隨著地產商對後市信心增加，此次土地交易或標誌著香港樓市正迎來轉折點。而去庫存、銀行減息、股市資金盈利後置業，以及是否會有新買家入市，則是香港樓市是否真正見底回暖值得關注的變數屯門位於香港新界西北，被青山和大欖的連綿山丘環繞。近年來受益於北部都會區等概念，成為部分內地人士購買住房的候選地區。圖為在青山頂峰鳥瞰屯門地區。攝/焦建隨著中國香港特區本財政年度首次出售住宅官地傳出令市場振奮的競標結果，當地樓市氣氛逐漸回暖被市場認為又新添了例證。此次出讓地塊位於香港新界西北部的屯門區海珠路。按照8月13日香港地政總署於收市後公佈的資訊，此塊官地中標的最高競標價為10.89億港元，批租期為50年。在八家地產商入市爭奪情況下，作為香港主要地產商之一的信和置業（0083.HK）以高出市場估值上限近四成的價格中標。此次屯門地塊競拍備受關注，因地產商實際出價超預測近四成，交通便利化提升是關鍵性因素之一。圖為港鐵屯門南延線工程實施前在屯門公園拍攝的終點站外景。攝/焦建信和置業方面在解釋出手原因時表示，此次項目位置優越，鄰近深圳灣，也鄰近日後落成的港鐵屯門南延線第16區站及大型購物商場等，交通網路四通八達，背靠大灣區，極具潛力。按照規劃，此塊海珠路地皮最高可建樓面約28.21萬方呎，預計提供525套住宅。以單位面積計算，此次中標價格意味著每方呎的樓面地價為3860港元，除超出市場估值上限37.9%，亦比今年初新鴻基地產（0016.HK）以每方呎樓面地價3128港元中標大圍美田路地皮高18%。此次超出估值出讓土地背後，有一系列值得關注的細節。整體而言，則是中國香港房地產市場上半年呈現止跌回穩態勢。按照香港特區政府土地註冊處資料，2025年上半年（截至6月30日），當地私宅買賣登記共錄得成交26501宗，涉及金額約2218.4億港元，較2024年下半年的23112宗及2075.3億港元分別上升15%及7%。登記量和金額均呈現一定向好跡象。6月19日，摩根士丹利發佈《香港地產—住宅歷經7年後迎來轉摺》報告預測：香港房地產市場正處於上升周期開端，這個周期或持續四至五年。2025年下半年香港房價將增長2%，支撐這一判斷的基本面因素“堅實而多元”。從2021年9月高峰期至今，中國香港樓市平均價格已下跌近30%。在樓市尚難以確定見底情況下，市場原本普遍預期此次地產商的競價會較為審慎，因此最高估值總價僅為7.9億港元，每方呎樓面地價估值上限亦僅有2800港元。信和置業此次高價出手之所以被市場普遍關注，首先緣於其在此前樓市高峰期時是少有的不以高價拿地的香港地產商。在近年來當地樓市不振的情況下，信和置業以低價位入市的積極性則較高。包括2023年9月伙拍中標啟德第2A區2號、3號住宅官地。同年12月則伙拍中標市建局九龍城盛德街/馬頭湧道項目。以後者為例，其可建約41.4萬方呎，每呎樓面地價約4694港元，低於市場估值下限5700港元約18%。在過去一年多時間內，信和置業的賣樓動作較多，其也是當地少有的擁有淨現金（現金多於負債）的地產商，截至2024年底淨現金高達458.8億港元，此次以高價入市成為該地產集團逾一年半以來再度補充土地儲備。其次，以屯門區土地的整體成交情況來看，因地皮造價一度走高，2016年至2020年該區的樓面呎價動輒超過6000港元。但因近年來地價受制於房價原因下降，2022年10月區內臨近地塊的樓面呎價則降至僅3522港元。與之相比，前述海珠路地塊的樓面呎價則在近三年後反彈約9.6%。全球房地產服務公司高力香港則在給《財經》提供的相關資料中指出，香港特區政府近年來在住宅土地供應方面展現出更具策略性的調整方向，推售項目以中小型地皮為主，並選址於配套成熟地區，務求在穩定供應的同時提升市場承接力。是次位於屯門的住宅地皮正好體現此策略，其規模適中，發展成本相對較低，因此吸引多家地產商參與競投。整體而言，市場對信和置業此番動作的意義則進一步解讀為，隨著地產商對後市信心增加，此次交易或成為香港樓市的轉折點，短期帶動後市好轉。“日後落成的港鐵屯門南延線，車站預計會提升此塊地皮的吸引力。海珠路地皮的地價超出市場預期，反映發展商對市場具一定信心，市場情緒有望逐步穩定。信置方面高價搶地將是樓市轉折點，為未來數月的樓市帶來正面動力及希望。”世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部主管鄭亥延對《財經》表示。但其也指出，未來香港樓市成交量能否回升，以及庫存消化情況，仍是市場關注的重點領域。這也是香港地產界一些相關人士的基本觀點，即隨著當地一手市場去貨速度較為理想，中小型地皮仍然會受到地產商的垂青。展望後市，去庫存、銀行減息、股市資金盈利後買樓，以及是否會有新買家入市，都是香港房地產市場能否見底回暖值得關注的變數。以庫存情況為例，按照香港房屋局的最新資料顯示，截至2025年6月底，當地未來三至四年一手私人住宅潛在供應錄得約10.1萬伙，較高峰期的11.2萬伙已顯現回落。按照高力香港研究部及零售顧問主管李婉茵的分析，香港特區政府採取“一季一幅”的推售安排，正好回應市場變化，有助維持穩定的住宅供應節奏，對整體房地產市場將起到正面作用。在銀行貸款利息方面，受資金不斷流入推低拆息等因素影響，直接相對減輕市民供款壓力，被認為是今年上半年樓市向好的一個基本原因。當地市場預計，即使美國暫仍未開始減息，但下半年有兩次降息機會，可望進一步紓緩供樓負擔，刺激入市意欲。再以香港金管局近日公佈的二季度末當地負資產住宅按揭貸款情況為例，宗數數字為3.78萬宗，對比一季度環比減少2935宗（佔比超過7%），涉及金額則由一季度末的2059億港元降至1902億港元。負資產的減少，被業界認為代表當地樓價呈現向上趨勢。究其背後原因，則與多年來當地的股樓雙強規律有關，這其實也符合了研究香港地產價格的基本範式。即用上一季價格預測下一季價格、用實際利率價格預測樓價，以及用恆生指數作為樓市的預測性指標。以2025年香港資本市場的表現為例，上半年恆生指數累計上漲超20%，位居全球主要市場前列；同期IPO（首次公開募股）集資額已超千億港元，重登全球新股集資額榜首。市場因此普遍預計，當地股市的財富效應會向樓市延展。在此方面，近期的一個相關案例出現在香港馬鞍山地區，買家在香港股票市場獲利後決定買海景房收租。賣家開價500萬港元，最終雙方議價後成交總價為448.8萬港元，預期買家收租回報可達4釐。7月30日，中國香港特區政府財政司司長陳茂波則透露稱，特區政府正與國家相關中央機構研究，能否在合適範圍內放寬內地資金調來香港買樓。此項研究中的政策目前主要針對的對象為內地赴港人才。截至今年6月，香港實施的各項人才入境計畫共收到近50萬宗申請，其中近33萬宗獲批、近22萬人已到港，其餘人才及家屬則會陸續抵港。“這些人才攜家帶眷、收入水平相對較高，會是物業市場的購買力。此外，隨著經濟逐步發展，企業來港擴張業務，預計也會產生更多居住需求。”陳茂波據此指出。 (財經雜誌)

編者按：近期，摩根士丹利與美聯集團有限公司的專家謝先生（Gordon Tse）和劉先生（Buggle Lau）就香港住宅市場舉行了一次電話會議。他們認為，在以下因素的支撐下，香港房價可能已經觸底：（1）供應有限；（2）抵押貸款利率下降；（3）內地購房者的貢獻增加。相對於零售和寫字樓市場，摩根士丹利對住宅市場和開發商保持積極看法。在開發商中，摩根士丹利看好新鴻基地產（增持）和恆基兆業（增持）。摩根士丹利的依據是：（1）高股息收益率；（2） Hibor（香港銀行同業拆借利率）和利率下降帶來的好處；（3）充足的可售資源。需求方面：2025 年上半年，整體成交量（一手和二手單位）同比增長 3.9%，達到 2.9 萬套，這得益於 2025 年 5 月以來 Hibor 下降、開發商的競爭性定價策略以及內地購房者貢獻的增加。2025/26 年度財政預算案放寬了印花稅（僅 100 港元），因此 2025 年上半年，售價在 1000 萬港元及以下的房產銷量同比激增 305%。2025 年，大眾市場的表現可能會繼續優於奢侈品市場。美聯預計 2025 年一手單位銷量將達到 1.8 萬套（同比增長 6%）。供應改善：（1）潛在供應已見頂（見圖 3），由於土地供應有限，新項目完工量下降，預計市場將開始進入上升周期。（2）在頭五個月，已完工庫存佔一手總銷量的 55% 以上（2023/24 年度約為 40%）。因此，開發商正在清理庫存。（3）一手單位價格折扣已從 12% 縮小至 9%，表明需求有所改善。（4）2025 年上半年，一手單位去化率改善至 64%，而 2024 年為 57%，2023 年為 50%。房價趨勢：2025 年上半年房價可能已經走穩（同比下降 1%），降幅小於預期。這與摩根士丹利在《洞察報告》中表達的積極觀點一致。美聯預計 2025 年房價將上漲 3%（摩根士丹利對下半年的估計為上漲 2%）。催化劑可能出現在供應降至 9 萬套以下時。租金趨勢：保持積極。（1）更多來自內地的人才和學生來香港工作和攻讀高等教育。（2）在過去 2-3 年，由於抵押貸款利率上升和房價下跌，本地人的積壓需求受到抑制，他們此前更傾向於租房，但這種情況可能會改變。美聯預計 2025 年租金同比上漲 6%（2025 年上半年為 1.2%）。 (智通財經APP)圖表 1：房價在 2021 年 9 月達到峰值後下跌 28%，目前正趨於穩定（RVD）圖表 2：租金上漲支撐房價（RVD）圖表 3：私人住宅潛在供應可能已見頂 ——2025 年第二季度環比下降 4000 套圖表 4：與一線城市相比，香港的租金收益率具有吸引力圖表 5：內地購房者在一手市場的貢獻佔比上升（按價值計算）圖表 6：抵押貸款利率下降反映出 Hibor 下降

隨著內地學生和專業人士湧入香港，香港的租金終於回到了疫情前的水平。 根據美聯物業，截至5月份，香港住宅租金連續三個月攀升，達到2019年以來的最高水平。在包括寫字樓和住宅銷售在內的房地產市場大多低迷之際，租金正成為一個亮點。 線上租賃平台千居的資料表明，傳統上受到中國內地租戶青睞的社區上漲步伐最快。西九龍 —— 有高鐵直通內地的一個高端地區 —— 5月份租金同比上漲12%，是全市平均漲幅4.2%的近三倍。 在香港大量居民和外籍人士於新冠疫情期間離開後，香港政府推出了一些簽證計畫，幫助吸引了內地專業人士到來。港府表示，「截至3月底，已有約11萬人才經各項人才計畫來港」。其中包括高才通計畫，高才通人才在港主要從事管理和專業工作，收入中位數約5萬港元（6,400美元），遠高於全港20,000港元的收入中值。

香港的新房交易在3月創下11年新高，這是取消限購且印花稅措施後房地產市場的一個令人鼓舞的跡象。 根據《香港經濟雜誌》的報告，在此期間，銷售數量約為4,170套，是上個月的14倍多。此前，香港當局在2月下旬解除限制，以振興該行業。開發人員正指望銷售的回升，以減少過剩的庫存，從而控制價格。 Midland Realty香港住宅部執行長Sammy Po表示第一手交易的市場購屋熱度應該持續到4月。即使非香港買家要求更低的價格，他們也有對購買房產表示更高的興趣。 銷售攀升的部分原因可能是幾個新項目的啟動，包括Wheelock Properties Ltd.（會得豐地產）的Seasons Place和Henderson Land Development Co.（恆基兆業）的Belgravia Place，兩者都取得了強勁的成績。