步入2026年之際，房地產領域的去庫存行動於悄然無聲中拉開了帷幕。此次行動中，國家隊率先發力，正憑藉多樣化的方式與策略，積極消化存量房市場的龐大庫存。其中，上海的動作尤為引人注目，規模與影響均居前列。2月2日，上海正式啟動了國企收購老舊小戶型的試點工作。該試點選取了靜安、浦東、徐匯這三個核心區域作為先行區，重點聚焦於內環以內、建成於2000年之前、面積不超過70平方米、總價不超過400萬元的老舊住宅。這些被收購的房產將被用作保障性租賃住房，以滿足廣大市民的居住需求。在此次收購過程中，國企主要面向有置換需求的業主進行收購，收購價格依據市場評估價確定，雙方達成交易意向後完成收購。業主在完成出售之後，需將所得款項用於購置新房，以此實現住房的更新換代。這一以舊換新的舉措，有效疏通了當前上海住房置換鏈條中的瓶頸環節。以舊換新模式，在全國範圍內已非新鮮事物，但上海的實踐卻具有深遠的訊號意義。上海，作為全國樓市政策調整與市場動態變化的晴雨表，此次國企的介入收購，無疑向市場傳遞了一個明確訊號：樓市已步入觸底階段，市場調整與政策引導正共同推動行業向更加穩健的方向發展。值得注意的是，近期參與存量住房收購的並非僅限於上海，且收購方式也並非只有以舊換新一種。全國各地均加大了對存量房的收儲力度，地方國企正通過一系列創新手段，積極消化市場上的過剩庫存。以湖北省為例，該省近期印發了《關於推動2026年一季度經濟實現平穩起步的若干舉措》，其中明確提出要推進利用專項債券收購存量商品房，將其改造為保障性住房、人才住房、安置房以及大學生宿舍，以滿足不同群體的住房需求。湖南省也透露，2026年將繼續加大保障性住房的供給力度，計畫全年收購存量商品房超過200萬平方米，用於保障性住房、安置房、宿舍及人才房的建設，進一步緩解住房供需矛盾。此外，去年全國範圍內的高校也掀起了一股收購存量商品房用作學生宿舍的熱潮。中南大學、合肥工業大學、中國礦業大學（徐州）、湘潭大學以及湖北大學陽邏校區等均紛紛出手，收購存量商品房並改造為學生公寓，為學生提供了更加舒適、安全的居住環境。而自年底以來，廣州南沙、海南海口等地的國企也頻頻在法拍房市場上出手，批次購買法拍房，進一步拓寬了存量房的消化管道。南沙城市營運公司於法拍市場集中購入60余套房產，其成交價格僅為同小區市場成交價的60%至70%。放眼全國，國家隊正以積極姿態大力開展存量房的收儲工作。這股力量不容小覷，在2026年及後續市場發展中，國家隊將扮演市場穩定器的關鍵角色。商品房收儲加速擴容，實非偶然之舉。在去年12月22日至23日召開的全國住房城鄉建設工作會議上，已為2026年的房地產與住房建設工作確立了新的基調。2026年作為“十五五”規劃的開局之年，本年度房地產政策的核心要點，可高度凝練為九字方針：控增量、去庫存、優供給。這無疑是新時期房地產領域供給側改革的重要舉措，為房地產供給側的調整與重塑勾勒出了一幅清晰、具體的路線圖。在這條路線圖中，巧妙地將去庫存與最佳化供給結構相結合，展現出高瞻遠矚的戰略眼光。當前，房地產市場面臨的一大突出問題便是供需結構失衡。這種失衡主要體現在商品房與保障性住房的供給比例上。存量商品房數量龐大，而保障性住房的供給量卻遠遠無法滿足實際需求。在此背景下，將商品房收儲轉化為保障性住房的舉措，猶如打通了一條關鍵通道，成功實現了商品房與保障性住房之間的有效轉換。具體而言，由國企或地方政府負責收儲存量商品房。這些存量商品房來源廣泛，既涵蓋新房市場上的積壓房源，也包括二手房市場上的待售房源。只要這些房源在面積、地理位置、房型等關鍵方面符合保障性住房的標準要求，均可納入收儲範圍。對於地方政府而言，以往為達成每年保障性住房的供給目標，往往需投入大量資源進行新建，不僅耗時費力，且建設周期較長。而如今，通過從存量市場中挑選符合條件的商品房進行收購，既能輕鬆完成每年的保障性住房供給任務，又能有效消化新房市場的庫存，可謂一舉兩得。此外，隨著房價的理性回呼，全國範圍內的租售比收益率呈現出逐步上升的趨勢。目前，全國多數城市的租售比已突破2%大關，租售比達到3%以上的城市數量亦不在少數。截至2015年12月，全國租售比資料已呈現出顯著變化 。資料來源於國信達相關統計資料。在當前的市場環境下，隨著租售比數值的逐步攀升，地方國企在完成商品房收儲之後，所獲取的租金收益率能夠超越專項債以及各類金融產品的利率水平。如此一來，在收儲商品房的過程中，從現金流成本的角度進行核算，能夠逐漸實現收支平衡，並且為後續的營運預留出充足的空間。自2025年起，國家隊參與商品房收儲的力度與規模持續加大，呈現出不斷增強的態勢。時至今日，已成功建構起“土地 + 商品房”雙輪驅動的發展格局。值得注意的是，這一雙驅動模式正日益朝著存量商品房領域傾斜，存量商品房在整體業務佈局中的比重愈發突出。回顧過去一年，全國範圍內有超過80個城市相繼出台了與商品房收儲相關的政策措施，其中36個城市正式啟動了房源徵集工作。僅專項債用於商品房收儲的實際落地金額就超過了3000億元，這一資料充分體現了各地在推動商品房收儲工作上的積極投入與顯著成效。進入今年，隨著上海這一重要城市的加入，存量房收儲工作預計將進一步加速推進，動作幅度也會越來越大。在此背景下，保障性住房領域極有可能掀起以“購”代“建”的全新發展潮流，為住房保障體系的建設注入新的活力。在房地產市場的穩定與發展處理程序中，去庫存工作佔據著核心地位。特別是對於房價走勢而言，市場上庫存數量的減少，能夠有效改善商品房市場的供需關係。當供需關係達到相對平衡的狀態時，房價自然會停止下跌趨勢，實現平穩發展。此前在相關文章中，我曾多次著重強調，真正能夠促使房價觸底反彈的關鍵因素，主要在於供給端改採取的有效措施。而在眾多供給端措施中，存量房收儲能夠發揮的作用最為顯著。然而，存量房收儲工作並非一蹴而就，它是一個需要精心謀劃、穩步推進的細緻過程。與某些政策的突然出台不同，存量房收儲不會在市場上瞬間引發巨大的預期波動。它更像是春雨潤物般，悄然發揮作用，只有當收儲規模達到一定的量級之後，才能夠爆發出足以扭轉市場局勢的強大威力。經過過去一年的不懈努力，存量房收儲的規模正在逐步擴大，全國商品房庫存的拐點已初現端倪，即將來臨。從去年的相關資料中，已經能夠捕捉到一些微妙的訊號。根據國家統計局公佈的資料顯示，儘管全國商品房庫存的同比資料仍然呈現增長態勢，截至年末，商品房待售面積達到78832平方米，較上年末增長了1.6%。但環比資料卻開始出現下降趨勢，2025年年末商品房庫存量相較於11月末回落了1個百分點。從市場規律來看，庫存拐點的出現具有先導性意義。只有先迎來庫存的拐點，隨後才會出現新房房價的拐點，進而帶動二手房價的拐點到來，這一系列的變化將逐步推動房地產市場實現健康、穩定的發展。此為量價關係所呈現的傳導機制。當下，市場庫存狀況已隱約透露出些許積極訊號，彷彿在黑暗中透出了一絲曙光。基於這一態勢，可合理推測，2026年新房與二手房的房價若要觸及底部區間，已然為期不遠。需明確的是，我們無法絕對地斷言2026年房價必定觸底，但可以確信的是，房地產市場已然步入最後的磨底階段。在這一階段，市場將經歷一系列複雜的調整與博弈，直至達到相對穩定的平衡狀態。然而，房價止跌回升，並不必然預示著房價將再度開啟上漲通道。當前，房地產市場已邁入全新的發展時期，無論是人口結構的變化，還是城鎮化處理程序的推進，均不再為房價的暴漲提供有力支撐。在新的市場環境下，房價的波動將更加趨於理性與平穩。對於普通人而言，房子在未來將主要扮演兩個角色：其一，是滿足居住需求的溫馨家園；其二，是可作為資產配置的一種選擇。隨著房地產市場內部結構的不斷演變與深化，購房者在選擇房產時所面臨的難度也在逐步提升。一旦決策失誤，所購房產未必能夠帶來預期的增值收益，甚至可能面臨貶值風險。儘管如此，當個人經濟實力允許時，房產依然是一種值得納入資產配置範疇的優質選擇，可視為一種具有長期保值潛力的“壓箱底”資產。 (房地產那些事兒)
