我們已連續多年跟蹤全球主要城市房價。近年全球樓市出現科技與產業紅利驅動的結構性機會，近6年舊金山房價上漲31.7%，領跑全美；近3年首爾房價上漲22%，韓國房價僅上漲3.6%；2025年，東京新建公寓均價上漲18.5%等。
這些城市房價領漲有四大特徵：
1、人口持續流入
2022-2025年矽谷人口增長3.8萬人，當前灣區AI研發從業人員較2022年ChatGPT爆發前增長超120%；2025年首爾都市圈人口占韓國總人口比重超50%；2020-2025年東京都人口增長20萬。
2、產業造富，高薪人才集聚
舊金山匯聚OpenAI、Anthropic等AI巨頭，資本與人才湧入，科技新貴購房潮湧現，灣區AI崗位中位薪資18萬美元，是全美平均薪資3.2倍；
韓國企業佔全球高端記憶體七成以上產能，隨著AI算力爆發帶動HBM記憶體晶片需求井噴，首爾高收入群體快速擴容。同時，全民持股氛圍放大財富效應，2025年下半年有2.1萬億韓元股債資金流入首爾購房；
東京吸引全球半導體與AI資本加碼佈局。目前日本85%的資料中心集中在東京圈，2026年以來GDS、Digital Realty、Tenstorrent等加碼東京。
3、供給稀缺
土地供給約束強，是全球核心城市的共性之一，新房供應長期低於需求增長。
舊金山灣區三面環海，加上土地規劃審批嚴苛、環保限制眾多，新建住宅開發週期長達5-8年，供給量長期偏低，核心區存量優質房源稀缺。2025年灣區發放新住房許可數比2018年低64%；
2025年東京圈新房供應約2萬套，刷新1973年以來新低，核心23區優質新建公寓更是供不應求。
4、核心城市核心房產是硬通貨
一方面，這些城市擁有完善的法治環境、清晰的產權保護與成熟的流通市場，資產安全性與流動性兼備，是全球資本避險的首選載體。另一方面，全球貨幣環境與制度紅利共同驅動，中東主權財富基金、全球養老金、家族辦公室等持續增配核心城市優質不動產。
我十多年前提出“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”分析框架，2015年預測“一線房價翻一倍”，2020年預測“房地產將出現歷史性大頂”。
縱觀全球，人口持續流入、優質公共與產業資源高度富集，是推高核心城市核心區域房價的重要因素，這類房產是大類資產配置中的硬通貨。
重點關注“矽谷之城”，AI產業浪潮與資本市場正成為新一輪財富創造的主陣地。
根據長期跟蹤，“中國矽谷”之城底部放量，人口流入，受益於科技造富，將繼中國香港之後率先企穩復甦。
看清週期大勢，及時最佳化家庭資產結構，在時代變換中把握財富趨勢。 (澤平宏觀展望)