2月10日,中國人民銀行正式發佈了《2025年第四季度中國貨幣政策執行報告》。報告明確指出,將重點推動保障性住房再貸款等金融政策措施的有效實施與落地,值得注意的是,這是央行在季度貨幣政策報告中首次單獨提及並優先強調保障性住房再貸款政策。這一舉措預示著,2026年收購存量房以用作保障性住房的力度將顯著增強。目前,上海已率先開展相關工作,收購了部分核心區域的老舊住房,為全國其他地區樹立了典範。事實上,早在2024年5月,央行便已批覆了3000億元再貸款,專項用於支援收購存量房用作保障性住房。然而,由於收購成本高昂、租金回報率較低,導致項目盈利困難,因此,至今該筆再貸款仍未完全使用。多數城市僅象徵性地進行了少量收儲,年收儲量多在千余套左右,與當前動輒十幾萬套的二手房掛牌量相比,對市場的影響極為有限。儘管收購存量房面臨諸多樓市發展中的現實阻礙,但央行在貨幣政策報告中仍堅持推動這一政策,且在2025年年底的中央經濟工作會議上,也再次明確鼓勵收購存量商品房,重點用於保障性住房建設。這一決策背後的核心原因在於,本輪樓市調整進入2026年後,已顯現出部分積極訊號。關鍵資料表明,截至2025年底,全國50個重點城市的平均租金回報率已攀升至2.23%,甚至一線城市的部分房源租金回報率也已邁入“2時代”。租金回報率的提升,意味著房價下跌的速度已明顯快於租金下跌的速度,從而被動拉升了租金回報率。過去,收購一套房產的租金收入難以覆蓋貸款利息;而今,這一差距正在逐步縮小。此外,貨幣政策報告還明確表示,2026年將繼續實施適度寬鬆的貨幣政策,並靈活高效地運用降准、降息等工具。這預示著,2026年降息將成為大機率事件,5年期以上的貸款市場報價利率(LPR)很有可能降至“2字頭”水平。當前,房地產市場呈現出一種顯著的趨勢:租金回報率攀升至2.23%且持續上揚,而房貸利率則不斷下行。這一變化使得重點城市,尤其是部分老舊且破小房屋的租金回報率逐漸逼近其持有成本。在此背景下,收儲存量房這一行為,已從原先的“虧損經營”轉變為“微利可圖”,甚至成為一項具備長期可持續性的業務,從而極大地激發了地方政府參與其中的積極性。以財政實力雄厚的上海為例,其有能力收購那些租金回報率較高的老舊房屋,並通過房票監管機制,促使原業主在本區域內進行房產置換。這一路徑已具備可行性,與以往地方政府缺乏收購動力、積極性低下的狀況形成鮮明對比。央行對此有著深刻的洞察。在當前樓市需求疲軟、市場預期低迷、銷售量持續下滑的背景下,採取強刺激措施既不現實,也不符合“建構房地產發展新模式”的戰略導向。因此,調整供給端成為當前的主要策略。新房市場正致力於提升品質、縮減規模,並減少土地供應;二手房市場則積極推動存量房收購及閒置土地的盤活利用。央行報告中的另外兩句表述——“穩妥化解房地產風險,加大存量商品房、存量土地盤活力度”——也進一步印證了這一思路。綜上所述,央行此次的政策定調,揭示了2026年樓市最為清晰的邏輯脈絡:不再坐等需求自然復甦,而是主動出擊,通過收儲存量房、提供保障房再貸款等措施,為市場提供有力支撐。特別是當租金回報率與房貸利率日益接近時,收儲存量房這一舉措將真正從“口頭倡導”轉變為“實質落地”。然而,這並不意味著房價將迎來上漲。當前租金回報率的提升,並非源於居民收入的主動增長,而是由於房價過快下跌的被動拉動,甚至租金水平仍在下滑。因此,對於2026年的購房決策,仍需保持高度謹慎,審慎權衡利弊。 (房地產那些事兒)