導 讀1、5月新房成交環比基本持平2、百強房企5月業績環比增長3.5%榜單解讀前言：2025年5月，樓市整體延續走穩走勢，新房供給顯著回落，但成交環比4月基本持平，累計同比保持正增，項目開盤去化率延續前期高位震盪，京滬深等熱點恆熱。百強房企5月實現銷售操盤金額2945.8億元，環比增長3.5%。預判6月，房企年中衝刺疊加供應提質，預期帶動成交總量延續穩步復甦走勢，環比持增，同比持平去年或小幅微降，延續弱修復態勢。01 百強房企5月業績延續止跌回穩2025年1-5月，中國房地產市場整體延續止跌回穩態勢。TOP100房企5月單月實現銷售操盤金額2945.8億元，環比增長3.5%。1-5月累計實現銷售操盤金額13127.5億元。從企業表現來看，2025年5月超半數百強房企單月業績環比提升，其中22家企業單月業績環比增幅大於30%。如綠城中國、中海地產、中國金茂、綠地控股、電建地產等房企表現較好，單月業績同環比均實現明顯提升。02 百強房企各梯隊銷售規模變動分化從百強房企規模門檻來看，2025年5月TOP30房企銷售操盤金額門檻同比增長5.3%至95.3億元。TOP10、TOP20房企的銷售操盤金額門檻則略有降低。具體分梯隊來看，2025年1-5月百強房企各梯隊銷售規模變動分化。其中，TOP31-50梯隊房企的累計銷售規模同比提升。而TOP10、TOP11-20和TOP51-100梯隊房企銷售規模則同比降低。03 6月年中衝刺疊加供應提質 新房成交預期環比持增延續弱復甦5月樓市整體延續走穩走勢，新房供給顯著回落，但成交環比4月基本持平，累計同比保持正增，項目開盤去化率延續前期高位震盪，京滬深等熱點恆熱；二手房成交增長動能顯著放緩，一線韌性相對較強，二三線分化加劇。預判6月，我們認為，房企年中衝刺將至、行銷預期加碼，供給結構最佳化下適銷對路樓盤入市，預期帶動成交總量延續穩步復甦走勢、環比持增，同比持平去年或小幅微降，延續弱修復態勢。核心一二線城市中，熱點城市滬深杭蓉等供給約束愈發明顯，供應基本進入“空窗期”，客觀上限制了成交放量，不過因適銷對路樓盤入市，短期內市場熱度有望延續。鄭州、天津、南京等經歷了前期深度調整，短期內市場有止跌走穩態勢，後續成交有望延續穩中有增的弱復甦走勢；還有部分弱二線城市諸如濟南、青島、南寧等短期內高庫存問題難解，整體去化難言樂觀。 (中房網)

2025年，是房地產十四五“收官之年”。這一年，也迎來房企謀劃十五五（2026年~2030年）戰略藍圖。做未來5年戰略藍圖，不是立足當下看未來，而是站在“以終為始”行業終局，即至少站在未來10年、20年中國房地產終局，去看當下房企何去何從？如何破局？這才是前瞻戰略牽引。事實上，中海管理層曾說，房地產21年7月開啟的這一輪行業深度洗牌出清和調整的結果，將直接影響或決定中國房地產未來10年甚至更長時間的企業格局。對比之下，華潤置地如今連續2年成為行業利潤王，這根本得益於華潤商業地產為代表的第二曲線100億淨利潤貢獻，而商業戰略，正是華潤早在10年前甚至更早前就看到中國商業地產的蓬勃機會。而如今，其他頭部房企即使想追趕，也已經來不及了。如今華潤綜合領先的勢頭，核心源於10年前第二曲線的戰略前瞻佈局。而如今站在2025年新時點，立足10年之後2035年，房企又該如何謀劃新戰略。這又是一個關鍵戰略窗口期！在這個敏感時點，老潘看到來自全球四大投行之一的高盛最近發佈了一個關鍵報告。《經濟轉向內需驅動：聚焦中國房地產價值鏈中的買入機會》，在這個報告中，比較吸引老潘的是，高盛從大視野給出了中國房地產2035年行業的量化格局和發展態勢。基於此，老潘簡要總結為4點，與大家分享。結論1未來10年，房地產銷售規模二度收縮40%眼下，房地產還在下行周期中。都說房地產未來在“10兆+”？但眼下看10兆+，短期是保不住了！尤其從2025年4月新房銷售掉頭向下的態勢以及2025年整個經濟基本面的高度承壓，預計2025年銷售將繼續下滑到8兆~8.5兆左右。更遠看，10年之後的2035年新房市場會剩多少？對此，高盛給出了一些醒目判斷。預判1：2035年，中國新房銷售面積預計會相對2024年“再度”下降40%。第一次降幅40%是近4年的急速下落。即從21年18.2億平米跌落到24年的9.7億平米，相當於急速跌落40%多。第二次降幅40%是未來10年的長周期的收縮。即2025年到2035年10年間，高盛預測2035年相對2024年再次跌落40%。折算下來大概會在5.8億平米。（9.7億*60%=5.8億平米）當然過程中會有起伏，但整體趨勢卻向下，35年新房銷售面積將進入“5”字打頭！預判2：雖然新房市場會下降40%，但好在二手房交易和裝修需求會“填補”新房下行的市場缺口。按照推算，新房24年到35年預計二度收縮（9.7億平米*40%）4億平米左右。但隨著房地產存量需求的持續大爆發，高盛預測2035年整個地產鏈（包含二手房、裝修市場等）潛在市場規模將達到5.7兆。這較2024年增長70%。這5.7兆需求，其中60%為可持續性內需，顯然，這也未來中國經濟擴大內需的關鍵支撐之一。結論22035年，10大開發商份額將高達50%眼下房地產，已進入“少數派10城+10企”主導樓市發展的縮聚格局。即全國範圍內，基本就10多個城市，10多家頭部房企還在“活躍”發展中。比如10余城市還是能夠相對安全有現金流有利潤的持續開發，大多三四線城市和普通二線城市都被頭部房企暫時放棄拿地了。比如只有10余頭部央國企還能形成“持續拿地，持續開盤，持續熱銷”的滾動開發的良性循環發展，大部分房企已喪失拿地能力，都在無奈去庫存，積蓄現金流活下去。量化看，10強房企2024年銷售額佔全國市場份額已經達到21%。21%還不算太高，但到2035年會如何了？對此，高盛給出兩個預判。其一，預計到2035年，前十大開發商的全國市場份額將接近50%。對比之下，高盛也強調2023年美國\日本東京大都市區的前10大開發商基本佔比也再40%\50%。其二，前十開發商在一二線城市的市場份額會翻倍，基本從2024年的30%提升到60%左右。這2個預判意味著未來10年頭部房企、頭部城市“強者恆強”的發展趨勢會進一步強化。事實上，這2年的表現已經很鮮明。即房企為規避風險，紛紛加速退出三四線城市，集中資源深耕一線及強二線城市。比如在2024年百強房企新增土儲中，一線城市佔比提升至26%，二線城市達66.5%，三四線僅7.5%，這意味著整個百強房企拿地的“火力”已經92.5%的集中於一二線城市。聚焦一二線，不是短期策略，高盛認為是長期趨勢。高盛指出，未來政府土地供供應將更多源於“城市需求”驅動，開發商也同樣如此，有持續需求的地方就會產生持續供應。基於此，未來主流頭部開發商會進一步高度集中在中國一二線城市擴張。老潘也看到一個資料，即2024年拿地金額前10的房企，沒有一家房企投資城市超過20個，基本都是10個上下。一位10強房企拿地負責人表示：“北京、上海、深圳、廣州等一線城市以及杭州、蘇州、南京、合肥、西安、成都等優質二線城市，作為中國經濟最有活力的地方，我們都長期看好。未來主要投資資源都會集中在這些高能級城市，以保證公司實現規模、利潤、流動性、安全性的均衡。”研判32035年二手房交易量，將佔行業總量2\3隨著新房供應的減少和開發商行業的收縮集中，未來中國房產住房需求將越來越多地轉向二手房市場。高盛預計，到2035年，中國房地產二手房銷量將達到8億平米（基本判斷）~9億平米（樂觀判斷）。9億平米是什麼概念？其一，新房銷售量2024年才9億多平米，這對應了2024年9.7兆的新房銷售額。顯然，2035年二手房銷售量9億平米是個很可觀的數字。其二，當下二手房銷量在什麼位置？老潘根據貝殼研究院資料，看到2023年全國二手房成交面積約為5.7億平方米，同比大幅增長44%；而2024年二手房成交面積進一步增長5%，達到6.0億平米，佔新房和二手房總交易面積的45%。2025年二手房成交面積預計繼續增長5%，達6.3億平方米，市場份額46%左右。整體看，2020年到2025年，二手房交易佔比從20年的20%到25年的46%，顯示了在新房市場急速下行時，二手房銷量佔比開始提高到“半壁江山”新高度。對此，高盛的預測是2035年二手房交易量佔總交易量/價值的66%/64%。66%是什麼概念？這與發達國家60%-90%的水平相當，比如老潘瞭解的當下美國房地產二手房銷售佔比就高達90%，新房只佔據10%。66%，相當於佔據房地產銷售總量的“三分之二”。那麼，按照高盛2035年二手房9億平米計算，這意味著未來2035年新房二手房銷售總量在13.5億平米，推算下來，2035年新房在4.5億平米左右。即2035年新房銷售額大概在5兆~5.5兆左右！（考慮到未來GDP按照3%、5%，全國銷售售價在1.2萬\平米左右）。研判4未來10年，裝修市場翻倍新房跌落，但存量市場5.7兆需求卻在崛起2035年，存量時代真正大行其道。正如高盛報告所強調：到2035年，二手房交易和裝修交易所增長的市場需求，將很大程度上抵消未來新建住房的減少。具體到2035年，二手房交易與裝修市場需求將為房地產上下游價值鏈公司帶來5.7兆市場需求，這個市場相對2024年將增長70%。5.7兆，是個很大的市場了。新房開發市場在收縮，但存量市場卻在顯著增長。整體看，大房地產行業將生生不息。高盛預測，基於約1%的綜合翻新率和110億平方米的建築存量，高盛預計2035年翻新需求將達20億-23億平方米（較2024年增長近乎翻倍，2024年為12億平方米），佔建築施工總量的60%。這一需求將抵消新房建設減少的影響，並推動建材、家裝等產業鏈發展！為何裝修需求會大爆發？高盛解釋主要依賴二手房交易佔比提升（佔比升至 66%）和改善型需求增長（置換、適老改造）。小 結未來10年，新房銷售10兆+可能保不住了。但即使如此，也在5兆~8兆左右。未來中國房地產市場的長期發展將轉向“存量最佳化+結構性機會”模式，一二線城市的核心資產、二手房交易及翻新裝修需求，將是未來十年的關鍵增長點！ (地產總裁參考)

---- 摘要 5月經濟金融資料顯示，經濟放緩。三駕馬車，投資下滑，消費疲軟，出口溫和修復。但出口依賴外需，當前全球貿易摩擦不斷，海外經濟增長動力不強給出口帶來諸多不確定性。M1大幅下降，印證居民消費、企業投資不足。微觀感知和宏觀資料有背離。 避免陷入“流動性陷阱”和“資產負債表衰退”，出路在“新”刺激。“新”刺激，即通過財政擴張，配合貨幣寬鬆，擴大需求，帶動就業，拉動經濟增長，同時加大對新經濟、新基建、新質生產力的支援力度，提升長期競爭力。 6月20日住建部會議明確表示，收購已建成存量商品房用作保障性住房是黨中央、國務院作出的重要決策部署，各地要推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。