摘要:本文針對內地城市大量商業資產閒置的現狀，提出了一種基於RWA（Real World Assets，真實世界資產）代幣化融資的創新盤活模式。通過對項目初衷、解決方案、實施路徑及費用效益的綜合分析，證明了政府提供場地、專業機構營運、RWA融資的三方合作模式能夠有效解決商業資產閒置問題。研究以首個改造項目3000萬總投資為基準，分析了投資回報周期及現金流分配機制，發現通過合理的資產證券化和營運最佳化，投資人可在2年內回本。本文進一步探討了該模式在不同規模城市中的可複製性，並對RWA在商業地產領域的應用趨勢進行了展望，為地方政府和資產營運機構提供了實踐參考。1 引言 當前內地商業資產市場面臨嚴峻挑戰，眾多城市的市中心區域存在大量閒置荒廢的商業資產，這些資產往往產權複雜，涉及眾多小產權業主，難以通過傳統手段有效盤活。據不完全統計，自2019年以來，全國有超過7家4A級景區和3家5A級景區因資金鏈問題破產或重組，其中多數擁有穩定的客流量和可觀的門票收入。這一現像在商業地產領域同樣普遍，特別是那些位於城市核心區但未能有效營運的商業資產。 與此同時，區塊鏈技術的發展催生了RWA（真實世界資產代幣化）這一創新融資模式。RWA通過將現實世界的資產權益轉化為數字代幣，使傳統上"動不了、賣不快、投不起"的資產能夠以碎片化方式交易和流通。2025年，香港金融管理局發佈《數位資產發展政策宣言2.0》，明確將RWA和穩定幣作為核心發展方向，為市場提供了清晰的監管框架和發展路徑。內地也在積極推動RWA的發展，特別是在綠色能源資產領域已有成功實踐。 本文旨在探討如何借助RWA融資模式，結合政府資源和社會營運能力，盤活閒置商業資產，創造穩定現金流，實現政府、小業主、營運機構和投資者的多方共贏。研究以3000萬改造投資項目為基準，分析2年回本的可能性，並評估該模式在全國範圍內的可複製性。2 項目初衷與多方共贏價值2.1 商業資產閒置問題及成因 內地城市商業資產閒置問題日益突出，其成因複雜多樣。首先，許多商業資產存在產權碎片化問題，特別是涉及眾多小業主的項目，統一管理和營運難度極大。其次，傳統融資管道對這類資產持謹慎態度，銀行貸款往往要求高額抵押和較高利率，使潛在營運方面臨融資難、融資貴的問題。第三，許多閒置資產缺乏專業營運團隊，導致即使具備良好區位優勢，也無法產生穩定收益流。 貴州獨山縣"水司樓"項目就是典型案例。這座投資2.56億元的巨型建築曾因資金鏈斷裂陷入停滯，成為住建部點名批評的"脫離實際、濫建文化地標"典型。直到2023年，通過引入專業團隊進行改造，才實現了從"形象工程"到年入3000萬元文旅地標的轉變。2.2 多方共贏的價值主張 本項目設計的模式能夠實現多方共贏的價值創造：對政府而言，無需大量財政投入即可盤活閒置資產，提升城市形象和稅收基礎；對小業主而言，可以通過資產入股或租賃形式獲得穩定收益，避免資產完全貶值；對營運機構而言，可以輕資產模式擴展業務範圍，獲取管理收益；對投資者而言，可以獲得門檻較低、收益穩定的投資管道。 泉州文旅集團的成功案例證明了這種價值主張的可行性。該集團將原中僑集團電子儀器廠改造為集酒店、商業及文化空間於一體的綜合文旅項目——古城巷遇酒店，實現了酒店年均入住率80%、節假日95%以上的佳績。該項目不僅有力保障了項目盈利平衡與可持續發展，更有效啟動了閒置資產，為地方國企盤活存量資產提供了可複製、可推廣的"泉州經驗"。3 RWA解決方案設計3.1 資產篩選與評估標準 成功實施RWA融資盤活模式的首要環節是建立科學的資產篩選與評估標準。基於實證研究，我們提出以下核心標準：區位價值：資產應位於城市或區域核心地段，具備潛在客流保障。如大連小平島項目選址62.3公頃閒置填海用地，雖原為閒置狀態，但地處大連文旅資源核心區域，具備極高區位價值。產權清晰度：儘管允許存在小產權業主，但必須通過法律協議明確收益分配機制。可採用"產權信託+收益權分割"模式，避免複雜產權關係影響項目推進。改造可行性：資產結構安全性和改造潛力需符合相關標準，如貴州水司樓改造中，拆除存在隱患的外掛木結構，取代為鋼結構框架，一次性通過消防驗收。現金流潛力：資產需具備持續現金流生成能力，可通過歷史資料或同類項目對比進行預測。柏曼酒店的多家存量改造項目證明，即使單房造價僅3-5萬元，也能實現出租率增長50%，回本周期小於2.5年。3.2 RWA融資結構設計 RWA融資的核心是將真實世界資產通過代幣化轉化為可交易數位資產，為此需要設計合理的融資結構。基於朗新科技與螞蟻數科合作完成全國首單基於新能源資產的RWA經驗，我們設計以下結構： 首先，資產打包與證券化。將篩選後的商業資產未來收益權打包為資產池，通過特殊目的實體（SPV）進行風險隔離。如上海馬陸葡萄RWA項目將1000萬元股權融資對應的收益權拆分為2024份數位資產（NFT），每份對應2斤陽光玫瑰葡萄的提貨權。在商業資產場景中，可將3000萬投資對應資產拆分為3000萬份代幣，每份代表1元投資額及相應收益權。 其次，代幣發行與交易。利用區塊鏈技術發行代表資產收益權的數字代幣，投資者可通過合規交易平台購買。大連小平島RWA數字島嶼項目將島上價值超百億的房產、溫泉設施等轉化為數字通證，最低100元即可投資，投資者持有通證可參與收益分紅。這種低門檻投資方式顯著擴大了潛在投資者基礎。 第三，現金流分配機制。建立基於智能合約的自動分配機制，確保收益及時、透明分配。如溫泉綜合體年收益的10%通過智能合約自動分配給予投資者。這種機制大大增強了投資者信心，降低了交易成本。3.3 技術架構與合規保障 RWA項目的成功實施需要穩健的技術架構和合規保障。螞蟻數科在首單新能源資產RWA項目中展示了核心技術組合：物聯網（IoT）技術確保終端裝置安全可靠地上鏈；區塊鏈技術保障要素流轉過程公開透明；密碼學與隱私計算技術為整個鏈路的安全與隱私保護提供保障；人工智慧（AI）技術提供全鏈路的數字和交易的安全護航。 在合規方面，必須堅持"合規先行"原則。上海馬陸葡萄RWA項目通過三項措施確保合規：資產雙校驗（物聯網資料與政府溯源系統即時比對，防止造假）；資金託管（融資由上海股權託管交易中心監管，專款專用）；收益隔離（數位資產持有者僅獲得提貨權和資料分紅，不參與葡萄園股權分配）。這些措施有效降低了合規風險，為項目順利實施提供了保障。4 實施路徑與費用規劃4.1 階段化實施路徑 基於臨猗現代農業產業示範區"管運分離"模式的成功經驗，我們設計以下階段化實施路徑：第一階段：準備與立項（1-3個月）。與地方政府達成戰略合作，明確各方權責利關係。關鍵任務包括：成立項目工作小組；完成初步盡職調查；確定首批目標資產；簽訂合作框架協議。此階段需投入約50萬元，主要用於前期調研和專業服務費用。第二階段：資產整合與規劃（3-6個月）。對選定資產進行統一規劃和技術評估。關鍵任務包括：詳細資產評估；商業模式設計；改造方案制定；小業主收益分配機制協商。此階段需投入約150萬元，主要包括規劃設計費用和協商成本。第三階段：RWA產品設計與發行（2-4個月）。完成資產代幣化及融資工作。關鍵任務包括：法律結構設計；技術平台搭建；發行方案制定；路演與投資者對接。此階段需投入約200萬元，主要包括法律、審計和技術開發費用。第四階段：改造與營運實施（6-9個月）。完成資產改造並開始營運。關鍵任務包括：施工改造；團隊組建；系統測試；開業營運。此階段需投入約2600萬元，主要為硬裝改造和軟裝購置費用。4.2 投資回報分析 以總投資3000萬元為例，基於柏曼酒店改造項目的經驗資料，我們進行以下投資回報分析：收入結構：酒店住宿收入（60%）、餐飲收入（20%）、商務辦公租金（15%）、其他收入（5%）。根據柏曼酒店改造後的表現，綜合出租率可達80-96%，假設平均房價300元/晚，200間客房，年住宿收入約為200間×300元×85%出租率×365天=1861.5萬元；餐飲收入按住宿收入30%計算約為558.45萬元；商務辦公租金年收入約300萬元；其他收入約100萬元。年總收入約2820萬元。成本結構：營運成本（30%）、財務成本（5%）、維護成本（5%）、管理費用（10%）。年總成本約為1410萬元。淨現金流：年淨現金流約為1410萬元。考慮到前期改造投資3000萬元，投資回收期約為2.13年，與2年回本的目標基本一致。 這一回報水平與成功RWA項目的表現一致。如大連小平島RWA數字島嶼項目，投資者持有通證可參與收益分紅，溫泉綜合體年收益的10%將通過智能合約自動分配。貴州水司樓改造後年營收超3000萬元，進一步驗證了該模型的可行性。5 可複製性分析與未來趨勢5.1 不同城市規模下的適用性 本研究提出的模式在不同規模城市中具備高度可複製性，但需根據城市能級調整資產選擇和商業模式：一線城市：適合高端商務辦公和精品酒店改造。這些城市投資門檻較高，但收益也相對可觀。可借鑑泉州文旅集團舊廠改造經驗，注重文化與商業融合，打造特色文旅商業綜合體。二線城市：適合中端酒店和體驗式餐飲組合。這些城市消費市場活躍，投資回報周期可能更短。可參考柏曼酒店在多地的改造模式，通過精準評估項目，利用殘值部分，從住客體驗出發煥新。三四線城市：適合特色文旅和主題酒店。這些城市往往具備獨特文化資源，但開發程度較低。可學習貴州水司樓改造經驗，保留民族元素新增現代設施，吸引文化體驗型遊客。 臨猗現代農業產業示範區的"管運分離"模式提供了跨區域複製的管理框架，其核心是"政府引導、市場運作、專業營運"準則，通過明確各方角色和責任，實現規模化擴張。5.2 技術演進與規模化潛力 RWA技術在資產盤活領域的應用正快速發展，展現出巨大規模化潛力。兩大技術趨勢值得關注：區塊鏈與物聯網深度融合。螞蟻數科在新能源資產RWA項目中展示了物聯網（IoT）技術與區塊鏈的結合：通過裝置自身的可信資質，由裝置直接對資料進行簽名並完成數位化處理，從源頭避免人為或其他因素對資料的篡改。這種融合保證了資料真實性，為大規模資產上鏈奠定了基礎。人工智慧賦能營運效率。人工智慧（AI）技術在RWA體系中扮演著關鍵角色，提供全鏈路的數字和交易的安全護航，提供風控的解決方案。在未來，AI將進一步最佳化資產定價、現金流預測和投資決策，提高整個體系的運行效能與智能化水平。5.3 政策環境與發展趨勢 RWA在資產盤活領域的應用面臨積極政策環境。香港金融管理局通過"金融科技監管沙盒"機制，為RWA項目提供了合規探索空間。2025年，香港正式刊登《穩定幣條例》，發佈《數位資產發展政策宣言2.0》，明確將RWA和穩定幣作為核心發展方向。 內地雖監管謹慎但方向積極。商務部印發的《深化國家級經濟技術開發區改革創新以高水平開放引領高品質發展工作方案》（"16條"），強調"政企分開、管運分離"，通過"兩剝離、一加強"（剝離社會管理職能、剝離開發營運職能，加強戰略規劃與政策引導）最佳化管委會與公司定位。這為RWA模式的應用提供了制度保障。 未來，隨著數位人民幣應用的推廣和跨境投資管道的拓寬，RWA在資產盤活領域的應用將進一步擴大。大連小平島RWA數字島嶼項目已探索"區塊鏈+跨境資本"模式與數位人民幣應用，為國內閒置資源盤活提供了新路徑。6 結論與建議 本研究探討了通過RWA融資模式盤活內地閒置商業資產的創新路徑。研究證明，政府出場地、專業機構營運、RWA融資的三方合作模式能夠有效解決商業資產閒置問題，實現多方共贏。以3000萬改造投資項目為基準，投資人可在2年左右回本，年化回報率約40%，遠高於傳統商業地產投資回報水平。基於研究結果，我們提出以下建議： 對地方政府而言，應積極創新公共資產管理制度，為RWA融資提供政策支援。包括建立閒置資產資料庫、制定RWA融資試點政策、簡化相關審批流程等。泉州國資委的成功經驗表明，政府主動作為是項目成功的關鍵。 對商業資產營運機構而言，應提升專業化營運能力和技術應用水平。包括學習柏曼酒店的精準改造模式、借鑑螞蟻數科的技術解決方案、建立標準化營運體系等。通過輕資產、高效益的模式實現規模化擴張。 對投資者而言，應關注RWA投資機會，但同時注意風險評估。重點考察基礎資產質量、營運機構能力和法律結構完整性，優先選擇有政府背景和成功案例的項目。 總體而言，RWA為商業資產盤活提供了創新融資管道，為投資者豐富了投資標的，降低了投資門檻。隨著技術不斷成熟和監管環境日益完善，這一模式有望在全國範圍內推廣，成為化解商業資產閒置問題的重要工具。 (刺高)
