2026年伊始，房地產市場已然悄然啟動了復甦與調控平行的策略。與過往那種高調、大張旗鼓的救市舉措截然不同，此次政策調整採取了更為細膩、潛移默化的方式，逐步放寬了房地產領域的多項限制性措施。自去年12月下旬起，一系列針對房地產市場的政策便陸續浮出水面。具體而言，12月30日，個人住房增值稅政策迎來調整：個人若出售購買未滿兩年的住房，將按3%的稅率全額繳納增值稅；而購買滿兩年的住房在出售時，則可免徵增值稅。這一政策調整有效降低了房屋交易過程中的摩擦成本，特別是針對兩年內房產的增值稅減免，顯著提升了住房的市場流動性。緊接著，1月14日，三部門聯合發佈公告，宣佈延續居民換購住房的個稅優惠政策。即，若居民在一年內完成房屋出售與再購買，其在出售房屋時所繳納的個稅將享受退稅優惠。僅隔一日，即1月15日，多個相關部門共同舉辦新聞發佈會，再次對房地產政策進行重大調整。其中，商業用房的首付比例被下調至30%，此舉旨在助力商辦市場去庫存化處理程序。而近期，市場又流傳出關於公積金政策可能迎來重大改革的消息。實際上，早在一個多月前的中央經濟工作會議上，深化公積金改革的議題已被提出。1月8日，《人民日報》發表題為《中央“點名”住房公積金，釋放什麼訊號》的文章，進一步揭示了公積金改革可能涉及的多個方面，包括提升公積金貸款額度、拓寬公積金使用範圍、將靈活就業群體納入公積金制度保障範疇，以及健全異地協同機制等。此外，貨幣政策層面亦存在調整空間。據分析，2026年仍有降准降息的可能性。若進一步降息，預計將有更多城市的房貸利率步入“2”時代。綜上所述，2026年開年以來，房地產市場迎來了一系列利多政策。從這些政策的出台不難看出，此次救市行動與以往大相逕庭。它不再僅僅聚焦於“救市”二字，而是通過一系列鬆綁措施，對房地產市場進行更為深入、制度性的調整與最佳化。在新的經濟周期背景下，應建構房地產行業框架性的政策寬鬆體系。具體而言，需從長期視角出發，實施降低購房首付比例、最佳化貸款利率結構、放寬購房資格稽核標準以及減少房產交易過程中的摩擦成本等一系列措施，以促進住房市場的健康發展。回顧本輪房地產市場調控政策的調整，其基調早在1月1日《求是》雜誌發表的重要文章中便已奠定。該文章被業界視為2026年房地產市場新一輪調控政策啟動的訊號。從政策調控的視角分析，該文明確指出了2026年政策調控的關鍵方向：首要任務是維持政策調控的力度與連續性，確保政策措施一次性到位，全面取消不必要的限制性政策。近期，相關政策已逐步落地實施，預計至2026年，房地產市場的政策束縛將進一步減輕。其次，最佳化房地產市場供給結構。具體措施包括控制新增土地供應、盤活存量房產資源，並鼓勵將存量商品房轉化為保障性住房等，以滿足不同層次的住房需求。再者，加強房地產市場資訊與輿論的引導，以穩定市場預期，增強市場信心。上述三點構成了2026年房地產市場調控政策的主基調。在全國住房城鄉建設工作會議上，相關領導在報告中明確指出，2026年房地產行業的重點工作之一是推進城市更新專項計畫，而穩定房地產市場則位列其次。值得注意的是，在穩定市場方面，報告更側重於建構房地產新周期的長效機制，而非直接針對房價進行干預。這一政策導向的轉變，標誌著房地產市場調控思路的深刻變革。政策制定者不再侷限於短期房價調控，而是將房地產市場置於宏觀經濟周期的大背景下，進行框架性與結構性的調整。儘管這種方式無法迅速實現房地產市場的止跌回穩，但它致力於從根本上解決房地產市場存在的問題。這如同治療疾病一般，需從病根入手。當病根中的炎症得到消除，身體機能逐漸恢復，發熱等表面症狀自然會隨之消退。房價的波動，正是房地產市場問題的表面現象。根據國家統計局最新公佈的資料，12月份全國70個大中城市的二手房價仍呈現下行調整態勢。其中，北京、上海、深圳和廣州等四大一線城市亦不例外。根據最新市場監測資料顯示，北京12月份房價環比指數錄得98.7，較上月回落1.3個百分點。同期上海、深圳、廣州等一線城市雖保持1%以內的價格跌幅，但市場仍未顯現走穩跡象。作為全國房地產市場的風向標，一線城市釋放的持續下行訊號仍不容樂觀。從投資端觀察，2025年全國房地產開發投資同比增速為-17.2%，較2024年-10.6%的降幅進一步擴大。這表明本輪行業調整的深度與強度均不低於上年度，市場仍處於深度調整周期。銷售資料呈現結構性分化特徵。2025年新建商品住宅銷售面積達88,101萬平方米，同比下降8.7%；銷售額83,937億元，同比下降12.6%。對比2024年銷售面積12.9%、銷售額17.1%的降幅，新房市場呈現邊際改善態勢。這種量價關係的動態變化，暗示市場可能正在接近階段性拐點。值得關注的是，當前市場呈現顯著的結構性特徵。新房市場因產品迭代升級形成的競爭優勢，導致其與二手房市場形成明顯分化。這種分化體現在：新一代住宅產品通過建築科技、社區配套等維度提升，形成對存量房源的替代效應，客觀上分流了部分改善型需求。因此，新房市場的走穩訊號尚不能直接推導至二手房領域。二手房市場近期出現值得關注的邊際變化。根據冰山指數監測，截至1月18日，冰山100指數連續三周呈現跌幅縮小態勢。實地調研顯示，進入1月以來，業主掛牌價格預期出現微妙轉變，部分區域出現價格走穩現象。這與2024年三季度以價換量階段形成鮮明對比，當時新掛牌房源價格普遍低於前序成交價5%-8%。這種結構性改善雖不能視為行業全面回暖的訊號，但確實反映出市場在深度調整後，正在某些細分領域醞釀新的平衡。後續需持續觀察二手房市場的量價關係、掛牌周期等關鍵指標，以判斷市場是否真正完成築底過程。當前市場仍需保持審慎觀察，任何結論性判斷都為時尚早。在當前二手房市場中，部分降價幅度較大的二手住宅小區，其成交價格已逐漸趨於穩定，並形成了一個特定的價格區間。這一現象標誌著二手房市場正呈現出一種新的發展態勢。倘若此態勢持續擴展，業主方面將不再傾向於大幅降價出售，同時，急於拋售房產的業主數量也將顯著減少。這一變化將導致二手房市場在供給端逐漸失去平衡，天平向某一方向傾斜。隨著時間的推移，這種局部的穩定現象將逐漸擴展至更廣泛的區域，進而推動整個二手房市場的成交量和價格走向穩定。據趨勢動物發佈的資料顯示，全國房產的租金收益率已攀升至2.1%。而在部分城市，如烏魯木齊，租金收益率更是高達3.6%。這一收益率水平已超越了市面上絕大多數的無風險理財產品，表明從租售比的角度來看，全國二手房市場正逐步逼近一個關鍵的轉折點。當二手房市場停止下跌趨勢，並達到這一轉折點時，房地產市場將真正實現觸底。綜合當前市場形勢與資料分析，2026年極有可能成為見證房地產市場觸底的重要時間節點。 (房地產那些事兒)
