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【澤平宏觀】房地產政策正迎來歷史性轉折點
中國房地產政策正迎來歷史性轉折點。
自2023年第二季以來，房地產市場明顯轉冷，拖累經濟。
考慮到房地產市場供需關係已發生明顯變化，此前限購、限貸、限價等七限八限政策，是兩三年前房地產過熱時出台的，世易時移，形勢已變，這些限制性措施應適時退出，防止房地產硬著陸風險。
近期房地產政策開始調整優化、轉向友好，事情正在發生變化，房地產政策正迎來歷史性轉折點。
7月24日會議提出“適應我國房地產市場供需關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策”，明確穩樓市基調。此後，多部會接連推出相關政策，從供需兩端為樓市注入信心。
7月27日，中國住宅建設部表示，進一步落實降低購買首套房屋首付比例及貸款利率、改善性房屋換購稅費減免、個人房屋貸款「認房不用認貸」等政策措施。
8月25日，住建部、央行、金融監理局推動落實購買首套房貸款「認房不用認貸」政策措施。將其納入「一城一策」工具箱。同日，財政部、稅務局、住建部發佈公告，延續實施支持居民換購房屋有關個人所得稅政策。
8月30日，廣州、深圳宣布執行認房不認貸政策。
8月31日，央行、金融監理總局發布通知，降低存量首套房貸利率，首套和二套最低首付比政策下限統一為不低於20%和30%，這意味著熱點限購城市二套房首付比下修10%-40%；二套房屋貸款利率政策下限由不低於LPR加60BP調整為不低於加20BP，大幅下調40BP。
9月1日，北京、上海等多宣布落實認房不認貸政策；天津取消非城六區限購。
9月以來，瀋陽、大連、南京、青島、福州、鄭州、合肥、武漢全面取消限購。
9月20日，廣州放鬆限購，多區限購政策社保要求從5年調整為2年，9區增值稅徵免年限由5年調整為2年，打響一線城市放鬆限購第一槍。
這一系列政策組合拳，力度為過去十年之最，真金白銀，誠意滿滿。
隨著穩樓市政策工具箱不斷完善，各地逐漸推動相關政策落地，政策支持頻率明顯加快、力度加大，包括放鬆信貸、「認房認貸」以及取消限購限售等政策，支持剛性和改善性住房需求釋放。
若各地實質有力的穩樓市政策進一步落實、開發商加速推盤以及居民購屋信心逐步恢復，結構性行情值得期待。區域分化是未來房地產市場最大特徵，大城市群都市圈人口人才流入的核心城市、「產業+地段」優質的板塊、改善型住房或將率先回暖。
穩樓市是為了穩經濟、穩就業。房地產是國民經濟第一大支柱產業，2022年房地產業增加值為7.3兆元，佔GDP的6.1%，房地產關係60多個產業、關係數千萬人就業，穩樓市有助於穩健、穩就業、防風險。
穩樓市的關鍵：促進市場信心恢復、銷售回溫、支持優質房企，改善地方土地財政、房企資金來源，帶動投資和產業上下游改善，這是治本之策。
短期，“因城施策”，支持剛需和改善型需求，各地開展自救、促進軟著陸：增強“三支箭”實際落地效果，促進三好生融資；新增支持銀行降低存量房貸利率、“帶押過戶」等便民善政；下調首套房貸款首付比及貸款利率以支持首套剛需；下調二套房首付比以支持改善型需求；適當調整普通住房認定標準、首套住房認定標準；對低收入家庭和應屆畢業生的租屋支出給予適當補貼，並擴大受益人群；放開二線城市外地首套購屋限制、降低落戶門檻，提高公積金貸款限額或允許提取未納入貸款額度計算的公積金餘額付首付；降低各項交易稅費。
長期，透過「城市群策略、人地掛鉤、金融穩定、租購並舉」等建構新發展模式。
相信經過一連串實質的措施，一定能提振樓市信心，促進房地產長期平穩健康發展，為中國經濟復甦貢獻重要力量。
正文
一、市場：房地產銷售疲軟、投資冷淡，拖累經濟
自2023年第二季以來，房地產市場明顯轉冷。
從新屋銷售來看，居民購屋需求在2023年2、3月集中釋放，但小陽春後，地產銷售明顯放緩，恢復基礎不牢、復甦後勁不足。2023年4月新房成交下降明顯，48城銷售套數環比-28.7%，5月環比持平，6月份以來，銷售套數同環比均下降，7、8、9月環比分別為-26.7%、-0.4% 、-28.7%，年比分別為-34.5%、-29.3%、-57.1%。（註：9月份資料區間為9月1日至24日，下同）
從二手房銷售看，4月樣本城市成交環比由正轉負、7月成交同比由正轉負，8月成交小幅回暖。2023年6、7、8月，18個樣本城市成交二手房分別成交7.0、6.1、6.6萬套，環比增速分別為-15.0%、-12.6%、7.3%，年增速7月由正轉負，6、7、8月分別為0.4%、-13.6%、-6.5%。
由於房地產成交市場熱度下降，房屋投資信心不足，房地產投資和政府土地財政明顯下滑，拖累經濟。根據中指院、克而瑞數據，300城1-8月土地出讓金收入年減21%。百大企業2023年1-8月拿地銷售比平均值18%，較上季成長2個百分點，房商投資意願仍較低。
二、政策：全面轉向友好，利好頻出
我國房地產市場供需關係已發生深刻變化。隨著主力置業人口見頂回落、存量房屋套戶比近1.1，中國房地產市場告別高成長階段，進入「總量放緩、區域分化」的高品質發展階段。
先前的限購限貸限價等限制性政策，貸款集中度管理，是幾年前房地產還處於過熱狀態時候出台的，世易時移，形勢已變，舊政策的意義已下降，可考慮適當退出了。
自2023年以來，隨著3月小陽春到來，4-5月地方政策放鬆頻率邊際放緩。其中，一線城市、強二線城市並沒有明顯放鬆的政策。一線城市的邊際放鬆以人才新政為主，二線城市、強三線城市以公積金、補貼政策為主。但由於樓市復甦基礎尚未築牢、居民購屋信心仍未恢復，4月之後樓市進入倒春寒並延續至今。
還好政府已經看到房地產供需關係的變化，相關政策轉向友好、開始積極調整優化。自7月以來，事情正在發生變化，房地產政策正迎來歷史性轉折點。
7月24日會議提出“適應我國房地產市場供需關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策”，明確穩樓市基調。此後，多部會接連推出相關政策，從供需兩端為樓市注入信心。
7月27日，住建設部表示，進一步落實降低購買首套房屋首付比例及貸款利率、改善性房屋換購稅費減免、個人房屋貸款「認房不用認貸」等政策措施。
7月31日，國務院常務會議強調，「要調整優化房地產政策，根據不同需求、不同城市等推出有利於房地產市場平穩健康發展的政策舉措」。
8月1日，央行表示下半年將支持房地產市場平穩健康發展，重點包括落實「金融16條」、精準實施差別化房屋信貸、引導房貸利率及首付比下降、調整存量房貸利率。
8月3日，央行在支持民營企業發展座談會上提出金融機構要精準實施差別化房屋信貸政策，滿足民營房地產企業合理融資需求，促進房地產業平穩健康發展。
8月25日，住建部、央行、金融監理局聯合印發了《關於優化個人房屋貸款中房屋套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款「認房不用認貸」政策措施。將其納入「一城一策」工具箱。此政策不僅能降低居民購屋門檻，也有助於降低購屋成本。賣一買一的置換群體和外地有過貸款記錄但本地無房的居民，可按首套房標準貸款，首付比和貸款利率均有優惠。
同日，財政部、稅務局、住建部發佈公告，延續實施支持居民換購房屋有關個人所得稅政策。
8月27日，《證監會統籌一二級市場平衡優化IPO、再融資監管安排》提到，房地產上市公司再融資不受破損、破淨和虧損限制。此政策放寬上市房商的再融資條件，能緩解經營困難房企階段性的資金壓力，有助於化解房商經營風險、改善市場預期。
8月31日，央行、金融監理總局發布通知，降低存量首套房貸利率，首套和二套最低首付比政策下限統一為不低於20%和30%，這意味著熱點限購城市二套房首付比下修10%-40%；二套房屋貸款利率政策下限由不低於LPR加60BP調整為不低於加20BP，大幅下調40BP。
隨著穩樓市政策工具箱不斷完善，各地逐漸推動相關政策落地，政策支持頻率明顯加快、力度加大，包括放鬆信貸政策、「認房認貸」、取消限購限售等政策，支持剛性和改善性住房需求釋放。根據中指院統計，8-9月各地推出政策數量明顯高於5-7月，推出頻次加快。8月3日，鄭州發布新政，明確落實「認房不認貸」政策。此後，青島、溫州、杭州、廈門等地也優化當地政策。8月25日，浙江嘉興住建局發布21條新政，全面取消限購限售。8月底9月初，一線城市相繼宣布落實」認房不認貸「政策。9月以來，青島、南京、合肥、鄭州、武漢等多個熱點二線城市全面取消限購。9月20日，廣州放寬限購政策，打響第一線城市放寬限購政策第一槍。
三、展望：若政策推動落實、市場信心逐漸恢復，或將迎來結構性行情
若各地穩樓市政策進一步落實、開發商加速推盤以及居民購屋信心逐步恢復，地產結構性行情值得期待，樓市復甦力度取決於政策放鬆力度及開發商推盤力度。
從政策端看，7、8月份中央層級持續推出穩樓市政策，若地方用好政策工具箱，加快政策執行速度，或將有利於帶動需求入市，助推樓市回暖，或將迎來結構性行情。
從供應端看，房企為了銷售去化、資金回流，一般會在9、10月加大推貨力道。一般情況下，下半年有近一半的地產成交量集中在9、10月份，房企會選擇在中秋、國慶的銷售黃金節點加大推貨力度，透過發放購房券、送家電、車位抵用券等購屋優惠活動，促進商品房加速成交。
區域分化是未來房地產市場最大的特徵，大城市群都市圈人口人才流入的核心城市、「產業+地段」優質的板塊、改善型住房或將率先回暖。具體表現為：
1）東部沿海地區優於東北部和西部，南部地區優於北方，發達城市群、都會圈潛力高於不發達城市群、都會圈。根據我們先前研究結果，一國成熟市場的套戶比一般在1.1左右，這個數字顯示該國住房供需基本上達到平衡。2020年，中國套戶比超過1.1的城市數量佔比已達56.7%。我們預測未來中國70%的城市將出現房子過剩，只有20%以上的城市房子有潛力。
2）城市內普漲時代結束，「產業+地段」為王。其一，歷史累積造就老城區“地段”，城市規劃與發展創造新“地段”，“地段”通過吸引高購買力人群影響房地產價值。其二，產業聚集透過創造高購買力人口、影響土地成本，進而影響板塊內房地產發展，產業外溢又會帶動週邊板塊房地產發展。
3）改善時代來臨，產品力將成核心競爭力。中國住房整體短缺時代已經過去，消費者住房需求從“有沒有”向“好不好”升級，即從“有房住”“住小房”向“住好房”“住大房”升級，大戶型、高品質、優質物業將越來越受購屋者青睞、認可，住房產品力不同將推動房屋價值分化。
4）業出清、剩者為王。純開發房企向「輕重並舉」轉型。高槓桿時代已經結束。房地產產業正向高品質發展轉型，未來大部分開發型房企會消失，頭部房企市場佔有率將進一步提高。隨著產業出清，「三高」經營模式終結，產業整體負債比率將下降。經歷產業寒冬後，越來越多的房商開始探索新發展模式，提高現金流安全墊，未來將向「輕重並舉」新發展模式轉型。
四、房地產是第一大支柱產業：應該防止硬著陸，促進軟著陸
穩樓市是為了穩經濟、穩就業。房地產是國民經濟第一大支柱產業，2022年房地產業增加值為7.3兆元,佔GDP的6.1%，房地產關係60多個產業、關係數千萬人就業，穩樓市有助於穩健、穩就業、防風險。
1）房地產是國民經濟的重要支柱，2022年房地產業增加值為7.3兆元,佔GDP的6.1%
自2003年以來，國務院18號文將房地產定位為支柱性產業。20年來，房地產成為我國經濟發展火車頭之一。
從房地產業GDP增加值來看，2000-2021年我國房地產業增加值由4,141億元增加到7.7兆元，房地產業佔GDP比例由4.13%增加到6.7%，一般而言，在經濟中佔比超5%的產業可以成為經濟的支柱產業。
2022年，房地產業佔GDP比例下調至6.1%，受房地產業調整及疫情衝擊影響，降到了2015年的水準。
2）房地產佔固定資產投資比重20%以上
從房地產開發投資來看，2022年房地產開發投資13.3兆元，受疫情及房地產週期影響，較上年下降10%，但仍佔固定資產投資的22.93%。房地產開發指房地產開發企業本年完成的全部用於房屋建設工程、土地開發工程的投資金額以及土地購置費等的投資，屬於固定資產投資的統計範疇，進而構成GDP固定資本形成，說房地產是國民經濟的重要支柱毫不為過。
自1998年住房制度全面市場化以來，房地產業固定資產投資大幅成長。2000-2022年間，房地產開發投資從4,902億元到13.3兆元，年均複合成長率為16.2%。房地產開發投資佔固定資產投資的比重從14.9%到22.9%。
3）房地產帶動60多個上下游產業
房地產透過投資、消費既直接帶動與住房有關的建材、家具、批發等製造業部門，也明顯帶動金融、商務服務等第三產業。
根據國家統計局最新的2020年投入產出表，我們估算出廣義的房地產業完全拉動上下游GDP10.02兆元、直接拉動上下游GDP2.35兆元。
子產業來看，貨幣金融、零售、鋼壓延、石膏水泥由廣義房地產產業拉動的GDP增加值居前列，分別為8,107億元、4,230億元、3,527億元、2,820億元。陶瓷製品、磚瓦等建材、石膏水泥由房地產完全拉動的GDP佔該產業總GDP佔比最高，高達51.2%、50.9%、47.1%。
4）都市化尚有一定空間，轉向改善型需求為主
我們連續5年在《中國住房存量報告》系列中追蹤研究發現，綜合考慮城鎮化進程、改善性需求、城市更新等，中國房地產市場未來仍有發展空間。根據我們計算，2023-2032年年均新增城鎮居住需求約10.9億平。
2023年我國每年新增城鎮居住需求約12億平方米，城鎮常住人口增加（剔除行政區劃變動，後同）、居住條件改善、都市更新需求分別佔總需求的31.5%、32.7%、35.8%。2032年總需求波動降至10億平方米，城鎮常住人口增加、居住條件改善、都市更新需求分別佔總需求的15.4%、37.4%、47.2%。改善性需求總量、佔比均呈現逐年成長趨勢，2023年後可望超越城鎮常住人口成長所帶來的需求成為最大的需求。
五、建議：優化調整房地產政策正當時，穩定成長、穩定就業、防風險
房地產是國民經濟第一大支柱產業，穩樓市有助於穩健經濟、穩定就業、防風險。房地產問題解決宜早不宜遲，建議盡快化解地產困境。
目前房地產有三大關鍵任務：穩樓市、保交大樓和房屋重組。
短期：穩樓市，因城施策、適度鬆綁，促進軟著陸。
1 ）因城施策適度鬆綁限制性措施，促進房地產軟著陸。
此前的限購限貸限價等七限八限政策，是兩三年前房地產還處於過熱狀態時候出台的，世易時移，形勢已變，此前過嚴的限制性措施可以適時退出。
建議：增強「三支箭」實際落地效果，促進三好生融資；新增支持銀行降低存量房貸利率、「帶押過戶」等便民善政；下調首套房貸款首付比及貸款利率以支持首套剛需；下調二套房首付比以支持改善型需求；適當調整普通住房認定標準、首套住房認定標準；對低收入家庭和應屆畢業生的租房支出給予適當補貼，並擴大受益人群；放開二線城市外地首套購屋限制、降低落戶門檻，提高公積金貸款限額或允許提取未納入貸款額度計算的公積金餘額付首付；降低各項交易稅費。
2 ）透過貸款展期、債務重組、併購等方式化解房屋企業風險。
透過壓實地方主體責任建立房地產紓困基金並配套金融工具支持保交樓保穩定，透過支持優質房企尤其民營房企併配套AMC等進行行業內併購重組。
長期：以城市群策略、人地掛鉤、金融穩定、房地產稅、租購並舉為核心加速建構房地產新模式
根據我們對已開發經濟體住房制度和房地產市場的研究，結合中國住房制度現狀和發展階段特點，建議以城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定、房地產稅、租購併舉為核心加快構建房地產新模式。
1 ）推動都市圈城市群策略。人隨產業走，人往高處走。二十大報告指出，深入實施區域協調發展策略、區域重大戰略、主體功能區戰略、新型城鎮化戰略。
2 ）以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優化土地供應。推行新增常住人口與土地供應掛鉤、跨省耕地佔補平衡與城鄉用地增減掛鉤，嚴格執行「庫存去化週期與供地掛鉤」原則，優化目前土地供應模式。
3 ）維持貨幣政策和房地產金融政策長期穩定。穩定購屋者預期，支持剛需及改善型購屋需求。規範房企融資用途，支持房企合理融資需求，提供一定時間窗口讓有問題的房地產企業有自救機會。
4 ）穩定推動房地產稅試點。房地產稅替代土地財政是大勢所趨，未來有必要建立科學的經濟模型評估房地產稅對各方影響。目前經濟處於築底期，房地產還未走出困境，不具備房地產稅徵收條件。
5）二十大報告強調，「加速建立多主體供給、多通路保障、租購併舉的住屋制度」。（澤平宏觀）