6月25日，美國聯邦住房金融局（FHFA）簽署了一份新規，要求房利美和房地美將「加密貨幣」納入房貸資產評估體系。

過去在美國想貸款買房，手上有比特幣不算數，必須先換美元。

現在，美國政府首次明確：只要是在受監管交易所存放、可驗證的加密資產，不用兌換美元，也能作為貸款人資產被考慮。

監管態度轉變- 這是美國聯邦機構首次正式要求考慮加密貨幣在傳統金融評估中的作用，具有里程碑意義

比特幣等主流幣首次被納入美國住房金融體系

加密資產不再只是投資品，開始被視為「可用於貸款」的真實儲備資產

有助於提高年輕一代、加密資產持有者的房貸獲取能力

這是聯邦正式檔案，即刻生效，「拿BTC抵首付」已經逐漸變成現實 （達叔聊趨勢）

各地出台的最佳化房地產市場的政策“捲起來了”。成都、杭州、西安等熱點城市全面取消限購，落戶政策也在放鬆。目前各地“因城施策”中，陸續出台的房地產最佳化政策，不只是順應市場需求，背後還隱藏著“搶人大戰”，“搶人大戰”不僅僅是搶“人口”，而且是搶人才。

實行了14年的住房限購在不少城市成為歷史。

5月9日，一天兩座熱點城市杭州市、西安市相繼宣佈全面取消住房限購。10餘天前，成都市才宣佈全面取消住房限購。截至目前，除了北京、上海、廣州、深圳4個一線城市，僅剩海南省、天津市、廣東省珠海市仍處於部分放開限購的狀態。

多城全面放鬆住房限購的背後有哪些深意？將帶來怎樣的影響？

在這些城市中，杭州最受關注。5月9日上午，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發佈《關於最佳化調整房地產市場調控政策的通知》（以下簡稱《通知》），明確在杭州市範圍內購買住房，不再稽核購房資格。此次杭州樓市新政也稱為“杭七條”。

一直以來，作為熱點城市，杭州的樓市較為堅挺，此次全面取消住房限購，對當前的樓市來說無疑是“一石激起千層浪”，這也很快在股市反映出來。杭州新政出台的當天上午，不少上市房產企業的股價出現了明顯上漲。

新政發佈後，杭州二手房掛牌量激增。杭州貝殼研究院資料顯示，對比4月份單日均值，新政首日二手房諮詢量增加54%，二手房新增買賣房源增長91%。僅5月11日，杭州樓市新增掛牌房源939套，其中，漲價房源180套，降價房源2033套。

一些人的購房意願有所上升，新政實施後的首個週末，杭州不少新樓盤人頭攢動。

另外，也有不少剛需和剛改（改善型剛需）的潛在購房者開始“摩拳擦掌”。一位居住在杭州市近郊區的業主發現，他關注的房源價格降了不少。他說：“看著哪裡都想買。”當初，他是在房價高位的時候買的房子，這套房價格出現了“腰斬”。現在他打算將這套房賣掉，作為購買新房的首付，在他看來，現在似乎正是“抄底”的時候，要“把虧的掙回來”。

杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發佈《關於最佳化調整房地產市場調控政策的通知》

當下，杭州不少人正在觀望新政後樓市的反應，等待一個合適的時機“上車”或者置換現有房屋。與此同時，他們也擔心現在“上車”，一旦房價繼續下行，自己就成了“接盤俠”。

新政出台後的首個週末，杭州房產經紀人張帆（化名）不停在多個購房群切換，給要買房的人答疑解惑。他被問次數最多的問題是：“買房可以落戶嗎？”“啥時候買房時機會更好，還有下跌空間嗎？”“某某小區值得入嗎？”

“啥時候買房時機會更好，這是一個亙古難題。”張帆建議，購房者選中房子後，看砍價後的價格是否符合預期，再決定是否“上車”。在他看來，杭州的樓市並不缺購買力，只是很多人都擔心自己成了“接盤俠”。他對杭州的樓市依然保持樂觀的預期，在他看來，如果房價到了合適的位置，成交量還是會起來的。

新政首日房屋成交量明顯回升。杭州市住房保障和房產管理局資料顯示，5月9日，杭州新建商品房成交160套，較5月8日增加8套，環比上漲5.3%，比近一週平均水平高出92.8%。杭州存量房單日成交259套，比5月8日減少9套，環比下降3.4%，比近一週平均水平高出137.6%。

作為西北的熱點城市，西安全面取消限購同樣引發了不少關注。多位中介表示，新政實施後，看房者多了，但多持觀望態度。諸葛找房資料顯示，截至5月13日19時，當日西安新上房源3264套，環比上漲5.73%，降價房源1354套，環比下降0.17%。5月9日-11日，西安降價房源數量一直在減少。

5月起將迎來一波住房政策“放鬆潮”

杭州一次性全面放開住房限購的速度之快，超出了很多人的預料。

中指研究院華東大區常務副總高院生認為，“杭七條”新政是繼3月14日“杭五條”新政（放開二手房限購）之後，杭州樓市又一重磅新政。

3月中旬，杭州剛放開二手房限購。據張帆介紹，“五一”假期，就有外地購房團到杭州，當日就團購了20多套房。他表示，這些人團購的是限價房，一平方米比周邊低好幾千元。

高院生認為，此次杭州住房限購全面放開，疊加其他配套政策，將有利於有效需求積極釋放。“一方面，購房即可落戶，吸納更多省內或外地新增需求；另一方面，本地改善需求或得以加速釋放。”

高院生說，中指研究院監測資料顯示，今年前4個月，杭州市區新房成交熱度持續下降。基於此，杭州新房時隔近7年半再度放開限購，目的在於激發更多的潛在需求。在利好政策的催化下，杭州新房市場會出現緩慢的溫和復甦態勢。

緯房研究院首席分析師、中國城市經濟學會房地產專業委員會副秘書長閆金強認為，從短期看，此次新政會起到一定的刺激效果。但是從長期來看，能否帶動杭州樓市“築底”反彈，還有待觀察。在他看來，“政策端的發力並不能全面解決當前樓市存在的系統性問題。”

西安樓市同樣也在承壓。據中指研究院統計，僅一季度，西安新建住宅庫存水平已經上升至1253萬平方米，去化週期達到12.8個月。

5月9日，西安市住建局等四個部門聯合發佈《通知》，全面取消住房限購措施 / 圖源：新京報

中指研究院西安公司總經理石蕊認為，此次西安出台該政策的背景是西安樓市在傳統的“金三銀四”成色不足，房屋庫存一直波動上升。作為西部重要城市，西安和成都房地產市場政策同步性較強，因此西安此輪放開也在意料之中。此舉也是為全面打開外地購房者買房通道，吸引周邊地區乃至西北五省購房置業群體，為市場注入新的動力。

當下，全面放開限購的城市越來越多。高院生預計，接下來，限購政策較為嚴格的城市可能繼續最佳化限購政策。核心城市降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費等也具備一定的調整預期。

閆金強認為，杭州正式加入取消限購之列，也為後續一線城市限購政策進一步放開打開了想像空間。“按照當前形勢發展，這種可能性正在逐步增加。”

易居研究院研究總監嚴躍進認為，此次杭州房地產政策最佳化調整意義重大，對其他城市而言具有較強的啟發性。在他看來，從5月份開始，各地或將迎來一波空前大的政策“放鬆潮”。

“捲起來”的政策與背後的“搶人大戰”

杭州房產新政引發購房諮詢“井噴”。《通知》顯示，杭州還將最佳化積分落戶政策，在杭州市取得合法產權住房的非本市戶籍人員，可申請落戶。政策發佈之初，一些人將此條政策誤解讀為“買房即可落戶”。

5月9日下午，杭州市住保房管局房地產業發展處副處長何陳煜表示，在現有的積分落戶框架內，擬大幅提高自有產權住房的賦分權重，後續會出台具體的實施細則。

杭州對外來人口的吸引力巨大，尤其是不少年輕人“偏愛”杭州，新政落地意味著更多人有機會成為杭州的新市民。

為了落戶與投資，有人把購房目標聚焦在杭州西湖邊的“老破小”，買這裡，戶口可以落個好位置，房子也可以出租。也有人看好“老破小”，在賭未來這些地方會“原拆原建”。

“買房就可以落戶嗎？”這幾天，這個問題張帆被問了太多次。目前，杭州還未出台具體細則。但不少人認為“購房積分會增加”。

熱點城市落戶政策放鬆背後是日趨激烈的“搶人大戰”。南京、成都、杭州作為新一線城市，輪番下場“搶人”。近期全面放開限購的成都、杭州、西安以及2023年全面放開的南京均為人口淨流入城市。截至2023年年底，成都、杭州、西安、南京的常住人口為2140.3萬人、1252.2萬人、1307.82萬人、954.7萬人，分別比上年增加了26.7萬人、14.6萬人、8.23萬人、5.59萬人。

地產行業資深從業者、知乎房地產領域答主Jimmy Chen看到，各地出台的最佳化房地產市場的政策“捲起來了”。

杭州新政出台後兩天，南京進一步放寬了落戶條件。當日，南京市公安局印發的《關於合法穩定住所落戶有關事項的通知》提到，在南京市擁有合法穩定住所且實際居住的非南京戶籍人員，可以直接辦理落戶。

南京直接取消了積分落戶模式。嚴躍進認為，雖然南京的落戶新政並未直接指明“買房就可落戶”，但從實際執行的情況來看，只要買房且具有不動產權證書，就可以遷戶口和落戶。

10多天前，成都在全面取消限購後的第一天，即4月29日，又支援符合條件人才申購保障性住房，並可享受商品住房預留房源支援政策。

“一個城市中只有具備足夠的淨流入人口，才有潛在購房的需求。”Jimmy Chen表示，全面取消限購不僅是對房地產市場的一種宏觀調控，目前各地“因城施策”中陸續出台的房地產最佳化政策，背後實際上還隱藏著“搶人大戰”，“搶人大戰”不僅僅是搶“人口”，而且是搶人才。

縱覽成都、杭州、西安在提出全面放鬆限購政策時，它們不僅打開多個政策“工具箱”，釋放消費端的需求，同時，也從供給端發力，為購房者提供更好的產品。

這些城市都釋放出了一個明確的訊號：建設“好房子”，加大高品質住宅供給，這些政策背後的核心就是讓老百姓住得更好。

“要下力氣建設好房子。”今年全國兩會期間，住房和城鄉建設部部長倪虹再次強調，住房發展，歸根到底還是要讓群眾住得更好。他希望，能夠多行業跨界協同，合力建設綠色、低碳、智能、安全的好房子，讓群眾能夠住得健康，用得安全。綠色、低碳正是好房子的標誌性特徵之一。

“好房子”是多種多樣的。成都提出推廣首層架空層用於公共服務空間設定，提高住宅陽台等半開敞空間比例，推動郊區（市）縣開發低密度、高品質住宅產品，進一步加大高品質住宅供給。杭州也提出推動高品質住宅供應，其中包括完善出讓地塊周邊配套設施，支援因地制宜開發低密度、高品質住宅產品，鼓勵綠色、低碳、科技建築，更好滿足人民群眾對“好房子”的多元化需求。西安則將高品質住宅建設聚焦在戶型創新上。

成都提出推廣首層架空層用於公共服務空間設定

好房子需要有好的機製作為保障。值得關注的是，西安還提出，健全完善房屋交付質量回訪和投訴處理機制，杜絕降標減配、擅自變更規劃等違法違規行為，不斷提升交付滿意度。

嚴躍進說：“‘好房子’不是簡單的建築層面的概念，也要從交易和管理機制入手，體現找市場痛點、解決痛點的政策最佳化思路。”

北京、上海購屋政策調整優化的「靴子」終於落實。

12月14日，北京市住建委、中國人民銀行北京市分行、國家金融監督管理總局北京監理局、北京住房公積金管理中心、國家稅務總局北京市稅務局等五部門聯合發布《關於調整優化本市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》，調整首套房、二套房的首付比例，首套房首付比例統一降至30%，二套房首付比例最低為40%。

總台記者同時獲悉，為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，上海自12月15日起調整普通住房標準和優化差別化住房信貸政策。

1  北京  降首付 、調標準、降利率

北京市目前的政策是，個人購買政策性住房以外的商品房，無論是使用商業性房屋貸款還是公積金貸款，均區分普通住宅和非普通住宅、首套房和二套房，執行不同的首付比例。具體而言，個人購屋首套房，一般住宅首付比例為35%，非普通住宅首付比例為40%；個人購買二套房，一般住宅首付比例為60%，非普通住宅首付比率為80%。

通知提出，自新規執行之日起，個人購買政策性住房以外的商品房，無論是使用商業性住房貸款還是公積金貸款，不再區分普通住宅和非普通住宅，首套房的首付比例均為30%；二套房則按城六區和非城六區劃分，首付比例分別為50%和40%。同時，貸款最長年資也從25年恢復至30年。

北京目前的普通住宅認定標準，制定於2014年，包含三個面向：住宅小區建築容積率在1.0（含）以上；單套建築面積在140平方米（含）以下；實際成交價格低於確定的價格標準，其中五環內單價低於39600元/平方米或總價低於468萬元，五至六環之間單價低於31680元/平方米或總價低於374.4萬元，六環以外單價低於23760元/平方米或總價低於280.8萬元。

新的普通住宅如何認定？根據通知，仍須滿足三個方面條件：

住宅小區建築容積率在1.0（含）以上；

單套建築面積在144平方公尺（含）以下；

實際成交價格低於確定的價格標準，其中五環內單價低於85000元/平方米，五至六環之間單價低於65000元/平方米，六環以外單價低於45000/平方米。

機構人士預測，執行新標準後，目前市場上可被認定為普通住宅的商品房將從過去的約三成提高到約七成。

一般住宅認定標準調整後，對購屋人有何好處？記者了解到，在二手房交易中，普通住宅與稅收優惠掛鉤，其中最主要的是增值稅。 依規定，個人出售2年以上的普通住宅，免徵增值稅；個人出售2年以上的非普通住宅，差額徵收增值稅，稅率為5%。

新購屋的利息負擔也將減輕。記者了解到，商業銀行新發放房貸利率政策下限也將調整，12月15日起新發放的商業性個人房屋貸款將執行新的利率政策下限。

具體看，城六區首套、二套房利率下限分別為不低於相應期限LPR+10BP（基點）、LPR+60BP；非城六區首套、二套房利率下限分別為不低於相應期限LPR 、LPR+55BP。相較調整前首套房LPR+55BP、二套房LPR+105BP的利率下限水平，有明顯下調。

央行最新公佈的11月LPR報價，5年以上LPR為4.2%。 依此計算，城六區首套房、二套房利率下限分別為4.3%及4.8%；非城六區首套房、二套房利率下限分別為4.2%及4.75%。

2  上海  首套房首付比例調整為不低於30%

上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市規劃資源局、市財政局、市稅務局聯合印發《關於調整本市普通住房標準的通知》，規定可以享受優惠政策的普通住房，應同時滿足以下條件：

一、五層以上（含五層）的多高層住房，以及不到五層的老式公寓、新式裡弄、舊式裡弄等；

二、單套房屋建築面積在144平方公尺以下（含144平方公尺）

首套房首付比例調整為不低於30%

一、首套房屋商業性個人房屋貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減10個基點，最低首付款比例調整為不低於30%。

二、二套房屋商業性個人房屋貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）加30個基點，最低首付款比例調整為不低於50%。

同時，為支持推廣「五個新城」及南北轉型重點區域高品質發展，促進產城融合、職住平衡，在自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域實施差異化政策，二套房屋商業性個人房屋貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點，最低首付款比例調整為不低於40%。銀行業金融機構根據上海市市場利率定價自律機制確定的最低首付款比例和利率下限，結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。

相較於以往標準，新標準一是優化了標準的認定條件，剔除價格標準；二是適度提高了建築面積標準，從140平方公尺提高至144平方公尺。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示，普通住房標準關聯了優惠的稅收政策。此調整標準，以房屋物理要素作為認定條件，較大幅度提高一般房屋的覆蓋面，讓更多二手房屋交易享有優惠稅政策。以居民出售持有5年以上的非普通住房為例，調整標準後如變為普通住房，將免徵增值稅（之前非普通住房按差額徵收）；涉及個人所得稅的，核定按總價的1 %徵收（之前非普通住房以總價的2%徵收）。

北上廣深均調整  第二套房貸最低首付比例

廣州最新的政策為，首套房屋商業性個人房屋貸款最低首付比例為不低於30%，利率下限為LPR-10BP；廣州二套房商業性個人房屋貸款最低首付比例為不低於40%，利率下限為LPR+30BP；廣州有兩套房及以上者，暫停發放貸款。新政從9月8日起執行。

11月22日，深圳市住房和建設局發布關於調整享受優惠政策普通住房認定標準的通告。自11月23日起，為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，經市政府同意，將深圳市享受優惠政策的普通住房標準調整為：住宅小區建築容積率1.0以上（含1.0），且單套房屋套內建築面積120平方公尺以下（含120平方公尺）或單套房屋建築面積144平方公尺以下（含144平方公尺）。除了調整普通住房認定標準外，中國人民銀行深圳市分行同日發布通知，11月23日起調整二套房最低首付比例。二套房屋個人房屋貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統一調整為40%。

12月14日，北京市住房城鄉建設委、稅務總局北京市稅務局、人民銀行北京市分行、金融監理總局北京監理局、北京住房公積金管理中心聯合印發了《關於調整優化本市普通住房標準和個人房屋貸款政策的通知》。 《通知》提出，降低首付款比例。對於貸款購買首套房屋的居民家庭，最低首付款比例不低於30%。對於貸款購買二套住房的居民家庭，所購住房位於城六區（東城、西城、朝陽、海淀、豐台、石景山區）的，最低首付款比例不低於50%；所購住房位於城六區以外的，最低首付款比例不低於40%。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，本次北京政策優化力道較大，涉及面較廣，從降低購屋成本及購屋門檻全面發力。除了限購政策外，政策基本上一步到位，有利於促進剛需和改善性住房需求釋放，特別是有利於二套改善性住房需求。政策優化後，北京房地產市場活躍度可望提升，預計將進一步影響價格預期。（財經國家周刊）

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