今天房地產類股全線上漲，A股的世聯行、華夏幸福、財信發展漲停，港股的融創中國、金輝控股漲超11%，雅居樂集團、世茂集團、中國金茂漲超9%。就連半死不活的萬科都漲停了，一些萬科的債也在漲，“22萬科06”“22萬科04”漲超20%，臨時停牌。房地產類股很久都沒有試過那麼喜慶了。背後傳的消息有3條：1、據說明年準備10000億用來收儲房地產。 2、準備給房地產貸款貼息，規模在4000億。 3、傳中X公司牽頭開始對萬科進行市場化化債。我個人覺得萬科大機率不會倒，而且不能倒，必須要救，因為他很多債務都在銀行，不救的話麻煩的不是萬科，而是銀行。最近萬科面臨一筆20億元的中票到期壓力，靠萬科自己肯定還不上。現在深鐵為展期提供了全額連帶責任擔保，但前提是萬科要賣資產自己借錢，或者像融創一樣債轉股，整個方案“以市場化為主”。深鐵願意為萬科擔保這個訊號，其實已經說明了高層不會真的見死不救。而上兆收儲並非新鮮事，過去兩年一直都在喊，關鍵是執行要到位，資金要到位。也許是官方也在等房價跌到底部吧，今年全國房價相比去年又跌了一個台階，這個節點啟動大規模收儲，成本低，撬動市場效果才會明顯。更值得關注的是房貸貼息的事，據說敲定了。消息雖然還沒官方確認，但錢一定是最聰明的，那麼多資金湧進去，大家都在等待官方宣佈，好賺一波。可能有的人還不理解，為什麼這麼消息會引發市場集體漲停，能量這麼大？我這麼說吧，如果這個消息是真的，那麼將會是棚改後，近十年來最重磅的房地產救市新政。消息的原文說是4000億房貸貼息政策已定，貼息比例1%，風險地區和困難房企可能提高到2%。也即是說以後剛需買房，官方給你貼一定的利息，比例為貸款合同利率的 1%。以100萬貸款、30年期、利率3.5%為例。貼息1%的話，月供立減530元、30年也就是360個月累計省190800元，接近20萬了。算下來也是一筆不少的數目了，據說貼息資金由中央財政90%+省級財政 10%共擔。傳聞說最快在26年的1月起在廣州落地，隨後向30+城市擴圍。這個消息未必空穴來風，因為最近我聽廣州那邊的房產博主說，廣州相關部門正在與上面進行對接，大機率率先推行房貸貼息政策。目前廣州已經有項目率先推出了貸款貼息的活動了，保利旗下的樓盤有不少都參與貼息的活動，打出的口號是貼息10年！每月1000元。不過是由開發商來墊這筆費用，現在也就央企才有這麼大口氣了。目前來看，房地產的救市大招所剩無幾，房貸貼息算的上一個一魚多吃的好辦法。首先是真金白銀的幫剛需省錢了，直接降低購房者的還款負擔。至於存量房貸能否享受到利多，還是區別對待？現在還不明朗，等消息落地。不過最能緩一口氣的應該是銀行了，銀行聽降息，降存量房貸就像見鬼了一樣。這幾年來不斷降息，銀行的淨息差已經跌至警戒線，目前1.42%，連續2年多低於1.8%，即銀行合理盈利的警戒線。繼續降下去，銀行基本沒利潤，會影響金融的穩定性。而通過貼息將房貸利率降下來，上述問題不會存在，銀行既能完成信貸投放任務，又能保持原有利息收入。從救市方向來說，這是當下最有操作性，而且是最有可能成功的手段。對於房地產市場而言，明年聯準會大機率會降息，我們也會跟。疊加貼息比例 1%，明年存量和增量房貸降低到2%。除一線之外，很多小地方的租售比都已經比利息高了。資料顯示，2025年重點城市平均的租售比達到2.08%，高於十年期的國債收益率1.78%，也高於大部分的理財產品收益率。就說長沙，根據貝殼的資料，長沙六區一縣住宅平均租金為28.80元/㎡/月；貝殼二手房最新10月房價約為8400元/㎡（相比年初下跌15%左右）。根據以上兩組資料則可以算出來，長沙的二手房平均租金回報率為4.1%。在長沙100平米的三房平均租金為2880元，房子總價為84萬，首付2成，頻寬30年，利率2%來算的話，月供是2476元。對於剛需，尤其是準備結婚的剛需來說，從經濟的角度來看，買房明顯更划算。這個回報率非常高了，要知道我們不像日本美國，房子是沒有持有成本的，租金就是到手的錢。這段時間香港房價為什麼止跌回穩了，關鍵的因素就是租售比太高了，目前香港的房屋租金比房貸月供還高，你要是手裡拿著錢的剛需，你也會選擇上車。只要利率足夠低，只要租售比足夠高，房價早晚會止跌回穩，香港就是一個例子。很多人總想著房子跌成白菜價，但是大家都忘記了，那怕金融價值消失了，房子本身還有居住價值，不像股票。只要房子的居住價值夠硬，比如一二線核心的房產，就不可能跌成白菜價。現在是市場經濟，一二線核心房產不可能全國人都能買得起，總有一天會出現最低點。今天之所以市場聽到一點利多就狂歡，其實根本原因還是樓市過於低迷了。整個11月，房地產市場依舊不見起色，所有的資料依然很不好看，整體仍看不到房地產市場回暖的一絲跡象。10月份房貸繼續負增長，是今年以來的第四次。2022年、2023年、2024年各出現了兩次房貸負增長現象，2025年到目前為止，出現了4次，出現次數是過去三年的兩倍。雖然現在的房地產政策不像十年前那麼勁爆，主要是我們救市的空間變得越來越少，救市的難度也在不斷增加。但樓市低迷已衝擊居民財富、消費、就業等方方面面。儘管約一年前在政策支援下樓市曾小幅回暖，但復甦勢頭很快消退。房地產對經濟的傷害到現在為止還不能夠完全止血。所以救市肯定會有，就看是什麼時候了，和以前的kpi不一樣，接下來的救市，房價能穩住不跌，就已經是最好的結果了。目前我們的確處於一個資產荒的年代，我的建議是，要從“單幣種”走向“多幣種”的配置，逐步搭建全球化的、應對風險的資產配置體系，不管處在那個周期，普通人的日子也可以過得遊刃有餘。更多內部消息可以明天晚上來內部直播間聽，直播沒有回放，點選下方按鈕預約，不見不散。 (櫻桃大房子)

美國中部時間5月8日上午，高盛發佈深度研究報告《轉向內需驅動；聚焦中國房地產價值鏈中的買入機會》。高盛認為，隨著中國政府可能推出一系列支援內需的政策，以應對外部不確定性，房地產價值鏈股票迎來了新的投資機會。本報告重點推薦了5 個行業中的7 隻股票，包括開發商華潤置地、建材企業東方雨虹、北新建材、堅朗五金、家電企業老闆電器、經紀公司貝殼找房以及物業管理公司綠城服務。這些公司有望受益於住房升級和建築翻新需求的回升。此外，報告預測，到2035 年，二手房交易和翻新將在很大程度上抵消新建住房的減少，為價值鏈公司帶來5.7 兆元的國內市場需求，較2024 年增長70%。高盛預計，這些股票已充分消化了新房市場收縮的負面影響，但市場尚未充分認識到潛在的內需刺激政策和新市場需求帶來的正面影響。在2035 年的基本和樂觀情境下，這些股票的隱含估值平均有42%/69% 的上漲空間，而12 個月目標價的預期漲幅為20%。自市場低迷以來，這些公司透過優化銷售管道（偏向零售和非房地產領域）、推出產品解決方案（擴大產品種類、整合服務）以及專注於資產品質和現金流管理，實現了顯著的財務改善。與低迷期前相比，它們的分銷銷售佔比平均提高了10 個百分點，加強了現金回收（應收帳款周轉天數不到之前的一半）和盈利能力（營業利潤率翻倍）；應收帳款和財務槓桿分別下降了15% 和10 個百分點；資本支出減少了30%。結合2035 年房地產行業展望，高盛預計這些公司將實現：持續成長：到2035 年，收入將以平均5% 的複合年增長率增長，房地產周期性風險敞口將從2024 年的40% 降至20% 以下。行業供應調整將支援它們在國內市場的份額增長（到2035 年平均比2024 年提高8 個百分點），同時資本支出下降。獲利能力提升：2020 - 2024 年，這些公司的毛利率、營業利潤率和淨利率大幅下降（均下降7 個百分點）。隨著管道優化、成本控制和營運資金管理的改善，預計到2035 年，淨利率將平均提高4 個百分點，毛利率的適度上升將進一步推動2025 - 2035 年每股收益以9% 的複合年增長率增長。股息增加：隨著營運效率的提升和資本支出的控制，預計這些公司將擁有更強的自由現金流（2035 年平均自由現金流收益率為15%），從而提高股息收益率。中國房地產業邁向2035 年的四大結論結論一：2035 年住房需求將比高峰低40%，70% 來自一線和二線城市預計2035 年中國住房需求為每年10 億平方公尺（基本情境）或12 億平方公尺（樂觀情境），較2017 年的高峰分別下降40% 和30%。這項需求主要由必要需求（每年約4 億平方公尺）、升級需求（每年約3 億平方公尺）和替換需求（每年約3 億平方公尺）組成，並考慮了約0.6% 的拆除率和15% 的空置率調整。預計一線和二線城市將貢獻約70% 的全國新增房屋需求，支撐房地產市場的新穩態。預計2035 年，全國房地產可售資源將穩定在每年16 億平方米/ 19 億平方米，住宅銷售面積為4.1 億平方米/ 5.2 億平方米，一級市場將滿足約40% 的新增住房需求（2024 年為55%），其餘需求將由二級市場和公共供應滿足。結論二：開發商產業集中度將提高—— 一級市場規模縮小的主要原因之一隨著新房市場的萎縮和一線城市在全國房地產銷售中的權重增加，高盛預計領先開發商的市場份額將在2025 年恢復上升勢頭。它們在一線城市的項目儲備相對充足，將從銷售改善和價格穩定中受益更多。展望未來，主流開發商已調整投資策略，對部分一線城市的土地儲備機會更為積極態度。由於領先開發商與小型開發商在獲取資金、融資成本、產品吸引力和品牌價值方面的差距不斷擴大，預計領先開發商將繼續引領產業，加速市場整合。高盛預計到2035 年，前十大開發商的全國市場份額將接近50%（2024 年為21%），在一線和二線城市的市場份額可能翻倍，從2024 年的30% 以上提高到約60%。結論三：二手房交易將超過新房交易（2035 年佔總交易量/ 價值的66%/64%，2024 年為42%/45%）隨著新房供應的減少和開發商行業的收縮/ 集中，住房需求將越來越多地轉向二手房市場。高盛預計2035 年，二手房銷售量將達到8 億平方米/ 9 億平方米（基本/ 樂觀情景），周轉率將從2025 年的1.3% 和2.4% 上升至1.6%/1.8%（相對於城市住房總量）或3.0%/3.3%（相對於城市住房總量）或3.0%/3.3%（相對於城市住房總量）的長期增長。預計到2035 年，二手房市場將超過新房市場，佔總房屋交易量/ 價值的66%/64%，與發達國家60% - 90% 的水平相當。從長遠來看，預計約3/4 的二手房交易將集中在一線和二線城市。結論四：翻新需求上升（到2035 年幾乎翻倍，相較於2024 年），在很大程度上抵銷新建房屋的下降預計到2035 年，基於約1% 的綜合翻新率和超過110 億平方米的總建築存量，以及不斷增長的二手房交易，翻新需求將幾乎翻倍（2035 年為20 億平方米/ 23 億平方米，2024 年為12 億平方米），佔總建築施工面積的60%（2024 年為26%）。預計2035 年，房地產施工量將穩定在4.8 億平方米/ 6.0 億平方米（基本/ 樂觀情境），較2024 年水準下降30%/20%；全國總建築施工量將穩定在12 億平方米/ 15 億平方米，較2024 年下降60%/50%。總建築存量將以溫和的1% 複合年增長率增長，到2035 年達到114 億平方米。重點股票分析華潤置地（1109.HK；買入）：引領房地產復甦華潤置地是國有企業，2024 年以房地產銷售額排名中國第三大開發商。憑藉強大的資產負債表、作為央企的資金獲取優勢以及在中國頂尖的購物中心運營商地位，華潤置地有望在房地產低迷期脫穎而出，成為行業長期贏家。預計到2035 年，儘管新房市場萎縮，華潤置地的全國市場份額將進一步提升（2035 年比2024 年提高8 個百分點），合約銷售額達到4,500 億元（比2024 年增長70%）。其購物中心業務的租金收入預計將以較高的個位數複合年增長率增長，到2035 年達到400 億元。核心利潤預計將成長至530 億元（2025 - 2027 年為290 億元），自由現金流收益率將擴大至15%，預計將實現更高的股息收益率（2025 年為13%）。 2035 年情境分析顯示，華潤置地在基本/ 樂觀情境下的隱含價值分別為每股46 港元（上漲75%）和每股55 港元（上漲110%）。東方雨虹（002271.SZ；買入）：管道轉型，更好地捕捉需求結構變化東方雨虹是中國最大的防水材料生產商，憑藉成本競爭力、強大的管道能力和行業標準的提高，預計將在高度分散的市場中進一步擴大市場份額。除防水材料外，公司還將產品擴展到裝飾塗料和砂漿等其他建築化學品領域。自市場低迷以來，東方雨虹對開發商的銷售曝險已從2021 年的33% 降至目前的10% 以下。儘管對防水材料行業前景持謹慎態度（預計到2035 年需求將比2024 年再下降11%），但東方雨虹有望通過管道轉型（2024 年零售收入佔比超過35%，2020 年為10%）和產品擴展鞏固其在防水業務中的市場地位，並受益於翻新需求的上升。預計2027 - 2035 年，公司收入將以2% 的複合年增長率增長，利潤率將因管道結構優化而改善，帶動淨利潤以5% 的複合年增長率增長。自由現金流收益率預計在2035 年升至15%，為提高股息收益率留出空間。 2035 年情境分析顯示，在基本/ 樂觀情境下，公司隱含價值分別為每股14.4 元（上漲29%）及每股17.1 元（上漲53%）。北新建材（000786.SZ；買入）：多元化產品組合，受惠於翻新需求成長北新建材是世界最大的石膏板生產商，透過一系列收購，成功將建築材料業務擴展到裝飾塗料（中國排名第四）和防水（中國排名第三）領域。目前，公司對住宅和大型商業房地產的銷售曝險約為60%（比2021 年下降較高的個位數）。隨著翻新需求的上升可能緩解中國房地產新竣工量的放緩，北新建材的核心石膏板業務前景穩定（2024 - 2035 年復合年增長率為0.4%）。公司對金屬框架、防水和塗料等新產品的擴張持樂觀態度，這些新業務將成為未來幾年盈利增長的關鍵驅動力（2024 - 2035 年復合年增長率為4%）。預計2027 - 2035 年，公司收入/ 淨利潤將以2 - 3% 的複合年增長率增長，主要受新業務市場份額持續增長的推動。 2035 年情境分析顯示，在基本/ 樂觀情境下，公司隱含價值分別為每股34.3 元（上漲22%）及每股40.3 元（上漲44%）。廣東堅朗五金（002791.SZ；買入）：利用產品優勢，應對產業周期性堅朗五金是中國最大的五金市場供應商，核心競爭力在於廣泛的高品質產品，能夠為客戶提供一站式、系統化的解決方案，且價格具有競爭力。其對房地產市場的銷售曝險已從2021 年之前的最高65% 降至2024 年的46%。除了在滲透不足的新房/ 非房地產市場以及海外市場持續擴張收入外，堅朗五金長期來看還將受益於二手房交易和老舊建築帶來的翻新需求增長。預計到2035 年，公司淨利潤將成長12 倍至12 億元（相較於2024 年），自由現金流收益率將擴大至13%，並支援更高的股息殖利率。 2035 年情境分析顯示，在基本/ 樂觀情境下，公司隱含價值分別為每股33 元（上漲45%）和每股38 元（上漲67%）。杭州老闆電器（002508.SZ；買入）：產品擴張，在需求轉變中鞏固領導地位老闆電器是中國高端油煙機/ 燃氣爐市場的主導企業，並透過擴展到洗碗機、嵌入式烤箱和整合爐等快速增長的產品類別，逐漸成為整體廚房電器的領導者。其核心競爭力在於強大的品牌和多元化的管道。目前，該公司大部分銷售與新房市場相關，但預計未來收入成長將越來越多地由與二手房交易和翻新相關的替換需求驅動。預計老闆電器將憑藉強大的品牌和多元化管道，吸引更多分散的客戶流量，最終實現市場份額的成長。除了在油煙機和燃氣爐領域保持領先地位外，公司對洗碗機等增長型產品的擴張將提供額外的成長動力。預計2024 - 2035 年，公司收入/ 淨利潤將分別以4%/5% 的複合年增長率增長，自由現金流收益率將擴大至12%，股息支付率將在2035 年提高到80%。 2035 年情境分析顯示，在基本/ 樂觀情境下，公司隱含價值分別為每股28 元（上漲43%）和每股36 元（上漲84%）。貝殼找房（BEKE/2423.HK；買入）：致力於打造一站式住宅服務平台貝殼找房是中國最大的線上線下房屋交易和服務平台，擁有廣泛的經紀人和門店網絡以及經紀人合作網絡（ACN）。公司透過1P 和3P 模式提供二手房和新房經紀服務（2024 年收入的66%），並將業務擴展到房屋翻新和裝修、房屋租賃服務、被窩家裝和其他新興服務。預計貝殼找房將受益於二手房交易量的上升、新房經紀滲透率的提高、在二手房/ 新房交易市場的份額擴張以及長期來看翻新需求的增長。預計到2035 年，公司淨利潤將成長3 倍（相較於2024 年）至232 億元。 2035 年情境分析顯示，在基本/ 樂觀情境下，公司隱含價值分別為每股美國存託（ADS）25.2 美元（上漲24%）和每股ADS 29.0 美元（上漲43%）。綠城服務集團（2869.HK；買入）：在成長的市場中擴大份額綠城服務是中國領先的高端物業管理公司，在客戶滿意度（品牌實力）方面一直名列前茅，與同行相比，其有機增長和增值服務記錄相對更為強勁。展望未來，這將有助於綠城服務顯著超越行業市場規模的擴張（隨著建築存量的增長），並在輕資產模式下實現健康的回報和自由現金流。預計到2035 年，綠城服務的淨利潤將增加兩倍至26 億元（相較於2024 年），自由現金流收益率將擴大至17%，並支援更高的股息殖利率。 2035 年情境分析顯示，在基本/ 樂觀情境下，公司隱含價值分別為每股7 港元（上漲58%）和每股8 港元（上漲80%）。 （智通財經APP）

盤面出現了一些積極訊號！ 今天午後，黑色系期貨持續拉升，鐵礦石漲超4%，熱卷漲超3%，雙焦、螺紋鋼漲超2%。截至收盤，國內商品期市多數上漲，集運指數（歐線）漲逾6%，碳酸鋰漲逾5%。 分析人士認為，期貨大漲一是可能與地產有關。地產股拉升，世聯行午後一度漲停，津投城開、我愛我家、深物業A、深振業A、招商蛇口、南國置業等跟漲。有市場傳聞稱，8月22日，某一線城市會出台房地產政策，相關的政策細節此前也已傳過。此外，周五可能還有關於房地產的政策出台。此外，市場還傳出，有關方面正考慮為地方政府收購存量待售住房提供新融資管道。繼5月出台政策組合拳後，正進一步尋求新政以穩定房地產市場。另外，也可能與美元指數持續走低有一定關係。 據新華社最新消息，國新辦8月21日舉行“推動高品質發展”系列主題新聞發佈會。國家金融監督管理總局發佈最新統計，目前，商業銀行已審批房地產“白名單”項目5392個，審批通過融資金額近1.4兆元。金融監管總局統計與風險監測司司長廖媛媛介紹，城市房地產融資協調機制以城市為主體，以項目為中心，符合規定的“白名單”項目及時獲得資金支援，為促進項目建成交付、保障購房人合法權益、穩定房地產市場，發揮了積極作用，精準支援房地產項目融資取得階段性成效。

圖源丨圖蟲 5月17日，房地產重磅政策不斷。受此利好影響，房地產板塊午後再度爆發，萬科A、榮安地產、金地集團、保利發展、城建發展等20餘股漲停。 3000億元！ 央行宣佈設立保障性住宅再貸款 5月17日，央行宣佈設立保障性住宅再貸款，支援地方政府以合理價格收購已建成未出售商品住宅用作保障性住宅，引發市場高度關注。