當中國還在討論“房價什麼時候見底”的時候，有一個城市已經悄悄走出調整期，開始止跌回穩了。不是北上廣深，是香港。中國這邊，房價連續下跌，越來越多人扛不住了，想趁早出手；香港那邊，租金連漲10個月創歷史新高，成交量也在持續回暖。越來越多人開始意識到，把資產全押在一個市場，風險太高了。既然中國短期看不到拐點，不如看看另一個市場有沒有機會。01、兩個市場，兩種情況先看中國。根據中指研究院最新資料，10月二手房價格環比下跌0.84%，同比下跌7.6%。別小看這個數字，環比跌0.84%如果持續一年，跌幅就超過10%。這是均價跌幅，實際體感還要翻倍。新房看起來穩住了？其實是開發商在用"四代宅"變相降價。過去100平賣200萬，得房率80%，套內2.5萬一平。現在100平賣220萬，得房率130%，套內只要1.7萬一平。價格漲了，單價其實降了。現在的趨勢也很明顯，從"拉新人買房"轉向"啟動存量"。說白了，靠刺激新增需求這招已經不太靈了。再看香港。香港差餉物業估價署的資料顯示，私人住宅售價指數已經連升5個月，今年前10個月累計漲幅接近1.8%。租金方面更明顯，私人住宅租金指數連續10個月上漲，累計漲幅4%，創下歷史新高。從成交量看，一手房連續9個月破千宗，追平2019年的最長紀錄；二手房連續7個月維持3000宗以上，是近4年最長周期。這意味著什麼？香港樓市大機率已經走出三年調整期，成為這一輪周期裡第一個真正止跌回穩的城市。中國買家的身影也越來越活躍。美聯物業資料顯示，2025年前10個月，中國買家成交住宅超過1.1萬宗，總金額突破1065億港元，創下同期歷史新高。更關鍵的是利率。聯準會進入降息周期後，香港房貸利率已經降到2%-3%左右。這個利率水平，中國想都不敢想。02、在香港，租還是買？在這樣的市場環境下，越來越多朋友開始把目光轉向香港。但一個現實問題擺在面前：是先租房觀望，還是直接買？這個問題沒有標準答案，但可以算一筆帳。瑞銀預計2025年香港樓價及租金將同步上升5%-10%，摩根大通也認為到2026年底樓價還能再漲5%左右。也就是說，現在的價格大機率是階段性低點。先看看租房成本——以沙田這種中國朋友比較喜歡的區域為例，根據香港置業的資料，目前沙田區平均呎租約40港元。一套300多尺（約30平米）的兩房單位，月租大概在1.2-1.5萬港元；如果要400尺以上稍微寬敞點的兩房，月租基本要1.8-2萬港元起。一位從廣州來的陪讀媽媽跟我說，她在新界沙田租了一套400多尺的兩房，月租2萬港元。暑假的時候看房像“打仗”，好房源放出來不到一天就被搶走。租金為什麼漲得這麼猛？三個原因：高才、優才帶來的專才需求；中國留學生擴招後的學生需求；以及香港本身供應緊張、空置率極低。那買房呢？同樣以沙田為例。根據近期成交資料，沙田第一城一套300多尺的兩房單位，成交價大約在390-450萬港元之間。按首付三成計算，一套400萬港元的房子，首付約120萬港元，貸款280萬港元。按目前按揭利率2.5%左右、30年期計算，月供大概在1.1萬港元左右。沒錯，月供可能比租金還低。這就是最近大家討論很多的一個詞——供平過租，意思是供樓比租房更便宜。當然，買房還有一些額外成本需要考慮：差餉、地租、管理費、水電煤氣費、火險等，加起來每月可能要多3000-4000港元。把這些都算上，買房的月度總支出大概在1.4-1.5萬港元，跟租一套同等條件的房子差不多。但關鍵區別在於：租房，錢花出去就沒了；買房，每個月的月供有一部分是在還本金，相當於在給自己存錢。三五年後，租客還是租客，而業主手裡就多了一套資產。03、這些人，建議現在開始考慮第一，正在考慮讓孩子來香港讀書的家庭。在香港，好的孩子能沖更好的學校，中等的孩子也能有更多選擇——DSE、華僑生聯考、海外申請，三條路同時打開，不用在中國千軍萬馬擠獨木橋。只要確定了教育路徑，住房就是剛需。與其每個月花一兩萬租房幫房東還貸，不如花差不多的錢給自己攢個資產。而且買房後有了固定住址，孩子申請學校、辦理各種手續都更方便。孩子的未來也會因此多一個選擇、多一份可能。第二，有資產配置需求的家庭。如果你的資產主要集中在中國房產，過去三年應該已經深刻體會到單一配置的風險。現在把一部分資產配置到香港，不是追漲，是分散風險。香港房產有幾個天然優勢：港幣掛鉤美元，相當於持有美元資產；租金回報率3%-4%；沒有限購限售，今天買明天可以賣，流動性強。第三，有一定首付能力、願意做長期規劃的人。香港買房首付門檻大概在三成，400萬港元的房子需要準備120萬港元左右。如果你有這個能力，同時不是短期投機心態，而是願意持有3-5年以上，現在確實是一個可以認真看看的時間點。價格剛從底部起來，利率還在降，租金已經創新高——這幾個因素疊加在一起，窗口期的特徵已經比較明顯了。其實算一算帳，想一想自己的需求，很多問題就沒那麼複雜。香港樓市剛從三年調整中走出來，利率在降、政策在放鬆，現在就是難得的入場時機。 (滬港紀老闆)

魔都豪宅界“風雲傳奇”項目——雲錦東方又帶著它驚人的成交價來震撼我們了近日，項目三期一套豪宅以約1.99億的總價成交單價更是達到約34.9萬元/㎡的天價這一價格不僅破了年內上海新房成交單價記錄甚至超越了2017年湯臣一品34萬元/㎡的成交單價記錄11月，住宅的買家瑞慈醫療官方披露：已經與雲錦東方簽訂了龍啟路377弄13幢40號住宅的商品預售合同，並早早支付了3000萬元的訂金，約定11月30日前付清剩餘錢款。這次成交的豪宅，是雲錦東方三期的一套聯排別墅，產證面積約570㎡，高達198.950.940元的成交總價，讓數學不好的人都數不過來！34.9萬元/㎡成交單價，是徐匯區截止目前為止商品住宅成交價的最高記錄，同是也刷新了今年上海頂級豪宅的成交單價紀錄。翠湖天地6期不過，相比2024年9月開盤的翠湖天地六期獨棟別墅最高達40萬元/平方米的成交價，目前為止上海頂豪價格天花板尚未被捅破。有意思的是，就在前不久，上海豪宅圈也曾上演過一幕成交重磅大戲！金陵華庭效果圖10月31日，馬來西亞首富郭鶴年之子郭孔華，以1.17億元購入上海黃浦區金陵華庭一套449㎡的四室房源，單價約26萬元/㎡。短短幾天內，上海頂豪圈資本潮湧。不得不說，豪宅市場和普通住宅市場果然是兩個世界呀！雲錦東方位於徐匯龍華類股，距離黃浦江直線距離不足900米，項目首次開盤時間是2013年，才上市就成了不折不扣的話題豪宅，是上海最早一批頂豪網紅盤之一。它是上海首個"滿分盤"，5000萬起步的豪宅，次次都要靠搶，多次創下上海新房市場認購新紀錄！而今年三期已經是最後一批在售的房源。三期產品面積段384-570㎡，其中570㎡的戶型，樣板間裝修完成後尤為驚豔。建築外立面為新古典主義建築全干掛花崗岩石材，花崗岩厚度達3cm，選取的石材據說是人民大會堂、外灘建築群那個等級的。項目還特意開挖了一個下沉式湖泊，使得低層也能具備別緻的景觀視野。2000多噸的大塊黃蠟石，壘成溫潤風格的假山，約5米高差疊水飛瀑，真實還原國家公園級瀑布！還配備了約5000㎡的會所，除了常規的會所設施，健身房、瑜伽室外，還有恆溫恆濕星光泳池，全玻璃採光，SP池和兒童戲水池隔斷處理，細節處圈是品質的體現啊。 (ShanghaiWOW)

2025年11月21日，上海新房單日成交1159套，這是近兩個月來首次突破千套大關。這一天，上海新房和二手房成交量合計達到約1767套。截至11月25日，上海11月新房共成交12833套，二手房共成交18720套。這一成交資料彷彿向平靜的湖面投入一顆石子，引發市場對上海樓市是否迎來轉折點的廣泛關注。01資料背後的上海樓市…上海樓市近期表現呈現出明顯的波動性。從11月前幾周的成交資料來看，市場熱度並非均勻分佈。11月17日至11月23日這一周，上海新房成交量達到4559套，環比前一周上漲33%。從更大範圍看，上海樓市的表現與全國整體趨勢形成鮮明對比。資料顯示，11月21日，全國25個城市商品房日度成交面積同比下滑62.72%。而在上海樓市內部，不同區域也呈現分化態勢。外環外成為市場活躍度最高的區域，這主要得益於8月25日“滬六條”政策中取消外環外限購的直接影響。政策落地後，外環外市場反應迅速。資料顯示，9月上海外環外一手房在售項目日均成交較8月增加40%，二手住房成交佔比達到57%。政策為市場注入了信心，改善性需求也在政策刺激下開始釋放。資料顯示，“滬六條”支援的各類增購住房群體成交佔比達到14%，高於全市平均水平。02市場逐步分化…在上海樓市整體回暖的背後，是市場結構的深刻變革。豪宅市場與普通住宅市場呈現出截然不同的表現，成為當前上海樓市最顯著的特點之一。2025年前三季度，上海總價5000萬元以上的頂級豪宅成交674套，同比增長27%，佔全國同類產品近80%的份額。這種“越貴越搶”的現像在近期達到高潮。華潤置地澐濱江項目於11月25日結束首批次認籌，認購率高達224%，122套房源吸引273組客戶認籌。該項目銷售人員透露：“樣板房開放20多天來，已經有近3000組客戶來參觀過。”豪宅市場的火熱與上海房價連續上漲10個月的趨勢相互印證。2025年1月至10月，上海新建商品住宅銷售價格環比漲幅始終保持在0.2%至0.7%之間，成為北上廣深中唯一房價持續攀升的城市。未來一段時間，上海樓市將同時面臨供應增加與需求分化的挑戰。一方面，土地供應逐步放量，另一方面，購房者日益理性。總的來看，市場已經從“有沒有”轉向“好不好”。 (上海樓市情報)

香港樓市這幾天的熱度，可以說是被徹底點燃。第三季度住宅成交量暴漲63%，成交創四年新高，豪宅帶頭復甦，開發商開始加價試水——這一輪，不是虛火，而是真正的回暖。據美聯物業統計資料：香港“美聯樓價指數”已連續6周上漲，最新報131.99點，環比上升0.79%，創下近1年半以來的最大單周漲幅。入手香港的機會來了。每個周期反轉的時候，都會有人猶豫：房子，到底還是不是安全的資產？過去幾年，我們被“房子=負擔”的現實嚇怕了，也被“房子=穩定”的舊經驗安慰過。可問題從來不在價格，而在方向——我們到底在買什麼樣的資產？如果是為了長期落腳香港，既要生活質量、又要教育資源，還希望資產能穩中有升，最好的選擇就是啟德。01、 價格，蘊含著價值啟德這片地接在整個維港發展脈絡上，和尖沙嘴、紅磡一線相互咬合。兩三年內，西九龍隧道通車後，從啟德到高鐵站只要十幾分鐘，到尖沙嘴也差不多這個時間。那意味著什麼？意味著以後周五下班可以約朋友去海港城吃飯，周末帶孩子去西九看展，不用再糾結“太遠懶得去”。交通真正改變的，不只是通勤時間，而是生活半徑——啟德不再是一個新盤聚落，而是被完整拉進了九龍的都會生活圈。既然香港有調整，何必現在接盤？如果把買房縮短到一兩年的盈虧帳，自然什麼都顯得不划算；可把期限拉到五到八年，問題就反過來了——晚兩年，還有沒有同樣質地的標的？城市的海岸線只有一條，能看煙花的窗口只有那幾處，能把海景、校網、家庭功能、合理總價放到同一套房子裡的機會，更是以批次為單位在減少。啟德的“貴”，是因為它在城市資源表裡確實佔據了稀缺位。一個家庭的資產結構裡，最怕的是“都押在一個市場”。內地房產的周期已經過去，但香港的房子，是另一套邏輯——既是資產，也是身份；既能教育落地，又能跨境配置。02、 房子的稀缺性，在於功能我帶很多朋友看過啟德，每次走進面海的客廳，都會不由自主在心裡過一遍生活場景——孩子在書房寫作業，長輩午後在陽台曬太陽，周末朋友來家裡吃飯，晚上看完煙花散步去海濱長廊.......同樣是三房，為什麼有人願意為這批房子多付一段溢價？因為它把生活的多重需求一次性囊括了。啟德功能性的第一層，是供應端的稀缺。香港的小面積三房並不多見，能與全海景疊加的就更少。維港沿岸的可開發地塊接近尾聲，大體量的新盤幾乎都是過去幾年統一推進的成果，再往後很難再拿到同質的海邊地。對中產家庭來說，六百來尺的小三房正好卡在“家庭能用、總價能承受”的區間。第二層，是需求端的穩定。內地移居香港的家庭有一套高度相似的剛性訴求：身份落地要地址證明，孩子入學要校網，日常生活要配套，出行要效率。啟德的綜合性正好切中了這幾條線。34校網與何文田共享優質公校資源，意味著教育選擇的底線被提高了；生活半徑裡商場、餐飲、醫療逐步完善，意味著不用每次都去港島。交通上與西九、尖沙嘴互聯互通，意味著家庭的時間成本可以被最佳化。第三層，是定價權。市場階段性波動時，兩房常常成為流動性最強的品類，換言之，容易被交易推動，價格彈性更大。而三房因為對家庭功能的承載更強、對樓棟位置與視野的敏感度更高，反而具備更穩的議價基礎。把三個層面的邏輯放在一起看，就會發現它們彼此加固：供應端減少，需求端清晰，功能端完整，於是時間變成了我們的朋友而不是敵人。03、 啟德的價值，要讓時間去證明香港的房子不是短線邏輯，它不像A股，靠消息面上上下下，這是靠耐心和時機兌現的市場。兩三年後，西九龍隧道通車，啟德到高鐵站只要十二分鐘，尖沙嘴、九龍站，都在十幾分鐘生活圈裡。交通、配套、商業、人流，都會在未來五年內成形。我建議大家至少持有八年——五年是區域發育期，八年是價值兌現期。現在看到的是建設工地，八年後，你看到的是香港新的維港天際線。很多人只看短期漲跌，卻忘了房地產最有價值的部分，是城市成長帶來的附加收益。這幾年，很多家庭最應該做的事，就是賣掉非優質資產，換成長期穩健資產。房子多不代表安全，質量才是關鍵。中國的房地產從“增長時代”進入“估值時代”。未來三到五年，內地二線以下城市的房價還有下行空間。每次很很多家庭聊的時候，我都會強調：家庭要做的，不是“搏”，而是“調”，把有限的資金配置到安全、國際化、抗通膨的資產上。香港恰好是最自然的選擇——沒有限購，沒有限貸，沒有限售；市場流動性高，法律制度透明，資產私有制穩定。真正昂貴的，是錯過之後再也買不到的那份確定性和稀缺性。 (滬港紀老闆)

2025年的“雙11”已經悄然結束了，很多人甚至不知道什麼時候開始的，也不知道什麼時候結束的，因為關心“雙11”的消費者越來越少了，今年幾乎是最冷清、最沉默的一年。今年的“雙11”，沒有持續傳來的戰報，也沒有數字滾動的大螢幕，更沒有視覺盛宴的雙十一晚會，只有苦苦支撐的商家和為了流量而焦慮的平台。2023年“雙11”全網成交額1.13兆，2024年達到1.44兆，2025年的“雙11”也公佈了最終數字：全網成交額1.69兆，同比增長14.2%，不知道大家看到這個數字作何感想。事實上，數字本身沒問題，因為現在的雙11是從10月9日開始算起，以前的雙十一是一天的成交額，現在倒好，變成了一個月的成交額，這怎麼可能不增長，要不明年的起始時間再早一點，增速還能更高。當一天的成交額，轉變成為一個月的成交額，恰好說明了平台的焦慮，不得不通過拉長時間的做法來掩飾電商增速下滑的真相。為什麼現在的雙十一越來越冷清，主要有以下三個原因：首先，“雙11”的優勢已經蕩然無存，以前消費者在雙十一瘋狂下單的主要原因是價格便宜，有很大的優惠活動，有全年最低價，買到就是賺到。但是，“全年最低價”的優勢現在每天都有，不用非等到雙十一，尤其是自從拼多多出現以後，逐步佔據了大部分下沉市場，在價格方面拼多多有著很大的優勢，雙十一的低價逐漸消失和沒落。從2024年開始，國家又推出了“以舊換新”國補舉措，涵蓋了家電、電子、家具、家居、出行等諸多消費品市場，下單的時候直接可以享受國補優惠，沒有任何套路，消費者會抓住這個機會進行大額消費，根本沒必要等到雙十一。第二，在當下的大環境中，居民收入或多或少都受到了影響。有人忙著找工作，有人忙著還貸款，對於消費方面是能省則省，大家開始精打細算，不再和之前一樣衝動消費，這是大多數中低收入人群的真實寫照。對於中產和富裕群體來說，對於電商雙十一的活動並沒有什麼好印象，根本沒必要等著在雙十一才消費，富人想要消費，隨時都可以，也不需要刺激，畢竟有錢誰不會消費呢？第三，雙十一失去了真正的初心，這個消費節原本應該具備透明、實惠、低價等優勢，但經過這麼多年的發展，雙十一已經不再透明，變成了商家玩套路的節日，先漲價後降價，看似優惠力度很大，但是商品的價格反而比之前更貴了。當商家仍然沉迷於玩弄這些套路時，就離消費者越來越遠了，這直接導致消費者對於雙十一的信任度持續下滑，不會再繼續買單。雙十一誕生於2009年，當時是阿里巴巴前CEO張勇提議將每年的11月11日確定為“雙十一”消費大促。2014年阿里在美國成功上市，馬雲隨後成為中國首富，“雙11”大促每年的成交金額都在瘋狂上漲。2019年，中國電商市場迎來了一位“攪局者”——拼多多，發起了百億補貼，成功殺入了阿里和京東都沒能突破的下沉低價市場。2020年，抖音建立電商部門，直播帶貨開始啟航。到了2021年，雙十一的GMV增速大跌10%，從此之後各大電商平台不再公佈即時的交易資料，也不再發佈什麼戰報，最終只公佈一個成交總額，雙十一的熱度急速下滑，進入寒冬。2023年，阿里和京東向拼多多發起反擊，進一步向下沉市場推進，2024年開始狙擊抖音的直播電商和興趣電商，2025年京東帶頭殺入外賣行業，阿里隨後帶著百億補貼也殺入外賣行業，試圖在電商的“最後一公里”搶佔流量。今年可以說是最沉默的“雙11”，意味著一個消費時代的結束。表面上看是雙十一在走向沒落，其實是中國電商市場增速放緩，電商市場高速增長的時代也已經結束了。未來電商市場要真正做到透明公開、真誠無套路和堅守品質，才有真正的希望和出路。 (簡易財經Live)

香港樓市近期呈現明顯分化態勢。在住宅市場方面，荃灣區域表現突出，愉景新城一套582平方尺的三房單位以770萬港元成交，創下該屋苑同類戶型今年價格新高。數據顯示，荃灣本月已錄得約47宗二手成交，較上月同期增長15%。與此同時，九龍市區新盤"柏景峯"公佈的首張價單平均尺價創下九龍市區九年來新低，較同區一手貨尾有近兩成折讓。商鋪市場方面則出現多宗大幅貶值交易。觀塘駱駝漆大廈一籃子鋪位以銀主盤形式放售，意向價約9500萬港元。更引人注目的是，旺角彌敦道一籃子地鋪以5980萬港元成交，較2008年購入價貶值56%。此外，堅尼地城高先電影院現址以1.3億港元放售，較九年前買入價低63%。市場分析指出，當前香港樓市呈現住宅與商鋪市場分化、不同區域表現差異明顯的特徵。一方面，部分住宅區域仍保持活躍成交，另一方面，商鋪市場持續調整，部分物業價值大幅縮水。這種分化趨勢反映出香港不同物業類型及區域的市場需求正在發生結構性變化。值得注意的是，部分大型商鋪物業雖然面臨價值調整，但由於其優越的地理位置和靈活的用途規劃，仍被視爲具有長期投資價值。