你有沒有這樣的感受：現在買房比結婚還難決定。不買吧，怕錯過低點；買了吧，又怕一買就被套。直到有一天跟中介閒聊時他一句不經意的話，讓我頓悟：“買大、買舊、不買三。”當時我愣住了，問他這啥意思。他看了看四周小聲說：“這是我們圈子裡一直流傳的‘七字真經’。我們自己買房從來就這七個字。”聽完我越琢磨越覺得有道理，後來實地看了幾十套房，更是一次次印證。今天就把這套“秘訣”掰開揉碎講給你聽，別再走冤枉路。01一、30萬成交！親戚的老房子，賣得我一身冷汗我親戚最近把他那套市區老房子賣掉了，到手30萬，一平才3000多。你可能覺得這價格還行，但問題是幾年前這房子有人出60多萬，他沒賣。現在砍了一半，能賣出去都算萬幸了。我問他後悔不？他說：“不後悔，再拖幾年可能20萬都沒人要。現在賣了算是解套。”這話聽著有點扎心，但現實就是這麼殘酷。市場變了，再也不是“有房就香”的年代了。你買的房值不值錢，不在於價格高低，而在於有沒有人願意接盤。02二、資料不會騙人，小戶型正在變成“地雷區”你可能還在糾結到底買多大，買那種。那我先給你看看這組資料：看懂沒？市場上最不好賣、跌得最快的就是小戶型。反而那些140平以上的大戶型不但抗跌，還有一部分核心區房源價格逆勢上漲。再看城市資料：重慶、青島、杭州，一些“老小區翻新房”2024年價格漲了8%以上。反倒是那些“送面積”“送車位”“送花園”的郊區高贈送盤，庫存堆得像山，去化周期超過30個月，中介都懶得帶人去看。03三、買“大”不是為了炫耀，是為了“全身而退”很多人怕大戶型，說貴、難出手。可現在的邏輯變了，大戶型不再是有錢人的炫耀品，而是未來能保命的籌碼。你仔細想想：買小戶型的人多是剛需或投資客，現在這部分人被“收割”得最慘；而能買大戶型的人，本身就是中產以上，出手不頻繁，抗周期能力強。更重要的是大戶型的舒適度、空間感、流通性，都是未來換房人最看重的點。你要記住一句話：小戶型是為了活著，大戶型才是為了好好活著。而市場上願意買你“大房子”的人恰恰是這批仍有購買力的人。04四、買“舊”不是吃虧，是抄底的機會不少人一聽“老破小”就繞道，嫌棄老舊、沒有電梯、沒法貸款。但真相是老房子往往在最核心的位置，配套成熟、交通便利、學區穩定。更重要的是城市更新大潮已經開啟，這些老房子可能那天就被“動遷”了，直接換新房+現金補償，你賺的是“第二套房”的錢。你再看看新房位置偏、配套差，交房還常常“貨不對板”。說到底：真正能抄底的從來不是郊區的毛坯盤，而是老城區裡那些“站在原點”的老房子。05五、“不買三”是什麼意思？避開“三無盤”，你才能保命這“七個字”裡的“不買三”，說的是三類房堅決不能碰：無地段：遠郊無人區，房子再便宜也沒人要。無配套：沒地鐵、沒商超、沒醫院，生活全靠忍。無流通：戶型奇葩、公攤巨高、交易受限，連中介都不願接單。這些房子現在買可能幾千塊一平，看起來像撿漏，但未來連“割肉”的機會都沒有。很多人圖便宜買了高贈送盤，送你個100平花園，沒地鐵、沒學校、沒商場，送完就沒人來。你住得不方便也就算了，最怕你那天想賣才發現根本賣不出去。06六、樓市的玩法徹底變了，別再想著炒房了以前大家買房是為了升值，閉著眼買都有得賺。可現在呢？政府親自下場穩樓市告訴你：房子是用來住的，不是用來炒的。市場從“講故事、炒地皮”全面轉向“保流通、控風險”。你不信可以去查，現在主打的全是“住有所居”“保障剛需”“盤活存量”。炒房這條路基本是封死了。這時候還想著靠買房暴富的人，真的該清醒了。07你現在要做的是選對那種“即使不漲也能賣掉”的房子。記住那7個字：“買大、買舊、不買三”。別被銷售一句“剛需紅盤”騙了，也別為了幾萬塊的折扣衝動買房。房價跌不可怕，可怕的是你買的那套房連接盤的人都找不到。 (知理樓市)

2025年。房地產中介倒閉潮可能捲土重來！春節剛過，廣州花都街頭，往日熱鬧的房產中介門店畫風突變。一家中介店的玻璃門上，“旺鋪轉租”四個大字格外刺眼。店內那堆積如山的房源傳單，早已落滿灰塵，彷彿在訴說著曾經的忙碌與如今的落寞。1 中介倒閉潮骨牌效應其實，行內人知道，這已不是個別現象。2024年以來，一場中介離場潮正像一場風暴，席捲全國。在東莞長安一條街道上，短短半年內，就有3家中介門店接連關門大吉。曾經在房地產市場中風光無限的中介行業，如今正面臨著前所未有的寒冬，這那裡是什麼零星個案，分明就是行業坍塌的強烈訊號！資料最能說明問題，那一組組數字，簡直觸目驚心。在深圳，2024年超過10%的中介門店倒閉，從業人員減少了15%。而且據預測，到2025年，將有五分之一的門店將消失。溫州呢，在學區房扎堆的府前街，兩公里內就有7家中介關門歇業，不少直接改頭換面，投身餐飲行業。這令人想起2008年的創輝租售，200家門店一夜之間蒸發，彷彿從來沒在市場上出現過一樣。某頭部中介的高管無奈坦言：現在就連核心區的門店都在虧錢，根本養不起員工了，這日子實在沒法過了。曾經的躺著賺錢，如今變成了躺著虧錢，房產中介們的日子，可謂是天翻地覆。2 四把刀砍向中介行業我們剖析當前中介行業萎縮的真相，主要有以下四個原因，如同四把尖刀砍向中介行業。第一，是樓市供需逆轉，房子比人多。這個現狀，我相信大家有目共睹。如今全國商品房庫存已達到了驚人水平，完全賣完存貨大概在2年以上。而有些三四線城市，去化周期甚至超過10年，這意味著這些城市的房子，要花10年時間才能賣完。中介就算有三吋不爛之舌，面對這麼多房子，也只能乾著急。就拿鄭州某新區來說，二手房掛牌3年，愣是一單都沒成交。中介小哥都自我調侃：我們現在那是賣房啊，簡直就是在給這些房子守墓，看不到一點希望。這個根本原因，就是房子嚴重供過於求，需求跟不上，中介自然也就沒了生意，就像在沙漠裡賣游泳圈，再怎麼吆喝也沒人買。第二，是政策絞殺，雙軌制與保障房衝擊。我們知道，今年兩會後，ZF計畫砸下4.4兆收購存量房，將其改造為保障房。這一舉措對房產中介行業來說，簡直是一記重錘。保障房的租金比市場低30%，這麼大的價格優勢，一下子就把中介賴以生存的剛需客戶給虹吸走了。深圳有個中介哭訴道：以前行情好的時候，一個月能開5單，現在呢，半年都開不了一單，連西北風都快喝不上了。政府大力推進保障房建設，將改變房地產市場的格局。顯然，中介們的生存空間將被嚴重擠壓，就像原本肥沃的土地被搶走了養分，難以再滋養他們的業務。第三，是信任崩塌，從專家到騙子。一直以來，相信看過房買過樓的朋友，大多都有一些不舒服的經歷。比如虛假房源、陰陽合同、吃差價……房產中介行業這些亂象，長期以來飽受詬病，也正是這些問題，讓消費者對中介的信任徹底崩塌。被中介坑過的人，有人無奈地說：這就像拆盲盒，運氣好可能拆出驚喜，更多時候，拆出的都是雷，一不小心就掉進坑裡了。2024年，北京業主因為房價腰斬，覺得自己被中介誘導接盤，集體將中介告上法庭，法院受理的這類案件激增300%。部分中介人員的不良行為，就像一顆顆老鼠屎，壞了一鍋湯，消費者不再相信他們，生意自然也就越來越難做——從曾經的交易幫手，淪為了人人喊打的騙子形象。第四，是技術革命，去中介化浪潮。隨著房產巨量資料系統的完善，房地產資訊越來越公開透明化，由政府主導的二手房自助交易系統試點上線，這也給房產中介行業帶來了巨大衝擊。以前買賣雙方都得通過中介才能完成交易，現在有了這個系統，雙方可以直接繞過中介過戶。深圳有個買家通過這個系統完成交易後，興奮地說：太划算了，一下子省下大幾萬中介費，都夠交幾年物業費了。是的，系統的升級，資料技術的進步，讓交易變得更加便捷、低成本。今後，可能人們更加不再依賴中介，去中介化的浪潮滾滾而來。中介們的飯碗受到了嚴重威脅，就像馬車遇到了汽車，不改變就只能被淘汰。3 行業劇變：房地產的去泡沫化宣言其實，我們拔高一個維度來看：中介離場，並不是房產行業的終點。恰恰相反，它是房地產新時代的開端，預示著行業正在經歷深刻變革。為什麼這麼說呢？首先，說明房產中介暴利終結，回歸服務業本質。過去房產中介行業那開單吃半年的暴利模式，如今已經一去不復返。為了活下去，倖存的中介不得不轉型。在深圳，有門店增設家政、裝修服務，佣金收入在總收入中的佔比降至40%，開始向多元化服務發展。在北京，中介小哥為了提升競爭力，考取智能家居工程師證書，靠技術諮詢賺外快。中介行業正從單純的房產交易中介，向綜合性的服務行業轉變，回歸到服務業的本質。這要求中介行需要靠優質服務和專業能力賺錢，而不是單純靠資訊不對稱賺取高額差價。其次，說明樓市在出清，投機者退場。曾經，中介是炒房鏈條中不可或缺的一環，他們為炒房者提供房源資訊、協助交易，讓房地產市場投機氛圍濃厚。如今，中介行業萎縮，直接打擊了投機行為。在溫州，有炒房客無奈地說：現在根本找不到人接盤，中介都改行了，沒辦法，我只能降價30%割肉離場，不然砸在手裡就更慘了。市場逐漸出清，那些靠投機炒作房地產賺錢的人，失去了中介這個助力，紛紛退出市場，房地產市場開始回歸理性，朝著健康的方向發展。再次，這是政策導向結果，從土地財政到民生保障。政府收儲存量房、大力擴大保障性租賃住房，這一系列舉措，標誌著房地產從過去的金融遊戲，逐漸轉向民生工程。在上海，有保障房住戶感慨：以前中介忽悠我買郊區盤，價格貴不說，配套還差。現在政府給的保障房，租金只有市場價一半，住得踏實又舒心。政府的政策導向發生了轉變，更加注重民生保障，讓更多人能住有所居。我們從這角度看，房地產市場的功能也在發生變化，中介行業也必須適應這種變化，否則就只能被淘汰。4 普通人啟示：在廢墟中尋找生機面對房產中介行業的巨變，以及樓市的動盪，我們普通人該如何應對呢？答案是：絕不能坐以待斃，而要學會在危機中尋找生機。比如政府逐漸完善的自助交易平台，就是房地產市場的新趨勢，我們普通人要積極擁抱。我們通過這個平台交易，可以省下一筆中介費，這筆錢可以支付一年甚至幾年的物業費，不香嗎？而且交易過程更加透明、規範，減少了中間環節的風險。因此，我們要持續關注房地產政策動態，只有順應新規則，才能在樓市遊戲中受益。當最後一盞中介門店的燈在深夜熄滅；當最後一張房源傳單在風中碎成紙屑；當最後一筆佣金在帳本上劃為赤字；我們終將醒悟：房產中介的退場，不是行業的葬禮，而是新秩序的誕禮！記住：在歷史的鐵軌上，跟不上車輪的人，連揚塵的資格都沒有！ (高牛探)

5月9日，杭州宣佈全面取消限購。政策發佈後，中國證券報記者第一時間聯絡到杭州地區的房產中介和樓盤。貝殼找房多位中介告訴中國證券報記者，從政策出台到現在，“電話已經被打爆”，都是外地諮詢買房的。 熱門樓盤搖號中籤率低 “目前，杭州買房已經全面放開，外地戶籍也可以買多套住房，不限套數。但是，熱門樓盤需要搖號。在此次政策發佈前，杭州熱門樓盤搖號中籤率就非常低。現在政策全面放開後，中籤率可想而知。”杭州一家鏈家中介人士告訴記者。 杭州貝殼找房資深中介人士王明（化名）告訴記者，目前，杭州新房兩極分化現象較嚴重。核心區700萬元至上千萬元的新房基本都要搖號，而在新政出台前，這些樓盤中籤率基本都在20%以下。