一年一度的中央經濟工作會議已順利召開，其12月11日所發布的通稿亦已對外公佈。此類具有重大影響力的會議，不僅會對本年度國家經濟與社會發展狀況進行全面總結，同時還會對來年經濟與社會發展的戰略規劃與路線進行周密部署。鑑於今年乃「十四五」規劃的結束之年，而明年則將開啟「十五五」規劃的新篇章，故而本次會議顯得尤為關鍵。01 「十四五」規劃即將圓滿達成預期目標會議著重指出，今年實為非同尋常之年……全國各族人民在面對重重困難時，展現出迎難而上、奮力拚搏的精神風貌，堅定不移地踐行新發展理念，全力推動高質量發展進程，並兼顧國內國際兩個大局，實施更為積極有為的宏觀調控政策。在此背景下，中國經濟與社會發展所設定的主要目標可望順利達成。中國經濟在壓力之下穩健前行，呈現出向新向優的發展態勢，現代化產業體系建設步伐不斷加快，改革開放領域也取得了新的突破性進展。同時，重點領域風險化解工作亦取得了積極成效，民生保障工作更加紮實有力。回顧過去五年，中國有效應對了各類衝擊與挑戰，成功推動黨和國家事業取得了新的重大成就。 「十四五」規劃即將圓滿收官，為第二個百年奮鬥目標的新旅程奠定了堅實基礎，實現了良好開局。會議開頭即對今年及過去五年的工作進行了全面總結，既強調了所面臨的困難，也展示了所取得的成果。其中，困難主要體現在國際與國內兩個層面的衝擊與挑戰。國內方面，主要面臨房地產行業下行、地方債務問題凸顯、消費市場疲弱以及就業形勢嚴峻等挑戰；國際方面，則主要受到局部戰爭影響，以及中國與周邊國家及地區間的摩擦，特別是中美貿易摩擦的嚴峻考驗。然而，在如此嚴峻的挑戰之下，中國依然頂住了各方壓力，本年度經濟發展任務可望順利完成。具體而言，即年初所設定的5%的經濟成長目標大機率將得以實現。畢竟，中國第三季GDP成長率已達4.8%，而前第三季累計成長率更是高達5.2%。與全球其他主要經濟體相比，這一增速仍處於領先地位。例如，美國第二季GDP季增速為3.8%，歐元區第三季GDP較去年同期成長為1.3%，英國第二季GDP較去年同期成長率為1.4%，而日本第二季GDP較去年同期成長為2.2%。此外，根據日本內閣府8日發布的二次統計報告顯示…本年度第三季度，日本國內生產毛額（GDP）經修正後顯示，環比呈現0.6%的萎縮態勢，若按年率換算，其降幅進一步擴大至2.3%，這一數字超越了先前民間預測的平均值2.0%。展望2026年，在延續先前會議所提出的經濟發展戰略架構下，「穩中求進」仍被確立為經濟發展的核心基調。然而，與往年的表述相比，本年度策略中首次融入了新的元素，即強調要「更加有效地統籌國內經濟事務與國際經貿領域的博弈，以及統籌發展與安全兩大核心議題」。其中，「博弈」一詞的運用，精準刻畫了當前國際經貿環境的複雜性與挑戰性。儘管中美經貿談判目前展現出積極向好的態勢，但鑑於雙方尚未正式簽署最終的貿易協定，未來的貿易談判走向依然充滿變數，難以準確預判。在此背景下，中國明年的貨幣與財政政策將如何佈局與調整，成為了各界關注的焦點。會議明確指出，政策制定將圍繞以下幾個面向展開：一是加大逆周期與跨周期的調節力度，以應對經濟波動；二是繼續推行更為積極的財政政策，確保必要的財政赤字規模、債務總體規模以及支出總量得以維持；三是優化財政支出的結構佈局，同時規範稅收優惠及財政補貼政策，以提升政策效能；四是將促進經濟穩定成長與物價合理回升作為貨幣政策制定的重要考量因素，靈活且有效率地運用包括降準降息在內的多種政策工具。這幾項政策導向蘊含著以下深層意義：其一，明年中國將持續維持寬鬆的貨幣與財政政策環境，為經濟成長提供持續動力；其二，在財政赤字方面，新增「必要的」這一限定詞，預示明年財政赤字水準或將有所提升，同時債務規模也可能相應擴大；其三，強調優化財政支出結構的重要性，這項要求與去年一脈相承，但意義更為深遠。過去，中國財政支出主要集中在中央投資與地方債領域，重點投向大型基礎建設項目，以拉動就業復甦與經濟回溫。然而，隨著固定資產投資邊際效益的逐漸遞減，此模式在促進就業與經濟復甦方面的效果已顯乏力。因此，專家學者紛紛呼籲，財政支出的方向是否應由投資領域轉向消費領域，例如直接向居民發放資金。此舉被視為緩解民眾收入不足、減輕民眾債務負擔的最直接、最迅速且最有效的途徑，進而能夠增強民眾的消費能力，提升企業利潤水平，最終形成一個良性循環的經濟生態。自2013年至2024年期間…美國此輪長期牛市行情，其根本驅動力源自企業與居民資產負債表的穩健增強與持續優化。在2008年全球金融危機以及2020年全球公共衛生危機的衝擊下，美國政府與聯準會採取了大幅加槓桿、大規模財政支出的策略，而企業與居民部門則相應地進行了大幅去槓桿操作。在此過程中，公共部門的財政支出直接轉化為私人部門的收入來源，擴張性的宏觀經濟政策有效挽救並改善了私人部門的資產負債狀況。以2020年至2021年為例，美國政府向家庭部門直接發放了高達2.1兆美元的現金補助，這筆巨額資金迅速提升了居民收入水平，並進而轉化為強勁的消費動力。我們自然期望，類似的政策紅利能夠惠及更廣泛的社會群體。然而，自去年提出優化財政支出結構以來，至今尚未見直接向民眾發放現金的具體舉措，相反，政府加大了對大型基礎建設的投資力度。由此可見，此處所提及的“優化財政支出結構”，其內涵或許與我們普遍理解的有所出入。在我們看來，優化應意味著從投資領域向消費領域傾斜，甚至直接向民眾發放資金。但實際情況是，優化更體現在進一步加大了對大型基礎建設的投資規模。據此推測，明年很可能將迎來大型基礎建設的加速推進期。此外，提及降準與降息措施，預示明年或將繼續實施此類貨幣政策調整。關於消費與科技創新的持續重點地位，在明年工作規劃的具體議題中，相較於去年提出的九項重點，今年則聚焦於八點。其中，內需拓展仍位居首位，科技創新緊追在後：首要任務是堅持內需拉動，致力於建構強大的國內市場體系。具體措施包括深入實施消費提振專案行動，制定並落實城鄉居民收入成長計畫等；其次，堅持創新驅動發展策略，加速培育並壯大新的經濟成長動能。這包括制定教育、科技、人才一體化發展方案，建構北京（京津冀）、上海（長三角）、粵港澳大灣區等國際科技創新中心，強化企業在創新中的主體地位，完善新興領域知識產權保護機制，制定服務業擴能提質行動方案，應用新一輪重點產業鏈等創新行動，深化拓展完善「發展人工智慧」，人工智慧等科技重點產業產業鏈創新行動，深化拓展化完善「人工智慧」計畫，這些措施不僅是推動經濟高品質發展、實現經濟永續成長的必經之路，也是中國能否成功躋身已開發國家行列、實現中華民族百年復興夢想的關鍵所在。從全球經濟發展的宏觀視角審視，內需強勁、科技創新實力雄厚，已然成為已開發國家所共有的顯著特徵。美國、日本、英國、法國以及德國等國家，其消費在GDP中所佔比例普遍高於50%，民眾消費在整體經濟結構中佔據主導地位。以美國為例，其消費佔比接近70%，是典型的以內需為驅動推動經濟成長的經濟體。反觀中國，2024年居民消費在GDP的比例為39.9%。儘管近年來這一比重呈現出上升態勢，但自2005年以來，該比重持續低於40.0%的水平，且這種低於40.0%的狀況已維持了20年之久。從宏觀經濟運作的普遍規律來看，幾乎所有成功跨越中等收入陷阱的經濟體，均在「擴大內需」與「提昇科技創新水平」這兩個關鍵領域同時實現了重大突破。內需能為經濟發展提供龐大的市場規模優勢，進而形成產業集聚與企業成長的良性互動循環；而科技創新則決定著產業鏈從中低端向中高端邁進的能力，在很大程度上決定了未來經濟發展的競爭力上限。對中國而言，將擴大內需與提昇科技創新這兩項工作置於重要位置，並非是為了短期內穩定經濟成長而採取的權宜之計，而是著眼於長期經濟結構優化升級的戰略性抉擇。在當前全球產業鏈加速重塑、地緣政治風險不斷攀升、外部需求持續疲軟的大環境下，單純依靠出口來拉動經濟成長的模式，已難以支撐一個超大規模經濟體的長期永續發展。中國必須充分發揮自身超大規模市場的優勢，切實將「國內大循環」做深做實，將「國民消費能力、企業投資信心以及產業升級動力」這三者緊密結合，建構起一個完整且現代化的市場體系。同時，科技創新實力已成為新一輪國際競賽的核心要素。無論是人工智慧、先進製造業、新能源體系，或是生物科技、量子科技等領域，全球經濟格局正圍繞著「技術密度」這一關鍵指標進行重新排序。中國能否穩固其在製造業體系中的領先地位，能否取得一批具有全球引領性的原創性科技突破，最終能否成功從「要素驅動」「投資驅動」模式轉型為「創新驅動」模式，都將在這一輪競爭中見分曉。因此，今年中央經濟工作會議將「擴大內需、推進科技創新」繼續置於工作佈局的首要位置，這不僅是對去年政策導向的延續，此次會議更是為未來十年中國的發展路徑確立了明確基調：要實現高質量的經濟增長，必須依託於一個強大且穩健的國內市場，同時必須依靠自主創新來驅動全社會生產效率的全面提升。簡而言之，那些能夠成功擴大並強化內需、真正將科技創新視為首要生產力的國家或地區，將更有可能在未來的全球競爭中佔據優勢。對中國而言，這既是亟待應對的現實挑戰，也是千載難逢的歷史性機會。除了內需拉動與科技創新兩大核心議題外，會議還涉及了對外開放、區域協調發展、綠色低碳轉型（「雙碳」目標引領）以及民生改善等多個面向。綜合分析今年的會議內容，與去年相比，在關鍵字的使用上呈現出一些顯著變化：「穩」字的出現頻率由去年的28次降至今年的18次，而「風險」、「就業」等詞彙的提及次數也較去年有所減少。資料來源：國務院官網；製圖：城市財經。從整體用詞傾向來看，今年會議在描述經濟情勢時，並未流露出過於強烈的緊迫感，這或許得益於中國在過去一年中成功抵禦了貿易戰帶來的衝擊。同時，會議在展現進取精神方面的表述則明顯增多，例如科技、投資等關鍵字的提及次數均有所增加。值得注意的是，今年的會議內容中並未提及股市，而房地產議題的權重也有所下降，具體表現為：一是提及次數減少，去年房地產被提及3次，樓市被提及1次，而今年房地產僅被提及2次，樓市則未被提及；二是排序位置後移，去年房地產相關內容位列九條重點中的第五條，而今年則排在八條重點中的第八條，而了第八條，而今年則排在第八條。進一步比較去年與今年中央經濟工作會議關於房地產的陳述，可以發現一些顯著差異。2024年的相關表述為：持續發力推動房地產市場實現止跌回穩，加大力度推進城中村及危舊房的改造工作，充分挖掘並釋放剛性和改善性住房需求的潛力。同時，合理調控新增房地產用地的供應規模，有效盤活存量用地及商辦用房資源，加速推進存量商品房的處置進程。此外，還需積極推動建構房地產發展的新模式，並有秩序地建構相關的基礎制度架構。其中，「持續用力」這一表述為首次出現，它不僅彰顯了中央穩定房地產市場的堅定決心，也暗示了當前房地產市場仍面臨較大的下行壓力，因此需要持續不斷地施加政策力度。然而，從今年前10個月的市場表現來看……目前，既定目標未能達成。根據國家統計局所公佈的統計數據，在今年的前10個月裡，全國房地產投資規模呈現出14.7%的降幅，此降幅程度為開展相關調整工作以來的最大值。國家統計局公佈的數據進一步顯示：在1至10月期間，全國新建商品房的銷售面積總計為7,1982萬平方米，與去年同期相比，下降幅度達到6.8%；其中，住宅銷售面積的下降幅度為7.0%。同期，新建商品房的銷售額為6,9017億元，較去年同期下降9.6%；住宅銷售額的下降幅度則為9.4%。從當前趨勢判斷，商品房銷售額的跌幅極有可能再次突破兩位數。央行公佈的數據顯示，在10月份，全國房貸規模再次出現負成長情況，這已是今年以來第四次出現此類現象。財政部公佈的數據表明，2024年全年土地出讓收入為48699億元，相較於2021年的峰值水平，跌幅高達44%。而在今年前三季度，土地出讓收入進一步下滑至2,2302億元。國家統計局的數據也顯示，在70個大中城市中，二手房價格比上季情況在9月和10月均呈現出無一城市不降的態勢。基於上述種種情況，今年對於房地產領域的政策表述與以往有所不同。 2025年相關政策表述為：著重穩定房地產市場，依據不同城市的實際情況，精準實施控制增量、消化庫存、優化供給等策略，鼓勵收購存量商品房，並將其重點用於保障性住宅建設等領域。同時，深化住宅公積金制度改革，有秩序地推動「高品質住宅」建設工作。加速建構房地產發展的全新模式。積極且有秩序地化解地方政府債務風險，督促各地主動進行債務化解工作，嚴禁違規新增隱性債務。優化債務重組以及置換方案，綜合運用多種措施化解地方政府融資平台的經營性債務風險。與去年的政策提法相比，明年依舊鼓勵回購商品房用於保障房建設，加速建構房地產發展新模式等內容保持一致。然而，其中存在一處顯著不同：未再提及「止跌」相關表述。未再提及“止跌”，或許蘊含著兩層意義。其一，在經歷今年的大幅調整後，中國商品房的銷售規模大致已接近築底階段。依據今年前三季的商品房銷售面積與銷售額進行估算，今年全年商品房銷售面積與銷售額大機率將跌至「雙8」水準。據相關數據表明，中國商品房銷售面積曾達8億平方米，銷售額達8兆元。從全國範圍來看，商品房銷售面積與銷售額均在2021年達到峰值水平，隨後在2022年出現大幅下滑，降至“雙13”（即銷售面積與銷售額均以13開頭的較低數值區間），至2023年，進一步下跌至“雙11”區間。國家統計局最新公佈的數據顯示，2024年，中國新建商品房銷售面積為97385萬平方米，相較於上一年度下降了12.9%；新建商品房銷售額為96750億元，年減17.1%，其中住宅銷售額的下降幅度更為顯著，達到17.6%。這項數據表明，新建商品房的銷售面積與銷售額均已跌破「雙10」區間，進一步下滑至「雙9」區間。資料來源及製圖方為城市財經，資料依據為國家統計局。從理論層面進行樂觀預測，商品房銷售面積與銷售額的「雙8」水準或許將成為市場銷售的底部支撐；而即便在較為悲觀的預期下，市場銷售量也最多下滑至「雙7」區間。這項判斷基於以下考量：一方面，房屋因折舊而產生的改善型需求將持續存在；另一方面，市場中仍存在一定的增量需求。這兩部分需求綜合起來，大致上能與目前的市場銷售量形成平衡。簡而言之，儘管目前房價尚未顯現出止跌的明確訊號，但商品房的銷售量已接近底部水準。不過，以上僅為理論層面的分析，實際情況仍需時間驗證。針對此市場態勢，高盛持有不同觀點。高盛在今年6月發布的預測報告中指出，未來幾年，中國城市的新住房需求相較於2017年的高峰水準將大幅減少75%。這項預測主要基於兩方面因素：一是人口數量的減少，二是價格下跌預期對投資興趣的持續衝擊。高盛的報告進一步分析指出，人口數量的減少以及都市化進程的放緩，共同顯示人口對住房的需求正在逐步下降。同時，隨著業主紛紛出售空置公寓，中國的房地產投資需求可能會呈現負值。因此，高盛預測，未來幾年中國城鎮對新住房的年度需求可能仍將維持在略低於500萬套的水平，這一數字遠低於2017年2000萬套的峰值。此外，高盛的這項預測或許也隱含著對官方樓市政策態度的某種解讀。從過去幾年官方採取的逐步托底策略，到今年房地產行業再次陷入深度調整而官方仍未採取大規模干預措施來看，官方對待樓市的態度似乎更傾向於維持市場穩定，避免房價出現過快下跌。具體而言，當市場壓力增加時，官方會適度放鬆政策；若壓力進一步加大，則再進一步放鬆，這種逐步調整的方式猶如「擠牙膏」。由此可見，官方似乎並未意圖促使房價反轉回升，而是更傾向於透過減緩房價下跌速度，以時間換取市場調整的空間。中國需逐步降低對房地產產業的過度依賴，推動經濟驅動力實現策略性轉型，即從傳統的土地財政模式轉向以內需擴大與科技創新為核心的雙輪驅動模式。此轉型方向與本年度城市工作會議所明確提出的五大城市發展轉型理念高度契合。會議指出，中國城鎮化進程已由高速成長階段邁入穩定發展階段，城市發展模式亦從大規模增量擴張轉向存量優化與品質提升並重的新階段。在此背景下，城市工作需精準掌握發展情勢變化，主動調整發展策略：一是發展理念轉型，強化以人為本的核心導向；二是發展方式轉型，突顯集約高效率的資源配置原則；第三是發展動力轉型，培育特色化差異化競爭優勢；四是工作重心轉型，加大城市治理能力建構投入；五是工作方法轉型，建構統籌協調的跨部門協作機制。這一系列轉型要求與近兩年來國家層級將擴大內需、強化科技創新置於戰略優先地位的政策導向形成有機呼應，共同構成推動高品質發展的政策體系。 （房地產那些事兒）
