前一陣子，很多人都在轉發這樣一條消息。“高盛預測中國未來的住房需求將下跌75%”根據高盛的預測，未來每年的住房成交大約是400多萬套，也就是4億平方米。而根據今年統計局1-5月的住宅成交資料預測，2025年全年中國住宅成交面積大約是8億。那麼按照高盛的說法，國內的住宅成交還要腰斬一下才合理。這個觀點屬實有點炸裂了。住宅成交已經腰斬過了，以為要見底了。結果高盛說，別高興的太早，還要再腰斬一下。搞得很多人很恐慌，問我怎麼看待這個預測。今天我們就扒一扒，高盛這個預測根據是什麼？究竟可不可信？01我們先看一下，高盛的數字是怎麼來的？對過程不感興趣的朋友，也可以直接拉到下面看結論。他把住宅新房的需求拆分成以下幾個部分：投資性需求、人口增長帶來的需求、拆遷更新需求1.投資性需求。這部分需求隨著房價的下跌會逐漸減少。根據高盛的計算，在未來的20年裡，非但沒有新增的投資性需求，反而將有總計2500萬套投資房產被拋售。對整體的一手住宅需求形成負反饋。2.人口變化帶來的需求。這部分有點複雜，高盛又拆解成了三部分：城市化率增長帶來的剛性需求。（人口遷移）人口增長帶來的需求。家庭結構變化帶來的需求。（分巢）我們具體來看城市化率增長帶來的剛性需求。截至2024年，大陸的城市化率為67%。政府設定的目標是到2030年城市化率達到70%。這意味著，從2024年到2030年，每年僅需要增長0.5個百分點，這比2010年至2020年間的增速低了一半。因此高盛估算，農村人口進城每年帶來的住房需求，在2020年後降至每年380萬套，在2030年後進一步降至每年280萬套。人口增長帶來的需求。高盛指出：中國大陸人口在2021年達到峰值，未來幾年內將繼續減少。計算顯示，在2010年-2020年，單純由人口增長帶來的新增住房需求平均每年達到150萬套。但未來人口減少。這部分需求，在2020年-2030年將減少至-50萬套，在2030年後將減少至-140萬套。家庭結構變化帶來的需求。簡單解釋一下：原本中國家庭很多三代同堂，住一套房子。現在觀念改變了，很多都是兩代，甚至一代人住一套房子。簡而言之就是子女跟父母有分房居住的需求，也就是分巢需求。高盛預計，這種趨勢將延續。據他們測算，分巢需求將在2020年-2030年貢獻180萬套住房需求，在2030年後增長至210萬套。3.拆遷更新需求也就是拆遷、城市更新、城中村改造所產生的需求。高盛認為15年-18年實施的棚改貨幣化安置透支了部分需求。所以未來，城市中的平均拆遷需求將從每年470萬套降至每年270萬套。綜上，高盛認為對新房的需求在未來幾年裡可能保持在每年略低於500萬套的水平。較2017年2000萬套的峰值水平低75%。02高盛的這份報告有幾個比較明顯的問題。1、所謂的降低75%是跟最高點比較，而不是說未來還會下降75%。跟最高點比，資料就比較博人眼球。所以有點標題黨的意味。2、用套數來衡量住宅需求不太合理。我們一般是用面積來衡量住房需求。比如，之前住房短缺，政府鼓勵造89方的小面積。而現在住房相對充足，政府鼓勵造改善型的好房子，住房面積動輒就是160、180、220方。那麼之前買兩套89方和如今買一套180方相比，成交套數腰斬了。但能代表市場對住房的需求減少了一半嗎？3、沒有考慮改善型需求高盛的模型考慮了農村進城的剛需，年輕人首次置業的剛需，多代同堂跟小孩分巢居住的剛需。全部都是剛性需求。但是普通人一生一般會有兩次置業，第二次就是置換一套大房子的改善需求。高盛完全沒有考慮。4、低估了拆遷更新的需求。在高盛的模型裡拆遷更新的需求越來越少。實際上，過去中國沒有多少城鎮住宅，70%的商品房都是2010年後建造的。隨著住宅建成量和使用年限的增加，拆遷更新的量會逐年上升才對。5、沒有考慮2010年之前被壓抑的需求按照高盛的邏輯城市化率高的時候住宅需求量大。人口增長快的時候住宅需求量大。房價上漲高的時候住宅需求量大。那麼01-05年，正是人口高速增長，城市化率快速提高，房價高速增長的時候。住宅成交量是不是應該很高才對？但實際上當時住宅年均甚至還不到4億平方米。所以高盛沒有放2010年之前的資料。因為放了邏輯就不自洽了，資料就圓不上了。03目前中國的房地產市場正經歷20年來最嚴重的調整，這是事實。無論是房價還是成交量較高點都有很大幅度的下跌，這是事實。從人口趨勢、人口結構、城市化率處理程序來看，多數城市樓市面臨較長時間的低迷，這也是大的長期趨勢。所以住房成交較高點大幅下滑，這是正常的。但是高盛說，未來成交量還會腰斬，這是扯淡。高盛的報告為了博人眼球或者其他的目的，故意偷換概念用套數去衡量市場容量。營造出樓市還要繼續血崩的感覺。大家不用過度恐慌。目前中國住宅銷量下滑至8億，較高點下滑56%。橫向對比其他發生過房地產危機國家，這也已經是非常高跌幅了。已經崩得差不多了，向下的空間並不大。目前對於未來成交量的預測，市場有三種主流的聲音。保守的：8億中性的：10億樂觀的：12億也就是說成交量要麼低位保持盤整，要麼微微反彈。繼續下探的空間是不大的。這與國際經驗也是相符的。 (一種研究)

11月18日， “上海住房城鄉建設管理”微信公眾號發文稱，為貫徹落實國家工作部署，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，經市政府同意，取消普通住房和非普通住房標準。 取消普通住房和非普通住房標準 11月18日，上海市住房和城鄉建設管理委員會、上海市房屋管理局、上海市財政局、國家稅務總局上海市稅務局聯合發佈《關於取消普通住房標準有關事項的通知》。 《通知》顯示，對個人轉讓住房未提供完整、精準的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，根據規定實行個人所得稅核定徵稅，以轉讓收入的1%核定應納個人所得稅額。

導讀 2024年3月，國常會定調「房地產產業鏈條長、涉及面廣，房地產事關人民群眾切身利益，事關經濟社會發展大局」。我國房地產市場的供需關係發生了很大變化，以地產銷售、投資為核心的總量指標逐步放緩，房地產大開發時代結束，存量房主導時代已經到來。考慮到城鎮化處理程序、住房改善性需求、都市更新等，未來我國房地產還有一定的發展空間與潛力。 我們從2018年開始推出《中國住房存量研究》系列報告，連續多年跟蹤測算全國城鎮住房存量和未來需求，本報告作為系列報告的延申，對中國住房需求進行測算。 據測算，2030年我國新增房屋需求緩慢降至9.1億平方米，預計2024-2030年我國新增房屋需求在9.3億平方公尺/年，其中剛性需求、改善性需求、更新需求佔比分別為29.0%、41.1%、29.8%，改善性需求成為我國房屋市場最大的需求支撐。

導讀 2024年3月，國常會定調「房地產產業鏈長、涉及面廣，房地產事關人民群眾切身利益，事關經濟社會發展大局」。我國房地產市場的供需關係發生了很大變化，以房地產銷售、投資為核心的總量指標逐步放緩，房地產大開發時代結束，存量房主導時代已經到來。考慮到都市化進程、房屋改善性需求、都市更新等，未來我國房地產還有一定的發展空間與潛力。 我們從2018年開始推出《中國住房存量研究》系列報告，連續多年追蹤測算全國城鎮住房存量和未來需求，本報告作為系列報告的延申，對中國住房需求進行計算。 根據測算，2030年我國新增房屋需求緩慢降至9.1億平方米，預計2024-2030年我國新增房屋需求在9.3億平方公尺/年，其中剛性需求、改善性需求、更新需求佔比分別為29.0%、41.1%、29.8%，改善性需求成為我國房屋市場最大的需求支撐。