寫在前面：我和黃華老師對於房地產的判斷基本一致，中國的財富錨早就悄悄切換了。房價大幅下降打擊了很多人的消費信心，特別是中產階層，一夜回到解放前，一聲牛馬不得閒。房地產就是大號的股票，很多人是賺小錢而虧大錢。前兩套房子掙錢，最後一套房子虧完之前的所有盈利，和股市很像；房地產的拐點在2026年底開始觸底反彈，空檔期這幾年資金會流向股市，同時實體經濟很差，會助長更多的資金流入資本市場；在中國烏合之眾現象更嚴重，因為我們受單一文化的熏陶，很多人沒有獨立思考和思辨的能力，喜歡抬槓的人更多；中國的知識分子包袱太重，很多隻學會了明哲保身，不敢講真話，沒有起到探照燈的效果，這有點可悲；-----分割線------最近很多朋友讓我聊聊房地產，聽聽我對未來的看法。中國房地產被稱為當今世界的兩大泡沫之一，房價崩盤一直被稱為灰犀牛事件。也就是明顯的、高機率的卻又被人忽視、最終有可能釀成大危機的事件。國家反覆強調房住不炒，但“狼來了“喊多了，大家已經麻木了。最終中國房地產於2021年觸頂，已經連續跌了4年，很多購房者陷入虧損。國人普遍有從眾心理，缺乏獨立思考，即便房子價格早已背離了價值，但在社會普遍價值觀的裹挾下，爭先恐後的買入。特立獨行、不想買房的人因為承受不住來自社會各方的壓力，最終購買了超出自己能力的房子，背上沉重的債務。隨著房價快速下行，逐漸陷入尷尬局面，讓人嘆息。時間進入2025年，情況其實更糟糕了，根據統計局公佈的資料，2025年新房銷售樂觀估計約9億平方米，比2021年跌掉50%。 但我看黃奇帆年初的演講材料，他預測2024年新房銷售只有6億平方米，那麼2025年可能只有5億平方米左右，這個資料如果真實，跟高點比就跌掉了70%左右，確實是很糟糕了，這也解釋了為何萬科也要掙扎求生了。從官方統計資料，2025年7月待售面積7.7億平方米，接近、甚至超過了一年的銷售額，新房過剩程度遠遠超過了2008年和2015年，確實是最糟糕的年份。房地產進入過剩時代，金融熟悉基本消失了。房地產及配套行業產值跌掉近13兆，這也為什麼當今中國經濟正在承受著的陣痛。最近關於房地產的文章太多了，難得周末休息，陪陪母親，也不想長篇大論，簡單講幾個結構性問題，供大家思考未來的時候參考。1、人口結構性矛盾未來十年，中國的人口結構將會發生劇烈的調整。一方面，未來十年中國人口將下跌約1.1億，跌破13億。但離世的1.9億老人是建國前後出生的，從物質極度匱乏的年代走過來的，受教育程度低，對住房的質量要低。同時，未來十年也是上一波嬰兒潮步入社會的時刻，將近有1.8億高素質年輕人要步入社會，形成較大的新增購房需求。（說明:人口減少是離世人口減去新出生人口，而不是減掉嬰兒潮人口）這是非常有趣的矛盾，未來十年，中國人口大幅度減少，但新增購房群體大幅度增加同時存在。中國人口正快速最佳化著，大量的低教育人口，或者文盲離開社會，而每年新增1000多萬高等教育人口。隨著農村老人的去世，城市化率將會進一步自然提高。人口結構的改變對住房的需求產生了較大的改變。年輕人願意去大城市，願意為環境買單，願意為服務買單。這就對大城市的高品質住房產生需求，而農村和小鎮，大量的住房被閒置，將來會一錢不值。大城市的老破小也會被拋棄。2、房子的結構性矛盾過去三十年，中國的住房從極度短缺到如今的住房的過剩。在短期利益最大化的趨勢下，產生了大量的低品質的房產，但真正符合長期居住的高品質的房子卻十分稀缺。在解決“有無問題”時代建成的房產，房屋質量和環保上都不能支撐長期使用，中國房屋有效壽命普遍不超過40年。中國的房地產集中建設的年份是1990-2025年，未來20年，有大量的房屋要退出市場，有更新換代的需求，加上存量地產經營和維護、保養需求，驅動中國房地產行業從白金年代進入黃銅年代，產業建設規模可能穩定在4-5億平方米左右。但這個過程中，很多老百姓的個人財富會被蒸發掉。未來中國住房會有兩種屬性，大部分住房只有居住屬性，屬於過剩產品，這部分房產基於房子質量、位置，以租售比和收入比為錨，確定價值。少量核心城市黃金地段高品質物業具有投資屬性，有稀缺性特點，受金融環境影響比較大。就好像白酒市場是過剩的，但依然有茅台和五糧液。包包市場是過剩的，也有愛馬仕和LV。3、新房和二手房的矛盾這也是政府缺乏有效稅基和居民高負債間的矛盾。從2018-2023年，居民投資房地產資金近90兆，基本面臨虧損，全國房價總縮水120兆。老百姓的財富受到極大的打擊，很多中產返貧，這種情況下，中國沒有辦法通過啟動房產稅，來形成新的稅基。但政府因為賣地不順暢，導致政府收入快速下降，對政府的運行和基礎建設投資都產生了巨大影響。政府通過增加新建商品房的競爭力，也就是第四代，第五代房來搶奪有限的新增購房需求，並且刺激改善需求，維繫土地市場價格，促進賣地。這樣就出現了政府和有過剩房屋資產的居民間爭利的局面，非常不利於未來的二手房價格，這是一個長期的結構性矛盾。近期政府通過購買過剩的一手房庫存作為出租房或者保障房。去救房地產商，主要是救地方債，救銀行。這是對二手房市場再次打擊。結尾房地產進入過剩時代，大量的新房加速步入市場，房地產處於下行通道，短期內很難言底。個人初步判斷，房價反覆震盪後，在2026年底走穩。但因為2027年會出現人口的大幅度下滑，加上年輕人不愛買房，影響居民的購房信心，房地產出現大規模反轉的機率不高。未來高品質低密度的房屋應該會大量進入市場，像發達國家一樣，當人口紅利消失後，小戶型別墅，或者類似日本的一戶建慢慢會受到追捧，民眾越來越追求高品質生活。近期中國股票市場活躍，這是必然的。當房地產財富效應逐漸失效的時候，政府一定會通過啟動金融市場，加強虛擬經濟，產生財富效益，刺激消費，搞活經濟，進而促進房地產銷售。 (科技錨)
