2026年2月，上海樓市在傳統淡季與春節長假的雙重影響下，成交資料呈現季節性回落。不過隨著月末“滬七條”新政的落地，市場信心迅速修復，為即將到來的“小陽春”行情注入了強勁動力。01 新房市場：量跌價穩，結構性分化加劇根據網上房地產資料顯示，2026年2月，上海新房共成交約6511套。受春節假期影響，市場成交節奏明顯放緩，從月度走勢看，2月上海樓市呈現“前高後低再反彈”的V型曲線。春節前市場保持一定活躍度，春節假期成交跌入冰點，節後隨著工作秩序恢復和政策利多釋放，成交快速回暖。儘管成交量下滑，但上海新房價格在一線城市中表現突出。中國國家統計局資料顯示，2026年1月上海新建商品住宅銷售價格同比上漲4.2%，成為一線城市中唯一同比上漲的城市。這主要得益於高端改善項目的支撐，具備“好地段好房子”的項目仍保持市場熱度。從成交結構看，外環外項目整體去化壓力較大，而核心區域優質項目去化情況良好。春節期間新房成交量僅118套，環比前一周下跌95%，但節後最後一周（2月23日至28日）快速恢復，單日成交從24套攀升至28日的223套。02 二手房市場：韌性較強，節後快速回暖再來看二手房。總的來看，2月上海二手房成交量保持相對高位。全月成交11315套，雖然環比1月的22834套下降約51.8%，但考慮到春節長假因素，這一表現仍顯韌性。從日度資料看，2月1日二手房成交931套，為當月單日峰值；春節假期後市場迅速恢復，2月28日成交839套，較前一日增加220套，增幅達35.54%。而且價格環比降幅縮小。2026年1月，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅比上月縮小0.4個百分點。其中上海環比下降0.4%，降幅比上月縮小0.2個百分點。城市測量師行資料顯示，2026年2月1日上海市存量住宅均價為46126元/㎡，各環線基價均值降幅縮小，中外環區域環比跌幅縮小最為顯著。從成交結構來看，依舊是剛需主導。二手房市場以300萬以下低總價房源為交易主力，90平方米以下戶型成交佔比達64%。浦東、松江、寶山、青浦、閔行等區域成交活躍，徐涇、臨港等低價類股因“剛需釋放+政策刺激”放量增長。寫在最後：2026年2月，上海樓市在春節傳統淡季中平穩過渡，新房市場量跌價穩，二手房市場展現較強韌性。月末“滬七條”新政的出台，通過降低購房門檻、提高公積金貸款額度、最佳化房產稅政策等多重舉措，精準回應市場需求，為市場注入新的活力。隨著政策效應的逐步釋放和傳統“金三銀四”銷售旺季的到來，上海樓市有望在3月迎來一波回暖行情，市場分化格局下，“好地段、好房子”仍將是購房者關注的核心。 (上海樓市情報)

我今天上午11點在柯視角發文《可能，馬上要出大招了》預測，上海要出新政了，果不其然，2小時候後上海就官宣了，哈哈，其實我是有點消息的，只是要低調。先來給大家用白話解讀下政策：一、非戶籍在外環內買房，社保或個稅從3年降至1年，這和我上午的預測完全一致。二、社保或者個稅3年以上的，可以在外環內多買一套，就相當於是上海籍家庭了，可以買兩套。三、持有上海居住證5年的，不需要社保和個稅就可以在上海買一套房了。四、公積金貸款買首套房額度從160萬提高到240萬，如果是二胎以上家庭，最高貸款324萬。只要之前公積金貸款還清，即使名下還有一套房，也可以再申請公積金貸款。一句話總結下來就是：繳1年社保的外地人就可以在全上海買房了，外環內可買一套，同時外環外可以買無數套，如果繳滿3年，可以在外環內買2套。如果有上海居住證5年的，那麼不需要社保也可以買一套。我在上午柯視角裡的預測對了一多半。北京是去年平安夜出的政策，之後上海和深圳沒有跟，北京目前是五環內2年社保，五環外1年社保，那麼，上海必定比北京要松才行。深圳目前是南山、福田、寶安的新安街道社保需要一年，今年應該也會徹底脫光。從去年11月開始，上海二手房成交量連續三個月超過2.2萬套，掛牌量直線下滑，房價初現止跌反彈：上海鏈家成交價這次上海選擇在金三銀四之前發佈，就是要給樓市火上澆油，而不是添油戰術。很多人都說，上海樓市已經很熱了，就不會出政策了，而我堅信會此刻出，就是因為，我瞭解上海，我知道上海的政策制定者有獨立性。現在的上海已經不僅僅代表自己了，而是肩負著扛起中國樓市大旗的重擔，因為深圳和北京已經徹底失去了帶領中國樓市走出陰霾的能力。中國各個城市的房地產行情，都得先看上海走勢。上海穩不住，其它城市更拉胯。現在中國樓市的風向標只有一個了，那就是上海。所以，上海目前樓市再熱，也得要火上澆油，要樓市徹底止跌回穩，只有這樣才能帶領其他一二線城市走出熊市。 (柯談地產觀)

隨著市場參與度的持續提升，美股市場已經進入日均成交額1兆美元的新常態。根據當地機構最新出爐的統計資料，美股1月日均成交額達到創紀錄的1.03兆美元，較2025年同期猛增50%。在此期間日均成交超過190億股，為歷史第二高。作為背景，自2020年疫情後的散戶炒股熱潮開始到2025年初的數年裡，美股每個月的日均成交額大致在5000億至7000億美元間波動。進入2025年後，美股的日均成交額先是在“對等關稅”的雞飛狗跳中突破8500億美元，隨後又在9月和11月連續突破9000億和9600億美元。經過聖誕節的短暫休整後，這個數字終於在今年1月衝過1兆美元的整數關口。這一趨勢顯示，市場流動性的提高並非一定要由市場劇烈波動引發。被稱為“恐慌指數”的標普500波動性指數VIX上個月的均值只有16.2。（VIX月線圖，來源：TradingView）成交額上升的部分原因在於股票變得越來越貴。截至1月底的12個月裡，標普500指數上漲了15%。股價越高，完成同樣股數交易動用的資金就越多。但僅靠股價上漲並不能完全解釋成交額持續上升的情況。據統計，2025年總共有93個交易日成交股數超過180億股，約佔所有交易日的37%。而在1月份，20個交易日中有14天突破這一門檻，佔比高達7成。而在2024年，只有4%的交易日能觸碰到這一水平。總的來說，美股在過去13個月中的每日交易量均超過150億股，而在2025年前，這樣的情況一共只出現過3次。隨著交易量與波動性愈發脫鉤，眼下這種高流動性很有可能變成常態。對於這種情況，市場觀察人士也提出了各種猜想。JonesTrading的股票銷售交易員兼宏觀策略師Dave Lutz指出，包括“零日到期期權”交易的興起，更多散戶通過Robinhood等網際網路券商進入市場都推高了交易量，近年來ETF的爆炸性增長也導致了更多換手。與此同時，經歷持續多年的科技巨頭領漲後，類股輪動也在股指波動有限的情況下大幅推高交易量。上個月投資者從科技巨頭股中撤出，轉向能源、工業等近年來跑輸大盤的類股。法興銀行研究顯示，這一轉變標誌著近5年來最為顯著的市場擴散。Miller Tabak + Co.的首席市場策略師Matt Maley也指出：“過去幾年，投資者一直圍繞科技類股的大型核心倉位進行交易。現在，他們實際上正在對投資組合持倉進行重大調整。” (財聯社)

上海頂豪成交再破世紀新紀錄：2025 年上海 7000 萬 + 頂豪成交約 600 套，同比增 20%，遠超紐約、倫敦等城市；億級頂豪成交 72 套，佔全國總量超七成，5000 萬 + 豪宅成交佔全國重點一二線城市同價位段 76%。2025年上海總價1億元及以上的豪宅成交套數十分驚人。資料顯示新房市場中總價1-2億元的豪宅成交171套，佔該總價區間成交總量的80%；總價2億元以上的頂級豪宅成交49套。若將統計範圍擴大至1億元及以上，全年成交套數預計超過260套。這些資料反映出上海豪宅市場在高淨值人群中的強大吸引力。AEGISTAR地產資料根據豪宅市場開發公司，中介居間提供資料成交人群分析如下：上海限購放寬周邊外地高淨值人群，江浙皖地區的企業家是主力群體，尤其在徐匯濱江、黃浦濱江等類股活躍。此外，山東、福建、湖北等地的實業家及投資者也佔有一定比例，他們看中上海的經濟活力與資產保值功能。購買豪宅來自於上海本地“老錢”家族上海本土的金融、貿易及傳統製造業家族，偏好黃浦、陸家嘴等傳統核心地段，注重資產傳承與圈層歸屬感。新貴階層海歸精英與科技新貴（如人工智慧、生物醫藥領域從業者）佔比超30%，偏好張江、前灘等科技產業聚集區的豪宅。金融從業者（如投行、私募人士）則集中於陸家嘴濱江豪宅，單套成交價常超4000萬。明星及境外資本部分明星通過搖號購入5000萬以上豪宅，部分為父母出資。境外投資者（港澳台及外籍人士）佔比約1%-2%，多以公司名義持有房產，偏好陸家嘴、古北涉外社區。全球高淨值人士扎堆，購買上海豪宅對上海產業的提升作用十分明顯：外部地緣政治問題，資本回流中國金融與服務業升級高淨值人群的聚集帶動了高端金融服務需求，如私人銀行、財富管理等業務發展。同時，豪宅周邊的餐飲、酒店、奢侈品零售等服務業也因消費能力提升而繁榮，推動城市服務業向高端化、國際化邁進。資本回流更快促進科技與創新產業吸引，科技新貴的入駐為張江、前灘等區域注入創新活力，吸引相關產業鏈企業集聚，促進科技成果轉化與產業升級。2025年上海外資高精尖產業投資落戶有所提升截至2025年9月，上海累計認定跨國公司地區總部1060家、外資研發中心631家，繼續保持中國內地跨國公司地區總部和外資研發中心最集中的城市地位。 2025年7月，上海新認定30家跨國公司地區總部和15家外資研發中心，顯示外資企業能級提升趨勢。總體來看，2025年上海外資產業投資落戶呈現企業數量增長、結構最佳化的特點，外資從傳統製造業向高附加值服務業轉移，高能級主體持續集聚，反映出上海在全球資本中的吸引力依然較強。豪宅項目的配套服務（如高端會所、商務中心）也為科技企業提供了優質的商務環境。豪宅聚集對城市品牌與形象提升起到重要作用，億元豪宅的成交彰顯上海作為全球城市的吸引力，強化了其在國際資本市場的地位。核心地段的豪宅項目（如黃浦區的金陵華庭、上海壹號院）成為城市地標，提升了上海的城市品牌價值，吸引更多國際人才與投資。上海近年發佈城市更新計畫同步提升區域發展， 豪宅項目的開發推動了城市核心區的更新改造，如黃浦區的“留改拆”策略啟動了歷史街區的商業與居住功能。徐匯濱江、北外灘等區域因豪宅項目的落地，加速了基礎設施完善與產業配套升級，帶動周邊區域價值提升。AEGISTAR綜和上述資料分析來看，2025年上海億元豪宅的成交不僅反映了高淨值人群的資產配置需求，也對上海的金融、科技、服務業等產業產生了積極的拉動作用，進一步鞏固了上海作為國際化大都市的地位。 (AEGISTAR)