中國周五將公佈工業、投資和消費資料。路透綜合逾40家機構預估中值顯示，假期因素以及出口放緩使得工業生產景氣有所回落，加上基數抬升，預計10月規模以上工業增加值同比增速降至5.5%。1-10月固定資產投資同比降幅或小幅走闊至0.8%。同時，受“以舊換新”政策拉動效應減弱、國慶假期消費較弱、以及高基數的影響，10月社會消費品零售總額同比增速可能進一步下行至2.8%，若如此將創下逾一年來最低增速。圖 路透/Maxim Shemetov“受高基數、日曆效應以及增長動能減弱等多重因素影響，10月經濟指標可能有所放緩，”投行花旗在研究報告中稱。該投行並稱，5000億元人民幣的政策性金融工具已全部完成投放，但落地執行可能仍處於初期階段，撬動效應仍待顯現。其預計10月中國工業同比增速將降至5.5%。對於消費的表現，花旗認為10月社會消費品零售增速或維持低位，同比料增長2.8%，指稱汽車銷量可能下降，且“黃金周”消費資料仍顯疲弱。“以舊換新政策對消費的拉動力度已邊際走弱，疊加財政配套資金減少，10月社零將繼續承壓，”浙商證券李超宏觀團隊在報告中也稱，此外餐飲和菸酒類零售額仍受拖累，而汽車銷售旺季或呈現旺季不旺的特徵，預計10月社零總額同比增速放緩至2.8%。中國乘聯分會周一公佈，10月狹義乘用車市場零售同比下降0.8%；上月銷量則是創同期新高同比增長6.3%。投資方面，李超團隊預計，1-10月全國固定資產投資同比下降0.9%。分領域看，預計製造業投資增長4%，廣義基建同比增長3.9%，房地產開發投資下降14.1%。“需要重點關注的是，10月底中美兩國元首會晤結束，‘芬太尼關稅’降低10個百分點，同時其他經貿領域出現邊際改善跡象，未來有望修複製造業企業投資信心。”該團隊表示。 (路透財經早報)

01 湖北，增速增量領跑中部目前已經有19個省市自治區，公佈了前三季度經濟成績單。儘管仍有12個地區尚未公佈資料，但並不影響分析。製圖：城市財經；資料：中國各省市自治區從資料可以看到：第一，廣東、江蘇、山東、浙江四強格局依舊穩固。第二，江蘇前三季度GDP增量位居第一，GDP絕對規模繼續逼近廣東。浙江增量第二，也在一步步逼近山東。廣東這幾年因省會廣州經濟放緩影響，表現一直不佳。廣東也是GDP四巨頭中，增速唯一跑輸大盤的省。第三，湖北增量、增速均亮眼。目前以6%的增速暫時領跑全國。湖北前三季度GDP增量2406.62億元，這一增量超過了排在湖北前面的河南、四川，增量位居全國第五、中部第一。第四，河南、江西、湖南重振雄風，中部正在崛起當中。中部地區今年的表現可圈可點。除了本就增速增量亮眼的湖北外，安徽增速仍非常穩。安徽這些年隨著產業崛起，已經成長為了中部工業第一強省，其經濟表現越來越穩。河南去年的經濟增速陷入了水逆，不過從今年年中開始，增速再度跑贏大盤。江西同樣如此，2023年年初開始，江西的GDP明顯失速。2023年一季度、上半年、前三季度和全年，江西的GDP增速在31省市自治區當中，一直處在尾部。全年增速4.1%，與河南、廣西並列位居倒數第三。2024年形勢有所好轉，當年一季度增速4%，上半年增速4.5%，前三季度增速4.7%，全年增速5.1%。全年增速，終於跑贏了大盤。今年則延續向好趨勢，一季度、上半年和前三季度，均跑贏了全國大盤。湖南去年全國GDP增速4.8%，跑輸了大盤0.2個百分點。今年前三季度GDP增速5.4%，跑贏了大盤0.2個百分點。前三季度，中部六省中，已經公佈資料的5個省，增速均跑贏了大盤。山西尚未公佈資料，不過按照山西過去三年的表現來看，山西依舊會是中部的短板。02 湖北，挑戰河南中部第一寶座湖北表現亮眼，從去年就開始了。去年全年，湖北GDP增速5.8%，跑贏了大盤0.8個百分點，與甘肅、安徽、內蒙古並列第三。2025年整個前三季度增速同樣可圈可點，一季度增速6.3%，位居全國第二，僅次於西藏。上半年增速6.2%，位居第三。前三季度增速6%，在已公佈資料的19個地區中，暫時領先。湖北表現亮眼背後，是工業、固定投資、消費、出口齊發力。作為工業大省、汽車大省，工業一直是湖北的基本盤，一顰一笑都會影響湖北的經濟走向。工業方面，前三季度，全省規模以上工業增加值同比增長7.7%，高於全國1.5個百分點。其中製造業增長了8.5%。工業增速強悍背後，是湖北省新質生產力的成果開始顯現。湖北省統計局披露，前三季度，高技術製造業增加值增長13.5%，對規模以上工業增長貢獻率達26.7%。分產品看，鋰離子電池、新能源汽車、智慧型手機、積體電路圓片、光電子器件產量分別增長42.8%、24.0%、20.0%、21.4%、17.8%。9月，規模以上工業增加值增長6.9%。三駕馬車表現，同樣可圈可點。固定投資方面，前三季度，全省固定資產投資（不含農戶）同比增長6.5%，高於全國7個百分點；扣除房地產開發投資，全省固定資產投資增長9.8%。細化來看，資金大部分投向了製造業。三大領域中，基礎設施投資增長3.3%，製造業投資增長12.5%，房地產開發投資下降6.1%。1-8月，全省招商引資億元以上籤約項目5994個，同比增長2.6%。 其中，小米集團投資99億元在武漢建設智能家電工廠，小鵬汽車投資80億元在武漢基地新上零部件擴產項目，靈伴科技等獨角獸企業，中國化學、中船重工等大型央企加碼湖北。消費方面，前三季度，全省社會消費品零售總額19533.95億元，同比增長5.2%，高於全國0.7個百分點。出口方面，增速狂飆。武漢海關披露，今年前三季度，湖北省進出口總值6176.9億元人民幣，同比增長25.3%。其中，出口4351億元，同比增長30.8%；進口1825.9億元，同比增長14%。三駕馬車齊發力，工業又進入了新質生產力的成果收穫期，才有了湖北過去兩年的出色表現。在這一表現之下，湖北省正在挑戰河南省中部第一的寶座。縱觀兩省改革開放以來的發展，河南GDP始終壓著湖北一頭。兩者之間的差距在1990年以後逐漸擴大，1996年擴大至千億，2003年擴大至2000億，2005年差距超3000億元，2006年差距超4000億，2007年差距超5000億，2008年差距超6000億元，2017年差距超7000億，2019年差距超8000億。2020年，是兩者差距最大的年份，當年河南GDP規模領先湖北11241.84億元。然而，過去四年湖北快速將差距縮小，到2024年年末，差距已經縮小至3577.02億元。製圖：城市財經；資料：河南、湖北統計局過去四年差距縮小的主要原因，一方面是河南在擠水分，另一方面河南跑慢了。早在2022年的時候，河南就高調宣佈，自己的GDP突破了6兆大關。直到現在，河南省統計局發佈的2022年統計公報中，依然寫著當年的GDP為61345.05億元。來源：河南省統計局而2023年河南省GDP為59132.39億元，相較於2022年減少了2212.7億元。為了縮小兩者之間的差距，河南省下調了2022年的GDP核算結果。據時代財經披露，河南省經過最終核算，其2022年GDP總量為58220.13億元，減少了3124.92億元，相當於擠出 了一個中等以上地級市的GDP。由於基數降低的原因，也帶動河南省2023年經濟資料隨之調整。2023年以來，河南的經濟增速深陷泥淖，而且比前者更嚴重。2023年河南省GDP為59132.39億元，相較於2022年減少了2212.7億元。實際增長4.1%，名義增速-3.6%。也正因此，河南才在當年被四川超越，GDP排名才退居到全國第六。上半年開始，河南省經濟雖然走出了水逆，但前三季度增速與增量均不及湖北，而且作為產糧大區的河南，秋季遭遇了氣候災害。以此來看，湖北省全年GDP會進一步逼近河南。03 中部崛起正當時恰如上面所說，前三季度中部六省中，除了尚未公佈資料的山西外，其餘五省，湖北、安徽強勢帶動，河南、江西、湖南正在起勢。此情此景，中部崛起正當時。中部崛起，是國家2004年就提出的概念，當年一同提出的還有“東北振興”。2021年，中央審議通過並行布了《關於新時代推動中部地區高品質發展的指導意見》。在這份檔案中：中部地區作為全國大市場的重要組成部分和空間樞紐，要找準定位，發揮優勢，加快建設現代化基礎設施體系和現代流通體系，促進長江中游城市群和中原城市群發展，全面推進鄉村振興，積極服務和融入新發展格局。此外，要把創新作為引領發展的第一動力，以科技創新引領產業發展，形成內陸高水平開放新體制。要堅持走綠色低碳發展新路，加強能源資源的節約集約利用，加強生態建設和治理，實現中部綠色崛起。2023年，東北振興二十年之際，中央審議通過了《關於進一步推動新時代東北全面振興取得新突破若干政策措施的意見》，明確提出：推動東北振興是黨中央作出的重大戰略決策。東北地區資源條件較好，產業基礎比較雄厚，區位優勢獨特，發展潛力巨大，在國家發展大局中具有重要戰略地位。今年是東北振興戰略實施20周年，新時代新征程推動東北全面振興，面臨新的重大機遇，制定出台一攬子支援政策，對於進一步堅定信心，充分發揮東北比較優勢，推動東北走出一條高品質發展、可持續振興的新路，具有重要意義。東北振興、中部崛起、西部大開發、成渝地區雙城經濟圈，再加上長三角一體化發展、京津冀協同發展、粵港澳大灣區建設。顯然中央在釋放一個強烈訊號：華東、華南、華北、華中、西南、西北、東北，一個也不能少。首先，這是共同富裕的需要。按照美國管理學家彼得曾經提出的木桶理論，一個木桶究竟能裝多少水，取決於最短的那塊木板。要實現共同富裕，顯然最要緊的，就是將最短的短板補齊，而中部、西部、東北，便是短板所在。在2021年發佈的《關於新時代推動中部地區高品質發展的指導意見》檔案中，提到了這麼一句話：中部地區承東啟西、連南接北，資源豐富，交通發達，產業基礎較好，文化底蘊深厚，發展潛力很大，推動中部地區高品質發展具有全域性意義。推動中部地區高品質發展具有全域性意義，這句話非常關鍵。我們知道，改開四十年來，中國的政策紅利大多都給予了東部沿海城市，因為沿海城市的港口是我們將貨物運送到世界、對接全球的橋頭堡。經過四十年發展，沿海地區不負眾望，長三角與粵港澳已經成長為了世界級的城市群，上海、廣州、深圳在世界頂級城市排名中享有一席之地。但隨著世界格局風雲變幻、民粹主義情緒在美國歐洲崛起，出口的不確定性越來越大。於是，去年，管理層對未來中國經濟的發展做出了戰略性調整：加快形成以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局。以前我們一致發展對外經濟，而忽略了自己這個全球最大的市場。在貿易不確定性越來越大的情況下，我們一方面要繼續擴大對外出口，同時也要擴大內需。換句話說，過去我們是用外貿一條腿在走路，現在我們要外貿和內需兩條腿平行。加快以內循環為主體，就是要發展內陸市場，也即陸權當興。這種背景下，成渝城市群首先被作為戰略儲備而受到重視。成渝城市群已經被拔高到了與京津冀、長三角、粵港澳同樣的等級，形成了東南西北四足鼎立之勢頭。在四大城市群的包圍圈中，中部地區如同一個塌陷地帶。顯然，要徹底發展以內需為主體的經濟模式，中部必須崛起。之前發佈的“十四五”規劃中，提出了重點發展的19個城市群，其中京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游，均被放在了第一層級。管理層要的不僅是東西南北四足鼎立，而是東西南北中五隻手托起中國。所以，無論如何，塌陷的中部都需要壯大起來。2024年年末，中部六省GDP合計28.72兆元，佔全國GDP比重21.3%。中部六省常住人口合計36228.97萬人，佔全國人口比重25.7%。製圖：城市財經；資料：中國各省統計局將塌陷的中部地區發展起來，一方面可以成就內循環戰略，另一方面可以助力中國經濟登上新高位。這就是要求中部地區綠色崛起的大背景。而且，在經濟發展遭遇內外困難之下，推動目前經濟薄弱地區的東北、中部、西部崛起，有利於推動內循環大戰略執行，也有利於釋放中國的消費能力，從而推動消費經濟佔比進一步提升。其次，這是中國式現代化的需要。中國式現代化，是2021年官方提出的一個新詞、新概念。當時的表述是：第一，建設現代化產業體系，堅持把發展經濟的著力點放在實體經濟上，推進新型工業化，加快建設製造強國、質量強國、航天強國、交通強國、網路強國、數字中國。第二，中心任務就是團結帶領全國各族人民全面建成社會主義現代化強國、實現第二個百年奮鬥目標，以中國式現代化全面推進中華民族偉大復興。何為中國式現代化？中國式現代化是人口規模巨大的現代化，是全體人民共同富裕的現代化，是物質文明和精神文明相協調的現代化，是人與自然和諧共生的現代化，是走和平發展道路的現代化。這裡面既有各國現代化的共同特徵，更有基於自己國情的中國特色。共同特徵方面，包括物質、精神、人與自然、富裕程度等。不同之處在於，我們要的是共同富裕。我們要的不是以美國為代表的那種貧富懸殊式的現代化，也不是以日韓為代表的那種屬於財閥特殊利益階層的現代化。這些都是少數人的現代化。這個概念放在省域角度，便是華東、華南、華北、華中、西南、西北、東北，一個都不能少，都得富裕起來。 (城市財經)

10月20日，中國國家統計局公佈的全國房地產市場基本情況顯示，1-9月份，全國房地產開發投資67706億元，同比下降13.9%；新建商品房銷售面積65835萬平方米，同比下降5.5%；新建商品房銷售額63040億元，下降7.9%。開發投資增速跌幅連續擴大具體來看，房地產開發投資增速方面，累計同比跌幅再擴大。資料顯示，1-9月份全國房地產開發投資67706億元，同比下降13.9%；其中，住宅投資52046億元，下降12.9%。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進建議，地方要穩定投資，尤其是警惕其對於固定資產投資的拖累。各地可適當微調保障房供應和二手房源利用等政策，集中精力研究“好地段、低價格、高得房率”的產品供給，讓房企圍繞這個主攻難題，促使供地和規劃政策最佳化，真正促進房地產開發投資具有走穩的紮實基礎。房屋新開工和竣工面積方面，新開工面積指標有所改善，竣工面積指標跌幅明顯縮小。資料顯示，1-9月份房地產開發企業房屋新開工面積45399萬平方米，下降18.9%。其中，住宅新開工面積33273萬平方米，下降18.3%。房屋竣工面積31129萬平方米，下降15.3%。其中，住宅竣工面積22228萬平方米，下降17.1%。據嚴躍進透露，一些房企項目預售標準有所放寬，使得新開工的積極性增大，對房企資金回籠具有更好的支援。同樣，竣工指標具有持續改善的基礎，也是源於融資協調機制和白名單機制在積極發揮效應。四季度要持續做好竣工工作，尤其是確保實打實地交付樓盤，並要把“好房子”和“好物業”的理念融入其中，真正增強老百姓對保交房工作的信任和支援。從到位資金情況來看，指標繼續下降。1-9月份房地產開發企業到位資金72299億元，同比下降8.4%。其中，中國貸款11294億元，下降1.4%；利用外資18億元，下降37.3%；自籌資金26111億元，下降9.3%；定金及預收款21138億元，下降10.3%；個人按揭貸款9884億元，下降10.6%。嚴躍進認為，近期要適當關注新的動向，比如說外資投資中國房地產方面的約束減少，而且各地專項債等還在持續發力，這都可以為房企等增加更多的資金來源。另外，各地在項目預售方面要進一步做最佳化，總的原則是要加快項目資金回籠。新房單月銷售環比大增新房銷售方面，同比累計跌幅有所擴大，環比呈現大幅增長態勢。根據中國國家統計局資料，1-9月份新建商品房銷售面積65835萬平方米，同比下降5.5%；其中住宅銷售面積下降5.6%。新建商品房銷售額63040億元，下降7.9%；其中住宅銷售額下降7.6%。嚴躍進表示，銷售是行業提振的生命線，銷售不景氣會拖累各類指標。當然從實際觀察看，價格到位或得房率比較好的項目銷售還不錯，但其他項目要適當關注新產品。比如，對於尾盤銷售，各地要持續關注銷售技巧，尤其是在定價、全裝修等方面落實最佳化工作，促進尾盤加快去化。從商品房單月銷售情況來看，環比大幅增長，超過年內月度平均水平。根據中國國家統計局資料測算，9月新建商品房銷售面積8531萬平方米，環比增長48.52%，同比下降11.89%；新建商品房銷售額8025億元，環比增長47.27%，同比下降12.36%。商品房庫存方面，連續7個月減少。截至9月末，商品房待售面積75928萬平方米，比8月末減少241萬平方米。其中，住宅待售面積39937萬平方米，減少292萬平方米。在嚴躍進看來，目前待售面積的質量更好。一方面，部分項目已經融入了“好房子”或高品質住宅的規劃內容，使得庫存品質更高。另一方面，很多屬於現房模式，使得認購的積極性更大。而且部分房企創新了行銷方式，比如說對新房項目增加了“五恆系統”，部分落實了“試住新房”等內容，使得產品和購房者走得更近，有助於更好的消化產品。市場仍處於深度調整過程中整體來看，今年前9月房地產市場處於深度調整過程中，這也意味著各地重視市場穩定工作的重要性和迫切性。對此，易居研究院認為，市場存在割裂的情況，不是簡單的分化現象。所以要求從產業鏈角度入手，尤其是要破解二手房方面的掛牌量問題。另外，要宣傳好住房產品持續向好的新形勢，現在房價泡沫有所減少，認購性價比更高，同時產品設計和戶型更好。這些都需要積極宣傳，把有利和有力點匯入到止跌回穩的鞏固過程中，使得今年四季度房地產工作圓滿收官。 (中房網)

據《彭博社》發佈名為《川普加密財富版圖：政治光環下的暴利生意》的長文，直指川普及其家族正以前所未有的速度，將其名聲、政治影響力和權力進行變現。今年1月，川普國家多拉爾度假村獲批在該地產上建造約1500套豪華公寓，這是川普家族長期以來的目標，需要與社區進行廣泛的宣傳。據彭博社計算，這使得這片位於邁阿密郊區、佔地超過600英畝、擁有四個高爾夫球場和一個擁有600多間客房的度假村的價值從之前的3.5億美元升至15億美元。彭博社表示，相比需要多年籌劃的房地產開發，川普家族向來擅長通過品牌授權（從房地產到香水床墊）快速變現。而加密貨幣領域更成為其"冠名經濟"的超級加速器。隨著第二任期涉外交易限制放寬，加密業務已成其財富增長新引擎。據彭博億萬富豪指數首次評估，World Liberty Financial 等加密項目和川普主題 meme 幣在短短數月內就為其財富增加了至少 6.2 億美元。據悉，World Liberty Financial 平台發行品牌代幣和穩定幣 USD1，3 月實現 5.5 億美元代幣銷售，川普家族分得 3.9 億美元。該家族還持有 225 億枚非流通代幣（按 6 月交易價估值超 20 億美元），川普主題 meme 幣由關聯方控制 80% 供應量，通過「持幣大戶晚宴」等行銷造勢。此外，American Bitcoin 公司（由川普關聯投行分拆）計畫上市，可能為家族再加入密財富來源。該公司通過與上市公司 Hut 8 合併估值超 30 億美元（儘管其主要資產僅是帳面價值 1.2 億美元的礦機）。 (Minima研究所)

李海燕：如果從100年的角度看，日本的房地產行業存在兩條清晰的主線。如果從過去60年的角度看，日本的房地產產業存在5條主線。本文回答一個重要的問題：回望過去100年，誰才是日本房地產行業發展的最大的貢獻者？當然，這個問題的答案會因人而異。筆者認為：如果從100年的角度看，過去100年日本的房地產行業存在兩條清晰的主線。如果從過去60年的角度看，日本的房地產產業存在5條主線。本系列今後會從不同的角度，去介紹在日本房地產行業中發揮重要作用的5條主線，也就是5大類的地產公司，讓中國讀者更加全面地瞭解日本房地產行業的發展特點。過去100年日本房地產行業發展的兩條主線筆者認為，過去100年日本的房地產行業，有兩條非常清晰的發展主線。第一條主線就是日本大型財閥的房地產業務。1945年之前，日本存在十多個具有影響力的財閥，最大的三個財閥為三井，三菱，住友。現在三井財閥的房地產公司為三井不動產，三菱財閥的房地產公司為三菱地所，住友財閥的房地產公司為住友不動產和住友林業。目前，三井不動產，三菱地所和住友不動產是日本最大的三家不動產開發商。現在日本市值最高的10家房地產公司中，起源於財閥的房地產開發公司就有5家。除了最大三家之外，還有起源於野村財閥的野村不動產和起源於安田財閥的東京建物。財閥類的房地產公司中，三井不動產和三菱地所屬於極其特殊的存在。關於這些企業發展歷史和貢獻，會在本系列的其他文章中詳細闡述。另外一條主線是日本的鐵路公司，特別是所謂的民營鐵路公司。日本的鐵路公司在日本城市化發展和觀光地的開發中扮演了極其重要的角色。關於這一點，本篇會做比較詳細的介紹。過去50年日本房地產行業發展的5條主線1945年之後，日本的政治和經濟環境發生了很大的變化。泡沫經濟破滅前後，日本的房地產市場也有巨大的變化。但是回望過去60年，依然可以看到支撐日本房地產行業發展的5條非常清晰的主線。1.日本的財閥系的房地產開發公司。（以三菱地所和三井不動產為代表）2.日本的鐵路公司（主要包括十多家日本大型民營鐵路公司和後來的JR）3.日本的住宅開發公司。日本存在多家大約60年前設立，主要從事一戶建住宅開發的房地產開發商。其代表性公司為大和房屋、積水房屋、松下房屋、旭化成房屋等。4.日本的獨立型房地產開發商。這個領域的公司以森地產公司為代表，也就是上海環球金融中心的開發商。目前，日本最高的寫字樓是麻布台綜合體的麻布台JP大廈，該項目就是森地產開發的項目。5.日本的國有住宅開發機構。1955年日本政府主導成立了日本住宅公團，開始在日本主要大城市周邊建設所謂的團地，為日本國民提供住宅。1981年該公團轉變為住宅•都市整備公團，2004年轉變為都市再生機構。除了上述5類房地產開發機構之外，日本還存在各種各樣的房地產公司。上面5大類地產公司在過去60年當中，是日本房地產舞台中的主角，可以說其他類型的房地產公司都是配角或者幕後的工作人員。迪士尼樂園和東京天空樹的共同特點是什麼？筆者想用一個比較有趣的方式來為讀者介紹日本鐵路公司在房地產市場中的特殊和重要的作用。筆者在這裡列出幾個在日本家喻戶曉的名詞：迪士尼樂園，東京天空樹，甲子園，寶塚歌舞團，大阪第一高樓安倍野晴空塔。東京迪士尼樂園是日本最有人氣的遊樂園。東京天空樹是日本最高的人工建築物。甲子園是日本每年夏天舉行全日本高中棒球比賽的體育場館，是受日本全國矚目的地方。寶塚歌舞團是日本演藝團體中極其具有存在感的團體，走出了眾多家喻戶曉的女明星。安倍野晴空塔是關西地區第一高樓，目前也是全日本第二高樓。很多人不知道的是，這幾個機構背後的第一大股東都是日本的民營鐵路公司。迪士尼樂園的大股東為京成電鐵，東京天空樹的大股東為東武鐵路，甲子園的大股東為阪神電鐵，寶塚歌舞團的大股東為阪急（阪神和阪急後來合併為一家公司），安倍野晴空塔的第一大股東為近畿鐵路。至於為什麼會是這個樣子，讀者耐心讀完本文就大約會明白。日本沒有你說的TOD最近15年，中國的高鐵和城市鐵道交通飛速發展。在這個過程中，相關雜誌也發表了很多外國的TOD相關的案例。所謂的TOD，就是Transit Oriented Development的縮寫。即以公共交通為導向的開發模式。很多讀者有這樣的認識：鐵道公司就是提供鐵道運輸服務的。但是對於日本的民營鐵路公司來講，鐵路運輸往往佔據到公司業務收入的一半左右。日本的民營鐵路公司的商業模式可以用WaaS（Wellbeing as a Service）來描述，也就“提供美好生活服務”。我們也可以說日本的鐵路公司是提供生活綜合服務的企業。目前日本民營鐵路改採取的經營模式，都是模仿阪急電鐵的經營模式形成的。阪急電鐵設立於1907年（明治40年）。該公司的創立人小林一三在當時困難的局面下，實施了多項創新，最終形成了後來日本的民營鐵路公司都模仿的經營模式。1940年之前，日本民營鐵路已經形成了如下的，非常清晰的經營模式：1、主要線路從大城市中心發車，連接了周邊小城市和郊外的觀光地。所謂的郊外的觀光地包括有名的溫泉地，有名的神社，有名的佛教寺院，有名的海灘。如果沒有這些名勝，鐵路公司就打造遊樂園，體育館或者動物園等設施。比如，位於東京的小田急鐵路連接了新宿和日本全國知名的溫泉地箱根。京王鐵路連接了新宿和東京近郊的高尾山。東武鐵路連接了淺草和日光，知名的世界遺產東照宮就在日光。南海鐵路連接了大阪的難波和位於和歌山的佛教聖地高野山。位於東京的東急鐵路連接了東京的澀谷和橫濱。阪神和阪急鐵路連接了大阪和神戶。2、對鐵路沿線進行大規模的開發。這些開發主要包括兩種。一種是沿線的住宅地的開發和出讓，日語稱之為“分讓”。也就是鐵路公司提前收購大量的農業土地，進行整備（也就是通水，通電和通路等）後出售。在城市工作的工薪階層購入土地後自己建設1層或者2層高的自住住宅。二戰後日本大部分家庭的生活就是早上丈夫坐輕軌去上班，太太在家做家務帶孩子。晚上丈夫坐輕軌回家。周末了夫妻帶孩子坐輕軌到動物園或者遊樂園去玩。另外一種沿線開發模式是，讓原本在城市裡面的大學搬遷到郊外鐵路線旁邊。大學的教職員工和學生是鐵路線的最穩定顧客。目前日本的主要鐵路公司都持有專門的房地產開發公司或者酒店營運公司。比如東急控股持有東急不動產公司。阪急阪神控股集團持有阪急阪神不動產。阪急阪神不動產開發的住宅具有很高的品牌價值。3、在始發站和沿線設立大量商業零售機構。大部分的私有鐵路公司都持有自己的百貨店。比如，小田急公司在始發站新宿持有小田急百貨店；阪急鐵路在始發站梅田持有阪急百貨店。京王鐵路在始發站新宿持有京王百貨店，而且沿線的主要車站都有京王超市。西武鐵路在池袋車站有西武百貨店。4、鐵路公司在郊外的風景名勝地進行長期的經營和維護。比如，小田急鐵路公司長期經營日本的知名溫泉地箱根。東武鐵路公司長期經營日本知名觀光地日光。5、鐵路公司從事職業體育賽事。過去日本有多個鐵路公司持有職業棒球隊。日本鐵路公司持有棒球隊的邏輯非常簡單：那就是：人為地創造乘客需求。比賽的場館往往就是鐵路的沿線，比賽的時候有大量的觀眾乘坐輕軌去觀看比賽。6、對鐵路沿線的機構和居民提供總的服務。比如，很多鐵路公司都持有公車計程車公司，讓乘客從輕軌下車後就可以非常方便乘坐大巴車或者計程車。很多鐵路公司都持有酒店，提供住宿服務。一些鐵路公司甚至持有陵園服務公司。東急公司甚至開始介入到機場的經營和管理當中。日本很多鐵路公司持有旅遊公司。如上所述，其實目前日本的鐵路公司不是簡單的交通運輸機構，可以理解為綜合生活服務機構。日本的大手私鐵16家公司日本全國各地從明治時代開始，誕生了眾多的民營鐵路公司，就是所謂的“私鐵”。經過100多年的發展（其中一些鐵路公司經歷了反覆的合併），形成了16家規模比較大的私鐵集團。日語中的“大手”就是大型的意思。這16家大型私鐵的基本情況如下：說明：以上資料來源於各個公司的網站。平成時代30年是JR各個公司拚命發展房地產的30年到日本旅遊的人都會看到JR的標誌。JR的前身是日本的國有鐵路，簡稱“國鐵”。日本48個都道府縣中，除了沖繩之外都有國鐵的線路。1987年民營化之前，國鐵類似中國的鐵道部，但是經營方面很多地方還不如中國的鐵道部。比如，每年都有罷工的行為，影響顧客出行和貨物的運輸。但是日本的國有鐵路在二戰後面臨了兩個巨大的競爭對手，一個是日本全國各地的民營鐵路。另外一方面是在客運和貨運兩個方面，國有鐵路都面臨了公路運輸的強大競爭。在這個巨大的時代背景下，日本的國鐵積累了巨額的債務。1987年4月，日本的國鐵實施了分割民營化。過去的國鐵被分割成為7家公司，也就是JR東日本，JR西日本，JR東海，JR九州，JR北海道，JR四國，JR貨物。之後的20多年JjR東日本，JR西日本，JR東海，JR九州陸續實現了完全的民營化。國鐵改革之後，JR各個公司都做了什麼工作呢？答案非常簡單，就是向日本的私鐵學習，匯入私鐵的經營模式。首先是提高服務的意識，其次是以車站為中心，大規模進軍商業設施和酒店。國鐵時代，國有鐵路只能從事鐵路的客貨運輸和少部分的大巴車運輸服務。民營化之後的JR各個公司，進了最大努力去開展了以鐵路車站為中心的多元化服務。比如JR九州竟然開始開始經營九州到韓國的高速輪渡船，開始經營料理店等。比如JR東日本是日本全國最大鐵路公司。2023會計年度（2023年4月到2024年3月末）的總收入為27301億日元。其中運輸收入為18536億日元。流通和服務部門的收入為3796億日元（主要是車站內的各種店舖的銷售收入），房地產和酒店部門的收入為4058億日元，其他部門的收入為910億日元（IC卡信用卡等部門的收入）。事實上，JR東日本承載了日本最大的都市圈，也就是東京城市圈的運輸，所以運輸收入佔比比較高。日本普通大型民營鐵路公司的運輸收入佔比往往更高。 （FT中文網）

01 房地產基礎資料仍在調整 12月16日，中國國家統計局公佈了11月的房地產資料，整體調整的行情趨勢並沒改變，區別只在於跌幅大小而已。 中國國家統計局披露： 1-11月份，中國房地產開發投資93634億元，同比下降10.4%；其中，住宅投資71190億元，下降10.5%。

6月24日，大型房地產開發商美的置業（3990.HK）盤初一度大漲超100%，當日收盤依然大漲近70%，25日收盤，美的置業漲3.77%。 這番逆勢上漲，源於公司在6月23日晚間公告宣佈退出房地產開發業務，聚焦輕資產營運。 6月23日，美的置業發佈公告稱將進行股權重組，將全資持有的房地產開發業務產權從上市公司剝離至控股股東，美的置業這一上市平台將專注於物管、商管等經營性業務及代建代銷業務等。 完成股權重組後，美的置業旗下的房地產開發和銷售業務將改由美的控股持有，成為非上市資產，美的置業原有的經營管理團隊也將持續承接控股股東所持房開資產的全鏈條開發管理。

在房地產低迷的第三年，市場仍在尋求解決方案，破產的開發商必須為破產做好準備。至於前景不錯但面臨臨時信貸壓力的項目，國有銀行已撥出數十億美元的貸款，以確保其完成。 不尋常的時代需要採取非常措施。隨著最大的開發商之一萬科公司面臨流動性緊縮，國家的紓困計畫已經到來。穆迪評級本週將備受推崇的Vanke削減為垃圾級。 該公司最大的障礙是未來銷售不明確。由於管理的謹慎，在2023年與碧桂園同行相比表現相當不錯。合約銷售額僅下降了10%，至3,760億元人民幣（524億美元）。然而，今年整體市場可能會變得更糟。最近的一項調查顯示，不到20%的受訪者計劃在未來六個月內購買房屋，而一年前接近30%。穆迪估計，萬科1月和2月的收縮銷售額下降了約40%，至345億元，比一年前大幅下降。 房地產開發是一項規模業務。根據現有最新數據，Vanke的營業利潤率從2019年高峰的29%暴跌至9月季的8.4%。2023年前九個月，其營業利潤僅310億元，比去年同期下降了23%。