當前地產價格呈現分化態勢，而非共振式下跌。房地產市場的總需求已趨於穩定。從全國範圍來看，一手房與二手房的成交總量，自2021年至2023年初期間，下滑幅度約為30%，但此後已呈現走穩態勢。自2023年初至今，一二手房合計成交量基本保持穩定，但其內部結構發生了顯著變化。一手房的供應量有所下降，其成交佔比從80%降至50%；而二手房的供應量和成交量均有所上升，佔比從20%提升至50%。綜合來看，總需求並未繼續下滑，而是保持了穩定狀態。這一穩定是在房價下跌、需求受到抑制的背景下實現的，因此，真實需求實際上應高於當前的實際成交水平。新房供應量的大幅下降，是新房價格保持堅挺的重要原因，同時也是一手房成交縮量的直接因素。住宅新開工面積相較於2021年的高點，下降幅度接近80%，新房庫存也較高點大幅下滑。無論是全國範圍內的已開工未銷售庫存，還是房企層面的庫存，均較之前的高點有顯著下降。更直接的指標是，前30個城市的推盤量下滑了百分之七八十。新房供應量相對較小，且存在結構性變化。在供應結構中，高線城市的佔比有所提升，而低線城市的佔比則有所下滑；高品質房源的佔比在提升，而普通剛需和改善型房源的佔比在下滑。低供應量疊加結構性提升，共同推動了新房市場銷售均價在過去幾年中的上漲。二手房市場需求持續上升，這主要源於新房供應的不足，導致需求向二手房市場轉移。二手房成交量在過去三年中每年均創新高，最近兩周，二手房成交量較去年同期高出40%以上，處於歷史同期最高水平。既然二手房需求持續新高，為何其價格卻持續下跌？二手房價格下跌的核心驅動因素在於供應量，即二手房的掛牌量持續上升並創新高。然而，自大約兩個月前至今，二手房供應情況發生了深刻變化。25個城市的掛牌量開始持續下行，且近期下行速度加快。我認為這一趨勢具有可持續性。背後所呈現的，是租金回報相較於對應利率的優勢逐漸凸顯。自2021年以來，房價經歷了大幅下跌，然而租金下跌的幅度相對較小。在25個主要城市中，平均租售比已從2.0%攀升至近2.4%。與此同時，在此期間，各環節的利率均出現顯著下降。例如，按揭貸款利率從高位時的5%以上下滑至3%左右，而經營貸的利率更是低至2.2%。提及經營貸，原因在於當前個人中長期貸款中，按揭貸款在過去兩年內不僅未出現增長，反而有所下滑，而經營貸則成為最大的增量來源。因此，購房的邊際融資成本已轉變為經營貸的2.2%。此外，銀行理財產品的利率和存款利率也從前幾年的3%至4%下滑至目前的1%多。在此背景下，對於兩類人群而言，房屋的價值開始日益凸顯。對於租客而言，若利用經營貸購房，其資金成本為2.2%，而房屋的租金回報率可能達到2.4%，在部分二線城市或一線城市的老公房中，這一比例甚至可能超過3%。這意味著，對於租客而言，現在購房的月供可能低於其當前支付的租金。這種情況將激發一部分剛性需求。近期兩周內，二手房成交量較去年同期增長超過30%，即為明證。對於房東而言，幾年前，將資金存入銀行或購買理財產品所獲得的收益顯著高於租金回報，高出幅度達1%至2%。然而，現在情況已發生逆轉。若將房屋出租，房東可獲得平均2.4%的租金回報，而將資金存入銀行或購買理財產品則可能僅獲得1%多的收益。因此，在房屋租金回報高於理財或存款收益的情況下，在當前資產荒的背景下，若房東沒有特別好的投資選擇，且風險偏好較低，不願涉足股市，那麼選擇保留房屋出租而非出售可能更為合適。值得注意的是，前幾個月二手房市場經歷了一輪掛牌量集中上升和價格大幅下跌的情況。筆者認為，這應是最後一波因槓桿持倉爆倉而引發的價格下跌。當二手房價格跌幅接近40%時，當前，一批源於投機性炒房的需求正面臨爆倉並被迫出清的局面。若對不同城市的情況進行細緻分析，可發現目前深圳是唯一一個掛牌量仍呈上升趨勢的主要城市，而深圳恰恰是上一輪炒房潮中受衝擊最為嚴重的區域，這一現象無疑為此提供了有力佐證。經歷本輪槓桿爆倉及被動拋售之後，剩餘房產持有者的槓桿水平普遍較低，財務狀況相對穩健。此時，他們對比房產與理財產品、存款等投資方式，發現房產價值凸顯，因此無需急於掛牌出售房產。從當前市場動態來看，二手房成交量正加速攀升，而掛牌量則持續下滑。這一變化背後，租金回報率與利率之間的差額提供了堅實的支撐。供應減少而需求增加，這無疑是市場拐點的明確訊號，此乃基於成交量層面的深入分析。在價格層面，近期亦顯現出明確訊號：二手房價格跌幅正逐步縮小。去年11月，房價下跌速度達到峰值，周環比跌幅約0.3%至0.4%，月跌幅約1.5%。然而，近期數周跌幅持續縮小，上周全國指數環比跌幅為0.17%，本周更是降至0.11%。值得注意的是，這僅為全國範圍內的平均資料。若聚焦於特定城市，上周杭州與上海的二手房價格已實現環比轉正，標誌著這兩個城市的二手房價已觸底回升。市場反轉往往始於優勢區域，隨後逐步擴散至全域。基於當前市場態勢，本人有充分理由認為，儘管全國指數尚未轉正，但市場拐點已基本確認。預計在未來兩個季度內，全國範圍內的房價指數有望走穩。 (房地產那些事兒)

中國有4大一線城市，依次是北京、上海、廣州、深圳，統稱為北上廣深。北上廣深是中國房價最高的地方，有人說北上廣深的一套房至少要上千萬，這究竟是真是假？從常住人口數量上看，北上廣深都是接近2000萬或已經是2000多萬人口數量級的巨型都市。比如2024年底北京有2183萬人，上海有2480萬人，廣州有1897萬人，深圳有1798萬人，加起來北上廣深約有8300萬常住人口。但是常住人口不等於戶籍人口，常住人口有大量來租房打工的外地人。比如2323年末北京的戶籍人口只有1427萬人，上海只有1480萬人，廣州只有1060萬人，深圳更是只有550萬人。一線城市中戶籍人口遠少於常住人口，加上政府嚴控外地人入戶，造成結果是一線城市的房價相當高。另外一線城市的住房供應量相比較其人口規模不多。根據相關資料，北京的商品房大約有800萬套，上海大約有850萬套，廣州大約有500萬套，深圳最少，只有200萬套，加起來北上廣深只有2350萬套商品房。儘管一線城市僧多粥少，房價也確實很高，但仍然不至於說隨便一套房就價值千萬。到2023年，中國房地產總市值大約是400兆元，其中40%的房產集中在北上廣深。根據相關研究機構估算，2023年中國房市總值大約是400兆元，而北上廣深的房市價值總和大約是160兆元，佔全國房產總市值的40%。其中北京房市總值是48兆元，上海是60兆元，廣州是25兆元，深圳是30兆元。折算下來一線城市一套房平均價格是680萬元，北京是600萬元一套房，上海是705萬元一套房，廣州平均500萬元一套房，深圳最貴，平均1500萬元一套房。這樣來看，在一線城市買房是相當有實力的人才可以做到的。儘管如此，千萬豪宅在北上廣深中佔比仍然不高。有關估算是，北上廣深的豪宅總數大約是30~40萬套，僅佔總套數的1.27%~1.7%。其中北京的千萬豪宅有約10萬套，佔總套數的約1.25%。上海的千萬豪宅最多，有約20萬套，佔總套數的約2.35%。廣州的千萬豪宅最少，只有約3萬套，佔總套數的0.6%。然後是深圳，大約有5~8萬套豪宅，佔比大約是2.5%~4%，佔比最高。很明顯，雖然北上廣深房價很高，但價值千萬的房子仍然是鳳毛麟角的。如果從建成區面積上來看，北上廣深的發展空間非常大。北上廣深的建成區面積依次是2200平方公里、2600平方公里、1488平方公里、1060平方公里，但是四座城市的行政面積依次是1.64萬平方公里、6300平方公里、7400平方公里、2000平方公里。佔比依次是13.4%、41.2%、20.1%、53%。除深圳外，北京、上海、廣州尚有很大的開發空間，尤其是上海，目前常住人口已經有2500萬了，未來完全可以增長到5000萬人口級。以現有人口密度，去除山區面積，理論上北上廣深的人口承載極限分別是8000萬、5000萬、8000萬、2000萬人。實際上經濟規律驅使下四座城市的合理人口容量應該分別是：3000萬、5000萬、3500萬、2000萬人。怎麼看北上廣深也足夠塞下現有的常住人口。一直以來中國城市化發展有兩條相反的路線：一是人口和經濟儘可能向中心大城市集中，二是人口和經濟向內地攤開，不要集中在大城市。在實踐中兩種路線都在發揮著作用，一是經濟規律引導下北上廣深迅速成長為2000萬級的人口大都市，另一方面是大城市中竟然有一半的外地人，大批人買不起房在這座城市付出了青春和汗水後只能被迫離開。而諷刺的是各大城市中都保留著大片農田不開發。未來的中國究竟要走那種方向的城市化路線，這是值得確定的。 (未音g)

埃馬德·莫斯塔克（Emad Mostaque），一位舊世界的“掠食者”和新世界的“架構師”，是一位身處兩個世界交匯點的獨特人物。他的職業生涯橫跨了舊經濟體系的巔峰與新經濟範式的黎明，並且都取得了巨大的成功。他曾是一位宏觀避險基金經理，作為該領域的頂級玩家，他曾通過分析衛星圖像上油輪的陰影長度來計算全球原油供應量。然後他華麗轉身，創立了全球知名的開源人工智慧公司Stability AI，這家公司因開發出開源圖像生成模型Stable Diffusion而聞名。莫斯塔克最近出了一本書，《最後的經濟學the last economy》，震驚四座。這本書的核心論點是：隨著人工智慧能力的指數級提升，人類正進入一個“千日窗口”——在大約一千天內，社會經濟體系將迎來不可逆轉的相變。作者指出，在當前這個史無前例的時刻，智能成為了一種可擴展的、非生物學的、無上限的商品，打破了基於稀缺性的傳統經濟學假設。人類勞動（需要給養的代謝引擎）與AI/機器人勞動（僅需電力的非代謝引擎）之間根本性的物理差異。形成了第四次經濟發展倒轉、並且是最後一次倒轉的原因。這也是為什麼這本書命名為《最後的經濟學the last economy》。這本書最突出的貢獻，就在於它成功地將前沿的物理學（熱力學、複雜系統）、電腦科學（生成式AI、對齊理論）和網路科學，與經濟學、政治哲學和社會學進行了宏大而連貫的綜合。它為經濟學這門日益陷入“數學遊戲”的學科，重新注入了堅實的物理和資訊理論基礎。在作者看來，經濟學是物理學的一個子集。熱力學、資訊理論和複雜系統科學的法則，比人類心理或政治意願更為根本。社會、市場、公司，都是這些物理法則在不同尺度下的湧現現象。作者不僅將AI用作比喻，而是從根本上認為，宇宙本身就是一個巨大的生成性計算過程。經濟體作為一個學習系統，其運作方式與一個生成式AI並無本質不同。“損失函數”、“訓練”、“推理”等術語，在他看來並非比喻，而是對現實運作機制的直接描述。總之，《最後的經濟學》是一部極具雄心和智識勇氣的著作。它並非對現有經濟學理論的修補或改良，而是一次徹底的“範式推翻”與“第一性原理重建”，是一本絕對不容錯過的思想盛宴。 (不懂經)

以下為Prince Sites Global 的首席執行官Nomi Prins在接受媒體採訪時的講話：1、主持人：我們首先談談黃金，您對黃金的預測精準到令人驚嘆。您一直預測今年底金價將達到4000美元，明年底5000美元，但許多人仍深陷熊市思維，認為黃金會崩盤。我的問題是：多年來央行一直在壓制金價，美國當年在倫敦金池中就實行過類似操作，但現在是否已轉向推高金價？回答：我不太喜歡用“操縱”這個詞。金價上漲的依據是各國央行實際增持實物黃金的行為——這些黃金儲備將用於支撐貨幣信用、避險債務。中國、印度、波蘭等國家出於貿易和國家安全考慮，都在持續不斷地增持實物黃金。此外，關稅等不確定性因素也加速了金價上漲。基於全球黃金積累的速度和金融系統的槓桿效應，我認為今年底4000美元、明年底5000美元的預測是合理的，且這一趨勢不會逆轉。2、主持人：從貨幣供應量（如M2）的歷史比值看，黃金是否仍被低估？在尼克松 1971 年放棄金本位之前，美元是以黃金做後盾的。現在黃金是否在貨幣體系中重新扮演重要角色？回答：自20世紀70年代以來，美國M2與黃金的比率顯示，金價總體上跟隨貨幣供應擴張而上漲。但近年來，即使M2增速放緩，金價漲幅仍超過貨幣供應量。這是因為聯準會的量化寬鬆（QE）政策（目前資產負債表仍接近7兆美元）和外部因素（如央行減持美債、增持黃金）共同作用。若聯準會因經濟疲軟被迫加速降息，只要其他央行繼續購金，我們仍會看到金價相對於美債和 M2 的“超配”現象持續。3、主持人：說到債市，很有意思的是：10年期收益率飆升至4.6%。這是否說明貿易戰下，中日通過拋售美債實施“經濟戰”？聯準會能否控制長期利率？回答：聯準會能做的只有兩件事：一是下調短端利率；二是量化寬鬆。當前問題是，美國國債規模已達37兆美元，而中國持有量在過去6-7年減少近半。即使中日僅停止增持（而非拋售），債務膨脹也會推高長期收益率。除非聯準會重啟QE大規模購債，否則長期利率難以壓制，僅僅降息是遠遠不夠的。4、主持人：您一直看空美元。美元指數曾跌破 100，大約觸及 98 點，我注意到市場上充斥著“美元末日論”，長期趨勢是否已轉熊？回答：美元在 100 點左右是一個“相對中性區間”，但我並不認為美元會崩盤——它仍是全球最主要的儲備貨幣和結算貨幣。除非貿易談判再度惡化，否則美元不會趨勢性下跌。5、主持人：白銀為何滯後於黃金？何時會爆發？回答：白銀需求已連續四年超過供給，但市場敘事集中在“經濟放緩抑制工業需求”上（實際是錯誤觀點）。中國、印度、金磚國家的基建和新能源項目（如太陽能）對白銀的長期需求未減弱。當前金銀比處於極端水平，當市場意識到工業需求韌性時，白銀將迎頭趕上，目標50美元/盎司（可能在明年實現）。 (華爾街情報圈)

黃金最近太熱了，一直在漲。之前也說過：黃金無法精準估值，價格更多是情緒的反應。那麼有沒有什麼辦法可以大致評估黃金價格水平呢？今天看到一個網站，提供了一個指標，Gold/Money Supply Ratio，也即黃金/M2比率，該指標是將黃金價格除以M2貨幣供應量，反映了每盎司黃金相對於M2貨幣供應量的價值水平。當這一比率處於低位時，表明黃金相對於M2貨幣供應被低估；反之則表明黃金被高估。 (滾雪球的華旺)

中國人民銀行有關負責人就修訂狹義貨幣（M1）統計口徑有關問題答記者問 問：此次修訂工作的背景是什麼？ 答：貨幣供應量是某一時點承擔流通和支付手段的金融工具的總和，是金融統計和分析的重要指標。一直以來，人民銀行非常重視根據經濟金融發展和金融工具的流動性變化對貨幣供應量口徑進行調整。例如，M2已從包括流通中貨幣、單位存款和個人存款的口徑逐步拓展，先後納入非存款類金融機構存款、貨幣市場基金份額等。近年來，中國金融市場和金融創新迅速發展，金融工具的流動性發生了重大變化，符合貨幣供應量特別是M1統計定義的金融產品範疇發生了演變，需要考慮對貨幣供應量的統計口徑進行動態完善。 問：此次修訂的主要內容和考慮是什麼？

據悉，中東地區的石油供應量約佔全球總量的三分之一，深刻地影響著石油市場。而近期中東緊張局勢呈現出急劇升溫的勢頭，歐佩克成員國伊朗的直接參與更增加了石油供應中斷的可能性。 花旗集團估計，如果以色列對伊朗石油出口設施進行重大打擊，或讓市場每天的供應量減少150萬桶。分析師Francesco Martoccia等人在一份報告中說，如果攻擊下游設施這類的小型基礎設施，供應可能會減少30萬-45萬桶。 在這種局勢下，布油近日連續走強，目前已逼近每桶75美元；美油亦連續上漲至71美元附近。 值得一提的是，近期美股市場的油氣巨頭，如埃克森美孚（XOM.US）、雪佛龍已經是連漲4日。

別嫌房價跌了，茅台酒的價格也崩了！ 而且，最近茅台酒的價格跌勢，似乎比房價跌勢更凌厲。究竟是誰扛不住了？在大量拋貨？ 據上證報消息，據今日酒價資料，2024年茅台飛天（散）53度/500ml（簡稱“散飛”）批發參考價跌破2500元大關，報2485元，較上一日下跌15元。 散飛4月份價格還能維持在2570元/瓶。我們當時關注了此事，《黃牛停止收購，飛天茅台扛不住了？剛剛，緊急回應》。