第一章：圓窗裡的傲慢與潮州茶地點： 香港中環，康樂大廈（現怡和大廈） / 皇后大道中，長江實業辦事處時間： 1978年，悶熱的颱風季前夕如果你站在康樂大廈頂層的圓形舷窗前向外望，你會產生一種錯覺：整個香港都在向你下跪。這座剛剛落成不久的大樓，以其獨特的圓形窗戶和全亞洲最高的高度，傲視著腳下繁忙的維多利亞港。這裡是怡和洋行（Jardine Matheson）與香港置地（Hongkong Land）的心臟。大班（Taipan）亨利·凱瑟克（Henry Keswick）手裡晃著一杯加了冰的威士忌，眼神慵懶地掃過樓下的干諾道。在那兒，像螞蟻一樣的黃色雙層巴士和叮叮車正艱難地在狹窄的街道上挪動。“看那，這些中國人。”凱瑟克輕蔑地笑了笑，對身後的董事們說，“他們像工蜂一樣忙碌，從早到晚，但他每走一步路，每吸一口氣，甚至每買一個面包，最終的錢都會流進我們的口袋。”這並不是誇張。香港置地控制著中環最核心的商業地段。歷山大廈、太子大廈、文華東方酒店……這些名字就像是一串珍珠項鏈，鎖住了香港的咽喉。這串項鏈的締造者，那個幽靈，此刻似乎正漂浮在會議室的雪茄煙霧中——保羅·遮打爵士（Sir Paul Chater）。遮打並不是英國人，他是一個出生在加爾各答的亞美尼亞裔孤兒。一百年前，正是這個有著深邃眼窩和鷹鉤鼻的亞美尼亞人，站在維多利亞港的一塊礁石上，居然幻想出了“填海”這個瘋狂的主意。他和怡和洋行聯手，憑空在海裡造出了中環，創立了香港置地。那個亞美尼亞人留下的規矩很簡單：只租不賣。“只要大英帝國的旗幟還在總督府飄揚，中環就是我們的私家花園。”置地的總經理紐璧堅（David Newbigging）補充道，語氣中透著一種理所當然的優越感，“最近有些華資地產商跳得很歡，什麼長江、新鴻基，在深水埗和觀塘那種鄉下地方蓋了些鴿子籠，就以為自己是大亨了。”會議室裡爆發出一陣紳士般的哄笑。在他們眼裡，那些華資地產商不過是發了點戰爭財的暴發戶，或者是做塑膠花起家的小工匠。他們不懂什麼叫“貴族風範”，不懂什麼叫“長期持有”。“尤其是那個叫李嘉誠的，”凱瑟克皺了皺眉，彷彿提到了某種難聞的氣味，“聽說他最近在大量收購九龍倉的股票？他想吞大象？簡直是妄想。”他們不知道的是，那個“做塑膠花起家的小工匠”，此刻並沒有在觀塘的鴿子籠裡，而是在離他們不到一公里的地方，正盯著一張地鐵規劃圖，目光如炬。皇后大道中，華人行大廈。與康樂大廈的冷氣十足不同，李嘉誠的辦公室裡瀰漫著一股淡淡的工夫茶香。50歲的李嘉誠，身材清瘦，穿著一套剪裁普通、甚至略顯寬鬆的深色西裝。他的手腕上戴著一塊便宜的精工表（Seiko），這是他的標誌——在這個勞力士金表滿天飛的年代，他在時刻提醒自己：時間是用來工作的，不是用來炫耀的。他是潮州人。在香港的生意圈裡，潮州人被稱為“膠己人”（Gigi Nang），以團結、刻苦、凶悍著稱。他們像是在岩石縫裡求生的野草，只要給一點雨水，就能撐破石頭。某種意義上，正在向英資發起挑戰的李嘉誠，與那個奠定英資基業的亞美尼亞人保羅·遮打，在靈魂深處有著驚人的相似。這確實是兩個天生流淌著商賈血液的族群。在西方，亞美尼亞商人的身影貫穿了古絲綢之路與奧斯曼帝國的貿易網。他們是帝國的縫合者：從在那不勒斯與奧斯曼之間長袖善舞的傳奇外交官兼巨商馬努克·貝伊（Manuc Bei），到在巴庫油田中曾與諾貝爾家族分庭抗禮的石油大王亞歷山大·曼塔謝夫（Alexander Mantashev）；從僅憑一支紅筆就參與劃定中東石油版圖的“百分之五先生”古爾本基安（Calouste Gulbenkian），到大洋彼岸此刻正在重塑拉斯維加斯天際線的賭業大亨柯克·克科裡安（Kirk Kerkorian）。流散的歷史讓他們沒有安全感，卻賦予了他們對商業契約最敏銳的嗅覺。而在東方，雖與閩商同氣連枝，卻早已在驚濤駭浪中磨礪出獨立鋒芒的潮汕商幫，同樣在海上絲綢之路上開枝散葉。他們的血管裡流淌著冒險與堅韌的混合血液：既有明代叱咤風雲的海上霸主林道乾，也有在新加坡被稱為“甘蜜大王”的佘有進。在南洋，他們靠著一封封“僑批”編織起龐大的跨國信用網路。早在李嘉誠出生之前，陳慈黌家族便已在泰國建立起壟斷性的碾米帝國，富過了三代；而當李嘉誠還在為塑膠花生意奔波時，謝易初父子的正大集團已開始佈局東南亞的農業版圖，被稱為“南洋金融教父”的陳弼臣，更是早已執掌起連接東南亞各國華商生意的資金大動脈——盤谷銀行。這兩個族群都有著一種透視歷史的冷峻眼光。他們從不把命運盲目押注在某個單一帝國的興衰上——因為他們見過了太多王朝的更迭。對他們而言，國界是可以穿越的，政權是可以交涉的。相比於地圖上變幻莫測的顏色，他們更信奉宗族內部堅不可摧的信用（Credit），以及那種在任何政治夾縫中都能找到生存土壤的頑強生命力。“李生，置地那邊放出話來了。”助手周千和（從匯豐銀行挖來的得力幹將）放下電話，神色凝重，“紐璧堅在午餐會上公開說，華資地產商如果在中環亂來，就是破壞市場秩序。他們甚至暗示銀行收緊對我們的貸款。”李嘉誠沒有抬頭，他正在用鑷子夾起一個小小的茶杯，用滾水淋過。那是潮州工夫茶的“關公巡城”。“秩序？”李嘉誠用帶著濃重潮汕口音的粵語輕聲說道，嘴角掛著一絲溫和卻難以捉摸的微笑，“秩序是強者定的。當你是獅子的時候，你講規矩；當你是狼的時候，你講的是時機。”他站起身，走到窗前。從這裡，他只能看到那些英資洋行高聳入雲的背影。在過去的幾十年裡，華人只能在這些洋行的夾縫中生存，做些紡織、塑膠、玩具的出口生意，賺取微薄的加工費。但時代變了。“千和，你看這張圖。”李嘉誠指著桌上的那張《地下鐵路修正路線圖》。那是香港政府剛剛上馬的超級工程——地鐵（MTR）。為了籌集建設資金，政府決定把地鐵站上蓋的物業發展權拿出來拍賣。“置地的那幫英國大班，眼睛只盯著頭頂上的皇冠，卻看不見腳下的泥土。”李嘉誠的手指重重地按在地圖上的一個點上——中環站，“他們以為中環是靜止的。但地鐵一通，人流就會變，地價就會變，權力的版圖也會變。”“但是李生，中環站和金鐘站的地皮，置地勢在必得。他們把它視為禁臠。如果我們去爭，就是正面開戰。”李嘉誠端起茶杯，一飲而盡。苦澀之後，是悠長的回甘。“我不跟他們爭地。”李嘉誠的眼鏡片後閃過一道精光，“我要買的，不是地皮，而是擁有地皮的公司。”這是一個瘋狂的想法。在這個年代，像置地、怡和、和記黃埔這樣的英資四大洋行，是不可撼動的龐然大物。它們的市值是長江實業的十幾倍。蛇吞象？不，這簡直是螞蟻吞大象。但李嘉誠看到了一樣英國人沒看到的東西：被低估的資產和正在轉移的政治風向。這天下午，李嘉誠並沒有去工地。他坐上那輛黑色的轎車，悄悄駛向了雲咸街。他在那裡約見了一個人。一個能決定這場戰爭勝負的關鍵人物——匯豐銀行（HSBC）的大班，沈弼（Michael Sandberg）。匯豐銀行，這家雖然名字裡帶著“香港和上海”，但骨子裡是蘇格蘭血統的金融巨鱷，一直是英資洋行的奶媽。但沈弼是個異類。這個身材魁梧、性格豪爽的銀行家，敏銳地嗅到了那股來自北方的風。他知道，未來的香港，不能只靠那些傲慢的英國老鄉，他需要扶持一個新的代理人，一個聽話、聰明、且有著巨大潛力的華人代理人。茶樓的包廂裡，沒有刀光劍影。“李，聽說你對九龍倉很感興趣？”沈弼開門見山，他的中文說得很蹩腳，但意思很明確。九龍倉是怡和系的另一塊肥肉，擁有尖沙咀最好的碼頭和地皮。李嘉誠已經在暗中吸納了接近20%的股份，這讓怡和系驚恐萬分。“沈生，我只是做一點財務投資。”李嘉誠謙卑地笑著，像個無害的小學生。“別裝了。”沈弼盯著他的眼睛，“怡和向我求救了。他們想讓你停手。作為交換，他們願意讓出一些不痛不癢的利益。”空氣凝固了幾秒鐘。李嘉誠收起了笑容。他知道，這是他人生中最大的一次博弈。如果他堅持強攻九龍倉，勢必會得罪匯豐，得罪整個英資圈，最後可能落得個兩敗俱傷。但他是潮州人，他懂得“退一步海闊天空”的真諦——退一步，是為了跳得更遠。“我可以放棄九龍倉。”李嘉誠緩緩說道，聲音沉穩，“把那些股份轉讓給包玉剛（船王）。這樣怡和就不用面對我這個‘把門口的野蠻人’了。”沈弼露出了滿意的笑容。李嘉誠很懂事，給了匯豐面子，也解了怡和的圍。“但是，”李嘉誠話鋒一轉，“沈生，作為回報，我需要匯豐幫我做一件事。”“什麼事？”“我要和記黃埔（Hutchison Whampoa）。”沈弼愣住了。和記黃埔，那是比九龍倉更龐大的英資洋行，擁有黃埔船塢巨大的地皮、屈臣氏、貨櫃碼頭。它是全香港最大的地主之一。而此時，由於上一任大班祈德尊的盲目擴張，和黃陷入了財務危機，匯豐銀行正是其最大的債權人，實際上接管了這家公司。“你想買和黃？”沈弼難以置信地看著眼前這個精瘦的華人，“你有那麼多錢嗎？”“我沒有。”李嘉誠坦誠地攤開手，“所以我希望沈生把匯豐持有的和黃股份，賒給我。”賒？向銀行借錢買銀行手裡的資產？這是空手套白狼的最高境界。沈弼沉默了許久，看著窗外繁忙的維多利亞港。他知道，如果他點頭，香港的歷史將被改寫。一個新的時代——華商崛起的時代——將由他親手開啟。而對於自以為穩坐釣魚台的置地和怡和來說，他們剛剛在九龍倉的戰役中鬆了一口氣，以為趕走了一隻狼。卻不知道，這隻狼轉過身，變成了一條龍，正張開大口，準備吞下他們更大的地盤。“李，你的茶泡得不錯。”沈弼最後舉起茶杯，“但我希望你知道，一旦你坐上了和黃主席的位置，置地的那幫人，尤其是紐璧堅，會把你視為眼中釘。中環這塊蛋糕，他們是不允許任何人動的。”李嘉誠微笑著幫沈弼添滿了茶。“沈生，潮州有句老話：未學出拳，先學扎馬。我已經紮了二十年的馬步，現在，是時候出拳了。”在那一刻，中環的夕陽正好照在李嘉誠的眼鏡上，反射出一道刺眼的光芒。那是屬於下一個十年的光芒。而在不遠處的康樂大廈裡，紐璧堅和凱瑟克還在慶祝他們“成功擊退”了李嘉誠對九龍倉的覬覦，根本沒有意識到，那個亞美尼亞人保羅·遮打留下的基業，即將迎來最猛烈的風暴。第二章：大班的黃昏與四十七億的詛咒地點： 香港紅磡，和記黃埔總部 / 中環，香港大會堂時間： 1980年 - 1982年，香港地產泡沫的最癲狂時刻1979年的那個夜晚，當匯豐銀行宣佈將手中22.4%的和記黃埔股份轉讓給長江實業時，整個香港商界都聽到了舊時代碎裂的聲音。李嘉誠並沒有像傳統的勝利者那樣，開著香檳大肆慶祝。相反，他第二天準時出現在了和記黃埔的董事會上。那是一張長長的桃花心木桌子，兩旁坐滿了英國人、蘇格蘭人和澳大利亞人。他們的眼神裡充滿了敵意、懷疑和不安。在他們看來，這個說著帶著濃重潮州口音粵語、身材瘦削的中國人，根本不懂怎麼管理一家擁有百年歷史、業務橫跨港口、零售和地產的英資洋行。“早晨。”李嘉誠走進會議室，步伐輕快，臉上掛著標誌性的招牌微笑。沒有激昂的演說，沒有清洗管理層的威脅。李嘉誠只是打開了他的筆記本，指出了一個讓所有洋大班都啞口無言的資料：“和黃擁有全香港最龐大的土地儲備，但資金周轉率卻是四大洋行裡最低的。”他不需要懂怎麼開船，也不需要懂怎麼經營屈臣氏的藥房。他只需要懂一樣東西：土地的變現。“我們要把黃埔船塢變成黃埔花園。”李嘉誠的手指在地圖上畫了一個圈，“我們要把這些沉睡的資產，變成流動的現金。”在隨後的兩年裡，香港見證了什麼是“李嘉誠速度”。巨大的黃埔船塢被拆除，一棟棟高密度的住宅樓拔地而起。預售樓花的隊伍排到了大街上，現金像洪水一樣湧入和黃的帳目。李嘉誠不僅救活了和記黃埔，更把它變成了一台超級印鈔機。而這台印鈔機的轟鳴聲，震得一海之隔的中環大班們徹夜難眠。中環，置地公司總裁辦公室。戴維·紐璧堅（David Newbigging）正站在巨大的落地窗前，看著窗外維多利亞港的景色。他不僅是怡和的大班，也是置地的主席。在這個殖民地，他本該是權力金字塔頂端的人。他並非平庸之輩。作為怡和系的“家生子”，紐璧堅曾也是中環公認的硬漢，行事果斷，極具英國軍人的威嚴。然而，正是這種刻在骨子裡的英式傲慢與教條，讓他逐漸看不清這片土地的暗流。這與置地的真正締造者截然不同。那怕是百年前，那位從加爾各答漂洋過海來到香港的亞美尼亞孤兒——保羅·遮打爵士，也不敢有絲毫的傲慢。當年的遮打，不過是慳度士丹中國日本滙理銀行（Bank of Hindustan, China and Japan）裡的一名小小職員，卻憑著亞美尼亞人特有的敏銳與極度的勤勉，博得了當時遠東金融霸主——猶太沙遜家族的賞識與信賴。是在猶太資本的推波助瀾下，遮打才得以在維多利亞港的荒灘上，用填海造地的瘋狂構想，澆築出了置地的地基。先輩是靠著在大班們的指縫裡找食吃起家的，充滿了對市場的敬畏；而紐璧堅繼承了遮打的帝國，卻唯獨丟失了那份在這個叢林社會裡賴以生存的機敏與危機感。現在，他感覺自己像是一頭被群狼圍攻的獅子。九龍倉丟了，被船王包玉剛搶走了；和記黃埔丟了，被李嘉誠吞下了。華資地產商們像是聞到了血腥味的鯊魚，正在瘋狂地蠶食著英資洋行的領地。“大班，李嘉誠最近又在和政府勾兌。”置地的執行董事鮑富達（Trevor Bedford）急匆匆地走進來，手裡拿著一份政府公告，“他們看上了中環巴士總站的那塊地。”紐璧堅猛地轉過身，臉色鐵青。中環巴士總站（即後來的交易廣場），位於康樂大廈旁邊，正對著維多利亞港。這是中環僅存的最後一塊、也是最大的一塊黃金寶地。對於置地來說，中環是他們的“私家後花園”。康樂大廈、文華酒店、太子大廈……這是他們的核心資產。如果讓李嘉誠拿下了這塊地，建起一座比康樂大廈還要高的摩天大樓，那就等於是在置地的心臟上插了一把刀。“他想進中環？”紐璧堅冷笑一聲，那是恐懼和憤怒混合的表情，“他以為他在紅磡蓋幾個鴿子籠，就有資格進中環了？”“但是，現在的市況……”鮑富達有些猶豫。那是1982年初，香港的空氣中瀰漫著一種狂熱而詭異的氣氛。樓價在過去三年裡翻了兩倍，所有人都在炒樓。但與此同時，那個敏感的年份——1997——正像烏雲一樣從北方飄來。英國首相撒切爾夫人即將訪華，關於香港前途的談判充滿了不確定性。理智告訴鮑富達，現在應該收縮戰線，保留現金。但紐璧堅已經被逼到了牆角。作為怡和與置地的雙料大班，如果他再丟掉中環的霸權，他在倫敦的董事會面前將無法交代。凱瑟克家族（怡和背後的真正控制者）正對他虎視眈眈，隨時準備換掉他。“我們不能退。”紐璧堅的拳頭重重地砸在桌子上，“這不僅是生意，這是尊嚴。我們要拿下那塊地，我們要建全亞洲最豪華的寫字樓。我們要讓李嘉誠知道，誰才是中環的主人。”長江實業，李嘉誠辦公室。與置地那種“誓死保衛陣地”的悲壯氣氛不同，李嘉誠的辦公室裡安靜得只能聽見時鐘的滴答聲。“李生，置地那邊看起來勢在必得。”助手周千和匯報導，“他們已經聯絡了多家銀行團，準備了巨額的信貸額度。”李嘉誠正站在窗前，用望遠鏡看著遠處的中環巴士總站。那塊地皮在陽光下閃閃發光，像是一塊誘人的肥肉。“千和，你覺得那塊地值多少錢？”李嘉誠放下望遠鏡，問道。“按照現在的市價，35億港幣是合理的。如果考慮到未來的升值，40億也可以接受。”“置地會出多少？”“以紐璧堅現在的急躁心態，他可能會出到45億，甚至更多。”李嘉誠笑了。他摘下眼鏡，用鹿皮布慢慢地擦拭著。“那我們就讓他贏。”周千和愣了一下：“讓他贏？那可是進入中環的絕佳機會啊！”“千和，做生意不是鬥氣。”李嘉誠重新戴上眼鏡，眼裡的光芒變得銳利無比，“現在的樓市太熱了，熱得燙手。撒切爾夫人要去北京了，我有預感，那次會談不會太順利。一旦政治風向變動，樓市會第一個崩盤。”他是經歷過大風大浪的人。他知道，在泡沫破裂前夕，最可怕的不是買不到地，而是買到了全世界最貴的地。“我們去報名，我們去拿標書，我們要表現出志在必得的樣子。”李嘉誠吩咐道，“我們要讓紐璧堅相信，我李嘉誠為了進中環，願意傾家蕩產。”這是一個精心設計的局。李嘉誠深知紐璧堅的心理弱點——傲慢與焦慮。他把自己偽裝成一個魯莽的進攻者，逼迫紐璧堅為了防守而做出非理性的決策。“幫他把價格抬上去。”李嘉誠淡淡地說，“給這頭大象身上，再加最後一根稻草。”1982年2月，香港大會堂。“地王”競投的日子。全香港的記者都擠在現場，閃光燈把大廳照得如同白晝。這是一個特殊的時刻。拍賣官宣佈底價時，現場一片寂靜。所有人的目光都集中在兩撥人身上：一邊是紐璧堅親自領銜的置地團隊，他們穿著深色的英式西裝，表情嚴肅得像是在參加葬禮；另一邊是長江實業的代表，他們看起來輕鬆得多，甚至還在低聲說笑。拍賣開始了。價格一路飆升。30億……35億……38億……每一次叫價，都像是一記重錘敲在紐璧堅的心上。他死死地盯著長江實業的舉牌手。只要對方一動，他就必須跟。他不能輸，中環是置地的命根子。當價格突破40億時，現場發出了一陣驚呼。“45億！”置地的代表喊出了這個數字，聲音有些顫抖。全場屏住呼吸，看向長江實業。李嘉誠並沒有在現場。在遙遠的辦公室裡，他正通過電話聽著現場的直播。“李生，45億了。”電話那頭傳來助手緊張的聲音。“夠了。”李嘉誠對著話筒，平靜地說了一個字。現場，長江實業的代表放下了手中的牌子，微笑著向置地的方向點了點頭，然後靠在了椅背上。紐璧堅愣住了。他贏了？還沒等他反應過來，為了確保萬無一失，也是為了彰顯“地主”的霸氣，置地最終以47.55億港幣的天價，拿下了這塊地王。這不僅打破了香港的土地成交記錄，也震驚了世界。紐璧堅站起來接受記者的採訪，臉上掛著勝利者的笑容：“這證明了我們對香港未來的信心。置地將在這裡建設交易廣場（Exchange Square），它將是置地皇冠上最璀璨的寶石。”但他沒有看到，在人群的背後，那些熟悉李嘉誠的華資大亨們，正如包玉剛、霍英東，都在用一種複雜的眼神看著他。那眼神裡沒有羨慕，只有同情。僅僅六個月後。1982年9月，撒切爾夫人在北京人民大會堂前的台階上摔了一跤。這一跤，摔碎了香港人的信心，也摔崩了香港的樓市。中英談判陷入僵局，港元暴跌，利息飆升至20%。香港樓價在短短幾個月內腰斬。置地公司立刻陷入了深淵。那塊47.55億買來的“地王”，瞬間變成了巨大的債務黑洞。為了支付地價和建築費，置地背上了超過100億港幣的債務。銀行開始逼債，股價一瀉千里。在康樂大廈頂層的辦公室裡，紐璧堅看著那份慘不忍睹的財務報表，手在劇烈地顫抖。他贏了地皮，但他輸了公司。因為背負了過重的債務，置地不僅無力再反擊，甚至連自保都成了問題。那些曾經被他嘲笑的華資“鯊魚”，現在真的游過來了。李嘉誠坐在他位於華人行的辦公室裡，喝著工夫茶，看著窗外正在動工的交易廣場工地。“李生，置地的股價已經跌破支撐位了。”周千和匯報導，語氣中帶著一絲敬畏，“我們要動手收購嗎？”李嘉誠搖了搖頭。“不急。”他放下茶杯，“現在的置地，是一頭受了重傷的大象。如果我們現在撲上去，它還會拚死一搏，而且英國政府不會坐視不管。我們要等的，是它流乾最後一滴血。”他不僅僅盯著置地。他的目光投向了置地身後更龐大的獵物——怡和洋行。以及，置地為了自救而被迫吐出來的另一塊肥肉——香港電燈公司（Hongkong Electric）。“紐璧堅很快就會下台。”李嘉誠斷言道，“凱瑟克家族會回來收拾殘局。那才是我們要面對的真正對手。”1983年，隨著置地財務危機的爆發，紐璧堅被黯然趕下台，西門·凱瑟克（Simon Keswick）從倫敦飛抵香港，接管了搖搖欲墜的家族企業。但此時的攻守之勢，已經徹底逆轉。曾經不可一世的英資霸主，現在不得不變賣資產求生。而那個在四年前還被他們輕視的潮州人，現在手裡握著數十億的現金，正像一個耐心的獵人，等待著最後的獵殺時刻。第三章：熄滅的雪茄與點亮的萬家燈火地點： 香港中環，文華東方酒店 / 皇后大道中，長江實業總部時間： 1984年 - 1985年1月1984年的香港，像一艘在暴風雨中失去羅盤的船。中英聯合聲明剛剛簽署，雖然塵埃落定，但人心的塵埃卻飛揚在半空。街頭巷尾都在談論著“移民”、“護照”和“匯率”。港元兌美元一度跌破9.6的大關，超市裡的白米和衛生紙被搶購一空。在這樣的恐慌中，怡和與置地的新掌門人——西門·凱瑟克（Simon Keswick），做出了一個讓全香港心寒的決定。3月28日，怡和洋行突然宣佈：將公司的註冊遷往百慕達。這一消息如同在已經脆弱不堪的恆生指數上引爆了一枚核彈。作為在此地經營了一百多年的“洋行之首”，怡和的遷冊被解讀為英國資本對香港未來的“不信任票”。股市暴跌，人心惶惶。但在凱瑟克眼裡，這不是背叛，是止損。這位比紐璧堅更年輕、更冷酷、也更務實的蘇格蘭人，此時正坐在文華東方酒店的套房裡，盯著置地公司的資產負債表。他的眉頭緊鎖，手裡的雪茄已經熄滅了很久。“160億港幣的債務。”凱瑟克冷冷地吐出這個數字，“紐璧堅那個蠢貨，為了那個該死的交易廣場，把我們拖進了泥潭。”置地公司快要窒息了。銀行利息像吸血鬼一樣每天吸走巨額現金，而樓市依然在冰點徘徊。為了活下去，凱瑟克必須砍掉一隻手臂。他的目光落在了一個名字上——香港電燈（Hongkong Electric）。這是置地系最優質的資產。它擁有香港島的供電專營權，每年產生穩定的、源源不斷的現金流。它是置地的“現金奶牛”，也是最後的救命稻草。“賣掉它。”凱瑟克對身邊的財務顧問說，語氣中沒有一絲情感，“換現金。我們需要現金來償還銀行團的貸款，保住置地的命。”“賣給誰？誰有能力在現在這種市況下，拿出30億現金？”凱瑟克站起身，望向窗外灰濛蒙的天空。在那片陰霾之下，只有一盞燈依然亮得刺眼。“那個中國人。”凱瑟克咬著牙說出了那個名字，“李嘉誠。”1985年1月21日，深夜。全香港都在沉睡，但在長江實業的會議室裡，燈火通明。李嘉誠穿著一件灰色的羊毛開衫，看起來就像一個深夜還在備課的中學老師。但在他對面坐著的，是匯豐銀行的獲多利（Wardley）融資團隊，以及代表置地的談判專家。這不是一場拉鋸戰，這是一場閃電戰。李嘉誠很清楚，西門·凱瑟克是個什麼樣的人。與紐璧堅那種還要面子的“老派殖民者”不同，凱瑟克是個純粹的生意人。只要價格合適，他連祖宗的畫像都可以賣。“29億港幣。”李嘉誠開出了價碼，“我要置地持有的34.6%香港電燈股權。”“李生，這個價格比市價折讓了太多。”置地的代表試圖掙扎，“港燈擁有北角發電廠龐大的地皮，那是無價之寶。”“那是以後。”李嘉誠打斷了他，聲音溫和但堅決，“現在，你們需要的是能在明天早上九點鐘存入銀行的現金。除了我，香港沒人能在24小時內開出這張支票。”這是事實。在那個信心崩潰的年代，大多數華資大亨都忙著把錢轉去溫哥華或雪梨，只有李嘉誠，敢把全部身家押注在香港的未來上。談判持續了17個小時。李嘉誠甚至沒有要求進行詳細的資產審查（Due Diligence）。他對港燈太熟悉了，他就像一隻盯著獵物三年的鷹，連獵物身上有幾根羽毛都數得清清楚楚。“成交。”當置地代表最終點頭時，李嘉誠並沒有歡呼。他只是摘下眼鏡，揉了揉滿是血絲的眼睛，然後吩咐秘書：“給各位準備點宵夜，要熱的。”這一夜，香港的商業版圖被徹底重寫。置地為了生存，賣掉了它最賺錢的機器。而李嘉誠，僅僅用了29億，就控制了一家市值百億的公用事業巨頭。更重要的是，他完成了從“地產大亨”到“商業皇帝”的蛻變。地產有周期，樓價有漲跌，但電——是每個人每一秒都離不開的。從此，香港島的每一盞燈亮起，都在為李嘉誠的帝國通過電流輸送利潤。第二天，消息公佈。香港嘩然。報紙的頭條不再是“英資撤退”，而是“李超人接管港燈”。在和記黃埔的辦公室裡，李嘉誠站在那幅巨大的香港地圖前。他的版圖已經連成了一片：從黃埔花園的住宅，到葵湧的貨櫃碼頭；從屈臣氏的零售店，到剛剛入袋的香港電燈。一個龐大的、滲透進香港人衣食住行每一個毛孔的商業帝國，雛形已現。“李生，凱瑟克先生發來了賀電。”周千和笑著遞上一張紙條。李嘉誠看了一眼，隨手放在桌上。“他不是在祝賀我，他是在慶幸自己甩掉了一個包袱。”李嘉誠淡淡地說，“在他眼裡，港燈是變現的工具；在我眼裡，港燈是能夠下金蛋的鵝。”他走到窗前，看著遠處的中環。交易廣場的大樓已經封頂，那座耗資47億的“地王”，如今像一座墓碑一樣聳立在海邊，壓得置地喘不過氣來。“千和，你知道為什麼英國人會輸嗎？”李嘉誠突然問道。“因為他們太貪婪？”“不，因為他們總是想著‘退路’。”李嘉誠指著維多利亞港的波濤，“百慕達也好，倫敦也好，他們總覺得這裡只是一個賺錢的驛站，風雨一來就要走。但我們不一樣。”他轉過身，目光如炬。“我們沒有退路。這裡就是家。當一個人沒有退路的時候，他看到的不僅僅是風險，更是千載難逢的機會。”中環，置地廣場。雖然拿到了29億現金，暫時緩解了債務危機，但西門·凱瑟克的臉色依然陰沉。賣掉港燈，意味著置地失去了一半的利潤來源。這家曾經橫跨地產、酒店、牛奶、電力的綜合性洋行，現在被砍得只剩下了幾棟寫字樓。“大班，華資地產商們並沒有停手。”下屬匯報導，“李嘉誠拿下港燈後，雖然承諾短期內不增持，但並沒有說不準別人動。”凱瑟克感到了寒意。牆倒眾人推。置地的虛弱已經暴露無遺。李嘉誠的成功，極大地鼓舞了其他的華資大鱷。包玉剛、郭得勝、李兆基……這些名字像幽靈一樣在置地的股東名冊周圍徘徊。尤其是那個有著“股壇狙擊手”之稱的潮汕人劉鑾雄，以及李嘉誠的盟友們，似乎正在暗中吸納置地和怡和的股份。“他們想幹什麼？想把怡和也吞了嗎？”凱瑟克憤怒地將菸灰缸摔在地上。這是凱瑟克家族絕對不能容忍的底線。怡和洋行，這家從鴉片戰爭時期就存在的公司，是蘇格蘭家族的臉面，是大英帝國在遠東最後的尊嚴。“啟動‘防禦機制’。”凱瑟克下達了最後的指令，眼神中透著一種同歸於盡的瘋狂，“那怕把公司拆得支離破碎，我也絕不能讓它落到中國人手裡。”一場更慘烈的、關於股權結構的終極防禦戰——“互控”（Cross-Shareholding），即將拉開帷幕。這是英資財團最後的堡壘，也是他們為香港股市埋下的一顆超級地雷。而在此時的鴨脷洲發電廠，巨大的煙囪正冒著白煙。李嘉誠戴著黃色的安全帽，視察著這片剛剛屬於他的領地。工人們敬畏地看著他。“李生，要不要改個名字？”電廠廠長問，“比如‘長江電力’？”“不用。”李嘉誠擺擺手，看著那依然掛著的“Hongkong Electric”的牌子，“留著它。我們要讓英國人看看，同樣的牌子，在誰的手裡會更亮。”天黑了。維多利亞港兩岸的燈光亮起，璀璨如銀河。以前，這片燈火是英資洋行的背景板；從今夜起，這片燈火有了新的主人。第四章：連環船的死結與最後的和平條約地點： 香港，新世界中心頂層會所 / 倫敦，凱瑟克家族莊園 / 中環，長江集團中心（建設中）時間： 1987年10月 - 1988年5月1987年的香港，空氣中不僅飄浮著金錢的味道，還瀰漫著一種躁動的火藥味。西門·凱瑟克（Simon Keswick）是個狠人。在經歷了置地的債務危機和港燈被奪的恥辱後，他意識到，單靠傳統的商業邏輯已經無法阻擋那群華資餓狼了。他必須修築一道永遠無法被攻破的城牆。於是，一個名為“互控”（Cross-Shareholding）的怪獸誕生了。在財務顧問的建議下，怡和洋行持有置地公司即近40%的股權，而置地公司反過來持有怡和洋行30%的股權。這就像是“連環船”。兩家公司變成了連體嬰兒，你中有我，我中有你。如果你想收購怡和，你就得買下置地；如果你想買置地，你就得買下怡和。這不僅讓收購成本變成了天文數字，更意味著任何敵意收購者都會陷入一個死循環。“這是毒藥，也是解藥。”凱瑟克在董事會上冷冷地說道，“雖然這鎖死了我們的流動性，讓股價長期低迷，但這能保證只要凱瑟克家族不點頭，上帝也別想買走怡和。”這確實是一座鐵桶江山。直到那個被稱為“華資四大天王”的聯盟在暗中結成。尖沙咀，新世界中心，私密包廂。1987年夏天。這裡是“鯊膽大亨”鄭裕彤的地盤。巨大的落地窗外，維多利亞港依舊璀璨。四個人圍坐在圓桌旁。他們代表了當時香港華資財團的半壁江山： 李嘉誠（長江實業）：軍師與統帥。 李兆基（恆基兆業）：亞洲股神，資金操盤手。鄭裕彤（新世界發展）：膽大包天，負責衝鋒陷陣。 以及雖然缺席但通過電話遙控的——包玉剛（船王）。這是一場復仇者聯盟的集會。他們的目標只有一個：打破怡和系的連環船。“凱瑟克的防線看起來很完美，但有個致命弱點。”李嘉誠指著那個複雜的股權結構圖，“因為互控，他們把大量的資金都用來買自己的股票了，導致手裡的現金流極度枯竭。如果我們四家聯手，在二級市場上瘋狂吸納怡和與置地的股票，把股價推高到他們無法承受的地步……”“那就逼他們不得不高價回購，或者看著我們進入董事會。”李兆基接過話頭，眼睛裡閃爍著算計的光芒。“我有幾十億閒錢，正愁沒地方花。”鄭裕彤摸了摸標誌性的八字鬍，嘿嘿一笑，“那就陪英國人玩一把大的。”代號為“拆卸怡和”的行動悄然開始。在隨後的幾個月裡，怡和系股票交易量異常放大。無數個分散的帳戶在瘋狂買入。凱瑟克很快就發現，這不是散戶在狂歡，這是有組織的圍獵。據估計，華資財團已經秘密控制了怡和與置地各約10%的股份。如果算上外圍的盟友，他們距離發起全面收購（General Offer）的35%觸發線，只剩一步之遙。凱瑟克慌了。他在倫敦拚命打電話給各大銀行，試圖籌集防禦資金。但銀行家們看著那高得離譜的股價，紛紛搖頭。眼看城門即將被攻破，眼看有著150年歷史的怡和洋行就要改姓“李”或者“包”了。然而，歷史總是喜歡在最高潮的時候，開一個殘酷的玩笑。1987年10月19日，黑色星期一。紐約道瓊斯指數單日暴跌22.6%。這股恐慌像海嘯一樣，瞬間橫掃全球。10月20日清晨，香港聯交所主席李福兆做出了一個極具爭議的決定：宣佈停市四天。這原本是為了讓投資者冷靜，結果卻製造了更大的恐慌。當10月26日重新開市時，積壓了整整一周的拋盤像洪水一樣傾瀉而出。恆生指數一天之內暴跌33%。那是地獄般的景象。魚翅撈飯的富豪一夜之間變成了負資產，中環的寫字樓裡充滿了絕望的叫喊。在長江實業的辦公室裡，李嘉誠看著螢幕上那條垂直向下的K線圖，臉色凝重。“李生，我們的融資成本在飆升。”周千和的聲音有些顫抖，“銀行在催保證金。如果我們繼續收購怡和，可能會把長江實業也拖進去。”大火燒到了自家後院。李嘉誠摘下眼鏡，閉上眼睛沉思了良久。這是一場博弈。如果繼續強攻，固然有可能拿下奄奄一息的怡和，但自己也會元氣大傷，甚至可能因為資金鏈斷裂而倒下。而且，在這場股災中，北京和倫敦的態度都變得極為微妙，他們不希望看到香港最大的英資洋行在動盪中崩潰。“收手吧。”李嘉誠睜開眼睛，眼神中沒有不甘，只有冷靜，“時機不對。天不助我。”他拿起了電話，打給了鄭裕彤和李兆基。“留得青山在，不怕沒柴燒。我們撤。”這場本該改變香港歷史的世紀大收購，就這樣被一場全球性的股災硬生生打斷了。1988年5月，中環，交易廣場（置地總部）。雖然躲過了滅頂之災，但西門·凱瑟克並沒有感到勝利的喜悅。股災雖然打斷了華資的進攻，但也讓怡和系傷痕纍纍。為了防止李嘉誠捲土重來，凱瑟克決定“花錢買平安”。一場秘密談判在倫敦和香港之間展開。談判桌的一端是精疲力竭的凱瑟克家族，另一端是雖然未能攻城略地、但手裡握著大把籌碼的華資三大亨。“我們願意回購你們手中持有的所有怡和系股份。”凱瑟克開出了條件，“但是，你們必須簽署一份協議。”這就是著名的“七年互不侵犯條約”。根據協議，華資財團將手中的股份溢價賣回給怡和系，作為交換，李嘉誠等人承諾在未來七年內，不再收購怡和系任何公司的股份。“李先生，這是一個雙贏的結果。”凱瑟克的代表遞上合約。李嘉誠看著那份檔案。他在心裡快速計算了一下：雖然沒能吞下怡和，但這一進一出，僅僅幾個月時間，華資財團就從怡和身上賺走了數十億港幣的差價。“當然。”李嘉誠微笑著簽字，“生意就是生意。”隨著最後一筆簽字落下，長達十年的“華英爭霸戰”畫上了句號。怡和洋行保住了它的招牌和控制權，但為了回購這些股份，它掏空了家底，不僅元氣大傷，而且徹底失去了在香港繼續擴張的能力。為了安全感，凱瑟克家族隨後加速了將資產轉移到倫敦和新加坡的步伐，逐漸退出了香港商業舞台的中心。而李嘉誠，雖然沒能當上怡和的主席，但他拿走了數十億的現金。他用這筆錢，開始了他的全球化征程——加拿大的石油、英國的港口、歐洲的電訊。他不再需要通過征服怡和來證明自己是香港之王。他已經超越了香港。尾聲：維多利亞港的新天際線1990年代末。當最後一任港督彭定康乘坐“不列顛尼亞號”離開維多利亞港時，他回望中環。那裡的天際線已經徹底變了。曾經傲視群雄的康樂大廈（怡和中心），如今被兩座更高的建築夾在中間： 一座是貝聿銘設計的中銀大廈，像一把利劍直插雲霄； 另一座，是剛剛落成的長江集團中心。長江集團中心就在匯豐銀行和中銀大廈之間。李嘉誠特意囑咐設計師：“不要太尖，不要太高，要四四方方，像個盒子。”因為在風水上，這叫“四面穩陣”，既能抵擋中銀的煞氣，又能守住匯豐的財氣。在長江中心70層的辦公室裡，已經70歲的李嘉誠依然每天早上6點準時上班。他站在落地窗前，俯瞰著腳下的香港。他看到了置地的交易廣場，那是紐璧堅的傷心地；他看到了遠處的黃埔花園，那是他和記黃埔的起家地；他看到了港燈的煙囪，那是他現金流的源泉。曾經不可一世的置地大班們，如今大多已經回到了蘇格蘭的鄉下釣魚。而那個當年被他們嘲笑的“塑膠花匠”，此刻正掌握著這座城市的脈搏。周千和早已退休，但新一代的助手依然保持著敬畏。“李生，怡和那邊發來邀請函，慶祝他們成立165周年。”李嘉誠接過邀請函，看了看上面那個著名的薊花標誌。“送個花籃去吧。”李嘉誠淡淡地說，“畢竟，如果沒有他們當年的‘成全’，也沒有今天的長江。”他轉身回到辦公桌前，那裡擺放著一張新的地圖，上面不再是中環，而是倫敦、溫哥華和北京。窗外，維多利亞港的潮水依舊起起落落。 舊的獅子老了，退回了叢林深處；新的獅王站在岩石上，目光已經投向了更遠的大海。至於那段驚心動魄的爭霸史，最終都化作了中環寫字樓裡，那杯工夫茶的一縷餘香。 (發條老張)

今天我們來聊一個讓美國的房東引發恐慌的話題：美國正在發生一場系統性的租金暴跌，全美有12個城市已經提前進入“地產冰河期”。你可能以為這是局部現象，但我要告訴你：這個趨勢會慢慢蔓延到美國更多城市。如果你在美國持有投資房、做多戶公寓、做基金投資、甚至自己租房——這都是一個值得關注的周期訊號。為什麼？因為這波下跌，不是小幅的的震動。這是由 過量供應 + 高息打擊 + 人口回流 + 再融資危機 四種現象疊加的結果。今天，我將借用大量資料、實戰邏輯案例，帶你走一遍這 12 個城市到底發生了什麼，這輪危機真正的底層邏輯是什麼？本文分成5部分：第1：這些降租是偶發現象還是共性？第2：這12 個暴跌城市的真實情況第3：租金崩盤的7個核心原因第4：2026–2028 投資策略第5：老郭給投資人的提醒？一、 這些降租是偶發現象還是共性？先給大家三個數字，看看目前問題有多嚴重：①　有城市租金一年暴跌 48%②　有城市空置率飆到 10%③　甚至有房東把整棟房子850美元一個月甩租，只求不被法拍說到空置率，你可能沒有感覺，我說個數字：2008 金融危機前部分市場空置率剛突破 9–10% ，然後就是房價的暴跌，這個數值被認為是房租市場即將進入完全失控的區間了。這不是個別區域的隨機事件, 而是對200多萬套出租房的資料做了系統分析，總結出來的“必然發生”的市場周期。全美租金暴跌的這12 個城市，並不都是由同一種原因導致的崩盤。每一個市場都對應著房地產基本面裡一種完全不同的“失敗模型”。而理解這些失敗模式之間的差別，決定你是被市場收割，還是賺到下一波周期的財富。我會逐個帶大家走一遍這 12 個城市，並用這些“失敗模型”幫你理解每個市場的崩盤方式。二、12 個暴跌城市的真實情況1. 第一名：薩拉索塔 —— 供應崩盤 + 保險災難薩拉索塔現在是全美最慘的租賃市場，沒有之一。租金一年暴跌 48%，從3,290 美元下降到 1,868 美元，空置率衝到12–16%，租賃市場完全失控。而形成這一切的主要理由，2022 年，當地市議會搞了一場所謂的“住房建設閃電戰”：推行混合用途分區政策（mixed-use zoning）給高密度社區獎勵（density bonuses）還拿出4,000 萬美元補貼經濟適用房結果，這些政策直接引發了一場瘋狂的建設潮。一個一年只能消化 1200 套 的市場，硬是被塞進 3800 套新公寓房。還有一個再次催化房價崩盤的事件，就是海倫（Helene）和米爾頓（Milton）兩場颶風的破壞，大量人口流出，不僅減少了需求，保險費還暴漲 40–60%，15%的出租房還在掛牌出售，為了搶客戶，很多房東甚至提出3 個月免租、免押金。看似是在出租，但更像在止贖前做最後掙扎。2. 第二名：奧斯汀  —— 科技泡沫破裂奧斯汀作為全美前列的科技城市，是疫情時代“投機過度”的典型代表,這次房租崩塌也驗證了科技市場過渡投機的危險！空置率衝到 10.01%租金下跌 17.44%房產估值跌了 22.6%2021–2023 年間，奧斯汀每 1,000 名新增居民就批准新建造 546 套公寓。正常健康市場只能承受每千人150–200 套，奧斯汀實際【新增房產對比新增人口的比率】 在15-20%。正常市場，比率在15%左右比較合理，但奧斯汀又批准了近 50,000 套新的租賃公寓。而同一時期只增加了 100,000名居民。【新增房產對比新增人口的比率】直接飆升到50%。這是正常市場去化能力的 3–5 倍。結果是：2021–2022 年那波高價融資的房產，如今面臨再融資困境：• 租金比高峰下跌17.44%• 空置率飆到10年來最高• 債務服務覆蓋率（DSCR）跌破 1，意思是連還利息都不夠這也導致技術性違約（technical defaults）。為了逃避債務，大量業主被迫“割肉”賣房，虧 30–40% 都算正常。更可怕的是：納什維爾、夏洛特、鳳凰城，目前正顯示出完全類似的訊號3. 第三名：拉斯維加斯 —— 需求破壞型崩盤拉斯維加斯的崩盤，不是因為建太多——是因為需求沒了。由於旅遊業衰退，全城的經濟基本面出現重大問題。租金掉 4.6%，空置率一路往上衝。一個月內，獨棟住宅出租掛牌量飆升 15%，庫存量從2125套暴增到2450套。這肯定不是正常的市場波動。這明顯是市場的恐慌情緒。與此同時，多戶公寓的供應和恐慌性拋售也在增加，更關鍵的是：4年前，疫情期間搬來的那撥加州人——根本不是長期租戶，是“短期虛假需求”。現在遠端辦公收緊，他們不是回沿海城市，就是搬去更便宜的二級城市4. 第四名：亞特蘭大 —— 增長神話破滅亞特蘭大本應該是“最穩的大城市之一”：經濟多元、人口增長快、企業湧入……理論上怎麼都不應該出問題。結果現在租金一年跌 9%，租金從歷史高點算起跌了 13.6%。原因很直接：亞特蘭大也犯了“建設速度過快”的錯誤——但更致命的是需求端出了問題。原本的核心租客：千禧一代（Millennials）與 Z 世代租戶（Gen Z）隨著生活成本的攀升，為了不減少生活質量，要麼和家人合住，或者直接離開這個大都市圈，大量住房需求正在瓦解。現在全城40%的高層出租項目在無底線讓利，已經提供超過90天的免租優惠期。高端A級公寓瘋狂讓利，那讓B/C 等級公寓更是活不下去。這不是短期供應過剩，而是市場需求的底盤不在存在了5. 第五名：丹佛 ——供應海嘯丹佛的崩盤，是教科書式的“供應超過極限”。空置率：7%（創15年來最高）租金下降：3.7%（伴隨讓利連鎖反應）光2024年一年，就交付了 18,000多 套新公寓，2025 年第一季度再交付 6,000 套。15 個月裡合計 24,000 套。而丹佛正常一年只吸收 8,000–10,000 套。供應硬是被做到了正常值的兩倍以上，房租自然會崩。截至2024 年底，入住率跌至 94%。這一低入住率直接觸發一場：房東讓利競賽，而且目前還在持續升級。即便在通膨時代，平均租金還是跌到2022年以來的最低水平。丹佛市中心空置率已經7.7%：情況如果再惡化一點點，就是系統性風險——大量房東會還不上貸款。6. 第六名：邁阿密 —— 高端市場的崩裂即便邁阿密擁有“全球財富磁石”的地位，但高端市場還是撐不住了，租金開始下跌。平均下降：6.7%。這說明：即便是有錢的租戶，他們也有價格的極限。目前邁阿密市中心平均租金是：3,634 美元/月；空置率達到 7.8%。戴德縣出現空前的“外遷潮”，尤其是疫情後湧入的年輕專業人士，現在也在往外跑。主要還是因為：邁阿密保險成本飆升監管不確定生活成本太高7. 第七名：鳳凰城 —— 吸收幻象破滅鳳凰城的問題不在需求不夠——需求看起來還不錯，每年可以去化17,000 套，是歷史均值的兩倍。但問題是：同一時期，市場交付有 23,000–24,000 套。也就是說：每吸收1套，就有 1.4 套供應入市。當供應超過吸收能力35%–40%時：空置率必然上升，這與需求強度無關。這也證明了一個關鍵事實：只要供應遠超過去化能力，需求再強也沒用。儘管鳳凰城是美國增長速度最快的大都市區之一，但空置率目前已經到8.5%了，逼近10年新高。8.第8-12名：佛羅里達 的I-4 走廊城市比如奧蘭多、坦帕、邁爾斯堡、科勒爾角等——主要是因為連鎖調整危機（Florida correction cascade）這些城市都在經歷同一種危機的不同階段。怎麼理解？這其實不是某一個城市單獨出事，而是整個佛羅里達州的租賃市場一起“連鎖跳水”。因為佛州正被“四連擊”同時打到：供應暴漲保險費飆升自然災害頻發需求跟不上節奏當這四個因素疊在一起，就是“多米諾式”調整——一個倒了，後面一排跟著倒。原本 2024 年應該交付的一堆新房，被颶風 Milton 一下子全部拖延。結果就是——所有推遲的庫存，在 2025 年一口氣集中入市。這一“遲到的供應潮”：將 I-4 走廊（奧蘭多—坦帕一帶）的空置率推到 20 年來的最高點。像邁爾斯堡（Fort Myers）與科勒爾角（Cape Coral）這兩個城市，是所有 12 城市中最極端的。空置率從 10% 一路衝到 16%（位居全國第二高），出租房直接變成“甩賣房”，整棟房屋每月850–900美元掛牌出租。這個價位已經不是“競爭”，而是：而是標準的困境定價（distressed pricing）， 這就是市場完全投降（capitulation）的典型場景。。這 12 城市的崩盤，並不是“租金下跌”那麼簡單。三、租金崩盤的7個核心原因12個城市租金崩盤，總結起來是由7個核心原因驅動：原因1：原來的建設演算法崩潰每一個成功的房地產市場，都依賴一個簡單演算法：“新增供應量 ≈ 去化量 + 3–5% 的健康空置緩衝”。而疫情，完全打破了這個演算法。比如奧斯汀，正常市場每 1,000 人只需要 150–200 套新房。奧斯汀直接批了 546 套/每千人——足足超標 2–3 倍。供應早就註定崩潰原因 2：遷移逆轉這是所有人都沒預料到的。疫情時期，遠端辦公和高房價需求製造了人為的需求激增，開發商誤以為這是新常態，於是瘋狂建設。但事實是：“疫情遷移是一次性事件，而非長期趨勢。”遠端辦公政策推動了超過30萬加州居民遷往德州、佛州和亞利桑那。資料顯示：目前有“40% 的疫情移民正在離開當地的市場。”原因 3：租戶投降這是需求端正在崩潰的關鍵因素。租客已經撐不住了。疫情後，美國年輕人的壓力一下子疊滿：1. 學生貸款還款恢復很多年輕人每月要還 $400–600。預算被直接掏空。2. 通膨削弱15–20%的購買力工資漲 3–4%，結果房租漲 25–40%。生活的體面性完全沒法維護。3. 年輕租戶只能“投降式調整”要麼合租，要麼逃離大城市。需求端被掏空，租金當然撐不住。原因4：保險費暴漲自然災害和監管變化，對原本就脆弱的市場再補一刀。保險費每年上漲 40–60%，把原本水深火熱的房東逼得法拍出售。尤其在沿海市場，簡直是災難級衝擊。Factor 5：再融資海嘯這是最驚悚的部分之一。2021–2022年買的房：原本利率 3–4% → 現在變成 6–8%資產估值下降 20–30%租金收入下降 15–40%債務覆蓋率掉到1以下導致：業主貸款還不上銀行要增資不補錢就違約大量業主的資產可能被迫拋售這種再融資危機將在2025年第四季度達到頂峰。原因 6：讓利螺旋（Concession Spiral）當房東開始降價競爭 ，市場就回不去了。3 個月免租 聽起來不多，但其實等於把有效租金直接砍掉 25%。高端帶頭讓利，中端、低端只能被迫下調價格，最後就是整個市場的租金體系全線塌掉。原因7：機構倉位切換有意思的是：當散戶房東在“扛著”“撐著”“等等看”時，機構投資人已經悄悄整裝待發了。過去幾年，他們瘋狂開發；現在，他們在幹嘛？✔ 開始募集“困境資產基金（Distressed Debt Funds）”✔ 準備用40–60 美分/美元的價格收購過度槓桿房產。✔ 從“開發賺錢”切換到“抄底賺錢”如果你現在正在持有美國出租房，或打算入場，下面一部分是最重要的。四、2026–2028 投資策略1.如果你是買家：①  供應周期，就是指未來一段時間的交付量。前瞻供應 < 6 個月，代表有機會，恢復較快比如拉斯維加斯部分區域（Vegas），這些市場供應壓力相對有限，有望在 2026 年初穩定。前瞻供應 > 12 個月 ，代表趕緊遠離，恢復較晚比如薩拉索塔（Sarasota）、奧斯汀（Austin），這些市場供應量遠超可持續吸收能力，要到 2027 年才可能恢復。② 盯準困境資產多談判：現在是典型的買方市場，談判空間大③ 只做現金流為王的項目：不要賭未來、不要賭漲租金，現在是現金流時代。2.如果你是房東：根據現金流分三類：① 過度槓桿的房東：考慮“戰略放棄”收入撐不住貸款的，評估下你還能扛多久？所在市場低谷期有多久？② 現金流穩定的房東：此類房東，反而是下一輪抄底的主力，請捏好你的錢！③ 勉強收支平衡的房東：做好撐 18–24 個月的準備！3.那個城市最先恢復？① 2026–2027年恢復：比如奧斯汀、夏洛特、丹佛。這些城市主要是因為供應錯配，基本面還是很強的② 2027–2028年恢復：比如佛羅里達 I-4城市。這些城市是結構性傷害，不是短期失調五、老郭給投資人的提醒今天恐慌的房東，正是三年前堅信 “房地產永遠漲” 的那群人。未來三年，美國投資人分成兩類：能看懂周期的人，會在低谷佈局；看不懂周期的人，會在高點接盤。市場不會獎勵僥倖，永遠獎勵認知。 (老郭聊地產)

11月30日，華潤置地與中海地產合作開發的深圳灣沄璽項目開盤，單日成交130億元，創下年度新房開盤紀錄。與此同時，華潤置地在上海聯合產權交易所掛牌轉讓西安、貴陽兩座萬象系商業項目股權，底價合計超20億元。往前推半個月，這家央企剛完成一輪融資，重啟境外債發行計畫規模39億美元，減持華潤萬象生活股份套現20.6億港元，兩項合計約295億元人民幣。帳面上，華潤置地持有現金超1200億元，融資成本2.79%，但面對2800億債務和銷售下滑，一系列資本運作正在加速。01深圳灣沄璽的成交資料不算常見，據《每日經濟新聞》報導，項目首批推出348套大平層，面積從209到1149平方米，單價25萬至28萬元每平方米，最貴的總價3.3億元。開盤當天，500平方米以上戶型率先售罄，整體去化接近七成。這塊地去年12月以185億元拿下，創了深圳住宅地塊總價紀錄。類似項目還有幾個，11月29日，華潤置地在上海的澐啟濱江入市，地塊今年7月以244.7億元成交，是全年單次拿地金額最高的項目。下半年，北京、武漢等城市也有高端項目陸續開盤，產品結構明顯往豪宅集中。市場資料能看出分化，克而瑞統計顯示，2025年前三季度，全國11個重點城市總價千萬以上住宅成交27372套，比去年同期多15.6%。其中上海最活躍，總價3000萬以上成交1524套，5000萬以上成交674套。賣豪宅的同時，華潤置地也在處理商業資產。11月30日掛牌的兩個項目，西安西咸萬象城底價9.7億元，貴陽萬象匯底價11.08億元。轉讓條件裡有個細節：受讓方要接受營運管理服務協議，不能參與實際營運。這意味著華潤置地賣掉產權，管理權留在手裡，從持有物業收租變成提供營運服務收費。這個操作用過多次，太原萬象城、蕭山萬象匯、北京清河萬象匯、南通萬象城，這兩年都這麼轉讓的，價格從19億到40億元不等，基本實現溢價。加上西安、貴陽，通過“賣產權、留營運”方式，華潤置地收回資金超過百億。除了直接轉讓，還有證券化。從2022年起，華潤置地以成都、深圳、重慶、北京等地商業項目為基礎資產，發行了至少160億元CMBS，另外註冊了上百億類REITs額度。2024年3月，青島萬象城做底層資產的華夏華潤商業REIT上市，募資69.02億元。華潤置地2025年上半年財報顯示，經營性不動產業務收入121.1億元，同比增5.5%，其中購物中心租金收入104.2億元，增9.9%，毛利率78.4%創新高。在營購物中心94座，期內總零售額1101億元。02資產變現之外，融資管道也在打開。11月10日，華潤置地公告申請39億美元中期票據計畫在港交所上市，採用美元債加人民幣點心債模式，首批發行不超過9億美元等值。這是2019年11月以來第一次發行美元債，六年沒動這個管道。穆迪給了Baa1投資級評級。11月17日，華潤置地配售華潤萬象生活4950萬股，每股41.70港元，套現20.61億港元，持股比例從72.29%降到70.12%。據媒體報導，這次配售超額認購4倍，長線基金佔接近60%。兩項合計補充資金約295.7億元人民幣。按理說，華潤置地不缺錢。截至今年6月，現金及銀行存款1202.4億元，一年內到期債務616.16億元，完全覆蓋。平均融資成本2.79%，在行業裡很低。但債務總額2813億元，比半年前多了200多億，主營業務造血能力在下降。2025年上半年，開發銷售型業務核心淨利潤同比減少23.8%，對集團利潤貢獻不到四成。前10個月累計銷售額同比降16.6%，10月單月降51%。回款能力減弱，光靠帳上現金應付營運和投資擴張，壓力確實存在。華潤置地拿地節奏沒停，今年1至10月，華潤置地權益拿地金額538億元，排行業第五，接近去年全年水平。新增土儲和可售貨源裡，近九成在一二線城市。多數房企收縮，華潤置地還在逆勢擴張，對資金需求更大。摩根大通分析認為，配售股份不是因為流動性緊張，可能是為了彌補某些收益缺口。比如之前預計出售崑山項目能獲得20億至30億人民幣收益，如果交易延遲會影響年度核心利潤，配售收益規模相當，可以起避險作用。華潤置地經常性業務收入佔總營收比重已到21.7%，對核心淨利潤貢獻提升到60.2%。商業資產從重到輕，開發產品從剛需到豪宅，這套組合拳能不能改善財務結構、形成新增長邏輯，還要看後續執行效果和市場反應。至少從目前動作看，這家央企在流動性管理和資產結構調整上比較主動。 (城市邊緣CityEdge)

在去世前幾天，芒格請家人離開醫院的房間，以便自己最後一次致電巴菲特，兩位傳奇搭檔就此作了最後的告別。查理·芒格生命的最後篇章，並非退隱海濱的平靜晚年，而是一段充滿活力、逆向投資和新挑戰的時光。這位投資巨擘直至生命終點，仍在積極地進行投資決策、建立新的友誼，並從容應對健康挑戰。據《華爾街日報》近日發佈的一篇特寫報導，在芒格晚年，他摒棄了美國加州蒙特西托的海景豪宅，選擇留在他那棟甚至沒有空調的洛杉磯舊居，只因那裡更靠近他欣賞的人和讓他感到興奮的項目。在他生命的最後一年，芒格逆勢對一個被他迴避了60年的行業——煤炭業——進行了大舉押注，並獲得了超過5000萬美元的帳面收益。他還與一位年輕的鄰居合作，深度參與房地產投資，建立起一個價值約30億美元的公寓帝國。與此同時，這位波克夏公司的傳奇副主席也面臨著視力衰退等健康問題，但他以冷靜和幽默的態度應對，通過固定的早餐會和朋友聚餐來對抗衰老帶來的孤獨感。報導通過其家人和朋友的追憶，拼湊出了一個鮮為人知的芒格，他在生命最後時刻依然思維高速運轉，保持著敏銳的商業嗅覺和學習熱忱。逆勢押注煤炭股獲豐厚回報對於一個長達60年都對煤炭行業避而遠之的投資者而言，芒格在2023年的舉動令市場頗感意外。據《華爾街日報》報導，當時許多投資者因煤炭使用量長期下降而看空該行業，但芒格卻看到了不同的邏輯。他認為，隨著全球能源需求的增長，煤炭仍將是必要的，且許多生產商依然盈利，股價卻相當便宜。“他讀到一篇說煤炭行業完蛋了的文章，”其繼子Hal Borthwick回憶道，“他說，‘胡說八道’。”於是，在2023年5月，芒格買入了煤炭生產商Consol Energy的股票，並在同年晚些時候購入了冶金煤生產商Alpha Metallurgical Resources的股份。到他去世時，Consol的股價已翻倍，Alpha的股價也大幅上漲，這兩筆投資合計為他帶來了超過5000萬美元的帳面收益。忘年之交與地產帝國芒格晚年的另一項非凡投資，始於一段忘年之交。2005年，年僅17歲的鄰居Avi Mayer敲開了芒格的門。當時的Mayer在學業上遇到困難，對未來感到迷茫。芒格成為了他的傾聽者和導師，並支援他放棄上大學，進入“芒格大學”——通過觀察和實踐來學習。幾年後，當Mayer與童年好友Reuven Gradon合作投身房地產時，芒格在觀察了他們初期的運作後，決定為他們的公司Afton Properties提供支援。從2017年左右開始，三人合作在南加州收購了近10000套低層公寓。芒格深度參與了業務的方方面面，從地段選擇、建築評估到粉刷顏色，甚至親自決定花費數十萬美元種植新樹木以改善景觀。在芒格的建議下，該公司選擇了長期貸款，以鎖定有利的利率並長期持有資產。這一策略收效顯著，《華爾街日報》援引知情人士稱，Afton Properties目前持有的資產價值約30億美元。直至生命的最後時刻，芒格依然在參與決策，在他去世幾天後，一筆位於Costco超市對面的樓產收購交易才最終完成。以從容與幽默直面衰老在生命的最後十年，芒格開始面臨健康挑戰。《華爾街日報》文章寫道，1978年的一次白內障手術失誤導致他左眼失明，而2014年左右，他的右眼視神經也出現問題，一度面臨完全失明的可能。據他的朋友Li Lu回憶，芒格對此處之泰然，甚至準備好了學習盲文。幸運的是，他的右眼視力後來緩慢改善。隨著行動日益受限，他放棄了高爾夫等愛好，並需要依賴手杖行走。但他始終以幽默對抗衰老帶來的困擾。他會開玩笑說自己長壽的秘訣是健怡可樂，並曾對一位訪客感嘆：“噢，要是能再回到86歲就好了。”在飲食上，家人最終放棄了讓他保持健康飲食的努力，他享受著Costco熱狗、In-N-Out漢堡和韓式炸雞等外賣食品。芒格擔憂孤獨和變得無足輕重，他選擇用更緊密的社交來充實生活。他每周二在洛杉磯鄉村俱樂部與一群商界人士共進早餐，分享投資智慧和人生哲學。他曾對朋友們說：“在我這個年紀，你要麼結交新朋友，要麼就一個朋友都沒有。”與巴菲特的最後告別儘管芒格在生命的最後十年裡，對波克夏的日常參與度有所降低，但他與巴菲特的友誼與合作關係貫穿始終。兩人每周或每兩周通話一次，由於芒格住在洛杉磯，巴菲特在奧馬哈，且兩人都有聽力問題，溝通變得更具挑戰性。據芒格孫媳Whitney Jackson回憶：“他們會對著電話大聲喊叫。談話內容可能本應是保密的，但方圓一英里內的任何人都能聽到。” (invest wallstreet)

樓市最新資料出爐！前兩天，中國統計局發佈的2025年10月房價資料顯示，中國70個大中城市商品住宅銷售價格環比和同比均呈現下降趨勢，樓市整體仍處於調整期。一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，但上海卻逆勢上漲0.3%，連續第75個月保持環比上漲或持平。01 漲5.7%！上海樓市，又領漲了…在中國樓市整體低迷的背景下，上海樓市展現出驚人韌性。資料顯示，10月份，上海新房價格同比上漲5.7%，漲幅領跑中國；環比上漲0.3%。圖源：中國統計局從中國範圍看，10月份新房價格環比上漲的城市僅有6個，同比上漲的城市也只有7個，進一步印證了上海樓市在逆勢中表現突出。新房市場的韌性很大程度上得益於其高端住宅市場的火爆表現。克而瑞資料顯示，2025年前三季度，上海市總價3000萬元以上的商品住宅累計成交1524套，總價5000萬元以上的頂級住宅共成交674套，增幅高達27%。更令人驚訝的是，上海頂級住宅成交量佔中國11個重點城市總成交量的近八成。這一資料印證了上海在高端住宅市場的領先地位。近期，高端物業市場頻現大額交易。瑞慈醫療剛剛豪擲1.99億元購入了上海市知名豪宅雲錦東方的一套別墅，均價高達34.9萬元/平方米。嘉裡建設董事會主席郭孔華也花費1.17億元購入自家開發的金陵華庭“豪宅”。這些交易反映出資本對上海高端住宅的看好。02 上海樓市，未來…不過，上海的成功並非全面性的。資料顯示，10月份上海二手房銷售價格環比下降0.9%，同比下降3.4%。這表明上海樓市內部也存在分化，新房市場表現明顯好於二手房市場。圖源：中國統計局對於上海樓市的未來走勢，專家們普遍持謹慎樂觀態度。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預計，重點一二線城市11月至12月的新房交易量會延續10月態勢，即交易量環比好於三季度月均水平。李宇嘉還指出，全年來看，中國重點城市新房市場或現“年初活躍、年中回呼、年末翹尾”的走勢。這一判斷對上海市場同樣具有參考意義。二手房市場也可能出現積極變化。李宇嘉認為，重點城市二手房交易量連續兩年上升，近期業主大幅降價出售的意願下降，掛牌量攀升開始緩解，或對二手房價形成一定支撐。從實際銷售情況看，10月份上海樓市開盤的33個新盤中，有3個實現“日光”，認購率在50%-90%的項目佔據多數，同時有9個項目取消搖號。這種分化態勢短期內可能仍將延續。上海中原地產市場分析師盧文曦表示，近期豪宅類產品有降溫跡象，預計要出現新的熱盤入市，上海樓市成交才會出現回升。未來上海樓市可能呈現整體穩定、結構分化的特點。 (上海樓市情報)

近期泰國房市被貼上「低迷」標籤，但根據德寶地產彙整CBRE與泰國官方最新數據，曼谷核心Apartment入住率高達94.4%、租金穩定上揚；2025上半年外資投資總額更達1,115.06億泰銖，年增幅高達37%，顯示市場實況與媒體聲音出現明顯落差。泰國房地產說明會。 產業+房產雙引擎：EEC崛起成全球戰略核心投資最熱區域當屬東部經濟走廊（EEC），吸引高達628.51億泰銖的外資湧入，占整體逾56%。輝達（NVIDIA）與泰國政府攜手打造AI主權雲，Google則宣布砸下10億美元建置資料中心，台灣電子製造大廠同步擴產，顯示泰國正快速躍升為亞洲科技與智慧製造的新樞紐。此產業紅利也同步拉動住宅與商用不動產需求，形成良性循環。入住率高、推案放緩，「價值重估期」浮現德寶地產指出，雖然市場面臨中美貿易局勢、觀光震盪、區域地緣風險等外在變數，但這些多為短期事件，並未動搖市場的基本供需結構。建商因審慎暫緩推案，反而讓既有資產更具稀缺性與升值潛力。「短期雜訊不等於崩盤，真正的投資人會在低谷時看見未來。」— 德寶地產泰國企研部表示。德寶泰國總部和台灣連線開會畫面。穩健經營、雙地服務，打造台灣投資人最強後盾擁有超過30年不動產經驗與超過850戶泰國租管實績的德寶地產，持續推進「穩健深耕」策略：包括擴建泰國當地辦公據點、優化官網資訊平台，並建立台泰雙地標準化代租代管流程，確保投資人享有透明、安心且具回報的資產服務。「我們堅持在正確的時間，做正確的事，深耕才是穿越景氣的唯一方式。」— 德寶地產總經理李維鑫表示。德寶地產泰國同仁合照。想掌握第一手布局EEC與曼谷租金紅利的祕訣？https://debaoestate.com/seminar/

引言“新中國第一店”60年浮沉的“鐵飯碗”，如今正在被中產消費用銷量“掀翻”。早上喝著折扣後9.9元的瑞幸提神，周末卻願意開車一小時到山姆買89元一盒的進口藍莓；衣櫃裡既有奧萊折扣入手的Adidas，也有免稅店代購的萬元Cartier項鏈。當代中產的消費清單裡，“該省省該花花”的算盤打得可比誰都精。可左看右看，卻越來越少見這些“有點小錢”的中產身影出現在高端商場裡。圖源：網路曾經北京人逢年過節必去逛的王府井，如今成了“只試不買”的試衣間；朋友圈裡曬的小資購物，也從LV專櫃袋變成了奧萊的折扣吊牌。這場悄無聲息的“消費轉移”，不是中產突然“摳了”，而是他們的需求變了。而那些曾靠高端光環過得很滋潤的“王府井們”，既給不了日常消費的實惠感，也抓不住高端購物的價格優勢，自然難留住算得門清、看得通透的中產“老狐狸”。一場由中產主導的“理性花錢”轉移戰已經打響：一邊是老牌高端商場在江河日下的舊模式中原地打轉，另一邊是新業態、新場景正迅速改寫中產的消費地圖。高端商場紛紛遇冷 頭部玩家壓力山大這場由中產消費轉移點燃的商業變革之火，早已席捲整個高端商場賽道。從行業大環境看，高端商場的遇冷真不是個別企業的“運氣問題”。2024年有73%的百貨企業銷售額下降，72%的企業淨利潤同步承壓，整體面臨消費疲軟的現實考驗。圖源：2024-2025年中國百貨零售業發展報告營收、利潤雙雙下滑的壓力下，不少企業都卡在“想增長卻沒勁兒”的困境裡，大家都想往前跑，可屬實是有這個心卻沒這個力。落到具體的頭部玩家身上，業績壓力更是肉眼可見。那些曾經的“城市消費名片”，如今吸引力是越來越弱，多家標竿項目的資料都透著增長乏力的頹勢。就說靠三里屯、成都太古裡圈粉無數的太古地產，2025年上半年的零售表現堪稱 “佛系”。圖源：太古地產二零二五年中期業績雖說旗下商場租得滿滿噹噹，100%的租用率看著是挺風光，但零售銷售額最高也就漲了2%，以前是“人等櫃”，現在是“櫃等人”，更有部分購物中心銷售額處於虧損狀態。要知道，以前中產去太古裡，是“逛著逛著就下單”，現在多是“拍拍照就走”，光有人氣沒有生意，再厚的家底也扛不住。圖源：網路再看曾霸榜“全球最能賣奢侈品商場”的北京SKP，2025年上半年也被潑了盆冷水。圖源：京華聯商廈股份有限公司2025 年半年度報告全文以前它是說唱歌手最愛用來“新富炫耀”的符號，現在母公司北京華聯商廈的財報卻披露營收同比下滑11.54%，淨利潤同比暴跌171.83%。財報中更是直言，含SKP在內的中國商業經營依舊承壓。報告中提到的“客流旺、銷售冷”恰好點出了現實：畢竟環境好、新款多，中產確實還來逛，但也就“看看而已”，想讓他們掏錢包為專櫃溢價買單？那可有點難。就連常年站在高端商場“金字塔尖”的恆隆地產，也沒躲過這波衝擊。旗下上海恆隆、瀋陽恆隆，以前是國際大牌搶著進的“香餑餑”，可現在財報的數字也沒了往日的傲氣。圖源：恆生地產二零二五年中期業績2025年上半年，恆隆地產總收入同比下降19%；其中物業租賃收入核心類股，收入同比降了3%，租賃利潤也跟著降了3%。曾經中產“咬咬牙買奢侈品”，首選可能是恆隆，但現在對比免稅店打下的價格，可沒多少人願意繼續當“冤大頭”。說到底，這些高端商場業績滑坡、業態疲軟，核心問題就一個：留不住中產了。經濟環境變了，中產的消費觀念也跟著變了，畢竟誰的錢都不是大風颳來的，花得值才是硬道理。中產集體“出走” 奧萊、山姆、免稅店或成新寵中產不是不花錢了，他們只是把錢花到了“更對味”的地方。當中產群體逐漸撤離高端商場時，另一批線下業態成了市場的新主角。對他們來說，一次滿意的消費最好能滿足性價比、高效率、“不掉面”等條件，而這些要求，高端商場沒接住，但奧萊、山姆、免稅店剛好踩中了，並快速順著桿子往上爬，成為了消費“新陣地”。奧萊的資料最是顯而易見。圖源：北京商報截至2025年6月，全國205家品質奧萊過去一年銷售額高達1800億元，同比增長8.9%，客流量更是接近9億人次，同比增長12.5%。當中產的錢包開始精打細算，奧萊“正品折扣”這一招，把性價比和品牌感綁在了一起，可不就穩穩接住了中產的小心思——錢包要省，但面子不能丟。既讓消費者能理直氣壯地說“買得划算”，又保留了拎著大牌購物袋的體面感。相比傳統百貨的正價專櫃，奧萊更像是幫中產算清了這筆帳：同樣都是買大牌，為什麼不去更划算的地方？山姆，則是用另一組數字講述其“效率邏輯”。圖源：聯商網沃爾瑪中國總裁透露，中國已有8家山姆單店年銷售額突破5億美元，尤其在春節期間，會員數激漲了35%。能讓中產心甘情願交268元會員費，山姆抓的就是他們的“時間焦慮”。圖源：艾媒資料這擊中了中產的兩個痛點：一是“花會員費換確定性”，二是“囤貨式消費可一站解決”。在碎片化生活節奏裡，中產鮮有功夫在商場裡貨比三家。山姆能靠多選項、大包裝、精選品打響知名度，保障品質的同時，折合下來其實也不貴，這不就妥妥將“最優解”送到中產面前。圖源：網路對許多中產消費者來說，交會員費並非“花冤枉錢”，而是一種為省心買單的選擇。會員體系提供的是一種“減少決策成本”的便利，讓人們能把時間花在更有價值或更感興趣的事情上。最後是把“高端消費”拉回家門口的免稅店。圖源：央視新聞央視新聞的資料可謂說服力十足。2024年海南離島免稅賣了309.4億元，2025年元旦一天就賣了1.3億元。這裡滿足的不是“便宜”，而是中產對品質與身份認同的延續。買奢侈品買得不就是場景和儀式感，但要是能薅點“政策羊毛”，用“少花幾千塊”的價格滿足同樣的心理需求，又何樂而不為呢？這份“理性中的精緻感”，正成為新的消費共識。其實不管是奧萊的“划算”、山姆的“效率”，還是免稅店的“面子”，本質都是中產的消費邏輯變了。他們從“盲目為高端買單”，變成了“聰明用錢”。錢要花在刀刃上，既要花得值，還得花得有存在感。畢竟對現在的中產來說，“會花錢”可比“敢花錢”更值得說道。“新中國第一店” 也難逃“跌落神壇”？在這場中產消費轉移浪潮中，就算是頂著“新中國第一店”名號的王府井，也沒逃過高端商場的集體困境。圖源：王府井集團股份有限公司 2025 年半年度報告2025年，王府井集團上半年營收同比縮水6.74億元，歸母淨利潤更是同比暴跌72.33%。資料的變化揭示出一個趨勢：傳統百貨的營運邏輯正被時代邊緣化。圖源：網路面對更加挑剔、資訊更充分的中產消費群體，過去那套依賴地段與品牌聚集效應的模式，正逐漸失去吸引力。首先是“二房東”的老模式，早就扛不住消費分流了。這麼多年，王府井賺錢主要靠“租櫃檯、收抽成”的聯營或租賃模式。自己不碰商品，全靠入駐品牌撐場面。可這種模式的軟肋就在於對商品定價、選品沒話語權，一遇到市場變化，幾乎沒有緩衝空間。就說價格，兩端的落差早就不是什麼秘密。專櫃同款服飾比電商貴幾十上百元，與免稅店差價更是上千。久而久之，商場成了“線下試衣間”，顧客試完就上網下單。線上促銷頻繁、優惠透明，而線下活動少且不穩定，客流下滑也就不難理解。選品也透著“老氣”。現在社交平台上火的國貨美妝、小眾設計師品牌，品質不輸大牌，價格還親民，可多數卻因為“不夠高端”失去了“入場券”。逛來逛去還是那幾個老面孔，消費者難免覺得沒新意。圖源：EuroShop最關鍵的是沒自己的“硬貨”。不少頭部奧萊能靠自營折扣款拉客流，山姆能靠Member’s Mark圈住家庭使用者，這些自有品牌不僅穩定能客流，也提升了粘性。王府井卻依賴外部品牌造勢，一旦品牌號召力減弱，商場自身便失去籌碼。其次，“只賣貨”的老思維，跟不上中產要的“好體驗”。如今中產消費早已從“認品牌”轉向“重體驗”，但舊一輩商場的營運邏輯仍停留在 “賣商品的老派階段”，商品、服務與場景的脫節隨處可見。比如服務這塊，與價格的錯位最是傷消費者的心。能支撐著消費者依舊選擇在專櫃購買商品的原因，很大部分來自於導購的服務，要說成是“花錢買情緒價值”也不過分。圖源：消費保但矛盾就在於部分商場的導購歸屬混亂，售後又互相推諉“踢皮球”，與中產期待的“付費享優質體驗”大相逕庭。而場景體驗的不足，也讓商場失去“留客力”。王府井的多家門店陷入“千店一面”的同質化困境，走進任何一家店，幾乎難以分辨城市差異。消費者自然難以將其視為休閒或社交的目的地。與此同時，戶外露營、文旅小鎮、主題樂園、網紅餐飲街區等新業態，正分流著人們的時間與注意力。當購物中心無法提供更多社交氛圍與體驗感時，它便被動退出了主流休閒場景的競爭。最後是轉型“雷聲大”，實操“雨點小”，撐不起業績這個“場子”。面對消費轉移，王府井不是沒動作，可要麼慢半拍，要麼散著來，新業務根本頂不上來。從業態表現就能看出來，傳統的高端百貨和購物中心“主力軍”全在下滑，承壓最重。整體低迷中，僅有奧特萊斯這棵“獨苗”收入同比小幅增長，可它的體量也不足以支撐公司整體轉型。圖源：王府井集團股份有限公司2025年半年度報告市場普遍寄望的免稅業務也堪稱“紙上佈局”。雖說自2020年拿了免稅牌照後，王府井集團計畫要實現“有稅+免稅”雙輪驅動，本期毛利確實也漲了1.32%，但在總營收裡只佔2.52%，跟“拉業績”還差得遠。門店調改同樣“杯水車薪”。財報裡說“主業創新調整”，可真正升級完的，也就幾個標竿店，多數門店還是老樣子。一邊是老業務撐不起營收基本盤，一邊是新業務還沒長成“頂樑柱”，再加上品牌認知沒跟上中產新審美、資本投入難撐轉型速度，王府井只能眼睜睜看著機會溜走，最終不得不在中產消費轉移中敗下陣來。寫在最後王府井的節節敗退，其實是整個行業的縮影。高端商場的“遇冷”並非偶然，是消費理性升級的結果。當中產階級不再為虛高標籤買單，真正的破局不在於重新定義奢華，而在於重新建立“適配”——品牌與生活方式的匹配、價格與體驗的平衡。如果“王府井們”能夠換個思路，把“只試不買”的專櫃變成有獨家體驗與限定款的空間，把“租櫃檯”變成“共創服務”，讓線下購物重新體現時間與情緒的價值。那麼，這些消費者未必不會重新回流。百貨業態不是“夕陽賽道”，因為消費需求不會消失，只會換種方式存在。只要傳統商場願意跳出“高端即正確”的慣性，從“賣商品”轉向“服務生活”，就不愁在新消費裡找不到自己的位置。 (品牌觀察官)

越來越多的商場被擺上貨架。今年上半年，北京SKP、薈聚兩大頂流商場也被推上交易台。過去數年，它們精準抓住了中國城市化處理程序中受益最大的兩個人群——追求頂級奢侈享受的富豪和數量不斷壯大的中產。他們一擲千金的消費力，帶來巨大人流，也推動周邊地價走高，吸引了更多住宅房地產商們湧入，無數商場拔地而起。然而，當住宅地產業鬆動，商場也受到波及，倒下的不止是房地產商們旗下的購物中心，更多人都感受到了這股震盪波。圖源丨Midjourney頂流商場，擺上貨架剛剛過去的國慶長假，不少商場的客流量並不亞於5A級景區。例如位於北京大興的薈聚。商場引以為傲的地下三層共計7,000餘個停車位，一度也無法從容吞吐熱情的客流，高峰期停車場入口能堵上好幾輛車。商場內，買寶可夢周邊的隊伍從二樓店門口蜿蜒至一樓中庭，不見頭也不見尾。一家賣栗子堅果零食的店，顧客動輒排隊一個小時才能進店選購。作為北京南城最火熱的商場，薈聚不僅吸引了本地人前往，周邊不少河北縣市的居民也願意攜家帶口驅車到訪。無論是從人氣或招商能力看，薈聚都是商場中的頂流，但商業世界的難以琢磨，有時就在於許多決策背離當下情緒，比如在熱鬧的時候抽身離開。無論是從人氣或招商能力來看，薈聚都是商場中的頂流。圖/ 大眾點評據介面新聞先前報導，薈聚和宜家共同的母公司英格卡集團，正計畫出售國內10座薈聚購物中心，第一批擺上貨架的就有無錫、北京、武漢三家薈聚。和北京薈聚一樣，無錫和武漢薈聚也相對遠離城市中心，依靠密集、便利的交通網路和寬敞的購物空間，網羅中產家庭周末和假日前來消費。報導稱，這三座商場合計交易金額達160億元，或將由泰康壽領銜的一批險資接盤。「這並不讓人驚訝，出售潮很早就開始了。」從事房地產資產管理工作的李年說，今年業內更吸引人注意的出售案例是SKP。出售行為往往讓人聯想到賣家缺錢，但這個詞怎麼看都與SKP格格不入。過往每年到了4月、11月的​​店慶時節，全北京最有錢的一群人都要驅車趕往東三環外環，衝進北京SKP後在短短幾小時內花掉幾萬、幾十萬甚至幾百萬元，過一個「富人專屬雙11」。他們一次又一次地將北京SKP買成「全球店王」——全球全年銷售額最高的商場。瘋狂的消費，也催生了夢幻的租金，SKP的母公司北京華聯賺得盆滿缽滿。據36氪報導，北京SKP的租金是中國商業地產中最高的，一樓沿街店舖的租金達到100元/平方米/天以上，甚至200元/平方米/天，而同期全國商業地產的平均租金水平只有20-30元/平方米/天。然而就在今年上半年，北京SKP擺上了交易桌。博裕五期美元基金通過關聯方，擬收購北京SKP 42%-45%的管理經營權，以及實體資產（租約合約等）。這紙公告，也讓外界得以窺見這座「銷金天堂」的另一面。不只薈聚和北京SKP，眼下，越來越多的商場被擺上了貨架。國際綜合性房地產顧問公司戴德梁行統計的資料顯示，2025年上半年，房地產大宗交易市場表現並不活躍，但消費基礎設施（商業）賽道逆勢上漲，交易佔比由2024的18%提升至20%。戴德梁行北區資本市場部主管楊蕾向每日人物透露，“目前很多投資者都在諮詢商業地產項目。”在商業不動產活躍的類股，如深圳、上海等一線城市，同樣有核心地段的商場掛牌出售。一到周末，背著雙肩包、拖著拉桿箱的香港人，齊刷刷地抵達位於深圳CBD中心的皇庭廣場。這裡距離福田口岸僅兩站地鐵，有著得天獨厚的區位優勢。香港遊客穿梭在皇庭廣場內各大連鎖餐飲及零售品牌店舖間，吃飯、購物、買特產，部分店舖直接打出「返港必帶」的宣傳牌。而9月9日，皇庭廣場也被悄悄掛到了京東司法拍賣平台上，迎來了自己的命運轉折點。類似的故事，也在上海上演。位於南京西路的仙樂斯廣場，已有80多年的歷史，一直是上海灘最新潮的社交場所之一，舞廳、書場、劇場流轉變換，千禧年初被改造為商場，上海JW萬豪酒店、萬豪行政公寓、來福士廣場等知名地標，陸續在其周圍3公里內修建。然而上半年，基匯資本等三家業主同樣選擇將其掛牌出售。時間線再拉長一些，2024年上半年，萬科就已經先後賣掉了上海七寶萬科廣場以及上海南翔印象城MEGA，這是萬科旗下收入前二的王牌商業項目。同年，遠洋集團不惜虧損17.63億元，也要以40億元出售北京頤堤港二期64.79%的股權，斷腕之心可見一斑。「商業地產現在是典型的買方市場。」楊蕾說，這些年，市場待售項目在變多，但買家其實十分謹慎，單宗標的的交易額明顯降低。戴德梁行資料顯示，2024年，中國內地大宗市場（指地產行業裡大型集中的資產，如整棟商業寫字樓、工業園區、商場等，非普通單套住宅交易）成交宗數371宗，創近五年新高，同比增長23.3%，但成交金額同比下降6.30億元。「過去商場流動性很小，是大資本之間的交易，2023年首批消費類REITs（不動產投資信託基金）落地，意味著購物中心、寫字樓、酒店等資產，能以基金的形式去二級市場上市，很多機構投資看到了明確的退出路徑，願意投資商場。」楊蕾告訴每日人物。除了買方有需求，賣方同樣有需求。 「這兩年很多產權方都缺錢了。」李年稱，國內商場的產權方，主要是零售公司和住宅地產公司，但在當下經濟周期，與個人消費繫結的行業都在“過冬”，“集團缺錢，手上為數不多能賣上價的購物中心就被擺上了交易台”。時代的門票中國購物中心的崛起脈絡，與都市化處理程序幾乎同頻。湧進城市的人越來越多，推動消費方式的轉變，也釋放了購買潛力。某種程度上說，北京SKP和薈聚的成功，都是因為捕捉到了這個處理程序裡受益最大的兩個人群——追求頂級奢侈享受的富豪和數量不斷壯大的中產，才拿到了時代的門票。2000年初，一線城市向外高速擴張，塵土飛揚，塔吊林立，到處都是拆遷造富的神話，以及各行各業令人眩暈的淘金故事。彼時，北京華聯集團的吉小安，隱隱感覺到奢侈品產業即將到來的春天，開始籌謀規劃在北京開設一家高端商場。吉小安本人頗為神秘，幾乎沒有接受過媒體採訪，只是偶爾被其他企業家提及。俞敏洪稱吉小安連手機都不用，要想見他，必須找他的助理轉幾個圈，「但如果他找我喝酒，我不去，下次要找他就找不見了」。但在拓展商業版圖上，吉小安擅長造勢，商場建設的每一步都走得高調，單是引進合作方，他就先後與新加坡房地產巨頭嘉德公司（現改名凱德）、美國奢侈品百貨第五大道集團的高管碰面，最終選擇與台灣地區“百貨之王”新光三越集團“牽手”。2007年，借助新光三越積累的奢侈品資源，彼時還叫新光天地的SKP盛大開業，一口氣引進了700多個品牌，其中高奢品牌超過230個，豪氣的手筆立即吸引了目標客戶群。開業當年，為了支援這座新商場，台灣新光三越百貨還特意在北京舉辦了春季高爾夫球會，邀請了國際頂尖品牌供應商的高層前來。不過，合作的蜜月期只維持了幾年，雙方就分道揚鑣，新光三越隨即退出。 2014年，新光天地正式更名華聯SKP。事實上，SKP並不擁有其身下土地的產權，但沒人把它看作一個「輕資產」的商場運營方。恰恰相反，它是一家以重資產模式著稱的高端百貨。李年介紹，SKP採用的是聯營模式－從品牌方購入商品，再由雙方分成利潤。這種模式讓它能在商品、商場空間、品牌調性和選品上擁有絕對控制權。這也一直是它在奢侈品界的護城河，正如櫃姐常說：“奢侈品，如果在SKP買不到，全國也很難買到。”有報導透露，為了確保部分商品在店內的獨家銷售權，SKP還會花高價“買斷”，用真金白銀鎖定目標客戶。隨著北京城市發展，中心人口向外圍擴散，以王府井為核心的商業區向周圍轉移，三棟華貿寫字樓和周邊的高級公寓一起拱衛著北京SKP，拎著愛馬仕、香奈兒的精英人士在樓層間穿梭，這裡很快崛起為新的金錢高地。而薈聚的發展，則和IKEA的擴張、中產的壯大脫不開關係。 IKEA家居以藍盒子的形態從北歐出發，紮根到世界各地，而同一集團旗下的購物中心，也跟隨著宜家的腳步不斷在新的國家、城市砸下自己的釘子。在俄羅斯，宜家母公司打造出的購物中心叫“Mega”，在德國和葡萄牙分別是“LUV”和“MAR”，到了中國，購物中心被命名為“薈聚（LIVAT）”。薈聚顯然很理解北京中產的生活方式。宜家購物中心集團中國區總經理丁暉稱，宜家要開的購物中心，目標群體是在北京奮鬥的、在主城區以外安家的人群，「這裡沒有LV之類的奢侈品，消費更面向大眾」。趁著免費停車的4個鐘頭，到薈聚吃喝玩樂購，累了就去宜家蹭沙發睡覺，有時間再去對面逛逛山姆，成為北京南城不少人周末休閒的方式。IKEA和薈聚的目標群體是在北京奮鬥的、在主城區以外安家的人事實上，商業地產的成功最初並不是行業的主流，不少住宅開發商們對經營一個購物中心沒有興趣。李年提到，商業地產注重常年運營，例如寫字樓、購物商場等都靠持續的租金賺錢，需要長時間的深耕，而住宅地產，大多數都是一次性買賣，周期短得多。不過十多年前，當房屋開發貸款政策開始收緊，大量地產商開始轉型為商業地產。那幾年，肉眼可見地，氣勢恢宏的大商場開始在各個城市拔地而起。以購物中心為錨點，地產商們盯上了更大的利益。李年說，「很多地產商不懂經營，靠自家商場賺不到錢，但他們發現，能把購物中心當成一個拉動周邊住宅房價的任務來建設。」在香港知名商業地產恆隆集團董事長陳啟宗看來，當時「是很多瘋子在一個發瘋的市場裡玩」。不過，當購物中心狂飆突進了幾年之後，業界的許多玩家卻發現，靠大商場拉動房價上漲的帳，也算不過來了。「多數商場要10年以上才能收回成本，萬科的七寶廣場每年銷售額在40億到50億元左右，在購物中心裡（算是）很賺錢了，但整個萬科一年銷售額2000至3000個億，商場收入太不夠看，未來增長也有限。」李年解釋，這幾年，不少房地產公司資金告急很長一段時間內，住宅地產如同商業世界的地基，當它開始鬆動，受影響的卻不止是住宅地產和它旗下的購物中心。當中產不再瘋狂買房，來IKEA看家具的人少了不少，房價下行，也順帶讓消費者摀緊了自己的口袋。就連閃閃發光的奢侈品行業也開始過苦日子了，高端品牌集體收縮，北京三里屯的LV旗艦店遲遲不開張，上海連關兩家GUCCI，雅詩蘭黛在今年上半年甚至交出了淨利潤暴跌近900%的財報。薈聚、SKP自然被裹挾到了寒流中。資料顯示，2024年，北京SKP的營收下滑17%至220億元，母公司華聯股份去年股價一度低至0.94元/股，華聯不得不公告提示「有退市風險」。而就在前幾年，SKP還以激進姿態宣佈進軍貴陽、杭州、呼和浩特、武漢、三亞、廣州、合肥等城市，時至今日，大多數項目都未能如期開業迎客。同樣，2024年，宜家所在的英格卡集團的財務表現也不樂觀，營業收入為418.64億歐元，年減5.5%，淨利潤8.06億歐元，暴跌46.5%，中國區收入較去年同期縮水近10億元。擁有一座叫得上名字的商場，曾經是一條護城河，能讓零售公司放開手腳打造門店，不被隨意上漲的租金為難；眼下，集團財務承壓，重資產模式的商場成了一堵沉重的牆，拖累公司步伐。 「商業不動產的趨勢是瘦身，把產權甩出去，做輕資產運營，或引進一些股東，分擔財務壓力。」李年說。資本掃貨相較於陷入困境、著急出手的賣家，頂流商場交易的買家一方，處在完全不同的境地。一座購物中心掛牌出售，港資曾經是最活躍的接盤力量。從購物中心成長的港資，偏愛商業地產，資金實力雄厚，在內地不僅愛拿地，也能接手各類項目。早在上世紀90年代，北上的港資活躍在上海，恆隆集團在上海徐匯區打造出港匯廣場，隨後，香港長江實業、瑞安以及恆隆投資又都在黃浦江畔跑馬圈地，建造起一個又一個紙醉金迷的高端購物中心。後來，他們的商業地產版圖繼續擴張，又進入北京、杭州、成都等城市。如今，情況變了。 「這幾年商業地產行業最活躍的是險資。」楊蕾告訴每日人物。據戴德梁行統計，2022-2024年間，保險公司在中國內地商業地產的直接或間接投資超過千億人民幣。「這是因為2023年消費類REITs推出，改變了市場交易邏輯。」李年稱，商業地產是資本之間的交易，一筆買賣可能會浮虧嚴重，由於交易資金龐大，想賣出去也不容易，要眼巴巴地等一個豪氣的大買家出現，不符合投資風格保守的機構偏好。 「但REITs模式不一樣，它能讓資本隨時退出，資產也不會有誇張的漲跌幅，吸引了一批更有實力，投資穩健的險資出手。”簡單來講，REITs類似於基金模式，由於在中國推出時間晚，交易結構較複雜，對公眾來說也比較陌生，但交易的內容卻和大眾息息相關。這個模式讓高速公路、辦公樓、商場等大宗地產能在二級市場進行交易，一般使用者也可以參與投資、分紅。由於REITs的資產與股票、債券相關性較低，能夠分散投資風險，機構也通常將其視為穩定現金流的產品。楊蕾介紹，在當下投資路徑中，「商業地產對於險資頗具性價比」。當一家保險公司管理的資產達到兆等級，資產配置需求將變得非常大。如今，10年期國債收益跌破2%，銀行利率不斷走低，傳統資產的收益空間不斷縮小，險資也在四處探尋新的投資機會，「商場尤其是優質商場彌補了資產荒下的配置空缺」。在中國內地，REITs一推出就受到市場追捧，期間也經歷過瘋漲和暴跌，近兩年市場才趨於穩定。戴德梁行廣州估價及顧問服務部主管及董事何肇烜曾介紹，和購物中心相關的消費類REITs，自2024年上市以來，累計綜合收益接近90%，其中，2025年上半年的累計綜合收益達34.1%。這個表現，已經跑贏同期滬深300和多數債券指數。據介面報導，薈聚的意向買方就是由泰康人壽領投的基金，累計出資規模80億元。而北京SKP收購方博裕資本背後，也能看到和險資有類似風險考量的政府基金。博裕資本的LP（出資方）包括新加坡主權基金，其管理新加坡政府資金，同樣在各地謹慎配置資產。今年，險資頻頻出手的典型對像還有萬達廣場。據不完全統計，2023年以來，王健林持續斷腕出售了超過80座萬達廣場，其中新華保險、陽光人壽、大家保險等險資機構已收購24座，佔比近3成。險資能在市場上瘋狂掃貨，不僅有本土物業持有方在出售項目，還有一些外資投資機構出售其持有的商場全部或者部分權益。今年1月，加拿大養老基金投資公司出售持有10年的龍湖集團四個項目股權，買家為大家保險集團。據市場觀察，這一輪退出的基金很多是五、六年前前買的，基本上度過了一個持有周期。 對投資人來說，比起長期持有商業地產，在營運狀況還不錯的時候拋售出去或許更明智。重估商場一擲千金的時代，業主們傾盡心血打造的商場曾被視為可以長期持有、不斷增值的寶貴資產，但當它被擺上交易貨架，價值也不再神秘，赤裸裸地以真金白銀呈現。估價43.61億元的皇庭廣場，起拍價30.52億元，相當於評估價的7折，吸引了超4.7萬人圍觀，最終卻以流拍告終。最新消息，它將直接抵給債權人。仙樂斯的故事也很曲折，這座商場以低於原估值25%的價格，賣給了廈門國企象嶼集團，成交價為21億元，創下了南京西路商圈近三年來的最大折扣——要知道，2014年時，仙樂斯的估值仍高達30億元。但即便如此，這筆交易也充滿了變數，目前仍在拉鋸中。與這些掙扎中的商場不同，薈聚與SKP的買方態度更為明確，“它們都並未低姿態尋求小銀行或小基金，買賣雙方實力是平等的”，李年覺得，這兩筆交易裡，能看出出售方還擁有不小的話語權。據《中國商報》報導，出售後，SKP的控制權保持不變，北京SKP仍保持本次交易前的營運管理結構，買方則更多以財務投資者身份參與。薈聚如果出售，大機率也會保留營運控制權。「以往，房地產買家最看重Location（地段），但險資最在乎運營。」李年解釋，港資購買商場，有起死回生的運營能力，可以慢慢達到增值的狀態再出售，而險資往往不具備運營商場的能力，他們更希望能夠保留原有股權的運營團隊，延續此前穩定、優良的經營情況，「分紅這個準繩一拉，薈聚和SKP就成了資本夢寐以​​求的標的。據李年觀察，薈聚目前有400多個品牌入駐，而一般商場的租戶數通常在100到200個之間。商場的租戶談判，往往是一個個談，如今市面上的商場租戶入住率普遍不高，薈聚卻在如此巨大商場裡，引進那麼多的品牌並保持迭代。至於SKP，多年以來談判的對像都是強勢的奢侈品牌，“它們絕不會輕易入駐任何商場，要和奢侈品品牌談判，都是總部親自出馬，區域分公司是沒有這個資格的”，李年說。注重運營，也使得一些過去不那麼被看好的商場，扭身一轉成了交易熱點。楊蕾提到，萬達在過去兩年交易的商場，很多都位於一些下沉城市，例如甘肅武威、青海西寧等地。 “雖然這些城市看起來遠離主流市場，投資者都不太會注意到，但這些城市的萬達運營非常成功”，它們通常位於城市裡唯一的商業中心和地標性區域，“常年維持高出租率，租戶排隊進駐，現在當地居民的可支配收入表現也比北上廣好，愛聚餐、能消費”。儘管買賣雙方都有需求，但無奈的是，最終能讓險資出手的標的仍然有限。 「目前市場面臨資產荒，想賣商場的很多，但沒有那麼多好的標的出現在交易台。」李年稱。皇庭廣場、仙樂斯雖然地處黃金地段，但營運狀況都算不上最好，香港人北上前，皇庭廣場一度經營困難到被消費者詬病「捨不得開空調」。經營，恰恰是當下商場最具挑戰的部分。它不僅與商場本身的管理和服務水準相關，更與消費熱情相關。李年記得，過去和超級加盟商們交談，他們意氣風發，「一年開十幾個門店，光奶茶品類都能投好幾個品牌」。而這兩年，超級加盟主都在訴苦，心態大多傾向於觀望，因為加盟商們發現，大多數品牌平等地賣不動，聯名也不好使了。 “他們這兩年同時接觸很多品牌，但開的門店少了，不輕易出手，最多開三五家店試探水溫。”小品牌和獨立品牌主理人進入商場的意願也在減弱，不願意再賭上現金流搏一搏，很多人選擇保持低調，甚至完全放棄了商業空間的爭奪。在營運壓力下，一些商場樣貌也悄悄改變，李年發現如今的一些商場已經開始“在中庭多點位擺攤”，賣咖啡、衣服、首飾，“走進商場像到了某條街邊地攤”。很明顯，商場妥協了，「為了租金讓出公共空間」。交易台外，各地新商場還在陸續規劃中，它們和被拍賣的老商場剛起步時一樣雄心勃勃。據南京本地寶消息，光是南京，今年就有大融城、萬象匯、華貿中心、中華城（京東Mall）等24個商場排隊開業。 “沒辦法，基本上都是以前和地方政府約定好的項目了”，李年說。商場一座接一座地開，但在商業世界裡，真正難的不是蓋出來，而是活下去。（文中李年為化名。）參考資料：1.《前「世界店王」或50億美元易手SKP見證漫長的春天》香港商報網2.《宜家系隱密帝國遍及40國家:成中國最大外資地主》經濟觀察報3.《10座薈聚購物中心可能要被打包出售了》介面新聞4.《公募REITs正當時：2024年總分紅近84億元，機構蜂擁做資產配置》介面新聞 （創業邦）