當前地產價格呈現分化態勢，而非共振式下跌。房地產市場的總需求已趨於穩定。從全國範圍來看，一手房與二手房的成交總量，自2021年至2023年初期間，下滑幅度約為30%，但此後已呈現走穩態勢。自2023年初至今，一二手房合計成交量基本保持穩定，但其內部結構發生了顯著變化。一手房的供應量有所下降，其成交佔比從80%降至50%；而二手房的供應量和成交量均有所上升，佔比從20%提升至50%。綜合來看，總需求並未繼續下滑，而是保持了穩定狀態。這一穩定是在房價下跌、需求受到抑制的背景下實現的，因此，真實需求實際上應高於當前的實際成交水平。新房供應量的大幅下降，是新房價格保持堅挺的重要原因，同時也是一手房成交縮量的直接因素。住宅新開工面積相較於2021年的高點，下降幅度接近80%，新房庫存也較高點大幅下滑。無論是全國範圍內的已開工未銷售庫存，還是房企層面的庫存，均較之前的高點有顯著下降。更直接的指標是，前30個城市的推盤量下滑了百分之七八十。新房供應量相對較小，且存在結構性變化。在供應結構中，高線城市的佔比有所提升，而低線城市的佔比則有所下滑；高品質房源的佔比在提升，而普通剛需和改善型房源的佔比在下滑。低供應量疊加結構性提升，共同推動了新房市場銷售均價在過去幾年中的上漲。二手房市場需求持續上升，這主要源於新房供應的不足，導致需求向二手房市場轉移。二手房成交量在過去三年中每年均創新高，最近兩周，二手房成交量較去年同期高出40%以上，處於歷史同期最高水平。既然二手房需求持續新高，為何其價格卻持續下跌？二手房價格下跌的核心驅動因素在於供應量，即二手房的掛牌量持續上升並創新高。然而，自大約兩個月前至今，二手房供應情況發生了深刻變化。25個城市的掛牌量開始持續下行，且近期下行速度加快。我認為這一趨勢具有可持續性。背後所呈現的，是租金回報相較於對應利率的優勢逐漸凸顯。自2021年以來，房價經歷了大幅下跌，然而租金下跌的幅度相對較小。在25個主要城市中，平均租售比已從2.0%攀升至近2.4%。與此同時，在此期間，各環節的利率均出現顯著下降。例如，按揭貸款利率從高位時的5%以上下滑至3%左右，而經營貸的利率更是低至2.2%。提及經營貸，原因在於當前個人中長期貸款中，按揭貸款在過去兩年內不僅未出現增長，反而有所下滑，而經營貸則成為最大的增量來源。因此，購房的邊際融資成本已轉變為經營貸的2.2%。此外，銀行理財產品的利率和存款利率也從前幾年的3%至4%下滑至目前的1%多。在此背景下，對於兩類人群而言，房屋的價值開始日益凸顯。對於租客而言，若利用經營貸購房，其資金成本為2.2%，而房屋的租金回報率可能達到2.4%，在部分二線城市或一線城市的老公房中，這一比例甚至可能超過3%。這意味著，對於租客而言，現在購房的月供可能低於其當前支付的租金。這種情況將激發一部分剛性需求。近期兩周內，二手房成交量較去年同期增長超過30%，即為明證。對於房東而言，幾年前，將資金存入銀行或購買理財產品所獲得的收益顯著高於租金回報，高出幅度達1%至2%。然而，現在情況已發生逆轉。若將房屋出租，房東可獲得平均2.4%的租金回報，而將資金存入銀行或購買理財產品則可能僅獲得1%多的收益。因此，在房屋租金回報高於理財或存款收益的情況下，在當前資產荒的背景下，若房東沒有特別好的投資選擇，且風險偏好較低，不願涉足股市，那麼選擇保留房屋出租而非出售可能更為合適。值得注意的是，前幾個月二手房市場經歷了一輪掛牌量集中上升和價格大幅下跌的情況。筆者認為，這應是最後一波因槓桿持倉爆倉而引發的價格下跌。當二手房價格跌幅接近40%時，當前，一批源於投機性炒房的需求正面臨爆倉並被迫出清的局面。若對不同城市的情況進行細緻分析，可發現目前深圳是唯一一個掛牌量仍呈上升趨勢的主要城市，而深圳恰恰是上一輪炒房潮中受衝擊最為嚴重的區域，這一現象無疑為此提供了有力佐證。經歷本輪槓桿爆倉及被動拋售之後，剩餘房產持有者的槓桿水平普遍較低，財務狀況相對穩健。此時，他們對比房產與理財產品、存款等投資方式，發現房產價值凸顯，因此無需急於掛牌出售房產。從當前市場動態來看，二手房成交量正加速攀升，而掛牌量則持續下滑。這一變化背後，租金回報率與利率之間的差額提供了堅實的支撐。供應減少而需求增加，這無疑是市場拐點的明確訊號，此乃基於成交量層面的深入分析。在價格層面，近期亦顯現出明確訊號：二手房價格跌幅正逐步縮小。去年11月，房價下跌速度達到峰值，周環比跌幅約0.3%至0.4%，月跌幅約1.5%。然而，近期數周跌幅持續縮小，上周全國指數環比跌幅為0.17%，本周更是降至0.11%。值得注意的是，這僅為全國範圍內的平均資料。若聚焦於特定城市，上周杭州與上海的二手房價格已實現環比轉正，標誌著這兩個城市的二手房價已觸底回升。市場反轉往往始於優勢區域，隨後逐步擴散至全域。基於當前市場態勢，本人有充分理由認為，儘管全國指數尚未轉正，但市場拐點已基本確認。預計在未來兩個季度內，全國範圍內的房價指數有望走穩。 (房地產那些事兒)

2026年開年，中國房地產市場在政策寬鬆與市場分化的矛盾中拉開序幕。央行工作會議明確“靈活高效運用降准降息工具”，業界預計年內或實施兩次降息；然而，與政策暖風形成鮮明對比的是，房價下跌趨勢仍未扭轉。2025年12月資料顯示，百城新房價格環比微漲0.28%，二手房價格卻環比下跌0.97%，同比跌幅擴大至8.36%。這種“政策熱、市場冷”的格局，折射出樓市復甦的複雜性與長期性。2026年央行工作會議提出“促進社會綜合融資成本低位運行”，並首次將“物價合理回升”納入政策目標。東方金誠、中信證券等機構預測，年內可能降息2次、幅度20-30個基點，其中5年期以上LPR有望單獨下調，直接減輕房貸壓力。與此同時，結構性貨幣政策工具加碼：專項再貸款額度擴容、利率下調，重點支援綠色產業、科技創新及中小微企業，試圖通過“精準滴灌”啟動經濟活力。地方層面，政策組合拳持續落地。北京最佳化非京籍家庭購房門檻，上海、深圳推進城中村改造貨幣化安置；增值稅新政將個人銷售不足2年住房的稅率從5%降至3%，滿2年住房維持免徵。這些措施旨在降低交易成本、加速庫存去化，但政策效果尚未傳導至價格端。儘管政策寬鬆，市場仍陷“新房弱復甦、二手房深跌”的分化困境。2025年12月，一線城市高端改善項目支撐新房價格微漲（如上海144平方米以上戶型同比漲6.7%），但二手房掛牌量激增導致“以價換量”成為主流，北京、廣州等地二手房價格同比跌幅超7%。2026年元旦期間，深圳二手房簽約量同比上漲43%，北京新房網簽量環比增長44.6%，但成交熱度集中於核心區優質資產，三四線城市去化周期仍超30個月。房企端同樣冰火兩重天。保利、中海等頭部企業憑藉核心城市土儲實現銷售額逆勢增長，而部分出險房企雖完成債務重組（如融創化債96億美元），但整體開發投資同比下降15.9%，行業流動性壓力未解。房價持續下跌的根源在於供需失衡。截至2025年11月，全國商品房待售面積達7.8億平方米，三四線城市庫存高企；同時，人口結構變化（如北上廣深常住人口負增長）削弱長期需求潛力。政策工具可短期托底，卻難逆轉基本面：居民收入預期低迷、儲蓄率攀升至38%，購房決策更趨理性，投機性需求基本退場。此外，房地產行業轉型陣痛持續。政策推動“好房子”建設，北京、上海強制提升住宅層高與配套標準，綠城、龍湖等企業轉向綠色、適老化產品創新；但行業競爭邏輯已從規模擴張轉向品質比拚，部分高槓桿房企面臨出清。2026年樓市將延續“核心城市走穩、非核心城市承壓”的分化態勢。政策層面，一線城市限購有望進一步最佳化，城中村改造、房貸貼息等工具待發力；但市場反彈空間受制於居民收入修復進度與庫存壓力。對購房者而言，房子價值錨點已從金融屬性轉向居住品質。核心城市地鐵沿線、低密度改善型資產仍具韌性，但遠郊非優質房源可能長期陰跌。正如業內專家所言，未來房地產的競爭焦點是產品力與服務力，而非槓桿與增速。降息政策為市場注入流動性，但難以單方面扭轉房價跌勢。當政策從刺激投機轉向保障居住，當購房者從追逐漲幅回歸理性需求，樓市才能真正告別大起大落，走向基於基本面的健康平衡。 (樓市傑說)

中國國家統計局12月15日發佈的資料顯示，2025年11月，一線城市二手房價連續第七個月環比“領跌”，跌幅較上月擴大0.2個百分點至1.1%。其中，北京、上海、廣州和深圳分別環比下降1.3%、0.8%、1.2%和1.0%。同期，二線和三線城市的二手房價環比降幅均為0.6%。同比來看，11月一線城市二手住宅銷售價格下降5.8%，降幅比上月擴大1.4個百分點。具體城市中，北京、上海、廣州和深圳同比分別下降6.8%、4.6%、7.2%和4.8%。二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降5.6%和5.8%，降幅較上月分別擴大0.4個和0.1個百分點。值得注意的是，在二手房價格持續下探的同時，北上廣深11月的成交量均迎來顯著反彈。綜合政府及機構資料，上海11月二手房網簽22943套，較10月（18483套）增長約24%；北京二手住宅成交14446套，環比上漲20%；廣州網簽9191套（91萬平方米），環比增長23%；深圳成交5495套，環比增長4.2%。近一年70個大中城市房價漲跌幅變化數據來源：國家統計局，wind這表明二手房市場仍處於深度調整期，“以價換量”的特徵正進一步深化。相比之下，新房價格跌幅相對溫和。國家統計局資料顯示，11月一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%。其中，上海環比逆勢微漲0.1%，北京、廣州均下降0.5%，深圳下降0.9%。同期，二、三線城市新房價格環比分別下降0.3%和0.4%，降幅均收窄0.1個百分點。同比資料方面，11月一線城市新房價格下降1.2%，降幅擴大0.4個百分點。其中，上海同比上漲5.1%，而北京、廣州和深圳分別下降2.1%、4.3%和3.7%。二、三線城市新房價格同比分別下降2.2%和3.5%，降幅均有所擴大。總體來看，儘管新房市場價格整體承壓，但上海、合肥、杭州等少數核心城市仍實現了同比或環比正增長。有觀點指出，新房定價邏輯正逐漸轉向“產品決定價格”，核心城市的核心地段，優質資產依然具有較強的價值支撐。從近一年房價的漲跌幅變化來看，全國70個大中城市同比跌幅整體在收窄，說明下跌的“加速度”已明顯放緩，市場韌性正在顯現；但價格環比仍在下降，房價仍處於“磨底期”。 (虎嗅APP)

🔥東京 23 區二手住宅價格，連續 3 個月超 1 億日元，7 月直接飆到 1 億 477 萬日元（約 509.8 萬人民幣，按 70㎡算），創下歷史新高！​更誇張的是，這已經是連續 15 個月環比上漲，比 1997 年有資料以來的最高點還猛，同比漲幅更是高達 38.7%！​不動產公司研究員都直言：“買家的意願強烈，價格堅挺！”​為何漲這麼瘋📈？​新房供應量暴跌是關鍵！2024 年東京 23 區新建住宅只賣了 8275 套，同比少了 30.5%。​新房沒得選，大家全轉頭搶二手房，行情直接被推爆！​現在東京 “過億二手房” 越來越多，2025 年上半年佔比 15.5%，2015 年才 1%，2020 年也才 3.4%，漲得也太快了！​尤其是都心黃金地段，港區 54.5% 的二手房超 1 億，千代田區也有 51.2%，連房齡 30、40 年的老房子，照樣能賣 1 億日元以上！​都心 6 區（千代田、中央、港、新宿、文京、澀谷）更狠，7 月平均期望售價 1 億 6699 萬日元（約 812.5 萬人民幣），刷新 2004 年以來的紀錄。國內外富人的投資金瘋狂湧入，加上股市上漲的財富效應，直接給房價添了把火！​不過不是所有城市都在漲，反差特別大：​橫濱市降 1.3%（4324 萬日元）、埼玉市降 0.3%（3782 萬日元）、千葉市降 1.0%（2583 萬日元）、神戶市降 0.5%（2704 萬日元）、名古屋市降 0.2%（2907 萬日元）。​只有大阪市跟上節奏，漲了 2.1%，到 5264 萬日元。​現在很明顯，東京 23 區和大阪市，因為資產性高、漲價預期強，成了投資資金的香餑餑；而剛需為主的區域，房價走勢完全不一樣。​未來投資熱區和剛需區，價格兩極化可能會越來越明顯。⏰上周，米公子、成竹壹號剛剛結束新一輪的東京考察，東京市場有何變化？日本當地人如何看房價暴漲？真實交易量到底怎樣？日本那些房子已經開始跌了？那些還在猛漲？最不賺錢的是那些？那些經管簽、那些民宿必定暴雷？那些房子必定虧錢？ (成竹海外)

China H2 Outlook: Moderating activity, resilient consumption中國下半年展望：經濟活動緩和，消費具有韌性房地產部門仍在尋找底部譯文：4月和5月關鍵房地產指標的走弱與我們在4月和5月對中國進行實地考察時的觀察一致。特別是，在3月份稍作穩定之後，即使是一線城市的二手房房價也繼續下跌，在我們跟蹤的70個城市中，超過95%（67個城市）的價格環比下跌，這是自9月政策轉向以來的最高水平（圖 2 和 3）。圖 2.二手房價格繼續下跌圖 3.即使在一線城市，二手房價格也出現了下跌分析：在經歷了3月份暫時性的跌幅收平後，超過95%城市的二手房價格在4月和5月重新拐頭向下，即使是四大一線城市的二手房價格也開始轉跌（見上圖）。最新的6月房價資料也已經出爐，除了西寧以外所有主要城市的二手房價格全線轉跌，所以至少今年下半年房價的趨勢是很明顯的，不用我多說了。為什麼主要拿二手房來分析而不是新房，老讀者都聽我嘮叨的耳朵起繭子了，理由也很簡單，因為新房的供應量可以控制，而且新房可以做得房率層高等差異化，所以新房反映的市場情緒比較片面。相比之下二手房則完全市場化，供求更能反映市場的真實情況。譯文：雖然我們的高頻跟蹤頂部100家開發商的土地購買量（以平方米為單位）在低基數效應下實現同比增長回升，但自3月以來一直在放緩，年初至今的同比增長5%至5月的0.4%，這反映了開發商的前置和日益謹慎（圖 4）。這與我們的房地產分析師的觀察一致，即在截至2025年5月25日的四周內，平均底價溢價從截至4月6日的四周內的15.4%降至6.6%。此外，全國地方政府土地銷售總收入仍處於深度收縮狀態，年初至今同比下降12%，而2024年底為-16%，圖 4）。圖 4.同比土地購買量放緩分析：根據巴克萊的高頻跟蹤資料來看，開發商拿地金額在低基數的前提下的回升又開始放緩，5月同比僅增長0.4%，土拍的溢價率也大幅下降，這個訊號也很明確，開發商對新房市場後市的判斷又開始趨於謹慎了，在供應端受控的新房市場尚且如此，二手房市場就更不用說了。同時也要看到，土地收入作為地方收入的主體部分長期陷入收縮，這會倒逼地方托市的意願增強，因為之前的債務置換也只能解燃眉之急，借的錢總歸是要還的，現在經濟下行期靠稅收肯定是不行，中短期來看償還的主體還是要依靠土地收入。儘管就業市場持續走弱，但消費意外上行譯文：今年五個月中有四個月零售額超出市場預期，平均高出0.9個百分點。這反映出政府對以舊換新補貼計畫的反應好於預期，該計畫今年擴大了規模和範圍，推動了家用電器、通訊裝置、文具和家具的銷售顯著改善（圖 5）。事實上，零售額在過去三個季度穩步增長，4月至5月的平均同比增長為5.8%，高於第一季度的4.6%和24年第四季度的3.8%，以及24年第二季度至第三季度低於3%（均為2.7%）。在上市的電子商務公司銷售資料中也看到了類似的模式。圖 5.以舊換新商品零售額強勁分析：隨著以舊換新的全力推進，零售業保持了相對較好的增速，特別是家用電器、通訊裝置、文具和家具這些受補貼影響比較大的類別增速比較搶眼。但同時也要認識到一點，就是以舊換新補貼的主要是耐用消費品，就拿空調舉例，以舊換新可以刺激你把本來打算明年換的空調提前到今年換，但是換完後的10年內你就沒有繼續換空調的需求了。也就是說，以舊換新只能把需求提前，但不能增加需求，等大家都換完空調後就沒人買空調了。所以對於以舊換新來說，要看的不是它提前了多少消費，而是以舊換新有沒有把經濟整體上拉回正軌，有沒有起到穩定整個商品產銷體系收入預期的作用，畢竟大家收入穩了才好繼續消費和買房。譯文：與此同時，作為主要耐用品項目的汽車銷量年初至今同比增長 10%，此前，2024年下半年和2024年上半年分別增長7.2%和3.2%。汽車銷量持續強勁增長反映了政府對舊車交易的高達2萬元人民幣的補貼（折扣約10-20%，從2024年7月開始），推動了汽車以舊換新（圖 7），以及比亞迪和吉利等領先汽車製造商在5月份為同類車型提供的高達30%折扣的激烈價格戰。 在我們看來汽車銷量的恢復時間比普遍預期的要長，這一趨勢可能會在下半年持續。然而，大幅降價意味著按價值計算的汽車銷量大幅落後於銷量。按價值計算，截至5月，年初至今汽車銷量同比下降0.1%，而2024年第四季度的平均增長率為3.6%，2024年第三季度的平均增長率為-3.9%。這導致汽車銷售份額下降，儘管銷量強勁，但對零售額的貢獻很小，甚至拖累了零售額。我們注意到，截至5月，汽車銷售佔零售總額的份額從2023年和2024年的10.3%降至9.3%，對整體零售銷售增長造成約0.01個百分點的拖累。圖 7.汽車銷量在以舊換新推動下回升分析：汽車從年初至今的同比增長為10%，要知道這是在去年的高基數下完成的同比增幅，是一個非常強勁的數字。但這種高歌猛進的背後是高額的補貼和車企之間不可持續的價格戰折扣推動的。隨著後續車企把價格打到自己的肉裡和該換車的都換完了以後，汽車的銷量是不太可能維持在這麼高的基數水平之上。換句話說，汽車行業對於經濟的提振作用已經體現在經濟中了，而且後續很難維持，高基數可能會成為今後整體經濟的拖累項。譯文：總體而言，繼4月至5月強勁增長5.8%之後，我們預計下半年零售額增長將有所放緩至4.5-5.0%，因為與上半年（1620億元人民幣）和下半年（1500億元人民幣）相比，下半年消費以舊換新計畫補貼（1380億元人民幣）的影響正在消退。此外，房價的持續下跌和股市復甦不均衡仍然對家庭財富構成一些下行壓力，而我們對私營部門勞動力市場指標的跟蹤以及各行業和地區的軼事證據顯示沒有改善的跡象，有更多關於減薪和裁員的新聞報導（圖 9 和 10）。 抑制消費復甦。儘管如此，如果零售銷售勢頭出現急劇逆轉，我們預期政府將加大支援消費的力度，擴大消費以舊換新計畫或擴大補貼支援以涵蓋更多服務行業。圖 9.私營機構的資料表明工資正在下降圖 10.只有 1/3 的受訪公司計畫增加招聘分析：巴克萊預計下半年零售增速會放緩至4.5%到5%（相比於上兩個月的5.8%），原因是多方面的，比如以舊換新的補貼額減少，樓市持續下跌帶來的負面財富效應，收入和就業市場的不景氣等。如果零售在下半年急轉直下的話，相信高層會對現有促銷費的政策進行加碼，以求讓消費來牽引供應端而達到改善就業和收入的目的，進而推動資產價格上漲（樓市和股市等），產生的財富效應再反過來促進消費，最終讓整個經濟循環重新回到正軌。在休戰協議成立的情況下，不急於推出新的大規模財政刺激措施譯文：鑑於第二季度的出口和GDP增長仍然不錯，以及貿易談判的不確定性，我們預計7月的高層會議不會宣佈新的財政刺激計畫。90天的暫停和關稅大幅下調為中國經濟提供了一些緩解，並減輕了高層在短期內推出新的大規模財政刺激措施的緊迫性。我們認為，政府推出刺激支援措施的方法可能會保持不變——被動、有針對性和漸進式，同時監測和密切衡量關稅衝擊對經濟的影響。分析：由於二季度的GDP和出口表現不錯，後續的財政刺激的緊迫性降低了，這點上不管是巴克萊還是高盛大小摩的判斷都是一致的，就是後續的財政刺激會錨定不可控因素來投放，比如關稅戰的最終結果等。簡單說就是見招拆招，但不會先出招。這樣做的好處在於始終留有餘地做應對，讓經濟的曲線走的更加平滑。但是壞處也是顯而易見的，就是我們可能會在泥潭裡多呆一會兒，特別是對於房地產來說，目前貨幣政策受限於與聯準會的利差而無法做大的動作，財政刺激幾乎是唯一的指望了，所以後續房地產還得磨。譯文：值得注意的是，儘管財政刺激措施一直低於市場預期，但自2024年底政策轉向以來加大財政支援力度，導致財政總支出明顯反彈（圖 17）。年初至今，前五個月財政總支出同比增長6.6%，高於2024年的2.7%和2023年的2.1%。相比之下，財政總收入仍然在2024年下跌2%之後，年初至今收縮了1.3%。財政收入的持續下降主要是由於工業利潤萎縮導致企業所得稅下降（圖 18）。圖 17.自 2024 年 10 月以來，財政支出轉為正數分析：雖然說財政一直沒有出現大規模的刺激措施，但從財政支出的角度來看確確實實一直在加大（年初至今增速6.6%，高於2024年的2.7%和2023年的2.1%），從而默默地對整個經濟系統進行支援。只是說這種默默的支援更像是打點滴而不是強心針，所以大家在體感上甚至感受不到，對房地產信心的提振也沒有起到多大的作用。 (Finn的投研記錄)

2024年，房價仍處於持續下行通道，年內房價降勢大致呈現“前陡後穩”特徵。 麟評居住巨量資料研究院近日發佈的報告顯示，2024年12月份100個重點城市二手住宅市場均價為14166元/平方米，環比下跌0.09%；同比下跌5.77%，同比降幅連續4個月縮小。 整體看，全年“以價換量”趨勢仍在，2024年百城二手住宅市場均價為14454元/㎡，較2023年下降6.18%，較2018年下降4.18%。 報告認為，2024年前三季度房價降幅高位徘徊，直至9.26中央政治局會議提出“要促進房地產市場止跌回穩”，定調政策轉向，市場開始出現積極變化，二手住宅價格跌幅在四季度取得了階段性縮小。

11月上海新房、二手房價格再次雙雙上漲！ 昨天，中國國家統計局發佈2024年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。 資料顯示，11月上海新房價格環比上漲0.6%，連續9個月環比漲幅領跑一線城市。 二手房價格上，上海11月環比漲幅擴大為0.4%，連續2個月止跌上漲！

10月份房價資料出爐了，二手房價格依然全線下跌。 中指研究院資料顯示，10月份，100個城市二手住宅價格環比下降0.6%，同比下降7.27%。 而百城二手房價格較9月全線下跌。100個重點城市中，無一上漲，環比全部下跌。 這已是百城二手房價格連續第七個月環比集體下跌。