挺合理的日媒 ITmedia報導，隨著 2025 年最後一個周末到來，東京秋葉原的各家店舖紛紛進入大促模式，不過記憶體和儲存相關產品的供應緊張局面依舊沒有緩解。其中，Dospara 秋葉原本店的店主表示：“記憶體價格依然在持續上漲。不過我們還是儘量留了一些庫存，因此從目前來看，應該不會出現‘特意跑來卻無法把整台電腦配齊’的情況”。另一方面，一些店舖的顯示卡貨架已經開始出現空位，與記憶體和固態硬碟相比，雖然顯示卡的價格上漲趨勢不算明顯，但有商家冷靜地指出：“這更多是庫存周轉速度的差異，漲價恐怕只是時間問題”。這種背景下，TSUKUMO eX.等部分店家開始對輝達 RTX 5060 Ti 16GB、AMD Radeon RX 9000 系列顯示卡採取限購措施，每名顧客限購 1 張。該店舖還表示：“大容量視訊記憶體的顯示卡現在非常難進貨。雖然我們目前還有庫存，但下一批貨什麼時候到、甚至還會不會到，都很難說”。而且，類似的不安情緒開始在多家店舖中蔓延，某家電腦店舖的店主坦言：“這波短缺潮不僅波及高端顯示卡，像 RTX 5060 Ti 和 RX 9060 XT 這種同時有 8GB 和 16GB 視訊記憶體的中端產品也受影響，16GB 版本以後恐怕很難再補貨了”。由於 DRAM 產能持續吃緊，華碩、惠普、戴爾等頭部廠商在記憶體配額上頻頻受阻。為緩解壓力，廠商開始繞過中間管道，直接與三星、SK 海力士、美光等談判，希望通過長期供貨協議鎖定 DRAM 資源。 (AMP實驗室)

北京樓市迎來年末重磅調整。012025年12月24日，北京市住建委等四部門聯合印發《關於進一步最佳化調整本市房地產相關政策的通知》，自即日起施行。新政核心內容包括：非京籍家庭購買五環內住房，連續社保或個稅繳納年限從“3年”調減“2年”；購買五環外住房，年限則從“2年”調減為“1年”。多子女家庭在五環內購買住房可再增加一套。商業性住房貸款利率將不再區分首套住房和二套住房；公積金貸款二套房最低首付比例由30%改為25%。北京此次政策調整併非孤立事件。2025年8月8日，北京已出台過一輪最佳化政策（京建發〔2025〕360號），當時主要調整了普通住房標準和個人住房貸款政策。與8月政策相比，本次調整的核心差異在於：進一步降低非京籍購房門檻，五環外社保年限從2年降至1年；首次明確支援多子女家庭，允許二孩及以上家庭在五環內多購1套住房。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，此次北京出台的房地產政策，進一步響應了中央經濟工作會議精神，充分發揮了地方在房地產政策方面的調整最佳化作用。02實際上，上海在限購政策最佳化方面已走在前列。2025年8月25日，上海出台“滬六條”政策，包括調減住房限購、最佳化住房公積金政策等。實施三個月以來，政策初步顯現成效，尤其是限購政策的調整，允許符合條件的家庭在外環外購房不再限制套數。根據2025年上海房產政策，外環外地區對上海戶籍家庭和非戶籍家庭的購房限制已大幅放寬，購房套數基本不受限制。而在外環內，對於上海戶籍家庭的限購為2套，非滬籍家庭需滿足3年社保要求，限購1套。針對多子女家庭，上海政策同樣給予支援：外環內可在原限購基礎上多購1套。這與北京新政中的多子女家庭支援措施高度相似。寫在最後：北京新政中，五環外社保年限降至1年，已與上海外環外標準看齊。而上海外環內3年的門檻，相比北京五環內的2年，顯得更為嚴格。隨著北京“靴子落地”，上海是否會進一步最佳化調整，降低外環內社保要求，成為市場關注焦點。我們，拭目以待。 (上海樓市情報)

12月24日，北京發佈《關於進一步最佳化調整本市房地產相關政策的通知》，主要是放鬆限購、降低利率和降低首付比，包括：非京籍購房門檻放鬆，五環內社保3年改2年、五環外2年改1年；多子女家庭五環內可增購一套；二套房公積金貸款首付降至25%等。我們預計新一輪穩樓市政策到來：北京樓市新政打響第一槍，後面上海、深圳會跟進，其他地方將根據市場表現進一步加碼，加上降息降准寫進中央經濟工作會議檔案，新一輪穩樓市政策正在出台。新政的背景是，三四季度以來，北京和全國樓市成交回落，市場遇冷。新政的影響：我們認為會加劇二八分化現象，房地產長期看人口，隨著人口老齡化少子化到來，房地產長周期拐點出現，後房地產時代，人口向都市圈城市群流入，未來20%人口流入的核心城市、核心區域將逐步築底，但是人口流出的低能級城市還將陰跌。後房地產時代，簡單取消限制性措施已不能實現樓市走穩，目前核心制約因素是居民支付能力和房價預期。2025年10月，居民消費信心指數對未來的收入、就業預期環比分別-1.5%、5.7%，同比分別為2.1%、3.2%。房地產穩則經濟穩，需要住房收儲等力度更大的穩樓市措施：1）組建5兆以上的大型住房銀行收儲，利率要低、期限要長、規模要大、分配要公平。同時，嚴控增量，商品住宅去化周期超過36個月的應停止新增用地出讓。12月中央經濟工作會議也提到：“鼓勵收購存量商品房重點用於保障性住房。”我們在業內較早且持續倡導住房收儲用作保障房，可以解決開發商現金流、地方財政、爛尾樓問題，而且為低收入家庭、農民工、應屆大學生提供低租金的保障房，利國利民，一舉多得。2）持續降息，配合降低相關稅費、中介費等，減少購房成本。3）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，廣州已全面放開，後續其他一線城市也應該逐步全面放開。2025年政府工作報告提到：“因城施策調減限制性措施”。對於生育家庭，給予住房生育補貼。我們預計，未來一年北上深外環將全面放開，三年左右全域放開。房地產政策正從“防過熱”轉向“防過冷”，不用擔心取消限購引起市場過熱。按照達利歐的債務大周期理論和辜朝明的資產負債表衰退理論，日本之所以會落入失去的三十年和低慾望社會，是因為讓居民和企業部門獨自化解房地產大泡沫破裂以後的債務。根據日本和美國的經驗教訓，房地產大泡沫破裂後的出路在於“債務大挪移”。如果由居民和企業部門獨自化解債務，將導致債務通縮循環、資產負債表衰退和低慾望社會。由政府和央行擴張資產負債表來減輕居民和企業債務壓力，就有望恢復消費和投資的活力。長期看，以“城市群戰略、金融穩定、人地掛鉤、房地產稅和租購併舉”為核心，可以加快建構房地產新模式。1 事件：北京放寬購房條件、多子女家庭可增加購房套數12月24日，北京市住房城鄉建設委等四部門聯合印發《關於進一步最佳化調整本市房地產相關政策的通知》，從限購放寬、信貸利率最佳化、公積金放鬆、營商環境提升幾大維度推出重磅舉措。其中，非京籍購房門檻顯著放鬆，五環內社保3年改2年、五環外2年改1年；多子女家庭五環內可增購一套。本次北京樓市新政主要是放鬆限購、公積金首付和商貸利率調整。限購：限購政策放鬆，釋放住房需求非京籍購房門檻顯著降低。五環內社保或個稅繳納年限由3年調減為2年，五環外由2年調減為1年。其中，五環外1年社保的寬鬆條件有望吸引更多新市民置業，大幅縮短了非京籍群體置業周期。此次新政是北京繼8.8政策（五環外購房不限套數）之後的又一次精準發力，上次放鬆了套數、這次下調了門檻。多子女家庭購房支援升級，二孩及以上家庭可在五環內額外增購1套商品住房。京籍多子女家庭限購套數擴至3套，非京籍多子女家庭（滿足2年社保/個稅）限購套數擴至2套，精準匹配家庭改善需求。但是，目前北上深還執行部分限購政策，廣州在2024年9月底就全面取消限購，成為一線城市中首個全面取消的城市，外地戶籍購房不受限制。2025年6月，廣州繼續最佳化房地產政策，全面取消限購、限售、限價，降低貸款首付比例和利率等。我們預計，未來一年內外環將全面放開，三年左右全域放開。信貸政策：取消首套二套利率區分、二套公積金首付降至25%商業貸款利率定價革新，不再區分首套與二套房貸利率。銀行可根據市場自律機制、經營狀況及客戶風險靈活定價，為購房者提供更多利率優惠空間。加大二套房公積金貸款支援力度。二套住房公積金最低首付比例由30%下調至25%，進一步減輕改善型購房群體的首付壓力。本次最佳化信貸工具，從8.8新政的“公積金額度提升”到這次新政的“商貸利率市場化”、“二套首付調降”，政策工具箱持續豐富，調控精準度不斷提升。可有效降低置業成本、購房門檻等。供給端：改為備案制，效率提升，最佳化市場營商環境房地產開發項目由核准改為備案。新政將招拍掛拿地的房地產開發項目立項方式，由市區分級核准調整為區級備案。立項審批流程簡化，將縮短項目開發周期、降低企業制度性交易成本，疊加需求端改善帶來的去化預期改善，有望提振房企拿地與開發積極性，促進供需兩端形成良性互動。2 背景：三四季度以來，北京和全國樓市銷售持續放緩四季度以來，北京整體成交回落。10月，北京新房成交面積環比-3%，同比-28.1%；二手房成交面積環比-24.2%，同比-28.7%。11月,新房成交面積環比-34.4%、同比-53.5%；二手房成交面積環比19.6%，同比-22.3%。總體看，北京房地產政策持續放鬆，具有風向標意義。此次新政是8.8新政的深化拓展，回應了市場核心訴求，在延續“支援剛性與改善性需求”核心導向的基礎上，進一步突破了限購約束、最佳化信貸工具。這是對中央精神的響應、貫徹，體現出當前著力穩定樓市態勢的必要性。預計上海、深圳將跟進放鬆限購。隨著北京此輪最佳化樓市政策，預計後續各地將根據市場表現，進一步加碼政策，著力穩定房地產市場。3 市場：去年“924”以來房地產市場表現從去年“926”至今，房地產政策持續加碼，核心城市房地產市場表現相對更佳，整體以價換量，二手好於新房，但大部分三四線城市有價無市。6月，30城新房成交面積環比14.3%、同比-9.6%；16城二手房成交面積環比1.8%、同比-0.7%。11月，重點30城新房成交面積環比-5.7%、同比-43.4%。其中，北上廣深新房成交面積同比分別為-53.5%、-22.1%、-33.1%、-76.8%。核心16城二手房成交面積環比11.5%、同比-20.4%。其中，北京、深圳二手房成交面積環比分別為19.6%、5.8%，同比分別為-22.3%、-35.7%，杭州、成都二手房成交面積同比分別為-50.3%、-28.9%，樓市下行壓力加大。從庫存和去化周期看，11月市場因成交季節性低迷等影響，部分能級城市去化壓力環比上升。11月，13 城新房累計庫存（可售面積）略有去化，為7225萬平。13城新房去化周期為15.6個月，環比上升0.6個月。分線看，一、二、三線城市去化周期分別為13.2、12.4、22.5個月，較上月分別變化+0.53、+0.60、+0.84個月。那麼，全面取消限制性措施有用嗎？目前看，對核心城市的核心區域有部分效果，實現了以價換量，但從整體而言，房價仍處於下行通道。說明後房地產時代，簡單取消限制性措施已經不能實現樓市走穩，目前核心制約因素是居民支付能力和預期，所以，需要住房收儲之類力度更大的措施。4 趨勢：一線城市放開限購是大勢所趨海外國家核心城市房地產市場長期向本國、全球買家開放，不限購也不限售，遵循市場化原則，通過價格和稅收調節。人口和產業持續向大都市圈、城市群集聚是發達國家的共同經驗，核心城市樓市不限購，遵循人口流動規律，有利於促進人才流動並提升城市競爭力。在日本購房（包括東京），沒有身份限制，不限購，只要年滿18歲，有資金就能購買。外國人需要準備身份證、護照、個人資訊公證書、印章、宣誓供述書。如果是全款買房，提供身份相關證明材料即可；如果是貸款，要有日本的長期簽證及工作納稅狀態。在美國購房，同樣沒有身份限制，也不限購。聯邦法律規定，年滿十八歲，不需要綠卡、特殊類型的簽證，任何人都可以在美國購買和擁有房產。如果是現金買主，需要準備有效護照和簽證、購房資金證明（國內銀行的存款證明）、美國當地銀行的帳戶；如果是貸款買主，還要準備工作證明、工作收入公證、自付款部分的資金證明。對比海外，中國一線城市的核心區域購房政策則限制明顯較多。全面放開一線城市限購的意義重大：限購政策本是房地產市場過熱時期出台的臨時性政策，如今抑制了剛需和改善型需求。放開限購，意味著讓過緊的房地產市場回歸正常市場狀況，接受供需調節，並非激起泡沫與過熱的“刺激性措施”。中長期可考慮在市場走穩後，通過徵收房地產稅等稅收機制調控市場，同時能為地方財政增加穩定稅收來源，通過人地掛鉤實現供求平衡，避免熱點城市房價暴漲，短期暫無此擔心。放開一線城市限購，帶來積極的政策訊號，可提振市場整體信心。化解房地產困境的關鍵在於需求端信心恢復，信心提振才能帶動銷售回暖。當前中國對住宅市場較冷、購買力較弱區域，包括一線城市的非核心區已經放鬆限購，但提振效果有限。一線城市核心區域的樓市，是全國房地產市場的風向標，聚集了相對旺盛的住宅購買力，放開限購，能夠滿足新市民的合理住房需求，有效提振需求端信心。化解庫存，穩房價、穩市場、穩經濟。房地產是國民經濟第一大支柱行業，事關經濟恢復、金融風險，房地產穩，則經濟穩。中國一線城市目前成交量價、庫存積壓情況存在壓力，但一線城市的住房潛在需求高，對於全國投資置業人群有較強吸引力，全面放開限購帶來銷售提振，有利於去庫存、穩房價、穩市場、恢復經濟。5 制約因素：收入就業預期和房價預期1）外部環境變化帶來的不利影響增多，國內有效需求不足，居民就業收入預期不穩。2025年第二季度GDP實際同比5.2%，較一季度下滑0.2個百分點，第三季度GDP同比4.8%，較二季度回落0.4個百分點。居民對未來就業、收入預期存在不確定性。2025年10月，居民消費信心指數對未來的收入、就業預期環比分別-1.5%、5.7%，同比分別為2.1%、3.2%。2）資產價格預期尚未扭轉，居民企業資產負債表受損、支付能力減弱。中國住房資產佔家庭資產比重較高，2023年中國家庭房產佔總資產的比重約60%，高於英國的50%、日本的38%、美國的28%、德國的25%。樓市近三年持續下滑，一二線城市房價平均跌幅約30%，遠郊區和三四線房價幾近腰斬。房價下跌一方面使得家庭資產面臨收縮困境，制約居民支付能力；另一方面，由於“買漲不買跌”的心態，當前需求大多處於觀望階段。6 重要性：樓市是最大的內需和民生股市樓市回升的財富效應將帶動消費。房地產是國民經濟第一大支柱行業，聯絡著上下游五十多個行業，房地產投資下行，影響著居民和企業部門資產負債表修復、“信心”問題等。1）房地產是國民經濟的支柱產業2024年房地產業增加值為8.5兆元,佔GDP的6.3%。自2003年以來，國務院18號文將房地產定位為支柱性產業。20年來，房地產成為中國經濟發展火車頭之一。2024年，受房地產行業下行周期、房地產市場供求關係發生重大變化影響，房地產行業佔GDP比例下調至6.3%，是2009年以來的歷史最低值，但依舊處於5%以上的支柱地位。2）房地產佔固定資產投資比重五分之一從房地產開發投資看，受房地產周期調整影響，新開工持續低迷、房企拿地保持謹慎，2024年房地產開發投資10兆元，同比下降10.6%，但仍佔固定資產投資的19.5%。房地產開發投資，是指房企本年完成的全部用於房屋建設、土地開發的投資額以及土地購置費等的投資，屬於固定資產投資的統計範疇，進而構成GDP固定資本形成，說房地產是國民經濟的重要支柱毫不為過。1998年住房制度全面市場化以來，房地產業固定資產投資大幅增長。2000-2024年間，房地產開發投資從4902億元到10兆元，年均複合增長率為13.4%。房地產開發投資佔固定資產投資的比重從14.9%到19.5%，意味著每年全國進行固定資產投資的資金中，1/5份額投入了房地產業。3）房地產帶動幾十個上下游產業鏈產值房地產通過投資、消費既直接帶動與住房有關的建材、家具、批發等製造業部門，也明顯帶動金融、商務服務等第三產業。根據國家統計局最新的2020年投入產出表，我們估算出廣義的房地產業完全拉動上下游產業鏈GDP10.0兆元、直接拉動上下游產業鏈GDP2.4兆元。分行業看，貨幣金融、零售、鋼壓延、石膏水泥由廣義房地產行業拉動的GDP增加值居前列，分別為8107億元、4230億元、3527億元、2820億元。陶瓷製品、磚瓦等建材、石膏水泥由房地產完全拉動的GDP佔該行業總GDP佔比最高，高達51.2%、50.9%、47.1%。4）地方政府依賴土地財政，房地產相關收入約佔26.3%在土地財政制度設計中，地方政府依賴土地財政，房地產的直接稅收及土地出讓收入貢獻可觀。2023年土地出讓收入和房地產專項稅合計佔地方財政收入的26.3%，地價佔房價6成左右。從宏觀層面看，2023年地方政府與房地產相關收入總額：7.7兆，其中國有土地出讓金收入5.8兆，5個房地產特有稅種稅收合計1.9兆。2012-2019年土地出讓收入和房地產專項稅合計佔地方財政收入從27.1%升至35.6%，後降至2023年的26.3%。2023年土地出讓收入和房地產專項稅佔商品房銷售額的65.6%。從中觀城市看，選取北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津等11個城市進行房價構成核算。2023年，土地成本佔房價的49.7%，稅收成本佔15.9%，建安費用佔比22.5%，企業毛收入為9.5%，土地成本加稅收成本佔房價的6成左右。將2014-2023年房價增速對土地價格增速進行回歸之後發現，土地價格每提高一個百分點，房價提高0.2個百分點，且土地成本上漲對房價上漲解釋力很強。5）房地產業直接解決中國實體經濟就業近1500萬房地產業解決中國實體經濟大量就業，雖然近兩年房地產行業面臨重大調整，但物業從業人數逆勢增長，2023年中國房地產從業人數1440萬，相較2004年規模擴大三倍。2004-2023年中國房地產業從業人數由396萬增至1440萬，預估至2025年中國房地產從業人數將達1460萬。歷史上中國房地產業的快速發展，為社會提供了大量就業機會。根據中國最新的第五次全國經濟普查，2023年房地產業從業人員中，物業管理、房地產開發經營、房地產中介服務、房地產租賃經營從業人員分別佔59%、19%、13%、8%。我們預計2025年房地產業從業人員中，上述佔比將調整為60%、18%、13%、9%。房地產帶動上下遊行業就業，房地產能夠帶動上下游多個行業平均8%的就業彈性變化。房地產業經濟增加值帶來的就業吸納能力明顯，房地產業與其他產業存在著很強的關聯關係。商品房兼具投資和消費屬性，產業鏈條長。房地產的完全消耗需求帶動了商業、建築等後周期行業，同時也帶動了關聯產業吸納人員就業。根據2020年投入產出表，房地產帶動的就業彈性分別為：建築業22.2%、租賃和商務服務9.6%、金融業4.3%、、製造業2.4%、電力煤氣及水的生產和供應業2.4%。7 未來：中長期房地產市場仍有較大發展空間2025年4月，國務院總理李強在北京調研時定調“當前和今後一個時期，中國房地產市場仍有很大的發展空間，要進一步釋放市場潛力。”充分肯定了房地產行業的市場潛力，以及對中國內需的帶動效應。3月“好房子”首入政府工作報告，“好房子”建設將加速推進。《政府工作報告》提到：最佳化城市空間結構和土地利用方式、盤活存量用地和商辦用房、推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。2023年6月，住建部部長倪虹在中國城市高品質發展論壇上首次提出“好房子”概念。此後，從中央到地方，一系列“好房子”政策出台。當前，中國城鎮化率67%，加上改善型需求，房地產市場還有較大空間。我們連續6年在《中國住房存量報告》系列中跟蹤研究發現，綜合考慮城鎮化處理程序、改善性需求、城市更新等，中國房地產市場未來需求下降，但中長期仍有發展空間。根據我們的測算，據我們測算，預計2025-2030年中國住房需求約55億平，年均9.2億平/年，並不會大幅下跌至較低水平。據測算，到2030年中國新增住房需求緩慢降至8.9億平方米。從結構來看，2025-2030年剛性需求、改善性需求、更新需求佔比分別為28.7%、41.7%、29.6%，改善性需求成為中國住房市場最大的需求支撐。從趨勢來看，未來中國住房需求整體呈緩慢下降趨勢，其中，剛性需求呈下降趨勢，改善性需求保持平穩，更新需求保持小幅緩慢上升。8 辦法總比困難多：組建5兆住房收儲銀行、持續降息、全面放開限購1）組建5兆以上的大型住房銀行收儲，利率要低、期限要長、規模要大、分配要公平，收購開發商的土地和商品房庫存，用於租賃房保障房。地方政府獲得商業銀行資金後支付給房企，緩解房企資金壓力。一舉多得，解決地方財政、開發商現金流、居民“爛尾樓”的問題，同時解決新市民的住房保障體系。12月中央經濟工作會議也提到：“鼓勵收購存量商品房重點用於保障性住房。”央行設立3000億元保障性住房再貸款，方向是對的，但3000億資金規模較少，1.5%的資金利率疊加配套融資和維運成本，總體成本較高，地方收購動力不足，可以從以下四方面進行完善。利率方面，當前保障性住房再貸款年利率1.5%，建議降至1.5%以下，讓國企收儲的收益能夠覆蓋成本；期限方面，當前設立的保障性住房再貸款期限1年，可展期4次，考慮到保障性住房項目期限長、回款期限長達15-30年，因此收儲相關資金期限要與項目回收期匹配；規模方面，3000億元或是初步嘗試，政府收儲模式是解決房地產困境的有效路徑，未來需持續加碼，我們認為要將全國住房去化周期壓縮至18個月內，所需的資金總量要加碼至5兆；監管方面，收儲來的商品房定位為廉租房、保障房，要強化公平分配和兜底作用，保障住房困難家庭居住需求。（參考《關於組建住房銀行收儲的必要性》）同時，嚴控增量，商品住宅去化周期超過36個月的應停止新增用地出讓。2024年自然資源部規定：各地方商品住宅去化周期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓。商品住宅去化周期在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據本年度內盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態確定其新出讓的商品住宅用地面積上限，政策需加碼。2）降低利率和稅費，包括降低存量房貸利率，配合降低相關稅費，減少購房成本，為居民減負，並通過降准等降低銀行負債成本。LPR下降、加點部分下降導致此前房貸利率與新增購房利率差距較大，隨著各城市相繼取消或下調房貸利率下限，疊加LPR下調，新增房貸利率步入“3時代”，新增貸款和存量貸款利率利差走闊，無形中增加了居民貸款壓力。為緩解銀行淨息差壓力，可以通過定向降准、繼續下調存款利率等方式進行配合。調降方式，上一輪方式是變更合同條款，調降加點部分，本輪調降是否可跨行“轉按揭”等仍待具體方案出台；3）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，二線城市已基本全面放開，一線城市可以像廣州一樣全面放開。廣州已經全面放開，後續深圳、上海可以全面放開限購，北京可以先放開五環外和大戶型的限購。以支援剛需和改善型需求，促進房地產市場止跌回穩。房地產發展階段變了，應該盡快調整此前的收緊措施，防止資產負債表衰退。當前房地產從“防過熱”轉向“防過冷”，不用擔心取消限購引起市場過熱，當前正是放鬆限購的良機。今年政府工作報告提到：“因城施策調減限制性措施”。長期看，以“城市群戰略、金融穩定、人地掛鉤、房地產稅和租購併舉”為核心，可以加快建構房地產新模式。 (澤平宏觀展望)

歲末年初，房地產市場在一片寂靜中等待。北京率先打響了一線城市再次放鬆限購的第一槍。據北京發佈消息：北京從今天開始，再次放鬆限購條件：放寬非京籍家庭購房條件。將非京籍家庭購買五環內商品住房的社保或個稅繳納年限，由現行的“3年”調減為“2年”；購買五環外商品住房的，由現行的“2年”調減為“1年”；並支援多子女家庭，可在五環內多購買一套商品住房。與今年8月發佈的五環外放寬限購政策明確包括二手房不同，本次政策發佈並未提及二手房，檔案的原文就是商品住房，官方沒有解釋是否包含二手房，政策是否包括二手房，還不得而知。如果放寬的購房條件，僅限於購買商品住房，那麼更加明確了政策的指向性。無論政策作用本身有多大，都意味著向市場釋放了一個重要的訊號，即將到來的新的一年，樓市政策會更加的寬鬆，沒有最寬，只有更寬。北京放寬限購政策之後，幾乎可以肯定，上海和深圳也會跟進。至於廣州，去年就解除所有的限購了。北京市貫徹落實中央經濟工作會議精神，著力穩定房地產市場。12月24日，市住房城鄉建設委、市發展改革委、人民銀行北京市分行、北京住房公積金管理中心等4部門聯合印發《關於進一步最佳化調整本市房地產相關政策的通知》（以下簡稱《通知》），自2025年12月24日起施行。《通知》明確，為更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，進一步最佳化調整住房限購政策。一是放寬非京籍家庭購房條件。將非京籍家庭購買五環內商品住房的社保或個稅繳納年限，由現行的“3年”調減為“2年”；購買五環外商品住房的，由現行的“2年”調減為“1年”。二是支援多子女家庭住房需求。二孩及以上的多子女家庭，可在五環內多購買一套商品住房，即：京籍多子女家庭，可在五環內購買3套商品住房；在京連續2年繳納社保或個稅的非京籍多子女家庭，可在五環內購買2套商品住房。《通知》明確，進一步最佳化個人住房信貸政策，銀行業金融機構根據北京地區市場利率定價自律機制要求和本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業性個人住房貸款的具體利率水平。關於住房貸款相關業務，可向經辦銀行具體諮詢。《通知》明確，加大公積金支援住房消費力度，調整二套住房公積金貸款最低首付比例，對借款申請人（含共同申請人）使用公積金個人住房貸款購買二套住房的，最低首付款比例由不低於30%調整為不低於25%。《通知》還提出，為進一步最佳化營商環境，提升房地產投資效率，調整招拍掛拿地的房地產開發項目立項方式，由市區分級核准調整為區級備案。 (丁建剛房產)

王思聰的上海豪宅又降價了。這套位於上海凱德茂名公館的頂級豪宅，自去年掛牌以來已經從1億多降到了6500萬，短短一年跌沒了4000萬。圖來源：項目公開圖更關鍵的是，即將成交當天再次被買家放了鴿子。這可是上海兩大頂級商圈的絕版地段，而且是400平大戶型，擱在三年前壓根不愁賣。圖源：項目公開圖要知道，早在13年前的2012年，該小區同戶型曾賣出1.4億的天價。可現在不止是小王，北上廣深所有的豪宅業主都不得不接受這個事實：一線頂級地段的豪宅較兩年前至少跌去了30%。但就在國內豪宅業主慌忙拋售的時候，一個訊號讓市場炸了鍋：中國正在向外國人開放房產購買權。這意味著什麼？國內樓市終於要進入海外競爭的池子了。鬆綁訊號來了外國人可以買中國房子了消息來得很突然。廣州限購政策進一步放鬆。對外籍人士、中國港澳台人士購買120平方米以上面積的住宅，個人購買非居住用房不限購的政策已於上周更新執行。這還只是開始。南寧更是直接公佈了外籍人士在邕購房政策：首付比例全部統一為15%；目前市場主流利率首套3%，二套3.3%。背後的一個核心原因：房子賣不出去了。根據國家統計局資料，1—5月份，全國房地產開發投資36234億元，同比下降10.7%。開發商急了，地方政府也急了。於是，一線城市接連鬆綁，從限購到降首付，從降利率到稅收減免，能用的招都用上了。現在，連"外國人購房"這張牌也打出來了。而就在中國的資產也加入海外買賣這盤大戰場的時候，當下全球可選的房產也是多種多樣。這當中，發達國家的資產是最令人嚮往的。而且有一些國家，經濟越是下行，房產買賣越好——比如英國。全球房產大PK今年還有那裡可以投現在全球房產市場的情況，用一句話概括就是：到處都有坑，但有些坑更深。美國房產：泡沫警報拉響2024年全國房價中位數為385,000美元，最新一個季度同比上漲3.5%，看起來還不錯？別急，2025年第一季度，經過季節性調整後的年化房屋銷售量為520萬套，同比下降5.4%。高企的利率、難以尋覓的好交易，讓許多投資者都在盼望著房價下跌。可房價就是不跌，這才是最可怕的。加拿大房產：史詩級泡沫更誇張的來了。聯準會發佈報告稱，加拿大房地產泡沫已經讓曾震驚世界的美國地產泡沫和日本地產泡沫自慚形穢。加拿大央行自2024年以來累計降息1.75個百分點，政策利率降至3%左右，可即便這樣，房價高企和生活成本的上升仍使部分買家保持觀望態度。澳洲房產：漲不動了澳洲的情況也好不到那去。2025年1月澳大利亞CoreLogic全國住房價值指數連續第2個月環比下降，分析人士指出，未來一年澳大利亞房價顯著增長的可能性不大。此外，在新加坡買房，外國買家要徵收60%的買家稅；泰國更不用說了，核心地段已經貴到支撐不起它的價值。而多重對比下來，英國倫敦仍然是許多高淨值家庭的選擇。它就像全球資產底層的壓艙石，在經濟下行的時候往往有上漲。在萊坊2025年的《財富報告》中，就針對高淨值人士做的一項調查顯示，倫敦是去年跨境投資最多的城市，收穫的投資額達96億美元，取代了紐約。具體原因，也是倫敦作為大國博弈中的相對獨立一方，擁有著高確定性、安全的保障。被低估的寶藏為什麼英國倫敦成了“保底配置”？這個答案或許可以從最近幾個月的新聞中找到線索。2025年6月，媒體曝光了許家印前妻丁玉梅通過5家離岸公司，以4980萬英鎊在倫敦Thames City項目購買33套豪宅的消息。雖然實際購房時間是2022年9月，但這個案例證實了中國富豪對倫敦房產的偏愛。更早的案例更加震撼：2020年，有"重慶李嘉誠"之稱的中國富豪張松橋18億買下倫敦超級豪宅，45個臥室，創下英國住宅交易最高紀錄。萬達集團王健林也曾以7.7億元在倫敦最貴富人街購房。這些不是偶然，而是精明的投資選擇。而最近也頻繁有各類金融機構押注英國，這裡提供一些最近的動態：第一，政策紅利史無前例近期，債券巨頭Pimco押注英國央行降息幅度將比市場預期更大。英國央行已將基準利率從4.75%下調至4.5%，市場預期每個季度都會降息。降息意味著貸款利率很可能同步下降，現在已經有蠢蠢欲動的購房者要入場了。更關鍵的訊號是，國際資本正在大舉進軍英國。西班牙能源企業Iberdrola推出586億歐元投資計畫，將英國列為首要投資目的地，投資總額的35%投向英國。阿聯開發商Arada更是斥資5.1億英鎊收購倫敦房產公司Regal 75%股權，加速英國住宅佈局。英國政府也在積極招商引資，考慮取消部分頂尖全球人才的簽證費用，這一舉措與美國近期收緊政策形成鮮明對比。甚至批准了蓋特威克機場22億英鎊的第二跑道擴建計畫，為該機場每年增加10萬架次航班鋪平道路。這些都是什麼訊號？全球資本正在搶灘英國，而房產投資是其中的重頭戲。第二，供需失衡到了極致2025年第一季度，倫敦僅開工建設了1,210套新私人公寓和住宅，創16年來最低。33個地方政區中23個根本沒有任何項目開工。供應斷崖式下跌，需求卻在回升。許多潛在的首次購房者原本希望房價下跌，現在卻湧入房地產市場。第三，租金收益率全球領先2025年英國租金預計增長4.5%，倫敦核心區域租金回報率穩定在5%以上。在全球負利率時代，5%的穩定收益意味著什麼，聰明人都懂。第四，匯率窗口正在打開英鎊對人民幣匯率經歷了大幅波動後，目前處於相對合理區間，為中國投資者提供了很好的入場時機。第五，教育+金融雙重價值倫敦不僅有世界頂尖的教育資源，還是全球三大金融中心之一。買的不是房子，是未來。張松橋們的選擇絕非偶然，他們買的是穿越周期的優質資產。寫在最後王思聰的豪宅賣不掉，中美富豪們（此前我們講過美國富豪增加英國的豪宅配置）卻在加碼英國。同樣是豪宅，差距為什麼這麼大？因為真正的投資者從來不會把雞蛋放在一個籃子裡。當國內市場遇冷的時候，他們早就把目光投向了全球最優質的資產。現在，這個機會也擺在了你面前。我們手上有一個性價比極高的倫敦項目，50萬人民幣即可撬動。項目位於交通便利的優質地段，步行即可到達地鐵站。英國央行正在降息周期，印花稅政策穩定，供需嚴重失衡，所有的訊號都在告訴我們：英國房產的黃金投資期已經到來。別等王思聰的豪宅真的賣不掉的那一天，才後悔沒有早點佈局海外資產。 (智谷趨勢Trend)

這兩天網上一個消息又把樓市攪得風聲鶴唳：“外資可以來買房了，房價是不是要起飛了？”有人興奮，有人恐慌，還有人開始幻想“下一波上漲行情就靠他們了”……但等等，冷靜一下。真相沒那麼簡單。今天我們就把這件事給大家掰扯明白。01一、聽說外國人能買房了？先別急著激動先說結論：是的，確實放開了部分限制，但離“房價暴漲”還差十萬八千里。這事的源頭是國家外匯管理局前不久發佈的一份檔案，取消了之前“外資結匯後的人民幣不能買非自住房”的限制。簡單點說：以前外國人那怕有錢，也不能隨便拿人民幣來買住宅。現在只要符合當地政策，就能買房了。聽起來確實是個鬆綁利多，但這事和“房價大漲”沒那麼直接關係。02二、別看條文放開了，現實中還得看“限購線”有人會說那外國人是不是能一口氣買好多套？理論上講是可以的。但別忘了，咱們國家大部分城市尤其是一線城市，還有限購！北上廣深這些地方，外籍人士買房得滿足很多前提：有居留證明工作年限達標滿足本地購房條件更別說“多套房”，那幾乎不可能輕易操作。說白了你可以買，但不代表你能隨便買。03三、為何一聽“外資進來”，就有人喊房價要漲？這就得說說我們老百姓的“集體記憶”了。過去這些年樓市確實經歷過幾波因政策放鬆而上漲的行情：2015年棚改大潮2020年降息潮各類限購鬆綁疊加首付下調所以現在一聽到“政策鬆綁”四個字，很多人就自動腦補成了“又要漲了”！尤其是在當前樓市不景氣、成交慘淡的當下，市場情緒特別容易被帶動。一個風吹草動輿論就沸騰。但現實往往沒那麼聽話。04四、現實早就驗證：鬆綁不等於上漲咱們先來回顧一下這幾年的操作：從2021年起樓市進入調整周期。各地政府出台了各種“救市”動作：降首付、降利率放開限購、取消限售甚至還有“政府收儲”“以舊換新”力度可以說是前所未有。可結果呢？房價照樣跌，成交照樣冷，庫存照樣高。比如今年8月國家統計局公佈的70城房價資料：一線城市新房、二手房環比全線下跌北京二手房環比下跌1.2%，是全國跌幅第一你說這種市場下光靠“外資能買房”就能起飛嗎？真沒那麼容易。05五、外資真想進來“炒房”？邏輯站不住腳咱們換個角度看。真有外資進來真的是為了“炒房”賺錢嗎？恐怕未必。你想想外資炒房靠啥？靠漲幅、靠流動性。但現在中國房地產的現狀是：沒有短期暴漲的空間套牢成本高拋售難度大外資進來反而更喜歡寫字樓、商業地產、產業園區這種資產。為什麼？因為這種資產整棟打包，租金回報明確，資金出入更方便，交易也更靈活。住宅？一套套買、一套套賣，麻煩大了去了。再說句實在話，現在連中國人自己都不敢炒房了，你指望外資來接盤？有點不現實。06六、壓著房價的，從來就不是“買不買”的問題這幾年樓市最大的問題是啥？不是限購，不是稅費，而是沒需求！人口結構已經變了，結婚少、生娃少，新增購房需求在減少；居民收入增長放緩，首付越來越難攢；信貸收緊，銀行貸款難、利率雖然降了，但額度也少；還有個硬傷：房子太多了，去庫存壓力大。換句話說，不是“能不能買”的問題，而是“有沒有人想買、買得起”的問題。你給我放開再多政策，如果大家兜裡沒錢、心裡沒信心，那房子誰來接盤？07講真，取消外資購房限制，是個積極的訊號。說明政策在放鬆，也說明我們不排斥更多資金參與市場。但把這件事等同於“房價反彈”“市場起飛”，就真的是過度樂觀了。不管是普通人、剛需族，還是房東群體都該認清一點：沒有超級大利多房價短期大漲不現實；靠幻想吃飯只會被現實打臉。市場的信心要靠經濟基本面撐起來。而不是一句“外國人可以買房了”就能帶動的。眼下這盤棋還遠沒到反攻的時候。冷靜才是最大的理性。 (知理樓市)

如果要繪製一張深圳頂級豪宅的歷代版圖，沒人能繞開華僑城片區。這座聚集了眾多老錢與新貴的城市，擁有著更為“苛刻”的樓市價值坐標系。也正因為此，稀缺的生態資源、醇熟的人文氛圍和穩定的資產增值能力，讓華僑城片區始終是深圳樓市的“不可代替”者。9月5日，深圳樓市政策迎來重大轉折，8個行政區全面放開住房限購，這座一線城市正以更加開放的姿態迎接合理住房需求。不過，南山、福田依舊位於核心限購區之列。源於經濟地位、資源稟賦與土地的稀缺性，限購政策本質上是對南山價值的官方認證，亦為避免市場過熱的必要緩衝。當大潮退去，房地產市場趨於理性，這種“不可替代”性變得更為珍貴。隨著市場的調整，價格迅速回落，真正佔據核心地段的頂級豪宅，價格依然堅挺。這意味著，精英群體開始只為“真正的價值”買單，他們選擇的是兼具歷久彌新的資產韌性、不可複製的稀缺資源和高度純粹的圈層共鳴的綜合性高端資產，而不僅僅是一處住所。市場有它自己的規則，自然會“去偽存真”。作為華僑城片區當前唯一在售的純大戶型准現樓項目，深業世紀山谷・世家C座，是對華僑城高端居住價值的一次集中提煉與昇華。這裡承載著華僑城數十年來沉澱的綠意人文底蘊與穩健的資產保值基因，坐擁著俯瞰深圳高爾夫球場頭排的永久開闊視野，更以純大戶型的社區門檻，精準匯聚著來自華僑城“老錢”與深圳“新貴”的圈層共識。它不僅僅是一處居所，更是一張通往這座城市頂級生活圈層的身份憑證，一個錨定稀缺資源、兼具當下與未來價值的硬核資產。當大潮退去，真正的價值便開始熠熠生輝。深業世紀山谷・世家C座正以毋庸置疑的產品力與服務力，回應著高淨值人群對優質資產配置與品質生活的雙重期待。華僑城核心區的資產價值與生活重構在深圳頂豪市場的版圖中，產品的價值已不再侷限於簡單的空間營造，而是對稀缺資源的佔有、對極致細節的雕琢以及對生活方式的重新定義。華僑城片區的價值，早已被時間驗證。在深圳樓市的價值譜系中，華僑城片區的地位始終無可撼動。這裡不僅是城市人文與生態資源的聚合地，更是資產配置中公認的“壓艙石”。其價值歷經多輪市場周期考驗，展現出極強的抗跌性與保值能力，是高淨值人群資產配置中的“硬通貨”。片區內如香山美墅、新天鵝堡等標竿小區，二手房價穩居12萬-14萬/㎡，印證了市場對華僑城稀缺資源與成熟氛圍的高度認可。深業世紀山谷·世家C座，正是這樣一件坐落於華僑城核心、俯瞰深圳高爾夫球場的“可傳承資產藝術品”。相較之下，其坐擁同等華僑城核心資源，卻展現出更優的性價比競爭力，並以無可辯駁的產品力，樹立了現代奢華居所的新標竿。什麼是對深圳高爾夫球場頭排景觀的獨佔性？推窗即見綠茵綿延，視野開闊無界，這種城市中心難以複製的生態資源，構成了項目溢價的堅實基礎。與此同時，項目在產品打造上不惜工本，堪稱深圳高端住宅的一次產品力破局。項目實現了目前深圳城中唯一在繁華主幹道畔，辟出近70米超尺度迎賓大門——這已非傳統社區門戶，巨幅門庭不僅重構了城市介面氣質，更以磅礴尺度傳遞出項目的尊貴身份與從容氣場。效果圖其約2400㎡的主入口環島花園，更是將儀式感推向極致。這一面積甚至達到華僑城洲際酒店大堂花園的兩倍之餘，通過立體景觀層次、藝術水景與精緻燈光的交融，打造出“車行如禮賓環繞，人行若花園漫遊”的雙重歸家體驗。效果圖這不僅是物理空間上的超越，更是對高端生活哲學的深度回應。它宣告了一種從此不同的人居標準：從駛入大門的第一步起，便是身份與品位的確認。深業世紀山谷世家C座以此重塑了華僑城乃至深圳的豪邸門檻，也再次印證了其打造“超越片區、定義新一代頂豪”產品的雄心。此外，室內層高全面提升至3.3米，突破市場常規，與市面上普遍2.8-3米層高的項目相比，這多出的30-50釐米，帶來了質的飛躍。3.3米絕非普通參數，而是一次對頂級居住體驗的“空間革命”，賦予空間更極致的尺度與氣度，彰顯大宅風範。此外，深業世紀山谷·世家C座擁有的70年產權、民水民電通燃氣的屬性，亦從根本上確保了資產的純粹價值和無憂的居住體驗，成為市場中罕有的“硬通貨”。憑藉准現房屬性、品牌賦能和價格優勢，成為業主一道鮮明的“價值護城河”。它讓投資者以相對較低成本，錨定華僑城這一穩健價值類股，無疑是一次佔據城市優質資產的理性選擇。“服務革命”重塑頂豪資產溢價新邏輯在深港兩地寸土寸金的樓市中，有一種“軟實力”正成為撬動資產溢價的硬核槓桿——它就是頂級會所。不再僅是健身游泳的配套空間，而是演變為定義項目檔次、凝聚圈層身份、支撐價格體系的核心引擎。縱觀香港頂級豪宅史，便是會所價值的進化史。新鴻基旗下的凱旋門，憑藉101層高的“天際會所”重塑維港天際線，將會所體驗升至雲霄，其視野與稀缺性直接反映在長期領跑西九龍的單價上。而山頂巨作Mount Nicholson，則由HBA設計打造極度私密的奢華會所，以頂級酒店的服務標準，滿足超級富豪對生活品質與圈層社交的極致追求，成為其屢創亞洲單價紀錄不可或缺的籌碼。九龍站地標天璽，則以超20萬呎、超百項設施的“雙會所”模式，建構了一座垂直的“生活之城”，其複雜程度與投入成本，本身就築起了高高的價值護城河。在京滬頂豪市場，頂級會所也早已超越配套範疇，成為驅動資產溢價的核心引擎。比如，北京萬柳書院私密會所，通過高端社交與文化場域篩選業主，將房產變為稀缺的社交資本，強化身份認同，建構圈層壁壘；上海翠湖天地持續營運的俱樂部，以酒店式服務涵蓋宴請、育兒與健康管理，將硬體優勢轉化為日常高附加值體驗。最終，會所成為項目另一種品牌標籤與價值錨點。一個好的會所，通過提供稀缺性生活體驗、打造高端社交平台、賦予業主身份認同，成功將無形的“生活方式”轉化為可觀的“資產溢價”。在地段紅利漸弱的未來，以會所為代表的軟性價值，將成為決定頂豪市場競爭力的新通貨。為此，深業做了個“逆行業規律”的舉措：將地處華僑城核心商圈、近2000㎡稀缺商業空間，從銷售清單中剝離，徹底轉化為世家業主的私享領域。這遠非簡單的配套升級，而是一次關於頂豪生活哲學的深度革命。此舉背後，是深業對“價值”的重新定義。它意味著，業主無需出入公共商業體，即可在絕對私密、安全的環境中，完成從商務接待、家族宴請到圈層聚會的全方位社交生活。它超越了傳統意義上“造會所”的邏輯，不僅極大提升了業主的尊崇感與歸屬感，更在物理層面確保了圈層的純粹性與生活的便捷性。這片近2000㎡的私享空間，已成為衡量項目價值高度與品牌遠見的一把標尺。畢竟，一個不惜工本的會所，是開發商兌現其高端承諾的終極證明，極大提升了項目的市場口碑與長期資產價值。真正的豪宅，無形的服務已不僅是錦上添花的軟性配套，而是關乎資產長期活力與溢價能力的硬核指標。深業世紀山谷・世家深諳此道，其重磅打造的“世紀會”服務體系，將競爭力提升至全新維度，在為資產注入持續升值的澎湃動能。“世紀會”組建了一支高達約130人的金鑰匙服務團隊，卻僅服務於約550戶業主，實現了1:4.2的驚人服務配比。這意味著，平均每位服務人員僅需專注於極少數業主的需求，確保了服務的即時響應與深度洞察。這種遠超行業標準的“服務密度”，構成了高端生活體驗的基石，讓“被充分關照”成為日常。“世紀會”將“世家私享”服務，做到了極致。其中，“行政早餐”服務，更是一項融入酒店式管理智慧、高度定製化的私人生活解決方案。雖是一個服務片段，卻精準折射出深業世紀山谷世家C座的經營哲學：真正的頂豪，不在於建築的堆砌，而在於這種洞察人心，並敢於將其常態化的服務深度。此外，“世紀會”超越常規配套的“業主專享與共創”模式，亦是其作為“可傳承資產藝術品”的又一核心價值維度。這標誌著頂豪會所從“開發商提供”到“與業主共同塑造”的範式轉變。“世紀會”這一步，不僅是開發商為業主提供的高端服務集合，更是一個專屬性與共創性並重的圈層價值平台。這構成了其難以被覆制的軟性競爭力。這些權益構成了一個無形的“價值共同體”，它持續吸引並篩選著同頻的高淨值業主，從而維護圈層的純粹性與活力。通過“共創”，激發了社群的內在活力，使會所與社區得以持續進化，最終成為一個能不斷自我增值的“價值共生平台”。這不僅是提供了一種生活方式，更是為高淨值業主建構了一個充滿可能性的“價值生態圈”。一個由高品質業主和頂級服務共同構築的社區，其帶來的強大口碑效應和稀缺性護城河，將成為推動資產在長期市場中持續保值、領先溢價的根本動力。262㎡，定義頂豪的“空間正義”與“資產永恆”深業世紀山谷・世家C座作為純大戶型社區，天然構築起一道無形的門檻，確保了業主圈層的高度純粹性與一致性。其中的262㎡戶型，更是將價值標竿演繹到了極致，將項目的核心優勢濃縮於一方天地，是專為城市頂尖圈層打造的居住範本。它不僅僅是一個居所，更是一場關於頂豪“空間正義”與“資產永恆”的價值實踐。“空間正義”，體現在對稀缺資源的絕對公平佔有。該戶型享有近乎奢侈的景觀面寬，將高爾夫綠茵無保留地引入室內，主臥、客廳、次臥皆成為觀景包廂。更重要的是，世家C座將層高全面提升至3.3米，這是一種對豎向空間的“浪費”，卻換來了無與倫比的豁達與舒展感，賦予了居住者真正的“空間統治力”。而在“資產永恆”的維度上，該戶型展現了其作為“硬通貨”的全能素質。70年產權、3+1房三陽台三衛的全能佈局，既滿足了當代高端家庭的所有功能想像，也為其作為跨代傳承的資產提供了長期主義的實用性。其所處的華僑城類股，歷經時間沉澱，價值穩定而堅挺，與項目本身不惜工本的品質共同構築了一道抵禦市場周期的護城河。選擇居住於此，本質上是一次對優質圈層和社交資本的戰略投資。它代表著躋身於一個能夠相互賦能、共同成長的價值平台，其所帶來的長遠回報，將遠超建築本身。這裡不僅僅是一處居所，更是集華僑城地段稀缺性、高爾夫景觀獨佔性、頂級產品力、金鑰匙服務保障和純粹圈層文化於一體的綜合性高端資產。在當前的市場環境下，其准現樓狀態讓品質一目瞭然，更大大降低了購房者的不確定性。對於追求資產安全、生活品質與社交價值的塔尖人群而言，深業世紀山谷・世家C座無疑是錨定華僑城未來、佔據城市核心稀缺資源的明智之選。目前，深業世紀山谷·世家C座，正式步入收官倒計時，僅餘30余席，這不僅是一個數字，更是一個強烈的市場訊號：佔據華僑城核心、坐享全系頂配資源的高端資產，正面臨不可再得的絕版窗口期。真正的頂豪，永遠是那些能夠同時征服時間、空間與人心的事物。 (冷杉RECORD)

一線限購全面鬆綁：政策"組合拳"能否撬動房地產市場反轉？2024年9月，中國房地產市場市場迎來標誌性時刻——隨著深圳在9月6日正式實施非核心區限購放寬政策，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市已全部放開非核心區域購房限制。這場始於2023年廣州的政策調整，經過一年多的演進，最終形成覆蓋全國最具經濟活力城市的調控格局。然而，在經濟深度調整與市場信心不足的雙重背景下，這場力度空前的政策鬆綁，究竟是短期刺激還是長期拐點？記者通過梳理政策文字、採訪資料及專家觀點，試圖解析一線城市限購鬆綁背後的邏輯與未來走向。政策演進：從單點突破到全面開花的調控路徑中國一線城市限購政策的放寬，呈現出清晰的"梯度推進"特徵。回溯這一輪調控周期，廣州作為先行者，早在2023年9月便率先全面放開限購，成為四大一線城市中首個打破購房資格限制的城市。當時這一舉措引發市場廣泛關注，但並未立即引發其他一線城市的跟進，反映出政策制定者對市場風險的審慎判斷。2024年8月，調控節奏明顯加快。8月下旬，北京與上海幾乎同步出台非核心區限購放寬政策，形成"南北呼應"的調控態勢。根據公開資訊，北京將限購鬆綁範圍劃定為五環外區域，取消套數限制，但仍保留兩年社保繳納要求；上海則將放鬆區域設定為外環外，社保要求降至一年。兩地政策均體現出"核心區嚴控、非核心區放開"的差異化思路，既避免了核心資源過度炒作，又為非核心區域注入流動性。深圳的跟進則將這一輪調控推向高潮。2024年9月5日，深圳市住房和建設局與中國人民銀行深圳市分行聯合發佈新政，自次日起實施。對比京滬政策，深圳的放鬆力度更為顯著：在羅湖、寶安（不含新安街道）、龍崗等非核心區，本地戶籍家庭與繳滿一年社保的非深戶家庭可不限套數購房；即便未繳納社保的外地家庭，也可在此類區域購置兩套住房。這一政策直接打破了此前非深戶購房的社保門檻，成為四大一線城市中最寬鬆的限購政策。"深圳的政策設計體現了'底線思維'與'市場活力'的平衡。"上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受採訪時表示，"僅保留南山、福田及寶安新安街道的嚴格限購，既守住了核心資源的調控底線，又通過非核心區的全面放開啟動了市場流動性，這種差異化調控模式可能成為後續其他城市的參考樣本。"值得注意的是，一線城市的限購鬆綁並非孤立行動，而是與全國性政策形成"組合拳"。根據中國政府網2024年5月17日發佈的資訊，國務院當時已推出包括3000億元保障性住房再貸款、降低首付比例、取消房貸利率下限等四項重磅措施。其中，首套房最低首付比例從20%降至15%，二套房從30%降至25%，並全面取消房貸利率政策下限，為一線城市的限購鬆綁提供了貨幣金融政策支撐。這種"地方放鬆限購+中央金融支援"的政策組合，構成了當前房地產調控的核心框架。市場反應：短期熱度顯現與長期信心不足的博弈政策落地後的市場反應，往往是檢驗調控效果的最直接指標。從已公佈的資料來看，一線城市限購放寬後，市場確實出現了短期提振，但不同城市、不同區域的分化特徵明顯。上海作為較早放鬆限購的城市，其市場資料具有重要參考價值。上海市房管局資料顯示，8月25日政策實施後的一周內，上海新房成交面積達到17.2萬平方米，為近九周最高值，環比增長7%；整個8月，上海二手房成交1.75萬套，環比增長4%，同比增長11%。這一組資料表明，限購放寬確實釋放了一部分積壓的購房需求，尤其是在外環外區域，部分項目出現了來訪量與成交量雙增長的態勢。深圳的市場反應則呈現出"脈衝式"特徵。根據深圳房地產中介協會資料，新政實施前的4月至8月，深圳新房單月成交量呈現持續下降趨勢，8月僅成交1352套，環比下降13.4%，同比下降52.8%，市場陷入深度調整。新政落地後，市場出現短期反彈，廣州中原地產項目總經理黃韜透露，深圳新政出台後的兩天內，當地交易資料略有好轉，"過去沒辦法買的，現在可以加速買了"。更有市場消息顯示，截至9月30日，深圳新政出台不到24小時，成交量已高達兩千多套，不過這一資料尚未得到官方證實。北京的市場表現則相對平穩。雖然五環外限購放寬，但由於仍保留兩年社保要求，政策對市場的刺激力度相對有限。記者從北京多家房產中介瞭解到，政策實施後，五環外二手房的諮詢量確實有所增加，尤其是在昌平、大興等靠近核心區的類股，但實際成交量增長並不顯著，多數購房者仍處於觀望狀態。這種差異化的市場反應，本質上反映了購房者對未來預期的分歧。嚴躍進指出，深圳上一輪放鬆限購後，新房市場交易活躍度曾明顯提振，再加上深圳非核心區域新房購買性價比相對較高，預計此次新政後會進一步產生購房需求。他在2025年初的分析中提到，2024年全國房地產市場呈現"U型"深度調整走勢，四季度政策發力後市場出現止跌回穩態勢，一線城市的限購鬆綁對此起到了關鍵作用。然而，短期熱度能否轉化為長期穩定，仍存在較大不確定性。黃韜的觀察頗具代表性："在買與不買之間猶豫的購房者，不會因為新政而入場。"他指出一個值得關注的現象：過去樓市政策的有效期以年為單位，但現在"只管三個月"，政策效果的衰減速度明顯加快。這一判斷在後續市場走勢中得到了部分驗證——儘管深圳在新政初期出現成交量反彈，但進入10月後，市場熱度有所回落，並未出現持續了持續上漲的態勢。市場信心不足的背後，是購房者對經濟前景的擔憂。黃韜在接受《聯合早報》採訪時直言："在經濟處於深度調整期、國際形勢充滿變數的情況下，老百姓體感到的仍然是不確定性比較多，解決房地產問題還是要靠經濟整體改善。"這一觀點得到了多數業內人士的認同——房地產市場作為宏觀經濟的"晴雨表"，其長期走勢最終取決於經濟基本面的改善，而非單純的政策刺激。政策展望：核心區限購是否會進一步放開？隨著四大一線城市非核心區限購的全面放開，市場最關心的問題是：核心區限購是否會進一步放開？從目前的政策導向與市場反饋來看，一線城市核心區的限購政策短期內全面放開的可能性較小，但局部調整的空間依然存在。從政策邏輯來看，一線城市的調控始終遵循"循序漸進"的原則。無論是廣州的先行先試，還是京滬深的分步跟進，政策制定者都在通過"小步快跑"的方式觀察市場反應，避免因政策大幅調整引發市場劇烈波動。以深圳為例，目前僅保留南山、福田及寶安新安街道的嚴格限購，這些區域作為深圳的經濟核心與資源高地，房價水平與市場熱度均處於高位，短期內全面放開可能引發投資性需求反彈，與"穩房價、穩預期"的調控目標不符。嚴躍進的分析也印證了這一判斷。他認為，深圳的限購最佳化內容與京滬兩地基本一致，但在非核心區允許無社保的外地家庭購置兩套房，政策寬鬆度已處於較高水平，短期內進一步全面放開核心區限購的必要性不大。不過，他也指出，隨著市場形勢的變化，核心區可能會通過調整社保年限、最佳化購房資格等方式進行局部放鬆，以更好地滿足合理的住房需求。從市場需求來看，核心區與非核心區的分化日益明顯。一線城市核心區由於聚集了優質的教育、醫療、商業資源，住房的保值增值屬性更強，始終是市場關注的焦點；而非核心區則面臨庫存較高、配套不完善等問題，需要通過政策刺激來消化存量。這種分化意味著，核心區的調控需要更加謹慎，避免出現過熱現象；而非核心區則可以進一步加大政策支援力度，啟動市場活力。值得注意的是，全國性政策的持續發力可能為一線城市的調控提供更多空間。根據中國政府網2024年5月發佈的政策，央行設立的3000億元保障性住房再貸款，允許地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房用作保障性住房。這一政策不僅有助於消化存量住房，還能通過保障性住房建設改善民生，為一線城市核心區的調控提供了新的思路——未來可能通過"政府收購+保障房轉化"的方式，在不直接放開核心區限購的前提下，緩解市場供需矛盾。對於未來政策走向，黃韜的判斷具有一定代表性："按照目前的趨勢，廣州之外的一線城市限購接下來還會進一步放開。"但他也強調，政策放鬆的節奏與力度將取決於市場反應與經濟形勢，"如果經濟基本面不能得到有效改善，單純依靠限購放鬆很難實現市場的根本反轉。"全國影響：一線城市鬆綁對二三線城市的"傳導效應"作為中國經濟最具活力的區域，一線城市的房地產政策調整不僅影響本地市場，還將對全國尤其是二三線城市產生"傳導效應"。這種效應既可能通過市場預期的改變帶動全國市場回暖，也可能因"虹吸效應"導致二三線城市人才與資金進一步向一線城市集中，加劇區域分化。從積極層面來看，一線城市的限購鬆綁有助於改善全國房地產市場的預期。嚴躍進指出，一線城市對全國的房地產市場具有"風向標"作用，其政策調整將向市場釋放積極訊號，有助於緩解購房者的觀望情緒，帶動二三線城市市場信心的恢復。2024年四季度全國房地產市場出現的止跌回穩態勢，與一線城市的限購鬆綁存在密切關聯。惠州市人民政府發佈的分析報告也印證了這一觀點。報告指出，2024年房地產市場密集調整，特別是9月下旬以來加力推出的一攬子增量政策，推動市場預期明顯改善。從年初建立城市房地產融資協調機制，到年中統籌研究消化存量房產和最佳化增量住房的政策措施，再到年末持續用力推動房地產市場止跌回穩，房地產政策措施應出盡出，從供需兩端綜合施策，促進了全國房地產市場的平穩運行。然而，一線城市的政策鬆綁也可能帶來負面的"虹吸效應"。由於一線城市在教育、醫療、就業等方面具有顯著優勢，限購放寬可能吸引二三線城市的優質人才與資金進一步流入，導致這些城市的房地產市場面臨更大壓力。這種區域分化的趨勢，已在近年來的市場走勢中得到體現——一線城市房價相對穩定，而部分二三線城市則出現持續下跌。為應對這種情況，部分二三線城市已在積極調整政策。例如，一些城市通過降低落戶門檻、提供購房補貼等方式吸引人才，緩解人口外流壓力；還有一些城市則借鑑一線城市的經驗，採取"核心區嚴控、非核心區放開"的差異化調控模式，促進市場平穩運行。這些措施的效果，仍需時間檢驗。深層思考：房地產市場如何走出"政策依賴"？儘管一線城市的限購鬆綁在短期內刺激了市場需求，但從長期來看，中國房地產市場仍面臨如何走出"政策依賴"的深層問題。過去多年的調控實踐表明，單純依靠政策刺激無法實現市場的持續健康發展，唯有推動行業轉型與制度創新，才能真正破解當前的發展困境。從行業轉型來看，房地產市場正從"增量開發"向"存量營運"轉變。隨著中國城鎮化處理程序進入中後期，新增住房需求逐漸減少，存量住房的最佳化配置成為市場重點。在這一背景下，一線城市的限購鬆綁不僅是為了消化存量，更是為了推動住房資源的合理流動。例如，通過放開非核心區限購，促進人口向這些區域疏散，緩解核心區的資源壓力，實現城市空間佈局的最佳化。制度創新則是房地產市場長期健康發展的關鍵。中國政府網2024年5月發佈的政策中，自然資源部提出了妥善處置閒置土地、盤活存量土地的政策措施，支援地方政府以合理價格收回、收購閒置存量住宅用地，幫助企業解困。這一政策有助於提高土地利用效率，減少資源浪費，為房地產市場的可持續發展提供製度保障。此外，保障性住房再貸款政策的實施，也在探索政府與市場協同推進住房保障的新路徑，為解決住房問題提供了多元化方案。經濟基本面的改善則是房地產市場走出困境的根本支撐。黃韜強調："解決房地產問題還是要靠經濟整體改善。"只有當經濟持續穩定增長，居民收入不斷提高，就業形勢保持穩定，購房者的信心才能真正恢復，房地產市場才能實現良性循環。從這個角度來看，房地產調控不僅是一個行業問題，更是一個關乎宏觀經濟全域的系統工程，需要與財政、貨幣、就業等政策協同推進。展望未來，中國房地產市場正處於深刻的變革期。一線城市的限購鬆綁既是應對當前市場壓力的舉措，也是推動行業轉型的契機。在這一過程中，如何平衡短期刺激與長期發展、局部利益與全域利益、政府調控與市場作用，將是政策制定者面臨的重要挑戰。對於購房者而言，理性看待市場變化，根據自身需求做出決策，遠比盲目跟風更為重要。 (i財經)