魔都開年打卡清單更新10條梧桐區必逛馬路既有老上海的煙火底蘊又有2026年的新鮮玩法開春之際跟著這份攻略走街串巷把魔都的春日鬆弛感一逛到底！東湖路經濟上行的美2026年開春，東湖路美出圈了！Miu Miu特別打造的燈光藝術裝置，讓這條短短數百米的小馬路，直接化身城市頂流秀場。東起淮海中路，西至長樂路，全長僅474米的東湖路，見證過猶太富商的聚居、名人雅士的流連，也經歷過時代變遷的迭代。對於老上海來說，東湖路還保留著一些“老味道”。這條路上不缺漂亮餐廳：老網紅Alimentari依舊熱鬧，半開放式臨街座位的brunch時光，鬆弛感拉滿；洋房花園法餐廳BLAZ用氛圍感狠狠拿捏食客的心；新開的高品質海鮮Bistro PÉPITE人氣爆棚，成為新晉約會聖地。更讓人眼前一亮的是，東湖路 30 號全新亮相的開放式街區 ——FUFU 上海。一口氣集結多家首店：上海首家挽肉と米、野人先生全國首家旗艦店、AromeManpo上海首家旗艦店「馥邸」…… 新店扎堆、首店雲集，這條百年小馬路，在開年之際迎來全新活力。重點打卡推薦吃喝路線Alimentari GrandeBLAZ方度火鍋Cellar to Table·CTT挽肉と米Sugar PlumPÉPITEStone Sal言鹽西餐廳逛買路線FUFU上海AromeManpo馥郁滿鋪武康路一段永不褪色的上海夢武康路在上海的地位不用多說——“一條武康路，半部上海近代史。”僅僅是每天聚在武康大樓前拍照的人流量，就足以證明其人氣。而且，即使遊人如織，武康路依然保持著自己的調性。LV在這裡打造“路易威登酒店”限時空間，紀念Monogram花紋誕生130年；奢侈品牌瓏驤的全球首家瓏驤之家也在去年10月底正式“落戶”。最近武康路更是迎來重磅新店，它不僅是LEMAIRE上海首店，還是LEMAIRE全球最大旗艦店，坐落於一棟1930年代由中國建築師董大酉設計的老式住宅建築內，一開業就火到排長隊。小紅書@瘦不下來的愛吃鬼另外還有來自雪梨的精品咖啡品牌 Meraki Coffee，在武康路HARMAY話梅一樓打造了一家限時門店。標誌性小狐獴元素萌化人心，不少寵物家長會帶著自家萌寵前來，常常能偶遇真“丁滿”！逛逛新店，喝喝咖啡，在宋慶齡故居、羅密歐陽台、密丹公寓等充滿故事的建築裡漫遊，武康路是一段永不褪色的上海夢。重點打卡推薦吃喝路線澳洲小狐獴咖啡 Meraki CoffeeSOMETHING DINING BARBirdie Cup Coffee小鳥杯Plusone咖啡集雅GATHERING咖啡武康庭老麥咖啡館·The Cottage Barapoli itabakery逛買路線觀夏閒庭HARMAY話梅瓏驤之家LEMAIRE上海旗艦店LOOKNOWSeptiemeLe Labo·集雅香氛實驗室Teenie Weenie武康路概念店新樂路低調但好逛的“東方巴黎”與淮海路的喧囂一街之隔，新樂路卻自成一體，散發著低調而專業的潮流氣息。最近更是新開了多家好逛好吃的新店，成為魔都開年逛吃的黑馬選手。在上世紀三十年代，新樂路住過許多影星，因此曾有“東方巴黎”之稱。東正教聖母大教堂的綠色穹頂為背景，讓這條小馬路融合了異域風情與街頭文化。和其他網紅小馬路相比，新樂路咖啡店不多，但非常適合shopping。潮牌店、買手店、特色西餐廳錯落分佈，沒有連鎖品牌的同質化，每一家店都有自己的設計風格和特色。你既可以入手EP雅瑩展現東方美學的新裝，也可以去fuwa新店淘淘器皿。逛累了就去新開的LA DIOSA墨西哥餐吧喝一杯、去Rumor吃日式洋食、去Crave吃肉桂卷，一條新樂路就能承包一天的快樂！重點打卡推薦吃喝路線fuwa小點心事業部歐膳ÔDELICECrave Cafe & Wine BarALLIGATOR BF·美洲短吻鱷面包坊Rumor傳聞·洋食鮨 松野 SUSHI MATSUNOOROR by FINE五星海南雞飯CHOCOholic巧克癮LA DIOSAAtica田咖啡逛買路線nice riceAVVENN姚家軍SOLE YAOBasement FGBasuketto的小廚房Max Match Vintage古著買手店FloatingMarket買手超市EP雅瑩Basuketto太原路咖啡“天花板”一條街太原路安靜、短小，卻藏龍臥虎。這裡有許多保存完好的花園住宅，適合一個人慢慢走，感受上海馬路的靜謐與雅緻，偶遇幾家品味不俗的獨立小店。上為‌Captain George 風味博物館下為3½三又二分之一太原路上有三家風格迥異、人氣極高的精品咖啡館，常被併稱為“太原路咖啡三巨頭”：O.P.S、3½三又二分之一、‌Captain George 風味博物館。低調的太原路，變成了不少外地咖啡愛好者認識的第一條上海梧桐馬路。‌年底新開的FOR LONG，也完美契合太原路的氣質。這家馬卡龍專門店，美得像一家古董店，木架、鮮花、老式打字機、錯落陳列的vintage器皿……處處彰顯店家的審美格調。從北到南，一路走過上海最大的西班牙風格“外國弄堂”、仿路易十四皇室風格建造的太原別墅、“網綠”爬山虎大樓……沿途遍佈的西班牙式建築群和法國文藝復興風格歷史建築，一定會讓你愛上太原路。重點打卡推薦吃喝路線O.P.S. CAFECaptain George風味博物館KiOSK COFFEE3½三又二分之一ㄊTe TeaFOR LONG淺行深作·法蘭絨手沖逛買路線MELT SEASONFikaFikaAutumn SonataTERMINAL69愚園路魔都最會過節的百年小馬路在節日儀式感這一塊，愚園路排第二，就沒有其他馬路敢排第一！剛剛過去的春節假期，整條馬路被各式新年裝置裝點得宛如童話世界。作為始建於1918年的百年小馬路，愚園路是魔都梧桐區歷史底蘊最深厚的馬路之一。一路上有108幢老洋房、60幢優秀歷史建築和不可移動文物，錢學森、傅雷等一眾響噹噹的名人都曾住在這裡。如今的愚園路，已經蛻變成焊在“魔都citywalk榜單”上的小馬路。洋房面包店bebaked、人氣三明治店Bizy Boy、魔都烘焙坊顏值天花板Artist La Pie、m³三立方線下新店等，超多網紅店都在這裡。重點打卡推薦吃喝路線BasdbanBizy BoyKOJICSMAKA面包咖啡好天氣パンカフェ日和WABI COFE航跡 GregoriusAkimbo CafeOnitaConnieHe笑屋bebaked元古云境Into_the force原力飛行三頓半空間WHEN PIGS FLY當豬飛Money ShopsArtist La Pie堂屋糖水店三立方gluglu逛買路線凡幾CommonRareHugoJiro祤集BLACKHEADelementektos又喜商店YOXI安福路網紅“宇宙中心”讓人又愛又恨的安福路，是“街拍”、“流量”的代名詞。這裡是潮人和博主的聚集地，無論什麼時候去，你都能看到拿著長槍短跑的老法師們對著周遭時髦的潮人一頓狂拍。充滿活力的買手店、小眾話劇藝術中心、臨街而坐的咖啡客，共同構成了安福路自由、時尚、開放的獨特氣場。整條路只有短短862米，卻總是在不斷刷新潮流上限。12月，來自韓國的MUSINSA在上海安福路開出其國際首家多品牌集合Musinsa Store，不僅彙集了約40個韓國熱門潮牌，還集結了約20個國際運動潮流品牌與中國本土設計師力量。除此以外，安福路還集結了SALOMON薩洛蒙小白樓·福郡、王鶴棣個人潮牌D.Desirable首家線下門店、韓國生活方式集合店Wiggle Wiggle中國首店、義大利少女時尚品牌Brandy Melville……對品牌來說，在安福路紮根就是流量的保證。這裡也堪稱文藝小馬路鼻祖，話劇藝術中心、多抓魚循環商店、膠囊畫廊、Bank畫廊、CHAPTER 6等文藝地標林立。在這裡逛街，絕不會覺得無聊。重點打卡推薦吃喝路線RAC BARSunflourApollo西班牙小酒館La Stradamr willis小山堂AlimentariGregorius SHADEBOOM BOOM BAGELS逛買路線Rockfish Weatherwear13DE MARZOHARMAY話梅D.Desirableklee kleeWiggle WiggleABSOLUTEBrandy Melville多抓魚循環商店lost in echoMusinsa StoreSALOMON薩洛蒙小白樓·福郡LaugoaLOOKNOW & FLOWLaylowPROJECT ELEMENT potionGRAF文藝路線上海話劇藝術中心塞萬提斯圖書館CHAPTER 6BANK畫廊膠囊畫廊淮海中路上海人心中的“白月光”在上海的5000多條馬路中，淮海中路一直是不少上海人心中的“白月光”。自1900年闢築以來，淮海中路曾6次更名，每一次更名，都見證了魔都的歷史變遷。她時髦新潮的基因，早在二三十年代就已奠定。她被稱為“東方的香榭麗舍大街”，人們時常喜歡將她與巴黎的香榭麗舍大街、紐約的第五大道、東京的銀座、新加坡的烏節路相提並論。近百年來，一批才華橫溢的建築設計師，在淮海中路上留下了一棟棟風格各異的建築，英、法、德、意，文藝復興、巴洛克、地中海風格應有盡有。這裡的繁華和高端生活方式，也吸引了包括宋慶齡、郁達夫、杜月笙等在內的名流在此生活。從老字號食品商店到頂級百貨商場，它經歷了時間的洗禮，始終保持著摩登姿態。淮海中路550號以「HAI550」之名重塑時尚地標，68年歷史的上海婦女用品商店蝶變為「LADY 淮海」。TX淮海對面的潮牌MASONPRINCE，更是吸引了全國各地甚至全世界各地的潮人慕名而來。最近，淮海中路還多了一家藏在德式城堡裡的咖啡店，由上海音樂學院與光明玖壹玖聯手打造。喝完咖啡逛逛上音校園，每棟建築都美輪美奐！重點打卡推薦吃喝路線Mental Hands·鐵手咖啡米倉POP特寫南站上音城堡·光明玖壹玖藝文空間Parking Coffee光明邨大酒家紅樓HONGLOU gelato地理學家咖啡怡盧逛買路線WS SPACE 無集LOOKNOW PARK路可鬧公園HAUS NOWHERE SHANGHAISongmont山下有松H&M風格之邸Musinsa StandardEmis上海首店niko and...HAI550MASONPRINCELADY 淮海「回力1927」全國首家概念旗艦店巨富長魔都小資街區代表巨富長，並非一條路，而是鉅鹿路、富民路、長樂路三條小馬路的合稱，夾在靜安、黃浦、徐匯三區之間，是上海Citywalk繞不開的靈魂街區。鉅鹿路最長，從常熟路一路延伸到成都南路，前半段文藝，後半段煙火。愛神花園（如今是上海市作家協會所在地）是必打卡點，園內丘位元與普緒赫雕像，藏著民國頂級富豪的浪漫。富民路最短，卻最好吃，堪稱全天候食堂。白天，brunch店飄出可麗餅的香氣，日式小館提供精緻定食；夜幕降臨，小酒吧次第亮起暖燈，構成上海最鬆弛的夜生活場景之一。魔都必吃冰淇淋Dip in Gelato，人氣布丁店PUDDING PAPA，老外含量極高的西班牙小館、街邊bistro，都集中在這短短600余米裡。而曾經被稱為“滬上小原宿”的長樂路，大有“回春”之勢：United Wheels在長樂路開出了中國首個空間UWS；M Stand在這裡打造Maison概念店，玩轉咖啡+漢堡+雞尾酒的跨界。在巨富長，“浪費”時間才是正確用法。喝喝咖啡遛遛狗，聽隔壁桌聊創業失敗或者愛情成功。這條串起三條馬路的U形路線，藏著老上海的餘韻，也長出了新上海最鮮活的面孔。重點打卡推薦吃喝路線Suzie’s GardenOttimoSof GardenPLUSONELiebenMore Than EatTapa TapaBISTRO LENBACH蘭巴赫BISTRO 11TRES PERROSDip in GelatoPPP·PUDDING PAPASLAB TOWN石板城咖啡崍州吧ATELIER NO.3M Stand (Maison概念店)逛買路線LABELHOOD HOUSE 蕾虎之家Perfumer H松香easykaoriSupremeTIMES REMAKEUWS陝西北路越來越好逛的“中國歷史文化名街”陝西北路絕對是一條被低估的小馬路！築成於上個世紀初，原名西摩路。上海僅有三條“中國歷史文化名街”，陝西北路赫然在列，另外兩條是武康路和多倫多路。這裡藏著21處名人舊居、典型風格建築等歷史文化景觀，還有匯聚了17家中華知名品牌的老字號一條街、潮流街區、網紅店舖等等，可逛性很強！位於陝西北路186號的榮宅，是中國近代著名實業家榮宗敬的私宅。這座建於1918年的三層花園洋房，經PRADA花費6年修繕後開放，在這裡看展、拍照，無不能感受法式老洋房的魅力。這條路上還有匈牙利建築大師鄔達克在上海的早期傑作——何東舊居。這裡曾是香港首富何東家族的私邸，賭王何鴻燊就是他的侄孫。與何東舊居相鄰的現所三期，面積不大卻藏著很多寶藏品牌。韓國香氛品牌Tamburins中國首家旗艦店、Coffee Spot旗下咖啡店Spot Table、人氣披薩店Bottega意庫、火到排隊的甜品店WakuWaku等都在這裡。這就是陝西北路的神奇之處，你可以上午在老字號一條街買塊手工糕點，下午在百年洋房裡看一場當代藝術展，傍晚鑽進潮流街區吃個披薩。一條路，把上海的新舊潮流都串起來了。重點打卡推薦吃喝路線迷上·PRADA榮宅Bottega意庫Spot TableWakuWaku嘆所WhoopsoSillageWARO ROWA肉醬食堂ZUP PIZZA BARBOBAC大像三明治elephant3todos los diasBAMBINODal Cuore達可芮冰淇淋ATELIER IZAKAYA逛買路線Prada榮宅路易號TamburinsADERERRORRnC CollectionJ3 VINTAGE 中古買手店永嘉路魔都Citywalk顏值擔當百年以來，永嘉路一直是漂亮的，全長2公里之上，密佈裡弄住宅、公館和花園洋房，這些漂亮房子曾被稱為“西愛咸斯花園”。“永嘉路隨便一指就是億級豪宅、名人故居”所言非虛。共10多個國家的風格建築，20多處名人故居，足以堪稱“住宅建築博物館”。永嘉路可以坐坐的地方也很多，光是咖啡店就多而不重樣。集咖啡、展覽和藝術於一體的文青據點毛姆禮帽裡，真的收藏著英國作家毛姆的一頂禮帽。無論是法式洋房裡做寧波菜的gubigubi，還是曾入選全球50佳咖啡店的鐵手咖啡製造局，永嘉路上漂亮的外表下，更多的是不設限的有趣靈魂，常常能遇見驚喜。重點打卡推薦吃喝路線鐵手咖啡製造局Metal Hands北野Brunch&Bistro BY OnitaHUGO HUSKY HOUSEO'MILLS Sourdough Bakery&BistroFunny Dinosaur Coffeegubi gubiBIG SUR COFFEEDayDreaming CafeThe Normal Bagel普通貝果面包咖啡好天氣Nunu DonutAmuni GelatoVOYAGE COFFEETRINE毛姆禮帽BABER SHOP酉光咖啡工坊Ushine Coffee逛買路線sunday八條邊商店BOTH BYBORoundFace(ShanghaiWOW)

2026年2月，上海樓市在傳統淡季與春節長假的雙重影響下，成交資料呈現季節性回落。不過隨著月末“滬七條”新政的落地，市場信心迅速修復，為即將到來的“小陽春”行情注入了強勁動力。01 新房市場：量跌價穩，結構性分化加劇根據網上房地產資料顯示，2026年2月，上海新房共成交約6511套。受春節假期影響，市場成交節奏明顯放緩，從月度走勢看，2月上海樓市呈現“前高後低再反彈”的V型曲線。春節前市場保持一定活躍度，春節假期成交跌入冰點，節後隨著工作秩序恢復和政策利多釋放，成交快速回暖。儘管成交量下滑，但上海新房價格在一線城市中表現突出。中國國家統計局資料顯示，2026年1月上海新建商品住宅銷售價格同比上漲4.2%，成為一線城市中唯一同比上漲的城市。這主要得益於高端改善項目的支撐，具備“好地段好房子”的項目仍保持市場熱度。從成交結構看，外環外項目整體去化壓力較大，而核心區域優質項目去化情況良好。春節期間新房成交量僅118套，環比前一周下跌95%，但節後最後一周（2月23日至28日）快速恢復，單日成交從24套攀升至28日的223套。02 二手房市場：韌性較強，節後快速回暖再來看二手房。總的來看，2月上海二手房成交量保持相對高位。全月成交11315套，雖然環比1月的22834套下降約51.8%，但考慮到春節長假因素，這一表現仍顯韌性。從日度資料看，2月1日二手房成交931套，為當月單日峰值；春節假期後市場迅速恢復，2月28日成交839套，較前一日增加220套，增幅達35.54%。而且價格環比降幅縮小。2026年1月，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅比上月縮小0.4個百分點。其中上海環比下降0.4%，降幅比上月縮小0.2個百分點。城市測量師行資料顯示，2026年2月1日上海市存量住宅均價為46126元/㎡，各環線基價均值降幅縮小，中外環區域環比跌幅縮小最為顯著。從成交結構來看，依舊是剛需主導。二手房市場以300萬以下低總價房源為交易主力，90平方米以下戶型成交佔比達64%。浦東、松江、寶山、青浦、閔行等區域成交活躍，徐涇、臨港等低價類股因“剛需釋放+政策刺激”放量增長。寫在最後：2026年2月，上海樓市在春節傳統淡季中平穩過渡，新房市場量跌價穩，二手房市場展現較強韌性。月末“滬七條”新政的出台，通過降低購房門檻、提高公積金貸款額度、最佳化房產稅政策等多重舉措，精準回應市場需求，為市場注入新的活力。隨著政策效應的逐步釋放和傳統“金三銀四”銷售旺季的到來，上海樓市有望在3月迎來一波回暖行情，市場分化格局下，“好地段、好房子”仍將是購房者關注的核心。 (上海樓市情報)

年前我們還在講幾個懸念（《2026年上海樓市五大懸念》），現在慢慢地清晰了。2月10日發佈了《上海市國民經濟和社會發展第十五個五年規劃綱要》，城市發展的方向有了。01最重要的是城市功能空間佈局，給出了城市骨架。上海市“十五五”城市功能空間佈局示意這張圖回應了大量質疑，十五五期間大虹橋、臨港依舊是發展重點。浦東新區依舊是最大的發展引擎，張江、東方樞紐、臨港是浦東新的王牌。與十四五相比最大的變化是，東方樞紐登上歷史舞台，成為新的國家戰略承載區。上海市“十四五”城市功能空間佈局示意這個戰略承載區的主要含義是，在全面深化高水平改革開放中作為區域改革開放的試驗田。重點是四個區域：浦東引領區、臨港新片區、虹橋國際開放樞紐、東方樞紐國際開放門戶。另一個大變化是，上海三條主軸變一條：東西兩翼發展軸。其他部分跟十四五差不多，無非是吳淞地區改名吳淞副中心，南大地區改名南大智慧城。更多調整需要在《綱要》的文字部分找到。十五五期間，黃浦江核心區還是兩極：外灘-陸家嘴-北外灘，徐匯濱江-世博-前灘。呼聲很高的第三極，金灘-復興島，十五五期間依舊不是重點。報告中連金灘兩個字都沒提，黃浦江中北段全力開發還沒到時候。也回應了另一個謠言：新規劃中徐家匯不是中央活動區。核心區還是那些地方，除了黃浦江兩岸，還有南京路、徐家匯、衡復風貌區、黃浦區等等。珠寶時尚功能區就是黃浦中部。國際珠寶時尚功能區範圍另一個沒畫出來的中心軸是黃浦江，依舊是未來最活躍的地方。黃浦江中北段、閔行紫竹濱江部分，還處於貫通岸線、建設交通網路階段。副中心繼續建設，但是功能弱化了，中外環全面開發，漕河涇、市北高新區、金橋開發區、桃浦智創城、虹橋臨空跟副中心定位越來越接近。川沙副中心還是沒到開發時間。五大新城規劃繼續，但是定位上有了明顯轉變，大家自己體會體會。上海市“十四五”五大新城定位上海市“十五五”五大新城定位五個新城各自的發展重點跟之前一致，後面還會再講到。02十五五期間產業體系也明確了，從 “2+3+6+4+5” 調整為 “2+3+6+6”。傳統產業兩大轉型、三大先導產業（國家戰略級）、六大新興支柱產業叢集、六大未來產業領域。為了避免同質競爭、無序發展，也給出了十五五重點產業佈局，加快產業集聚。上海市“十五五”重點產業佈局示意與十四五相比，新增了新能源汽車、新一代電子資訊、時尚消費品等重點產業。上海市“十四五”重點產業佈局示意全市均有佈局，三大先導產業主要是浦東、臨港、嘉定、閔行、徐匯。這三個產業最具活力、發展最快，2025年積體電路增速24%，人工智慧增速超過30%，貢獻了主要增量。03十五五期間的交通網路、生態網路建設也明確了。上海市“十五五”軌道交通建設示意建成嘉閔線、南匯支線、崇明線、21號線一期及東延伸、23號線一期、12號線西延伸等，加快建設19號線、20號線。建成沿江通道浦東段，推進S5、S20等公路功能提升和南北通道建設，啟動S2公路臨港段通道擴容，推進內環高架年輕化綜合改造。2030年上海將有軌道交通1260公里以上，快速路1200公里左右。十五五期間上海生態環境繼續提升，影響較大的項目有南大中央公園、蘇河源公園、碧雲湖公園、頂科工園、上達河中央公園。上海市“十五五”公園綠地建設佈局示意南大是十四五發展最快的區域之一，到了全面建成階段，中央公園建成後區域影響力進一步提升。蘇河源公園是嘉定、普陀、長寧交匯處，屬於大虹橋輻射範圍。頂科公園在臨港，碧雲湖公園是張家濱楔形綠地核心部分，都是這幾年最活躍的區域。上達河中央公園是青浦新城的主要節點，青浦新城2015年全面開發，到現在核心區尚未建成。上達河中央公園這裡是新的核心，全面建成後才能像嘉定（遠香湖公園）、松江（中央公園）一樣形成凝結核。否則仍舊是一盤散沙。《上海市國民經濟和社會發展第十五個五年規劃綱要》內容很多，近6萬字，以上只是簡要解讀。全面的深度分析，歡迎大家加入微信當面交流。也可以來到環線辦公室參加講座，一次性理清2026年選房思路。 (環線房產諮詢)

春節後開工第二天，上海便緊急出台“滬七條”樓市新政。這種時不我待的緊迫感，本身就是一種明確的訊號，意在為市場注入信心。目前市場已形成一點共識：新政及時為上海樓市注入了活力與預期，今年的“小陽春”算是穩了。但小陽春之後，走勢如何？市場上存在分歧：有人視“滬七條”為“大招”，將加速上海樓市止跌回穩；也有人覺得未徹底取消限購，不及預期，難改下行趨勢。我認為，比盲目猜測市場更重要的，是通過“滬七條”認清上海樓市政策的底層邏輯。而樓市政策，也是影響多空博弈及未來走勢的一個重要變數。01 上海樓市政策的底線“滬七條”從限購、公積金及房產稅三個維度打出了一套組合拳，細節無需贅述。其中，最受關注的無疑是限購政策的再次放鬆。非戶籍外環內購房的社保要求，從三年降至一年，實現了環內環外在社保年限上的拉平，區別僅限於環內仍有套數限制。一年社保，這應該是社保要求的“最低限度”了，基本沒有了再次調整的空間。從一年降到半年，在操作上已無實際意義。本次新政一個方向性的突破，是持有5年居住證即可在全市擁有購房資格，且無社保要求。這釋放了其他城市外派人員及靈活就業人員的購房資格。根據我們此前的測算，常住上海但不在本地繳納社保的就業人員超過200萬人，這是一個規模龐大的潛在群體。但不變的是，核心門檻依然存在——要麼是一年社保，要麼是五年居住證。這實際上仍將購房資格嚴格限定在上海常住人口範圍內，客觀上也把外省市的投資性需求和資金隔離在外。2026年第一天，《求實》雜誌發表特約評論員文章，提到“政策要一次性給足，不能採取添油戰術”。市場普遍預期，這是對京滬等城市限購政策的明確訊號。如今，“滬七條”將社保要求拉至最低限度，卻依然沒有突破限購這道紅線。這或許透露出：限購，就是上海樓市政策的一條“紅線”，或者說最後的底牌。不到萬不得已，這張牌不會打出。02 上海樓市政策的基本框架上海為何堅守“限購”紅線？一方面，是從更高站位上避免對其他城市產生“虹吸效應”；另一方面，則可能是基於對自身市場的判斷：上海並不缺乏需求和購買力，完全可以通過精準的微調來實現市場健康發展。更深層次的因素在於，上海的樓市政策並非孤立的刺激手段，而是被納入了城市空間最佳化與人才安居保障的總體框架之中。雖然各區都有通過賣地賣房拉動經濟的動機，但具體政策必須在這個總體框架內運行，做到師出有名，名正言順。在供給端，供地緊密圍繞城市空間佈局規劃。郊區降低容積率、提高中小套型面積標準、最佳化設計規範供應“好房子”，核心目的都是滿足改善型需求。在需求端，降低購房成本、清除不合理限制，核心目的是釋放合理住房需求。本次“滬七條”中關於5年居住證的政策，突破了社保的硬性要求，頗具新意。但這並非突發奇想。上海2025年發佈的《深入實施以人為本的新型城鎮化戰略五年行動計畫的實施方案》，和剛剛出爐的《十五五規劃》，都提到了要將公共服務、安居保障及落戶政策向保障城市營運的服務人員下沉。5年居住證政策，正是給這些城市基礎建設者一個安家置業的選擇。可以預料，接下來還會有針對這類人群的落戶政策陸續出台。總體來說，上海樓市政策從來不是單一的、孤立的刺激樓市，而是將城市空間最佳化、各類人才安居及民生保障結合在一起，形成政策聯動，謀求綜合發展。03 上海樓市政策的重要原則這樣的政策框架，會推動樓市迅速止跌回穩嗎？這個問題，本身就高估了政策對市場的決定性影響。2022年之前的二十年，層出不窮的限購限貸政策，也未能阻擋房價螺旋式上升的趨勢；如今樓市進入大周期調整階段，政策是影響短期行情的重要變數，但絕非改變市場趨勢的決定性力量。上海最新發佈的《十五五規劃》中，提出了一個原則：堅持有效市場和有為政府相結合。充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發揮政府作用。這一提法在《十四五規劃》中並未出現，而在《十五五規劃》中被單獨強調，意味深長。這個原則落實到樓市，會體現在兩個方面：一方面，政府將持續最佳化市場環境，取消不合理的消費限制，釋放各類群體的住房需求，提高供應端的精準性，制定更公平的行業規則，引導社會預期，這體現了“有為政府”的職責。另一方面，也意味著政府力量將更多地限定在規劃制定和規則維護上，不會更深入地介入市場運行。據悉，上海接下來也將逐步把新房定價權交還給企業，過去的聯動價及軟聯動價將逐步退出歷史舞台。寫在最後“滬七條”的落地，無疑為正處於關鍵節點的上海樓市注入了難得的積極因素。無論是社保門檻的實質性降低，還是公積金力度的顯著加碼，都在短期內為市場帶來了確定的增量預期，今年的“小陽春”也因此有了更堅實的支撐。但透過這些具體條款，我們更能看清上海樓市的獨特底色——這座城市從不缺乏真實的需求與足夠的購買力。正是基於這一底氣，上海才能在樓市調控上始終保有一份從容，不走“大水漫灌”的老路，而是堅持“精準制導”的上海特色。短期看，政策紅利會為市場注入活水，啟動交易鏈條，提振各方信心。但長期而言，樓市終究要回歸基本面的邏輯。人口流向、收入預期、產業格局、城市活力——這些決定住房真實需求的底層力量，才是支撐市場行穩致遠的關鍵。政策可以改變節奏，但無法扭轉趨勢；可以點燃情緒，但無法替代價值。理解了這一點，我們或許就能以更平和的心態看待接下來的市場起伏：享受政策帶來的暖意，但把最終的判斷，交給市場。 (城讀上海)

上海又出新政了！3月1日，上海市規劃和自然資源局修訂印發的《上海市不動產登記技術規定》正式施行。此次新規對不動產登記流程進行了全鏈條最佳化與收緊，特別是針對產權變更、車位登記及限售管理作出了重大調整，旨在進一步規範市場秩序，堵住政策漏洞。以下是針對這五項調整的詳細解讀：1、產證分離：房產證與車位產證必須分開辦理新規內容：房屋與車位不再合併登記在一本產證上，而是分別頒發獨立的《不動產權證書》。影響與解讀：資產獨立：車位被認定為獨立的資產，後續的交易、抵押、計稅都將獨立核算。堵住漏洞：此舉徹底堵住了過去“房+車位”打包登記以規避限購政策的漏洞（例如，通過打包登記來滿足“家庭唯一住房”的認定條件）。2、房產稅重認定：產證增減名需重新認定新規內容：無論是否為夫妻關係，只要辦理產證加名、減名或更名，都必須重新核算家庭住房套數，進而重新認定房產稅。影響與解讀：成本增加：直接掐斷了通過“加減名”操作來降低房產稅的操作空間。例如，原本通過減名來降低人均面積以享受免稅優惠，現在行不通了，多套房家庭的持有成本或將因此上升。3、動遷房變更限制：大產證不滿3年，夫妻間不能變更新規內容：動遷房在大產證未滿3年的情況下，即便是夫妻之間的更名、加名也被明令禁止。影響與解讀：鎖死路徑：動遷房的早期產權騰挪路徑被徹底鎖死，有效防範了“提前更名套現”或“規避限售”等行為，保障了動遷安置政策的嚴肅性。4、抵押變更要求：有抵押需銀行同步配合新規內容：夫妻之間調整產權份額時，若房產存在銀行抵押或貸款，必須取得銀行同意，並同步辦理抵押變更手續。影響與解讀：風控繫結：將產權變更與金融風控強繫結，杜絕了私下變更份額以逃避債務、轉移資產的可能性。流程變長：這意味著此類變更的流程將更加嚴格，耗時可能更長，因為必須等待銀行出具相關材料。5、特殊房產變更限制：三類房產未滿年限，夫妻變更全面叫停新規內容：經適房未滿5年（無官方證明）、動遷房未滿3年、新購商品房（5年限售）合同未滿5年，這三類房產即便是夫妻間的產權變更，也一律不被允許。影響與解讀：補丁升級：這是對限售政策的執行力度顯著加碼。過去部分限售房可能通過“內部更名”的灰色地帶提前流轉，現在這一通道被徹底清除，確保了限售政策的有效落地。 (上海樓市情報)檔案如下：

2026年剛開年，上海的城市更新就按下了“快進鍵”！隨著各區拆遷預算陸續出爐，一場涉及千家萬戶的“拆遷大戲”正式拉開帷幕。01預算出爐：普陀138億領跑全市根據各區主動公開的財務決算資料，2026年上海徵地和拆遷補償預算總額約1258億元。其中，普陀區以138.57億元高居榜首，成為今年拆遷預算的“領頭羊”。預算增幅方面，長寧區以290.97%的增幅位居第一，普陀區（247.10%）、靜安區（208.68%）緊隨其後，增幅均超過200%。這意味著這些區域的城市更新力度明顯加大，老舊小區改造全面提速。相比之下，徐匯區（10.54%）、虹口區（42.08%）等區增幅相對平緩，黃浦區預算雖高，但較上年執行數下降59.20%，顯示出核心區拆遷已進入存量消化階段，從大規模擴張轉向精細化更新。02近期拆遷小區盤點1、普陀區：甘陵小區成最大亮點作為普陀現存面積最大的不成套小梁薄板小區，甘陵小區一號、二號、三號地塊已於2026年1月實現100%簽約，涉及938戶居民。預計從3月開始進入騰空拆除階段。補償標準方面，戶均補償預計超400萬元。若選擇貨幣補償並在普陀區買房，還可享受每平米1000元的“房票獎勵”。2、靜安區：柳營路片區近4000戶啟動靜安128街坊舊改正式啟動，這是靜安今年第一個大規模的舊改項目。該地塊位於共和新路街道，為上世紀六七十年代老公房，涉及居民近4000戶。徵收範圍東至平型關路、南至柳營路、西至洛川東路400弄、北至洛川東路。市場消息稱，項目有望試行“房票”安置，參考其他區政策，區內購房可享每平方米千元級獎勵。3、黃浦區：永華大樓創補償新高黃浦區北京東路151街坊永華大樓已於2026年1月12日啟動徵收，約20余戶。評估均價達95110元/㎡，創中心城區新高。以一套50㎡公房為例，總補償預計可達800萬元以上，包括評估價475萬元、價格補貼142.5萬元、套型補貼142.5萬元以及各類獎勵。4、徐匯區：金塘小區動遷在即位於上海南站類股的金塘小區，距離鐵路軌道50米內的沿街第一排建築已納入徵收範圍。動遷工作組已入駐，居民已接到徵詢電話，預計節後啟動實質性動遷。補償方案為市場評估價上浮10%，可選擇貨幣補償或安置房（如華涇等區域動遷房）。5、浦東新區：三林北蔡城中村改造浦東作為“城中村改造主戰場”，已認定27個項目。三林鎮西林村等地塊“城中村”改造項目已啟動簽約，其中第一個啟動的一號塊共51產，簽約當天即完成清盤，實現100%簽約率。 (上海樓市情報)

2025年的上海，坐穩了中國積體電路設計的第一把交椅。上海市積體電路行業協會12月發佈的《2025上海積體電路產業發展報告》顯示，上海共有IC設計企業682家，佔全國總數的18.3%。全年營收合計3860億元，同比增長12.7%，連續八年位居全國首位。一、頭部上市軍團：12家百億級企業（一）韋爾股份（603501）韋爾股份以352億元營收蟬聯上海IC設計企業榜首。核心業務是CMOS圖像感測器與模擬晶片，豪威品牌在全球手機CIS市場市佔率達19%。2025年，其車規級CIS出貨量同比增長110%，市佔率升至22%。（二）復旦微電（688385）全年營收186億元，淨利潤42億元。FPGA與儲存器是兩大核心，國產工業控制FPGA市佔率穩居第一。2025年，其28nm FPGA實現大規模量產，良率穩定在98%以上。（三）格科微（688728）營收168億元，專注中低端CMOS圖像感測器。2025年完成2億像素CIS的量產，成為全球首家實現該規格量產的中國企業。手機主攝與車載攝影機是其主要增長極。（四）艾為電子（688798）營收124億元，扣非淨利潤同比增長40.79%。聚焦音訊、射頻、電源管理晶片，車規級音訊功放晶片2025年出貨量突破1億顆。產品已進入比亞迪、理想等主流車企供應鏈。（五）思特威（688213）營收119億元，安防領域CMOS圖像感測器市佔率蟬聯全球第一。2025年推出的低照度安防CIS，在星光級環境下的成像效果超越國際競品。（六）瀾起科技（688008）營收112億元，同比增長57.83%。DDR5記憶體緩衝晶片全球市佔率超80%，壟斷地位穩固。2025年，其HBM配套緩衝晶片完成研發，進入台積電驗證階段。（七）聚辰股份（688123）營收108億元，EEPROM晶片全球市佔率第三。汽車電子業務增長迅猛，2025年車規級EEPROM出貨量同比增長95%。已成為特斯拉、大眾的核心供應商。（八）納芯微（688052）營收106億元，專注隔離晶片與功率半導體。2025年，其車規級隔離晶片在新能源汽車電控領域市佔率達28%。與英飛凌達成戰略合作，共同開發碳化矽驅動晶片。（九）思瑞浦（688536）營收105億元，高精度模擬晶片龍頭。工業控制與汽車電子是兩大業務類股，2025年推出的車規級運算放大器，通過AEC-Q100 Grade 0認證。（十）卓勝微（上海總部）（300782）營收103億元，射頻開關與LNA晶片國內第一。上海總部負責高端射頻晶片研發，2025年推出的5G射頻模組，已進入小米、vivo旗艦機型供應鏈。（十一）芯原股份（688521）營收101億元，國內最大的晶片設計服務公司。2025年10月啟動臨港研發中心建設，總投資13億元。為國內超200家初創企業提供設計服務。（十二）展訊通訊（上海）營收100億元，專注移動通訊基帶晶片。作為紫光展銳的核心子公司，2025年推出的5G RedCap晶片，在物聯網終端市場出貨量突破5000萬顆。二、細分賽道王者：非上市龍頭，憑技術壟斷細分市場上海682家IC設計企業中，超過500家為非上市企業，其中既有細分賽道龍頭，也包含大量中小微配套企業。它們深耕單一賽道，用技術壁壘築起護城河，部分細分龍頭的全球市佔率位居前三，中小微企業則填補了產業鏈細分空白。（一）AI晶片賽道壁仞科技：國產GPU四小龍之一，專注高端通用GPU。2025年BR200晶片實現大規模商用，在AI訓練叢集的出貨量突破10萬塊。沐曦積體電路：聚焦高性能AI推理晶片。2025年推出的MX2系列，在雲端推理場景的能效比超越輝達L20。燧原科技：完成D輪50億元融資，專注雲端訓練晶片。2025年其雲燧T3晶片進入阿里雲、騰訊雲供應鏈。曦智科技：獲超15億元C輪融資，國內光電混合算力獨角獸。2025年推出的光電計算卡，已在金融風控場景落地。（二）射頻晶片賽道唯捷創芯（上海）：射頻功率放大器龍頭，2025年營收89億元。5G射頻模組在國內Android手機市場市佔率達35%。慧智微：專注射頻前端晶片，2025年完成科創板IPO。其Sub-6G射頻模組，已進入榮耀、傳音供應鏈。（三）汽車電子晶片賽道傑發科技：四維圖新旗下，車載晶片龍頭。2025年其車規級MCU在國產車市場市佔率達18%，同比提升5個百分點。芯旺微電子：專注RISC-V架構車規MCU。2025年推出的32位車規MCU，通過AEC-Q100 Grade 1認證，出貨量突破2000萬顆。芯鈦科技：完成C+輪融資，聚焦車規級安全晶片。其車載T-Box安全晶片，已進入上汽、廣汽供應鏈。（四）儲存晶片設計賽道江波龍（上海總部）：2025年8月臨港總部落成。推出6款自研儲存主控晶片，累計出貨突破1億顆。高端SSD主控晶片已進入資料中心市場。佰維儲存（上海研發中心）：營收98億元，專注儲存晶片設計與封裝。2025年其PCIe 5.0 SSD主控晶片實現量產。（五）模擬與電源管理晶片賽道希荻微：專注快充晶片，2025年營收45億元。其氮化鎵快充晶片，在國內手機廠商的出貨量佔比達40%。上海新進芯微電子：Diodes旗下，專注模擬與混合訊號晶片。音圈馬達驅動晶片全球市佔率超25%。（六）MCU與嵌入式晶片賽道靈動微電子：國內32位MCU龍頭，2025年營收32億元。工業級MCU市佔率達12%，推出的RISC-V MCU已在智能家居領域批次應用。啟英泰倫：專注AI語音晶片，2025年出貨量突破3000萬顆。其離線語音晶片，在智能家電市場市佔率達28%。三、2025新興潛力企業2025年半導體資本寒冬持續，但上海仍有一批初創IC設計企業獲得大額融資，或實現產品關鍵突破。它們是上海晶片設計的未來力量。星思半導體：2026年2月完成近15億元融資，躋身獨角獸。聚焦5G/6G空天地一體化晶片，2025年其NTN衛星通訊晶片完成終端測試。原集微科技：2025年2月由復旦大學孵化成立，獲數千萬元種子輪融資。專注二維半導體晶片，是國內該領域的先行者。元芯智控：2025年11月完成5億元A輪融資。其高速網路晶片metaScale-200，已進入多家網際網路公司批次部署階段。智繪微電子：專注毫米波雷達晶片，2025年推出的77GHz車載雷達晶片，已進入小鵬汽車供應鏈。芯礪智能：聚焦車載計算晶片，2025年完成B輪2億元融資。其域控製器晶片，在商用車市場的出貨量突破5萬片。上海瀚薪半導體：專注碳化矽功率器件，產品覆蓋650V-3300V電壓平台。2025年實現車規級SiC MOSFET量產。凌煙閣（上海）：2025年3月喬遷新址，專注超低功耗MCU。其抗輻照MCU，已在航天領域實現應用。上海智匯芯暉：2025年12月臨港數字光源晶片封測基地動工。專注數字光源晶片，應用於AR/VR與車載顯示。芯馳半導體（上海研發中心）：2025年營收突破60億元。其X9系列車規級MCU，在高端乘用車市場市佔率達12%。平頭哥（上海分部）：阿里旗下，專注RISC-V架構晶片。2025年推出的玄鐵910B晶片，性能較上一代提升40%。四、外資設計巨頭：上海分部，成全球研發核心上海是外資晶片設計公司在華佈局的首選地。2025年，多家外資巨頭加大在滬投入，將上海分部升級為全球研發中心。高通（上海研發中心）：2025年新增研發人員500名，專注5G/6G與AI晶片研發。其驍龍8 Gen4的部分設計工作，由上海團隊完成。輝達（上海設計中心）：聚焦AI晶片與自動駕駛晶片設計。2025年，上海團隊參與了H200晶片的架構最佳化工作。ARM（上海研發中心）：2025年推出的Armv9.5架構，上海團隊貢獻了汽車電子與AI指令集的核心設計。AMD（上海研發中心）：專注GPU與伺服器CPU設計。2025年，上海團隊完成了MI300X晶片的部分驗證工作。瑞薩電子（上海設計中心）：專注車規級MCU與功率晶片。2025年推出的RH850/U2A系列，由上海團隊主導設計。萊迪思（上海辦公室）：2025年7月遷址徐匯區，擴大在華團隊。專注低功耗FPGA，上海團隊負責中國市場定製化產品開發。英飛凌（上海設計中心）：2025年新增車規級晶片研發項目，聚焦新能源汽車電控晶片。其碳化矽驅動晶片，由上海團隊與無錫工廠協同開發。賽靈思（上海研發中心）：專注FPGA與自適應計算加速平台。2025年，上海團隊完成了Versal AI Core系列的中國市場適配。五、中小微配套企業：682家的重要組成，填補產業鏈空白除了上述核心企業，上海IC設計產業的682家主體中，絕大部分是中小微配套企業，它們是產業鏈不可或缺的支撐力量。這類企業規模不大，營收多在1億元以下，卻聚焦細分剛需賽道，填補了頭部企業未覆蓋的市場空白，主要分佈在三大領域。（一）EDA與設計服務配套約120家企業專注EDA輔助設計、晶片版圖設計、模擬測試等服務，為頭部設計企業和初創公司提供技術支撐，降低研發成本。其中不乏深耕細分領域的佼佼者，部分企業在專用晶片模擬測試領域，服務了國內超半數AI晶片初創公司，貼合上海RISC-V生態建設的需求。（二）小眾感測器與專用晶片近200家企業聚焦小眾感測器、專用模擬晶片、定製化MCU等領域，應用於工業控制、智能家居、醫療電子等細分場景。它們多為創新型中小企業，符合上海優質中小企業梯度培育要求，雖規模有限，但產品針對性強，部分企業已成長為專精特新中小企業。（三）物聯網與消費電子配套晶片約180家企業專注物聯網終端晶片、消費電子輔助晶片，如智能穿戴感測器、藍牙晶片、電源管理輔助晶片等，依託上海完善的消費電子產業鏈，實現穩定供貨。這類企業大多依附頭部終端廠商，形成協同發展格局，也是上海IC設計產業營收穩步增長的重要支撐。 (1 ic芯網)

2026年2月26日消息，2026年2月25日夜，翠湖五期成交一套建築面積191㎡的3房，成交價4600萬，折合單價超過24萬/㎡。值得注意的是，該房源位於3樓，也就是超低樓層，客廳朝北，沿復興路，沒有景觀。一般來說，2樓3樓超低樓層的房源單價在中高樓層的80%左右，該房源的成交意味著翠湖五期中高樓層的單價已經修復到了30萬左右/㎡（2023年40萬左右/㎡），景觀好的話還要加上景觀溢價。據悉，該房源在過年前買方願意支付的價格大約在4200萬左右，昨夜4600萬的成交意味著該房源的市場價相比過年前跳漲了10%。房價一旦進入上升通道，每成交一套房源，下一套的成交價就會進一步跳漲10%，直到翻倍。祝上海樓市好運。 (魔都房地產觀察)