打三折賣房。隨著市場回暖，PE巨頭們正在加大項目退出的力度，其中也包括趁機處理不良資產。全球最大的PE機構黑石，眼下就正在忙於清算一個重大的失敗項目。該項目包含遍佈美國各地的90多處地產，總計有約9000套老年公寓。黑石八年前收購這些資產時花費了18億美元，但目前它們的估值已經完全崩潰。公開記錄顯示，2025年以來，黑石幾乎是以不計成本的方式甩賣這些資產，7折、6折甚至是3折的交易屢見不鮮。目前黑石的清理工作已經快要完成。據WSJ報導，黑石已經出售了該項目大約三分之二的資產，並且正在推動出售剩餘的資產。據估計，黑石在這筆投資中的損失已經超過6億美元。對一向以穩健著稱的黑石而言，這樣的慘重失敗十分罕見。WSJ稱它很可能成為黑石數年來虧損最為慘重的投資之一。眾所周知，蘇世民的首要投資原則是“不虧錢”，這次為什麼會失手？投資養老公寓失敗，黑石打三折賣房時間回到2015年，彼時全球一級市場一派欣欣向榮。這年底黑石募集了一隻創紀錄的房地產旗艦基金BREP VIII，總規模達到158億美元，開始尋找值得部署巨額資金的投資機會。毫不令人意外，在所有商業地產類別中收益率名列前茅的養老地產進入了黑石的視野。很快，黑石就用兩筆收購建立起頗具規模的養老地產投資組合。2016年10月，黑石以11.25億美元的價格，從HCP手中收購了一個包含64處養老公寓的資產包。2017年，黑石又以7.45億美元的價格，從Welltower手中收購了26處養老物業。兩筆收購用去了BREP VIII超過10%的資金，彼時黑石無疑把養老地產視為重點投資方向。除了這兩筆收購之外，黑石還零星完成了其他一些收購，使得養老地產投資組合更加龐大。另外，黑石還額外投入了大約1億美元的資金對收購的養老公寓進行升級改造。然而，一晃十年時間過去，BREP VIII進入退出期，黑石開始拆解並逐步出售這一資產包，並且是以“骨折”的價格。2025年11月6日，《商業觀察家》報導稱黑石以約1200萬美元的價格賣掉了位於美國佛羅里達州的一處擁有171個公寓單元的養老物業。2016年-2017年，這處物業作為前述交易的一部分被收購，當時的作價是4880萬美元。也就是說，黑石此次甩賣的折價幅度達到了75%。這不是孤例。公開記錄顯示，黑石近期還賣掉了位於美國南卡羅來納州的一座養老地產。黑石2017年斥資約2000萬美元收購了該資產，而這次出售價打了六折。另外，黑石在丹佛、芝加哥等地的多處養老公寓，也被以低於購買價70%的價格出售。WSJ梳理了的養老地產交易記錄，一共有39筆之多。經分析發現，黑石出售這些資產的總價約為5.36億美元，而黑石當年收購它們一共花費了超過7.55億美元。更誇張的是，有5處資產的價值甚至跌破了貸款餘額，這意味著黑石不僅損失了全部股權投資，可能還需要額外支付現金來償還差額或進行債務重組以完成交易。黑石對八年前收購的養老地產來了個清倉甩賣，目前處置還未全部完成。WSJ稱，黑石已經賣掉了手中約90處養老地產中的70處，剩餘部分則正在洽談出售。由於黑石的這次資產處置是化整為零進行的，單筆出售的金額只有數千萬美元，沒有引起太多市場關注。不過，WSJ估算黑石在養老地產項目上的虧損總額已超過了6億美元，是一筆“重大投資失誤”，而且“很可能是黑石近年來最糟糕的投資之一”。黑石的如意算盤：押注“銀髮海嘯”眾所周知，蘇世民的首要投資原則是“不虧錢”。對一向以穩健著稱的黑石而言，這樣的慘重失敗十分罕見。2016年，當黑石決定大舉進軍養老地產的時候，這看起來幾乎是一樁穩賺不賠的買賣。當時，美國有一個熱詞叫“銀髮海嘯”，意思是隨著美國二戰後的“嬰兒潮一代”進入老年，美國將迎來前所未有的老齡化壓力。這一人口趨勢，是所有長期投資都要考慮的核心決策錨點。美國“嬰兒潮一代”是指1946-1964年這二十年左右出生的人，他們在2015年開始進入70歲，2025年開始集體邁向80歲高齡的門檻。這導致的結果是，預測認為美國85歲以上的人口數量將從2020年的670萬增加到2040年的近1440萬，翻一倍以上。這種情況下，沒有理由不認為養老地產的前景看好。在美國，養老地產早就是一個規模龐大的成熟產業。根據老人的身體機能退化程度，美國的養老公寓大致分為獨立生活、輔助生活、失憶照護、專業護理等幾大類。其中獨立生活類的養老公寓主要面向75歲以上且身體健康的老人，可以提供類似於酒店的居住體驗，包含餐飲、家政、社交等服務，基本不涉及醫療護理。輔助生活類則面向80歲以上老人，在居住的基礎上還可提供日常生活協助，包括沐浴、穿衣、用藥管理等服務。這兩類正是黑石佈局的重點。黑石在2016年-2017年集中收購的90多處養老公寓，共同特點是位於二線城市或郊區，租金水平大約是3500-6000美元每月，這在美國屬於中端水平。在收購後，黑石自己並不直接營運這些養老公寓，而是委託給專業的營運機構。最初，黑石是與美國最大的養老公寓連鎖營運商Brookdale合作，由後者負責營運。後來黑石又部分解除了與Brookdale的合作，選擇了一些規模較小的地方性養老機構營運。黑石的這筆投資的回報至少有三重邏輯保障。首先，“嬰兒潮一代”進入高齡，這將帶來巨大的剛性需求；其次，當時美國的大型醫療類REITs正急於剝離部分增長乏力或管理複雜的資產包，黑石認為可以用折扣價“批發”買入；最後，黑石還可以拿出PE機構經典的“買入、改造、賣出”那一套，對買來的資產進行升級。根據黑石給媒體的聲明，在完成收購後，黑石累計向旗下的養老公寓投入了超過1億美元的資金，用於更換家電、翻新或新建餐廳、改造公共空間等。而更好的硬體和服務將支撐租金上漲，從而提升項目估值。這種做法在黑石的地產投資中已經是標配了，並且幾乎是無往不利，從最早期對希爾頓酒店的收購，再到改造拉斯維加斯CityCenter賭場，都取得了極大成功。屢次被罰 為何管理問題頻出？但最終的結果是，身經百戰的黑石這次翻車了，在養老公寓上遭遇了一次罕見的全面失敗，問題出在那？比較明顯的原因是，黑石在項目管理上似乎犯了一些錯誤，旗下的養老公寓屢次出現負面新聞。公開記錄顯示，有十幾處由黑石擁有的養老公寓，都曾因住戶護理方面的缺陷遭到監管機構的警告。前面提到的那處上月被以75%的折扣出售的、位於佛羅里達州的養老公寓，曾在今年9月被監管機構處以14萬美元的罰款，原因是住戶照護不足、衛生條件惡劣和管理失職。監管污點對養老公寓的營運打擊會非常巨大，因為子女不會將父母送入有不良記錄的機構。作為全球最大的不動產投資機構之一，黑石管理酒店、寫字樓、物流園甚至賭場都不在話下，為什麼唯獨管不好養老公寓？實際上，管理的問題並非黑石一家獨有。近年來美國的養老公寓因違規行為收到傳票和罰款的情況屢見不鮮，背後的原因之一是營運壓力的加劇。在美國有一句俗話：“投資養老地產是買了一家開在醫院裡的酒店，而這家酒店還開在公寓樓裡。”在所有商業地產類別中，養老地產的營運難度可能是最高的。與其他商業地產迥然不同的是，養老地產是實打實的勞動密集型行業，需要大量的護理人員、護士和輔助人員，勞動力成本可以佔到營運預算的50%-70%。這意味著人力成本的上漲可以很容易的吞噬掉利潤，甚至導致虧損。而這恰恰就是過去三年所發生的事情。疫情後，美國低端勞動力市場發生了結構性變化，工資螺旋上升。養老公寓的護工、保潔和餐飲人員，直接面臨來自亞馬遜、沃爾瑪等零售巨頭的用工競爭。為了留住人，營運機構們被迫大幅漲薪，時薪普遍上漲20%-30%。即便這樣，據估計2023年美國的養老行業仍存在約24.5萬人的用工缺口，人手短缺甚至迫使一些養老院限制入住人數。為了應對人手短缺，一些營運機構被迫使用勞務派遣的臨時工，而與中國很不一樣的是，這些臨時工的時薪通常是正式員工的2-3倍。美國中端養老公寓市場崩了既然人力成本上升了，養老公寓是否可以同步提高租金來避險呢？答案是不能，因為養老公寓的入住率已經在下降了，沒有漲租金的空間。一個重要原因是，疫情之後，美國老人們對入住養老公寓的興趣明顯減退。尤其是在2020年-2021年，養老公寓的入住率斷崖式下跌。雖然2023年以來入住率已經明顯回升，但平均入住率僅為85.6%，仍低於疫情前的水平。疫情部分改變了養老觀念。今年的一份調查顯示，相比於集中式的養老社區，77%的美國老年人偏好在家養老，對住房進行養老改造成為一個蓬勃發展的新興市場。在入住率下降的同時，黑石所重點投資的中端養老公寓，又正面臨一場“可負擔性危機”。疫情之後，美國高端養老公寓的租金水平保持著每年8%-10%的增長，以應對成本的上升。SLP的報告顯示，目前美國高端養老公寓的平均租金已經達到了14000美元/月。儘管如此，高端養老市場依然是一房難求，許多熱門養老社區的等待名單長達數年之久。與此同時，低端養老公寓，因為幾乎全額的政府補貼也保持著穩定的入住率。唯獨是月租金3500-6000美元的中端市場，一方面客戶的支付能力跟不上，另一方面又沒有補貼，成了入住率下滑的重災區。SLP的研究認為，到2033年，美國54%的中等收入老年人將無法負擔輔助生活類養老公寓的租金。前面提到的被黑石打六折賣掉的位於美國南卡羅來納州的養老公寓，在2017年的入住率是80%，而現在僅為41%。這個入住水平已經低於盈虧線。實際上，據WSJ的報導，黑石在2022年就已經感到對養老公寓的投資“不合時宜”，停止了投資並開始著手資產出售。另外，WSJ還引用知情人士的話稱，鑑於老齡化處理程序未來仍會推高對養老公寓的需求，黑石以後可能仍會重返這一行業。但就目前而言，黑石肯定不會輕易再碰養老公寓了。當然，6億美元的損失對黑石而言只能算是九牛一毛，遠不到傷筋動骨的程度。對於此次巨虧，黑石在發給媒體的聲明中稱，養老公寓項目造成的損失僅相當於BREP VIII基金總規模的一小部分。雖然在養老公寓上翻車了，但BREP VIII對物流地產、資料中心等產業的投資大獲全勝，已經使得基金總資產規模達到335億美元，LP投入的資本價值幾乎翻了一倍。這也側面印證了，對於那怕是最聰明的資金，養老公寓也是一個極難駕馭的“苦生意”。 (投中網)

美國投資機構Ares Management正考慮出售其在英國的學生公寓平台，估值約5億英鎊。據悉，該平台由Ares與合作夥伴Generation共同經營，組合資產約3,000張床位。這或將成為近期英國學生公寓市場上規模最大的交易之一。圖片來源：GenerationAres與Generation於2020年在新冠疫情初期設立合資企業，以「Here!」品牌經營該學生公寓（PBSA）平台。 Generation專注於學生公寓領域的開發、營運和基金管理。自成立以來，雙方持續擴張投資組合。 2021年，合資公司以1.57億英鎊收購了Exeter和Cardiff的兩處學生公寓，總計1,360個床位。同年，Ares又以3,500萬英鎊收購了位於格拉斯哥的Base Glasgow項目，并包含301個床位。組合的其他資產還包括倫敦的Hox Park、伯明罕的Toybox以及利茲的Here!項目。除了Ares，Generation也與多家國際投資機構建立了合作關係。 7月底，Generation與高盛另類投資房地產部門再收購一處位於南安普敦的學生公寓資產，總價為8,600萬英鎊，這是兩者在去年建立合作關係以來完成收購的第三棟學生公寓。近期，英國學生公寓市場持續活躍，大宗交易頻現。上周，KKR完成了對一組價值2.3億英鎊的七處學生公寓資產的收購。此前，ActivumSG與Mansion Group聯合以8,400萬英鎊收購了由90 North Real Estate Partners與科威特Rasameel Investment Company持有的五處資產，合計795個床位，成交反映約6.5%的初始淨收益率。今年7月，QuadReal完成了從阿波羅全球管理公司收購5億英鎊學生公寓組合的交易，成為市場的重要可比案例。與此同時，多筆交易仍在進行中。例如，Global Student Accommodation正洽談收購Sanctuary Housing Association的4億英鎊資產組合；AustralianSuper則在與Harrison Street進行談判，擬以2.5億英鎊收購其英國學生公寓。市場上還包括Study Inn Group價值2.7億英鎊的待售資產、EQT超過4億英鎊的組合、DWS的7.5億英鎊重組項目，以及Mapletree英國組合等。市場人士指出，目前正值新學年鎖定最終學生租賃數量的關鍵階段，因此部分買賣雙方選擇放慢談判節奏，以等待租賃資料更明確後再推進交易。 （全球地產投資筆記）

8月14日，騰訊宣佈，騰訊總部園區已按照規劃建成30%，今年10月起就進入試營運階段，而且11棟企鵝公寓向年輕人開放，還能拎包入住。圖源：小雷截圖簡單說下騰訊總部有多牛，它又叫“企鵝島”，位於深圳大鏟灣碼頭東側，佔地80.9萬平方米，從2021年就開始施工。整個園區自南向北規劃為5個街區，未來會成為集研發、辦公、生活、文化於一體的超大型社區，預計容納超8萬人辦公，規模超級龐大。重點來了，這“企鵝公寓” 優先給在園區辦公的無房員工申請。每間房都帶中央空調、洗烘一體機、冰箱衣櫃全套家電，連床上三件套都給配齊了。員工拎包即可入住，並配備有共享客廳、健身房、學習中心、興趣教室和公共廚房等休閒設定，小雷真是實名羨慕了。合著上班在園區敲程式碼，下班在公寓學才藝，周末在庭院曬太陽看海？這日子過得比去度假還滋潤，簡直是打工人的“夢中情屋”。圖源：微博價格雖然沒明說，但內部員工透露月租在4000元左右。說實話，在深圳前海這地段，騰訊總部周圍這價格都算是“撿漏”的了，同價位根本找不到，還得自己添置家具家電。對於初入職場的年輕人來說，住房問題長期存在，而鵝廠這波操作，直接幫大家緩解了住房困難。這麼算下來，騰訊這4000塊確實不算離譜，甚至能說有點誠意。等於騰訊自砍一刀，白送你一個海景。圖源：小紅書截圖上個月小米北京青年公寓一開放，2658套房瞬間被應屆生搶空，29平米的單間1999元，比周邊市場價便宜一半。南京那邊更誇張，大傢伙凌晨四點排長隊搶566套房源，當天直接清盤。華為更低調務實，上海練秋湖研發中心塞了超5500套公寓，40多平單間月租1800-2160元，是周邊房價的三分之一。連格力都下場，優秀員工直接分兩居室……卷福利？大廠們是認真的。看到這，肯定有朋友要拍桌問了，為什麼大廠都要下場當“包租公”？答案很簡單，說白了，就是搶人。據小雷瞭解，現在大廠的應屆生年薪在15到25萬區間，但在北上廣深，光租房就就要扣掉三五成工資。騰訊、小米們也會打算盤，給個低價房，等於變相加薪，還順手解決了通勤痛點。員工對公司也更有歸屬感，上班更加穩定、高效了。簡直就是一舉多得，雙贏的局面。圖源：B站公司的房雖然很香，但現實卻很扎心。因為房源永遠不夠，手慢只能等。而且便宜也不等於白給。比如華為公寓水電費定價爭議不小，還要考慮除去租金以外，會不會包含各種隱性消費？比如物業費、水電費另算...不過最扎心的是普通人，只能圍觀。像深圳南山16平米的老破小單間還要1500元，大廠福利房再香，也跟外面打工人無關……但換個角度看，巨頭下場至少能整治下租房市場的亂象。以前租個房，中介套路、二房東跑路、甲醛超標樣樣都得防，還要扯皮半天。現在有騰訊這種大公司背書，至少家電壞了有人修，公共區域有人管，安全感還是強點。小雷還是很期待，要是企鵝園區對公眾開放，到時候非騰訊員工也能去逛逛，感受下大廠工作的氛圍。大家覺得騰訊這波操作怎麼樣？評論區一起聊聊吧。 (小雷嗶嗶)

今日，騰訊宣佈，騰訊總部園區已按照規劃建成30%，今年10月起，建成區域將進入試營運階段。與此同時，11棟企鵝公寓將向年輕人開放。公寓內家電齊全，員工拎包即可入住，並配備有共享客廳、健身房、學習中心、興趣教室和公共廚房等休閒設定，為員工提供舒適的住宿環境。騰訊表示，企鵝公寓將優先面向在園區辦公的無房人士預約入住。11棟企鵝公寓呈現模數化排列，象徵著網際網路企業的技術底色，組合構成四座山形的公寓樓組團，每棟公寓樓組團的中心都設定了綠色庭院。建築採用類似梯田的形態，讓入住的年輕人們可以直接步入戶外空間，將西面大海、東面海灣的海景風光盡收眼底。每間公寓室內均配備中央空調、電熱水器、洗烘一體機、冰箱、衣櫃、床（含床墊）、沙發、書桌椅。公共區域設定了健身房、學習室、共享廚房、景觀庭院、商業配套等多功能空間。據介紹，騰訊總部園區位於深圳大鏟灣碼頭東側，佔地面積80.9萬平方米，自2021年開始施工建設。自南向北規劃為5個街區，集研發、辦公、生活、文化於一體，預計可容納超8萬人在園區內辦公。(快科技)

6月30日，小米行政公眾號發文，小米在北京、南京上線了一批青年公寓，租金標準為均價1999元/月。7月1日下午，雷軍本人轉發小米青年公寓相關資訊，並表示：這是為小米年輕工程師打造的員工公寓，位於北京小米昌平園區附近，月租金1999元，一共2600套，應屆生優先入駐。據悉，為提升員工幸福感，打造年輕人職場新生活，小米青年公寓在北京正式落成，總計2600余間，主力戶型29平開間，拎包入住、智能生活，共享廚房、健身房、影音房，法桐草坪綠色生態。據瀟湘晨報，其中小米北京青年公寓距離小米智慧產業園約3公里。查詢租房軟體發現，類似的一居室公寓租金均價約為4000元/月上下。此事引發網友熱議。7月1日，小米集團合夥人盧偉冰發文回應小米青年公寓定價：定價是反覆討論，最後還是決定1999！他還表示，小米青年公寓的目標是讓剛剛畢業的學生可以低成本享受到高品質的生活。據北京商報，7月1日，小米汽車發佈的資料顯示，今年6月交付量超過2.5萬輛。同時，小米汽車預告稱，今年7月6日上午10時—7月7日24時將開啟小米YU7改配，鎖單使用者（非准現車）均可參與改配。小米汽車方面提示：“如改配成功，將重新安排生產並重新預計交付時間。” (鹽財經)

6月30日，小米行政發文稱，小米在北京、南京上線了一批青年公寓，租金標準為1999元/月。7月1日下午，雷軍本人轉發小米青年公寓相關資訊，並表示：這是為小米年輕工程師打造的員工公寓，位於北京小米昌平園區附近，月租金1999元，一共2600套，應屆生優先入駐。據悉，為提升員工幸福感，打造年輕人職場新生活，小米青年公寓在北京正式落成，總計2600余間，主力戶型29平開間，拎包入住、智能生活，共享廚房、健身房、影音房，法桐草坪綠色生態。圖源：小米集團副總裁、採購委員會主席、資產與工程管理部總經理張劍慧微博據一位已經辦理小米北京青年公寓預定的應屆畢業生介紹，房屋內配套了小米大家電，有獨衛和洗手台。“有一種精緻家裝版民宿的感覺，但和民宿不一樣的是，這裡充滿了小米全盤家裝的安心感，配套物業也十分懂年輕人，公寓充滿了生機和年輕氣息。”據悉，公寓樓下還配有籃球場和活動室，活動室內也會組織劇本殺和其他桌游活動。小米北京青年公寓距離小米智慧產業園約3公里。查詢租房軟體可以發現，類似的一居室公寓租金均價約為4000元/月。7月1日，小米集團合夥人盧偉冰發文回應小米青年公寓定價：定價是反覆討論，最後還是決定1999！他還表示，小米青年公寓的目標是讓剛剛畢業的學生可以低成本享受到高品質的生活。愛企查App顯示，小米員工公寓關聯公司米公寓（北京）商業營運管理有限公司成立於2021年8月，法定代表人為張劍慧，經營範圍包括住房租賃、非居住房地產租賃、企業管理等，由小米通訊技術有限公司全資持股。值得一提的是，近期，該公司更名為米星辰（北京）住房租賃有限公司，同時經營範圍發生變更。(中國經濟網)

安達曼島第二期填海工程，正如火如荼進行中。（檳城20日訊）東家集團 （E&O）打造的安達曼島第一期，今年8月推出的豪華公寓開發項目The Lume ，261單位中已售出超過42%。該集團董事經理郭德祥說，The Lume涵蓋4種面積的單位，介於1722平方尺至2874平方尺，價格從220萬令吉起跳，“天空中的亭子”設計概念，為居民提供令人驚嘆的180度島嶼美景。他說，過去2年半推出的The Meg、Arica高級公寓，以及有地房產Fera和Senna的收兩期，皆已售罄。 東家集團已推出的項目發展總值為13億5900萬令吉，安達曼島發展總值為600億令吉。他指出，目前E&O正在建造葛尼橋，以連接安達曼島的南部和新關仔角，預計其中4車道將在明年第二季通車，其餘的4車道將在2026年第二季，在The Meg高級公寓竣工後，全面通車。郭德祥說，佔地760英畝的安達曼島中，第一期253英畝已完成，將涵蓋3個區域，即Shoreline、Gurney Green和Canalside；第二期的507英畝中，已完成160英畝填海。安達曼島以“15分鐘城市”的概念為原則，確保居民步行或騎腳車，即可方便地到達購物、餐飲、健康和休閒場所。東家集團預計將在明年，推出兩個海濱公寓項目，以及新階段的豪華有地房產項目。安達曼島的未來項目將力爭達到GreenRE金級或白金級標準，而總體規劃及所有近期項目，因為實踐不同環保措施，如施雨水收集、可再生能源和廣泛的綠地等，獲得GreenRE白金認證。 (北馬人)

根據CoreLogic發佈的《最佳表現市場報告》（Best of the Best Report），在高利率和獨立屋價格持續飆升的背景下，對可負擔住房需求的激增推動公寓的表現遠超獨立屋，並有望在2025年繼續保持領先。 今年表現最好的十大公寓市場錄得40%至53%的資本增值，而表現最好的獨立屋市場增幅則在34%至38%之間。 在截至11月的過去12個月中，位於Mackay地區的Dolphin Heads成為增值最快的公寓市場，價格上漲52.8%。相比之下，全澳表現最佳的獨立屋市場是西澳Geraldton地區的Beachlands，增幅為38.4%。 12 個月內房價變化最大的首府城區