經過前期的沖高後，上海新房成交面積出現快速回落。上周（4月6日至12日）成交共計8.42萬平方米，環比大幅減少69.9%。價格方面，由於中高端項目的回歸，成交均價環比上漲36.81%，為82142元/平方米，達到原先水平。僅浦東成交面積過萬全市幾乎所有區域的成交量都出現了不同程度的下滑。大浦東雖然仍位列全市第一，但成交面積僅1.21萬平方米，環比降幅達92.57%。這主要是由於前期個別項目集中籤約，上周簽約高峰過後，成交迅速回落。不過，浦東依然是全市唯一一個成交面積維持在1萬平方米以上的區域。排名第二的是楊浦區，成交面積為0.99萬平方米，受益於新項目入市，成交表現不算太弱。青浦區以0.97萬平方米位列第三。均價重回8萬元從成交產品來看，中高端項目的熱度有所回升。在成交前十的榜單中，單價超過10萬元/平方米的樓盤佔據了4席，並且排名較為靠前。例如，榜單前兩位分別是楊浦新江灣城類股的保利珺園和徐匯的安瀾上海，均價為11.87萬元/平方米和18.35萬元/平方米。榜單其餘項目均為單價6萬元/平方米以內的剛需或首次改善型產品。保利珺園開盤現場受剛需項目成交快速減少的影響，新房均價回歸至原先水平，達到82142元/平方米，環比上漲36.81%。供應環比減少70.99%供應方面，市場延續縮量趨勢。上周新房供應量僅2.87萬平方米，環比減少70.99%。新入市的3個項目均位於外環外，分別是顓橋類股的保利都匯和煦、松江新城類股的中國鐵建西派雲間以及青浦新城的盤古云曦。其中，保利都匯和煦供應量最大，共84套、0.96萬平方米，均價為73297元/平方米。雖然新房市場的消費熱度正快速下降，但是二手房市場交易熱情依然高漲，上周六單日成交量繼續刷新近五年的紀錄。此外，政府收購二手房、置換新房的案例已經出現，新的置換通道正在打通，改善型購房者的入市障礙越來越少。隨著成交反彈力量的不斷積蓄，一旦有優質項目入市，成交放量將是遲早的事。 (今日房產觀察)

深圳好盤推薦龍華迎來近十年“真豪宅”——中海雲頌玖章！深圳龍華目前最好、配置最高的新規產品！值得買的幾大理由：價格倒掛、一站福田、低密稀缺豪宅、名校加持。第一、周邊豪宅水榭山掛牌價12-17萬/㎡，聖莫麗斯掛牌價8-12萬/㎡，預計有10%—30%價差；第二、區位優勢明顯，一站福田CBD，兩站北站CBD，市級重點發展片區，700億投資加持，具備跑贏大盤潛力；第三、2.8低容積率新規產品，在核心區屬於稀缺供應，未來交易擁有一定定價權；第四、學區劃分屬於深圳外國語學校龍華學校，“四大名校”之一加持！預計5月份入市，該樓盤不限購，外地朋友也可購買。作者：余飛01 高盛最新預測近日，高盛發佈的一份對中國上海、深圳樓市的預測，刷屏了。其核心觀點是：上海和深圳兩個城市房地產市場或將在今年底觸底，復甦時間較其他一線和二線城市提前6個月至24個月。上海和深圳的房價將在2025年底至2028年底期間上漲15%。去年年底，私募魔女李蓓也發表過類似觀點：本輪房地產調整已持續4年多，後續有望迎來長達10年的上升周期！當然，其中也不會一帆風順。高盛預測的邏輯在於，滬深樓市會與香港樓市形成聯動。香港樓市已經走出了這一輪調整底部，去年年中開始反彈。2025年，香港樓價指數當年已上漲3.25%：一手新房成交量達2.06萬宗、成交金額2256億港元，分別同比上升21.9%、8.2%；二手成交3.98萬宗、成交金額2917億港元，分別同比上升17.9%、20.4%。高盛認為，從人口、產業、購買力、供給、財富效應五個維度來看，上海與深圳在各城市中綜合競爭力最強，必然會跟隨香港樓市的步伐進入上漲通道。國家統計局公佈的最新資料，似乎也在支撐他這一觀點。3月份北上廣深四大一線城市二手房價格環比集體上漲，北京二手房均價環比上漲0.6%，上海上漲0.4%，廣州上漲0.2%，深圳上漲0.4%。李蓓的觀點背後的邏輯則在於，她認為：第一，在需求端，他認為中國房地產長期穩定銷售面積中樞在10~12億平米，而當前房地產銷售面積僅在7、8億平米左右，顯著低於長期中樞水準，因此，當下是超跌。第二，供給側視角再看，今天房地產行業格局已發生翻天覆地巨變。一方面，約90%的房企退出市場或不再拿地，比如百強房企這2年幾乎7成已經0拿地了，整個行業競爭強度還是大幅緩和了。雖然粥少了，但僧更少了！另一方面，存活下來的優質企業，新推樓盤淨利率已經高達10%以上。用時下流行的話來講，無論是高盛還是李蓓，所說都有點道理，但是不多。02 這是誤判高盛的部分內容是對的，拋開北京這個行政催生出來的強城不說，從市場化角度看，上海、深圳無疑是中國內地城市中被市場化力量催生出來的綜合競爭力最強的兩座城市。也正因此，上海被視作中國樓市的信仰，而深圳則被視作中國樓市風向標。資料和結果也在佐證著這兩座城市的定位。作為中國樓市信仰的上海，是本輪房價調整當中最耐扛的城市，沒有之一。在這一輪調整周期當中，上海新房價格異常堅挺，而二手房價格跌幅主要集中在外圍。深圳，則完美體現了樓市風向標功能。上一輪樓市大牛始於深圳，2015年深圳率全國之先發起上漲攻勢，之後星星之火形成了燎原之勢。同樣，這一輪房價調整，仍始於深圳。2021年2月份深圳發佈二手房指導價，拉開了中國樓市全面調整序幕。但高盛認為滬深樓市會與香港樓市形成聯動，會被香港樓市帶動上漲，這一觀點明顯不靠譜。因為兩點：第一，香港獨一無二。1，香港和內地城市完全不同，獨一無二且無可取代。更關鍵的是，香港與內地是兩個市場。2，香港這一輪屬於小調整，其調整的原因跟隨美國加息。香港樓市這一輪下跌，始於2022年。2022年受疫情影響疊加加息影響，香港遭遇了資金撤離、經濟疲軟、人口轉向、利率狂飆，共同迫使香港房價大轉向。其關鍵力量是加息。去年年中開始上漲，背後的推動力則是降息疊加人才湧入。2024年開始，美元進入了降息周期，過去兩年聯準會共四次降息，每次降息25個基點。而港元與美元在聯絡匯率制下深度繫結，香港去年也跟隨聯準會六次降息。分別是：2024年9月18日，降息50個基點；2024年11月8日，降息25個基點；2024年12月19日，降息25個基點；2025年9月15日，降息25個基點；2025年10月30日，降息25個基點；2025年12月11日，降息25個基點。兩年六次降息，利率從2024年8月份的5.75%降至如今的4%。寬鬆利率之下，對香港經濟發展產生了全面而深遠的影響，總體呈現積極提振效應，尤其在樓市復甦、企業融資成本下降、股市流動性改善等方面成效顯著。而香港是一個金融與房產為依託的城市，金融與房產回暖，經濟自然向好。此外，全球大環境變動之下，尤其是全球大脫鉤之下，香港成為內地出海的首選地，內地很多人才湧入香港。資料顯示，高才通2022年底開通，3年時間，香港各項人才計畫收到近60萬宗申請，41萬宗獲批，其中內地人才約30萬宗。截至今年2月底，已有近28萬人才來港工作和發展。人才、資金湧入，成就了香港樓市的快速見底反彈。而且，從另一個層面來說，香港正在虹吸內地熱錢，一定程度上拉長了內地一線城市見底的時間。3，杜拜資金轉戰香港。今年爆發的美以伊戰爭，讓杜拜資金轉投香港。過去兩年，杜拜成了全球炒房客的熱土，但一場戰爭讓人看清楚了杜拜的不安全性。在這種背景下，香港的獨特區位優勢體現出來了。一方面背靠中國大陸，是全球最安全的地帶之一。另一方面，全球自由貿易之地。兩者優勢疊加，原本要投入杜拜的資金湧入香港。香港商報披露：全球資金一直在流動。中東局勢不穩，交通一度近乎停頓，令資金開始轉移至香港。這樣的優勢，上海沒有，深圳更沒有。因此，上海、深圳樓市無法與香港同頻。第二，上海、深圳房價並未見底。香港這一輪調整的核心是加息，以上海、深圳為代表的內地城市，房價下降的原因並不是。這一輪全國房價普跌的根本邏輯在於，大多數城市的房價，都遠超城市本身的購買力和支撐力，也就是我常說的“德不配位”。雖然房價已經持續調整了四年多，但很多人的收入也在縮水，工作更是不穩定。這種情況下，那來的信心與底氣背負房貸買房？更關鍵的是，從房價收入比角度看，上海、深圳的調整併未見底。之前本號寫過一篇南京房價快要見底的文章，核心邏輯就是房價收入比。國際公認的房價收入比合理區間為3-6年。南京2025年人均可支配收入為78243元，南京公佈的第七次人口普查戶均人口為2.48人，二手房均價為1.61萬元/平方米。以此則可計算當下南京的房價收入比=（1.61萬元/平方米×90平方米）÷（78243元/人·年×2.48人）=7.5年。無論是從房價調整的幅度，目前1.61萬元的絕對均價，還是7.5年的房價收入比，均意味著南京的房價已經非常接近合理區間的上沿。換句話說，從“估值”的角度來看，南京的房價的確正在接近底部區域。當然，見底並不意味著反彈，而是會陷入漫長的底部橫盤周期。以此同理可計算，上海的房價收入比=（55075元/平方米×90平方米）÷（91987元/人·年×2.63人）=20.5年。深圳的房價收入比=（5.81萬元/平方米×90平方米）÷（84945元/人·年×2.25人）=27.4年。距離國際公認的房價收入比合理區間，甚遠。03 價格低，仍未可知有人可能會嗤之以鼻，畢竟高盛可是國際大機構，身份上的懸殊，讓我的反駁顯得蒼白。但我的優勢在於，他們高居雲端，憑資料與經驗預測，而我貼地行走，懂得當下國民深深的疲憊感，懂得當下賺錢的難度，懂得大家對未來預期的迷茫。當下的很多人，在難以增加收入的背景下，不是想著如何去增加收入，而是想著如何減少不必要的消費，屬於一種防禦狀態。去年以來多次出現消費貸、房貸負增長，今年一季度央行披露的資料顯示，住戶部門短期貸款再度減少1640億元，都是最好的佐證。試問，這樣的背景下，這樣的預期下，誰還敢背負房貸負重前行？本號不斷強調過，要快速實現價格平衡，一方面要不斷縮小房價與收入之間的差距，要麼提升民眾的收入，要麼不斷降低房價。另一方面，恢復信心。無論是縮小房價收入比，還是恢復信心，都得基於經濟回暖、就業回暖。而就目前全球格局以及國內大環境來看，經濟回暖仍撲朔迷離。美以伊戰爭帶來的全球輸入性通膨，對全球經濟的影響具有一定的滯後性，這一影響會在二季度明顯顯現。除此之外，影響樓市基本盤的人口資料，也不甚好看。國家統計局披露：全年出生人口792萬人，人口出生率為5.63‰；死亡人口1131萬人，人口死亡率為8.04‰；人口自然增長率為-2.41‰。製圖：城市財經；資料：國家統計局792萬新生兒，直接跌破了800萬，創下新低。少子化之下，全國人口於2021年見頂，2022年開始減少，當年減少了85萬人，2023年加速減少，減少了208萬人。2024年減少139萬人，2025年減少339萬人。製圖：城市財經；資料：國家統計局與此同時，城鎮化率已經從2010年的49.9%提升到2025年的67.9%。這意味著兩個關鍵變化：一是新增住房需求在逐漸減少；二是住房需求的主體，從首次購房轉向改善型住房與存量置換。住房需求結構變化的結果，就是房地產市場從過去的“規模擴張”，進入到存量博弈階段。再次，從金融體系看，房地產去槓桿仍在繼續。根據中國人民銀行資料，2020年末中國房地產貸款餘額曾達到49.6兆元，佔金融機構各項貸款的比例超過28%。而近幾年這一比例持續下降。房地產貸款增速已經降至個位數，按揭貸款增長明顯放緩。這意味著金融體系正在主動降低對房地產的依賴。當人口紅利見頂、金融槓桿下降、政策重心轉移三者疊加時，房地產市場的運行邏輯就會發生根本變化。未來的房價走勢，大機率會呈現“三個分化”。第一，城市分化。人口仍在流入的一線城市和少數強二線城市，房價會逐步趨穩。原因很簡單，人口仍然是房地產最核心的支撐。根據國家統計局資料，2024年人口淨流入規模較大的城市主要集中在中心城市。這些城市的住房需求不會消失，只是增速放緩。但人口持續流出的三四線城市，房價下行趨勢很難逆轉。因為房地產最根本的邏輯就是人口決定需求。第二，新房與二手房分化。未來房地產市場的主戰場會從新房轉向二手房。中國住房存量已經非常龐大。住建部資料顯示，中國城鎮住房存量已經超過300億平方米。在這種情況下，新房市場的規模必然逐漸縮小，而二手房交易比重會持續上升。發達國家普遍如此，比如美國二手房成交量長期佔住宅交易的80%以上。中國未來大機率也會向這一結構靠攏。第三，價格走勢分化。未來房價整體走勢大機率是：核心城市橫盤或溫和上漲，普通城市長期緩慢下行。這也是成熟房地產市場的常態。日本東京房地產市場在1990年泡沫破裂後，房價用了將近二十年才逐漸穩定；美國2008年房地產危機之後，多數城市房價也經歷了長達七八年的橫盤期。中國未來的房地產市場，大機率也會走向類似結構。因此，從更長周期來看，中國房地產不會崩塌，但也很難再重回過去的黃金時代。房地產正在從“經濟發動機”，逐步變成一個普通的民生行業。換句話說，房地產不會消失，但房地產時代已經結束。這一點，最好的證據就是，越來越多的地方“住建局”已經改成了“住更局”。一字之變，是一個時代的結束，是另一個時代的開啟。 (城市財經)

2026年2月26日消息，2026年2月25日夜，翠湖五期成交一套建築面積191㎡的3房，成交價4600萬，折合單價超過24萬/㎡。值得注意的是，該房源位於3樓，也就是超低樓層，客廳朝北，沿復興路，沒有景觀。一般來說，2樓3樓超低樓層的房源單價在中高樓層的80%左右，該房源的成交意味著翠湖五期中高樓層的單價已經修復到了30萬左右/㎡（2023年40萬左右/㎡），景觀好的話還要加上景觀溢價。據悉，該房源在過年前買方願意支付的價格大約在4200萬左右，昨夜4600萬的成交意味著該房源的市場價相比過年前跳漲了10%。房價一旦進入上升通道，每成交一套房源，下一套的成交價就會進一步跳漲10%，直到翻倍。祝上海樓市好運。 (魔都房地產觀察)

又到了每月盤資料時間，當下的上海二手房，價格博弈進入微妙時刻！當下的上海房東，心態有何變化？今天，小編也梳理了上海16個區二手房最新掛牌均價走勢，快來看看吧！（資料來源安居客，僅供參考）嘉定區嘉定8月二手房掛牌均價約30300元/㎡嘉定7月二手房掛牌均價約30294元/㎡環比上月上漲約0.02%浦東新區浦東8月二手房掛牌均價約45150元/㎡浦東7月二手房掛牌均價約45793元/㎡環比上月下跌約1.40%松江區松江8月二手房掛牌均價約27937元/㎡松江7月二手房掛牌均價約28284元/㎡環比上月下跌約1.23%閔行區閔行8月二手房掛牌均價約47105元/㎡閔行7月二手房掛牌均價約47030元/㎡環比上月上漲約0.16%寶山區寶山8月二手房掛牌均價約35438元/㎡寶山7月二手房掛牌均價約35987元/㎡環比上月下跌約1.53%青浦區青浦8月二手房掛牌均價約30125元/㎡青浦7月二手房掛牌均價約30037元/㎡環比上月上漲約0.29%普陀區普陀8月二手房掛牌均價約53177元/㎡普陀7月二手房掛牌均價約53067元/㎡環比上月上漲約0.21%楊浦區楊浦8月二手房掛牌均價約53799元/㎡楊浦7月二手房掛牌均價約54124元/㎡環比上月下跌約0.60%金山區金山8月二手房掛牌均價約12637元/㎡金山7月二手房掛牌均價約12889元/㎡環比上月下跌約1.96%奉賢區奉賢8月二手房掛牌均價約18750元/㎡奉賢7月二手房掛牌均價18939元/㎡環比上月下跌約1.00%靜安區靜安8月二手房掛牌均價約62641元/㎡靜安7月二手房掛牌均價約62921元/㎡環比上月下跌約0.45%徐匯區徐匯8月二手房掛牌均價約78901元/㎡徐匯7月二手房掛牌均價約79605元/㎡環比上月下跌約0.88%黃浦區黃浦8月二手房掛牌均價約89093元/㎡黃浦7月二手房掛牌均價約89093元/㎡環比上月持平虹口區虹口8月二手房掛牌均價約55479元/㎡虹口7月二手房掛牌均價約55763元/㎡環比上月下跌約0.51%長寧區長寧8月二手房掛牌均價約61691元/㎡長寧7月二手房掛牌均價約62281元/㎡環比上月下跌約0.95%崇明區崇明8月二手房掛牌均價約12069元/㎡崇明7月二手房掛牌均價約12030元/㎡環比上月上漲約0.32%(上海樓市情報)

01地王頻現！上海房價格局，即將改寫…2025年的上海土拍市場，正掀起一場狂潮，新地王接連出現。華潤越秀的新楊思單價地王，樓麵價約7.47萬/㎡，房價衝擊12萬/㎡大關；金茂瑞虹新城單價地王，樓麵價約11.7萬/㎡，房價保守預計15萬/㎡；招商嘉定新城單價地王，樓麵價約3.2萬/㎡，房價或將觸及6萬/㎡大關；大華大寧單價地王，樓麵價約9.3萬/㎡，未來新房可能賣到14萬/㎡；綠城北蔡單價地王，樓麵價約7.1萬/㎡，未來新房價格或將衝擊11萬/㎡；保利楊浦濱江單價地王，樓麵價約9.6萬/㎡，楊浦濱江房價或將進入14萬/㎡時代。剛剛過去的6月，曹路科教園區地塊拍出了上海新政後的歷史最高溢價率41.86%。該地塊實際可售住宅的樓板價，接近4.5萬/㎡。按照“高低配”的打造方式，預估高層7萬+/㎡，低密（疊墅）約8.5萬+/㎡。上海房價的坐標系，正在被接二連三出現的“新地王”以近乎暴力的方式重新校準。02土拍市場持續爆火！三大原因曝光！上海土拍市場持續火爆並非局部現象，而是一場席捲全市的虹吸效應，這背後有三大原因。首先，是核心土地稀缺性達到峰值。上海內環內成熟區域基本已無成片土地可供開發。無論是北外灘、徐匯濱江、或是新興的前灘南，都處於當前城市重點規劃的黃金區域。正所謂物以稀為貴，註定了資本必然展開激烈角逐。其次，是開發企補倉需求迫切。經歷過去三年房地產行業深度調整後，不少頭部房企在上海的土地儲備顯著減少。當前穩定向好的政策環境和市場預期，也促使房企們對優質地塊的爭奪。最後，是城市更新紅利釋放加速。上海中心城區大規模的舊城改造項目進入成果期，為周邊地塊價值提供強力背書。就拿董家渡金融城片區舊改釋放的黃金土地來說，拆出來的不僅是空間，更是溢價空間的預期。寫在最後：這一輪“地王潮”本質上是上海城市綜合價值的再評估。曾經相對穩定的房價格局正被逐漸打破，而且這輪衝擊波，正從土地市場蔓延傳導至新房和二手房市場：“新地王”標竿定價——區域新房快速調價——周邊二手房掛牌價順勢上浮——預期拉高後買家入市。對購房者而言，在新舊價格體系轉換之際，需要更關注自住屬性、長期居住需求和可負擔能力。 (上海樓市情報)

又到了盤數據時間！剛剛過去的5月，上海新房市場在政策暖風與供應提速的雙重驅動下，呈現出“量穩價動”的微妙態勢。資料顯示，5月上海新房成交均價約75552元/㎡，環比上漲14.6%，創近一年較大漲幅。小編也梳理了上海16個區新房最新資料，發現區域分化依舊顯著：核心區持續高位，外圍區則在尋求突破。接下來，就來看看各區新房具體資料吧。（資料來源兔博士，僅供參考）嘉定區嘉定5月新房成交均價約46318元/㎡嘉定4月新房成交均價約48454元/㎡環比上月上漲約2.08%浦東新區浦東5月新房成交均價約61632元/㎡浦東4月新房成交均價約60281元/㎡環比上月上漲約2.24%松江區松江5月新房成交均價約47598元/㎡松江4月新房成交均價約48712元/㎡環比上月下跌約2.29%閔行區閔行5月新房成交均價約70116元/㎡閔行4月新房成交均價約70249元/㎡環比上月下跌約0.19%寶山區寶山5月新房成交均價約57911元/㎡寶山4月新房成交均價約54823元/㎡環比上月上漲約5.63%青浦區青浦5月新房成交均價約48454元/㎡青浦4月新房成交均價約46915元/㎡環比上月上漲約3.28%普陀區普陀5月新房成交均價約89320元/㎡普陀4月新房成交均價約78694元/㎡環比上月上漲約13.50%楊浦區楊浦5月新房成交均價約104233元/㎡楊浦4月新房成交均價約95282元/㎡環比上月上漲約9.39%金山區金山5月新房成交均價約26443元/㎡金山4月新房成交均價約24435元/㎡環比上月上漲約8.22%奉賢區奉賢5月新房成交均價約33784元/㎡奉賢4月新房成交均價約33799元/㎡環比上月下跌約0.04%靜安區靜安5月新房成交均價約148260元/㎡靜安4月新房成交均價約137490元/㎡環比上月上漲約7.83%徐匯區徐匯5月新房成交均價約133122元/㎡徐匯4月新房成交均價約127847元/㎡環比上月上漲約4.13%黃浦區黃浦5月新房成交均價約149790元/㎡黃浦4月新房成交均價約154567元/㎡環比上月下跌約3.09%虹口區虹口5月新房成交均價約109246元/㎡虹口4月新房成交均價約121855元/㎡環比上月下跌約10.35%長寧區長寧新房成交均價約5月117762元/㎡長寧新房成交均價約4月170338元/㎡環比上月下跌約30.87%崇明區崇明5月新房成交均價約30750元/㎡崇明4月新房成交均價約31637元/㎡環比上月下跌約2.80%(上海樓市情報)

在年中的時間節點上，樓市終於看到回溫的曙光。 2024年以來，房地產市場繼續處於深度調整中，量價不及預期，投資、拿地等資料也表現不佳。5月17日，監管部門推出包括降低首付比、取消商業貸款利率下限、下調公積金貸款利率、設立保障房再貸款等一攬子支援房地產的政策。 受此影響，市場信心得以提振，交易也有所升溫。6月，這些政策的效果在資料中得以體現。 國家統計局發佈的資料顯示，今年上半年，全國新建商品房銷售面積4.8億平方米，同比下降19.0%；新建商品房銷售額4.7兆元，下降25.0%。降幅均比前5月有所收窄。

過去一年，上海樓市在動盪中走過。 上海房價經歷了一輪過山車變化。 很多朋友都想了解上海樓市的全貌。 因為他看不到什麼二手房的數據，市場的冷熱都是靠一些碎片式的現象來感知。