#上海新房 | 熱門關鍵字 | 鉅亨號

樓市歲歲更迭，行情起落終會翻篇但從過去的資料中看到什麼很重要一些巨量資料背後的趨勢其實說明了一些底層的變化最近我查閱了小胖看房對於上海樓市資料的一些回顧復盤了購房者、市場、供給側的改變，有一些訊號還是挺耐人尋味的01、上海的土著購買佔比開始下滑這個資料表現主要基於新房認購資料顯示的身份證指標我們將310定義為上海土著其他非310為外地和新上海人2025年是上海新房市場的小年，不論供應量還是成交量都不大但是整體的供求關係還是比較平衡的供應和成交都在4萬套左右，這也顯示了市場資料的健康但是在這樣的市場資料下310的資料的市場佔比只有37%這個資料相比較2020,2021,2022的42%、48%、42%都要比較明顯地下滑要知道那幾年也算上海樓市的大年，但是310的佔比還是比較堅挺的當然這個資料的下滑本質上是因為兩件事情第一是上海最近三年的落戶人數有明顯的放大最近五年每年都有7萬左右的外地人轉為上海戶籍成為新上海人，這個資料還是變化的挺大的在2019年之前，平均每年落戶上海的人數都在一萬人左右這部分的人的補充也確實夯實了上海的需求和購買力第二也是因為最近幾年上海高端市場的放量以及買房門檻的降低開始吸納了全國需求進入上海3000萬以上的購買力吃掉了全國的半壁江山這個比例也是吃驚的某種程度上上海成為全國有錢人眼中樓市最好的城市這一點毋庸置疑不論如何，全國範圍內的輻射已經成為上海新房必須要有的意識02、這可能需要改變操盤手對於地段的認知這個趨勢之後帶來什麼樣的變化本質上是對於每個項目的地段價值要重新定義這件事很重要特別是最近上海越來越多的風貌別墅產品的面世，對於這一類產品到底在地段上應該怎麼認定屬於給有地緣情結的土著，還是給全國購買力進入上海核心區的資產到底是賣給土著還是賣給新貴這需要清晰的判定也需要某種魄力和決斷定位不精準很有可能導致想買房的人可能看不到這個項目另外一些公寓類產品當體量較大，過程中也有可能進入被迫換客戶的層面講一個例子上海市中心有一個網紅高層項目，開盤的地段概念主打區域成熟和生活配套然後第一波開盤順利圍繞著土著去化成功但是後續加推發現土著儲備不足啟動管道之後發現，全國外地的客戶開始增加在面對這種情況就需要對於地段價值重新調整後來我就看到操盤手將地段轉換為：上海新中心之類的定義只有這樣的定義全國客戶才會接受並且認同所以在上海的操盤手，有沒有地段的雙向表達能力就成為未來的關鍵這個能力是統一的不要覺得會不會市中心的地塊就會好一點確實市中心的項目，310客戶比例會相對高一點但是也只有40%換句話來說，趨勢已經註定03、而且客群全國化也不是所謂的江浙滬很多人覺得上海外地的購買力主要來自江浙滬這一點沒錯但是這個絕對優勢也發生了明顯的下滑上海江浙滬的購買比例從2021年的72%，如今已經下滑到60%這個趨勢本質上也確定了上海樓市的客群全國化這個基本面所有省份中，江蘇的身份比例最高12.7%第二是浙江，接近8%另外值得注意的是外省市中，山東來到了第五名也是前五中離上海最遠的省份了過去一年有1278個山東人買在上海，比例達到3.9%然後大家都覺得購買力比較強的北京，一年只有55個人買在上海整個廣東省一年也只有186個人買在上海不同區域的人對上海的態度還是有分歧的然後有趣的是，整個江蘇和浙江，買的最多的兩個城市，分別是南通+鹽城以及溫州+紹興都不是省會城市也不是我們常規眼中經濟最發達的城市客戶變得越來越細碎分化，需要操盤手更多的低頭做細活的能力04、上海不同區的置業邏輯也不一樣上海不同區的買房意願也不太一樣上海買房意願最大的區是浦東新區，一年有1943人買房隨後是黃浦、靜安以及寶山，分別都有一千多人買房但是從絕對比例上來看黃浦區人的購買意願是最高的，一年有1248人在買房但是有趣的是，這兩年其實也是黃浦供應量集中放量的兩年但是黃浦人更多的是，買出去這1248人裡面，選擇買在黃浦的只有102人更多的是選擇買在浦東417人，買在寶山177人，買在楊浦118人對楊浦濱江比較熱衷中海雲邸玖章；本區內主要買的是上海壹號院，黃浦客戶貢獻41組認購另外，黃浦區還有一個非常有趣的資料，就是黃浦區的二手房非常不活躍過去一年上海二手房成交了22萬套，整個黃浦區的成交套數只有3307套成交墊底甚至崇明的二手房成交量都要大過黃浦，一年賣掉了5297套所以黃浦區項目的操盤手加油，努力把購買力留在黃浦，復興黃浦黃浦的人均GDP可以說是超越香港等級的存在，一定有潛力可挖那對區域情結最重的區域是那裡，主要還是在郊區奉賢和松江的小夥伴最喜歡買在本區，有接近72%-73%的人都在本區置業但是郊區有個地方的客戶比較有趣，那就是青浦青浦身份證的土著，只有10%的比例留在青浦，大部分都出去了，這個是不是也挺有趣所以客群的購買邏輯也發生很大的變化05、二手市場也存在一定程度的錯配二手市場就簡單聊聊上海的2025年二手市場的表現非常不錯，成交量22萬套的房子是最近四年最好的一年但是整個市場的供求中環以內的成交比例上升明顯，達到了30%的份額對應的郊區二手房的比例開始下滑同步對應的整體成交50平米的以下的房子比例有放大，來到了17.2%然後200萬以下的二手房佔比達到44%從這幾個資料交叉證明了目前二手市場流動的就是老破小甚至可以說是極小的老破小另外在整個供給側還有一個訊號挺有趣上海掛牌房子的主力總價，600萬以下佔到了75%但是市場成交的主力總價段，500萬以下佔到了75%這就說明這某種程度上的供需錯配大家買的都是相比較掛牌的要便宜所以大家要麼傾向於往下購買，要麼選擇說服房東降價銷售但這樣的波動也啟動了市場需求，以價換量在這一年也是成功的，市場流動性開始活躍06所以今天我們面對的是一個什麼樣的市場那怕同樣在上海現在的客群可能更加全國化，更加多元化那怕是在上海，區與區的流動也變得越發明顯這也就意味著客戶來源越來越豐富，操盤手眼中的客戶會越來越陌生但是本質上也在提供了更多可能有更多管道更多方向的個體未來有可能成為我的客戶不過隨之而來又一個核心問題：應該用什麼樣的產品來面對這樣的客群較為複雜的客群一定需要用更為周全的產品來面對而這周全不是說著中庸或者均好而是如同木桶原理一般不能存在明顯的短板與此同時還需要有異常突出的一塊能夠讓使用者清晰的感受到與此同時每個單盤還要善於表達不痛不癢的介紹完自己，這種類似徵婚啟事般的溝通方式，毫無疑問讓人無感就如同相親角裡你看到的全是完美的介紹讓人覺得無感和空虛一次好的表達應該更加接近於寫情書把自己一個特質寫生動寫清楚，喜歡的人自然會被吸引（別問我為什麼這麼懂）畢竟一個項目，只要找到500個人認同就可以了所以這是一場產品定位和行銷傳播的重新模擬考，面對客戶訴求變化必須要做的改變客戶變得不一樣了，從一開始我們就要打心裡這麼認為 (真叫盧俊)

最近，我們盤點過上海新房市場上的很多變化比如洋房、疊墅等斷供已久的產品回歸，還有四五房大戶型和飄窗的增多等等事實上，還有一個新的趨勢在慢慢抬頭那就是越來越多的開發商開始關注電梯了，尤其推崇宣傳“一梯一戶”的概念那麼，這個幾梯幾戶到底是什麼意思？這裡先給大家解釋一下，電梯一般用梯戶比這個數值來衡量，梯戶比=電梯數÷戶數（標準層），大致分成這三種類型：可以看到，別墅、洋房還有小高層等改善類住宅，梯戶比一般較低，在1：1到1：2左右最奢侈的莫過於一梯一戶，每棟樓由1部電梯服務每層1戶業主常見的剛需高層住宅則多是2梯4戶和6戶，也就是一棟樓有2部電梯、每層4戶或者6戶，梯戶比在2：4到2：6之間正因為不同梯戶比帶來不同的居住體驗，影響到舒適度和私密性等問題開發商們在電梯這個細節上也“卷”出了花，設計出了多種電梯獨立入戶的新方法既能降低成本、縮減公攤面積，更是給購房者們帶來了改善新選擇01新房一梯一戶正在成為趨勢在全上海範圍內，儘管目前有著超過1.5萬個住宅小區、高達800多萬套的住宅房源總量據不完全統計，其中只有不到30%的房子是帶電梯的這意味著，能租上或者買到一套電梯房，對大家而言還是頗為奢侈的一件事事實上這麼多年來，上海自帶私家電梯廳、能做到真一梯一戶的房子是少之又少基本都是極少數市區大平層豪宅才有的配置，和絕大多數人都沒有關係2024年以來，多個改善項目也在堅持做“一梯一戶”接下來還有金茂璞元、徐匯嘉佰道等多個“地王”項目，都將帶來此類新房產品除了大平層之外，湯臣君品在浦東金橋打造的平層類產品同樣如此不是什麼刷卡才到某一戶，而是每一戶就是一部獨立的電梯為業主服務湯臣君品戶型動線示意圖而動輒一個小目標的頂豪，打造的大尺度電梯廳更加奢侈不僅僅拘泥在“一梯一戶”，甚至出現了“多梯一戶”，一戶業主可以享受到好幾部電梯的專屬服務以萬科在鉅鹿路推出的新晉豪宅高福雲境為例低區300平大戶型配的是兩梯一戶，高區500多平起步的頂豪直接是三梯一戶主人電梯廳位於平面正中，由玄關步入南北通透的主臥套房，即可享受個人時光保姆則是通過單獨家政電梯入戶，直達保姆房和家政區，與業主的私人空間進行徹底區隔這樣一來每個區域互相聯通，又互不干擾，極大增強了終極改善對隱私性的要求那普通人買房還有沒有辦法，也能買到這樣的專屬電梯廳呢？解決方案就是“類一梯一戶“的創新排布形式這種並非嚴格意義上的“一梯一戶”，而是由開發商們巧妙採用貫通梯、中間隔斷、戶型調整等方法比如兩梯兩戶在中間隔斷，還有一梯兩戶進行雙開門設計等，讓各家業主都能擁有歸家即入戶的專屬體驗保利虹橋和頌IN225就是典型代表每戶與同層另一戶沒有動線交集，可以單獨使用電梯前廳，大大提高了歸家私密感與舒適度保利虹橋和著同樣實現全系配置，保利天奕除小戶型外也都有安排緊隨其後，越秀、寶華、華潤置地等新房項目也開始出現內中外環的多個類股新房都有了獨立電梯廳，不再只是豪宅的專屬特權連不到100平的最小戶型，總價不到600萬的剛需房也能做到可以說，在不久的將來，“類一梯一戶“有可能和全屋飄窗、多陽台一樣成為更多上海新房的標配02這些電梯新設計，給新房產品力帶來了那些改變？首先最顯著的，就是業主歸家動線的變化寶華紫薇花園的業主們打開電梯門，轉個身就回家了，整個流線無比順暢這塊私密性很強的無高差過渡空間，天然成為了入戶玄關的一部分華潤虹橋潤璟，直接做到了純洋房社區的類一梯一戶單部電梯只服務每棟樓6層的12戶業主，由“地庫—大廳—獨立電梯—歸家”平日裡不用和鄰居擠電梯，也不用擔心樓道里人來人往使得業主整體居住動線更加純粹，進一步提升了生活幸福感第二點也很直接，那就是附贈面積的變大大家買房一般都會關注得房率，得房率越高就代表著套內的實用面積就越大，能獲得更多的儲物空間而對於自己家門外的公共空間，有多少能利用的並不清楚上海保利天奕新推出的125平戶型光電梯廳的附贈面積就達到了近10平，四捨五入相當於增加了約6%的得房率和市面上部分140平戶型一樣能打這樣一梯一戶式的私家電梯和獨立玄關入戶業主打上櫃子就能在進自家門前，完成放傘、掛衣、換鞋、清潔等一系列工作還能儲藏不常用的物品，包括大件行李箱、運動器械、兒童玩具等，以及騎行車、滑雪板、高爾夫球杆總之，只要不影響消防安全，完全可以按照自己喜好進行任意佈置歸家的儀式感，還有戶型可以承載的收納，得到了全方位擴張最後，電梯廳的空間也增加了更多人性化的設計萬科中興傲舍的電梯廳，門到牆面的距離被放大到接近3米在容納一個休閒沙發的情況下，依然允許一家人鬆弛的候梯而且加入了藝術元素，業主在等待的過程中也能有足夠的品質感還有杭州沄璟利用極高的窗牆比，結合270度採光面，推出讓人眼前一亮的全明電梯廳牆面不僅預留了擺放藝術品的顯性收納，彰顯業主的藝術品味而且連電插頭都提前做好了，為實際使用考慮的相當周到越秀蘇河和樾府則是給電梯配上了絲綢之路岩板背景牆，還有甲級鑄鋁防火門一步一景，將歸家的儀式感拉到滿分越秀蘇河和樾府實景圖有的新房現在還配上了智能提前呼梯系統讓電梯按需恭候，業主們從此告別了無聊的“等電梯”環節03為什麼開發商開始重視一梯一戶的設計了說實話，新房的梯戶比之所以需要迫切改善最直接原因就是過去主流的100平小三房存在太多痛點在這些剛需高層小區裡，基本都是標準的兩梯四戶一來把最好的資源景觀都給到邊套，中間套很容易南北不通透二來不可避免有消防連廊的設計中間套的衛生間、廚房窗口，都可能對著天井外廊，隱私性和採光都有諸多影響業主的居住體驗打了折扣，中間套淪為了犧牲品，因此在價格上也會略低於邊套通過“類一梯一戶”的結構設計，可以從先天就消除了連廊結構，讓所有業主都能擁有一樣絕佳的居住體驗而站在開發商的角度之前也確實受到多種限制，影響他們去做這種“類一梯一戶”的排布首先就是容積率不允許高容積率時代，土地開發強度越大，房屋的密度也就越高只有增加樓棟的層數和戶數，提高梯戶比，才能在有限的土地上容納更多的住戶，提升單個項目的經濟效益其次就是出於對建築成本的要求低梯戶比需要更多的電梯和樓梯空間，公攤面積普遍超過30%，遠高於普通住宅這就意味著在同樣的容積率條件下，開發商為了打造“一梯一戶”只能減少總的戶數、提高單套住宅的面積和價格，甚至還要提高物業的維護費用，也就成了豪宅客戶的改善特權但是到了此時此刻，我們看到樓市出現了巨大轉變，總體從“剛需為王”向“改善當道”轉變不僅是全國的容積率都開始下降了各地土拍市場上有了更多低密地塊的出讓今年3月初容積率2.0以下的在售地塊佔比高達44%，為近四年新高新房也變成了“產品力”大比拚新實施的《住宅設計規範》就明確指出，總層數在12層以上的住宅，每棟樓的電梯數量不能少於兩部各地的住房新規進一步給了像四代宅這樣全新產品的巨大發揮空間，其最突出的特點就是得房率超過100%而電梯廳的革新，正是對實際可用面積的極大提升讓業主有了更多的獨立空間，也給每套房子都擴充了玄關部分從改善豪宅到剛需小戶型，都越來越多的出現了“一梯一戶”的設計再跟全屋飄窗、四五房的大戶型組合在一起，別提吸引力有多大了，和二手房的差距可以說是天翻地覆04在高層住宅林立的今天，越來越多的人發現電梯不僅是垂直交通工具更是生活品質的試金石，能夠真正成為自己家的一部分因此現在的新房電梯廳都在政策允許的範圍內，不斷迭代升級，讓自己的產品在市場上保持足夠的競爭力不過，電梯後續還要“管得好”，和小區公區的保養一樣都離不開物業的支撐更要提醒大家在買房之前，一定要認清自身是否對電梯有追求畢竟一分價錢一分貨，電梯房確實也貴一些，需要為不低的房價和物業費買單這樣才能買到一個品質和性價比兼顧平衡的家 (真叫盧俊)