東亞人好像都逃不開炒房的怪圈，無論是日本、韓國、中國，還是如今才剛剛開始有點起色，被稱之為新的“世界工廠”的越南。房價直線飆升，公寓均價已突破每平米8000萬越南盾（約合2.1萬元人民幣），和我們的二線城市，蘇州、南京、成都差不多。經濟上，目前越南的人均GDP才剛剛接近5000美元，大致相當於中國2010年的水平。在2010年，上海北京深圳的房價也才剛剛衝破2萬關口，廣州一萬多，大部分的二線城市不到一萬。越南近年來什麼模仿中國，不僅製造業產連結的打造幾乎是照搬中國，文化上有影視劇和電影審美也在模仿，越南李子柒數量比中國還多，但都稍遜一籌。唯獨房地產模仿的可以說是“青出於藍”。我看了一下，越南房價之所以失控，玩法套路基本上一致，離不開兩點，土地供應和放水，只是越南的操作更讓人驚訝。先是土地，2024年越南出台了《新土地法》，核心是市場化，廢除政府限價，引入年度土地價格表，按市場原則估值，初衷良好，但效果卻適得其反。新的土地法實施後，地價立馬翻了三到五倍，這點我們很熟悉了，麵粉貴了，面包能便宜嗎？面對預期中的成本上漲，開發商在過渡期瘋狂搶地，進一步推高地價，形成惡性循環。根據世邦魏理仕和Savills在2025年Q1的報告，河內新盤的拿地成本佔總開發成本的比例，從之前的15%-20%飆升至40%-50%。開發商自然會把這些成本全都轉嫁給購房者。越南最大的問題在於，經濟發展太快了，但法律法規是明顯落後，並沒有對開發商做出什麼限定，於是大量開發商開始囤地，減少新房出售。加上這段時間，越南開始了史無前例的反腐風波，越南官員普遍產生了多做多錯、不做不錯的畏難情緒。大量項目卡在審批環節，導致新房供應斷崖式下跌。2024年，擁有近千萬人口的胡志明市，全年僅供應了約5000套住宅，杯水車薪。這頭土地供應、房屋供應“便秘”了，那頭貨幣卻洪水滔天，供需的極端失衡，為房價失控種下了一顆種子。為了保住經濟增長，越南央行開啟了一場長達十餘年的降息潮，基準利率從高位一路降至4.5%的歷史低點。大家別用我們現在的利率去看越南，2010年的時候我們的基準利率可是高達6%以上的，而越南經濟才剛有起色，利率就降到4.5%，簡直是撒錢。於是越南市面上的錢越來越多，M2增速長期維持在13%以上。而越南又沒有太多產業可以兜住那麼大的資金量，本來還想放水是希望錢流去製造業。但製造業壓根接不住天量的資金，今年全球需求疲軟，疊加貿易戰起起伏伏，工廠訂單不足，也不敢開足馬力擴張。於是天量的貨幣兜兜轉轉還是湧向了房地產，貨幣就像是石油一樣，一點就著，一發不可收拾。銀行甚至推出了針對35歲以下人群的零利率購房貸款，還各種宣傳：“這是年輕人買房的黃金時代”之類的口號，這種定向刺激精準地將一代越南年輕人的未來與樓市繫結。越南還有一個特殊的情況，就是外資和外國人數量龐大。近年來，伴隨全球產業鏈轉移，數以萬計的韓國、中國、日本等外籍工程師、高管湧入越南北部工業園區。他們與本地迅速崛起的富裕階層，共同構成了高端市場的堅實購買力。在河內高端公寓租賃市場，外籍租客佔比超過40%，高昂的租金回報率支撐著更高的房價。對他們而言，以美元計價的越南房價並不算貴。很多越南人苦笑說，越南的房子都是為外資高管和本土新貴而建，和普通人無關。不過看回越南的經濟，的確是一片欣欣向榮，去年越南GDP增速達到7.09%，位於全球的前列，在喊得上名字的國家裡面算是排名第一了，比印度還強。而今年越南官方自己預測全年增速將會達到8%以上，發展的確迅猛。也難怪外資不斷進軍越南房地產市場，以前中國房地產上行的時候，對外資是有限制的，這一次要在越南全部拿回來。越南無論是城鎮化率45%，經濟發展階段，還是人口結構相對年輕……多方面條件顯示房地產依舊有很大空間。有不少本地的購房者由於擔心房價進一步上漲，只能硬著頭皮買單。我老家不少人都在越南發展，二三十年前中國有一段時間很流行娶一個越南老婆，現在他們的子女都長大了。這幾年越南經濟發展迅速，而我們這邊過於內卷，他們的子女又懂越南話，都跑去那邊謀生了，很多都是做建材衛浴等裝修生意的，也算是吃到越南的房地產紅利了。我聽老家的朋友說，現在有錢人都在買房，很多人都認為越南的房價會像中國一樣，會有至少十幾年的快速上漲期。越南現在的城鎮化大約45%，還有較大的上升空間，房價那怕短期下跌了也不怕，調整後就會重新上漲，（這套敘事邏輯是否似曾相識）？而他還有越南國籍，除了買公寓，更多是買宅基地自己蓋房子。現在越南房價上漲的信念，就跟我們房價下跌的信念是一樣的，都形成了思想鋼印。只是不少越南普通年輕人就比較倒霉了，接受上漲現實，但深感無力。 (櫻桃大房子)
