/ / 01/ / 政策環境：穩定寬鬆1. 中央層面：著力穩定房地產市場，推動房地產高品質發展2026年第一季度，中央堅持著力穩定房地產市場、推動房地產高品質發展總基調，持續強化房地產市場穩定發展的頂層設計，釋放穩預期、防風險、促轉型的政策訊號，為地方最佳化調整提供原則遵循與操作空間。具體來看：宏觀定調穩市場。2026年《政府工作報告》明確全年房地產工作主線：著力穩定房地產市場。因城施策控增量、去庫存、優供給，探索多管道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用於保障性住房等。深化住房公積金制度改革。最佳化保障性住房供給，加快危舊房改造。有序推動安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動。進一步發揮“保交房”的白名單制度作用，防範債務違約風險。深入推進房地產發展新模式的基礎制度和配套政策建設。還提出加強初婚初育家庭住房保障，支援多子女家庭改善性住房需求；盤活利用存量土地和閒置房屋設施。中央政治局會議提出要繼續實施更加積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策。“十五五”規劃綱要將房地產納入提振消費篇章，提出多管齊下穩定預期；未來五年房地產政策將以保障民生為重心，在推動房地產高品質發展方面更加注重提升居住品質。金融、財稅政策持續寬鬆。央行自2026年1月19日起，下調再貸款、再貼現利率0.25個百分點；國家金融監管總局等部門下發政策指導，對已經進入融資協調機制“白名單”的項目，符合一定條件和標準的，可在原貸款銀行展期5年。央行等部門發文，將商業用房（含“商住兩用房”）購房貸款最低首付款比例調整為不低於30%。財政部、國家稅務總局等部門發佈公告，明確居民換購住房個人所得稅退稅優惠政策延續至2027年底。存量土地盤活導向明確。自然資源部等部門印發《關於進一步做好自然資源要素保障的通知》，要求各省（區、市）要建立健全新增建設用地與存量建設用地盤活掛鉤機制，年度新增城鄉建設用地原則上不得超過盤活存量土地面積，不定期監測執行情況；新增建設用地優先保障重大項目建設和民生事業發展，原則上不用於經營性房地產開發。在《關於深化自然資源要素保障  支援養老服務改革發展的若干措施》中提出，在符合安全環保要求的前提下，閒置商業、工業用房及老舊小區邊角地等可改造為養老設施，5年內按原用途使用，無需變更用途、不增收地價款；非營利性設施還可依法調整容積率和建築高度。住房保障與品質提升同步推進。中央持續強調完善租購併舉住房制度，擴大保障性住房供給，支援收購存量商品房用作保障房、安置房、人才公寓；推動“好房子”建設，建立房屋全生命周期安全管理制度，提升住房建設品質與物業服務水平，促進房地產行業向高品質發展轉型。城市更新加快推進。自然資源部、住建部發佈《關於進一步支援城市更新行動若干措施的通知》，提出各地利用存量土地、房產資源發展國家支援產業、行業的，將原5年不改變用地主體和規劃條件的固定過渡期政策，調整為以5年為原則的靈活過渡期政策。過渡期屆滿辦理土地有償使用手續時，對新增租賃出讓方式予以支援。在保障安全、不影響遠期規劃實施前提下，各地可制定空閒建設用地的臨時利用規則並加強實施監管；制定存量建（構）築物不增加容積率和高度情況下的臨時利用管控規則。2. 地方層面：堅持因城施策，公積金政策最佳化成為主要抓手2026年第一季度，地方累計出台房地產調控121條，政策頻次較上一季度略有減少。其中，寬鬆性政策103條，中性政策13條，緊縮性政策5條。政策方向上，2026年第一季度地方房地產政策延續聚焦啟動需求、去庫存、盤活存量、最佳化供給等方面，涉及最佳化行政限制性政策、加大住房公積金政策支援、發放購房財稅補貼、鼓勵住房“以舊換新”“以小換大”、加大房企合理融資需求支援、收購存量閒置土地和閒置商品房、完善城市更新相關配套政策等舉措。其中，公積金政策成為一季度地方最佳化房地產調控的主要抓手，主要最佳化方向包括上調最高貸款額度、最佳化貸款套數認定標準、擴寬提取使用範圍、最佳化繳存政策、擴大對多子女/人才/軍人等特定群體支援等方面。上海出台新“滬七條”，在住房限購、公積金、房產稅等方面推出突破性舉措，進一步強化了地方房地產政策寬鬆預期。/ / 02/ / 房地產市場發展特點1．供求：各項指標規模持續收縮、核心指標跌幅有所改善2026年一季度，房地產行業仍處於築底調整過程中，各項指標持續下行，同比跌幅表現有所差異。全國房地產開發投資同比跌幅較上季度大幅回升；銷售面積及金額季末同比跌幅較年初縮小；新開工、竣工面積低位運行，持續處於較大跌幅區間；商品住宅庫存增加。投資：跌幅明顯縮小。2026年一季度全國房地產開發投資17720億元，同比減少11.2%，跌幅較上年末縮小6個百分點。其中，住宅投資13531億元，減少11.0%，佔總投資比重為76.4%。從地區來看，東北地區投資跌幅高於其他區域，同比減少31.6%，西部地區跌幅相對最小，同比減少8.1%；開發企業投資重點仍集中在東部地區，佔總投資比重的61.5%。開工：仍在深跌區間。2026年一季度全國房屋新開工面積10373萬平方米，同比減少20.3%，跌幅與上年末基本持平；季度內同比跌幅先擴大再縮小，持續處於較大跌幅區間。竣工面積9789萬平方米，同比減少25.0%，跌幅較上年末擴大6.9個百分點。銷售：規模持續收縮。2026年一季度全國商品房銷售面積19525萬平方米，同比減少10.4%，商品房銷售額17262億元，減少16.7%；季度內兩項指標同比跌幅均表現先擴大再縮小，整體跌幅較上年末仍分別擴大了1.7個和4.1個百分點。一季度商品住宅銷售面積及金額分別同比減少13.1%和18.5%。各區域銷售面積及金額均同比下降，東北部地區兩項指標跌幅最大，分別減少19.2%和25.1%；中部地區跌幅相對較小，分別減少7.4%和10.1%。東部地區銷售面積及金額佔全國比重分別為44.1%、58.6%。庫存：住宅增加明顯。2026年一季度末，商品房待售面積78601萬平方米，較上年末增加1969萬平方米。其中，住宅待售面積42771萬平方米，增加2535萬平方米；辦公樓待售面積5255萬平方米，減少75萬平方米；商業營業用房待售面積13664萬平方米，減少583萬平方米。2．價格：價格環比跌幅縮小，同比跌幅繼續擴大新房：價格環比跌幅縮小，同比跌幅逐月擴大。1—3月，70個大中城市新建商品住房價格環比上漲城市數量分別為4座、10座、14座，環比算數平均值分別為-0.37%、-0.28%和-0.21%。1—3月，房價同比上漲的城市數量分別為4座、5座、4座，同比算數平均值分別為-3.33%、-3.46%、-3.59%。二手房：3月價格環比上漲城市數量明顯增加，環比平均跌幅逐月縮小，同比跌幅繼續擴大。1—3月，70個大中城市二手住宅價格環比上漲城市數量分別為2座、2座、13座，環比算數平均值分別為-0.54%，-0.43%，-0.24%。1—3月，價格同比上漲城市數量均為0座，同比算數平均值分別為-6.24%，-6.31%，-6.33%。3．城市：商品住宅成交規模下降，多城市消化周期增長一季度，監測的30座重點城市商品住宅成交總面積2190.07萬平方米，較上季度減少26.8%，較去年同期減少27.6%。具體城市看，成都成交量明顯領先，為183.22萬平方米，廣州、天津、西安、青島、武漢、杭州成交規模位於第二至第七，面積在101萬—148萬平方米之間，重慶、北京、上海成交面積也位於前十，在83萬—90萬平方米之間。一季度末，監測的30座重點城市中，成都商品住宅庫存明顯高於其他城市，為2310萬平方米，合肥庫存面積最小，為233萬平方米。與去年相比，12座城市庫存增加，東莞、深圳漲幅居前，分別為17.0%和15.6%；18座城市庫存減少，長春、鄭州去化相對明顯，同比分別減少29.6%和25.7%。消化周期上，3座城市低於18個月，較上季度末少了上海、青島；24座城市在18—36個月之間；3座城市在36個月以上。一線城市依然是上海消化周期最短，為18.9個月，北京最長，為33.9個月。與去年同期相比，26座城市消化周期增長，深圳增長最為明顯；4座城市消化周期縮短。土地市場方面，一季度監測的30座重點城市土地成交面積935.25萬平方米，較上季度減少81.3%，同比減少40.2%。徐州、寧波土地成交面積較為領先，在70萬平方米左右，其次成都、重慶、西安在50萬—60萬平方米之間，其他成交規模前十的城市為無錫、廣州、上海、常州、武漢，在39萬—47萬平方米之間。30座重點城市土地成交總金額1421.69億元，較上季度減少71.6%，同比減少53.0%。廣州以268.51億元領先其他城市，其次上海為218.25億元，北京為138.46億元，其他成交金額前十的城市為成都、杭州、寧波、無錫、福州、西安、廈門，在43—91億元之間。4．企業：業績規模持續下降、投資態度謹慎業績：規模持續下降。一季度，銷售規模靠前的100家典型房企實現銷售權益金額4261.2億元，同比減少26.15。部分企業業績大幅回暖，君一控股、中建玖合、聯發集團等7家企業累計業績同比增幅大於100%。位於銷售權益金額前兩名企業為中海地產、保利發展，超過400億元，華潤置地在300億元以上。投資：態度依舊謹慎。一季度，克而瑞研究中心重點監測的100家企業拿地新增貨值、總價和建築面積為3225億元、1596億元和2397萬平方米，同比分別下降48%、50%和29%。企業整體的拿地意願依舊偏向謹慎，“央企領銜、城投為主”的格局仍在延續。在銷售排名前100的企業裡，僅有不足三成的企業有土地儲備入帳。在銷售前十的企業中，越秀地產、保利發展、華潤置地的拿地金額（全口徑）超過90億，其中同比保持正增長的僅有越秀地產，多數企業同比跌幅超過60%。融資：規模大幅減少。一季度，克而瑞研究中心監測的重點房企融資522.38億元，環比減少51%，同比減少37%。一季度重點房企整體新增債券類融資成本為3.51%，境內債券融資成本較2025年全年回升了0.23個百分點至2.73%，整體仍然處於較低水平，境外債券融資成本為10.86%。到位資金：跌幅持續擴大。2026年一季度房地產開發企業到位資金20524億元，比上年減少17.3%。季度內累計同比跌幅逐月擴大，較上年末擴大3.9個百分點。各項資金來源中，國內貸款3419億元，下降23.7%；自籌資金7762億元，下降5.3%；定金及預收款5858億元，下降20.1%；個人按揭貸款2204億元，下降34.6%/ / 03/ / 當前產業存在的問題1.市場築底階段量價修復動力不足一季度全國房地產市場依然處於回呼築底階段，儘管3月上海、北京等部分重點城市出現“小陽春”，但整體市場呈現較強的結構分化行情，表現為全國新房市場持續下行，重點城市二手房市場熱度回升；重點城市核心類股受捧，一、二線城市遠郊和三、四線城市承壓。整體而言，局部熱度正向傳導效應有限，不足以扭轉全國整體市場，整體仍處低位。居民端就業與收入不確定性較高，房價下跌帶來的資產貶值預期，使得購房意願和信心修復受阻，整體缺乏復甦的持續動能，實質性恢復需要更長時間。2.庫存結構分化，陳舊庫存去化難度大3月末全國商品房待售面積同比下降0.1%，庫存總量保持穩定，但在銷售規模收縮下，去化周期仍被拉長。從庫存結構看，當前市場大部分庫存集中在能級較低的城市，中長期去化壓力突出。在這些城市收購存量商品房用作保障房既缺乏社會價值，也無經濟性，不具備大範圍鋪開的基礎。企業存貨中，還有大量庫存是產品力落後於市場需求的老舊項目，與居民購房偏好脫節，去化難度大，依靠傳統的降價促銷手段也效果有限，資產無法變現、持續貶值。同時存在大量企業在行業快速發展期高價拿下的位置偏、難開發的閒置土地。政策主導“控增量”對於緩解庫存壓力具有積極意義，避免了問題的進一步惡化，並為存量消化贏得了時間窗口。但主動縮量無法改變這些區域存量資產的地理位置，難以化解歷史形成的結構性、低效庫存，如何盤活讓存量房源重新獲得市場競爭力才是關鍵。3.房地產行業調整向上下游產業鏈傳導風險國家統計局顯示，一季度建築業生產總值同比下降3.8%（上年一季度為上漲3.1%，第二季度開始同比下降後跌幅持續擴大）。房建類股佔建築業產值比重高，是建築業第一大需求來源，房地產行業的持續調整是其下滑的主要原因。雖然基建方面持續穩增長，但總量、結構、盈利等均無法彌補房建流失的巨大市場空間，支撐效應不足。房地產調整向建築行業傳導風險，大量建築企業對房企應收款計提大額壞帳減值，中國建築4月發佈公告對2025 年度計提應收款項減值準備 186.6 億元；中小建築企業、民營建工被出險房企連帶批次虧損。同時，家居、家電、裝修行業的零售增速也出現明顯回落，相關行業的企業營收下滑、就業壓力增大，房地產市場持續低迷將進一步加大上下遊行業的經營壓力。/ / 04/ / 2026年二季度房地產市場走勢預判1．政策聚焦預期管理，著力穩市場。二季度房地產政策保持定力，延續寬鬆基調。中央層面政策核心聚焦預期管理，著力穩定房地產市場，繼續推進房地產發展新模式各項制度框架逐步落地。地方層面圍繞“控增量、去庫存、優供給”三大目標，政策措施以精準最佳化、落地細化為主，公積金政策最佳化已成為常態，各地將繼續用好稅收工具降低住房交易成本、加速好房子建設標準落地等。各地將加大存量商品房和閒置土地收儲力度以去庫存。城市更新試點工作也將進入實質性推進階段。2．市場底部未確認，結構性分化持續。2026年二季度處於市場底部確認的觀察階段，投資、銷售、新開工等指標規模都將持續低位運行，市場銷售規模季節性回升，同比跌幅有望緩慢縮小。市場呈現結構性修復的特徵，核心城市二手房市場持續“以價換量”保持一定的活躍度；新房市場“好房子”項目在競爭中保持價格韌性，遠郊區新建項目房價承壓。土地市場方面，各地根據制定的供地計畫，供應節奏將逐步提升，市場熱度有望階段性回升；城市分化的格局延續，熱點集中於一線城市核心地段及強二線城市優質類股。因為各地住宅用地規模調減，成交量較往年同期不會有明顯提升。3．企業加速推盤，投資謹慎。當前銷售市場底部仍未確認，房企流動性壓力將持續上升。3 月房企融資邊際回暖有望趨勢延續至二季度，但整體融資呈現低位修復、結構極度分化，絕大多數中小民企、出險房企融資難度依然很大。銷售方面，企業將抓住二季度銷售旺季，加速推盤、以價換量回籠資金，積極去庫存。投資拿地方面，策略聚焦控規模、保現金流、優貨值，聚焦一線、強二線核心類股優質宅地。部分企業將因為投資收縮、產品競爭力弱，面臨經營困境。 (中房網)

中國絕大多數統籌區基金有結餘，絕大多數地區的醫保結構是好的中國國家醫保局在2025年進博會上的展廳，孫愛民/攝醫保基金的盤子更大了，2025年收入與支出分別過了3.5兆元與3兆元的關口。2026年3月16日，中國國家醫保局發佈的《2025年醫療保障事業發展統計快報》（下稱“快報”）顯示，截至2025底，基本醫保參保人數約13.31億人，同比增加超400萬人，參保率鞏固在95%；參保結構更加最佳化，職工醫保參保約3.89億人，居民醫保參保約9.42億人。當年，基金總收入35873.11億元，總支出為30009.38億元。值得注意的是，醫保基金年內實現5800多億元結餘，職工醫保和居民醫保年內統籌基金均實現結餘。醫保基金的收支變化，不同於往年的原因，中國國家醫保局規劃財務和法規司相關負責人解釋為，2025年醫保基金總收入同比增長2.7%，而總支出同比增長0.8%。其中，職工醫保和居民醫保基金的收入增幅也大於支出增幅，扭轉了多年來基金收入與支出增幅倒掛的現象。從地區看，全國絕大多數統籌區基金有結餘。上述中國國家醫保局規劃財務和法規司相關負責人表示，“絕大多數地區的醫保結構是好的，老百姓可以放心去看病就醫，不用擔心自己所在的地方醫保沒錢了。”01 四個原因做大醫保基金盤超過13.3億的參保人數，得來不易。國家統計局的資料顯示，2025年末，全國人口總量同比減少339萬人。在人口負增長的大背景下，2025年全國醫保參保人數逆勢同比增加406萬人。多種因素促成了參保人數的增加。其一，去年大多數省份城鄉居民醫保個人繳費標準‌首次未增加‌，維持在‌每人每年400元，此舉減輕了居民的負擔；其二，“一人一檔”的全民醫保資料庫，去年在所有省份上線，為醫保參保的擴面起到積極作用。其三，越來越多的企業積極履行社會責任，為職工依法參加並足額繳納基本醫療保險費。如2025年京東、淘寶閃購等平台，為符合條件的騎手繳納職工醫保。中國國家醫保局相關人士表示：“這些大的平台的示範帶動效應還在繼續顯現。”此外，民眾的保險意識不斷增強，為醫保參保的擴面提供了良好的群眾基礎。02 醫保的錢花在了那裡？2025年醫保基金總支出3萬多億元，此次醫保也給出了帳目。首先，據快報資料，2025年，門診就醫需求快速持續釋放，全年享受門診待遇72.15億人次，同比增長超四分之一。職工與居民享受門診待遇分別增長超30%、20%。在跨省異地就醫方面，醫保基金為住院費用跨省直接結算支付1620億元，為門診（包含普通門診、門診慢特病、藥店購藥）費用跨省直接結算支付455億元。其次，患者用上了越來越多的新藥好藥。2025年，中國國家醫保局連續第八年開展醫保藥品目錄動態調整，114種藥品新增納入目錄。新版目錄收載西藥和中成藥共3253種，另含892種中藥飲片。第三，2018年至2025年，國家醫保談判新增藥品（俗稱“國談藥”）協議期內銷售額超過7000億元，其中醫保基金支出超過4800億元。中國國家醫保局相關人士表示，2024年與2025年，醫保基金為當年醫保談判新增藥品的支出均超過千億元。在中國國家醫保局、國家衛健委的大力推動下，2025年12月，首版商保創新藥目錄發佈，共納入19種創新程度高、臨床價值大、患者獲益顯著但超出基本醫保保障範圍的藥品，既有CAR-T等腫瘤治療藥品，也有神經母細胞瘤、戈謝病等罕見病治療藥品，以及阿爾茨海默病治療藥品等。中國國家醫保局相關人士告訴《財經》，首版商保創新藥目錄發佈以來，正在按照政策落地、品種落地、折扣落地的“三落地”節奏逐步開展。第四，為提升醫務人員技術勞務價值，促進醫療行業的高品質發展，2025年6 月以來，中國國家醫保局啟動新一輪醫療服務價格調整，旨在“逐步降低檢查檢驗等項目價格，重點提高診療、手術、康復、護理等體現醫務人員技術勞務價值的項目價格”。以廈門為例，腎移植手術的醫療服務價格由9000元提高到11700元，漲幅達30%。調整後的價格，醫保報銷的比例並沒有改變，漲幅的大部分仍然是由醫保基金支付。第五，快報顯示，中國國家醫保局已累計印發39批醫療服務價格項目立項指南。而每一個醫療服務價格項目，背後都是一個產業。如中國國家醫保局為護理類服務立項，在立項指南中單獨設立“免陪照護服務”價格項目。有業內人士算了一筆帳：中國每年住院3億人次，假設有一半需要免陪照護，按照平均8.7天的住院日，每天100元的服務費，算下來便是一個超1000億元的市場。在編制立項指南過程中，中國國家醫保局密切跟蹤醫療行業的創新發展動態，統一新增100多項新產品新裝置價格項目，包括腦機介面置入費、人工耳蝸植入費、質子放療等重要醫療技術的收費標準。03 追回醫保基金342億元快報顯示，2025年，全國醫保系統共追回醫保基金342億元。其中，醫保經辦稽核核查挽回278億元。2025年，中國國家醫保局在中央紀委國家監委的統一部署下，開展了全國醫保基金管理突出問題專項整治工作。資料顯示，查實欺詐騙保機構1626家，移交司法機關1678家、移交紀檢監察機關1.9萬家、移交衛生健康等行政部門5.9萬家。聯合公安機關偵辦醫保案件3776起，抓獲犯罪嫌疑人10357名。“去年的專項整治，有力打擊了欺詐騙保，治理了個別地區的過度住院、虛假住院問題。”上述國家醫保相關人士表示，全國住院率上升的態勢，在去年扭轉過來，“初步測算降了一個點”。此外，2025年，中國國家醫保局利用藥品追溯碼，對倒賣“回流藥”開展全鏈條精準打擊，核查24萬餘條疑點線索、檢查定點醫藥機構12.47萬家、處理違法違規機構3.91萬家，聯合公安機關偵破695起倒賣“回流藥”案件，抓捕職業騙保人2576人。根據中國國家醫保局官網發佈的消息，“嚴查嚴打違法違規使用醫保基金行為”“全鏈條打擊倒賣回流藥”“強化醫藥價格治理”等，仍是2026年整治工作的關鍵詞。 (財經雜誌)

烏克蘭總統澤倫斯基27日在與奧地利總理施托克爾通話時表示，烏克蘭計畫2027年加入歐盟。△澤倫斯基（資料圖）澤倫斯基表示，烏克蘭加入歐盟不僅是對烏克蘭的重要安全保障，對整個歐洲同樣如此，“歐洲的共同力量，部分正是依靠烏克蘭在安全、技術和經濟方面的貢獻。”此外在通話中，他還向奧地利方面通報了此前在阿聯舉行的烏克蘭、美國和俄羅斯代表團三方會談情況。他表示會談重點討論了軍事議題，同時涉及安全保障問題。 (極目新聞)

二手房掛牌和社會租賃住房的供應量目前住宅租金價格仍然低迷，原因包括：1）由於城市化放緩、出生率低、家庭形成減少、住房升級需求不確定，這都導致了租賃需求疲軟。2）二手市場租賃掛牌、保障性住房租賃供應、閒置房產帶來的供應壓力。本文將著重討論供應方面的挑戰，即租賃掛牌和社會租賃住房。分析：瑞銀從供給和需求兩方面分析了租金價格走低的原因，需求端主要是經濟下行導致租房需求減少，而出生率等人口型因素對於高線城市來說沒啥影響。供給端主要是由於房地產市場疲軟造成大量二手房由售轉租，同時保障性租賃房大量供應導致市場供大於求，短期來看供給端的原因是租金下降的主要原因。1. 二手房掛牌量的變化50城二手房掛牌量持續上升，達到440萬套的新高，同比增長10%，而一線城市的二手房掛牌量同比增長1.7%，達到47萬套（見圖7）。房產中介的反饋顯示，由於二手房市場銷售困難且掛牌量達到歷史高位，越來越多的房主選擇同時掛牌出售和出租。另一方面也有積極的因素，住宅竣工量在2025年下降了17%，我們預計在2026-2027年將繼續下降20%，這會減少未來二手房掛牌和出租的供應。圖7：50城的二手房掛牌數量已增加到歷史最高水平，達到440萬套分析：首先50城二手房掛牌量同比增長10%，就連房價最堅挺的一線城市二手房掛牌量同比也增長了1.7%，這說明目前房地產的疲軟是全面性的，僅高線城市核心區的豪宅項目比較搶手。對於租房市場來說，二手房掛牌量的持續上升導致出貨困難，越來越多的二手房東選擇由售轉租或者邊售邊租，這從客觀上增加了可租房源的供應量，預計後續由售轉租部分的供應量還會繼續增加。2. 從空置房產轉換另一種供應來源是空置房產，過去投機者樂於將房產空置，因為與價格升值相比租金收益率較低。然而隨著房價預期的根本變化以及每月按揭支付壓力的增加，擁有多套房產的投機者可能會出售他們的空置房產，這在50城的掛牌房源增加中得到了體現。我們認為一線城市的二手房掛牌壓力低於50城綜合水平，因為一線城市的限制措施最嚴格，過去已抑制了投機需求。由於在二手市場出售房產變得更加困難，投機者可能會在出售之外將其列為出租。我們估計全國的空置房產約為44億平方米，或相當於六年的新房銷售量，大致相當於19%的空置率。圖9：我們估計一線/二線/低線城市的空置率分別為4.0%/12%/20%分析：可租房源的另一種供應來源是空置房產出租，這是由於房價連續下跌導致高槓桿投機客扛不住壓力而將手中的空置房源出售或者出租以緩解按揭壓力。從城市分級來看，高線城市的空置率比較健康（發展中經濟體的合理空置率範圍為5%-15%），而新區衛星城和低線城市的空置率就很不健康，這是因為高線城市的限購政策一直比較嚴格，所以投資盤的佔比不高，對應的空置率也就很健康，所以租金也相對堅挺。3. 社會保障租賃住房我們看到，社會保障租賃住房的供應已經蠶食了私人住宅租賃的需求，因為社會保障住房在相同的地理位置和設施條件下，價格低於私人住房。社會保障租賃住房首次在2021年的十四五規劃中被提及，相應的土地供應在2022年加快。對於22個主要城市來說，社會保障租賃住房的土地供應在2022年達到頂峰，地塊面積為800萬平方米，而在2025年前九個月土地供應縮減至90萬平方米（見圖12）。圖12：22個主要城市租賃住宅用地供應在2022年達到頂峰，地塊面積為800萬平方米分析：社會保障租賃住房的大量入市也是衝擊租金的主要原因之一，雖然這兩年的社會保障租賃住房供應量持續下降，但前幾年的入市規模太大，租房市場仍需要一兩年時間來消化其影響。另外社會保障租賃住房相對於同地段同品質的私人房源有較強的價格優勢，這也是租金連續走低的原因。對於個人房東來說，持有的出租房源如果位於核心區的就會好很多，因為社會保障租賃住房的地段一般不會太好，這樣可以避開很多競爭，租金收益率會高很多，所以如果你以後想要買房用來收租的話記得要避開社會保障租賃住房多的區域。在十四五期間，中央計畫提供870萬套社會保障租賃住房，相當於2021-2025年全國商品住宅銷售量的18%。對於四個一線城市來說，2021-2025年的社會保障租賃住房目標較高，為40萬至60萬套，這可能覆蓋13-16%的租房家庭數量，相當於2021-2025年商品住宅新建銷售總量的69%-273%（見圖13）。由於2025年是十四五規劃的最後一年，我們看到一線城市社會保障租賃住房目標呈下降趨勢。然而由於社會租賃住房可能需要幾個月的申請和處理才能轉化為市場住房供應，我們預計一線城市在2026年和2027年的社會租賃住房供應範圍為4-10萬套。在十五五規劃中，社會保障住房供應仍被提及為高品質房地產發展的措施之一，我們認為這將繼續壓低租金並稀釋私人住宅的需求。圖13：一線城市的社會租賃住房目標可覆蓋13-16%的租房家庭分析：十四五期間計畫的社會保障租賃住房佔全國新房銷售的18%，一線城市的社會保障租賃住房足以覆蓋13%-16%的家庭數量，這是一個很龐大的數字。而後續的十五五規劃依然將社會保障住房供應列為高品質房地產發展的措施之一，所以後續五年的租金預期依然是向下的（除非經濟大幅回暖），這也說明了上面提到的換成核心區二手房來避開社會保障租賃住房競爭的重要性。 (finn的投研記錄)

華盛頓承諾將尋求參議院支援美國在防範烏克蘭未來遭受攻擊中的角色，這是基輔的核心訴求。美國官員表示，美國已承諾在未來俄羅斯若再次發動攻擊時保護烏克蘭，並提出將支援歐洲方面的安全保障安排，同時尋求參議院對華盛頓承諾角色的支援。關於這一角色的具體內容，美方迄今尚未公開詳述。這項美國承諾預計會遭到俄羅斯官員的質疑。該承諾是在柏林舉行的美、烏及歐洲領導人與高級官員會談的第二天提出的。目前仍不清楚華盛頓在軍事層面會介入到何種程度。這一轉變可能消除基輔同意與俄羅斯達成和平協議的最大障礙之一，但更大的關口仍在領土問題上。尚未解決的爭議包括：基輔將保留那些爭議領土，以及烏克蘭是否會單方面從其目前控制的頓內次克州一塊地區撤出。數月以來，歐洲官員一直提出向烏克蘭提供安全保障，以威懾未來俄羅斯再次進攻，但他們強調，這些方案需要某種形式的美國支援來“兜底”。歐洲官員也建議烏克蘭在明確鎖定美國軍事支援之前，應謹慎同意其他重大讓步。美國官員稱，在烏克蘭總統弗拉基米爾·澤倫斯基與川普總統的俄羅斯問題特使史蒂夫·威特科夫以及川普女婿賈裡德·庫什納自周日以來進行了八小時面對面會談後，美烏雙方已就所討論議題的90%達成共識。川普在白宮對記者表示，會談“非常好”，並提到他與俄羅斯總統弗拉基米爾·普丁進行了多次對話。川普說：“此刻，俄羅斯想推進（談判），問題是他們會想把它結束掉，然後突然又不想了；烏克蘭也會想把它結束掉，然後突然又不想了。所以我們必須讓他們步調一致。”儘管美國官員堅稱並未對烏克蘭施加不當壓力，但川普政府希望在可能的情況下於年底前達成協議。烏克蘭與歐洲官員對此持懷疑態度，認為協議未必能如此迅速達成。籠罩在會談之上的疑慮包括：俄羅斯是否會接受任何迫使其在領土問題上妥協的協議，以及莫斯科是否會拒絕那些恰恰能滿足基輔需求的烏克蘭安全保障安排。莫斯科表示，如果基輔與布魯塞爾擬定的方案（例如由美國支援的安全保障）被納入和平計畫，俄方將強烈反對。一名美國官員說：“我認為幾乎在所有方面都非常非常積極。我們在若干關鍵議題上達成了共識，我們認為這些議題對達成和平協議至關重要。當然也還有一些問題需要繼續討論。”美國官員稱，這些安全保障將包括監測、核查以及衝突避免機制，並將明確如果俄羅斯違反和平協議、再次攻擊烏克蘭，美國將扮演何種角色。保障內容還將包括提供武器，以威懾俄羅斯軍力。除重申華盛頓不會派遣地面部隊外，美國官員並未具體說明美國將如何介入。美國代表團中出現美國空軍將軍亞歷克蘇斯·格林克維奇（Alexus Grynkewich），他同時主管北大西洋公約組織的軍事行動以及美國歐洲司令部。這凸顯了圍繞停火協議軍事層面討論的嚴肅性。川普曾在8月表示，華盛頓已準備動用空中力量，為擬在烏克蘭部署的歐洲部隊提供支援。周一，十餘位歐洲領導人簽署的一份聲明對美烏在結束戰爭問題上更趨一致表示歡迎。聲明稱，安全保障將包括幫助烏克蘭重建最多達80萬人的武裝力量、確保烏克蘭領空安全，並在俄羅斯發動攻擊時作出具有法律約束力的援助承諾。這些領導人表示：“這些措施可能包括動用武裝力量、情報與後勤協助，以及經濟與外交行動。”歐洲官員簽署的一份檔案稱，華盛頓也願意提供諸如情報與後勤支援等“賦能項”。美國官員表示，這些保障載於一份由美、歐與烏三方軍事人員編制的草案檔案，其性質將類似於北約《第五條》的保障，即《北約條約》中關於集體防禦的條款。澤倫斯基在記者會上表示，在安全保障方面已取得進展，華盛頓正在傾聽烏克蘭的關切。他說，原始提案中他稱之為“破壞性”的部分已從檔案中刪除，但烏克蘭仍需要華盛頓在領土問題上進行斡旋。澤倫斯基周一稍晚以書面形式對記者表示，和平協議檔案最快將於周二定稿，並提交給克里姆林宮。他說，美國將在周末前把俄羅斯的回應轉告基輔。澤倫斯基表示，如果俄羅斯拒絕該計畫，“將會出現動盪”，並補充說，基輔將要求美國施加更嚴厲制裁併提供更多武器。澤倫斯基周一對記者說：“關鍵在於，美國接受‘類似《第五條》’的安排以及相應的安全保障。我們在這方面正在取得進展。我看到了軍方正在處理的細節。它們看起來相當不錯，儘管這只是第一版草案。”德國總理弗裡德里希·梅爾茨說：“美國在柏林擺上桌面的法律與物質保障，確實不同尋常。這是非常重要的一步，我對此表示熱烈歡迎。美方在這裡作出了一些相當引人注目的政治與法律承諾。”官員稱，川普願意將這套安全保障方案提交表決，並表示他們已就柏林的討論兩次向川普作了匯報。官員同時警告，這項提議不會無限期保留，這暗示基輔需要迅速解決仍阻礙協議達成的剩餘問題。川普的盟友，包括南卡羅來納州共和黨參議員林賽·格雷厄姆，一直在鼓勵白宮將這套安全保障方案提交參議院表決。若獲批准，將強力表明：無論誰坐在橢圓形辦公室，美國都與基輔站在一起。格雷厄姆在一次採訪中說：“我認為，如果你達成一份烏克蘭能夠支援、能夠防止第三次入侵、並且作為和平協議組成部分的安全協議，你會在參議院拿到一個很大的票數。只要烏克蘭支援、歐洲支援，我認為你會拿到大多數民主黨票；如果川普支援，你也會拿到大多數共和黨票。”但格雷厄姆表示，即便進行表決，也未必會把安全保障變成與烏克蘭之間的條約。“這將是一種國會的背書，具有法定性質，能夠在川普之後繼續有效。”領土分歧的解決仍顯得極為複雜。美國正推動在烏克蘭仍控制的頓內次克州一片地帶設立“非軍事化經濟區”。烏克蘭強烈反對從該區域撤軍，但俄羅斯誓言要奪取整個頓巴斯地區的完全控制權。美國上月提出，俄羅斯將對烏克蘭控制的該地區擁有主權。歐洲與烏克蘭官員擔心，這幾乎無法阻止克里姆林宮隨後用軍隊佔領該區域，並接管烏克蘭一些最關鍵的防禦工事。美國官員表示，最終在這一問題上，俄羅斯與烏克蘭必須自行找到解決方案。 (一半杯)

德國總理梅爾茨在接受德國公共電視台ZDF採訪時表示，根據美國和歐洲向烏克蘭提供的停火後安全保障，維和部隊在某些情況下可以擊退俄軍，但他補充說，這一前景還很遙遠。圖 路透/Liesa Johannssen當被問及美國在周一柏林與烏克蘭總統澤倫斯基會談中提出的安全保障細節時，梅爾茨稱，如果出現違反停火條款的情況，擔保方需要擊退俄軍。“我們將確保在交戰雙方之間建立非軍事區，更具體地說，我們也會針對俄方的入侵和襲擊採取行動。但我們還沒到那一步，”他說。“美國人已經作出這樣的承諾--在停火情況下保護烏克蘭，就像保護北約領土一樣，我認為這是美國一個了不起的新立場。”俄方尚未同意美歐所提出的以安全保障為前提的停火協議，也沒有允許西方部隊在烏克蘭部署以幫助結束俄烏全面戰爭。梅爾茨認為，歐洲有50%的可能性達成協議，動用被凍結的俄羅斯資產為烏克蘭持續防禦提供資金。他補充說，這一點至關重要，因為在本輪歐洲資金於2026年第一季用完後，烏克蘭至少還需要兩年資金支援。“整個歐洲都有顧慮，我完全理解，”他說。“但…如果我們現在不採取行動，不做出可以阻止俄軍推進的決定，那還要等到什麼時候？”他表示，新版美國國家安全戰略對歐洲的強硬語氣並不令人意外，因為這與美國副總統范斯年初在慕尼黑安全會議上的批評如出一轍。不過，梅爾茨稱，美國任何的孤立主義傾向都不太可能持續。“‘美國優先’沒問題，但‘美國獨行’對美國也不利，”他說。“看看美國的經濟資料，我可以想像，美國最終會來找我們說，‘我們是不是該談談一些對雙方都有利的問題？’” (路透財經早報)

新華社消息，據日本共同社15日報導，多名日本政府消息人士14日透露，日本首相高市早苗正探討在修訂《國家安全保障戰略》等“安保三檔案”時，對“無核三原則”中不引進核武器的原則進行修改。如果實現修改，將意味著日本戰後安保政策的轉變，必將引發國內外強烈批評。“無核三原則”指不擁有、不製造、不引進核武器。1967年，時任日本首相佐藤榮作在國會發言時提出了“無核三原則”。這一原則於1971年在日本眾議院全體會議上獲得通過，成為日本政府關於核武器的基本政策。2022年，日本政府通過的“安保三檔案”中，也明確寫入堅持“無核三原則”的基本方針不會改變。報導稱，高市有意堅持不擁有、不製造核武器，但認為如果堅持不引進核武器，那麼就無法允許美軍相關艦艇停靠日本，從而削弱美國的核威懾力。此前，高市在國會答辯時，對於日本政府明年或將進行的“安保三檔案”修訂中是否堅持“無核三原則”，也迴避了明確表態。日本《朝日新聞》14日刊發社論指出，作為在二戰期間遭受過原子彈轟炸的國家，日本將“無核三原則”定位為國策，並且該原則長期獲得日本國民的廣泛支援。高市應當深刻理解，堅持“無核三原則”的方針不能僅憑首相的一時判斷而輕率改變。另據環球網消息，15日，日本立憲民主黨黨首野田佳彥批評高市早苗對“無核三原則”的表態“突兀且不合適”，他強調，在日本廣島和長崎被原子彈轟炸80周年之際，日本更應該堅持無核立場。野田佳彥表示，自己將就此事在國會對高市早苗發起質詢。多名原子彈爆炸倖存者當天對記者稱，他們完全無法接受高市早苗的想法，並稱其言論“會招來戰爭，極其危險”。針對日本的各種動作，中國國防部新聞發言人此前曾表示，日方近年來不斷突破“和平憲法”約束和“專守防衛”承諾，大幅增加防衛開支，發展遠端進攻能力，在軍事擴張的道路上越走越遠，這值得世界愛好和平特別是曾經受到日本軍國主義侵略的國家高度警覺和共同反對。 (i財經)