香港住宅樓市迎來顯著回暖。美聯物業最新研究報告指出，根據土地註冊處資料，2025年全港二手住宅註冊量攀升至四年新高位，市場呈現廣泛性復甦。與此同時，中高價物業交投暢旺，帶動多個傳統市區類股成交金額錄得可觀升幅，反映市場信心及購買力正持續釋放。六個地區二手註冊破千宗美聯物業分析師岑頌謙表示，將全港劃分為130個小型分區進行分析，其中多達109個分區的二手註冊宗數於2025年按年錄得增長，佔比超過八成三。此資料印證市場升浪並非由個別區域帶動，而是具備全面向好的基礎。美聯物業最新研究報告指出，去年全港二手住宅註冊量攀升至四年新高位。中通社岑頌謙表示，值得留意的是，去年共有六個地區的二手註冊宗數突破1000宗，數量較前年增加一倍，分別為屯門市中心、元朗市中心、北角/炮台山、馬鞍山、荃灣市中心及天水圍。其中，屯門市中心以1865宗註冊穩居全港成交量榜首，按年增長約12.7%；元朗市中心以1382宗位列第二，按年升幅更高達約25.6%。北角/炮台山區則成為“黑馬”，註冊量按年急升39.1%至1321宗，躋身全港前三。北角/炮台山成交額奪冠金額方面，去年北角/炮台山區不僅成交量急增，其二手註冊總金額更錄得約92.6億港元，按年大幅上升約33.8%，一躍成為全港成交金額最高的地區。緊隨其後的是九龍站類股，金額約82.5億港元，按年升37.7%。何文田、西半山等傳統豪宅區，以及成交量領先的屯門市中心，成交金額亦分別突破70億港元水平，顯示資金正流入不同類型的住宅市場。市場回暖趨勢延續至新一年。據土地註冊處截至1月15日的初步統計，樓價介乎500萬港元至1000萬港元的中價二手住宅（包括私樓及公營房屋），已錄得747宗註冊。香港置業研究部董事王品弟表示，儘管較去年12月同期的歷史高位輕微回呼約7.1%，但若按此進度推算，預計1月全月註冊量仍有望達到約1400宗，將創過去九個月以來的次高。一般而言，1月份的註冊個案主要反映前一個月（即2025年12月）的實際市況。新年穩健開局 中價盤成焦點與去年同期相比，今年1月上半月中價物業註冊量顯著反彈約37.8%，顯示市場基調已大幅轉強。分區來看，港島區表現最為突出，期內錄得153宗註冊，按年飆升約59.4%；九龍區及新界區亦分別錄得約35.4%及31.9%的按年增幅。在屋苑層面，日出康城、黃埔花園及美孚新邨成為本月上半月中價交投最活躍的三大屋苑。業內分析認為，2025年二手住宅市場的強勁表現，標誌著市場已消化過去數年的調整壓力。成交量於各區普遍上升，加上中高價物業成交金額顯著增長，形成了“價量配合”的健康格局。踏入2026年，中價市場承接力依然堅實，為整體樓市提供了穩定支撐。在經濟環境預期平穩、市場信心持續恢復的背景下，預料上半年住宅交投將保持活躍態勢。新地SIERRA SEA次輪發售229伙即日沽清新地（016）旗下西沙第2A期SIERRA SEA昨日（17日）展開次輪銷售243伙，當中229伙以價單形式發售，入場費350.05萬港元，另招標14伙特色戶。該住宅項目備受市場歡迎，截收49257個購樓意向登記，當中包括881票為代理入票，超額認購逾214倍。市場最新消息指，截至18時價單發售的229伙已全數沽清。以價單形式發售的229伙，戶型涵蓋27伙1房、158伙2房，以及44伙3房，實用面積由297到700平方呎，市值逾15億港元。單位折實售價350.05萬港元至909.45萬港元，折實呎價由10383港元至14200港元。入場單位為Coral Avenue第3座2樓J單位，實用面積由299平方呎，屬1房間隔，折實售價為350.05萬港元，折實呎價11707港元。而最低呎價單位為Coral Avenue第3座2樓B單位，實用面積457平方呎，屬2房間隔，折實售價474.52萬港元，折實呎價10383港元。布少明預期，1月一手交投將增至逾2000宗水平，“小陽春”提早來臨。投資需求持續 “小陽春”提前到作為“新盤票王”第2A期SIERRA SEA，現場所見買家眾多、場面十分熱鬧。美聯物業高級董事布少明預期，今輪推售的單位可再度即日沽清，當中不乏大手客。他續指，是次續有多組大手客有意認購4個單位，最高涉資逾2000萬港元，計畫購入1伙3房、2伙2房及1伙1房作自住及收租之用。在眾多利多樓市因素推動下，市場投資需求持續攀升，入票客戶投資佔比逾四成，預計屋苑入夥後租賃回報約4.5釐。布少明預期，本月一手交投將增至逾2000宗水平，屬2013年以來最旺1月，反映“小陽春”提早於農曆新年前來臨；二手宗數相信亦會創十多年同期新高，達逾5000宗水平。新地西沙SIERRA SEA售樓處現場人頭湧湧。PARK SEASONS開售現樓另外，會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀表示，集團O'East壓軸鉅作、港鐵康城站商場上蓋大型住宅項目——日出康城第12B期PARK SEASONS，昨日正式獲批轉讓同意書，稍後將發出交樓信予客人，正式展開交樓程序，集團非常期待將優質單位交付客人。整個SEASONS系列開售至今累售1813伙，套現近114億港元。隨著項目落成，享“現樓即買即住”優勢，故PARK SEASONS昨日推出全新價單7號，盡推SEASONS系列最後一批優質單位，勢將為客人帶來更多“即買即住”優質選擇。黃光耀續指，價單7號中，包括44個1房（開廚）、65個2房（開廚）、1個2房（梗廚）及14個2房+書房（梗廚）單位。單位實用面積277至537平方呎，折實售價500.5萬港元到1060.8萬港元，折實呎價1.494萬港元到2.0752萬港元。是次124伙全新單位預計可套現約9.4億港元（售價計），折實約8.5億港元。天瀧加推13伙 本周招標發售至於海灣半島Park Peninsula臨海豪宅“天瀧THE KNIGHTSBRIDGE”，昨日上傳全新銷售安排，最新定於21日起，以招標形式推售13伙大宅，涵蓋3及4房間隔，實用面積由1085至1428平方呎，實用面積由截標日期為2026年7月20日。“天瀧”自現樓後連沽179伙，套現約74.5億港元，全盤累售234伙，合共套現逾98億港元。 (香港商報)

隨著地產商對後市信心增加，此次土地交易或標誌著香港樓市正迎來轉折點。而去庫存、銀行減息、股市資金盈利後置業，以及是否會有新買家入市，則是香港樓市是否真正見底回暖值得關注的變數屯門位於香港新界西北，被青山和大欖的連綿山丘環繞。近年來受益於北部都會區等概念，成為部分內地人士購買住房的候選地區。圖為在青山頂峰鳥瞰屯門地區。攝/焦建隨著中國香港特區本財政年度首次出售住宅官地傳出令市場振奮的競標結果，當地樓市氣氛逐漸回暖被市場認為又新添了例證。此次出讓地塊位於香港新界西北部的屯門區海珠路。按照8月13日香港地政總署於收市後公佈的資訊，此塊官地中標的最高競標價為10.89億港元，批租期為50年。在八家地產商入市爭奪情況下，作為香港主要地產商之一的信和置業（0083.HK）以高出市場估值上限近四成的價格中標。此次屯門地塊競拍備受關注，因地產商實際出價超預測近四成，交通便利化提升是關鍵性因素之一。圖為港鐵屯門南延線工程實施前在屯門公園拍攝的終點站外景。攝/焦建信和置業方面在解釋出手原因時表示，此次項目位置優越，鄰近深圳灣，也鄰近日後落成的港鐵屯門南延線第16區站及大型購物商場等，交通網路四通八達，背靠大灣區，極具潛力。按照規劃，此塊海珠路地皮最高可建樓面約28.21萬方呎，預計提供525套住宅。以單位面積計算，此次中標價格意味著每方呎的樓面地價為3860港元，除超出市場估值上限37.9%，亦比今年初新鴻基地產（0016.HK）以每方呎樓面地價3128港元中標大圍美田路地皮高18%。此次超出估值出讓土地背後，有一系列值得關注的細節。整體而言，則是中國香港房地產市場上半年呈現止跌回穩態勢。按照香港特區政府土地註冊處資料，2025年上半年（截至6月30日），當地私宅買賣登記共錄得成交26501宗，涉及金額約2218.4億港元，較2024年下半年的23112宗及2075.3億港元分別上升15%及7%。登記量和金額均呈現一定向好跡象。6月19日，摩根士丹利發佈《香港地產—住宅歷經7年後迎來轉摺》報告預測：香港房地產市場正處於上升周期開端，這個周期或持續四至五年。2025年下半年香港房價將增長2%，支撐這一判斷的基本面因素“堅實而多元”。從2021年9月高峰期至今，中國香港樓市平均價格已下跌近30%。在樓市尚難以確定見底情況下，市場原本普遍預期此次地產商的競價會較為審慎，因此最高估值總價僅為7.9億港元，每方呎樓面地價估值上限亦僅有2800港元。信和置業此次高價出手之所以被市場普遍關注，首先緣於其在此前樓市高峰期時是少有的不以高價拿地的香港地產商。在近年來當地樓市不振的情況下，信和置業以低價位入市的積極性則較高。包括2023年9月伙拍中標啟德第2A區2號、3號住宅官地。同年12月則伙拍中標市建局九龍城盛德街/馬頭湧道項目。以後者為例，其可建約41.4萬方呎，每呎樓面地價約4694港元，低於市場估值下限5700港元約18%。在過去一年多時間內，信和置業的賣樓動作較多，其也是當地少有的擁有淨現金（現金多於負債）的地產商，截至2024年底淨現金高達458.8億港元，此次以高價入市成為該地產集團逾一年半以來再度補充土地儲備。其次，以屯門區土地的整體成交情況來看，因地皮造價一度走高，2016年至2020年該區的樓面呎價動輒超過6000港元。但因近年來地價受制於房價原因下降，2022年10月區內臨近地塊的樓面呎價則降至僅3522港元。與之相比，前述海珠路地塊的樓面呎價則在近三年後反彈約9.6%。全球房地產服務公司高力香港則在給《財經》提供的相關資料中指出，香港特區政府近年來在住宅土地供應方面展現出更具策略性的調整方向，推售項目以中小型地皮為主，並選址於配套成熟地區，務求在穩定供應的同時提升市場承接力。是次位於屯門的住宅地皮正好體現此策略，其規模適中，發展成本相對較低，因此吸引多家地產商參與競投。整體而言，市場對信和置業此番動作的意義則進一步解讀為，隨著地產商對後市信心增加，此次交易或成為香港樓市的轉折點，短期帶動後市好轉。“日後落成的港鐵屯門南延線，車站預計會提升此塊地皮的吸引力。海珠路地皮的地價超出市場預期，反映發展商對市場具一定信心，市場情緒有望逐步穩定。信置方面高價搶地將是樓市轉折點，為未來數月的樓市帶來正面動力及希望。”世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部主管鄭亥延對《財經》表示。但其也指出，未來香港樓市成交量能否回升，以及庫存消化情況，仍是市場關注的重點領域。這也是香港地產界一些相關人士的基本觀點，即隨著當地一手市場去貨速度較為理想，中小型地皮仍然會受到地產商的垂青。展望後市，去庫存、銀行減息、股市資金盈利後買樓，以及是否會有新買家入市，都是香港房地產市場能否見底回暖值得關注的變數。以庫存情況為例，按照香港房屋局的最新資料顯示，截至2025年6月底，當地未來三至四年一手私人住宅潛在供應錄得約10.1萬伙，較高峰期的11.2萬伙已顯現回落。按照高力香港研究部及零售顧問主管李婉茵的分析，香港特區政府採取“一季一幅”的推售安排，正好回應市場變化，有助維持穩定的住宅供應節奏，對整體房地產市場將起到正面作用。在銀行貸款利息方面，受資金不斷流入推低拆息等因素影響，直接相對減輕市民供款壓力，被認為是今年上半年樓市向好的一個基本原因。當地市場預計，即使美國暫仍未開始減息，但下半年有兩次降息機會，可望進一步紓緩供樓負擔，刺激入市意欲。再以香港金管局近日公佈的二季度末當地負資產住宅按揭貸款情況為例，宗數數字為3.78萬宗，對比一季度環比減少2935宗（佔比超過7%），涉及金額則由一季度末的2059億港元降至1902億港元。負資產的減少，被業界認為代表當地樓價呈現向上趨勢。究其背後原因，則與多年來當地的股樓雙強規律有關，這其實也符合了研究香港地產價格的基本範式。即用上一季價格預測下一季價格、用實際利率價格預測樓價，以及用恆生指數作為樓市的預測性指標。以2025年香港資本市場的表現為例，上半年恆生指數累計上漲超20%，位居全球主要市場前列；同期IPO（首次公開募股）集資額已超千億港元，重登全球新股集資額榜首。市場因此普遍預計，當地股市的財富效應會向樓市延展。在此方面，近期的一個相關案例出現在香港馬鞍山地區，買家在香港股票市場獲利後決定買海景房收租。賣家開價500萬港元，最終雙方議價後成交總價為448.8萬港元，預期買家收租回報可達4釐。7月30日，中國香港特區政府財政司司長陳茂波則透露稱，特區政府正與國家相關中央機構研究，能否在合適範圍內放寬內地資金調來香港買樓。此項研究中的政策目前主要針對的對象為內地赴港人才。截至今年6月，香港實施的各項人才入境計畫共收到近50萬宗申請，其中近33萬宗獲批、近22萬人已到港，其餘人才及家屬則會陸續抵港。“這些人才攜家帶眷、收入水平相對較高，會是物業市場的購買力。此外，隨著經濟逐步發展，企業來港擴張業務，預計也會產生更多居住需求。”陳茂波據此指出。 (財經雜誌)

編者按：近期，摩根士丹利與美聯集團有限公司的專家謝先生（Gordon Tse）和劉先生（Buggle Lau）就香港住宅市場舉行了一次電話會議。他們認為，在以下因素的支撐下，香港房價可能已經觸底：（1）供應有限；（2）抵押貸款利率下降；（3）內地購房者的貢獻增加。相對於零售和寫字樓市場，摩根士丹利對住宅市場和開發商保持積極看法。在開發商中，摩根士丹利看好新鴻基地產（增持）和恆基兆業（增持）。摩根士丹利的依據是：（1）高股息收益率；（2） Hibor（香港銀行同業拆借利率）和利率下降帶來的好處；（3）充足的可售資源。需求方面：2025 年上半年，整體成交量（一手和二手單位）同比增長 3.9%，達到 2.9 萬套，這得益於 2025 年 5 月以來 Hibor 下降、開發商的競爭性定價策略以及內地購房者貢獻的增加。2025/26 年度財政預算案放寬了印花稅（僅 100 港元），因此 2025 年上半年，售價在 1000 萬港元及以下的房產銷量同比激增 305%。2025 年，大眾市場的表現可能會繼續優於奢侈品市場。美聯預計 2025 年一手單位銷量將達到 1.8 萬套（同比增長 6%）。供應改善：（1）潛在供應已見頂（見圖 3），由於土地供應有限，新項目完工量下降，預計市場將開始進入上升周期。（2）在頭五個月，已完工庫存佔一手總銷量的 55% 以上（2023/24 年度約為 40%）。因此，開發商正在清理庫存。（3）一手單位價格折扣已從 12% 縮小至 9%，表明需求有所改善。（4）2025 年上半年，一手單位去化率改善至 64%，而 2024 年為 57%，2023 年為 50%。房價趨勢：2025 年上半年房價可能已經走穩（同比下降 1%），降幅小於預期。這與摩根士丹利在《洞察報告》中表達的積極觀點一致。美聯預計 2025 年房價將上漲 3%（摩根士丹利對下半年的估計為上漲 2%）。催化劑可能出現在供應降至 9 萬套以下時。租金趨勢：保持積極。（1）更多來自內地的人才和學生來香港工作和攻讀高等教育。（2）在過去 2-3 年，由於抵押貸款利率上升和房價下跌，本地人的積壓需求受到抑制，他們此前更傾向於租房，但這種情況可能會改變。美聯預計 2025 年租金同比上漲 6%（2025 年上半年為 1.2%）。 (智通財經APP)圖表 1：房價在 2021 年 9 月達到峰值後下跌 28%，目前正趨於穩定（RVD）圖表 2：租金上漲支撐房價（RVD）圖表 3：私人住宅潛在供應可能已見頂 ——2025 年第二季度環比下降 4000 套圖表 4：與一線城市相比，香港的租金收益率具有吸引力圖表 5：內地購房者在一手市場的貢獻佔比上升（按價值計算）圖表 6：抵押貸款利率下降反映出 Hibor 下降

隨著內地學生和專業人士湧入香港，香港的租金終於回到了疫情前的水平。 根據美聯物業，截至5月份，香港住宅租金連續三個月攀升，達到2019年以來的最高水平。在包括寫字樓和住宅銷售在內的房地產市場大多低迷之際，租金正成為一個亮點。 線上租賃平台千居的資料表明，傳統上受到中國內地租戶青睞的社區上漲步伐最快。西九龍 —— 有高鐵直通內地的一個高端地區 —— 5月份租金同比上漲12%，是全市平均漲幅4.2%的近三倍。 在香港大量居民和外籍人士於新冠疫情期間離開後，香港政府推出了一些簽證計畫，幫助吸引了內地專業人士到來。港府表示，「截至3月底，已有約11萬人才經各項人才計畫來港」。其中包括高才通計畫，高才通人才在港主要從事管理和專業工作，收入中位數約5萬港元（6,400美元），遠高於全港20,000港元的收入中值。

香港的新房交易在3月創下11年新高，這是取消限購且印花稅措施後房地產市場的一個令人鼓舞的跡象。 根據《香港經濟雜誌》的報告，在此期間，銷售數量約為4,170套，是上個月的14倍多。此前，香港當局在2月下旬解除限制，以振興該行業。開發人員正指望銷售的回升，以減少過剩的庫存，從而控制價格。 Midland Realty香港住宅部執行長Sammy Po表示第一手交易的市場購屋熱度應該持續到4月。即使非香港買家要求更低的價格，他們也有對購買房產表示更高的興趣。 銷售攀升的部分原因可能是幾個新項目的啟動，包括Wheelock Properties Ltd.（會得豐地產）的Seasons Place和Henderson Land Development Co.（恆基兆業）的Belgravia Place，兩者都取得了強勁的成績。