2026年1月，上海虹橋。曾經作為中國地產“宇宙中心”的虹橋商務區，如今顯得有些冷清。五年前，這裡聚集了全國近一半的激進派民營房企總部，被稱為“千億俱樂部”的搖籃。那時候，每天都有拎著愛馬仕公文包的投資總在咖啡館裡談論著幾十億的併購，空氣中都瀰漫著高周轉的荷爾蒙味道。今天，如果你再次走進其中一棟曾經的地標大樓，門牌已經換成了一家國資背景的保險公司。消失的31家房企2021年，銷售額超千億的房企有41家。但那也是中國房地產最後的狂歡。那時候，如果你問任何一位地產人：“你會失業嗎？”他大概會覺得你瘋了。但到了2025年，這個數字變成了10家。這消失的31家千億巨頭，和數以百計的中型房企，隨著時代的轟鳴倒塌了——我們這幾年目睹了恆大許家印的落幕，目睹了融創孫宏斌那怕押上身家也無力回天。再翻看2025年的TOP10名單：保利、中海、華潤、招商、綠城……嘿，清一色的“國家隊”！很多人說：“這不公平，國企有便宜錢。”是的，這的確是事實，也是關鍵。2024年，當民企發債利率飆升到12%甚至無人問津時，一家頭部央企發行的中期票據利率僅為2.3%。這就好比兩個人賽跑，一個人背著氧氣瓶，另一個人卻被掐住了喉嚨。但錢下面還有一層——信任。國企擁有“穿越周期的信用溢價”。現在的購房者，走進售樓處問的第一句話不再是“外立面是不是干掛石材”，而是“你們是國企嗎？”。這種信任，讓國企的項目流速（去化率）比民企快了整整一倍。流速，就是地產行業的生命線。國央企的勝利，本質上是全社會風險偏好極度降低的產物。在不確定的時代，確定性就是最高的溢價。濱江集團 民企最後的守夜人在TOP10的鐵桶江山中，杭州濱江集團是唯一的異類。那，它是如何作為一家民企，在一片廢墟中活下來的？如果你去問濱江老闆戚金興，他可能不會跟你講什麼宏大的戰略，他會帶你去工地。江湖傳言，戚金興是全中國跑工地最勤快的老闆。在其他老闆忙著搞多元化、造車、玩足球的時候，他依然在死磕園林的樹種得直不直，泳池的馬賽克貼得平不平。濱江的生存哲學，非常像日本“失去三十年”裡倖存的那些“匠人企業”。1, 極度聚焦：不出浙江（甚至主要在杭州），這讓它避開了三四線城市的資產貶值黑洞。在市場下行期，核心城市的流動性遠好於外圍。2, 人員精簡：人均效能極高，拒絕大企業病。濱江的管理層深知，一旦管理半徑超過了控制能力，品質失控是必然。濱江堅持人員精簡、決策扁平，這在危機時刻保證了極快的反應速度。3, 產品主義：當房子回歸居住屬性，產品力就是唯一的硬通貨。特別是在二手房掛牌量激增的今天，新房想要賣出去，必須具備“資產改善”的屬性。濱江的存在證明了一個道理：不是民企做不了地產，是“玩金融”的民企做不了地產。真正做製造業、做手藝活的民企，依然有飯吃。三個底層邏輯的改變從這份榜單變動的背後，我們看到的是三個底層邏輯的根本性重構：1. 從“金融驅動”到“經營驅動”過去，房地產是金融的變種。房企賺的是土地升值和資金槓桿的錢。現在，隨著土地紅利消失（2025年土地出讓金較峰值下跌65%），房企必須回歸製造業邏輯——賺“加工費”和“服務費”。這意味著，未來的利潤來源將從“囤地漲價”轉變為“產品溢價”和“持有營運”。誰能把房子蓋得更好、物業做得更好、商業營運得更旺，誰才有利潤。2. 從“增量市場”到“存量與縮量市場”2021年，全國商品房銷售面積達到17.9億平方米的峰值。而到了2025年，市場普遍預期這一數字將回落至8億-9億平方米的中樞水平。市場容量腰斬，意味著普漲時代結束，零和博弈開始。未來的增長不再是大家一起吃蛋糕，而是從別人碗裡搶蛋糕。這解釋了為何頭部集中度會進一步提升——剩下的市場只夠喂飽這幾十家巨頭。3. 供需關係的逆轉：買方市場的全面確立人口結構的變化（少子化、老齡化）疊加婚姻登記對數的腰斬，使得剛需盤非常不樂觀。現在的市場主力是“改善型需求”。這倒逼房企必須進行供給側改革。以前是“造什麼賣什麼”，現在是“客戶需要什麼造什麼”。第四代住宅（空中庭院）、適老化社區、科技住宅成為新的競爭高地。2030猜想基於這份榜單，我們可以對未來做一個大膽的側寫。1. “新加坡模式”的中國化落地隨著保障性住房建設的加速，未來中國房地產將呈現明顯的“雙軌制”：一方面是低端有保障：由政府平台公司（地方城投）主導，提供大量的配售型保障房，解決年輕人的居住權問題。這部分市場將去金融化，微利運行。另外一方面是高端有市場：由央企巨頭和極少數優質民企主導，提供高品質商品房，價格由市場決定，作為富裕階層的資產配置手段。中間夾心層的偽改善產品，將是最難賣的。如今超過80%的新加坡人居住在政府承建的公寓，其餘20%的居民則住在有地房產以及私人公寓。2, 2030年的中國房地產，將不再有“開發商”這個詞。取而代之的是：1）城市營運商（City Operators）：他們不僅蓋房，還營運商場、寫字樓、地鐵上蓋，他們是城市的合夥人。2）代建巨頭（Service Providers）：他們不花錢買地，只輸出品牌和管理，賺取管理費。這是輕資產模式的勝利。3）資產管理者（Asset Managers）：類似美國的黑石模式，通過REITs持有核心資產，靠租金和營運升值賺錢。3. 區域分化的極致Top 10房企的業績將高度集中在“北上廣深杭成”等不到20個核心城市。廣大的三四線城市，將成為本地小開發商或地方城投的修羅場，主流房企將全面撤出。2026年初，當我們看著這張僅剩53家倖存者的榜單時，要明白——這是一場遲到但必要的出清。過去那個草莽英雄輩出、依靠膽大加槓桿就能暴富的時代，不僅不可持續，甚至是不道德的——因為它透支了整個金融系統的安全墊和幾代人的財富。現在的房地產行業，它只是回歸了本源：房子是用來住的，不是用來炒的；企業是用來經營的，不是用來玩弄資本遊戲的。在這個“白銀時代”褪色後的“黑鐵時代”，只有那些真正尊重常識、尊重客戶、尊重現金流的企業，才能在下一個五年的榜單上，繼續擁有姓名。 (TOP創新區研究院)
