#龍湖
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樓市規則，正在改寫？！

點選【櫻桃大房子】關注並設為星標 5月，三大訊號印證樓市風向已悄然切換。 1.國家托底房地產 國務院下發《城市更新“十五五”規劃》，高層拿出完整方案從資金源頭托底房地產。
樓市規則，正在改寫？！
房產#城市更新#十五五規劃#深圳樓市
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一條穿越地產新周期的路徑出現了

七月份，國家統計局發佈的2025年上半年房地產資料，揭示了一個嚴峻現實，即樓市正陷入“不好賣、不敢建”的螺旋下降循環。資料顯示，上半年全國總投資額為 46658 億元，同比大幅下降 11.2%；全國新開工房屋面積同比暴跌 20%；新建商品房銷售額44241億元，下降5.5%，其中住宅銷售額下降5.2%。購房者和房企正在互相強化這樣的一個僵局，即：購買力下降，需求不足，銷售量價齊跌，開發商資金鏈緊張，投資水平下降，新房供應下降，宏觀經濟得不到刺激，購買力下降。在這一僵局下，即便是行業洗牌之後的頭部房企，也不得不面對業績連續下滑的境況。至於腰部及以下的規模企業，出現虧損已經是司空見慣的事情了。管理大師傑克·韋爾奇說過，任何規模的企業都有可能遭遇創傷，這就是生活，這就是商業。行業形勢一直險象環生，不過還是有個別房企以多元化“護城河”和專業化壁壘，與當下的行業困境形成了有力抗衡，比如華潤和龍湖兩家企業，近兩年正在由過去招牌式的地產開發商角色漸漸過度到了城市營運商角色，成為了全行業中最先走出來的轉型引領者。龍湖作為一家民營企業，這波突圍尤為來之不易，無論在戰略上還是戰術上都表現出了特有的步驟和章法，最終實現了自身角色的躍遷，而當下正在進行的舉措和籌謀或將讓龍湖步入更具生命力的發展路徑。●正現金流當下，國內房地產市場進入了一個新周期。7月中旬，中央城市工作會議指出，中國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。隨著地產開發觸頂回落，房企們正在經歷從“高槓桿、高周轉” 向 “低負債、輕資產” 的根本性轉變。當下，房企們最推崇的經營模式就是輕重並舉的發展策略，即圍繞“開發+經營”建構核心業務框架，通過住宅開發等重資產業務與商業營運、物業服務等輕資產業務協同發展。這種模式既能保持地產開發的既有優勢，又能通過多元化經營和服務業務保障現金流的穩定。由於市場變化過於迅猛，目前絕大部分房企的收入依然依賴房地產開發業務，多元化業務收入佔比很少超過10%，大多在4%-8%徘徊。行業總體態勢雖然仍在調整期，但當下還是有個別房企以長期積澱的多元化產業優勢，實現了向新經營模式的過渡。比如華潤置地，這兩年確立了大資管戰略方向，採用了“3+1”一體化業務模式，即開發銷售型業務、經營性不動產業務、輕資產管理業務三大主營業務，與生態圈要素型業務聯動。今年上半年，轉型成果進一步鞏固。中報資料顯示，公司實現經常性收入205.6億元，同比增長2.5%，佔總營收比重21.7%；非房開業務合計實現核心淨利潤60.2億元，貢獻佔比提升至60.2%。還有龍湖轉型的速度也很快，其“開發+營運及服務”模式已趨於成熟，近兩三年的營運和服務營收佔比一直保持在20%以上。上周發佈的中報顯示，龍湖上半年營業收入為人民幣587.5億元，同比增長25.4%。其中，地產開發業務收入為人民幣454.8億元，同比增長34.7%；營運業務收入為人民幣70.1億元，同比增長2.5%；服務業務收入為人民幣62.6億元，同比微增。營運及服務業務收入合計為人民幣132.7億元，同比增長1.3%，佔總營收22.6%，貢獻核心淨利約40億元。在地產開發方面，龍湖乘著“好房子”政策推出，不斷提升產品力，獲得了良好的銷售成績，共計23座城市銷售進入當地市場TOP20，15座城市進入TOP10，上半年共實現合約銷售金額350.1億人民幣，其中一二線城市銷售佔比約90%。深耕多年的商業投資類股繼續保持增長態勢。中報資料顯示，上半年租金收入同比增長4.9%至55億元，營業額同比增長17%，日均客流同比增長11%，上半年出租率保持97%高位。此外，資管、服務和智慧營造類股也處於良性循環狀態。據悉截至到目前，龍湖經營性業務下的四個航道都已經實現了正現金流和自身造血功能。在宏觀經濟收縮的大環境下，取得這一成績實屬不易。●三盤托舉龍湖成為轉型先行者並不偶然，這首先有一層戰略性安排。今年6月龍湖召開的股中國會透露出的資訊非常豐富。有關內容顯示，這幾年龍湖提前踩剎車，包括提出以經營性現金流去壓降負債的戰略，到今年底之後，公司僅餘不到1400億的有息負債，每年需歸還的信用融資非常少，幾乎用物業管理和智慧營造兩個輕資產行業的收入就足夠覆蓋；而銀行貸款中近1000億，是用經營性資產做抵押，周期基本在10-15年。現在，債務安全性就是下一個周期的“基本盤”。“基本盤”的最大意義就是，未來龍湖的正向現金流將不用再去償還有息負債，而是可以直接助力商業投資、資產管理、物業管理、智慧營造四個營運及服務賽道。這四個賽道正是通向未來的“增長盤”。如果說地產開發讓龍湖在第一個地產大周期裡躍升至世界500強，那麼下一個大周期，這四個賽道將是成長增量的主要牽引力。從最近兩三年的表現看，這四個賽道堪當重任。在“基本盤”和“增長盤”之後，龍湖還在培育一個“創新盤”。“創新盤” 蘊藏著未來的可能性。首先是關於AI的試水。龍湖管理層表示，今年結合AI，公司開始在內部做很多行業級的AI應用試水，從內部試水開始做，未來成熟了會通過龍湖龍智造的千丁數科對外輸出。其次是今年年初，龍湖推出將各航道產品及服務整合一體的“龍湖”APP，標誌著“一個龍湖”直達使用者、深度互動平台的誕生。目前龍湖APP已接駁購新房、租好房、逛天街、享服務等全生態場景，實現了全航道協同、多功能連通的服務閉環。目前，完成了轉型的龍湖被多家投研機構看好。最近，申萬宏源證券表示，龍湖集團近30餘載穩健發展歷程樹立了公司守信篤行的市場形象。他們認為，公司後續將繼續憑藉戰略前瞻、精細營運、財務穩健和城市深耕四大特色穩健前行；考慮到公司地產結算毛利率已在底部區域，減值計提也已經逐步推進，並且多元業務仍然穩步增長，能夠貢獻業績壓艙石，看好公司的長期發展，維持“買入”評級。今年年中，重慶市原市長黃奇帆在一場峰會上預判，針對全國當前九萬多家房地產企業“全民建房”的亂象，兩三年內開發企業將縮減至兩萬家以內，行業將進入 "強者恆強、專業分工”的新階段，國企、央企及優質民企將主導市場，專注於精細化營運與保障房建設。龍湖現作為民營房企的頭部，目前多元化輕重並舉的業務組合帶來的高品質增長路徑已經展現，這也成為其穿越周期的關鍵密匙。 (鷹覓房研)
一條穿越地產新周期的路徑出現了
房產#國家統計局#房地產資料#房地產市場
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龍湖集團，民營房企反彈先鋒

最近的行情實在太猛烈，漲出了很多見證歷史的時刻。 地產之前作為拖累大盤的類股，如今算是挺起了一把腰桿，成為主力軍之一。 我們之前在接近底部的位置已經提過兩個央國企背景的房企，《丘棟榮一季度大幅加倉保利發展》《建發國際，還在增長的房企》。在市場不景氣的時候，地產中質地較硬的央國企下跌有底，業績堅韌，風險有限。 而當市場反轉，政策放鬆，大家可以不再那麼關注安全性，那麼前期跌的更慘的，沒有背景的民企反而會是彈性更強的品種。
龍湖集團，民營房企反彈先鋒
房產#龍湖集團#民營房企
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地產股漲瘋了，恆指飆800點創13個月新高，收復今年所有跌幅

9月26日，港股三大指數全天單邊走強，大市成交額超3000億港元，創下2022年3月17日以來新高。 恆生指數漲近800點，漲幅達4.16%，報19924.58點，創去年8月以來高點；恆生科技指數漲7.27%，報4209.71點；恆生國企指數漲4.75%，報7086.7點。大市成交3028.7億港元，南向資金淨買進59.93億港元。 權重板塊全線走強，大消費、地產、科技漲幅居前。龍湖集團飆漲28.32%，華潤置地漲21.51%，海底撈漲17.99%領漲藍籌。 從產業表現來看，恆生產業指數日內多數上漲，必需性消費產業指數漲8.76%，地產建築業指數漲7.65%，非必需性消費產業指數漲7.45%。跌幅方面，能源業指數下跌2.32%，電訊業指數下跌2.02%。
地產股漲瘋了，恆指飆800點創13個月新高，收復今年所有跌幅
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碧桂園還債，新消息！

8月24日，有市場消息指出，多名債券持有人表示已經收到碧桂園旗下債券“21碧地02”的小額款項。小額兌付安排是指向前次持有人會議債權登記日登記在冊的每個持有本期債券的證券帳戶，合計兌付不超過1000張（含）債券本息（10萬元）。 據悉，今年4月碧桂園對“21碧地01” “21碧地02”和“21碧地04”3隻債券的展期方案獲得通過，這也是碧桂園進行債務重組以來首次二展。不過，碧桂園僅對本息兌付展期，並未對小額兌付進行展期。碧桂園計畫將3隻債券9月前尚未支付的利息或者本金推遲至9月支付。對於上述消息，記者向碧桂園方面進行求證，但截至記者發稿未獲回覆。 近日，多家房企發佈有關兌付資訊，其中包括富力地產3筆票據未能在到期前支付利息，正在商討解決方案。克而瑞統計資料顯示，7月份65家房企有19筆債券到期，剔除掉已經提前贖回的部分之後約為267億元，環比減少42%。而8月份65家房企將有26筆債券到期，剔除掉已經提前贖回的部分之後則達到402億元，環比增加51%。 8月19日，龍湖集團對外稱，近日完成“21龍湖05”債券的回售，回售金額達到19.991億元。至此，龍湖集團在2024年內已累計兌付境內信用債107億元。完成此次回售後，龍湖集團2024年內剩餘到期的公開債務為12月份回售到期的10億元。
港股#碧桂園#龍湖集團#債券回售
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陸港股地產板塊大爆發

在股市上，房地產的影響力太大了！ 今天，A股和港股的地產板塊大爆發。房地產ETF大漲超3%，傳統房企招商蛇口、保利發展、萬科、金地集團股價皆一度上漲超4%，萬科股價更顯強勁。香港市場房地產板塊亦大漲超2%。 那麼，究竟有何利好刺激呢？從市場傳聞來看，一則關於「要求銀行強化對國有支持的地產發展商萬科融資支持，並呼籲債券人考慮延長私人債務到期期限」的消息在投資圈流傳，可能是引發地產股行情的主要原因。據券商中國記者向某股份銀行人士了解，確實存在著傳聞中的一些現象。 A股市場也將邏輯進行了延伸，與地產板塊息息相關的消費板塊今天亦大幅上漲，特別是白酒板塊有力地封鎖了大盤下跌的空間。而向來信奉「地產安，則天下安」的外資亦在港股市場風生水起，好不熱鬧。
陸港股地產板塊大爆發
港股#地產股#大漲#龍湖集團
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提前還債46.1億元龍湖至2026年底已無到期美元債

龍湖集團表示，公司2024年內行權或到期的境內信用債券僅剩5只，存續規模為60.1億元，且到期時間比較分散、無集中兌付壓力。此外，至2026年底前，龍湖集團境外已無到期美元債。 3月12日，龍湖集團控股有限公司（以下簡稱“龍湖集團”，0960.HK）的股票開盤回落後衝高，截至發稿，該公司股價漲幅已超過3%。除了股票已連續3日攀升，截至3月11日債券市場收盤，龍湖集團多只債券也在上漲，漲幅在3%~6%。 股債齊升背後是龍湖集團於3月8日的兩個市場利好消息。 一個是，龍湖集團發布2023年業績預告，雖然預計2023年股東應佔溢利及剔除公平值變動等影響後之股東應佔核心溢利將錄得約45%至50%的下降，但在過去一年虧損房企佔比約60%的情況下，龍湖集團股東應佔核心溢利仍達百億元以上，約在112.7億元至124億元。
提前還債46.1億元龍湖至2026年底已無到期美元債
港股#龍湖#提前還債#房地產
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Business Week：保利登頂“宇宙房企”

距離2023年結束還有不到一個月的時間，今年以來中資房企的排位座次已基本保持穩定。中指研究院、克而瑞研究中心兩家機構近期發布的數據均顯示，今年前11個月，保利發展、萬科、中海地產的銷售額都位居前三名。 根據克而瑞統計，前11個月銷售榜前十房企依序是保利發展、萬科地產、中海地產、華潤置地、招商蛇口、碧桂園、綠城中國、建發房產、龍湖集團、金地集團。 保利今年已經連續11個月位居銷售榜榜首，取代了去年底的冠軍碧桂園。今年前11個月，保利實現全口徑銷售金額3995億元，超出第二名萬科565億元，冠軍位置穩坐無疑。 11月與10月唯一的變化是，龍湖集團與建發房產互換位置，建發以1638.9億元從第九名前進到第八名，超出龍湖集團12.1億元。2022年的業界第一碧桂園已經下滑至第六位。
Business Week：保利登頂“宇宙房企”
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