香港樓市這幾天的熱度，可以說是被徹底點燃。第三季度住宅成交量暴漲63%，成交創四年新高，豪宅帶頭復甦，開發商開始加價試水——這一輪，不是虛火，而是真正的回暖。據美聯物業統計資料：香港“美聯樓價指數”已連續6周上漲，最新報131.99點，環比上升0.79%，創下近1年半以來的最大單周漲幅。入手香港的機會來了。每個周期反轉的時候，都會有人猶豫：房子，到底還是不是安全的資產？過去幾年，我們被“房子=負擔”的現實嚇怕了，也被“房子=穩定”的舊經驗安慰過。可問題從來不在價格，而在方向——我們到底在買什麼樣的資產？如果是為了長期落腳香港，既要生活質量、又要教育資源，還希望資產能穩中有升，最好的選擇就是啟德。01、 價格，蘊含著價值啟德這片地接在整個維港發展脈絡上，和尖沙嘴、紅磡一線相互咬合。兩三年內，西九龍隧道通車後，從啟德到高鐵站只要十幾分鐘，到尖沙嘴也差不多這個時間。那意味著什麼？意味著以後周五下班可以約朋友去海港城吃飯，周末帶孩子去西九看展，不用再糾結“太遠懶得去”。交通真正改變的，不只是通勤時間，而是生活半徑——啟德不再是一個新盤聚落，而是被完整拉進了九龍的都會生活圈。既然香港有調整，何必現在接盤？如果把買房縮短到一兩年的盈虧帳，自然什麼都顯得不划算；可把期限拉到五到八年，問題就反過來了——晚兩年，還有沒有同樣質地的標的？城市的海岸線只有一條，能看煙花的窗口只有那幾處，能把海景、校網、家庭功能、合理總價放到同一套房子裡的機會，更是以批次為單位在減少。啟德的“貴”，是因為它在城市資源表裡確實佔據了稀缺位。一個家庭的資產結構裡，最怕的是“都押在一個市場”。內地房產的周期已經過去，但香港的房子，是另一套邏輯——既是資產，也是身份；既能教育落地，又能跨境配置。02、 房子的稀缺性，在於功能我帶很多朋友看過啟德，每次走進面海的客廳，都會不由自主在心裡過一遍生活場景——孩子在書房寫作業，長輩午後在陽台曬太陽，周末朋友來家裡吃飯，晚上看完煙花散步去海濱長廊.......同樣是三房，為什麼有人願意為這批房子多付一段溢價？因為它把生活的多重需求一次性囊括了。啟德功能性的第一層，是供應端的稀缺。香港的小面積三房並不多見，能與全海景疊加的就更少。維港沿岸的可開發地塊接近尾聲，大體量的新盤幾乎都是過去幾年統一推進的成果，再往後很難再拿到同質的海邊地。對中產家庭來說，六百來尺的小三房正好卡在“家庭能用、總價能承受”的區間。第二層，是需求端的穩定。內地移居香港的家庭有一套高度相似的剛性訴求：身份落地要地址證明，孩子入學要校網，日常生活要配套，出行要效率。啟德的綜合性正好切中了這幾條線。34校網與何文田共享優質公校資源，意味著教育選擇的底線被提高了；生活半徑裡商場、餐飲、醫療逐步完善，意味著不用每次都去港島。交通上與西九、尖沙嘴互聯互通，意味著家庭的時間成本可以被最佳化。第三層，是定價權。市場階段性波動時，兩房常常成為流動性最強的品類，換言之，容易被交易推動，價格彈性更大。而三房因為對家庭功能的承載更強、對樓棟位置與視野的敏感度更高，反而具備更穩的議價基礎。把三個層面的邏輯放在一起看，就會發現它們彼此加固：供應端減少，需求端清晰，功能端完整，於是時間變成了我們的朋友而不是敵人。03、 啟德的價值，要讓時間去證明香港的房子不是短線邏輯，它不像A股，靠消息面上上下下，這是靠耐心和時機兌現的市場。兩三年後，西九龍隧道通車，啟德到高鐵站只要十二分鐘，尖沙嘴、九龍站，都在十幾分鐘生活圈裡。交通、配套、商業、人流，都會在未來五年內成形。我建議大家至少持有八年——五年是區域發育期，八年是價值兌現期。現在看到的是建設工地，八年後，你看到的是香港新的維港天際線。很多人只看短期漲跌，卻忘了房地產最有價值的部分，是城市成長帶來的附加收益。這幾年，很多家庭最應該做的事，就是賣掉非優質資產，換成長期穩健資產。房子多不代表安全，質量才是關鍵。中國的房地產從“增長時代”進入“估值時代”。未來三到五年，內地二線以下城市的房價還有下行空間。每次很很多家庭聊的時候，我都會強調：家庭要做的，不是“搏”，而是“調”，把有限的資金配置到安全、國際化、抗通膨的資產上。香港恰好是最自然的選擇——沒有限購，沒有限貸，沒有限售；市場流動性高，法律制度透明，資產私有制穩定。真正昂貴的，是錯過之後再也買不到的那份確定性和稀缺性。 (滬港紀老闆)
