一線城市首個！房貸利率突破LPR下限，首付比例也有大動作

中國樓市又傳來好消息，廣州首套房貸突破LPR下限，成為首個突破下限的一線城市。

據悉最新的政策為，廣州無房，首套房首付30%，利率為LPR-10%，即4.1%；廣州有一套房無在供或者已經結清，二套房按照首付30%，利率也為LPR- 10%；廣州有一套房且在供，首付40%，利率為LPR+30BP，即4.5%，廣州有2套房及以上者，暫停放發貸款。新政從9月8日起執行，9月8號之前（不含9月8號）已完成買賣合同或房地產買賣合同網籤的，按原規定執行。據悉廣州成為首個突破LPR下限的一線城市。

廣州大源按揭總經理、房衛士創始人鄭大源在接受2 1世紀經濟報導採訪時表明，雖然首套房貸首付比例沒有下調至市場此前期待的二成，仍為三成。不過，只要結清首套房貸，購買二套房可享受與首套房同樣的首付比，這一政策超出市場預期，此前這種情況的首付比例為五成。

首套房貸利率調整為LPR-10bp

據廣州日報，在廣州無房以及有1套房無貸款或貸款已結清，首付為30%，利率為LPR-10bp；在廣州有1套房且在供，首付為40%，利率LPR+30bp；在廣州有2套房及2套以上，暫停發放。新政從9月8日起執行，9月8號之前（不含9月8號）已完成買賣合同或房地產買賣合同網籤的，按原規定執行。

9月9日，廣州日報全媒體記者從多家中介該機構及銀行確認了上述信息。據悉，新規是9月8日傍晚才下發到銀行機構。有股份制銀行廣州地區相關人士還告訴記者：“週五下班後才收到監管部門的通知，具體內容要下週一上班才看到。”

據21財經，下調10BP之後，如果貸款500萬，按照20年來還貸的話，原本每月等額本息還款計算為30828.54元，現在則是30563.13元，合計利息減少6.4萬元。

對於未來其他一線城市是否會跟進，鄭大源認為不排除這個可能。對於未來是否會有進一步的優化政策，鄭大源認為，目前管理層的工具較多，是否會有進一步的刺激動作，是要看已有政策是否對穩定房價，刺激交易起到作用，如果作用比較明顯，政策進一步刺激的可能性不大，如果效果不明顯，可能會有其他的工具出台。“畢竟全國首套房貸最低的地區可以做到LPR-30BP，以此來看，政策還有空間。”鄭大源補充到。

值得注意的是，廣州還是一線城市裡面最先出台“認房不用認貸”政策的城市。廣州的條款非常明確：只要家庭成員在當地名下無成套住房的，即可認定為首套，首套住房最低首付比例是三成，而對於之前在廣州有過貸款記錄的首付比例是四成，政策出台後符合條件的就可以享受三成的首付。

首套房首付仍為三成 中介：有人要補一成首付

據21財經，首付款方面，按照廣州最新的房貸政策，如果首套房貸款已結清，二套房最低首付比降至30%，而此前首付比例為50%。記者計算發現，若購買一套600萬元的房，首付款可由300萬元降至180萬元，減少了120萬元。

另外，如果是首套房貸款未結清，二套房最低首付比降至40%，此前首付比例為70%。記者計算發現，若購買一套600萬元的房，首付款可由420萬元降至240萬元，減少了180萬元。

據廣州日報，值得一提的是8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布《關於調整優化差別化住房信貸政策的通知》。根據通知，統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低於20%和30%。

市場人士表示，雖然廣州首套房貸首付比例沒有下調至市場此前期待的二成，仍為三成。不過，只要結清首套房貸，購買二套房可享受與首套房同樣的首付比，這一政策超出市場預期，此前這種情況的首付比例為五成。

“雖然廣州的房貸首付比例及利率，均未下調至全國的最低下限，不過相比廣州此前的房貸政策，還是寬鬆不少。”有按揭中介人士如此表示。

通知一出，廣州多個頭部房企的旗下項目開始“搶跑”宣傳“兩成首付”，以吸引樓市銷售。一位中介人士向記者表示，“之前預期首套房'首付兩成'的客戶，現在全部都要補一成，做到三成的首付。”

剛需購房者正積極入市

在住建部聯合多部門印發《關於優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策之後，至今至少有24個城市執行了“認房不認貸”政策。政策落地執行的一周多時間裡，市場發生了怎樣的變化？“認房不認貸”效果如何？日前，住建部政策研究中心副主任浦湛表示，政策出來以後市場反響總體積極，剛需和改善性需求的購房者積極入市的跡象非常明顯。

8月18日住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發《關於優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策。“認房不認貸”政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

緊隨其後，8月30日，廣州率先宣布執行首套房貸款“認房不用認貸”政策。當晚，深圳也發布通知，宣布自8月31日起實施“認房不認貸”政策。9月1日，上海發布通知，宣布執行購買首套房貸款“認房不用認貸”政策。同日晚，北京宣布自即日起執行“認房不認貸”。至此，北上廣深四個一線城市已全部落實首套“認房不認貸”政策。

浦湛表示，從過去房地產市場發展的過程來看，四個一線城市其實都是房地產的熱點城市，它們對周邊城市乃至更大區域範圍內的城市，甚至是全國，都有非常明顯的“風向標”作用。

在四個“風向標”城市的引領下，二線城市也開始動起來。截至目前，至少有杭州、蘇州、無錫等超20個城市官宣執行“認房不認貸”。

浦湛表示：“政策出台以後，我們也在密切觀察。我們認為市場的反響總體上還是積極的。有市場機構也做過調查。調查顯示，從全國整體上看，購房意願大概能夠增加15個百分點，一線城市可能增幅會更高。從政策實際落地來看，我們覺得有著剛需和改善性需求的購房者，積極入市的跡像還是非常明顯的。一些市場機構的調研顯示，帶看量還有成交量，都是有比較明顯的提升。”

他還表示：“隨著我國房地產市場供求關係發生重大變化，在因城施策的調控機制下，地方需要根據自身房地產市場形勢的變化，進行政策的優化調整。根據我們對這一輪房地產市場調控政策的統計來看，有180多個城市因城施策進行了政策措施的調整，累計調整次數達到了350餘次。對於限購政策的調整，我想大家也都很關心，實際上真正實施限購的城市數量還是少數，在少數城市當中，在這一輪房地產市場發展過程當中，也多數對限購進行了優化調整，比如說調整了限購的區域，調整了限購的年限。”

一線城市“認房不認貸”後 廣州樓市熱度不及京滬

作為全國樓市排頭兵的北上廣深樓市，市場給予了高度關注。四個一線城市相繼落地“認房不認貸”政策一周後，真實情況究竟如何？據財聯社，市場多方反饋認為，總體來看京滬樓市熱度高於廣深。

“北京執行新政後，二手房一周成交了5000套，新建住宅3500套，二手房一周超過之前半個月，新建住宅已經超過之前一個月成交量。”中原地產首席分析師張大偉稱。上海二手房成交方面，據上海鏈家監測數據，新政後首個週末上海鏈家門店的帶看量，增長幅度在30%以上。

而廣州一位項目負責人表示，新政後簽單的購房者多為前期已看過房，並有購買意向的客戶，另有部分改善性需求因對市場走勢預期不明確，仍在觀望當中。

廣州房地產市場研究專家李茂喆表示，從各中介平台數據來看，廣州執行新政後二手房放盤量明顯增加，置換需求入市意願增強，但成交並未明顯變化。“從帶看轉成交數據看，帶看轉成交比值略有升高。”

據羊城晚報，從新政首個週末推售新貨的項目看，雖然其成交金額看著過億元，但從套數上折算，其去化率往往在四成以下，這和正常樓市行情時首次開盤去化率能高達七八成無法同日而語。這種情況下，樓盤的持續成交力更加關鍵。

多重政策刺激，樓市成交增加，是好事。從業內人士普遍反映的情況看，眼下大多數消費者對樓市的預期、對自己和家庭收入的預期等的理性衡量，是他們入市腳步仍有遲疑的根本原因。

一線城市市場反響明顯提振樓市仍需“組合拳”

各地紛紛執行“認房不認貸”一周多以來的效果如何？

據了解，北京方面政策效應已經顯現。據中原地產統計，9月2日-9月8日，北京新建住宅累計成交約3500套，一周成交量已超過8月全月成交量；二手房成交約5000套，超過8月半個月成交量。與此同時，新政後一周北京二手房房源供應增加超過6000套。

深圳方面，購房者的看房積極性明顯提高，不少機構門店的帶看量持續上漲。以樂有家為例，新政後首個週末(9月2-3日)，門店成交量對比此前週末行情漲幅明顯，創下了3月中旬至今的周末最高峰，但與2-3月小陽春時期相比還略有差距。此外，9月1日-5日的門店成交量，對比今年8月同期上漲了80%。

但是，二線城市政策落地之後的效果卻沒有一線城市的反響好。比如，長沙在9月1日宣布執行“認房不認貸”之後，相比此前的工作日，週末並未出現明顯的成交放量。鄭州出台的樓市新政滿月後，二手房成交量環比僅上漲約10%，改善客群受影響最為顯著，新房改善性客戶成交量提昇明顯，但二手房掛牌房源價格調漲量佔比下降約2.7個百分點，說明業主預期有所走低。

中指研究院市場研究總監陳文靜認為，此次“認房不認貸”為核心城市優化房地產信貸政策打開了空間，由於一線城市房屋總價高且首套房與二套房首付比例差距較大，若政策跟進執行，預計將對市場產生較為明顯的帶動。

業內普遍認為，當前一線城市相關政策落地為其他二、三線城市樹立了標杆，預計接下來1到2個月為各城市“一城一策”樓市支持政策出台的密集期。但是，除“認房不認貸”外，要提振市場預期還需打出政策組合拳。(每日經濟新聞)