2026年初，《求是》雜誌刊載了特約評論員所撰寫的文章《改善和穩定房地產市場預期》。此篇文章無論從其發表平台的權威性，還是從文章內容所蘊含的資訊來看，均傳遞出極為重要的政策訊號。對於《求是》雜誌的權威層級，若讀者有所不明，可自行查閱相關資料予以瞭解。該雜誌所刊載文章，尤其是特約評論員文章，往往蘊含著深層次的政策意圖，對此不甚熟悉的讀者，建議事先進行深入瞭解。除了《求是》雜誌本身的權威性外，該文章在內容層面亦展現出極高的資訊密度，相較於以往諸多官方文章，其涵蓋的資訊更為豐富且新穎。文章不僅觸及了諸多以往未曾深入探討的問題，如坦誠承認房地產價格的大幅波動，還對房地產產業的定位、行業屬性以及未來政策預期管理等方面提出了諸多新見解。以下，將提煉文章中的關鍵資訊，並結合個人觀點進行闡述：其一，文章開篇即直言不諱地指出，房地產銷售與價格的大幅回落，已對實體經濟的需求端、居民資產負債表的資產端以及金融機構的負債端產生了顯著影響。這是首次在官方層面公開承認房地產價格的大幅回落，並明確指出其廣泛影響。事實上，這一觀點筆者近年來一直秉持並呼籲，儘管曾因此遭受網路非議。筆者認為，鑑於中國居民資產中約七成集中於房產，房地產價格的過快大幅回落，無疑將導致居民資產的大幅縮水。資產縮水將直接引發財富收縮效應，表現為居民消費意願下降，即文章中所提及的對實體經濟需求端的影響。同時，對於銀行而言，房地產價格的回落也將意味著壞帳風險的上升和資產質量的下降。其二，文章明確提出，房地產具有顯著的金融資產屬性。這一屬性在提出“房住不炒”政策後，已多年未被官方提及。此次重新提及，筆者認為具有深遠意義。實際上，“房住不炒”政策與房地產的金融資產屬性並不相悖。房屋的核心功能在於提供居住空間，在絕大多數國家，抑制房地產投機行為被視為一項基本政策共識。然而，房地產作為投資品的金融屬性，亦為國際社會所廣泛認可。重新確立房地產的金融資產屬性，這一舉措標誌著政策認知層面的進步。文章以較大篇幅深入剖析了房地產行業周期性調整的成因。隨著城市化處理程序由大規模增量擴張階段轉向存量提質增效階段，房地產業正經歷深刻變革，主要體現在以下方面：其一，住房總量供給已從短缺狀態轉向總體平衡，但結構性矛盾凸顯，保障性住房供給相對不足，新市民及青年群體的住房負擔較為沉重；其二，居民住房需求由有無的初級階段轉向品質優劣的高級階段；其三，房地產企業傳統高負債、高槓桿、高周轉的發展模式難以為繼，亟需向低負債、低槓桿、合理回報的可持續模式轉型，實現從類製造業向產品-服務-營運一體化綜合服務商的升級。這表明傳統房地產發展模式已觸及增長天花板。關於房地產行業的戰略定位，文章指出：儘管既往發展周期與模式已告終結，但房地產業在國民經濟中的地位依然舉足輕重。作為產業鏈條長、關聯度高的基礎性產業，房地產涉及鋼鐵、水泥、家電、家具等數十個上下遊行業，對投資、消費、就業等核心經濟指標具有顯著拉動效應，仍是支撐國民經濟發展的重要基礎產業。需要特別說明的是，文章將房地產定位為基礎產業而非傳統認知中的支柱產業，這一表述調整引發部分解讀偏差。個人認為，基礎產業強調基礎性、公共性、先導性特徵，是國民經濟不可或缺的組成部分，且多數基礎產業同時具備支柱產業屬性。此次定位調整併非否定房地產的重要性，恰恰相反，通過突出其基礎性特徵，更強化了該產業在國民經濟體系中的戰略地位。根據國際通行標準，增加值佔GDP比重超過5%的產業即可認定為支柱產業，而房地產不僅符合這一標準，更是具有基礎產業屬性的關鍵部門。客觀而言，經歷近年來的結構性調整...當前，中國房地產業增加值在國內生產總值（GDP）中所佔的比重，顯著低於全球眾多主要經濟體。對此，筆者在過往的視訊及文章中已多次闡述，然而部分網路評論者對此提出質疑，認為所引用的資料不夠精確。近日，《求是》雜誌發表評論員文章，其資料來源及權威性應無可置疑。文章指出，從國際視角觀察，美國、英國、德國、日本、澳大利亞等發達經濟體，其房地產業增加值佔GDP的平均比重均超過10%，是支撐經濟穩定運行的關鍵因素，也是社會財富的重要構成部分。相比之下，中國這一比例在2025年已降至6.1%，僅為美國的一半，顯著低於多數國家水平，這表明中國房地產市場調整幅度過大，已成為不爭的事實。此外，該文章通過詳實的資料論證了中國房地產市場仍存在巨大需求潛力，有力回應了網路上部分自媒體關於“房地產市場已飽和，無人購房”的片面言論。具體而言：一、從建設強度來看，2000年至2024年間，日本、韓國每千人年均新建住宅數量分別達到7.74套和10.39套，顯示其房地產建設仍保持較高水平。基於這一資料推算，中國城鄉每年新建住宅規模應在1000萬至1490萬套之間。二、在住房總量方面，考慮到公攤面積因素，中國城鎮人均住房使用面積約為35平方米，與韓國、新加坡相近，但與日本、德國、法國、英國等國家相比仍存在一定差距。三、從住房結構分析，中國城鎮中人均住房建築面積低於30平方米的家庭戶佔比接近40%，其中約7%的城鎮家庭人均住宅建築面積不足20平方米，住房改善需求迫切。四、在城市更新領域，僅城鎮範圍內就積累了約350億平方米的住房存量。按照每年2%的房屋折舊率估算，將產生約7億平方米的更新替代需求。綜上所述，中國房地產市場需求依然旺盛，人均居住面積與全球主要國家相比仍處於較低水平，目前僅滿足了基本的住房需求。因此，不能輕率地認為中國房地產市場已超前發展。儘管房價可能存在超前現象，但將整個房地產市場視為超前發展則顯然有失偏頗。以中國當前的居住條件而言，聲稱房地產市場超前發展，實屬不切實際之談。文章末尾探討了預期管理的方式以及政策層面的應對策略。筆者認為，關鍵在於以下兩個方面：其一，需積極採取行動，運用更為有力且精準的措施，強化對房地產市場的宏觀調控力度，持續最佳化並穩定市場對於房地產的預期，盡力縮短市場調整周期，平抑市場波動，促進房地產市場實現平穩、健康且高品質的發展。當前，中國房地產市場調整已步入第六個年頭，從市場自身的發展態勢來看，調整階段已接近尾聲，在此背景下，政策層面的主動介入顯得尤為必要。其二，要保持政策的連貫性與力度。在政策預期管理方面，政策力度應契合市場預期，政策需一次性出台到位，避免採取“添油戰術”，防止市場與政策陷入博弈的困境。一次性將政策落實到位，這正是當前房地產政策需要改進的關鍵所在，而非採取“擠牙膏”式的方式。多年來，我們一直呼籲政策制定應避免小修小補，例如限購政策應一次性全面放開，而非逐步調整、逐步放開。權威文章之所以具有權威性，正是因為其精準把握了問題的核心。綜上所述，本文提出了諸多新穎觀點，這些觀點顯然並非個人見解，而是預示著未來政策的走向。此類重磅文章所釋放的訊號，值得我們高度關注。在2026年這一關鍵時間節點，房地產市場已到了決戰的關鍵時刻，本文恰似一記衝鋒的號角。當前最為緊迫的任務是，將我們對房地產市場的認知以及政策調整方向，回歸到落實本文所提出的目標上來，推動房地產市場調整早日結束，從而為實現高品質發展奠定堅實基礎。 (房地產那些事兒)
