今年上半年全台商用不動產交易金額飆破1,588億元，創歷史新高，其中高達82%、約1,252億元流向廠辦、工業土地等工業地產。7月上旬世邦魏理仕最新調查再指出，今年廠辦交易金額已突破530億元，成長力道更勝商辦，總經理林敬超直言，商用市場正式邁入「獵廠時代」。 ▲ AI訂單帶動供應鏈擴產，企業對研發、生產與測試空間需求同步升溫，科技廠辦市場迎來新一波升級潮。 聚焦大台北市場，雖未來二至三年仍有新科技廠辦完工，但一年內即可交屋的準成屋供給有限。許多企業將自用跟資產配置思維雙線並進，在台股進入高原期之際，將資本市場與營運獲利投入科技聚落核心區卡位戰，交易熱度更捲動投資盤跟進，尤其「土城-板橋-中和」的雙北AI科技南軸，更是企業升級、擴產與總部布局的重要據點，握有板橋燙金門牌的「遠雄信義CENTER」已創下目前新北科技廠辦最高6字頭成交實績。 全世界都在搶MIT的AI鏈產能，對未來三到五年已握有訂單的台灣中下游供應鏈而言，「大廠沒太多時間等你蓋」，一年內即可進駐、立即擴產，「機台插電就能開機生產印鈔票」最搶手，對企業而言，新機具、新產線就是新空間的剛性需求，市場現在搶的不是價格，而是看得到的「即戰力」。

全球最大網路裝置製造商思科上一財季的業績略好於預期、未來指引顯著上調，體現強勁的人工智慧（AI）需求推動訂單增長，為適應AI時代的挑戰與機遇，思科還計畫進行重組，採取裁員行動。財報公佈後，盤後股價大漲近17%，再創新高。 5月13日盤後，思科（CSCO.US）發佈2026財年第三財季（截至4月25日）財報，營收158.41億美元，同比增長12%，超過分析師預期的155.7億美元；非GAAP每股收益1.06美元，同比增長10%，高於預期的1.04美元，創下思科自創立以來最高的單季收入紀錄。盤後股價大漲約17%，年初至今累計漲幅已超過30%，盤中股價一度突破100美元關口。 一、核心財務資料一覽 二、財報核心亮點：四大訊號讀懂思科本季的超預期之處

博通 CEO 陳福陽近日確認，AI大模型公司Anthropic已與博通達成重磅合作，將直接採購近 100 萬顆TPU v7p “Ironwood” AI晶片用於在自控資料中心中大規模部署AI訓練與推理基礎設施。此舉意味著Anthropic選擇繞過TPU的原始開發方Google，直接從晶片製造商博通獲取整機系統，僅讓Google以IP授權方身份參與交易。據悉，Anthropic 已累計向博通下達了價值 210 億美元的 AI 系統訂單。此舉也意味著博通從“晶片供應商”升級為“AI系統整合商”。過去，TPU生態由Google全端掌控；如今，博通憑藉先進封裝與系統整合能力，將GoogleIP轉化為可對外銷售的標準化產品，開闢全新營收賽道。在這次交易中，Google變身為IP供應商，獲得TPU的授權費用。此次交易中的Google的第七代TPU“Ironwood”是其2025年4月發佈的AI晶片，Ironwood的單晶片峰值性能可達4,600 teraflops，與Nvidia的H200 GPU相比，其單晶片性能略高。Ironwood TPU可在單個叢集中連接多達9,216顆晶片，共享1.77 PB HBM，其計算能力可達42.5 exaflops。第七代TPU“Ironwood”單晶片功耗約為850瓦，相比Nvidia的Blackwell B200，Ironwood在能效方面表現更優，其能量效率是Nvidia晶片的2.0–2.5倍。Ironwood是Google首款在其張量核心和矩陣數學單元中支援FP8計算的TPU。該晶片配備了第三代SparseCore加速器，最初設計用於加速推薦模型，利用嵌入來跨使用者類別進行推薦。此外，它還編碼了各種演算法，以加速金融和科學計算，Ironwood的晶片間互連速度可達9.6 Tb/s。開發者可以利用Google的Pathways軟體堆疊，可靠、輕鬆地利用數萬個Ironwood TPU的綜合計算能力。Ironwood適用於從大型模型訓練到即時聊天機器人和AI智能體運行的各種任務。博通是如何抓住AI大機遇的？在上述事實層面之外，筆者認為這筆210億美元等級的大單更值得關注的應該並不是訂單規模本身，而是它清晰地勾勒出博通近十年來戰略轉型的成功路徑：從“高速介面與專用晶片供應商”，進化為AI時代的系統級解決方案提供者。一、博通並非“突然抓住 AI”，而是提前完成了能力躍遷很多解讀容易把這次合作理解為“博通踩中了 AI 風口”，但更準確的說法是——AI 客戶終於走到了博通早已準備好的能力邊界之內。過去十年，博通的核心投資方向始終圍繞三個關鍵詞展開：定製化 ASIC 能力、高速互連與網路與先進封裝與系統整合；這些能力在傳統資料中心時代顯得“邊緣化”，但在大模型算力需求指數級增長後，恰好構成了 AI 基礎設施的核心技術堆疊。Anthropic 的選擇，本質上不是“拋棄Google”，而是在Google IP 架構之上，尋找一個能真正把算力規模化落地的系統級執行者。而博通，正是那個少數具備該能力的廠商。二、從“幫Google造 TPU”，到“替客戶交付整套 AI 系統”理解這次交易的關鍵，在於釐清 通在 TPU 體系中的真實角色變化。過去：Google全端，博通代工式參與--在早期 TPU 項目中：架構定義、軟體生態、部署方式由Google掌控博通更多扮演的是定製 ASIC 設計 + 部分封裝製造的角色，TPU 只能在 Google Cloud 內部使用，對外不可售博通是“能力提供者”，但不是“產品擁有者”。現在：博通成為“可交付的 AI 系統提供方”--此次 Anthropic 交易的變化在於：博通直接向終端 AI 公司交付完整系統，晶片、封裝、互連、板級、機櫃級一體化，Google退居為 IP 授權方，不再主導系統交付。這標誌著博通完成了從 “晶片供應鏈一環” → “系統交付責任主體” 的關鍵躍遷。換句話說，博通已經不再只賣“算力器件”，而是在賣 “可規模部署的算力基礎設施”。三、博通抓住 AI 大機遇的三大底層原因① 定製 ASIC 路線，與大模型算力結構高度契合與 NVIDIA 的通用 GPU 路線不同，博通長期深耕 超大客戶定製 ASIC，這在 AI 時代反而成為優勢：大模型訓練和推理負載高度集中、可預測；客戶願意為 更高能效 / 更低 TCO / 更可控供應鏈 犧牲通用性；超大規模部署場景，定製 ASIC 的性價比迅速放大。Anthropic 這類頭部模型公司，已經從“買算力”轉向“設計算力”，博通正是少數能承接這一需求的廠商。② 高速互聯與網路，是博通的“隱形王牌”AI 系統的瓶頸，早已不只在計算單元本身。而是晶片間互連、機架級網路、資料中心內部頻寬與時延等，而這恰恰是博通的傳統優勢領域。博通在乙太網路交換晶片、光互連、SerDes、高速介面上的長期積累，使其能夠在系統層面最佳化算力擴展效率，避免“算力堆上去、通訊拖後腿”的典型 AI 叢集問題，這也是為什麼它能把 TPU v7p 真正“系統化”，而不僅是賣晶片。③ 先進封裝 + 系統整合，構成了難以複製的護城河AI 晶片已經進入封裝即架構的階段：Chiplet組合+HBM堆疊+熱設計、供電、訊號完整性協同最佳化構成完整系統，博通通過多年在高端封裝與系統級設計上的投入，具備了把複雜 IP 變成可量產系統產品的能力。這一步，既不是純晶片公司能輕易完成的，也不是純雲廠商的強項。四、210 億美元訂單的真正訊號：AI 產業分工正在重構！這筆210億美元訂單釋放出的最重要訊號，並不是“博通賺了多少錢”，而是AI 基礎設施正在從“雲廠商全端控制”，走向“IP + 系統 + 客戶自控”的新分工模式。雲廠商（如Google）開始 IP 化、平台化，晶片公司中，只有少數具備系統能力者，能直接服務終端 AI 公司，大模型公司希望掌控算力命脈，避免被雲鎖定。而博通，正站在這一產業結構重構的關鍵節點上。回看這筆 210 億美元大單，可以得出一個清晰結論：博通並非“突然轉型 AI”，而是用十年時間，把自己打造成 AI 時代必需的系統型公司。當 AI 產業真正進入“重資產、重系統、重交付”的階段時，那些只賣單一晶片、或只掌握軟體平台的玩家，反而會受到掣肘。而博通，已經用這筆訂單證明——它不只是 AI 供應鏈中的一環，而是新一代 AI 基礎設施的建構者之一。截止發稿，博通股票在過去5年已經連續上漲8倍，這也資本是對其轉型的認可。(張國斌)

因為最新季績顯示有大筆未完成AI訂單的甲骨文（ORCL.US），股價曾一度大漲。但是“蜜月期”沒過多久，9月24日，甲骨文宣佈發行180億美元債券，利率介於4.45%-6.10%之間，主要用於償還債務、未來投資或收購、支付現金股息或回購。值得留意的是，儘管該公司預計，在OpenAI等數百億AI合約的推動下，有4,550億美元的剩餘履約義務（RPO），未來收入預期十分可觀。但要滿足這些需求，甲骨文將要在2026財年進行350億美元的資本開支，建造37個新的多雲資料中心，這將加重其財務負擔。評級機構標準普爾於9月24日發佈評級報告，認為甲骨文的2026財年資本開支將因為激進的OCI（雲基建）擴張計畫而增至380億美元，2027財年進一步增至600億美元，並於2028財年到達頂峰，因此FOCF（自由經營現金流）缺口將顯著擴大，進一步加重該公司的槓桿壓力，為此維持對甲骨文的“BBB”長期信用評級，評級展望為負面，意味著未來有可能會下調其評級。受發債消息影響，甲骨文的股價於9月25日晚顯著回落5.55%。這或許是市場對於AI神話情緒降溫的一個縮影。除了甲骨文，Google（GOOG.US）5月份也成功發行50億美元債券，利率介於4.00%-4.30%之間，蘋果（AAPL.US）同樣在5月發債籌資45億美元，也是其2023年以來的首次發展。馬斯克旗下的AI原生巨頭xAI，今年7月完成50億美元債務融資，同期還配套50億美元股權融資。“融資補缺口”的模式似乎正在AI產業鏈蔓延——上游晶片企業通過預收款支援再投資，中游獨角獸靠融資覆蓋營運成本，下游應用商則通過發行債券來搶佔市場。例如輝達承諾向OpenAI投資千億美元，而OpenAI表示將用這些資金來購買輝達的AI晶片。獨角獸OpenAI與多家上游供應商訂立了服務協議，例如與甲骨文簽訂協議，將在五年內向甲骨文採購價值3,000億美元的基礎設施解決方案，幾個小時前據報與雲服務商CoreWeave（CRWV.US）簽訂65億美元的合作協議，以獲取後者的算力支援。然而，OpenAI傳聞的130億美元收入顯然並不足以支撐這些支出。8月初，OpenAI再融資83億美元，而在3月時其已從風投處籌資25億美元，OpenAI計畫今年的融資規模達400億美元。從實際收益來看，AI似乎尚未產生足以支撐其所需成本的收入，整個AI產業鏈的現金流循環完全依賴資本輸血，而投資者正是這條鏈條上最後的風險承擔者。雙重泡沫：一級市場的狂歡與二級市場的幻想AI領域的估值狂熱呈現“兩極共振”格局，一級市場的獨角獸與二級市場的科技巨頭相互催化，共同將投資者推向風險邊緣。這種狂歡看似無關，實則形成了“價值泡沫閉環”：巨頭的高市值為獨角獸提供定價錨點，獨角獸的融資熱潮又反推巨頭業績預期，最終所有風險均沉澱在投資者的帳戶中。根據CB Insights的資料，當前全球有498隻AI獨角獸（即估值在10億美元以上的未上市公司），合計估值或達到2.7兆美元，有100家為2023年之後成立的公司，此外還有超過1,300家估值在1億美元以上的AI初創公司。但這些AI初創公司當中，有大部分都未實現正向現金流，但估值高昂，完全脫離商業本質。今年5月Builder.ai的崩盤堪稱典型。2023年，該公司在D輪融資中籌得2.5億美元，估值一度逼近10億美元，其主打產品是一個基於AI技術的應用開發平台，號稱能實現無程式碼快速開發，但後來被前員工或合作夥伴爆料，實際上主要依賴人工完成。該公司已進入破產清算程序，背負著巨額債務，其中包括拖欠亞馬遜的8,500萬美元和微軟的3,000萬美元。這類悲劇並非個例，AI圖像生成領域的獨角獸Stability AI於去年就窮途末路，被指欠下1億美元；AI陪伴機器人公司Embodied也“涼涼”。有意思的是，這兩家AI初創公司背後的投資者都閃現“自身難保”的英特爾（INTC.US）的身影。風投項目投資者之所以甘願“閉眼投錢”，本質是FOMO（Fear of Missing Out，錯失恐懼症）情緒下的非理性博弈——AI初創項目的回報動輒數倍，例如OpenAI的競爭對手Anthropic剛於9月初獲得了130億美元融資，估值從3月時的615億美元飆升至1,830億美元，短短半年升值近兩倍。風投機構若錯過了高回報項目，就可能失去客戶的資金（LP），這讓它們寧願投錯，也不能錯過，這也助推了一級市場中AI項目的估值擴張潮，但是當潮水退去，最終承受損失的還是LP。二級市場方面，當前美股屢創新高主要由輝達為首的大型科技股引領，其中輝達的市值和估值最高，主要得益於AI概念的支援。正如我們在《中美AI估值博弈：港股龍頭的硬核破局》一文中提到的，美國AI巨頭相對於港股AI科技公司的估值溢價，本質或是華爾街對於美國科技巨頭未來展望更為樂觀，而這一樂觀情緒到目前為止尚未有足夠的證據證明合理。泡沫破裂會由誰埋單？從18世紀英國運河熱潮到2000年網際網路泡沫，歷史反覆證明：私營資本主導的技術投資狂潮最終會迎來崩潰。AI狂歡也會有落幕的時候。2000年網際網路泡沫破裂時，納斯達克指數暴跌近80%，數以兆美元市值蒸發。2025年初，因為DeepSeek的顛覆性出現，AI領域悄然出現“技術信仰裂痕”——這家中國AI企業憑藉更高效的模型訓練技術與更低的算力成本，直接衝擊了OpenAI的商業化根基，並憑藉更低的企業版定價，迅速搶佔全球市場份額，這讓資本開始重新審視“技術壟斷溢價”的合理性，也導致美股科技股在上半年出現回呼。當前美股科技股的上漲高度依賴輝達、微軟等AI龍頭的“權重拉動”，而在它們背後推動需求的也包括OpenAI等AI初創企業，如果這些初創企業最終無法證明它們所產生的收益能覆蓋全部成本並取得足以支撐其估值的利潤，那麼其高昂的估值會被調整，其需求也會因為融資斷流而驟然收縮——一級市場的估值崩潰會傳導到二級市場上。作為AI算力的“供給核心”，輝達近三年資料中心業務的爆發式增長，本質上建立在OpenAI、Anthropic等獨角獸“不計成本的算力採購”之上，一旦這些獨角獸對AI晶片的需求萎縮，將會動搖“AI行業持續高增長”的預期，而輝達的昂貴估值正是建立在這一預期之上，市場必然重新審視輝達的增長天花板並重新給予估值，最終形成連鎖效應，動搖整個二級市場的“價值錨點”，其他科技巨頭也將應聲而倒。需要注意的是，各大公募基金、被動型基金、主動型基金、主權基金、養老基金都持有這些大型科技股，而且這些在當前被市場視為具有增長吸引力的巨頭，是不少槓桿資金的“心頭好”，當它們的估值遭到下調時，重倉的主動管理基金（例如避險基金）將率先減持，被動指數基金將因權重調整被迫跟進，槓桿資金被強制平倉將加劇“踩踏式下跌”。最終遭受損失的將是那些追高入場的投資者。泡沫之外：理性投資的破局之道AI產業並非毫無價值，正如網際網路泡沫破裂後催生了Google、亞馬遜等巨頭，AI技術的變革性意義終將顯現。但對投資者而言，關鍵在於穿透估值迷霧，找到真正具備技術壁壘與盈利能力的企業。即將開啟的“港股100強”評選，恰為投資者提供了這樣的價值錨點。作為聚焦港股市場的權威評選，其將以業績真實性與成長可持續性為核心標準，挖掘 AI 領域真正的價值標的。在泡沫與機遇並存的AI賽道上，這樣的專業篩選無疑是投資者規避風險、把握機遇的重要指南。 (財華網)

人工智慧業務增長有限IBM終於開始正視其人工智慧業務增長有限這一現實。儘管該科技公司發佈的第二季度財報業績超出分析師預期，但其後股價卻大幅下跌。即便該股已從高點下跌逾50美元，跌至約240美元。喜憂參半的人工智慧業務大約一個月前，IBM發佈了2025年第二季度財報，市場原本認為這份財報整體表現穩健。這家科技公司不僅業績超出預期，營收還實現了7.6%的可觀增長。然而，財報發佈後的首個交易日，IBM股價開盤即大幅走低，且在之後的一個月裡又下跌了20美元。在2025年第二季度的財報電話會議上，首席執行官Arvind Krishna強調其人工智慧業務看似蓬勃發展，他表示：“IBM的差異化優勢在於人工智慧產品組合的廣度——我們擁有創新的技術堆疊、規模化的諮詢業務，以及‘零客戶’視角。截至目前，我們生成式人工智慧（GenAI）業務的累計訂單額已超過75億美元，且季度環比增長勢頭正在加快。”在上一季度（即3月所在季度），IBM曾宣佈生成式人工智慧業務訂單額達60億美元，其中新增訂單額為10億美元；而到了第二季度，該業務新增訂單額加速增長至15億美元。此外，該公司第四季度人工智慧訂單額達到20億美元，這一資料也從側面反映出其季度訂單額存在較大波動。前幾個季度存在的核心問題是：人工智慧訂單額與諮詢業務的關聯度遠高於軟體業務，而軟體業務本應是能實現快速增長的領域。更糟糕的是，首席財務官隨後的表述似乎暗示，生成式人工智慧諮詢訂單的增長可能對非人工智慧業務造成了壓力，他提到：“諮詢業務營收持平，上半年整體趨於穩定。儘管面臨嚴峻的定價環境，截至上半年，我們的未完成訂單量仍保持健康水平，較去年增長4%。本季度，智能營運業務營收增長2%，而戰略與技術業務營收下降2%。當前市場環境仍具不確定性，客戶更傾向於進行高成本效益、高影響力的技術投資，這推動了業務應用轉型、人工智慧營運以及雲平台工程等領域的良好營收增長，也使得我們諮詢業務中的生成式人工智慧訂單額在本季度突破10億美元。”至少，首席財務官James Kavanaugh明確表示，第二季度15億美元的生成式人工智慧訂單額中，有10億美元與諮詢業務相關，而該季度諮詢業務本身並未實現增長。在3月所在季度，管理層曾透露，過去訂單額中80%來自諮詢業務。這意味著目前人工智慧訂單總額中約有 60 億美元與諮詢業務有關，而諮詢業務並未增長，總訂單量僅增長了 4%。市場或許終於意識到一個問題：儘管IBM宣稱人工智慧訂單額實現大幅增長，但該公司對第三季度營收增長的預期僅為5%左右，且有機增長還面臨兩大阻礙：1. 按當前匯率計算，匯率因素預計將為全年營收增長貢獻約1.5個百分點的提振作用。2. 對HashiCorp的收購案為營收增長帶來了約1個百分點的推動——該公司2024年的營收基數為6億美元。本質而言，人工智慧業務的大幅提振僅推動IBM的有機增長率維持在2%至3%的區間。軟體部門是唯一實現穩健增長的業務類股，但從3年期圖表來看，並未出現任何能證明人工智慧業務為整體增長提供有力支撐的明顯跡象。增長邏輯錯位受人工智慧概念推動，IBM股價從2023年初的125美元一路飆升至近期的296美元高點。但實際業績並未顯示出人工智慧業務對增長有任何提振作用。分析師普遍預測，IBM 2026年的每股收益目標為11.85美元。目前其預期市盈率僅小幅降至20倍，而此前該公司的正常預期市盈率區間為10至15倍。正如前文所分析，IBM的增長速率並未因人工智慧業務而發生實質性改變，因此當前較高的市盈率缺乏合理支撐。IBM預計未來自由現金流將達到135億美元以上。這一數字與年初時135億美元的預測值持平。不過，IBM稱自由現金流將從去年的127億美元實現增長，但很難判斷這一增長中有多少來自今年2月完成收購的HashiCorp業務（新增部分），又有多少來自實際的有機增長。該科技公司在這筆收購案上花費了64億美元現金，僅這一項收購的支出就已接近其業務現金流產生額的50%。若IBM股價回歸此前的預期市盈率區間，以2026年11.85美元的每股收益目標計算，其股價將跌至118.50美元至177.75美元之間。要回到正常估值區間，IBM股價至少還有62美元的下跌空間。除非IBM能改變當前“諮詢業務營收僅替換原有諮詢項目、整體淨收益有限”的局面，否則其股價將回落至此前的區間。該公司近期剛剛宣佈與AMD展開合作，計畫通過整合人工智慧加速器與量子電腦，共同探索計算領域的未來發展方向。事實上，這家科技公司過去已建立了大量合作夥伴關係，但這些合作並未為其帶來顯著的增長。總結對投資者而言，核心啟示在於：IBM的人工智慧業務增長不足以支撐其過去一年的大幅股價上漲。因此，即便過去幾個月該股已下跌逾50美元，投資者仍應繼續拋售其股票。 (美港股觀察社)