一組資料，可能會刷新你對香港生活成本的認知。

2026年7月，香港私人住宅租金指數報207.4點，連升9個月，創有紀錄以來最高。 按月上升0.78%，按年上升5.07%，今年首7個月累計漲幅已達3.44%。

換句話說，從2025年11月到2026年7月，香港住宅租金就沒有停下來過，每個月都在漲，每個月都在破頂。

與此同時，同一份資料還顯示了另一面：7月樓價指數按月微跌0.46%，終結了連續13個月的升勢。一邊是樓價開始歇腳，一邊是租金還在狂奔。

這個剪刀差，說明了一個很現實的問題，越來越多人不是不想買，而是買之前先選擇租；而已經在租的人，正在承受越來越大的成本壓力。

租金為什麼還在漲？三股力量在同時推。

2026/27學年，香港資助院校非本地生自費學額上限從40%提高至50%，研究院收生空間同步擴大。

據星島地產論壇披露的資料，2024/25學年非本地生已達9.2萬人，預計今年有機會突破10萬。

但全港大學為非本地生提供的校內宿舍床位僅約2萬張，意味著近7萬名學生必須到市場上租房。

港大宿位缺口超過2.1萬個，理大、城大、科大短缺數以千計。

大學周邊的西營盤、九龍塘、紅磡、沙田等片區，正是租金上漲最快的重災區。

第二股力量：轉買為租的觀望潮

股市回呼疊加地緣政治不確定性，部分原本打算入市的買家選擇暫時觀望，轉而租房。

高力香港研究部主管李婉茵在星島地產論壇上明確指出，轉買為租個案明顯增加，為租賃市場注入了額外需求。

第三股力量：轉賣為租的供給收縮

租金持續創新高，加上月供低於月租金現象普遍，越來越多的業主選擇把物業從賣盤轉為租盤，坐收穩定租金回報。

中原地產資料顯示，6月住宅租金回報率約3.24%，在租金上升、樓價短暫調整的背景下，持有收租的吸引力還在增強。

三股力量疊加，租賃市場的需求在膨脹，供給卻在收緊。

租金上漲，不是意外，是供需結構的必然結果。

資料是一回事，落到口袋裡是另一回事。

我們根據公開市場資料，整理了2026年不同區域、不同戶型的實際租金參考：

資料來源：綜合中原物業、美聯物業、高才通資源導航等公開平台2026年8-9月資料

以一個來港工作的單身人士為例，租九龍區一個普通1房單位，月租大約1.2萬-1.9萬港幣，加上水電煤網約1,000-1,500港幣，僅住房一項的月支出就在1.3萬-2萬港幣之間。

如果是家庭來港，2房單位的租金通常在1.8萬-3萬港幣，加上日常生活開支，家庭月均總開支在2.9萬-5.3萬港幣。

還沒算簽約時的"兩按一上" ——2個月按金加1個月首期租金，相當於一次性拿出3個月房租。以月租1.8萬的單位計算，簽約前後需要準備的現金約6.5萬-7.5萬港幣。

對於一個剛來港、還沒穩定收入的家庭來說，這筆啟動資金是一道實實在在的門檻。

租金上漲對不同人群意味著什麼？

對於通過人才計畫來港的專才： 高才通、優才、專才等計畫獲批後，來港生活的第一年往往是成本最高的階段。押金、首期租金、添置家具、辦證交通都是一次性投入。建議家庭預留8萬-15萬港幣的啟動資金，避免一落地就陷入現金流緊張。

對於考慮子女來港讀書的家庭： 大學周邊是租金上漲最猛的類股。西營盤、九龍塘、紅磡這些傳統學生區，1房單位月租普遍在1.6萬港幣以上。如果孩子來港讀本科或研究生，4年的住宿總開支可能達到50萬-80萬港幣。這不是小數，必須在教育規劃階段就提前算進去。

對於已經在港租房的人： 續約時房東加租的幅度可能超出預期。差餉物業估價署的資料顯示，B類單位（約40-70平方米）7月租金按月升幅最大，達1.02%。這類單位正是大多數中產家庭和來港人才的主力選擇。

從機構預判來看，短期內租金仍易升難跌。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑預期下半年租金再升約5%，將再創新高。

美聯物業分析師岑頌謙指出，在傳統租務旺季加持下，8月租金升勢有望延續、繼續破頂。

利嘉閣研究部主管陳海潮預計8月和9月租金按月各升近1%，帶動第三季租金升近3%。

支撐這些判斷的邏輯並不複雜：來港人才和學生的數量還在增加，未來三至四年一手住宅潛在供應跌至9.6萬個單位（首次跌穿10萬），供給端的收緊疊加需求端的擴容，租金向上的結構性動力並沒有減弱。

當然，也有需要關注的變數：如果暑期旺季過後租金指數出現明顯回落，供平過租的利差會被壓縮，部分出租型需求可能重新觀望。

但對於剛需租客，無論是學生、專才還是陪讀家庭，租金就是每月必須面對的硬支出，等不起也繞不開。

租金9連漲創歷史新高，本質上反映的是香港作為國際金融中心和人才引進高地的吸引力。

人來多了，需求旺了，租金自然漲。

但對於每一個具體的人和家庭來說，宏觀趨勢的意義在於：你需要提前把它算進自己的規劃裡。

無論是來港工作、子女留學還是家庭定居，生活成本不是一個可以事後才想起來的問題。它應該是你資產配置和人生規劃中，從一開始就擺在桌面上的數字。(成竹全球視野)

隨著內地專業人士遷移到香港，隨著融資成本的上升，人們消費疲軟的現狀，香港的租金正在迅速反彈。

該市（香港）的住宅租金在截至11月連續10個月上漲後，處於四年來的最高水平，而Midland Realty預測今年平均將成長10%。這與新加坡的競爭金融中心形成鮮明對比，新加坡的租約預計將下降。

新加坡的租金趨於穩定，而香港的租金正在上漲，來源：城市重建局，香港評級和估價署

自ZF在2022年底推出吸引工人的新計畫以來，香港已經發放了近5萬份人才簽證。這些新來者填補了在YQ期間離開該市的居民和外國人留下的空白。

九龍新住宅區啟德的Midland Realty的房地產經紀人Leon Chui說：「很明顯，現在租房更活躍了。」「今年的租金將繼續上漲，因為過去一年的股票被吸收了很多，所以供應只會減少。”

去年，Chui分公司約有60%的客戶來自大陸。他預計2024年啟達的租金價值將上漲8%。它使大陸人民青睞的社區的房東受益，包括甘迺迪鎮和灣仔。租賃平台Spacious.hk的營運長James Fisher表示，由於經濟疲軟導致此類租戶減少，像淺水灣這樣的外國高階主管傳統上受到歡迎的地方正在掙扎，鮮少有人問津。

Fisher說，去年「對租賃市場來說是堅實的一年，是我們過去五年中需求最強勁的一年。」Fisher 補充說，這次復甦的部分原因是，在三年的限制後，香港恢復了正常的搬遷季節。

成長與新加坡形成鮮明對比，新加坡的租金在經歷了兩年的反彈後面臨放緩。

大多數分析師預計，新加坡的私人住宅租金今年將下降，估計將下降高達10%高空置率和經濟逆風。

價格已經趨於穩定，與上一季相比，第三季私人住宅租金僅增加了0.8%。Savills Plc追蹤的高端公寓的平均租金連續兩個季度下降——截至2023年底，比上一季下降了2.4%，是四年來最陡峭的。

東部海濱地區加通等對外籍人士友善的地區也比上一季下降。

房地產門戶網站Mogul.sg的首席研究官Nicholas Mak表示，勞動力市場走軟還將「意味著外國人的租金需求不會大幅增長」，他看到租金暴跌15%。由於供應緊縮和財富的湧入，香港地區的租金在2022年飆升了近30%，達到創紀錄的水平。（發比利斯市場報告）

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