全球房價，都在上漲！中國房東沉默了

國內房價跌跌不休，但全球主要發達國家的房價，居然持續上漲。

看完這組資料，中國房東沉默了：

澳洲房價已連續18個月上漲，6月達到歷史新高；

英國房價在上半年“五連漲”，6月才逐漸“漲停”；

美國5月成屋價格交易中位數，創下自1999年來新高；

5月日本東京都心二手公寓房價較上月上漲2.9%…

美國宏觀研究機構ASR資料顯示，截至今年4月，全球房價指數年增超過3%。

據經濟學人研究，以2006年的房價為基數100，全球26個主要國家房價整體都呈現上漲趨勢，漲幅接近75%。

雖然增速和漲幅有所波動，但房價上漲仍是主旋律，呈現在圖上，就是一條蜿蜒上升的曲線，趨勢非常明顯。

為什麼全球經濟下行，主要發達國家的房價卻漲呢？這科學嗎？

先來看看英國的表現。

根據英國最大的房地產網站Rightmove的6月房價報告，今年上半年，英國房價經歷“五連漲”後，6月份終於“漲停”，但房價依舊處在高位，均價為37.5萬英鎊，約346萬人民幣。

不難看出，英國近期的房屋賣得又貴又快，樓市熱度高漲。

事實上，英國房價自從2015年以後，就一路上漲。如今處於高位調整，迎來了一波小高峰。

整個歐元區的房價表現，也是相當不錯。

2022年，俄烏戰爭爆發後，美國暴力升息，歐元區的房價受到衝擊下跌，直到2023年盤整，今年以來再次略微下跌，但整體上還是很穩的。

把時間線拉長來看，歐元區還在上漲趨勢中。

其中，德國、法國的樓市相對低迷，但葡萄牙和西班牙的房價漲幅領先，尤其是葡萄牙。

來自全球房地產線上平台Global Property Guide的資料顯示，以今年4月為基準，過去一年葡萄牙房屋中間價格上漲了7.04%。

從2017年到2023年，葡萄牙房價強勢上漲，平均每年上漲9.2%，相當兇猛。

比歐洲表現更搶眼的，是太平洋對岸的美國。

最近，「紐約地產女王」Barbara Corcoran做出預測：現在是買房的最佳時機，因為房價很快就會「一飛衝天」。

美利堅的房價，漲瘋了！

全美房地產經紀人協會NAR資料報告顯示，美國5月售出的成屋價格中位數為41.93萬美元，這是1999年以來的最高紀錄。

美國四大地區—南部、中西部、東北部、中西部和西部都出現了房價上漲。

如果你仔細看看美國近10年的房屋指數，就會神奇地發現，住房指數一路上升，即使是疫情期間也沒出現過明顯下跌，今年4月更是創下了424.30點的歷史新高。

這才是真正的大牛市啊！

我們的鄰居日本，房價同樣也是「高不可攀」。

連日以來，由於日元的持續貶值，海外投資者相繼把目光投向了日本房產。很多外國投資者，都看中了東京市中心的房產。賣方市場還會持續一段時間。

潛台詞便是，東京房價還有得漲。

從近期的房價資料來看，情況的確如此。截至5月，東京23區二手住宅（以70㎡為計算）均價為7,386萬日元，約合337.3萬元人民幣，較去年同期上漲4.8%，環比上漲2.1%。

由於預期房價會進一步上漲，賣家開始“惜售”，而買家的購買意願則更強，供不應求的情況出現了。

調查顯示，東京23個區的二手公寓出售數量也連續第3個月下降，為1萬3197套，比上月減少652套。

目光從北半球移動到南半球的大洋洲，澳洲的房價資料更讓人吃驚。

澳洲房地產資料平台Proptrack最新報告顯示，澳洲房價在6月達到了歷史新高，雖然成長放緩，但已連續18個月上漲。與去年同期相比，上漲了6.55%。

據房地產網站realestate報導稱，澳洲中檔住宅的價格為78.7萬美元，約572萬人民幣，較去年上漲了6.55%，並創下了新的紀錄。

不是說，房地產長期看人口嗎？為什麼人口只有2,600多萬的澳大利亞，房價居然也能節期高昇？

要知道，澳洲地廣人稀，共有六個州和兩個領地，每個州和領地都有自己的首府城市，但整體來看：

它們居然全都在上漲！

首府雪梨，儘管已是澳洲房價最高的城市，但房價仍在持續飆升，過去一年房價中位數依舊上漲了6%。

西澳大利亞州首府珀斯、南澳大利亞州首府阿德萊德和昆士蘭州首府布裡斯班，這三座著名的城市，在過去兩年大部分時間，房價增長最快。

其中，珀斯的房價在過去一年上漲了22.52%，而阿德萊德和布裡斯班分別成長了14.61%和14.14%。

全球主要國家，分佈在五洲四海，為什麼房價不約而同地上漲？其實，背後有著相似的原因。

首先，房貸利率不斷下調。

上周，美國抵押貸款利率降到了2023年5月以來的最低水平，導致無論是購房者還是現有房主的抵押貸款需求，都大幅增加。

美國抵押貸款銀行家協會（MBA）的資料顯示，上周的總抵押貸款申請量比前一周增加了6.9%。這是今年1月以來的最高水準。

目前，在23家世界頂級央行中，只有日本央行預計在未來18個月內不會降低借貸成本，而且大多數已經準備在今年降息。

例如，歐洲央行當前活基準款利率3.75%，彭博預測2024年底、2025年底分別為3.25%、2.25%。

第二是移民成長的影響。

疫情以來，澳洲人口迅速成長。

2020年前，澳洲每年的淨移民人數約為16萬人，2022年增加到18.4萬人，2023年超過40萬人。這就帶來了大量的住房需求，但這個國家的住房供應卻沒有及時跟上。

不要以為每個國家都像中國，基建狂魔蓋房子的速度實在太快了。

在澳洲，現在各大城市連租房子都非常困難，購屋成本也比以往任何時候都高。

美國的情況也是類似的。房地產分析公司JBREC的報告顯示，由於移民潮和美國大選年的出現，預計2024年美國人口將增加400萬之多，這需要新建165萬套房屋才能滿足新增人口需求。

而目前，美國總的房屋供應量不足210萬套，超過68%的房屋市場供不應求。

此外，經濟學人指出，富裕國家的非本國出生人口年增率約為4%，為有記錄以來的最快成長速度。這將在未來繼續推高居住需求。

第三個原因，則是收入上漲。

經濟學人指出，自2021 年以來，富裕國家的平均薪資上漲了約15%，而失業率仍接近歷史最低水準。

富裕國家近年來家庭勞動收入的成長，遠遠超過了利息的成長。這相當於變相降低了他們購屋的財務成本，更重要的是，心理上沒有負擔。

當一個家庭每天在為失業、裁員、降薪擔憂的時候，是不可能有足夠信心去拉高負債、購買房產的。

例如澳洲，統計局公佈的資料就顯示，2024年第一季工資年增4.1%。這一年增幅高於去年第一季的3.8%，且從今年７月開始，澳洲最低工資又將提高3.75%。

在澳洲，即使是零工，時薪工資也是全球排名前列。

根據日本文部科學省和厚生勞動省資料，2024年春季畢業的日本大學生的就業率在4月1日達到98.1%，年增了0.8個百分點。

自今年4月份起，日本大學畢業生平均每月起薪將上漲3.1%，至225,686日元，約合1,0370元人民幣。

全球主要發達國家房價都在上漲，不過令人意外的是，也有一些國家和地區的房價在下跌。是那些呢？

一個是韓國，2023年房價大幅下跌，今年房價持續疲軟，跌出了一種「躺平」的既視感。

據說韓國一些高槓桿「炒房」的房東，現在非常絕望，甚至有些捲款跑路，逼得租客跳樓自殺。為什麼亂成這樣？

因為韓國實行特殊的「全租房」制度，租戶透過銀行貸款，依照房子市場價格五成到八成，提交保證金。租約期間，無須支付租金。

這種制度乍一看，對租客有利，但實際上，房東拿到錢轉手又去買房，層層加槓桿，推高房價。

在2023年的暴跌到來之前，韓國房價過去5年平均漲幅高達80%，是全球樓市炒作最熱的國家，沒有之一。

太愛炒房的結果，就是崩盤。

當房價雪崩，一些房東捲款跑路，剩下年輕的租客欲哭無淚，甚至有人走上天台，釀成悲劇。

要走出困境，韓國仍需時日。

同樣的，中國香港近期的樓市也整體處於下跌狀態，跌得人心驚肉跳。

港府在今年年2月底宣佈“全面撤辣”，相當於全面放開限購，節省大量稅費。

例如，內地人去香港買一間總價800萬港元的房子，在「全面撤辣」之前，需要繳納稅費高達240萬港元！現在呢？這筆錢，將足足減少216萬港元。

這救市力度，相當大了。結果，只是曇花一現。

如今，「全面撤辣」已四個月，香港金融管理局資料顯示，6月新申請貸款個案也比5月份減少17.2%。

香港樓市，繼續低迷中徘徊。

當然，還有我們最熟悉的，中國內地的房價也正處於下跌，房東們都沉默了。

不過，中國內地和其他發達國家選擇的道路不同：

發達國家在貨幣寬鬆大放異彩，刺激經濟和國民所得都持續上漲，但中國卻相對穩健，選擇主動刺穿房地產泡沫。

在房價持續下跌之後，中國開始給一線城市鬆綁，限購限貸都出動了，甚至下調首付比例到15%。最近，廣州花都區更是推出「買房送戶口」的動作。

隨著救市推進，核心一、二線城市市場活躍度可望延續，房企銷售將有所改善。

從一個更長期的時間來看，房價跟國家經濟發展，有很強的相關性，這是普遍證明的規律。

儘管中國和全球房價走勢不同，但長期來看，相信大家都有光明的未來。 （智谷趨勢）