近期，市場普遍預測可能會有三大利多：

如果政策組合拳真能打出，樓市的春天還會遠嗎？

事實上，人民幣資產已然吹響反攻號角！

近期，人民幣匯率如離弦之箭，在岸、離岸雙雙逼近7.0關口，破7已是指日可待。

這一幕讓許多“潤人”目瞪口呆，難以置信。

殊不知，人民幣的真實價值長期被低估，若非百年未有之大變局，6:1的美元匯率早已實現。

看看中國的貿易實力便知分曉。今年前8個月，中國貿易順差高達6084.9億美元，同比增長11.2%。外匯儲備更是雄踞全球，超3兆美元，佔全球外儲總額近三成。

強大的製造業，充盈的外匯儲備，巨額的貿易順差，人民幣強勢崛起豈是偶然？

國家戰略微調也為匯率強勢推波助瀾。反內卷式惡性競爭的提出，傳統招商引資模式的調整，無不彰顯中國與主要貿易夥伴維繫良好關係的決心。

聯準會開啟降息周期，未來美國降息空間遠勝中國，更是人民幣強勢的推手。

當下，中國正迎來債匯雙牛的局面。

債市牛市已持續一年有餘，央行不得不出手干預。近兩月，匯市亦如脫韁野馬，一路狂飈。

這股“牛氣”能否感染股市樓市？表面上看，債匯雙牛或分流部分資金，但在資產荒時代，信心比資金更為稀缺。

債市、匯市雙牛，最終一定會讓樓市和股市受到感染，熱度慢慢會傳遞過來！

若政策持續發力——多發國債、多降准、多降息，經濟復甦之路必將越走越寬。

資本的流動是逐利且無國界的。聯準會超預期降息，正掀起一場全球資金大遷徙。流出美國的熱錢不外乎三個去處：日本、印度和中國。

前兩者資產估值高企，相較之下，人民幣資產的低估值狀態、中國在全球產業鏈中的地位優勢顯而易見。當下人民幣資產全方位升值，正是這一趨勢的明證。

而作為中國最大的實物資產類別——房地產，無疑將成為這輪資產重估周期中最引人注目的焦點。

印象特別深刻的，是在聯準會降息後的第二天，一位朋友馬上約我去看深超總豪宅——深灣玖序。

由此可見，新的貨幣政策周期，的確在影響市場參與者的投資偏好和預期。

深灣玖序網路效果圖，實際以交付為準

當然，這種向好預期不只來源於聯準會降息，更離不開房地產政策的引導。

去年6月，深圳通過“調規”，供應了深圳灣超級總部基地22年來首宗宅地，即深灣玖序；

今年3月，“7090政策”退出歷史舞台，深圳取消對住宅戶型比例要求，利多大戶型豪宅；

今年8月，深圳推出多年來首宗取消限制最高地價的宅地，按“價高者得”競價且商品房不限售價。

任何市場行為都要講投資回報的，這也是市場可持續發展的必要條件。

“釋放核心宅地+不限大戶型+不限售價”，一系列動作表明，市場風向和預期變了。

這種預期不能是跌跌不休，應該是要有賺錢效應，尤其是豪宅，必須要突破現在的價格天花板，起到示範作用。

朋友偷偷告訴我：“深灣玖序，很可能是深圳核心地段最後一個限價項目。”

03    一場核心資產的“抄底”盛宴

在當前經濟環境下，資產組態邏輯正發生根本性轉變。

隨著中國經濟結構調整和城市化深化，並非所有房產都能被稱作“資產”。真正的核心資產是那些位於核心城市、核心地段、具備稀缺性和不可複製性的優質物業。

在這一新範式下，“抄底”的概念需要被重新定義。明智投資者不再盲目追逐低價且平庸的資產，而是專注於適時獲取真正的核心資產。這種核心資產往往具有強大的抗周期能力和長期增值潛力。

就在下周，深圳又將上演一場“有錢人抄底核心資產”的盛宴。

因為深灣玖序即將加推二批次產品，預計26號取證，本周開盤。價格可以參考一批次，中低區極具性價比，均價僅11-13萬/平方米。

越來越多的人看懂了樓市未來的新趨勢，隨著人口拐點和城鎮化率達到高位，只有大城市、尤其是一線城市核心區的好房子才更有價值，是能穿越周期的優質資產。

越來越多的家庭開始重新組態資產，拋售低能級城市的非核心房產，轉而在類似上海、深圳這樣的大城市核心區搶購優質房產。

相較於上海，深圳的落戶門檻較低，外地人更容易獲得購房機會，因此，越來越多的外地富裕家庭開始計畫在深圳購房。

深灣玖序一批次的火爆便是證明。

本號6月發佈全網第一篇關於深灣玖序的解讀，項目自帶流量，不到48小時傳播量突破50萬+，製造了今年深圳豪宅市場的超級熱點。

它不僅吸引了深圳本地人的熱切關注，還吸引了北京、上海、廣州等地的購房者，甚至有客戶打飛的遠從美國趕回深圳買房。

從正式接待開始，僅10天時間，驗資1000萬的客戶就接近2000批。

首日開盤更是創下單日收金100.2億的驚人紀錄，幾乎售罄。

如今，隨著聯準會開啟降息周期，中國也逐步進入低利率時代，再加上市場呼籲的“三大利多”，市場預期已然轉變。

其實最近北京和廣州都有大動作，北京宣佈將取消“普通住宅和非普通住宅的標準”，這意味著85%以上北京住房“被豪宅”，要繳納高昂“豪宅稅”的局面要結束了，每套二手房可以節省十萬元，甚至上百萬元的稅費。

在廣州，南沙悄悄取消了限購。不官宣，只執行。

那麼接下來深圳會不會有新動作，比如很多專家呼籲的，像廣州一樣取消120平米以上住房限購，未來不是沒有可能。

如果真的這樣做的話，那麼像深灣玖序這樣的項目，就會出現全國富人來搶的局面。

在未來十年，當我們回望今日，或許會發現一個轉折點：

中國央行開啟了新的印鈔方式，將人民幣錨定國債，通過財政槓桿將資金注入科技、製造、新能源等國家戰略產業。

這一舉措不僅改變了貨幣流向，更重塑了財富生成的格局。

在這場經濟變革中，一個群體悄然崛起——科技新貴，他們將成為未來十年中國最富有的一批人。而這群人所青睞的居所，正是未來最值錢房子的縮影。

縱觀全球，科技創新正以前所未有的速度重塑各行各業，房地產市場亦不例外。

美國矽谷、西雅圖等科技重鎮的房價早已昂揚至百萬美元量級，印證了科技精英對高端住宅的推動作用。這些新貴們追求的不僅是一處住所，更是一種彰顯身份、融合工作與生活的方式。

在中國，深圳灣超級總部基地（簡稱“深超總”）無疑是這一趨勢的最佳詮釋。

作為大灣區的科技中心，深超總匯聚了16家世界500強或中國200強企業，注入了強勁的經濟動力。在這片被山、海、湖、濕地公園、高爾夫球場等618萬平方米生態資源環繞的土地上，一個世界級的城市綜合體正在崛起。

政府未來規劃圖，實際以政府規劃為主

深灣玖序的設計理念與深超總的整體規劃相呼應，旨在打造一個面向未來的居住空間。

項目採用了立體化的規劃設計，巧妙地將商業、景觀、配套元素疊加在住宅之下，打造出一個與城市有機融合的生活場景。

42座空中連廊宛如天際走廊，將項目與整個深超總緊密相連，讓住戶輕鬆享受“6軌6站”超級綜合樞紐帶來的便利。

而在項目樓下，一所面向未來城市的“紅樹灣學校”已完成方案競賽，很可能引入名校辦學。

根據設計方案，紅樹灣學校將摒棄高牆大院的封閉模式，而是選擇與周邊街區自然融合。在校園的核心地帶打造一個充滿活力的文化聚落，圖書館、新型教學空間等設施不再是禁地，而是以親人的介面融入超總街區。

在居住體驗方面，深灣玖序展現了對“新貴階層”生活方式的深刻洞察。

園林由世界十佳景觀公司T.R.O.P執筆打造，設計師巧妙地將台地建築與景觀融為一體，採用層層遞進的手法，從低矮花園到高處觀景平台，從水景庭院到觀景遊廊，讓園林與建築實現了深度互動，營造出豐富的視覺層次。

項目產品線純粹而高端，專注於大戶型設計。建築面積約196-252-328平方米的大平層，滿足了對空間有極高要求的精英階層。

建築設計採用了無柱化的構造，配合圓弧全落地窗，尤其在建面約328平的戶型中，打造出三面合計約40米的全景觀景體驗。

最新研究表明，儘管澳洲利率仍處於 12 年來的最高水平，房價達到前所未有的水平，但絕大多數潛在購房者對進入市場持積極態度。

最新的《抵押貸款選擇住房貸款報告》顯示，過去三個月，買家信心顯著增強，目前 83% 的潛在購房者對買房持積極態度，而上一季度這一比例為 70%。

儘管最新資料顯示買家有更多房屋可供選擇，但報告顯示，他們仍在做出重大妥協以進入市場。

包括創紀錄的高房價和高利率在內的嚴峻購房條件正在迫使買家調整預期。

60%的買家計畫在偏遠地區或遠離城市的地方購房，以進入市場，教育和醫療工作者更有可能離開城市，進入房市。

最近的 PropTrack 資料顯示，今年房價漲幅最大的是可負擔地區的房價，尤其是首府城市遠郊，這反映出由於買家因利率上升而面臨借貸能力下降，對低價房產的需求增加。

另一項研究表明，遷往偏遠地區的城市居民數量創下 12 個月以來的新高。資料顯示，千禧一代是這一趨勢的領頭羊，他們受到工作場所靈活性的推動，並面臨著首都日益惡化的負擔能力。

與此同時，《抵押貸款選擇》報告發現，一半的買家選擇比原計畫小的房子。

約三分之一的買家選擇公寓而不是獨立屋，而四分之一的買家選擇複式公寓而不是獨立式住宅。

研究還發現，62% 的買家表示找房過程比預期的要長，三分之一的買家需要多次預先批准，因為他們的批准在找到房子之前就已經過期了。

Mortgage Choice 首席執行官 Anthony Waldron 表示，高房價導致買家在購買什麼和在那裡購買方面做出妥協。

“儘管經濟環境嚴峻，借貸能力下降，但 6 月份季度全澳平均貸款規模仍遠高於 2023 年的水平，因此，買家需要在他們計畫購買的房產的位置和類型上做出妥協。”

然而，Waldron 先生表示，買家正在拋開利率不確定性，並根據適合自己的時間來確定購買時間。

“買家正在重新調整他們對利率的看法，以及是否真的存在購買房產的‘正確時機’，在聽到一系列關於利率變動的預測後，從預測利率將在 2024 年多次下降，到猜測利率可能會上升，降息要到 2025 年才會到來，買家意識到，也許購買的正確時機就是他們準備好的時候。”

一些大型銀行曾預測今年晚些時候將開始降息，但澳大利亞儲備銀行行長米歇爾·布洛克表示，降息“不在近期議程上”，這抑制了人們對 2024 年降息的預期。

隨著澳大利亞各地掛牌出售的房屋數量增加，買家信心得到提振，這改善了選擇，同時也導致房價增長放緩，全澳大部分地區的房價仍處於創紀錄水平。    (成竹澳洲)

“我的房貸利率理論上可以下調0.4個百分點。”

存量房貸利率下調政策落地後，一位來自廣州的購房者立即根據政策計算了自己的房貸利率。在他看來，這是其在高點買房後，享受到的最實惠的政策。“不然看著LPR（貸款市場報價利率）越來越低，但是加點始終在，心理上會很難受，會很後悔買房了。”

據中金公司測算，假設存量按揭利率下調80bp，按照100萬元按揭貸款、等額本息還款計算，估算可降低借款人月供約500元，節約月供和總還款額約8%

8月31日晚間，中國人民銀行（下稱“央行”）、國家金融監督管理總局（下稱“金融監管總局”）聯合發布《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，宣布降低存量首套住房商業性個人住房貸款利率。

央行、金融監管總局有關負責人表示，存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節約利息支出，有利於擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。

據中金公司測算，假設存量按揭利率下調80bp（基點），按照100萬元按揭貸款、等額本息還款計算，估算可降低借款人月供約500元，節約月供和總還款額約8 %。

此外，在一同發布的《關於調整優化差別化住房信貸政策的通知》中，兩部門宣布將首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低於20%和30%，同時將二套住房貸款利率全國下限調整為LPR加20個基點。

“本次差別化住房信貸政策、存量房貸利率下調政策的落地，是在前期'穩地產'政策基礎上，進一步降低居民購房門檻和成本、促進潛在合理購房需求釋放的重要舉措，通過激發市場需求帶動銷售回溫，推動房價平穩，有利於恢復市場信心。”中誠信國際研究院執行院長袁海霞稱。

值得一提的是，此前一直呼籲下調存量房貸利率的招聯首席研究員董希淼強調，本次存量房貸利率調整的對像明確為首套房貸，表明利率調整仍然堅持“房住不炒”原則，主要是為了降低剛性和改善性購房者的利息支出。

“從昨晚通知出來後就不停有人來問我，電話都要被打爆了。”鄧永是某國有大行的房貸經理，一則事關存量房貸利率的通知，讓他深刻體會到客戶的關切心情。

鄧永所提政策，為8月31日晚間，由中國人民銀行和國家金融監督管理總局發布的《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（下稱《通知》）。這意味著，市場期盼已久的存量住房利率下調正式進入落地階段。

在多位業內人士看來，本次政策力度超出市場此前預期， “將有效降低居民購房門檻和成本，促進潛在合理購房需求釋放，同時也將對市場預期起到積極引導作用，共同帶動後市銷售企穩復甦。”中金地產組指出。

根據《通知》，此次調整針對的是存量首套住房商業性個人住房貸款——2023年8月31日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的首套住房商業性個人住房貸款，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業性個人住房貸款。

如何申請降低存量房貸利率？央行、金監總局有關負責人答記者問時表示，對於符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動向承貸銀行提出申請，也鼓勵銀行以發佈公告、批量辦理等方式，為藉款人提供更為便利的服務。

“調整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發放貸款置換存量貸款。”上述人士進一步提到。

近年來，房地產市場發生了明顯變化，對於一些在房地產市場較熱時期“上車”的購房者來說，房貸利率普遍較高，甚至達到6%以上。在此背景下，“房貸利率究竟可以降到多低”是購房者普遍關注的問題。

“我一看到消息就激動地打了客服電話，如果能調降可以省不少利息。”張紅2019年於成都購入一套90萬元左右的房產，房貸利率為當時LPR基礎上加98.20基點，“在LPR降下來前最高有5.88%左右”。

根據《通知》，新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在LPR上的加點幅度，不得低於原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

董希淼認為，此舉主要是為了維護政策的公平性和權威性。

根據中原地產首席分析師張大偉的測算，對於部分2021年購房的人而言，首套房貸利率最高接近6.5%，降息後亦維持在6%左右。若以100萬元30年期限的房貸為例，下限以當年LPR（4.65%）計算，月供將減少840元左右。目前大部分房貸利率在5%-5.5%之間，只可能再降低30基點-50個基點，在此情況下減少月供200元左右。

另據中金地產組的計算，對個人而言，假設存量按揭利率下調80bp，按照100萬元按揭貸款、等額本息還款計算，預計可降低借款人月供約500元，節約月供和總還款額約8%。

值得注意的是，此前各地執行的LPR加點幅度不一，各地借款人能夠享受的下調幅度也不盡相同。

《通知》發布次日（9月1日），上海、北京、深圳等多地披露首套房貸款利率下限執行情況。根據多家央行省級分行公告，全國首套房貸利率政策下限為：2019年10月至2022年5月為LPR，2022年5月至今為LPR-20個基點。

招商證券銀行業首席分析師廖志明曾在研報中指出，北京、上海和深圳房貸利率加點政策保持了穩定，加點幅度保持不變，由於需要遵循區域政策，大部分北上深按揭客戶或無法受益於存量按揭貸款利率下調。

中金公司亦表示，預計本次二三線城市存量按揭下調幅度更多（預計平均在80bp以上），一線城市調整幅度較少（如發放時已位於利率下限則無降息空間）。

截至目前，包括國有六大行及股份行在內的等多家銀行公告稱，將認真落實存量房貸利率調整政策，具體實施細則正在製定，後續公佈。

截至2023年6月末，中國存量住房按揭貸款規模為38.6萬億元。作為商業銀最優質的生息資產，存量房貸利率下調對銀行影響幾何？

據中泰證券研究所所長戴志鋒測算，上市銀行2018年-2022年期間投放按揭貸款約23萬億元，佔目前上市銀行存量按揭的65.5%，假設該部分可享受存量房貸利率下調。預計節省居民利息支出1388億元，預計對上市銀行2024年度息差影響約4.7個基點，營收影響在2.3%。

光大證券首席銀行業分析師王一峰測算認為，本輪存量按揭利率下調影響上市銀行息差8bp左右，對應上市銀行淨利息收入規模減少1834億元。

近期，多家上市銀行在中期業績會上回應了市場關切。

建設銀行首席財務官生柳榮直言，存量房貸利率下調總體上會對銀行的淨息差帶來一定下行壓力。不過，央行二季度貨幣政策執行報告中提到，“商業銀行維持穩健經營、防范金融風險，需保持合理利潤和淨息差水平。”據此，生柳榮認為，政策導向是希望商業銀行的淨息差能夠保持一個相對穩定的態勢。

招商銀行行長助理彭家文亦表示，“隨著存量房貸利率的下調，整個住房貸款的提前還貸因素會有一定程度的消化，反過來會帶來房貸量的增長。同時，也有助於增強客戶的黏度，從而促進零售業務的增長。”

郵儲銀行零售業務總監梁世棟認為，存量房貸利率下調以後，會對提前還款有一定的抵補作用，同時利率下調對整個市場信心的提振也有一定的作用。

在具體操作層面，梁世棟表示，重定價工作聽上去簡單，但做起來比較複雜。“我們前期梳理了一下，做了一些準備工作，因為歷史上發的個人按揭在不同的時期，甚至同一時期在不同地域的政策都不一樣，所以我們需要打好標籤，但是最終還是按照監管的政策來。”

多位分析人士指出，存量房貸利率下調此前僅有一次，本次相關政策出台殊為不易。

對於存量房貸利率調整政策出台的背景，央行、金融監管總局有關負責人表示，近年來中國房地產市場供求關係發生了重大變化，借款人和銀行對於有序調整優化資產負債均有訴求。

袁海霞撰文表示，一季度“保交樓”及部分積壓需求釋放帶動房地產市場修復，但二季度以來，房地產銷售轉弱、出現二次探底，大中城市房價均有不同程度回調，房地產風險持續釋放。同時，居民端信心不足，今年以來居民使用存款或減少其他投資、採用經營貸置換存量按揭貸款的現像大幅增加，加劇了銀行盈利及資產配置壓力。

在此背景下，近期房地產調整政策密集出台。除了存量房貸利率下調，還有“金融16條”適用期限延長、超特大城市城中村改造、推動落實“認房不認貸”、 降低首付比例和貸款利率、居民換購住房退稅優惠延期等政策相繼發布。

其中，降低首付比例和貸款利率政策與存量房貸利率下調同時出台。

根據《關於調整優化差別化住房信貸政策的通知》，今後不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低於20%和30%。同時，二套住房利率政策下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。各地可按照因城施策原則，根據當地房地產市場形勢和調控需要，自主確定轄區內首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

袁海霞認為，本次差別化住房信貸政策落地，有效降低居民購房門檻和成本，促進潛在購房需求釋放；有利於引導商業性個人住房貸款借貸雙方有序調整優化資產負債表，規範住房信貸市場秩序。

值得注意的是，有分析人士認為，已出台的部分政策之間亦在相互配合。以存量房貸利率下調中的首套住房認定為例，《通知》中將各地“認房不認貸”標準下認定的首套住房也納入下調範圍。截至目前，北上廣深四個一線城市均宣布實行“認房不認貸”政策，這意味著將有更多藉款人能夠享受存量房貸利率下調政策。（財經五月花）

利息少了41萬，激動得一夜沒睡好！

繼多地落實“認房不認貸”政策後，8月31日晚間，央行及金管局連發多條重磅政策：1）下調首套和二套房首付比例，2）降低存量首套住房貸款利率。

“昨晚得知這個消息，激動得一夜沒睡好。”新杭州人小陳說。

據都市快報，小陳在2021年9月買了一套蕭山市北的二手房，當時首套利率6.1%（貸款市場報價利率LPR+145bp)，這還是在當時“房貸荒”的情況下托關係拿到的貸款。雖然經歷LPR多次下調，但由於加點實在太高，目前還是在5.75%的利率高位。

按照此次存量首套房貸的調整辦法，9月25日起，他可以向貸款銀行申請新貸款置換舊房貸或者協商變更合同約定的利率。

值得注意的是，新利率在LPR上的加點幅度，不得低於原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

這是什麼意思呢？比如，當時的加點下限為X bp ，新利率的下限就是新LPR+X bp。

舉個例子，如果貸款發放時當地下限利率為LPR+30bp，A客戶為LPR+100bp，B客戶LPR+50bp，C客戶為LPR+30bp。現在該地下限變為新LPR-20bp，AB客戶最多下調到新LPR+30bp，C客戶也是新LPR+30bp。

如果按照下限計算，小陳的原利率5.75%將降至4.2%（當時杭州首套房貸利率政策下限為LPR不加點，目前5年期以上LPR為4.2%）。

以200萬商業貸款，20年本額等息還款為例，調整後，小陳的月供將從14042元降至12331元，每個月少了1711元，總利息少了41萬元。

除了小陳這種原貸款發放時就是首套房貸的情況，另外一種借款人當前實際住房情況已經符合所在城市首套住房標準的，也可以申請調整存量房貸的利率。

比如，當時賣了首套房，購買了改善房，雖然住房是家庭唯一，但因為首套房有貸款記錄，改善房變成了二套房，由於目前“認房不認貸的”規定，也能享受到此次政策紅利。

大家可以通過對比自己所在地，近幾年首套房貸款利率下限情況，來計算一下自己的房貸變化。

9月1日，截至發稿，據見聞君不完全統計，上海、北京、深圳、廣州、福建、河南、江西、湖南、吉林、甘肅、西藏、內蒙古、貴州等地，披露近幾年當地或省內各城市首套房貸款利率下限執行情況。

住房貸款利率迎來年內第四次下調。

8月22日，中國人民銀行（下稱“央行”）授權全國銀行間同業拆借中心公佈，貸款市場報價利率（LPR）非對稱下調，其中一年期LPR下調5個基點至3.65%，五年期以上LPR下調15個基點至4.3%。五年期以上LPR是國內住房按揭貸款利率定價基準利率，本次LPR降息後，首套房貸利率下限將由4.25%降至4.10%。

本次LPR降息在市場意料之中，但五年期以上LPR降息幅度超過10個基點，略超市場預期

LPR降息當日，A股三大指數全部收紅。截至當日收盤，上證綜指、深證成指、創業板指分別上漲0.6%、1.19%和1.64%。其中，房地產板塊早盤一度下跌翻綠，午後收漲0.57%。

LPR在中期借貸便利（MLF）利率基礎上加點形成。此前一周（8月15日），央行宣布將MLF操作中標利率下調10個基點至2.75%。彼時，中國郵政儲蓄銀行研究院婁飛鵬已向《財經》記者表示，一年期和五年期以上LPR都可能下調，後者下調的可能性和幅度都將更大。

多位分析人士指出，本次LPR降息在市場意料之中，但五年期以上LPR降息幅度超過10個基點，略超市場預期。國泰君安國際首席經濟學家周浩表示，LPR降息說明宏觀政策將繼續為經濟穩增長提供支持。其中，五年期以上LPR的超預期降息，表明當局已加大努力穩定房地產市場。

LPR降息落地，市場開始期待進一步降息。婁飛鵬表示，LPR仍有下行空間，但不一定是通過政策利率引導。招商宏觀團隊則認為，從近期政策一系列操作來看，“貨幣政策正由結構型轉向總量型，降息週期正式開啟”。

LPR下調後，商業銀行紛紛下調房貸利率。

《財經》記者從多家銀行房貸經理處了解到，LPR調降後客戶申請的新貸款均按照最新基準利率執行。其中，北京、上海首套房貸執行利率分別降至4.85%和4.65%。

以上海地區一筆正在申請中的新貸款為例，其商貸首套利率將為LPR+35BP即4.65%，二套利率則為LPR+105BP即5.35%。對於已經放款的存量客戶來說，在合同約定的LPR調整日期後，方可享受最新利率。

上海地區一名於2021年6月開始還房貸的購房者對《財經》記者表示，由於此前五年期以上LPR有所調降，今年7月自己的房貸利率已經下調過一次，“這次LPR又降了，如果繼續保持這個水平明年就又能節省利息了” 。

據分析人士測算，以100萬元、期限30年的按揭貸款為例，按等額本息還款方式計算，本次降息將使購房者每月還款額減少88.48元，總支付利息減少3.18萬元。

“LPR調降有助於降低購房成本，增強購房意願，提振房地產銷售。”中國民生銀行首席經濟學家溫彬表示，在當前房地產市場仍然低迷的環境下，通過LPR下調來帶動房貸利率調降，成為扭轉市場預期、促進樓市回暖的重要一環。

根據國家統計局8月15日公佈的數據，1月—7月，商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%，其中住宅銷售面積下降27.1%。商品房銷售額75763億元，同比下降28.8%，其中住宅銷售額下降31.4%。

另據中國人民銀行公佈的信貸數據，7月新增人民幣貸款6790億元，同比少增4042億元。其中，與居民房貸高度相關的居民中長期貸款新增1486億元，同比少增2488億元，業內人士指出，這顯示居民購房需求不足。

“最近市場比較平穩，每個月的成交量一點點遞增，不像去年一樣突然翻倍。”上海地區一位房產中介表示，“不過現在不斷有利好政策，像崑山、太倉都解除限購，臨港也只要一年社保就能買房，市場有待恢復。”

“最近房貸申請人數量還可以，忙碌是常態。”上海地區某股份行支行房貸經理告訴《財經》記者，“現在額度充裕，客戶過完戶就能拿到貸款。”深圳地區某股份行支行房貸經理亦表示，由於當前促投放，房貸放款時間很快。

多位分析人士指出，五年期以上LPR的超預期下降，旨在進一步釋放穩樓市信號，進而推動寬信用落地。“在內需構成中，規模龐大、上下游鏈條眾多且與居民資產負債表密切相關的房地產行業對穩經濟依然重要，關係到寬信用落地的效果和進程。”溫彬表示。

2022年以來，社會融資規模和人民幣貸款月增量多次出現較大幅度同比下滑。其中，7月社融新增7561億元，同比少增3191億元，預期值為1.3萬億元；人民幣貸款新增6790億元，同比少增4042億元，預期值為1.1萬億元。同時，當月廣義貨幣（M2）增速達到12%，增速創2016年5月以來新高。

多位分析人士直言，7月社融與M2背離，貨幣市場流動性出現淤積，未能轉化為實體信貸。房貸增長乏力被認為是信用不足的重要原因。根據7月金融數據，主要體現居民購房情況的居民中長期貸款同比少增2488億元，成為當月信貸少增的主要拖累項。

事實上，這已經是五年期以上LPR年內的第三次調降。此前的2022年1月，一年期LPR下調10個基點，五年期以上LPR下調5個基點；2022年5月，一年期LPR持平，五年期以上LPR下調15個基點。

此外，央行、銀保監會於5月15日發布了《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，明確“首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點”。至此，年內房貸利率已經歷四次調降，首套房貸利率下限累計調降55個基點。

婁飛鵬表示，目前房地產市場面臨的問題是人口老齡化、城鎮化率增速下降、居民對房價預期調整、疫情反复影響居民收入等多種因素導致的，在貨幣政策降低利率的同時，還需要其他政策協同發力，從而取得更好的政策效果。

對於接下來的政策走向，多位分析人士表示，市場利率存在進一步下降的空間。婁飛鵬認為，若經濟形勢，尤其是房地產市場出現進一步下行壓力，LPR仍有下調空間，但更可能是通過存款利率市場化調整機制實現。

8月18日，國務院常務會議提出，“完善市場化利率形成和傳導機制，發揮貸款市場報價利率指導作用，支持信貸有效需求回升，推動降低企業綜合融資成本和個人消費信貸成本。”據此，溫彬認為，房貸利率需要進一步向歷史低點靠攏，未來仍有調降空間。

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