#施羅德
不可思議的專注力! 《滾雪球》作者深談巴菲特,以及許多沒有被寫進書中的趣事…
在公眾視野中,華倫‧巴菲特是被定義的「奧馬哈先知」。他的致股東信、股中國會問答、各種演講訪談……構成了一整套可被重複引用與模仿的表達體系。他講得清楚,也夠簡明,以至於「為什麼沒人能複製他」成了長期懸而未解的問題。而作為傳記作者,愛麗絲·施羅德是極少數真正長期、深入接觸巴菲特的人,並寫出了《滾雪球》這部經典傳記。在2018年4月瑪麗華盛頓大學的演講中,她分享了許多並未出現在書中的內容。相較於公開場合的投資導師形象,施羅德所看到的巴菲特更立體也更複雜。他對資訊的控制細緻入微,從巧克力店的周銷售數據到地毯的利潤率皆能倒背如流;他善於捕捉系統性風險,在「9·11」前即已佈局再保險敞口;他對人性有深刻判斷,同時也展現出罕見的私人耐心與情感投入,比如十幾年如一日地給精神狀態反覆的前女友寫信。這些細節,既解釋了他的專注力和判斷力,也揭示了他作為管理者、投資者甚至普通人的一面。這場分享是滿滿的細節,例如巴菲特與著名的B夫人之間一段微妙的過招。B夫人高齡退休後,對後代接手家具店後的經營風格頗有微詞,索性自己另起爐灶,重新開了一家家具競賽。巴菲特最初堅定支援原有公司,想透過定價等方式應對競爭,但最終市場還是做出了裁決。他不得不「認輸」,轉而收購了B夫人新開的店鋪,並在她98歲時與她簽訂了一份5年的競業協議。給98歲的人簽5年競業協議!好吧,這事是真的可以發生在B夫人身上,可見一生好強的巴菲特有多重視這個女強人。施羅德也回顧了她與巴菲特數年的互動經歷,包括她如何觀察他處理資訊、管理關係、做出判斷的方式,甚至包括他如何在私人生活中影響她的選擇。這些細節既是對《滾雪球》的補充,也為更全面的瞭解巴菲特提供了接近實像的註腳。至於兩人後來關係如何──書出版後他們逐漸疏遠。外界普遍認為,巴菲特對書中部分私生活的描寫並不完全滿意,但他從未公開表達不滿。多年過去,施羅德選擇在不越界的前提下分享自己的觀察。她眼中的巴菲特,是超乎常人的“專注”,是一種不可思議的專注力。有關的細節很多,很生動,也很有趣。聰明投資人(ID: Capital-nature)精譯整理這份難得的未公開補編,並分享給大家。Enjoy it~華倫‧巴菲特常說,他每天早晨去上班時,就像米開朗基羅走進西斯汀教堂作畫一樣。而對他來說,自己的「西斯汀教堂」就是波克夏‧哈撒韋。這是他幾十年來一手打造的公司,一方面它代表了他投資的標準,另一方面,它也體現了他心目中理想的企業運作方式。(聰投註:《成為華倫巴菲特》紀錄片在幕後採訪查理·芒格時,他說,「嗯,我覺得如今的波克夏基本上就是華倫的寫照。」)他曾對我說過一句話:最有力的論點就是樹立一個好榜樣,這正是他對波克夏的期許。但同時,你很可能也在電視上看過巴菲特、讀過他的訪談、聽過他的演講、參加過他的股中國會,或是看過他寫的致股東信。他總是以非常簡單直接的方式來講述他是怎麼做到這些的。他講得總是讓人覺得,你聽明白了,彷彿你也能照著去做。但幾十年來,從來沒有人真正做到。儘管他教了這麼多人,做了那麼多解釋和演示,但從來沒有誰能夠複製他的成就,沒有人能靠組建企業集團或以他那樣的複利節奏去投資,從而打造一個市值3000億美元的公司。(當然,現在已經兆美元市值了。)這就引出一個問題:如果他說得那麼簡單明了,為什麼沒人能做到?他到底是怎樣一個人?事實上,這就像米開朗基羅曾經說過的那句名言:“如果人們知道我為掌握這門技藝付出了多少努力,他們就不會覺得這成就那麼神奇。”而這句話,恰好道出了巴菲特最深的秘密之一。那是在1998年。雖然現在回想起來彷彿已經過了很久,當時他67歲(我就不提自己那時幾歲了),而今年他已經要88歲了。我之所以與他相識,是因為波克夏·哈撒韋收購了一家公司——通用再保險(General Re),而我當時是華爾街的分析師,正好涵蓋這家公司。(聰投註:在宣佈波克夏收購通用再保險的新聞稿中,巴菲特列出了促使波克夏願意為這家保險巨頭支付溢價的四大「強力協同」因素:首先,這筆交易消除了困擾通用再保險獲利波動的限制。」過去,通用再險為了控制盈餘波動,不得不放棄某些有吸引力的業務機會,或大幅縮減已承保的業務規模。這主要源於它作為一家上市公司,以及希望維持AAA信用評級的壓力。考慮到這些背景,通用再險自然無法以可能帶來大幅盈餘波動的方式經營。但作為波克夏的一部分,這些限制將不復存在,這不僅將提升通用再險的長期獲利能力,也會增強其承保業務的能力。此外,通用再險還將有更多自由逐步降低對再再保險市場的依賴,從而釋放出大量可用於投資的資金。第二,通用再險擁有拓展其全球再保險業務的巨大潛力。加入波克夏後,通用再險可以根據自身判斷,以更靈活的節奏投資國際業務的擴張。第三,合併將為通用再險帶來稅務上的彈性。在管理保險投資時,若能預期大額應稅所得的持續產生,無疑是明顯優勢。大多數保險公司並不具備這種條件。但波克夏旗下的保險子公司則不同,它們可以根據波克夏多樣且穩定的應稅收入來源,放心製訂投資策略,而無需擔心未來是否會有足夠的應稅收入可用。最後,波克夏旗下的保險子公司從不需要擔心資本適足問題。因此,它們在製訂資產配置策略時可以完全遵循「最合理的方式」,而不受市場劇烈波動對資本影響的束縛。事實上,這種彈性在過去曾多次為波克夏旗下的保險業務帶來巨大優勢。 )所以我決定藉此機會研究波克夏,因為保險業是它業務的重要組成部分,而我正是研究這個領域的專家。但我知道,巴菲特肯定不會接受我的訪問。因為他出了名地不喜歡華爾街,他幾乎從不接受採訪,也不與華爾街打交道。他說過的話,例如,「如果你想保住你的操守,走過華爾街時得捏著鼻子」,就是一種相當不屑的態度。所以我開始了這個項目,完全沒指望能像其他分析師一樣,去找管理階層問問題、核對資料。但後來他好像得知我在做這件事,可能是有人告訴了他。有一天我正在辦公室裡,我的助理走進來說:「你有條華倫‧巴菲特的留言。」然後遞給我一張便條,上面寫著一個電話號碼要我回撥。我當時簡直嚇得發抖,根本無法想像要親自給華倫巴菲特打電話,但我知道我得馬上回應。於是我撥了那個號碼,電話那頭一個聲音說:“Yello~”我說:“您好,我是愛麗絲·施羅德,我打電話找巴菲特先生。”他回答:“哦,愛麗絲!謝謝你回我電話。”就在那一瞬間,我才意識到,電話那頭就是他本人。他居然親自接起電話,還把私人號碼給了我。這真是太震驚了,在他那個層級的人,根本不該把私人電話隨便給別人。後來我才知道,他做事很謹慎,會事先調查,而且只會把這條私人號碼給他確信不會隨意外傳的人。因為他真的會親自接電話。而他確實調查過我,但當時我一無所知,只是驚訝得不知所措。在那通電話裡,他對我說,我主動在做這件事,卻沒有向他提出任何請求,他很喜歡這種做事方式。他喜歡那些不來求他辦事的人。他說他讀過我寫的研究報告,喜歡我的思考方式,也喜歡我的寫作風格。所以他願意配合我,還說他願意讓我成為唯一一個他願意合作的分析師,可以跟他直接對話。他邀請我去奧馬哈,花時間參觀他的企業,只要我需要,他都可以接受訪問。接著他說,幾周後他會來紐約,到時候我可以和他、還有他妻子蘇珊( Susie )一起搭乘他的私人飛機返回奧馬哈,在飛機上繼續採訪他。他也會親自帶我參觀波克夏的公司業務。那通電話和這次機會,是我第一次真正感受到華倫‧巴菲特是什麼樣的人。說實話,那是我人生第一次坐私人飛機,所以我非常緊張,甚至不知道該怎麼舉止才合適。我那天早上在飯店見到他和蘇珊,然後我們一起前往機場,登上那架灣流G4——當時是全球最大的私人飛機之一。我被飛機的美麗所震撼。我們坐下來,他在一張桌子對面和我面對面。空服員走過來問我們早餐要吃什麼:「我們可以做煎蛋捲、鬆餅、華夫餅,或是班尼迪克蛋…」開始列出一長串菜單。我心想,哇,好想來一份煎蛋捲啊。但華倫說:“我要一包薯片和一罐櫻桃可樂。”我也說:“那我也一樣。”接下來的四個小時,我們飛往奧馬哈的途中,華倫一邊講話,一邊不停地吃薯片,我也就跟著他一起吃。這其實是我人生中即將開啟的10年旅程的一個預兆。在那之後,我會和華倫‧巴菲特共進無數頓飯,也因此體重一路飆升(笑)。我當時緊張得不得了,完全不知道該問什麼,嘴都快結巴了,提的問題也都非常愚蠢。事後回想起來,在我後來真正瞭解他之後,我都不敢相信自己當時的表現有多糟糕。但他其實已經習慣和緊張拘謹的人打交道了,所以他很自然地引導我,幫助我放鬆,我們還是聊得很順。不過那次最特別的部分,是我們到達奧馬哈之後發生的事。他先帶我去了他的辦公室。那間辦公室當時的裝潢風格,用現在的話講,跟美國的車管所差不多,甚至有點像我想像中的監獄(笑)。那種非常髒兮兮的墨綠色牆壁,地毯看起來大概有二十多年沒換過,也沒清潔過。但他對這些完全無所謂,根本不在乎。我們在那裡待了幾分鐘後,他帶我去了內布拉斯加家具商場。這是他收購的公司,當時是北美最大的家具商場,佔地數十英畝,可能超過一百英畝。華倫親自帶我參觀。他比我高大約六英吋,腿應該比我長八英吋。所以他邁開步子走路,我只能在後面小跑步追著。他就這樣帶著我穿越了這片浩瀚如迷宮般的商場。一路上他指著不同的區域對我說:“這邊是祖母鐘專區,這個款我們一年能賣48台。”接著我們走到床墊區,他又說:“這是我們賣得最好的一款床墊,我們每平方英吋能賺兩美元的利潤。”我開始感受到他掌握的細節有多驚人。最後他說:“我們去地毯倉庫看看吧。”這家內布拉斯加家具商場是他從一個名叫羅斯·布魯姆金( Rose Blumkin,著名的B夫人)的女人手中買下來的。她是一位只有不到1公尺5的、身材嬌小的猶太裔移民,曾經穿越西伯利亞,在動盪的東歐「屠猶暴亂」中逃出生天,歷經兩千多英里的旅程來到美國。當巴菲特收購家居商場時,她已經非常高齡了。地毯倉庫,是羅斯布魯姆金最在意的地方,可能因為她小時候睡在光禿禿的木地板上,只鋪了一層稻草,所以地毯對她而言格外重要。內布拉斯加家具商場每年銷售數百萬碼的地毯,倉庫也非常大,堆滿了各式各樣的地毯。我們走進地毯倉庫,華倫照例走在前頭,我繼續在後面小跑步跟著。他一邊走一邊說:「那邊那個棕色的,是我們賣得最好的款式。我們每周能賣出2000碼,利潤率大約是22%。不過這周我們打了折,只能賺11%左右。”「這邊這個地毯,銷量沒那麼高,但我們從來不用打折。所以雖然這周可能只能賣1500碼,但我們仍然能拿到20%的利潤。”「角落那一堆,看見了嗎?這些是羅斯留下來的,她以前不願意把任何產品的售價壓到低於進貨成本。但我說服了她,把庫存清掉才是更明智的選擇。所以這些我們每賣出一批,要虧掉20%。”「這個綠色的,是我們賣得最差的款。我們只能用進價的一半把它處理掉。”然後我們繼續在地毯倉庫裡走,穿過一排又一排、一列又一列,他向我詳細解釋每一種地毯的擺放位置、款式、成本價、售價、每周銷量和利潤率。正是那一刻,我開始意識到,他絕非一個普通人。畢竟,這僅僅是波克夏·哈撒韋旗下眾多公司中的一家。之前在他辦公室時,他還給我看了一些喜詩糖果( See'sCandies)的報告。那是一家波克夏旗下的巧克力連鎖品牌。我當時有些吃驚,因為那份報表詳細列出了全國一百多家門市每一周的銷售數據。他解釋說,為什麼那一周聖塔莫尼卡店的銷售量要優於薩克拉門托店。而他對資訊的敏銳掌握,在波克夏旗下四十多家公司中展現得淋漓盡致;他就像一塊海綿,能把所有細節全盤吸收、徹底消化。那一刻我開始明白──這正是他成功的關鍵。我回到紐約後,寫了一篇分析報告,引起了不小轟動。因為在那之前,從來沒有人真正寫過一篇詳盡的波克夏研究報告。接下來五年間,我每年大概見他兩次,一次是參加股東會,另一次是他每年舉辦的派對。他也常邀請我去奧馬哈見面。他總是說:「隨時可以打電話給我。」但我從來沒真打過去過。我總覺得他一定很忙,而我實在是最沒有資格去佔用他時間的人。但他卻常主動打電話給我,我們會聊一些事。時間久了,他變成了我最想聽意見的人。如果有什麼重要事件發生,我會破例給他打電話,因為他的看法是我最想知道的。五年後,發生了一件大事。那就是2001年9月11日。那天我在紐約,親眼看到第二棟大樓被撞。我有很多朋友都在那兩棟大樓裡——這對很多人來說,當然都是極其糟糕的一天,留下了很多難以面對的回憶。但在那之後的第二天,我打的第一通電話,就是打給華倫。我只是想聽聽他對這一切的想法。令我意外的是,他的語氣充滿了憤怒——這完全不是我預期的反應。那是我見過他為數不多、真正非常憤怒的兩次情況之一。他當然已經消化了「9·11」帶來的震撼,也很快之後開始深入思考這件事。我們後來確實圍繞著恐怖主義與風險進行了許多非常有趣的探討。但讓他憤怒的,其實不是攻擊本身,而是另有原因。就在六個月前,他曾親自找過波克夏旗下兩家保險公司的負責人談話。一家是國家賠償公司( National Indemnity),由阿吉特·賈恩( Ajit Jain)負責,你可能聽說過他,後來成為波克夏董事會成員;另一家是通用再保險公司,這家公司正是我當年在華爾街分析、從而引起我關注波克夏的那家公司。他當時要求這兩位負責人去查清楚:公司在世貿中心的保險部位到底有多大?有多少客戶在那裡?如果這兩棟大樓真的出了事,波克夏需要賠多少錢?等他們整理好資料回來後,他對他們說-7月是商用保險續約的常規時間點,我要求你們盡可能取消或不再續保這些保單。兩人中,阿吉特·賈恩照辦了,大幅削減了國家賠償公司在世貿中心的風險敞口;但通用再保險那邊的人卻沒有聽從指示,完全忽視了他的要求。結果,波克夏為此承擔了 24 億美元的財產損失。華倫非常憤怒。他把這稱為一次「非受迫性失誤」(unforced error),就像棒球術語中說的那樣,這是一次本可避免的錯誤。他事先已經預見了風險,也做出了明確決策,但這些卻被無視,最終導致巨額損失。而且對他來說,那不只是公司的損失,更是他自己的錢,因為他是波克夏的最大股東。這個故事讓我震驚,不只是因為他當時有多憤怒,畢竟我只見過他兩次這種憤怒的狀態,而且這兩次都是:他發出明確指示卻被忽視,最終損失了錢。那種憤怒,是一種冷峻的怒火。但更讓我震驚的是,在「9·11」發生前六個月,他就已經做了這些判斷和安排。當然,他自己也會第一時間澄清:他並沒有預測「9·11」,完全不是那樣。但他知道的是:恐怖攻擊不是沒有發生過,世貿中心這類建築存在大量集中風險,而且這個世界,本來就不是個安全的地方。他擁有一種我從未見過的思考方式,能把抽象的系統性風險預判轉化為具體決策,讓我極為震撼。「9·11」之後,我因緣際會,竟也在這個方向越走越深。因為保險業與恐怖攻擊的關聯,我慢慢成了某種「恐怖主義與保險風險」的專家。我開始做各類項目,包括在國會作證、為中情局做顧問,甚至做了一些很奇怪的工作。後來有一天,華倫對我說:“作為一名分析師,你現在已經做得夠多了。你的事業已經遠遠超出這個角色的邊界。你真的該辭職去寫書。”我說:“華倫……可我該寫點什麼呢?”他說:“你會想出來的。”我們這樣來回聊了至少三次,但我始終無法理解他到底要我寫什麼。直到有一天,我在電視上看到他,忽然靈光一閃:在他看來,唯一值得我全職投入、用盡心力去寫的題目,只可能是──他自己。於是我打電話給他:“華倫,當初你建議我辭職寫書……你是不是在想,我該寫一本關於你的書?”他說:“哦!如果你願意寫,那你想在這兒待多久都可以,我會配合你所有的採訪。你可以擁有無限制的訪問權限,我會把我所有的檔案都交給你,我的朋友、家人、同事,我會幫你聯繫所有人安排採訪,我來幫你搞定一切。”我當時的反應是:“哦,好的。”我之所以決定要寫,是因為我覺得這本書確實值得寫。他從未給予任何作家這樣的訪問權限,而現在他選擇了我,說他喜歡我的思考方式,也喜歡我的寫作風格。當然,我非常確定,還有兩個原因:第一,我不是記者。我想他不希望找一個有既定立場的記者來寫這個題目。第二,他大概覺得,找一個從來沒寫過傳記的人,自己可以掌握更多主動權。還有一個原因就是:我是女性。華倫非常喜歡和女性相處、調情、表現自己──這就是他的個性。如果他要在沙發上坐上一年半,回憶自己的一生,那顯然不會對一個男人講這些故事。2003年6月,我飛到奧馬哈,在當地的達布爾特裡酒店安頓下來,開始和華倫的合作。那時,他們正開始翻新辦公室。他的辦公室早就是一個角落辦公室,這次也重新裝潢了。換上了棕色地毯、棕色木質家具,配上棕色布藝靠墊,牆壁貼了棕色壁紙,角落窗戶裝了棕色木百葉簾——這些百葉簾他永遠拉著,不讓天光進來,因為他說不想被窗外的天空分心。所以他的辦公室給人的感覺,有點像…關在一個布穀鳥鐘裡。接下來的整整一年半,我幾乎都在這個布穀鳥鐘裡度過,確實有點壓抑。為了逃脫,我常常溜進檔案室。注意,是檔案室們(rooms,複數)。如果你曾經看過他在電視上辦公室導覽的紀錄片,你可能注意到:他從來沒有帶人去檔案室。他總是說自己「沒有保存所有東西」,但我覺得他的「所有」這個詞,定義相當寬鬆。他確實有兩個巨大的檔案室,保存了自己每一筆投資的資料、每一家研究過的公司的資料。還有一整面半隱藏的檔案牆——專門是關於人物的檔案。當然,它們並不是像胡佛(J. Edgar Hoover)那種駭人聽聞的秘密檔案,但我第一天在那裡,就發現了關於我自己的資料夾。他喜歡寫信,所以與每個人的往來信件也都被整理歸檔。這個習慣非常有邏輯。不過,他對我能否查閱這些資料,其實是非常緊張的。他唯一對我設限的,是:不能發表任何他寫過、說過、會讓別人難堪的話。他說:“你想寫什麼關於我批評自己的話都可以,我不在意。但如果是我說過誰的壞話,請不要寫進書裡。”我回答:「嗯,這得看具體內容。」確實後來有一件事,我決定不寫出名字,之後我會講那個故事。(聰投註:在巴菲特宣佈退休後,《商業內幕》( Business Insider)採訪了愛麗絲·施羅德,這段訪談在2025年7月29日發布。施羅德分享了這位「奧馬哈先知」在處理稱讚與批評方面的方式。她說:「他曾用不同的方式對我講過同一件事:當你跟某個人講話時,就算你說了99句誇獎,只夾雜了一句很輕微的批評——他們記住的只會是那句批評。這就是他對待員工管理的方式。起初我並不完全理解,但在與他長時間相處後,我越來越深刻地體會到:現實中也是如此,一次次印證。如果你真希望別人感受到你的讚賞,那就必須是毫不摻雜的、純粹的讚美。”)就這樣,我們開始了。我坐到他辦公室的沙發上,問的第一個問題就是那個最核心的問題:“華倫,如果你必須深入思考、坦誠回答:你成功的真正秘密是什麼?”他立刻回答了兩個字:“專注。”但他口中的「專注」,並不是你我所理解的那種專注。他所說的「專注」,遠不止是他在地毯倉庫裡記得那塊二十年前的綠色長毛地毯得清倉處理。我後來慢慢理解:如果華倫‧巴菲特買下了一家披薩店,他不會只是看財務報表,然後問幾個相關問題。他會從最基礎的原料開始研究,例如小麥的歷史價格走勢。他會算出做一張披薩需要用多少水,這些水的成本是多少;他會搞清楚披薩醬的配方和價格,深入研究奶酪和其他配料的成本,甚至思考是否能用更少的原料而不影響口感。他還會研究各種型號的披薩爐——包括它們的購買成本、運作效率、維修費用,以及使用壽命。他會去瞭解這家披薩店的各個層面:員工和外送員的薪資水平、流動率、可靠性;店舖的租賃條款是否合理。總之,他對一家披薩店的瞭解,會從「小麥的價格」開始,一直延伸到營運鏈條上的每一個細節。這就是我所說的專注。那是一種不可思議的專注力。而隨著我慢慢瞭解他,我也見識到了他個人生活中的那種專注。我很早就認識了阿斯特麗德( Astrid ),她現在是阿斯特麗德·巴菲特,是他的第二任妻子。當時他們住在奧馬哈,而華倫也和他的第一任妻子蘇珊保持婚姻關係,蘇珊住在舊金山,他們已經各過各的生活。我後來也在舊金山見過蘇珊。但阿斯特麗德是我非常重要的線索來源,她告訴了我一些故事,那些故事從另一個角度揭示了華倫的性格,像是這個:你可能聽過,華倫喜歡打橋牌,而且是每周三晚,通常就在他們家裡的家庭活動室。那是一個非常大的房間,差不多有這個舞台那麼長、兩倍寬。裝潢風格看起來像是70年代的樣子,很可能就是那時裝的。其中一面牆是長長的窗戶和窗簾,還有一台電視。阿斯特麗德會坐在那裡看電視。另一面牆上是房門。而在這邊是華倫的電腦桌,上面放著他的大顯示器,他就在這裡打橋牌。有一晚,一隻蝙蝠飛進了房子。蝙蝠在房間裡亂撞,撞到牆壁,纏到窗簾上,發出各種響動,場面很混亂。阿斯特麗德嚇壞了,開始大喊:“華倫,幫我!這兒有蝙蝠,快幫我!”但華倫連頭都沒轉一下,手也沒離開滑鼠,只說了一句:“它又沒打擾我。”阿斯特麗德只好自己打電話叫了捕捉服務的人。那人過來,把蝙蝠處理掉,整個過程花了大概一小時。而這整整一小時裡,華倫全程打橋牌,眼睛一次都沒離開過螢幕。這就是另一種專注。我們漸漸開始有了一些私人層面的瞭解。他做了一件非常不尋常的事:開始溫和地引導我走出當時的婚姻。他認為,我的丈夫並不適合我。但他的方式極為細膩,不會直接勸你離婚,而是用問題引導你思考。例如他會問:“如果你像他那樣對待你自己,你會接受嗎?”我一聽就明白了:當然不能。但在那之前,我從未以這種角度看待自己的處境。就這樣,他像滴水穿石一樣,一點一點讓我意識到,也許我真的該離婚了。當然,公允的講,我的父親和家人當時也勸過我,所以不完全是華倫一個人的影響。但他確實表現出一種想要介入的意願,一種近乎父親般的態度。他始終覺得,我當初嫁錯人了。後來我再婚時,他不光說要「把把關」,真的「通過」了我先生。他非常喜歡我的第二任丈夫,送了我們一份特別棒的結婚禮物,還親自錄了一段祝福影片。他認為這次我選對了人。他說,是他教會了我如何選擇對的人。說實話,他說得沒錯。那時候我決定,在離婚的過程中買套房。我告訴了他——那段時間我生活裡發生了很多事,一切顯得有些混亂。所以我就自己去看房、出價、簽了合約。平常我們跟華倫聊天,多半是圍著他說,很少聊我自己的事。所以當我跟他說我買了房子時,他沉默了一會兒,然後問:“現在退出還來得及嗎?”我說:“嗯……我已經交了定金,也簽了合約。從技術上講,是可以違約退出的,但那樣就得損失定金。”那是2004年。他的反應是:“房地產市場要崩了……不過,如果你能撐滿10年,到時候起碼還能以原價賣出去。”後來到了2008年,金融危機爆發。他說自己並沒有預見房地產危機,我相信他確實沒料到,危機會這麼嚴重。但可以肯定的是,早在2004年,他就已經看出房地產市場有泡沫,但沒想到泡沫會破得那麼慘。不過我得告訴大家:我真的在10年後把那棟房子差不多以原價賣掉了。而這10年的日子,確實很不好。所以他說得沒錯,甚至讓我有點發毛,讓我又想起「9·11」前他所做的判斷。他這種「知道一些別人沒看到的事」的能力,雖然我從來沒覺得他有什麼超自然力量,但當他公開預測一件事,或表達某種擔憂時,我現在都會把它當成「福音」來看。我聽過很多人質疑,說他有意說這些話,是出於某種目的。但我不這麼想。我和他共處那麼長時間之後,我的看法是:他只是非常擅長把訊息連結起來。有趣的是,這次他對房地產的判斷,其實是來自於一個他完全沒興趣的領域。他自1956年起就住在同一棟房子裡,而且就像我說過的,看起來可能從1976年之後就沒再裝修過。他不投資房地產,也不買任何不動產類資產,這是他有意迴避的一整個領域。有一次我甚至問他,他臥室的牆是什麼顏色,他回答說:「不知道。」我還真相信他不知道。考慮到他辦公室一片棕色,我甚至懷疑他是否知道自己整天坐在棕色的世界裡。不過你可以看出,他確實在影響我。而我那時正是他的傳記作者,照理說我的職責是保持客觀。但我也看得很清楚:當你在寫一本關於活著的人的書時,你多少會被這個人吸引。而我當時已經被他整個家族所吸引了。很早的時候,華倫就介紹我認識了他的妹妹多麗絲( Doris)。他說我個性上讓他想起了多麗絲,她個性很活潑。而且他還跟我講了多麗絲的離婚故事,說我們兩個在處理婚姻上的「創意方式」很像。例如有一回,多莉絲的第二任丈夫試圖給她送達某些法律檔案,而她不想被送達,於是乾脆弄了一套修女的服裝。她很喜歡旅行,於是她就穿著那身修女服全國各地跑,為的是躲避那個送檔案的人。而且呢,巴菲特家幾個孩子──多莉絲、華倫,還有他們的妹妹伯蒂( Bertie )小時候都做過IQ測驗。他們父母請人測的。測驗結果是:三個人的智商數值相差不超過1分,而且都非常非常高。等他們都過世之後,我會公開那個具體數字。但現在我不會說,因為我不希望他們因此被打擾。但我可以說的是,他們的智商全都在天才級別,而且幾乎一樣高。後來,多麗絲成了我非常親密的朋友。我去她在弗雷德里克斯堡的家裡住過幾次。多麗絲曾多次跟我提起她就讀的那所大學,說那對她意味著什麼,她對美國歷史的熱愛,還有她在監獄裡為家暴受害者開設的歷史課程計畫。我也去過她在緬因州的家,在那裡住過幾次。對我來說,她是一個非常特別、非常珍貴的人。她現在住在波士頓,和她的外孫亞歷克斯·艾克一起——他也是一個很棒的人。我今晚之所以想特別提到這一點,是因為:在我寫這本書的過程中,能認識多麗絲(家人都叫她「多多」)是我得到的最珍貴的禮物之一。這段經歷,絕對是太棒了。所以,正如你所看到的,華倫是一個極具影響力的人,他會深刻地影響身邊的人。而他影響力最突出的一個例子,或許就是他和凱瑟琳·格雷厄姆( Katharine Graham)以及《華盛頓郵報》的故事。這是另一種類型的專注。他在《華郵》股價低迷、公司面臨困境時買進了股票,但他看到的不僅僅是一個投資機會。他看到的是:這家公司由凱瑟琳繼承,而她是在丈夫自殺後被迫接管公司。她沒有商業經驗,儘管自身也算是一位有能量的女性,但她個人其實非常沒有安全感。華倫意識到,透過和她建立友誼,他不僅能影響她,也能提升這筆投資的成功機率。而同時,她也讓華倫的生活更加豐富。我在採訪她兒子唐·格雷厄姆時,凱瑟琳已經去世了。唐帶我去看了一批資料,那是華倫多年來寄給他和他母親的「商業教學包」——這簡直是份令人驚嘆的禮物!凱瑟琳和華倫當年經常一起社交。她長期住在華盛頓,常把他介紹給各種富人、名人、政治人物,幫他打開政治圈與上流社會的大門。但華倫給她的回報,卻鮮有人知。他每天會親自準備一份資料包:裡麵包括報紙剪輯、簡報、信件、行業通訊——他自己讀過、劃過重點、在邊角寫上批註,是他親自挑選並整理的“商學院教材”。目的很明確:教他們怎麼經營好公司,怎麼理解宏觀經濟,怎麼投資。這件事,一做就是好幾年、好多年。唐允許我複製了其中大部分內容,所以我現在手上也有一份。這是我自己私人的「華倫‧巴菲特大師課」,雖然是他送給凱瑟琳和唐的,但我算是間接受益者。他說自己只會做一次這樣的事,絕對不會再做第二遍,因為那實在太花時間、太花精力了。這段影響的結果是,華倫後來加入了《華盛頓郵報》的董事會。有人甚至說他才是《華盛頓郵報》的「影子CEO」。我不認為那是真的,但不可否認的是,他對這家公司的決策、發展歷程和未來方向,確實產生了巨大影響。而這筆投資,後來成為波克夏·哈撒韋史上最成功的投資之一。再舉一個例子,GEICO(蓋可保險)。這同樣體現了他的專注,而且是那種極端持續的專注。他第一次聽到GEICO,是在青少年時期,在圖書館裡讀到它的資料。他當時特地從奧馬哈跑到華盛頓(GEICO總部所在地),是在一個下雪的星期六早晨。他進了公司大樓,碰巧遇到公司總裁洛瑞默·戴維森( Lorimer Davidson)在上班。於是他走進去,跟他聊了四個小時,純粹為了學習,想瞭解汽車保險業到底是怎麼運作的。之後他就回去買了GEICO的股票,把自己所有的錢中75%都投進去。他也寫了一篇文章,題目是《我最看好的證券》( The Security I Like Best ),發表在《商業與金融紀事》( Commercial and Financial Chronicle)上,那本雜誌在當時就像是現在的《巴倫周刊》。從那以後,他就一直持有GEICO股票。不過,真正讓他獲得控股權,是在20年後。那時他終於有了足夠的資金,而 GEICO正好陷入麻煩、估值低廉,他就出手買下了公司很大一部分股權,相當於獲得控制權。那是1976年的事。而在這20年間,他始終和洛瑞默·戴維森保持聯繫。他認識了GEICO的其他管理者,也定期去公司拜訪,深入瞭解他們的業務運作。他想擁有GEICO,他渴望GEICO。最終在1996年,他買下了這家公司剩餘的全部股份,徹底將其收入囊中。換句話說,他整整追蹤了這家公司40年。他對它瞭如指掌,瞭解得越多,就越想把它真正變成自己的。如今,GEICO已經是美國第二大汽車保險公司,也可能是最賺錢的一家。但在他買下的時候,它的行業地位大概還排在第20名,和像美國安泰( Allstate)這樣的巨頭相比簡直微不足道,幾乎不被視為重要的競爭對手。但華倫在很早的時候就看到了GEICO的潛力,並用40年時間慢慢實現了「收購」這個目標。而1996年並不是終點。再往前推22年,到現在,這家公司又經歷了巨大成長。這個故事在我看來,真是不可思議。不過,正因為他對商業的關注如此專注,也會帶來某種「視野盲點」。我和華倫越來越熟之後,也注意到他有些事情看不見。如果你對某件事專注到某種程度,你真的會對眼前的某些東西視而不見。那時,我已經寫了兩三年書,前後有一年半時間,不是在奧馬哈,就是在和他一同出行的路上。之後我也多次去奧馬哈,可能一共和他見了上百次面,一次次的長時間相處。有一天,我決定跟他開個玩笑。我在康乃狄克州的家裡打電話給他,說:“華倫,你知道我頭髮是什麼顏色嗎?”我在電話裡放起了《危險邊緣》(Jeopardy)的配樂,一邊等他的回答。然後,是我這輩子聽過的最長的沉默,最後他終於開口說:“不是黑色。”這回答相當精確,他給了他所掌握的全部資訊(笑)。到了2006 年、2007 年、2008年,我們開始討論一些很深入的話題,例如人生的意義是什麼、我們活著是為了什麼。這時我直接問他:“你覺得,人生的目的是什麼?”他回答我:“人生的目的,是讓那些你希望愛你的人,真的愛你。”我花了一點時間去咀嚼這句話。大多數人可能會說:“人生的意義是被盡可能多的人愛。”但他不是這麼說的——他關注的是“你希望誰愛你”,而你希望的是“命中率100%”。如果你只希望三個人愛你,那你就希望那三個人都愛你;如果是50個人,那你也想全中。但你不一定想要1000個人愛你。我後來越來越明白,華倫其實非常渴望被愛。你如果讀過《滾雪球》,你就會知道他小時候幾乎沒被好好愛過。長大之後,他學會了去渴求那份愛,並努力在他人那裡去尋找。他曾跟我講過關於「被愛」的重要性,也講過名人世界的孤獨。如果你既富有又出名,尤其是同時擁有這兩者,那麼真正獲得「被愛」是很難的。因為很多人,即便自己沒意識到,也往往帶著目的接近你。他們有自己的小算盤。你會被搞得很混亂,分不清誰是真朋友,誰只是衝著你的位置或財富來的。結果就是,你會被邀請去各種聚會、白宮晚宴,甚至去奧古斯塔打高爾夫。但那並不等於你被真正地愛著。你會被邀請上各種榜單,什麼「最具影響力40人」、「十大商業領袖」之類,也會上雜誌封面,看上去風光無限。但這其實很容易讓人產生錯覺。華倫曾經跟我講過一個故事。他說:“只要我還活著,我不會告訴你這個故事講的是誰。但如果那天我再發表這個演講,而他不在了,你又恰好在場,我會告訴你。但不是現在。”他說,有一個人,自以為被所有人愛戴,其實他身邊沒有一個人真心喜歡他,大家都受不了他,而他自己完全不知道。如果有一天他在台上演講時突然心臟病發作跌進觀眾席,居然不會有任何人打911:不是他的妻子,不是他的孩子,也不是他的同事或所謂的朋友。所有人都會冷眼旁觀,不會出手相救。華倫說:“我永遠不想變成那樣的人。我想成為一個真正被人愛的人。”我看得出來,他是真的在意這個。但非常有趣的是,在多年寫作過程中,我接觸了不少跟他打過交道的生意夥伴,他們當中不少人覺得自己受了委屈。我逐漸意識到,華倫‧巴菲特希望被愛的人群,不包括所有做生意的對象。有時候,對他來說,錢比較重要。我訪問過一些對他心存不滿的人。他們覺得在某筆交易中吃了虧,被他壓價甚至收割了。他確實對一些交易提出了非常強硬、甚至可以說是冷酷無情的條件,在《滾雪球》裡你可以看到不少這樣的故事。但神奇的是,即使在多年後,那些人對他還是充滿好感。他們會說,“我真是太生他氣了,當年他在某某交易中那樣對我……但我還是喜歡這個人,沒辦法,他就是讓人喜歡。”其中一位是我之前提到的羅斯,她是內布拉斯加家具城的創始人。我第一次去那裡採訪她時,還記得自己穿越她那巨大的地毯倉庫跑步的情景。羅斯在90多歲的時候把公司賣給了華倫,但95歲那年,她因為不滿孫子們經營地毯部門的方式,憤然退出,並在街對面買下一處倉庫,親自創辦了一家對標的新家具公司。一年內,她的新店以面積計算的銷售額已經碾壓了原先的家具城。當地的《奧馬哈世界先驅報》當然對此大肆報導。畢竟兩家隔街對峙、還都是一家人鬥氣,這種故事再吸睛不過了。更別提對方是一位96歲的老太太。兩年多以後,華倫終於舉白旗認輸。他不僅在生意上落風,更重要的是,這場家族內戰引發了對原家具城的巨大負面輿論。而他可能沒有完全意識到的是,羅斯其實一直對他耿耿於懷。因為她後來覺得,當初把公司賣給他的時候,價格壓得太低了,自己吃了虧。她的家人可能不會在公開場合談論這個,但他們私下告訴我,羅斯確實非常生氣,她認為自己「至少少拿了3000萬美元」。在1980年代,這可是一大筆天文數字。那筆錢放在今天依然是一大筆財富,但在當時更是驚人。羅斯後來覺得自己有點被利用了,因為當初在把公司賣給華倫時,還有一位競爭對手也在出價,對方願意出更高的價格。但她拒絕了那個對手,只因為他們是德國人。於是她選擇了把公司賣給華倫。所以這其中確實有一些情緒因素。但即便如此,她依然像其他人一樣,深愛著華倫。經過兩年多的競爭僵局後,華倫買了一束二十多枝粉紅玫瑰,親自上門拜訪。羅斯只在家具店環境中才覺得自在,所以她的女兒們特地把家裡佈置成像家具賣場一樣,連家具上的價籤都沒摘掉。於是華倫就坐在一張還掛著價籤的沙發上,旁邊的檯燈上也掛著價籤。他把花遞給她,開始一番恭維,說:“沒有你我真的乾不下去了。我需要你回來。請讓我出500萬美元,把你的新公司買下來,我們一起回歸。”但這筆交易有個「附加條件」:當時羅斯已經98歲了,而華倫讓她簽了一份競業禁止協議。不僅如此,這份競業協議的期限是五年,而且是「從她辭職之後才開始算起」。也就是說,如果她第二天就離開,那競業協議將持續到她103歲;如果她幹到100歲才離開,那協議就會約束她到105歲,甚至更久。(聰投註:B夫人出生於1893年12月3日,於1998年8月9日在內布拉斯加州奧馬哈去世,享年104歲,所以基本上,她恰恰好活到了競業協議失效。巴菲特為什麼沒有在1983年第一次要求簽訂競業禁止協議?他的回答是,「我當時還年輕,缺乏經驗。」嗯,那時的巴菲特53歲。 )我之所以知道這件事,是因為我在波克夏的檔案室裡無意中翻到這份協議,之前從未有任何媒體透露過這個故事。我看到協議上,她是用「X」籤的字,因為她從未學會閱讀或書寫英文——但她心算能力非常驚人。不過英文,她確實始終沒能掌握。我把這份協議拿去問華倫:“你為什麼覺得一個98歲的老太太需要簽一個5年期的競業協議?”他回答說:“因為我真覺得她可能會幹到永遠。”「而對於羅斯,我覺得我需要一份『比永遠還多五年』的保障。”更有趣的是,羅斯布魯姆金是唯一能讓華倫巴菲特產生競爭心態的人。因為他也想永遠經營波克夏·哈撒韋。如果10年後你去找98歲的華倫‧巴菲特,遞給他一份競業協議,說讓他簽一個「工作到103歲」的協議,他一定會毫不猶豫地簽下。他巴不得!如果能再活五年、再多幹五年──那比什麼都讓他開心。不過,假設今晚站在台上的不是我,而是他;假設他不小心從台上跌落、突發心臟病…我想,那一刻對他來說,反而可能是人生中最滿足的時刻。因為他會聽到台下數百人一起拿起手機,撥打911……他會知道,自己被真正愛他的人所愛著。那其中,也包括你們所有人。而這,甚至比「再活五年」更美好。謝謝大家。問題1你能不能舉出幾個例子,說明他展現出對他人的同情?聽你剛才的描述,好像世貿雙塔倒塌那麼多人死了,他卻只是擔心自己要賠幾個億……聽起來他是個挺奇怪的人?施羅德 他確實是非常「左腦型」的人,講究邏輯和分析,這是肯定的。但我確實看到他表現出同情的一面,尤其是對他熟悉的人,他的感受會更深。例如在歐巴馬健保出台之前,也就是2000年代那會兒,他對自己身邊一些人──包括波克夏的員工、退休員工,還有他認識的一些朋友──很擔心。他擔心他們會因為得了重病而被醫療費用拖垮。他為此設立了一個專款,拿出2000萬美元,挑選了一些具體的人,告訴他們:如果你們那天遇到嚴重的健康問題,醫保不夠用,我來補,確保你們可以安心接受治療,不會破產。這是那個年代很多人面臨的真實困境,而他願意主動解決。還有就是,如果他覺得合適,他願意出面擔保別人的聲譽。他會打電話、幫忙牽線、讓朋友拿到應得的資源。他做過很多非常貼心、周到、體面、為別人考慮的事。我再講一個很短的故事。他年輕時和一個叫范妮塔·馬·布朗( VenitaMa Brown)的女性約會過。她當年是「內布拉斯加州小姐」,非常漂亮,後來嫁給了他朋友。但她的精神狀況可能一直不太穩定。她離婚之後開始給華倫寫信,一寫就是幾十頁,全是詛咒、指責,說他有多可怕、多糟糕……然後半年後,又寫來一封很平靜的信:“親愛的華倫,我很想你,你最近怎麼樣?”你想,換作99%的人早就封鎖她了,對吧?但華倫沒有。他決定:她要是發瘋的那種信,我就不理;但她寫來那種正常人格的信,我就認真回信,語氣體貼、內容溫暖。就這麼來來回回寫了好多年。我家裡有他們通訊的整套檔案。令人驚訝的是:她後來真的變好了。精神狀態慢慢恢復,後來又回去參加高中聚會,跟華倫的朋友們見面,一切都很正常。我相信,華倫就像馴獸師一樣,用極大的耐心和溫和的方式,一點點「消解」了她那些情緒失控的行為。他願意花時間做這件事,要知道,他是那種把​​時間看得極為寶貴的人。但他依然選擇付出,只因為他覺得這是對的事。如果你現在給我兩個小時,我還能說出五十個這樣的例子。所以,是的,他真的非常有同情心。問題2那華倫是怎麼跟比爾蓋茲認識的呢?施羅德 是凱瑟琳·格雷厄姆牽線讓華倫認識了比爾·蓋茲。當時,比爾和梅琳達可能還沒正式交往,或是剛開始約會,還沒結婚。凱瑟琳有個密友,在華盛頓州的班布裡奇島上有一處宅子,那年他們去那裡過陣亡將士紀念日的周末。那位朋友剛好認識比爾的母親。蓋茲太太是西雅圖極具影響力的社交名流,後來過世了。她家在胡德運河有一處住所,蓋茲家剛好在那裡辦派對,希望能見見華倫;凱瑟琳也希望華倫能和比爾見上一面。可問題是,華倫和比爾都不想見對方。比爾說:“我為什麼要見一個來自奧馬哈的老投資人?”華倫也說:“我對科技一點也不感興趣,我幹嘛要見這個電腦男孩?”他們最後還是去了。比爾說:“我最多跟他聊10分鐘。”華倫也說:“我最多跟他聊10分鐘,然後咱們走人。”他們見面後,華倫問的第一句話就是:“你能不能告訴我,IBM是不是一家值得投資的公司?我該不該買?”然後比爾就開始說了。比爾其實不是那種社交非常自然的人,但只要你問到他熟悉的領域,他的表達就會非常精彩。可以說,華倫問了一個入門神提問。結果就是,這10分鐘變成了幾個小時。他們兩個幾乎形影不離,書中有一張他們在水上飛機旁的海灘上散步的照片。後來大家幾乎是去「把他們倆從對話中拽出來」,才讓他們注意到還有別的客人在派對上。之後的故事就順理成章發展了。華倫教導比爾投資的理念,比爾教導華倫理解科技業。雖然華倫一直沒怎麼買科技股,因為他認為科技業很難建立可持續的競爭優勢,公司生命周期都很短。但他後來在股中國會上承認,他錯了,他低估了Facebook、Google和Amazon的網路效應,沒想到它們竟然能如此長期維持優勢並持續獲利。他說,「我們當初本來可以理解這一切,我們完全有能力搞明白,但我們沒去做,因為我們覺得自己在熟悉的領域裡做得也挺好。」他稱這是自己最大的失誤之一。問題3你在書裡說,華倫和查理·蒙格有時在對話中都不用說話,就像「心靈感應」一樣。這是真的嗎?可以多說說嗎?施羅德 當然。早年的時候,華倫和查理幾乎是24小時形影不離,一聊就是十幾個小時。他們現在已經熟悉到一個程度:在任何情境下,他們都能預測對方的反應和看法。所以,有時候他們甚至不需要說話,因為彼此心裡都已經知道對方會怎麼說了。例如在一些他們意見不同的事情上(特別是慈善事業),他們就傾向於保持沉默。政治觀點也不完全一致,但他們從不爭吵,只是各自為政。他們依然是最親密的朋友,只是這份友情已經到了只用心領神會的階段。問題4大家都知道橋牌是一項非常有競爭性的遊戲。請問華倫在橋牌上有多較勁?我聽說他有時候會和比爾蓋茲搭檔。他現在大概有多少大師積分?施羅德華倫 的搭檔是莎倫·奧斯伯格( Sharon Osberg),她是兩屆世界冠軍。她把華倫從一個業餘愛好者訓練成了職業玩家。他曾參加過國家級的橋牌錦標賽。不過關於他的積分,我不太清楚系統,也不知道具體數字。莎倫可能也是他最親密的朋友之一。他在公開場合不常提這件事,因為可能會讓其他自認是他最親密朋友的人不太高興。但事實上,是莎倫長期陪伴在他身邊。她也經常和比爾蓋茲搭檔,而且現在越來越多地和比爾一起打比賽。華倫過去在橋牌上比比爾厲害一些,但隨著比爾花更多時間練習,也正在追趕上來。至於積分的具體數字,我確實不清楚。問題5我在書中讀到他和凱瑟琳·格雷厄姆的故事,被他們之間的關係深深打動,特別是他對她那種「導師式」的引導。請問,他是否也曾以類似方式指導過其他人?這些人主要是女性嗎?施羅德 他還指導過其他人嗎?他們都是女性嗎?可以說非常少。我確實看到過兩次,有人加入波克夏之後,以為會受到他的親自指導。他一開始確實會特別熱情,也有點沉浸那種感覺。他會給這些人安排工作,花半小時和他們聊聊,然後……之後就基本上不再見面了。他不是那種「單對單」的教練型人物,他不喜歡那樣。他喜歡站在一群人面前講課,分享經驗。而跟凱瑟琳·格雷厄姆的關係不同,那真的是他人生中唯一一次投入那麼多時間、精力去指導一個人。問題6我聽過一個關於他辦公室牆紙的故事。有這麼回事嗎?有一次他去度假,他的孩子們覺得他的辦公室牆紙該換換了。原來的牆紙上印著的是「錢」的圖案。當然,不是真錢,是印錢圖案的裝飾紙。他們覺得可以幫他重新裝潢一下,於是把那些舊牆紙撕掉了。等他回到辦公室,過了好幾天,他才發現那裡不對勁。最後才意識到:啊,原來牆紙變了。他要他們重新去買一模一樣的,有錢圖案的壁紙換回去。施羅德 這個故事是真的,確實如此。他女兒常幫他採購,例如幫他買車。他非常講究性價比,會要求她跑遍多達四十家經銷商,去尋找同款中最便宜的那一輛,甚至可能是因為車子被冰雹砸過更便宜。 (IN咖)
國際資管巨頭「抄底」中國房地產! 30億砸向長三角
30億外資殺進長三角樓市!巨頭抄底訊號已現,這兩類資產要火了當很多人還在糾結「樓市到底有沒有底」時,一筆30億的資金已經帶著明確的「進攻訊號」殺進了市場。7月剛過,全球資管巨頭施羅德資本(手裡攥著6500億人民幣盤子)突然宣佈:和浙江西子國際聯手,把30億資金砸向長三角——上海、杭州、南京的優質寫字樓,還有那些物流等著升級的老舊商場、物流等著升級的倉庫。這不是一筆普通的投資。要知道,施羅德1994年就進了中國,管理著7隻人民幣基金,是出了名的「穩健派」;而西子國際背後的新西奧電梯,2023年收入超200億,在長三角的寫字樓開發、物業改造裡是「地頭蛇」等級的存在。一個懂資本,一個懂地頭,這組合拳打得,像是提前拿到了「市場地圖」。為什麼偏偏是現在?答案藏在6月那紙政策裡。外匯局最新徵求意見稿裡,悄悄刪除了條關鍵限制:「外資結匯資金不得購買非自用住宅性質房產」。翻譯成人話就是:外資現在能光明正大地買寫字樓、商舖、酒店了——這扇關了多年的門,終於開了條縫。政策一松,市場立刻有了反應。上海泰禾大廈就是個例子:內環核心地段,之前掛牌16億沒人接,最近6.597億就成交了,相當於打了4折。上半年上海大宗物業交易158億,看著同比降了一點,但懂行的都知道:這種「賣方急著回血」的折價機會,正是資本眼裡的「甜點」。更有意思的是,施羅德不是孤例。美國漢斯集團剛剛備案了新基金,專盯一線城市商辦;淡馬錫旗下的淡明資本,把目光投向了物流倉儲;安耐德、范達集團這些老牌外資,也在悄悄加倉。連上半年的資料都透著訊號:外資淨增持境內股票和基金101億美元,一改之前「撤退」的架勢。這些巨頭的嗅覺從來比普通人靈。他們盯著的不只是“便宜貨”,更是“能生錢的貨”。現在最被資本追的,是兩類資產。一類是核心城市的優質寫字樓。不是隨便一棟樓都算,得是「地鐵3公里內、出租率80%以上」的硬通貨——長三角這些城市的核心地段,寫字樓租金雖然穩,但之前因為房企債務壓力,賣家不得不降價,反而成了「撿漏窗口」。另一類則更火:消費類基礎設施。就是那些購物中心、社區商業體。大家保險和加拿大CPPIB剛花12.9億收購核心城市購物中心股權,為何?現在利率一路往下走,這類資產的收益率能穩定在4%-5%,比買債券香多了;而且政策明確支援“消費基礎設施REITs”,未來退出通道也更通暢。有人可能會問:外資進來,跟一般人有啥關係?其實這背後藏著兩個訊號:第一,樓市的「分化」會更明顯。不是所有房子都值得看,但核心城市的核心資產,已經被專業資本盯上了——這些資產的價值,可能會在「別人猶豫時」悄悄修復。第二,投資邏輯變了。過去閉眼買住宅的時代早過了,但消費、物流、商辦這些“生產型資產”,正在成為資本新戰場。一般人就算不直接投資,看懂這個趨勢,至少能明白:那些地段的商舖較抗跌,那些區域的寫字樓更有潛力。施羅德的30億,更像「市場溫度計」。當穩健的外資開始從“觀望”轉“進攻”,當政策打開新空間,那些被低估的優質資產,或許已經到了“價值回歸”的前夜。畢竟,資本永遠不會等所有人都看懂了才行動。 (華中不良資產)