清晨7點，茨城縣築波市的築波快線（TX）築波站前，從巴士上下來的通勤者們步履匆匆，匯入車站。最快45分鐘，他們就能抵達東京的秋葉原，開啟嶄新的一天。這幅日常圖景，正是當今世界最大都市圈——“東京大都會圈”活力與脈動的最佳註腳。1. 3700萬人的選擇，世界級都市圈的底氣根據聯合國資料，以東京為核心，涵蓋神奈川、千葉、埼玉的“一都三縣”，居住著約3700萬人口，其規模已遙遙領先於德里、上海等大都市，穩坐世界第一的寶座。一個如此龐大複雜的系統，是如何高效運轉並持續成長的？答案，藏在那張遍佈地下與空中的“鋼鐵脈絡”——鐵路網路之中。2. 鐵路，拓展了都市圈的邊界正如明治大學名譽教授市川宏雄所言：“將東京推向世界最大都市圈寶座的，正是其精密的鐵路網。”回顧歷史，東京圈的發展始終與鐵路的延伸同步。從都心放射狀展開的鐵道，如同一條條動脈，將一個個曾經的“睡城”變為充滿活力的社區。2005年，築波快線（TX）的全線開通，更是一個教科書般的案例。它一舉連接了約60公里的鐵路空白地帶，憑藉相對親民的地價，迅速吸引了大量年輕家庭入駐。資料顯示，過去十年間，TX沿線的流山市人口增長了23%，築波市也增長了17%。鐵路，不僅為人們提供了更寬廣的生活選擇，也為東京這個巨大的經濟引擎源源不斷地輸送著人才。3. “都心回歸”與“職住接近”的新浪潮然而，東京圈的擴張並非一味地向外蔓延。進入2000年代，一個有趣的現象出現了——“都心回歸”。隨著都市再生政策的推進，東京灣岸等區域矗立起一座座塔式公寓，人們重新發現了在都心“職住接近”的便利與魅力。曾經因泡沫經濟地價高漲而流向郊區的人們，開始回歸。這一趨勢，從人口資料中可見一斑：過去十年，東京都中心區的中央區人口猛增36%，千代田區、台東區等也實現了兩位數增長。這說明，東京圈正在以一種“內外兼修”的方式進化，既有外延的擴展，也有內涵的深化。4. 永不停止進化的都市圈東京圈的雄心並未止步。TX計畫向東京站延伸，並與規劃的“臨海地下鐵”接駁；未來，當中央磁懸浮新幹線建成通車，名古屋乃至關西地區都將被更緊密地納入“一日生活圈”的視野。這張不斷編織、不斷最佳化的鐵路網絡，讓跨越都縣境的通勤與交流成為日常，使得“東京大都會圈”不僅在物理上，更在經濟活動和市民生活層面，成長為一個真正一體化的、充滿活力的超級有機體。東京圈的故事，是一個關於“連接”的故事。它通過持續的基礎設施投資與精明的城市規劃，巧妙地平衡了人口集聚與生活質量，在成長為世界級都市圈的同時，不斷為自己注入新的活力。對於我們每個人而言，理解它的發展邏輯，或許也能為我們自身的選擇提供一份獨特的參考——在一個高效、便利且持續進化的城市中，生活與未來的可能性，總是更加寬廣。 (日本產地產)

最近國家連續發佈了三個重磅檔案，都跟城市群、都市圈的定位，以及發展機會密切相關。應讀者的要求，今天做一個詳細的解讀。這三份檔案分別是：1、中共中央、國務院“關於推動城市高品質發展的意見”。其中關於城市群的提法是：支援京津冀、長三角、粵港澳大灣區城市群打造世界級城市群，推動成渝地區雙城經濟圈、長江中游城市群等成為高品質發展增長極，增強中西部和東北的城市群、都市圈對區域協調發展的支撐作用。由此引發了成渝定位是否被降級的討論，因為成渝並沒有跟京津冀、長三角、粵港澳大灣區一起被定位為“世界級城市群”。成渝作為城市群的“老四”，現在跟“長江中游城市群”並列了。2、國務院關於全國部分地區要素市場化配置綜合改革試點實施方案的批覆。批覆把10個區域納入“要素市場化配置綜合改革試點”，具體為：北京城市副中心、蘇南重點城市、杭甬溫、合肥都市圈、福廈泉、鄭州市、長株潭、粵港澳大灣區內地九市、重慶市、成都市。對於“要素市場化配置綜合改革試點”，很多人一頭霧水，不知道這意味著什麼。3、自然資源部、國家林草局聯合印發《關於支援深圳進一步全面深化自然資源領域改革的若干措施》，提出支援深圳和香港高水平規劃建設好前海、河套等重大平台，面向未來打造世界一流雙城都市區。“世界一流雙城都市區”的概念，首次出現在中央檔案裡，這對於深圳和香港意味著什麼，未來還會有其他地區獲得這個定位嗎？下面談談我的看法。這三份檔案非常重要，的確會引發城市、都市圈、城市群定位的變化，還可以理解為多年來國家規劃重要修訂的一部分。此前我曾在文章裡分析過，國家通過主要城市的2035年版國土空間總體規劃，以及今年的多份檔案，對此前部分不切實際、名實不符的城市定位做了修正。主要體現在：第一，9個國家中心城市壓縮到了5個，四大直轄市+廣州仍然保留國家中心城市的定位，成都、武漢、西安、鄭州出局。第二，國家科技創新中心的定位有所調整，綜合性國家科學中心被淡化。上圖是之前的科技中心定位分層。最新的提法是：支援北京、上海、粵港澳大灣區國際科技創新中心和成渝地區、武漢、西安等區域科技創新中心。在科技中心定位上，成渝、武漢地位有所上升，西安、合肥地位有所下降，定位的分級有所簡化。之所以出現上述調整，是要名實相符，讓其他城市服氣，讓老百姓服氣。“關於推動城市高品質發展的意見”，把京津冀、長三角、大灣區定位為世界級城市群；把成渝地區雙城經濟圈、長江中游城市群定位為第二層級的城市群、而非世界級，在意料之內。主要原因是：成渝的實力跟三位大哥差距較大。以更能反映實力的資金總量（金融機構本外幣存款餘額）看，到今年6月末，成渝加起來也才12.6兆元，而京津冀中僅北京+天津就31兆，上海+蘇州+杭州+南京就達到了43兆，港深廣合計（不算其他大灣區城市）為39兆。之前的官方規劃從來沒有把成渝定位為世界級城市群，只是一些特定領域，才有“世界級”的表述。比如在成渝地區培育具有國際競爭力的世界級裝備製造產業叢集、培育世界級先進製造業叢集、合力打造世界級機場群、打造世界級休閒旅遊勝地。這可能讓一些媒體或者市民誤認為，成渝全面世界級了。在過去相當長時間裡，大家都默認成渝為中國城市群的第四極，但事實上，長江中游城市群的經濟體量更大。比如去年的GDP，長江中游城市群為14.74兆元，而成渝為8.72兆。此次中央發佈“關於推動城市高品質發展的意見”，的確提高了長江中游城市群的佔位，讓這個以武漢、長沙等為龍頭的城市群，有了把四大城市群變成五大城市群的野心。“要素市場化配置綜合改革試點”是什麼意思？10個地區入選，對誰是意外之喜？搞這個試點的根本原因，是中國要實現發展模式的轉型升級，應對貿易戰和百年未有大變局。中國產品太有競爭力了，內卷之後開始外卷，讓其他國家受不了了。中國也意識到，成為世界工廠只完成了民族復興的第一步。第二步，中國要成為全球消費大國，讓世界各國離不開中國市場。這樣，才能獲得貿易主動權。美國之所以能用關稅拿捏全球，是因為美元計價下美國的進口額全球第一，國內消費全球第一，世界各國都希望跟美國做生意掙美元。有人說，中國按照購買力平價計算的國內消費市場比美國大。這是事實，但各國貿易的目標是獲得硬通貨，掙美元對他們才是硬道理。所以，中國要打造強大國內市場，提高老百姓消費能力，做大國內市場蛋糕，尤其是美元計價的市場規模。這就要全面推進市場化，拆除各地間分割市場的籬笆。要素市場是對勞動、資本、土地、知識、技術、管理、資料等要素資源進行交換和配置的場所，是市場經濟運行的基石。推進市場化，打造國內統一的、強大的市場，首先要改革要素市場。這次檔案還拓展了要素市場的範圍，納入了算力、空域、頻譜軌道等新型要素，是一次重要突破。國家之所以選10個地區為試點，是因為這10個地方非常重要，帶動性強；它們的市場化程度本來就比較領先，基礎更好，可以百尺竿頭更進一步。其中有兩個意外：第一，上海沒有入選；第二，鄭州、合肥、長株潭入選。上海很重要，為什麼沒有納入試點？我的理解是，上海拿到了很多先行先試的政策，在很多領域比這次試點還領先，沒有必要重複納入了。鄭州、合肥、長株潭市場化程度比其他區域略弱一些，但都是人口、經濟大省的核心，帶動能力強。此次被納入對他們是意外之喜。雄安新區沒有納入，是因為尚未建成，很多體系還沒有搭建完成。最後看一下自然資源部等檔案裡，提出的支援深港“面向未來打造世界一流雙城都市區”。大家應該知道，總部設在英國拉夫堡大學的全球化與世界級城市研究小組與網路（GaWC）有個影響很大的全球一線、二線城市排名，他們評選出了40多個全球一線城市，中國有6個城市入選，分別是北京、上海、香港、深圳、廣州、台北。香港—深圳—廣州堪稱全球奇蹟。因為在40多個世界一線城市裡，距離最近、密度最高的就是粵港澳大灣區，港深廣三大城市的中心城區距離在100公里左右。深圳和香港的中心城區，直線距離更是只有25公里。深圳+香港的陸地總面積只有廣州或上海的一半，大約是北京或杭州的五分之一。港深廣之外，兩個距離最近的世界一線城市是華盛頓—紐約、倫敦—巴黎，但都達到了330公里或以上，倫敦巴黎還隔著一個海峽。疫情後，深港融城趨勢日趨明顯：1、香港新規劃的重點發展區域——北部都會區，則跟深圳福田、羅湖、南山基本上零距離。2、每天有25萬香港人到深圳消費，購物、按摩、看病、旅遊等。深圳則有幾萬人在香港上班，晚上回深圳居住；深圳還有數萬孩童，每天到香港讀書。在中國，真正的雙城都會區不多，如果以兩個較大城市中心城區距離不超過30公里為標尺，除了深港之外，只有廣佛、西咸、珠澳。其他如無錫—蘇州、長沙—株洲、武漢—鄂州，都在35公里或以上。有一些縣城距離比較近，但體量太小。至於北京和北三縣，上海和崑山，都是一個大城市中心區和另外一個城市的郊區市鎮之間的密切關係。但廣佛、西咸、珠澳的體量、密度都無法跟深港相比。想想看，北京六環內面積為2267平方公里，而深圳+香港總面積才3100平方公里。深港兩市扣除荒山外，竟然可以裝入北京六環內！而深圳+香港的經濟體量，則明顯超過北京或上海。還有一個冷知識很多人不知道，在全球金融中心中，股票成交額方面深交所常年位於全球第三，IPO金額方面港交所今年是全球第一。兩個世界級金融中心距離這麼近，也是罕見的。科技創新上，深圳—香港—廣州科技叢集剛剛拿下了全球第一，排名是世界智慧財產權組織公佈的：總之，深港作為雙城都會區已經是全球一流，甚至已經是全球第一。未來，在中央政府的支援下，深港之間會增加更多的關口，更多的軌道交通連接，兩邊的市民互動也會更加密切。最後總結一下：三份最新的中央檔案，的確給中國的城市群、都市圈劃了重點，給了新的政策。其實，城市、都市圈、城市群的地位是相對穩定的，“階層”是固化的，變化是緩慢的。人的階層流動不能固化，固化了不是好事；但城市應該固化，這樣投資才能有預期，社會資源才不會浪費和錯配。1949年以來，中國城市地位躍升最明顯的有兩個——北京和深圳。地位明顯下降的，是失去了省會地位的一批城市，比如開封、保定、新鄉、張家口、承德、齊齊哈爾、錦州、丹東、雅安等。天津和東北四大城市地位有所下降，但大家都還在桌上。那些城市更有未來？首先是市場化程度更高、民營經濟活躍的城市，其次是納入國家重點規劃、有持續政策支援的城市。如果這兩大因素能結合起來，就會出現明顯的“階層躍升”。大部分城市的排名是相對穩定的，很難有大變化的。如果你非常在乎自己生活的城市，那麼與其盼它突然逆襲，不如換一個城市發展。有一句話流傳很廣：人與人之間，只篩選不教育，只選擇不改變。對於城市，也是如此。 (劉曉博說樓市)

投資引擎正在啟動！午間開盤，富時中國A50指數期貨、MSCI中國A50互聯互通指數期貨均漲超1%。今天上午，中國住房城鄉建設部副部長秦海翔就《關於持續推進城市更新行動的意見》進行了詳細介紹。中國國家發展改革委固定資產投資司負責人趙成峰在國新辦發佈會上表示，中國國家發展改革委將繼續持續推進城市更新各項工作，加大中央投資支援力度。將於今年的6月底前下達2025年城市更新專項中央預算內投資計畫。中國金融監管總局統計與風險監測司司長廖媛媛也在國新辦發佈會上表示，將研究出台專門的城市更新項目貸款管理辦法。中信證券認為，《意見》進一步證明了大拆大建不可取，城市核心區域的城市更新有機推進，機會可能遠大於遠郊區的新城建設。把握這些業務機會，就需要企業具備因地制宜打造精品的能力、深耕城市溝通規劃的能力、改造升級營運提效的能力和出表資產推動REITs上市的能力。那麼，就股市而言，機會又集中在那裡呢？利多來襲今天上午10時，國務院新聞辦舉行新聞發佈會，住房城鄉建設部、國家發展改革委、財政部、自然資源部、金融監管總局有關負責人將介紹推進城市更新行動有關情況，並回答記者提問。趙成峰表示，國家發展改革委將繼續持續推進城市更新各項工作，加大中央投資支援力度。今年中央預算內投資專門設立城市更新的專項，支援城市更新相關的公益性基礎設施和公共服務設施建設，在支援城鎮老舊小區改造、城中村改造等項目的基礎上，擴圍支援城市危舊住房、老舊街區、老舊廠區轉型提質等工程。目前國家發展改革委正在組織計畫申報和項目評審等工作，將於今年的6月底前下達2025年城市更新專項中央預算內投資計畫。他還表示，在“兩重”建設超長期特別國債的資金安排中，將繼續對城市地下管網設施建設、改造項目給予支援。用好地方政府專項債券，繼續支援符合條件的城市更新項目建設。充分發揮政府和社會資本合作（PPP）新機制，基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）的作用。廖媛媛在會上表示，金融監管總局將指導金融機構深入理解城市更新行動的內在邏輯，精準把握新特點新要求，按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，積極為城市更新行動提供豐富多樣、量身定製的金融產品和金融服務，滿足不同主體、不同項目、不同階段、不同環節的金融需求。秦海翔表示，將深入貫徹落實《意見》部署要求，推動基礎設施建設改造任務落實落細。一是繼續抓好“裡子”工程，持續推進城市燃氣、供水、污水、排水、供熱等地下管網的升級改造，因地制宜建設地下綜合管廊。二是持續提升城市的安全韌性，實施城市排水防澇提升工程，推進城鎮燃氣的安全整治，加快推進城市生命線安全工程建設，對城市市政設施進行即時監測、動態預警、有效處置，切實消除安全隱患。三是加快推進新型城市基礎設施建設，運用資訊化、數位化手段，提升基礎設施的智慧化水平，加快完善基礎設施建設維運的長效管理制度，探索城市建設營運投融資新模式，不斷提升城市基礎設施建設和管理服務水平。影響多大？此次發佈會釋放的訊號其實是此前中共中央辦公廳、國務院辦公廳發佈《關於持續推進城市更新行動意見》的延續。上述檔案提出了2030年城市更新行動取得重要進展的目標，要求城市更新全過程堅持系統觀念、發揮規劃導向、統籌發展和安全、堅持因地制宜量力而行，並從用地政策、房屋使用全生命周期安全管理制度、投融資方式等方面強化支撐保障機制。中信證券認為，《意見》在大力實施城市更新，促進城市結構最佳化、功能完善、文脈賡續、品質提升，提高居民生活質量等方面與歷史檔案一脈相承，且相比歷史政策更聚焦存量最佳化。預計城市更新工作的持續開展將為產業鏈帶來新的投資機會。值得注意的是，《意見》並未將城市更新和大拆大建劃上等號，而是反覆強調“保護”，嚴禁以危險住房名義違法違規拆除改造歷史文化街區、傳統村落、文物和歷史建築；要保護傳統風貌；做好歷史文化風貌保護前期工作，不搞大拆大建等。因此中信證券認為，未來的城市更新工作，和歷史上大規模的新城建設完全不同。存量街區和存量建築的改造，新建一些小面積的單體建築，整體提升街區風貌，是本輪城市更新的主要內容。在告別了大拆大建之後，存量建築的功能用途改變將更為便利，這反過來十分有利於擅長營運提效的企業。《意見》提到完善市場化投融資模式，吸引社會資本參與城市更新，推動符合條件的項目發行基礎設施REITs和資產證券化產品。《意見》要求，推動土地混合開發利用和用途依法合理轉換，盤活利用低效用地，最佳化零星用地集中改造、容積率轉移或獎勵政策。有利於一些深耕當地的發展商，獲得一批規模小、位置好、用途多元的土地，考驗企業的精品開發能力，也為企業的可持續發展提供了新的舞台。中信證券認為，城市更新也給物業服務行業提供了新的發展機會。一些高樓齡項目的養護維運可能獲得新的政策支援，一些老舊小區的配套設施可能借政策東風而得到最佳化。政策也非常有利於商管類公司的發展。銀河證券認為，城市更新八項任務基本涉及到了城市建設的方方面面，不僅僅是針對房地產建設，還包含了相關基礎設施和功能服務建設。建設投資規模方面，主要還是城中村、老舊小區改造、地下管網改造三方面投資額較大。而年內具體能夠帶動多少投資規模，可以從資金端進行跟蹤觀測。此外，危房改造方面，提及加快拆除改造D級危險住房，雖然對此未有公開資料。但可從過往中央和地方預算中用於危房改造支出進行大致推算。過去支出規模較大時主要集中在2015-2019年棚改期間，最高合計支出536億元/每年，此後開始逐步降低，截至2022年合計支出93億元。在上一輪棚改後實際待拆D級危房數量較少，目前每年投資規模或在500億元以下。下一步，可以期待的增量政策或是政策性金融工具，例如通過PSL向政策性銀行提供資金用於擴圍基礎設施基金，用作項目資本金。從信用傳導路徑來看，往往是財政、政策性金融、商業金融逐步擴圍。因此，在當前存量政策基礎上，如後續看到新增政策性工具出台及商業銀行大規模參與，則投資規模預期相應提升。 (券商中國)

11年前某個夏日清晨，都市麗人在香港上市，自此成為“中國內衣第一股”，風頭無兩。創始人鄭耀南在上午9點半準時敲響了上市銅鑼，馬上步入不惑之年的他意氣風發，在上市路演整個過程中，他的身旁一直站著代言人林志玲。志玲姐姐一句“新的內衣新的你，我是都市麗人，你呢”廣告語，讓其成為家喻戶曉的內衣品牌。上市後，都市麗人的市值一度高達200億，被視為“中國版維密”。隨著都市麗人的上市，鄭耀南完成了華麗轉身，曾經的沃爾瑪商場保安在不到20年的時間裡，蛻變為上市公司董事長兼CEO。聲勢最盛時，鄭耀南不會想到，日漸擁擠的內衣市場，正在向都市麗人湧來。近日，“中國內衣第一股”都市麗人正式官宣古力娜扎為全新品牌代言人，也發佈正面盈利報告，2024年利潤飆升至1.19億元。自2021年年底鄭耀南迴歸CEO職位後，他陸續推出的改良措施，讓都市麗人的經營狀況有所回升。去年都市麗人的收入增長，主要來源於地產業務，副業生意紅火，主業內衣仍面臨巨大挑戰。都市麗人誕生於1998年，前身並非內衣，而是化妝品，這其中的所有變化，都因為一個叫鄭耀南的男人，他的故事發生在深圳。深圳是改革開放的縮影，作為香港的臨近城市，改革開放後，大量香港資金湧入深圳經濟特區，深圳幾乎抓住了每一輪風口，從此發生天翻地覆的變化。90年代的深圳街頭1995年，20歲的鄭耀南揣著500塊錢，隻身從老家福建來到深圳，中專學歷的他在找工作時頻頻碰壁，最後只能在沃爾瑪地下車庫做保安。鄭耀南在半年時間裡，抓了六十多個小偷，他從地下車庫晉陞到賣場保安，“在賣場工作的兩年，是我建立商業事業的啟蒙階段”。鄭耀南工作閒暇時，把沃爾瑪創始人的傳記看了好幾遍，山姆·沃爾頓出身平凡，家境並不富裕，卻從小對零售業感興趣。沃爾瑪在他的領導下，成為全球最大的零售連鎖店之一，山姆會員商店也出自他之手，山姆·沃爾頓本人靠自己的實力，成為美國首富。1997年1月26日春節前夕，山姆會員商店的熱鬧景象從鄉村到全球的擴張傳奇，沃爾姆打造的沃爾瑪商業帝國故事，影響著鄭耀南，他非常渴望做一名銷售，便提出轉崗需求，但被店長拒絕了。他沒有放棄，每天下班後主動去櫃檯幫忙，幾個月後，鄭耀南順利成為一名化妝品銷售員。他感到匪夷所思，成本幾十元的化妝品，竟然可以賣到300元一小瓶。成為銷售員後，他觀察商場的各種變化，仔細揣摩消費者的心理，親身實踐掌握了銷售技巧，迅速晉陞為銷售經理。與其他只關心銷售額的銷售員不同，鄭耀南更看重的是消費者對自己賣出產品的反饋。“我在做銷售的過程中，當看到消費者買走了我的產品之後，我最高興的不是他買走的那一瞬間，而是當他第二次來我這裡，告訴我用這個產品很有效果。這讓我很驕傲，感到開心和自豪。”在沃爾瑪的中層管理培訓中，鄭耀南結識了後來的愛人吳小麗。鄭耀南並沒有與妻子在沃爾瑪一路做到公司高層，在深圳買房買車，過上中產的富足生活，創業才是他真正想做的事情。“做生意的熱情刻在我的血液裡，我祖上曾經是大米商人，創業好像是天生註定的事情，我想體驗經商的感覺，內心有這種原始的衝動。”1998年，23歲的鄭耀南果斷從沃爾瑪辭職創業，他和妻子用攢的兩萬元積蓄，在深圳龍崗區布吉鎮租了一間車庫，火速開了一家化妝品小店。當年，深圳的布吉鎮號稱關外第一鎮，是粵東、閩、贛等地進出深圳中心區的咽喉，也是製造業工廠的集中區，雖然購物、居住環境遠遠不如關內，卻是小商販們的黃金地角。90年代末的深圳布吉鎮鄭耀南的妻子叫吳小麗，他以此為靈感給開的化妝品店取名為“都市麗人”。這家只有12平米的小店，被隔成兩個空間，一個用來賣貨，另一個用來居住。兩年時間，鄭耀南的都市麗人化妝品店，陸續開了10家店舖。二十幾歲的年紀，他就賺到了100萬，抱著人生第一桶金，鄭耀南感覺不真實，有些飄飄然，他覺得自己做什麼都能成功，立馬又投資了影碟店、餐飲、書店……無一例外，後續的投資都失敗了。在此期間，鄭耀南還被合作對手騙了，讓他欠下上百萬的債務。他垂頭喪氣，幾個月沒能走出低谷，“你認為自己很聰明，結果被人給坑了，你從沒有想到別人會騙你。”為了償還債務，鄭耀南被迫轉賣自己的門店，最終用一年時間，還清了債務。最重要的是他覺察到了自己的暴發戶心態，是不可取的。破產前，鄭耀南辦公室掛著四個大字：海納百川。創業初始的成功讓他心潮澎湃，覺得自己做什麼都會成功。直到欠下巨額債務，他意識到自己不能得意忘形，做生意還是要勤奮、踏實，鄭耀南牆上的字換成了：天道酬勤。鄭耀南千禧年，鄭耀南走在深圳街頭，遠遠望見一個攤位圍滿了人，走近一看是一個男人在賣內衣，內衣10元一件，不到一小時就賣了1000塊錢。鄭耀南陷入思考，也做了大量調研，他發現國內專業做內衣的品牌寥寥無幾，女性內衣市場中檔斷層，兩極分化相當嚴重：外國品牌的天價內衣在百貨商場束之高閣；地攤賣的內衣便宜，但質量很差。要麼貴，要麼差，他由此發現，價格適中、樣式好看、質量好的內衣會有相當大的市場空間，鄭耀南認為這是屬於他的機會。他將自己的化妝品店改為內衣店，售賣中檔內衣與襪子，就此開啟嶄新的人生領域。鄭耀南不會想到，都市麗人就此會成為國民心中的重要內衣品牌。鄭耀南在都市麗人生產工廠對於女性而言，如何找到適合自己的內衣，是終其一生都要面對的命題，每次關於內衣的討論，都離不開性別意識與主體重構。內衣是個人觀念意識與審美的外化，令人意外的是，多數內衣品牌創始人都為男性，安莉芳創始人鄭敏泰、都市麗人創始人鄭耀南、曼妮芬創始人林升智、華歌爾創始人塚本幸一……身在其中的鄭耀南，深入瞭解內衣市場與消費者心理需求，率先開始做“一站式購物店”，讓都市麗人的專賣店不僅有女士內衣，還有內褲、襪子、塑身衣等商品。都市麗人的內衣，質地優良價格又適中，完美填補了當時內衣市場的空白。鄭耀南看準時機，憑藉效率較高的單店加盟形式迅速擴張，讓都市麗人在內衣市場中殺出一條血路，很快開出十幾家門店。2003年非典肆虐，不少企業經營困難，甚至出現閉店潮，在中國各大門店最為低迷時期，鄭耀南大膽抄底，低價收購了一批店面，將都市麗人擴展到五十多家。“別人瘋狂時我恐懼，別人恐懼時我瘋狂”，鄭耀南有著驚人的魄力，讓都市麗人實現了逆勢高速增長。2012年，都市麗人花巨資邀請女神林志玲做代言人，試圖打造出“中國版維密”，彼時賺的盆滿缽滿的鄭耀南，將都市麗人定位為高端、性感。鄭耀南與林志玲林志玲溫柔可人的形象，為品牌加持了許多路人緣與好感。志玲姐姐一句“新的內衣新的你，我是都市麗人，你呢”廣告語，讓這一內衣品牌徹底風靡大江南北。最早讓內衣成為性感與美麗的代名詞，且與大眾產生關聯的，是維多利亞的秘密。創始人羅伊·雷蒙德覺得在大庭廣眾下為妻子選購內衣，非常尷尬，於是他在美國斯坦福購物中心開了第一家維密商店。天使面孔的魔鬼身材，時尚性感的內衣，紙醉金迷的奢華內衣時尚大秀，活脫脫為男男女女呈現了一場活色生香的視覺盛宴。維多利亞的秘密在中國也開始風靡，2017年，國內首家維密旗艦店在上海開業。國內首家維密旗艦店落戶上海同時，維密大秀首次在上海舉辦，高調進軍中國市場。讓人意外的是，這場備受矚目的大秀卻在一片噓聲中倉皇結束。這場維密大秀讓人印象深刻的不是高價內衣，而是中國超模奚夢瑤在走秀時栽下了跟頭，摔得七倒八歪。這幾乎成為一種不祥預兆，預示著這場性感生意開始走下坡路。2017年，奚夢瑤在維密大秀摔倒一年後，維密前總裁兼CEO成為都市麗人的首席戰略官。不久後，都市麗人的產品研發團隊也加入了維密的前設計師。都市麗人舉辦過多次內衣秀，邀請過林志玲等多位模特為其走秀，鄭耀南表示，“內衣秀是我們品牌推廣的手段之一，維密的秀在燈光和舞台上給我們提供了很多借鑑”。在都市麗人成為國民品牌的封神之路上，身為創始人的鄭耀南始終保持謹慎。2017年，林志玲在都市麗人時尚盛典走內衣秀林志玲成為代言人兩年後，都市麗人在香港上市，上市首年營收規模約40億元，門店總數突破8000家。一年後，公司繼續在全國擴張，市值達200億。上市後不久，都市麗人收購內衣品牌歐迪芬，進軍高端內衣市場，實現了從貼身內衣物大眾市場到高端市場的全覆蓋。前景一片大好，鄭耀南以85億身家登上胡潤富豪榜，迎來高光時刻，他愈發有野心要為資本造夢。但他不知道的是，風雲際會間，很多事情已經發生改變。在之後的幾年時間裡，都市麗人陷入到市場低迷的困境中，高光不再。從2016年起，都市麗人的盈利漸漸下滑，客流減少與產品滯銷等問題接踵而來。低迷了三年後，門店撤掉了上千家，銷售額和股價都跟著一路狂跌。在市場衝擊與自身頹勢下，都市麗人近乎成為銷聲匿跡的品牌。黃曉明與林志玲內衣品牌層出不窮，卷生卷死……內衣市場的多元，是女性觀念、審美的多元。很多女孩買內衣前會到網路上看看科普貼再下單，有一位自稱在內衣行業從業多年的網友，發佈過這樣一則帖子：“想讓胸看起來大一點，去芬狄詩吧。想讓乳溝看上去能刷卡，去蘭卓麗吧。覺得上面這些牌子太貴了，去6ixty 8ight吧。想要圓潤飽滿，去黛安芬。想要透氣無痕，去曼妮芬。想買夾棉杯，去華歌爾。想要知名度，去愛慕……”在那些真情實感的內衣體驗者口中，早就忘記了都市麗人的存在。內衣市場早已是別樣一番天地，各大老品牌眼看著新銳品牌層出不窮，內外、蕉內、奶糖派、好奇蜜斯等年輕品牌迅速崛起，逐漸在市場站穩腳跟。有人賣自由舒適，有人賣性感，有人賣“小胸顯大”，有人專為大胸研發，比如奶糖派，將大杯內衣這一細分賽道做得更細，自創了從C到K罩杯的54個尺碼，供使用者選擇。新銳內衣品牌們通過線上門店、直播帶貨等管道被大眾熟知，很快擁有自己的年輕粉絲為其買單，同時也獲得了資本市場的眷顧，奶糖派已經完成近億元的融資。女性們在選適合自己的內衣品牌時，幾乎都不約而同地忘記了都市麗人的存在。消費者眼光愈發挑剔，為了討年輕人歡心，內衣品牌商們熱衷於做IP，搞跨界話題，網路行銷玩法不停變換，但都市麗人始終不為之所動。都市麗人連續幾年不作任何宣傳，微博和微信粉絲總數不到100萬，擁有國內第一的市場份額，卻沒能好好把握機會，借助時代浪潮維穩。2019年，都市麗人開始出現大幅度虧損。同年，品牌代言人從林志玲變為關曉彤，試圖通過年輕化的形象重塑品牌定位，吸引到年輕消費者。關曉彤代言都市麗人反響平平，更換代言人這一舉動並未改善都市麗人的營收狀況，不懂時尚、熱愛蕾絲的古早審美，也再難讓年輕人的情緒產生波動。代言人由林志玲換為關曉彤後，鄭耀南主動辭職，退居二線，不再擔任都市麗人CEO，委任蕭家樂為新行政總裁，重組新的高管團隊，其在國內零售行業有著豐富經驗。鄭耀南這個白手起家、一手創下內衣王國的男人，不再信任自己。換了新鮮血液後，都市麗人的經營狀況並無好轉，反而在疫情襲來後，加劇了對線下門店的衝擊。業績滑坡，庫存積壓，導致終端銷售與市場脫節，都市麗人長年累月給消費者營造出貨品陳舊、老土的形象，歷史包袱沉重。這一切，都讓鄭耀南心情複雜，他知道如果再不出手，自己一手創下的內衣王國馬上就會分崩離析。2021年，他重回公司掌舵，拿出多項措施拯救瀕危的企業，開始“二次創業”。鄭耀南敏銳地捕捉到中國內衣市場的需求變化，女性們購買內衣越來越看重自身舒適度，維密標準化的完美肉體，在女性主義盛行、崇尚解放與自由的當下，已經不合時宜。鄭耀南堅持做“好而不貴”的內衣，將所有的動作返璞歸真，研發投入提升，更新門店樣貌，與電商合作，最佳化選址至縣城商業街等下沉市場。當年，林志玲的廣告給都市麗人罩上了一層高端面紗，她完美身材展示的內衣，並不適用於普通人，畢竟不是人人都是超模。林志玲代言都市麗人 廣告片段更讓人感到割裂的是，都市麗人粉色的店面，土氣十足。有些加盟商甚至會在店舖門口鋪上廉價卷邊的紅毯、五顏六色的氣球……這一切，都與代言人林志玲的形象千差萬別。高級、性感是志玲姐姐的，而都市麗人最初的定位就是大眾的。更何況，穿梭在大城市的女孩們，成為真正的都市麗人後，就不會再去買都市麗人。在鄭耀南看來，縣城的店基本是盈利的，下沉市場才是都市麗人發展最好的地方，於是加速在大量縣城、城鎮的高鐵站、公共汽車站、社區電梯等管道投放廣告。都市麗人不打價格戰，打的是性價比，在縣城加速下沉的過程中，門店的品牌形象也在不斷強化，平衡“好而不貴”是一個漫長的過程。連續虧損三年後，直到2022年，都市麗人重新開始盈利，簽下周筆暢為代言人，品牌形象意在向審美多元化靠近。從步行街走出去的都市麗人，在一二線的高端商場敗走後，再次回歸縣城與大眾市場。在鄭耀南的一系列改革下，契合大眾需求的都市麗人，甩掉沉重的歷史包袱，輕裝上陣，經營狀況漸漸回暖，利潤得到修復。絕境逆襲，還得是老將出馬。鄭耀南多次強調，三四線城市才是都市麗人的場域，縣城裡的精英群體，既追求品質，也注重價格的人群，是核心消費群體。言語中，有一種要與過去自己告別的意味。與回歸縣城同時進行的是，2024年，都市麗人的代言人換為更為親民的徐冬冬。作為地表椰樹椰汁最強代言人，徐冬冬一句“從小喝到大”是至今無人能超越的經典，甚至在自己的流水席婚禮上，她用椰汁做婚禮專用飲料，可謂是最稱職代言人。成為都市麗人代言人後，擁有傲人身材的徐冬冬直言，“女性的美多種多樣，性感同樣是一種美”。她用自己的招牌動作舉起了都市麗人的內衣，被網友調侃“椰裡椰味”，彷彿下一秒就要說出最新廣告詞：“都市麗人，我從小穿到大。”徐冬冬代言都市麗人遙想多年前，都市麗人在香港上市那天，作為創始人的鄭耀南，站在了人生頂峰處，內心豪情萬丈，一心要把都市麗人打造成中國版維密。兩年時間，都市麗人便走下神壇。殘酷的市場競爭下，沒人會永遠是贏家，也沒人會一直輸，鄭耀南迴歸時曾提出第一年“築基起勢”，第二年“漸入佳境”，第三年“重塑非凡”的目標。三年時間很快過去，鄭耀南已經達到自己的預期值。從保安逆襲成為百億富豪，實現階級跨越，他靠的從來不是運氣。性感生意，讓鄭耀南被同行稱為最懂女性的男人。已經到了知天命的年紀，他依然鬥志滿滿，在都市麗人下沉市場的海洋中，繼續高歌猛進，不知疲倦。 (最人物)

時隔一年，“國家級都市圈”再次破冰。近日，《石家莊都市圈發展規劃》正式獲得國家發改委覆函，成為京津冀地區首個獲批的都市圈，也是第17個獲批的國家級都市圈。自濟南、青島、合肥、廈漳泉都市圈之後，中國已有將近一年時間未再批覆新的國家級都市圈。國家級都市圈會否繼續擴容，誰是下一個？01石家莊都市圈，範圍為何不算大？根據規劃，石家莊都市圈面積約1.65萬平方公里，常住人口約1632萬人，涵蓋石家莊、衡水、邢台及定州、辛集等地。一般而言，都市圈面積多在2萬平方公里以上，人口2000萬乃至3000萬以上，輻射城市少則三四個，多則七八個。以此來看，石家莊都市圈，只有“3+2”格局。“3”是石家莊、衡水、邢台等地級市，“2”是辛集、定州等縣級市，其中辛集本來就由石家莊代管。這並非偶然，都市圈的瘦身並非始自今日，前兩年獲批的國家級都市圈，範圍規模普遍縮水。政策因素是共性，但石家莊還面臨著“弱省會”的尷尬，本身輻射範圍有限，內外均面臨其他強中心的拉扯。在《中國最“弱”省會》一文，我們梳理出4個典型的“弱省會”，石家莊就是其中之一：GDP尚未破兆，經濟首位度不足20%。與南京、濟南受制於區域均衡發展格局不同，石家莊周邊可謂群雄環伺。且不說省內唐山經濟實力更勝一籌，雄安新區則集政策優勢於一身，在省外還有北京、天津兩個直轄市，北京之於京津冀城市群當屬獨一無二的強中心。強鄰林立的結果，導致“散裝化”的區域格局：唐山與京津深度捆綁，北部的廊坊、保定、張家口向北京看齊；南部的邢台、邯鄲又被劃入中原城市群範圍。面對這一局面，石家莊想要突圍並不容易。目前，石家莊GDP突破8200億元，在全國位列第35名，在北方城市中位列第11名。即使如此，作為一個建市不到百年、晉級省會不到60年時間、沒有強省會助力的年輕城市來說，走在今天殊為不易。如今，有了國家級都市圈的助力，石家莊有望協同調動周邊更多資源，以產業為先導，朝著兆GDP城市邁進。02國家級都市圈，為何擴容放緩了？自2019年國家發改委提出“培育發展現代化都市圈“以來，全國先後湧現了30多個都市圈，但目前正式獲批的只有17個。以南京都市圈為起點，2021年-2022年共批覆7個國家級都市圈，2023年一年集中批覆7城，但2024年僅有2地獲批。種種訊號表明，都市圈大擴張的窗口期已經關閉，不是每個城市都有“畫”圈的資格，也不是每個都市圈都能無限膨脹。早在2022年底，國家發改委曾做出明確定調：各地不能跨越發展階段，在不具備條件的情況下推動都市圈建設……要依據人口經濟聯絡科學合理確定都市圈空間範圍，防止盲目擴張。隨後，國家層面逐步收緊都市圈審批門檻，最新獲批的都市圈集體“瘦身”。原本“勢力範圍”橫跨浙皖贛三省的杭州都市圈，最終批覆範圍，不僅沒有江西任何一座地市，就連互動頻頻的安徽黃山市也不在其列。鄭州都市圈此前曾將洛陽也納入其中，但在新一輪規劃重整之下，洛陽重獲獨立地位，形成鄭州都市圈、洛陽都市圈比翼齊飛的格局。這一變化背後，既是政策轉向使然，也是都市圈向市場規律回歸的體現。所謂都市圈，指的是“城市群內部以超大特大城市或輻射帶動功能強的大城市為中心、以1小時通勤圈為基本範圍的城鎮化空間形態。”超大特大城市是前提。一些普通省會和地級市，連自力更生的能力都沒有，遑論帶動周邊地區發展？“1小時通勤圈”是限制。一般而言，半徑50-100公里，區域面積2萬平方公里，為都市圈的合理範圍。這樣的範圍，最能打破行政區劃、自然地理帶來的限制，形成同城化的深度融合模式。畢竟，都市圈不是城市群，也不是省域，沒有實際的一體化乃至同城化，劃太大的圈子意義不大。都市圈無論怎麼規劃，都不能脫離市場邏輯而存在：有沒有跨城地鐵，有沒有高頻的人員流動，有沒有打通政務服務，有沒有規劃協調，有沒有共建產業叢集……畫圈不是目的，“同城化”才是終極目標。03誰是下一個國家級都市圈？作為新一輪城鎮化的載體，中心城市、都市圈、城市群猶如一個同心圓，範圍由小到大。都市圈一般只有一個中心城市，只輻射周邊地區；城市群多數涵蓋多個都市圈，範圍普遍跨越省域。十四時期，中國規劃了19個國家級城市群，包括京津冀、長三角、大灣區三個世界級城市群，成渝、長江中游、中原、關中平原等國家城市群。在這些城市群之內，還有一批都市圈存在。目前，全國共有 30多個大型都市圈，但多數都還處於培育階段。目前，北京、上海、天津、昆明、南昌、長春、貴陽、太原等地的都市圈規劃，仍未獲得國家層面批覆。都市圈能否獲批，既取決於自身的經濟實力，也與區域融合發展的程度有關，同樣也要考慮到具體城市的特殊市情。一旦都市圈規劃重新開閘，昆明等省會城市的陸續獲批，或將是大機率事件。令人意外的是，連石家莊都市圈都已獲批，為何實力最強的北京、上海仍舊懸而未決？其實，一線城市經濟實力更強，輻射範圍更廣，都市圈牽一髮而動全身，京滬尤其是如此。北上廣深都市圈的核心圈層都已相當成熟，但邊緣地區是否會納入其中，則存在爭議，有待協調解決。作為先行城市，京滬的都市圈，核心不在於虹吸，而在於輻射，如何打造更多產業飛地、如何在不同地市間建立可行的財稅共享體系，有待探索。無論如何，都市圈不是簡單擴張勢力範圍的招牌，而是一體化和同城化的載體，是從“強省會”到“強都市圈”的關鍵一躍。都市圈獲批只是第一步，如何從名義到實際、從規劃到現實、從圈地為王到抱團發展，才是真正的考驗。 (國民經略)

隨著消費升級和年輕消費群體的崛起，新式茶飲行業近年來迎來了前所未有的發展機遇。據最新統計資料顯示，截至2023年8月底，中國新式茶飲門店總數已飆升至約51.5萬家，相比2020年底增長了超過36%。 全國範圍內，奶茶店的普及程度令人驚嘆。每一家門店背後，都至少配備了10名左右的員工，他們忙碌在吧檯後，從事著準備原料、調製飲品、接待顧客等繁瑣而細緻的工作。 儘管這份工作對專業技能的要求並不苛刻，但奶茶店在招聘時卻尤為注重員工的性格特質與溝通能力。活潑開朗、具備強烈服務意識的年輕人成為了首選，因為他們能夠更好地適應這個快節奏、高壓力的工作環境。在這裡，員工們專注於制茶與點單的每一個細節，享受著自動化流程帶來的便捷與高效。儘管基礎薪資或許並不豐厚，但綜合補貼、績效獎金以及全勤獎勵等多元化的激勵機制，使得這份工作對於許多年輕人而言依然充滿了吸引力。 然而，光鮮亮麗的背後是員工們默默承受的艱辛與付出。高強度的工作節奏、長時間的連續站立、以及面對源源不斷訂單和複雜人際互動的壓力，都考驗著每一位員工的身心素質。從清晨就開始忙碌地清洗水果、煮制茶湯，到夜晚燈火闌珊時仍堅守崗位應對高峰時段，員工們幾乎處於連軸轉的狀態，鮮有片刻的喘息之機。在這樣的環境下，情緒管理成為了每位員工必須修煉的“內功”，以應對不時發生的顧客糾紛、騎手溝通難題等突發狀況。

中國最大都市圈，呼之慾出。 01 上海大都市圈，還在擴容？ 據《解放日報》報導，日前，長三角十四城共商上海大都市圈國土空間總體規劃，14城共同組成的上海大都市圈，涉及人口1.1億，GDP總量達18.28萬億元。