中國有4大一線城市，依次是北京、上海、廣州、深圳，統稱為北上廣深。北上廣深是中國房價最高的地方，有人說北上廣深的一套房至少要上千萬，這究竟是真是假？從常住人口數量上看，北上廣深都是接近2000萬或已經是2000多萬人口數量級的巨型都市。比如2024年底北京有2183萬人，上海有2480萬人，廣州有1897萬人，深圳有1798萬人，加起來北上廣深約有8300萬常住人口。但是常住人口不等於戶籍人口，常住人口有大量來租房打工的外地人。比如2323年末北京的戶籍人口只有1427萬人，上海只有1480萬人，廣州只有1060萬人，深圳更是只有550萬人。一線城市中戶籍人口遠少於常住人口，加上政府嚴控外地人入戶，造成結果是一線城市的房價相當高。另外一線城市的住房供應量相比較其人口規模不多。根據相關資料，北京的商品房大約有800萬套，上海大約有850萬套，廣州大約有500萬套，深圳最少，只有200萬套，加起來北上廣深只有2350萬套商品房。儘管一線城市僧多粥少，房價也確實很高，但仍然不至於說隨便一套房就價值千萬。到2023年，中國房地產總市值大約是400兆元，其中40%的房產集中在北上廣深。根據相關研究機構估算，2023年中國房市總值大約是400兆元，而北上廣深的房市價值總和大約是160兆元，佔全國房產總市值的40%。其中北京房市總值是48兆元，上海是60兆元，廣州是25兆元，深圳是30兆元。折算下來一線城市一套房平均價格是680萬元，北京是600萬元一套房，上海是705萬元一套房，廣州平均500萬元一套房，深圳最貴，平均1500萬元一套房。這樣來看，在一線城市買房是相當有實力的人才可以做到的。儘管如此，千萬豪宅在北上廣深中佔比仍然不高。有關估算是，北上廣深的豪宅總數大約是30~40萬套，僅佔總套數的1.27%~1.7%。其中北京的千萬豪宅有約10萬套，佔總套數的約1.25%。上海的千萬豪宅最多，有約20萬套，佔總套數的約2.35%。廣州的千萬豪宅最少，只有約3萬套，佔總套數的0.6%。然後是深圳，大約有5~8萬套豪宅，佔比大約是2.5%~4%，佔比最高。很明顯，雖然北上廣深房價很高，但價值千萬的房子仍然是鳳毛麟角的。如果從建成區面積上來看，北上廣深的發展空間非常大。北上廣深的建成區面積依次是2200平方公里、2600平方公里、1488平方公里、1060平方公里，但是四座城市的行政面積依次是1.64萬平方公里、6300平方公里、7400平方公里、2000平方公里。佔比依次是13.4%、41.2%、20.1%、53%。除深圳外，北京、上海、廣州尚有很大的開發空間，尤其是上海，目前常住人口已經有2500萬了，未來完全可以增長到5000萬人口級。以現有人口密度，去除山區面積，理論上北上廣深的人口承載極限分別是8000萬、5000萬、8000萬、2000萬人。實際上經濟規律驅使下四座城市的合理人口容量應該分別是：3000萬、5000萬、3500萬、2000萬人。怎麼看北上廣深也足夠塞下現有的常住人口。一直以來中國城市化發展有兩條相反的路線：一是人口和經濟儘可能向中心大城市集中，二是人口和經濟向內地攤開，不要集中在大城市。在實踐中兩種路線都在發揮著作用，一是經濟規律引導下北上廣深迅速成長為2000萬級的人口大都市，另一方面是大城市中竟然有一半的外地人，大批人買不起房在這座城市付出了青春和汗水後只能被迫離開。而諷刺的是各大城市中都保留著大片農田不開發。未來的中國究竟要走那種方向的城市化路線，這是值得確定的。 (未音g)

東京和上海分別是日本和中國最大的城市，日本和中國一個是亞洲第二，曾經的世界第二大經濟體，另一個曾經也是世界第二大經濟體（目前世界第二的位置已經被歐盟佔領），目前的亞洲第一。如果來對比東京和上海，誰才是亞洲眾多城市中的一哥呢？比較兩座城市，尤其是比較像東京、上海這樣的超級都市，我認為應該從硬體、軟體兩個方面比較。硬體方面比方說兩座城市的人口數量、建成區面積、GDP規模、地鐵里程、世界五百強數量對比，硬體是一座城市的外在。軟體方面比方說兩座城市的歷史底蘊、最低工資、高校數量和質量、房價房租水平等對比，軟體是一座城市的內在。上海位於中國長江出海口，行政區劃面積為6340平方千米，下轄16個區：黃浦區、徐匯區、長寧區、靜安區、普陀區、虹口區、楊浦區、寶山區、嘉定區、青浦區、松江區、閔行區、金山區、奉賢區、崇明區、浦東新區。從人口數量上看，2024年底上海戶籍人口大約是1537.98萬人，上海的常住人口數量大約是2480萬人。從建成區面積看，上海是中國建成區最大的城市，目前建成區面積大約是2856平方千米，建成區人均密度約1平方千米一萬人。上海行政區劃地圖，上海市在中國不只是一座城市，也是一個省級行政區劃。從交通條件看，上海第一條地鐵開通於1993年，到2025年上海地鐵已經建成896公里，地鐵總里程位居中國各大城市地鐵榜首。從GDP規模上看，2024年底上海的GDP產值大約是5.4兆元人民幣，折合美元大約是7572億美元，上海的人均GDP大約是3.05萬美元。從五百強數量上看，上海擁有12家世界五百強企業，包括鋼鐵行業的寶武集團、德龍鋼鐵，建築行業的上海建工，汽車行業的上汽集團，造船行業的中國船舶（下屬江南造船廠可以生產大型航母、兩棲攻擊艦、驅逐艦、數十萬噸油輪），運輸行業的中遠海運，房地產行業的綠地集團，金融行業的浦發銀行、蘇商集團、太平洋保險、交通銀行，以及醫藥行業的上海醫藥。上海的產業結構以金融業和中高端製造業為主，且上海是中國對外開放的前沿，一批外國大公司的大中華區總部位於這裡，比如特斯拉中國，比如雀巢，比如索尼這些。上海的企業分佈地圖。從歷史底蘊上看，上海的歷史可以追溯到2000多年前戰國時代的楚國春申君，上海的簡稱申因此而來。之後上海真正崛起於近代開埠通商，到1949年上海已經成為亞洲最大的城市，人口多達600萬，是遠東的經濟中心。說完這些硬體，上海普通人的生活是怎樣的呢？上海的高校數量有64所，其中本科院校有40所，專科有24所。QS排名中上海進入到亞洲前100名的大學依次是復旦大學（第五名）、上海交大（第13名）、上海大學（第87名）、華東師範大學（第100名）。2025年上海最低工資標準是2740元，小時最低工資標準是25元，社保繳納基數是7384元。從房價上看，上海市中心房價可以到10萬元一平米以上，市中心房價均價從6萬元一平米到8萬元一平米不等，上海郊區房價可以低到2-4萬元一平米。整體上看上海房價在全中國是最高的。說完上海，我們回過頭來看看東京。東京是日本的首都，也是日本的經濟中心和人口中心。從行政區劃上看，東京指的是東京都，東京都行政面積大約是2194平方千米，包括核心的東京23區，以及多摩的26個市和西多摩郡。到2025年，東京都的人口數量大約是1400萬人，其中東京23區的人口數量約1000萬人。東京是一座非常巨大的城市，除了東京都的23個區和多摩地域的幾十個市之外，東京的建成範圍不斷擴張，最後形成了東京都市圈的概念。東京都市圈包括東京都及周圍的三個縣：琦玉縣、千葉縣、神奈川縣組成，地域面積大約是1.35萬平方千米，人口大約是4100萬。東京都市圈的範圍幾乎囊括了整個江戶平原，從建成區面積上看，東京都市圈建成區面積大約是5500平方千米，相當於上海的2倍，覆蓋人口大約是3500萬，因而東京被稱為世界上最大的城市。如果單獨指東京是東京都，那麼建成區面積大約是2194平方千米，人口大約是1400萬。從地鐵里程上看，東京第一條地鐵建成於1927年，經過百年發展，東京地鐵總長度達到3635千米，在整個城市中形成錯綜複雜的巨大網路。從經濟體量上看，2023年底東京的GDP大約是137兆日元，折合人民幣大約是6.7兆元，和上海相當。東京的人均GDP大約是5.7萬美元，比上海要高2倍。從五百強數量上看，曾經的日本擁有132家世界五百強企業，到2025年只剩下38家。這些企業集中分佈在東京，東京有26家世界五百強企業，比如汽車行業的本田，鋼鐵行業的日本製鐵，電力行業的東京電力，金融行業的三菱日聯金融、明治安田生命保險等。對比下，上海只有12家世界五百強，東京儘管衰落了，數量上依舊是上海的2倍多。從大學數量和質量上看，東京是絕對的日本教育科研中心。在這些大學中，最出名的有世界排名第23，亞洲第一的東京大學。還有東京工業大學、一橋大學、早稻田大學等一眾名校。從軟體上看，2025年度東京的最低工資標準是1226日元每小時，折合人民幣就是56塊錢一個小時，如果按照雙休8小時工作制來計算，東京的月最低工資標準就是8960元人民幣，比上海要高差不多3倍。最後從房價上看，東京的房價整體比上海要高。市中心的千代田區房價可以達到14.8萬元一平米，市中心的房價基本在10萬元一平米以上。東京的外圍區房價較低，大約是2-4萬元一平米。如果按照日本的最低工資和工作強度，東京打工人買房的難度是小於上海打工人的。最後從發展前景上看，上海是中國最大的城市，也是中國的經濟中心，是長三角的區域中心。上海發展的目標是建成上海都市圈這一世界級都市圈，並起到引領長三角的作用。中國的長三角從狹義上包括太湖平原大約3萬平方公里，近6000萬人口，廣義上包括上海、江蘇、浙江、安徽四省共計35萬平方千米，約2.5億人口。而東京的發展基本到頭了，一是江戶平原整個面積只有1萬平方千米左右，其中一大半已經是建成區了。另一方面日本的總人口才1.2億，而且是一個老齡化極其嚴重的國家，日本在各行各業都正在被中國和韓國替代，日本已經沒什麼未來了。 (未音g)

到2025年，中國大陸有694座大小城市，城市居民人數有9.2億。過去幾十年中國經濟快速發展，幾億農民湧入城市。無論是大城市還是小城市都在吃增量，嚴格的戶籍制度造成小城市落戶容易，大城市落戶難，反而有利於各地區的人口經濟的平衡發展。2025年中國人口分佈密度圖，中國的人口集聚在胡煥庸線以東。但是到2021年後，中國人口開始負增長，同時中國的城市化率上升到67%。國際上一般認為一國城市化率到70%左右就是基本完成，可以說目前中國該進城的已經基本進城，剩下的是進不了城的。據估計到2035年中國人口數量將從目前的14億下降到大約13.5億，中國的城市人口數量從目前的9.2億上升到約10億。城市之間從吃增量將轉向存量競爭，那些經濟發展好的城市將吸納更多人口，從而繼續發展。中國人口數量到2050年都將維持在13億以上，而中國的城鎮化率將逐步從目前的67%進一步提高到約80%，依靠的不是農村人進城，而是農村老人去世和人口下降。雖然各地區能均衡發展的模式非常吸引人，大多數人都希望可以離家鄉不遠也能找到合適工作安居樂業。但是經濟規律就是產業向中心集聚，也就是小城市越來越競爭不過大城市，表現在企業從小城市搬去大城市，人口從小城市流向大城市。以前中國的城市化率低，雖然小城市的人口也在向大城市流動，但是主要是小城市周邊農村人口多啊，多的是農村人想進城買房安家的。這樣小城市的經濟也得以保持快速增長，總體上看雖然小城市人口有流失，但是農村人進城迅速彌補了流失的人口。總得看大小城市都在吃增量，流失嚴重的是農村。現在增量吃完了，不少農村已經消失了，這樣大城市和小城市之間將開啟空前的搶人大戰。大城市要繼續維持以前的發展速度必須要吸納大量從小城市來的人，小城市要維持自己的存在也必須要想方設法留住人。上面的圖表是20個重點城市到2035年的人口規劃，上述20個城市對自己未來的人口數量預期都比現有人口數量要高。比如說重慶，2025年人口為3191萬，到2035年規劃人口為3600萬，一下多了近400萬，相當於5座四五線小城市的人口數量。其他城市的2035年規劃人口或多或少比目前要多，比如蘇州，要從目前的1296萬增長到2035年的1800萬，增長近500萬。再比如鄭州，要從目前的1301萬增長到2035年的1800萬，增長500多萬。目前的一線城市嚴控人口增長，不過到2035年規劃人口數量還是要比目前的人口數量多。比如上海，到2035年要從目前的2487萬增長到2035年的2500萬，增長13萬人。但事實上上海對於人口增長限制非常嚴，如果完全放開戶籍限制，上海的人口數量很有可能突破3000萬。再比如深圳，要從目前的1779萬增長到2035年的1900萬，增長約100萬人。上海是中國最大的城市，到2025年總人口大約是2480多萬，實際上上海足以容納5000萬人，完全是戶籍限制阻礙了上海的進一步發展。總得來看，20個重點城市的人口數量將從目前的約2.92億上升到2035年的3.48億，增長大約6000萬人，相當於60座百萬等級人口小城市的體量。也就是說未來的中國必定會開啟城市之間的搶人大賽，對於大城市而言是需要吸納更多的年輕勞動人口來維持經濟繼續增長，對小城市而言阻止年輕人持續性流出關係到自己的生死存亡。這場全國規模的競賽其實已經開始，自2015年以後各省紛紛提出自己的強省會戰略，也就是傾全省之力發展省會城市。比如安徽省重點打造合肥，剩下點資源留給蕪湖、馬鞍山。比如湖北省重點打造的城市就是武漢，什麼資源都往武漢傾斜。比如陝西省重點打造的城市就是西安，西安因此躍升為新一線城市。其他省份大多如此，傾盡全力發展省會城市。拿安徽省舉例子，舉全省之力發展合肥，雖然一定程度阻止了人口向外省的流失速度，但是造成了除合肥之外全省人口經濟的坍塌，合肥因而得外號“吸得肥”。如果說之前幾十年中國大多數農村和小鎮逐步消失，那麼未來幾十年可能是一座座缺乏支柱產業和便利交通、重要資源的小城市在大城市的虹吸下走向消亡。從2025年來看，未來的中國將有幾個非常明顯的大趨勢。一是人口進一步向省會城市、區域中心城市、一線城市集中，最終全國形成幾個超級城市群和十幾個二十幾個超級都市圈，很多內地小縣城、四五線小城市將在持續性人口流失下走向消亡。這是2023年中國夜晚燈光衛星圖，藏南和拉達克等爭議領土已經畫進中國版圖。二是大城市的落戶難度越來越低，最終國家完全取消戶籍制度，允許人口自由流動。目前不少城市的落戶難度已經非常低了，甚至可以說是點選就送，難落戶的還是幾個大城市，到未來大城市需要人，落戶難度也將大幅度降低直到完全取消戶籍制度。三是中國的房地產在經歷一輪猛烈的泡沫出清後逐步軟著陸，之後人們將打破必須買房子的執念，城市中公租房、廉租房將更受年輕人的歡迎，目前日本年輕人寧願擠在大城市出租單間裡吃泡麵做兼職也不願意回老家躺平的現象將在中國發生。四是小城市的財政危機將愈演愈烈，未來鐵飯碗可能不再那麼鐵，持續性人口流失下很多小城市將逐漸消失。因為地區合併和編制改革，打破鐵飯碗改革將依次推進，最終人們將打破對鐵飯碗的執念。 (未音g)