上海外環外不再限購，公積金可作首付，這座國際化大都市的房產新政為不同需求的購房者打開了機會之窗，同時也讓全球資產配置成為新思路。今日（2025年8月26日），上海房地產市場迎來重大政策調整。上海市六部門聯合印發的《關於最佳化調整本市房地產政策措施的通知》正式施行。新政包括調減住房限購、最佳化住房公積金、最佳化個人住房信貸以及完善個人住房房產稅等四個方面。上海新政詳解：力度空前，惠及多方本次上海房地產政策調整範圍之廣、力度之大，堪稱近年來之最。政策核心聚焦於限購鬆綁、公積金加碼、信貸最佳化和稅收減免四大領域。限購政策調整最為引人注目。新規明確，上海戶籍居民家庭及符合條件的非滬籍居民家庭在外環外購房不再限制套數。對於非滬籍人群，只需在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上，即可在外環外不限套數購房。受益群體分析：誰是新政贏家？非滬籍家庭無疑是最大受益者之一。此前他們在上海購房面臨較高門檻，現在只需繳納社保或個稅滿1年即可在外環外購房，滿3年還可在外環內購買1套住房。改善型需求家庭也獲得了更多支援。公積金貸款額度提高，購買綠色建築住房最高可貸184萬元（多子女家庭216萬元），二套最高貸款額度也從130萬元提高至149.5萬元。年輕單身人士同樣受益良多。新政明確成年單身人士按照居民家庭執行住房限購政策，意味著他們也能享受相應的購房資格。政策最佳化方向：未來還有那些空間？上海此次政策調整顯著降低了購房門檻，但仍有最佳化空間。差異化信貸政策可能是一個方向，針對不同區域、不同價位的住房實施更有針對性的信貸支援。稅收優惠政策也有進一步深化的餘地，對於長期持有物業的投資者給予更多稅收激勵，促進市場穩定發展。租賃市場培育值得加強，通過“租購併舉”滿足多樣化住房需求。房地產投資信託基金（REITs） 發展也能為投資者提供更多元化的房地產投資管道。國際經驗借鑑：全球視野下的房產配置縱觀全球發達房地產市場，有不少值得借鑑的經驗。新加坡的組屋制度實現了“居者有其屋”的目標，為不同收入群體提供了多樣化住房選擇。德國的租賃市場規範完善，租戶權益保障充分，租賃成為長期可行的住房選擇。美國的房地產投資信託基金（REITs）市場發達，為中小投資者提供了參與大型商業地產投資的機會。日本的都市更新模式值得學習，通過容積率獎勵等政策激勵業主參與舊區改造。英國的學區房投資模式成熟，特別是大學城周邊的房地產項目兼具居住和投資價值。曼徹斯特X1尚萃公館：海外資產配置的優質選擇在國內房地產市場進入新階段的背景下，海外資產配置成為越來越多投資者的選擇。曼徹斯特作為英國重要的教育和經濟中心，其房地產市場具有獨特優勢。X1 Frederick Street尚萃公館位於曼徹斯特索爾福德文化與教育核心區，是知名開發商X1的最新力作。項目提供精裝修studio戶型，起價僅16.2萬英鎊（約合160萬人民幣），擁有999年產權。最引人注目的是其10年包租計畫，開發商承諾前10年固定年淨收益達7%，總保證淨回報率為70%。投資者無需支付地租、服務費和管理費，真正實現了“拎包投資”的便捷體驗。項目投資價值：穩定收益與增值潛力並存項目坐落於曼徹斯特最具活力的學生聚居區，步行2分鐘即可抵達索爾福德大學，10分鐘內直達曼徹斯特市中心。周邊匯聚了曼徹斯特大學、曼徹斯特城市大學等知名高校，在校學生數量龐大，租賃需求穩定。交通配套正在全面升級：索爾福德中央站正進行1億英鎊升級改造，索爾福德新月站獲2100萬英鎊投資增建第三站台。這些基礎設施改善將進一步提升區域通達性和房產價值。X1是英國領先的開發商，其過往項目業績表現卓越。X1 The Campus自2023年交付至今始終保持100%滿租，租金收益穩定。X1 Cheltenham Place在2025年2月開業後同樣實現100%入住率，短短數月就錄得12%的資本增值。隨著北京、上海等一線城市相繼最佳化樓市政策，短期深圳跟進的機率也將增強。新政後上海外環外市場有望率先回暖，資料顯示今年以來上海新建商品住宅成交中外環外佔比超60%。與此同時，曼徹斯特X1尚萃公館這樣具備穩定收益、增值潛力和教育資源優勢的海外房產項目，正成為精明投資者資產組合中的重要組成部分。 (美亞置業)
