9月20日，深圳樓市釋放一個重磅訊號。這一天，作為深圳“9.5新政”後首個入市項目，光明鳳凰城的中建觀玥吸引了全城目光。選房當天，現場氣氛緊張，巨大的銷控板成為全場焦點。從主持人叫1號開始，上面代表“已選”的紅色，以肉眼可見的速度蔓延開來。結果很快出爐，去化率超9成，勁銷約5.9億！選房現場實拍圖全深圳都在關注這次開盤，尤其是像中建觀玥這樣的網紅盤，它的開盤表現反映了政策刺激後，買家的真實情緒、購買力以及他們對未來的信心，這往往比宏觀資料更能精準地反映市場的冷熱。必須強調的是，作為新政後首個入市項目，中建觀玥超9成去化率相當不錯：第一、它並非發生在市場熱度很高的牛市，而是在信心重塑的關鍵節點；第二、它並非發生在南山、福田的傳統核心區，而是光明鳳凰城這樣的潛力股；第三、它並非靠降價來換取銷量，這一次的價格反而略有提升。這次開盤不僅是信心回歸的證明，其背後的底層邏輯，更值得我們去深入思考。01兩大超級訊號先看幾組資料：1、今年1-7月深圳一二手房成交總量同比增幅接近30%，比同為正增長的北京還高出11個百分點，而上海、杭州的新房市場則處於負增長。2、新政首周，全市二手房簽約量環比增長27.8%；新房住宅成交環比增長17.1%。3、據統計，中建觀玥此次開盤，其中大部分客戶來自於南山、福田，甚至還有不少外地客。從這些資料，我們不難發現深圳市場回暖的底層邏輯。首先，今年上半年深圳市場沒有政策刺激，市場已經自發地回暖。支撐它穿越周期的，不是投資客，而是成千上萬個需要在這裡安家、改善生活的家庭。（深圳常住人口超1798萬，實際管理人口超2200萬，住房自有率低至23%）其次，9.5新政效果立竿見影，二套房貸利率不再有差別後，改善型家庭開始發力。新政後購房者可以更輕鬆置換光明鳳凰城的大四房，換取更好的空間，更新的房子，更潛力的片區。持有多套房產的深圳人可以在光明買多套了，沒有社保的外地客也能在光明買2套。第一個訊號是：深圳新政不是刺激需求，而是疏通了被壓抑的需求。當深圳敞開大門，尋求資產最佳化的“熱錢”，自然會流向價值的窪地。第二個訊號是：錢的邏輯，正在發生根本性改變。9月18日，聯準會宣佈降息25個基點，美元再次進入降息通道。注意，降息25個基點只是開始，年內至少還有50個基點的降息空間，這意味著，全球再次進入低利率時代。越來越低的利率，成為越來越長的槓桿，將撬動資產價格的上漲！這種宏觀環境的劇變，也在倒逼中國160兆的居民存款“搬家”。今年4月以來，M1（狹義貨幣）增速持續攀升，從1.5%一路增至8月的6.0%，而M1與M2的“剪刀差”則縮小至近51個月的新低。大量的資金，正在從流轉不便的定期存款（計入M2），變為隨時可以動用的活期存款和流通中現金（計入M1）。繼7月非銀存款激增2.14兆後，8月再度增加1.18兆。居民存款正在搬家，資金無非兩個去處：一部分流向了股市，帶來了A股的持續回暖。另一部分，則開始流向一線城市的核心不動產。因此，在這個新舊周期交替的歷史性轉折點，搶在市場全面反應前，以低價格鎖定高價值資產，正成為越來越多人的選擇。02熱銷背後的堅實邏輯市場的共識，往往比我們想像的更為敏銳。中建觀玥的熱銷，正是這種共識的集中體現。中建觀玥的確定性，來源於三個價值閉環的緊密相扣：第一環：不可逆轉的國家意志我們必須想清楚一個根本問題：光明的發展，究竟是誰在驅動？答案不是任何一家開發商，甚至不只是深圳這座城市，而是國家意志。中國科技中心體系，可以理解為一個“四級金字塔”結構。位於金字塔尖的，是代表國家參與全球科技競爭的——國際科技創新中心，目前只有3個，分別是北京、上海和粵港澳大灣區。而“光明-松山湖”科創走廊，正是粵港澳大灣區承載這一定位的核心區。這裡佈局的，是合成生物、腦解析、散裂中子源等，任何單一城市都難以獨立承擔的“國之重器”。這些耗資百億、千億的尖端科研設施，代表的是國家參與全球下一輪科技競爭的決心。這意味著，光明的崛起，具備了超高等級的“確定性”。這不是一個可以被輕易更改的城市規劃，而是一項不可逆轉的國家戰略。腦解析與腦模擬重大科技基礎設施合成生物研究重大科技基礎設施啟動區第二環：真實而持久的居住需求頂級的科研設施，自然會形成強大的“虹吸效應”，吸引全球頂尖的科研機構、高新企業和高知人才。資料是最好的證明：2024年，光明區GDP增速8.6%，位列全市第二（除深汕）。這裡連續三年入選“全國工業百強區”，形成了三大千億級產業叢集，鳳凰城片區的上市公司密度甚至超越了南山。五年時間，光明常住人口增幅85.4%，全市第一。勞動年齡人口占比高達83.48%，是深圳最年輕、最有活力的城區。高知人才帶來高購買力和高品質的居住需求。這種由“產業—企業—人才”構成的可持續的內生循環，為區域房地產提供了最堅實、最健康的需求基本盤。這是光明的第二重“確定性”。第三環：眼見為實的兌現力過去買光明，買的是未來和規劃。而現在買光明，買的是眼見為實的兌現力。以中建觀玥所在的鳳凰城為例：它佔據了價值原點：當下，光明正在以一個“超級樞紐”和一個“黃金軸線”，建構一個公認的高品質居住區。超級樞紐即光明城站：作為光明唯一彙集了高鐵與多條地鐵線路的區域，光明城站定位的不僅是交通門戶，更是承載總部經濟、高端服務與創新研發的“城市會客廳”。黃金軸線即觀光路：如果說深南大道串聯起了深圳的城市精華，那麼觀光路則串聯起了光明的“第一資產梯隊”。從龍光玖龍台、中海寰宇時代，到深房傳麒山和光明大第，光明房價的“天花板”項目幾乎都錨定在這條軸線之上。而中建觀玥，正位於“超級樞紐”和“黃金軸線”的交匯點，是核心中的核心，地段價值無需多言。它匯聚了醇熟配套：萬達廣場、藍鯨世界早已成為區域消費中心；虹橋公園、新城公園提供了高品質的休閒空間。片區內本就擁有光明區外國語學校、南方科技大學附屬光明鳳凰學校等優質學府。由深圳實驗教育集團這塊金字招牌加持的深圳實驗光明科林學校，已於2025年9月1日正式開學。示意圖它連結了核心財富區：貫穿南北的“科創黃金動脈”——地鐵13號線，已進入通車倒計時。其一期南段（深圳灣口岸-高新中）已於2024年底通車，而真正打通光明任督二脈的一期北段（高新中-上屋）及二期北延，根據官方工程進度及相關公告，均有望在2025年內開通。作為中建觀玥的業主，未來從家門口步行百米即可入站，7站直達南山科技園，這種與城市核心財富區的無縫連接，將徹底重塑區域資產價值的定價。中建觀玥所在，有國家戰略，有高端產業、高知人才，有看得見、摸得著的品質生活……這就是市場共識的來源，也是中建觀玥熱銷背後，最堅實的邏輯。03產品力才是最終的王牌最後，讓我們回歸產品本身。一個項目之所以能熱銷，歸根結底，是它在合適的時間，以合適的價格，提供了滿足市場需求的好產品。在當前市場，購房者的邏輯已從追求“性價比”轉向了考量“質價比”。前者關心的是用更少的錢買到替代品，重心在“價”，往往犧牲品質；而“質價比”的核心是“質”，要求在價格滿意的基礎上，獲得遠超價格本身的價值與體驗。而中建觀玥就是當下深圳市場，普通購房者能買到的，前1%的“高質價比”選擇。其實無論在那裡買房，無非看重四點：品牌：開發商的背景，是資產安全的第一道防線中建觀玥由中國建築旗下中建八局的全資子公司——上海中建東孚投資發展有限公司傾力打造。中建八局的標竿作品如深圳國際機場T3航站樓、深圳大運中心、深圳寶安體育場、上海迪士尼等，一座座城市封面級作品，本身就是品質和實力的代名詞。效果圖交通：距離地鐵站的遠近，關於通勤的幸福感項目距離在建的13號線德雅路站D口直線距離僅約100米，是真正意義上的地鐵口物業。這意味著未來從業主踏出家門到進入地鐵站，可能只需要幾分鐘。示意圖教育：深圳的優質學區房一直是資產硬通貨項目一路之隔就是在建的深圳實驗光明科林學校（九年一貫制），已於今年9月開學。“深圳實驗”這塊金字招牌的含金量無需多言。這不僅關乎孩子的成長，更直接決定了房產在未來二手市場的流通性和議價能力。深圳實驗光明科林學校效果圖戶型：最高超100%得房率的新規產品作為2024年深圳建築“新規”後首批入市的項目，中建觀玥的部分戶型使用率可以做到超100%。建面約80㎡戶型能做到三房兩衛，讓年輕家庭一步到位；建面約89㎡戶型南北通透，居住舒適度更上一層樓；建面約107㎡四房戶型，是改善家庭的首選。現在，折後約296萬起的總價，就能在光明鳳凰城擁有一套地鐵口、名校旁、央企造的新規高得房率三房，對於購房者來說，這個選擇在深圳很難找出更好的了。在當下的歷史性窗口，像中建觀玥這樣幾乎集齊了所有“優等生”標籤的項目，其價值已被市場驗證。這一次的加推熱銷意味著優質席位正分秒遞減，但入主的機會並未完全關閉。據悉，項目目前仍有少量優質房源在售，而備受期待的全新2棟產品也即將於10月加推，感興趣的朋友一定不要錯過。 (劉曉博說財經)
