過去，頂級購物街的店舖大多由傳統房東掌控——私人、專業投資公司、私募基金等；而如今，越來越多的品牌選擇直接買下自己心儀的地段，把店舖牢牢握在手裡。在倫敦邦德街和巴黎香榭麗舍大街上，各類大牌的門店收入每天已達到百萬等級，但背後真正的“大手筆”其實在地產交易。Prada、Chanel、LVMH、開雲（Kering）和歷峰（Richemont）等奢侈品集團近年來均加大了在房地產領域的投資，花費數十億英鎊和歐元買下自家旗艦店。如今，在這兩條全球最具標誌性的豪華購物街上，很多顯眼的門店已經由品牌自持，而不再依賴傳統房東。這類交易也讓本來冷清的零售商業地產市場因為這些“豪買”而變得熱鬧起來。Miu Miu倫敦邦德街旗艦店 圖片來源：Fashion United今年年初，Prada以2.5億英鎊從M&GLife Fund手中買下Miu Miu倫敦邦德街旗艦店，這座大樓的前任房東持有該店舖的時間已經超過一個世紀。至此，過去五年間零售品牌在邦德街上的置業金額累計達到12億英鎊，而在之前的五年裡，總額只有1億英鎊，甚至在2017到2019年間，幾乎沒有類似的交易。巴黎的情況同樣火熱。LVMH斥資約17億歐元拿下香榭麗舍大街上的兩棟物業101號和150號，開雲則以超過15億歐元買下蒙田大道和卡斯蒂利翁街的幾處門店。香奈兒和愛馬仕去年也花了5.5億歐元分別收購了品牌旗艦店。跨大西洋來看，Prada和開雲還一起花了15億美元拿下紐約第五大道的自家店舖。101 Champs-Élysées 圖片來源：CoStar品牌之所以不惜重金買下自家門店，除了要確保在全球最黃金的地段佔據有利位置，還與租金不斷上漲有關。口罩後，租金快速攀升。萊坊的資料顯示，今年倫敦邦德街優質商舖的Zone A租金已漲到每平方英呎2,600英鎊，是隔壁牛津街的三倍。競爭激烈到YSL曾為一間旗艦店同意支付年租金1,300萬英鎊，比原本的要價高出400萬。在這樣的環境下，做房東顯然比做租客更划算，還能順帶享受地產升值帶來的紅利。此外，儘管電商與口罩對許多零售領域造成衝擊，但在頂級商圈，品牌展示和市場認知仍被視為關鍵，零售銷售保持強勁，而擁有物業則讓品牌對顧客體驗擁有更大掌控權。儘管利率上升令大多數物業估值承壓，但世界頂級購物街的商舖幾乎不受影響。邦德街的收益率回到2%左右，和四年前利率接近零時相當。自2024年起，品牌在邦德街買樓的平均價格超過每平方英呎1.3萬英鎊，遠高於口罩前的水平。一個典型案例是歷峰去年以8,200萬英鎊買下邦德街178號，比2013年的成交價高出近三倍，還創下了單價新紀錄。（歷峰雖未收購旗下品牌的門店，但收購的是英國奢侈珠寶商Boodles的倫敦旗艦店。）這一價格對應2.28%的收益率，當時英國央行基準利率維持在16年來的高點5.25%，10年期國債收益率為4.15%。Boodles倫敦旗艦店 圖片來源：Bond Street在巴黎，Cushman & Wakefield法國零售租賃主管Christian Dubois去年接受媒體採訪時指出，大多數奢侈品牌在支付高額租金的同時，還願意在店面上花費巨資裝修，不僅因為這是房地產投資，更因為這些門店本身就是品牌形象的櫥窗，兼具宣傳和行銷價值。這種趨勢讓原本的房東群體——主權基金、保險公司和家族辦公室——面臨來自奢侈品牌的激烈競爭。可以看到，儘管全球零售市場經歷了電商衝擊和口罩打擊，但在最頂級的購物街區，奢侈品牌不僅銷售火爆，還通過“買店自持”的方式鎖定未來，既保住門面，也牢牢掌控了話語權。 (全球地產投資筆記
