最新的“政府工作報告”，對2025年樓市有了全新的提法。

第一，首次把“穩住樓市股市”寫進了《政府工作報告》的總體要求。並進一步明確要“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，“用力”兩個字值得細細體會。

第二，關於房地產的表述，是近年來文字最多的一次，列舉了一系列即將在今年推出的利多。

我把這些利多梳理了一下，一共有10個，它們會在2025年接踵而至。

第一，是“因城施策調減限制性措施”。

這意味著，仍然保留限購政策的北京、上海、深圳和海南，將繼續降低限購門檻，甚至可能取消限購。

北京和上海，目前是全域限購。在北京五環外買房，外地人需要2年社保；五環內則需要3年社保。上海外環外買房，外地人需要1年社保；外環內，外地人需要3年社保。

目前在深圳核心區買房，外地人需要1年社保，非核心區不限購（下圖）。

海口、三亞外地人購房，如果不是引進的人才，核心區需要5年社保，非核心區需要2年社保。

我的預判是：深圳可能階段性取消核心區限購，允許外地人無條件買1套，允許深圳本地戶籍或擁有社保人士，可以在核心區多買1套。

為什麼是階段性取消限購？因為深圳供應量比較小，尤其是最近2年賣地明顯減少，一旦外地富裕家庭湧入買房，本地人購房慾望再被啟動，將很快無房可售。所以，深圳核心區取消限購，估計只能能維持2年左右，2年之後大機率恢復限購。

海口、三亞也可以考慮全域取消限購，目前維持比京滬還高的限購門檻，完全沒有必要。但海南是自貿區，之前多次陷入炒房狂潮，所以估計今年未必完全取消限購，可能取消非核心區限購，核心區保留1到2年社保的門檻。

北京和上海也不可在2025年完全取消限購。

政府工作報告的措辭是“因城施策調減限制性措施”，不是取消。北京和上海又都明確要“減量發展”，所以估計最多取消非核心區的限購，核心區會保留一些限購門檻。否則，有礙觀瞻。

對於全國富裕家庭來說，想在北、上、深三大城市核心區買房，只有深圳一個選擇。

相信有了政府工作報告的新提法，再加上中美關稅議題帶來不確定性，新一輪樓市限購的鬆綁，應該比較快到來。

至於其他樓市限制性政策，還有限價、限售等，保留殘餘措施的城市，會進一步取消。比如重慶就是最近才取消限售政策的。

樓市的第二個利多，是“加力實施城中村和危舊房改造”。

有人看不懂，認為這將增加供應量，怎麼能算是利多？

其實無論是城中村改造還是危舊房屋改造，都是先拆除，給房票安置。至於什麼時候建新房，還不知道，一定是推遲的。這相當於前些年的貨幣棚改，減少了住房存量，增加了當期購房需求。

或許還有人會問：不對呀，我們這裡城中村拆除了，馬上就建新房了。這是歷史遺留的項目，新一輪城中村改造需要走“淨地出讓”的模式，由政府徵收、拆除，然後賣地。新的模式下，增量住宅需要幾年後才能出來，短期只拆不建。

第三個利多，是減少土地供應。

對此，政府工作報告的表述是：最佳化城市空間結構和土地利用方式，合理控制新增房地產用地供應。

第四個利多，是繼續降准降息。

雖然聯準會暫停降息，讓近期中國央行降准、降息都變得謹慎了，但2025年中國還是會降息30到50個基點，降准0.5到1個百分點。至於實際落實的幅度，要看中美博弈的情況，市場的反饋等。如果股市跌，樓市也走軟，降准降息會提前、力度會加大。

第五個利多，是回購閒置土地。

這個在去年就開始做了。但地方政府真正拿到回購資金，是在四季度甚至更晚。之前地方都缺錢，無法回購閒置土地。後來允許發行專項債，資金就來了。今年地方專項債增發空間是4.4兆，其中一部分會用於回購閒置土地，這也可以減少市場供應量。

第六個利多，收購存量商品房用於保障房。

這個政策去年就開始了，但效果不明顯，因為條條框框太多，地方也缺資金。今年會有更多地方專項債發行，解決了資金來源問題。政府工作報告提出，“收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權”。

第七個利多，繼續推行好房子標準，允許更多的贈送面積，更低的容積率，更高的室內層高，更合理的梯戶比、車位比，以帶動市場回暖。但這對老房子、二手房構成利空。

對於地方政府來說，新房對GDP和稅收的貢獻，顯著高於二手房。

第八個利多，“發揮房地產融資協調機製作用，繼續做好保交房工作”。

其實就是之前說的“融資白名單”，根據地方政府開列的樓市項目，由金融機構給項目直接貸款。

根據金融監管總局此前公佈的資料，2024年“白名單”項目審批通過貸款超5兆元。可以想見，如果沒有這5兆馳援開發商，2024年樓市會跌成什麼樣子。有了這5兆，市場才勉強穩住。今年會繼續發力。

第九個利多，公積金貸款利率也會降息。如果LPR繼續降息，公積金利率也會降。2025年，公積金貸款利率至少會降息1次。

第十個利多，不會再允許新的大型房企暴雷，尤其是有國資參股的。

拯救萬科，曾引來很多爭論。之所以決定要救，一是因為萬科資產還可以，有救的條件；二是不救負面影響太大，將讓穩樓市變得更困難救萬科，肯定是在比較高的層面做出的決定，是經過深思熟慮的。

另外值得注意的是，昨夜今晨中國概念股，尤其是科技股在美國大漲，由此引發了今天A股、H股的上漲，科技股仍是市場的主流熱點。

近日上交所和中證指數公司推出了“科創綜指”，它的最大特點是跟當今中國硬科技掛鉤，覆蓋度廣、行業均衡，可以幫助你抓住科技股價值重估、類股輪動的機會。

“科創綜指”覆蓋科創板上市滿一年的567隻成分股，市值覆蓋率高達97%，全面囊括人工智慧、電子、醫藥生物、電力裝置等核心科技行業龍頭及新興企業，包括中芯國際、寒武紀、金山辦公等標竿企業。

科創綜指採用總市值加權編制方式，分紅收益計入指數，相較科創50指數，其成分股權重集中度更低，分散性更高，有助於降低個股波動風險，適應不同市場環境。

近期上市的“科創綜指ETF博時”（交易程式碼：589900），就是跟這個“中國硬科技”指數掛鉤的。  (劉曉博說財經)

近日，中國住房城鄉建設部下發通知，要求各地科學編製2024年、2025年住房發展年度計畫。各地要科學編制規劃，認真組織實施，根據人口變化確定住房需求，根據住房需求科學安排土地供應、引導配置金融資源，實現以人定房，以房定地、以房定錢，促進房地產市場供需平衡、結構合理，防止市場大起大落。

住房城鄉建設部表示，住房發展規劃和年度計畫是建立「人、房、地、錢」要素連動機制的重要抓手。各城市要根據當地實際情況，準確研判住房需求，完善「保障+市場」的住房供應體系，以政府為主保障工薪收入群體剛性住房需求，以市場為主滿足居民多樣化改善性住房需求，科學編製2024年、2025年住房發展年度計畫。

依照要求，住房發展年度計畫要明確年度各類住房及用地供應規模、結構及區位，計算房地產項目合理融資需求。保障性住宅要進一步明確供應套數和戶型結構。要將房地產市場平穩健康發展、房屋保障輪候時間等納入目標管理。2024年4月30日前、2025年3月31日前，各城市要以適當方式向社會公佈當年住房發展年度計劃有關情況。

發展規劃和年度計畫編制工作的通知

各省、自治區住房城鄉建設廳，直轄市住房城鄉建設（管）委：

為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，適應我國房地產市場供需關係發生重大變化的新形勢，促進房地產市場平穩健康發展，現就編制住房發展規劃和年度計劃、建立“人、房、地、錢”要素連動機制等相關事項通知如下。

一、充分認識住房發展規劃和年度計畫的重要作用

住宅發展計畫和年度計畫是建立「人、房、地、錢」要素連動機制的重要抓手。各地要充分認識做好住房發展規劃和年度計畫的編制實施工作的重要性，科學編制規劃，認真組織實施，根據人口變化確定住房需求，根據住房需求科學安排土地供應、引導配置金融資源，實現以人定房，以房定地、以房定錢，促進房地產市場供需平衡、結構合理，防止市場大起大落。

（一）科學編製2024年、2025年住房發展年度計畫。

各城市要根據當地實際情況，準確研判住房需求，完善「保障+市場」的住房供應體系，以政府為主保障工薪收入群體剛性住房需求，以市場為主滿足居民多樣化改善性住房需求，科學編製2024年、2025年住房發展年度計畫。

住房發展年度計畫要明確年度各類住房及用地供應規模、結構及區位，計算房地產項目合理融資需求。保障性住宅要進一步明確供應套數和戶型結構。要將房地產市場平穩健康發展、房屋保障輪候時間等納入目標管理。

2024年4月30日前、2025年3月31日前，各城市要以適當方式向社會公佈當年住房發展年度計劃有關情況。

（二）提前規劃2026年—2030年住房發展計畫。

各城市要統籌考慮當地經濟社會發展、人口變化、產業佈局、住房供需等方面情況，結合存量住房和存量土地等潛在供應情況，提前規劃2026年—2030年住房發展規劃。

住房發展規劃要立足當地實際，明確住房發展目標、重點任務和政策措施。要將保障性住宅建設作為住宅發展計畫的重要內容，科學確定保障性住宅發展目標。

各省、自治區要提前規劃本行政區域2026年—2030年住房發展規劃，並指導各城市做好規劃編制工作。2026年3月31日前，各地要向社會公佈2026年—2030年住房發展計畫。在規劃實施期間，各城市要在每年3月31日前向社會公佈當年住房發展年度計畫有關情況。

（一）各地要高度重視住房發展規劃和年度計畫編制工作，做好住房發展規劃和年度計畫與國土空間規劃、土地利用年度計畫的有機銜接。

（二）各省及自治區住宅發展計畫、各城市住宅發展計畫及年度計畫經同級人民政府審定後實施，並報上一級住房城鄉建設部門備案。城區常住人口300萬以上的大城市將住房發展規劃和年度計畫同步報住房城鄉建設部備案。

（三）每年6月30日、12月31日前，各地要將有關規劃計畫實施情況及「人、房、地、錢」要素連動機制運作報上一級住房城鄉建設部門，城區常住人口300萬以上的大城市將有關情況同步報住房城鄉建設部，住房城鄉建設部將適時組織對有關情況進行評估。

住房城鄉建設部2024年2月21日（此件主動公開）

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