第一章：圓窗裡的傲慢與潮州茶地點： 香港中環，康樂大廈（現怡和大廈） / 皇后大道中，長江實業辦事處時間： 1978年，悶熱的颱風季前夕如果你站在康樂大廈頂層的圓形舷窗前向外望，你會產生一種錯覺：整個香港都在向你下跪。這座剛剛落成不久的大樓，以其獨特的圓形窗戶和全亞洲最高的高度，傲視著腳下繁忙的維多利亞港。這裡是怡和洋行（Jardine Matheson）與香港置地（Hongkong Land）的心臟。大班（Taipan）亨利·凱瑟克（Henry Keswick）手裡晃著一杯加了冰的威士忌，眼神慵懶地掃過樓下的干諾道。在那兒，像螞蟻一樣的黃色雙層巴士和叮叮車正艱難地在狹窄的街道上挪動。“看那，這些中國人。”凱瑟克輕蔑地笑了笑，對身後的董事們說，“他們像工蜂一樣忙碌，從早到晚，但他每走一步路，每吸一口氣，甚至每買一個面包，最終的錢都會流進我們的口袋。”這並不是誇張。香港置地控制著中環最核心的商業地段。歷山大廈、太子大廈、文華東方酒店……這些名字就像是一串珍珠項鏈，鎖住了香港的咽喉。這串項鏈的締造者，那個幽靈，此刻似乎正漂浮在會議室的雪茄煙霧中——保羅·遮打爵士（Sir Paul Chater）。遮打並不是英國人，他是一個出生在加爾各答的亞美尼亞裔孤兒。一百年前，正是這個有著深邃眼窩和鷹鉤鼻的亞美尼亞人，站在維多利亞港的一塊礁石上，居然幻想出了“填海”這個瘋狂的主意。他和怡和洋行聯手，憑空在海裡造出了中環，創立了香港置地。那個亞美尼亞人留下的規矩很簡單：只租不賣。“只要大英帝國的旗幟還在總督府飄揚，中環就是我們的私家花園。”置地的總經理紐璧堅（David Newbigging）補充道，語氣中透著一種理所當然的優越感，“最近有些華資地產商跳得很歡，什麼長江、新鴻基，在深水埗和觀塘那種鄉下地方蓋了些鴿子籠，就以為自己是大亨了。”會議室裡爆發出一陣紳士般的哄笑。在他們眼裡，那些華資地產商不過是發了點戰爭財的暴發戶，或者是做塑膠花起家的小工匠。他們不懂什麼叫“貴族風範”，不懂什麼叫“長期持有”。“尤其是那個叫李嘉誠的，”凱瑟克皺了皺眉，彷彿提到了某種難聞的氣味，“聽說他最近在大量收購九龍倉的股票？他想吞大象？簡直是妄想。”他們不知道的是，那個“做塑膠花起家的小工匠”，此刻並沒有在觀塘的鴿子籠裡，而是在離他們不到一公里的地方，正盯著一張地鐵規劃圖，目光如炬。皇后大道中，華人行大廈。與康樂大廈的冷氣十足不同，李嘉誠的辦公室裡瀰漫著一股淡淡的工夫茶香。50歲的李嘉誠，身材清瘦，穿著一套剪裁普通、甚至略顯寬鬆的深色西裝。他的手腕上戴著一塊便宜的精工表（Seiko），這是他的標誌——在這個勞力士金表滿天飛的年代，他在時刻提醒自己：時間是用來工作的，不是用來炫耀的。他是潮州人。在香港的生意圈裡，潮州人被稱為“膠己人”（Gigi Nang），以團結、刻苦、凶悍著稱。他們像是在岩石縫裡求生的野草，只要給一點雨水，就能撐破石頭。某種意義上，正在向英資發起挑戰的李嘉誠，與那個奠定英資基業的亞美尼亞人保羅·遮打，在靈魂深處有著驚人的相似。這確實是兩個天生流淌著商賈血液的族群。在西方，亞美尼亞商人的身影貫穿了古絲綢之路與奧斯曼帝國的貿易網。他們是帝國的縫合者：從在那不勒斯與奧斯曼之間長袖善舞的傳奇外交官兼巨商馬努克·貝伊（Manuc Bei），到在巴庫油田中曾與諾貝爾家族分庭抗禮的石油大王亞歷山大·曼塔謝夫（Alexander Mantashev）；從僅憑一支紅筆就參與劃定中東石油版圖的“百分之五先生”古爾本基安（Calouste Gulbenkian），到大洋彼岸此刻正在重塑拉斯維加斯天際線的賭業大亨柯克·克科裡安（Kirk Kerkorian）。流散的歷史讓他們沒有安全感，卻賦予了他們對商業契約最敏銳的嗅覺。而在東方，雖與閩商同氣連枝，卻早已在驚濤駭浪中磨礪出獨立鋒芒的潮汕商幫，同樣在海上絲綢之路上開枝散葉。他們的血管裡流淌著冒險與堅韌的混合血液：既有明代叱咤風雲的海上霸主林道乾，也有在新加坡被稱為“甘蜜大王”的佘有進。在南洋，他們靠著一封封“僑批”編織起龐大的跨國信用網路。早在李嘉誠出生之前，陳慈黌家族便已在泰國建立起壟斷性的碾米帝國，富過了三代；而當李嘉誠還在為塑膠花生意奔波時，謝易初父子的正大集團已開始佈局東南亞的農業版圖，被稱為“南洋金融教父”的陳弼臣，更是早已執掌起連接東南亞各國華商生意的資金大動脈——盤谷銀行。這兩個族群都有著一種透視歷史的冷峻眼光。他們從不把命運盲目押注在某個單一帝國的興衰上——因為他們見過了太多王朝的更迭。對他們而言，國界是可以穿越的，政權是可以交涉的。相比於地圖上變幻莫測的顏色，他們更信奉宗族內部堅不可摧的信用（Credit），以及那種在任何政治夾縫中都能找到生存土壤的頑強生命力。“李生，置地那邊放出話來了。”助手周千和（從匯豐銀行挖來的得力幹將）放下電話，神色凝重，“紐璧堅在午餐會上公開說，華資地產商如果在中環亂來，就是破壞市場秩序。他們甚至暗示銀行收緊對我們的貸款。”李嘉誠沒有抬頭，他正在用鑷子夾起一個小小的茶杯，用滾水淋過。那是潮州工夫茶的“關公巡城”。“秩序？”李嘉誠用帶著濃重潮汕口音的粵語輕聲說道，嘴角掛著一絲溫和卻難以捉摸的微笑，“秩序是強者定的。當你是獅子的時候，你講規矩；當你是狼的時候，你講的是時機。”他站起身，走到窗前。從這裡，他只能看到那些英資洋行高聳入雲的背影。在過去的幾十年裡，華人只能在這些洋行的夾縫中生存，做些紡織、塑膠、玩具的出口生意，賺取微薄的加工費。但時代變了。“千和，你看這張圖。”李嘉誠指著桌上的那張《地下鐵路修正路線圖》。那是香港政府剛剛上馬的超級工程——地鐵（MTR）。為了籌集建設資金，政府決定把地鐵站上蓋的物業發展權拿出來拍賣。“置地的那幫英國大班，眼睛只盯著頭頂上的皇冠，卻看不見腳下的泥土。”李嘉誠的手指重重地按在地圖上的一個點上——中環站，“他們以為中環是靜止的。但地鐵一通，人流就會變，地價就會變，權力的版圖也會變。”“但是李生，中環站和金鐘站的地皮，置地勢在必得。他們把它視為禁臠。如果我們去爭，就是正面開戰。”李嘉誠端起茶杯，一飲而盡。苦澀之後，是悠長的回甘。“我不跟他們爭地。”李嘉誠的眼鏡片後閃過一道精光，“我要買的，不是地皮，而是擁有地皮的公司。”這是一個瘋狂的想法。在這個年代，像置地、怡和、和記黃埔這樣的英資四大洋行，是不可撼動的龐然大物。它們的市值是長江實業的十幾倍。蛇吞象？不，這簡直是螞蟻吞大象。但李嘉誠看到了一樣英國人沒看到的東西：被低估的資產和正在轉移的政治風向。這天下午，李嘉誠並沒有去工地。他坐上那輛黑色的轎車，悄悄駛向了雲咸街。他在那裡約見了一個人。一個能決定這場戰爭勝負的關鍵人物——匯豐銀行（HSBC）的大班，沈弼（Michael Sandberg）。匯豐銀行，這家雖然名字裡帶著“香港和上海”，但骨子裡是蘇格蘭血統的金融巨鱷，一直是英資洋行的奶媽。但沈弼是個異類。這個身材魁梧、性格豪爽的銀行家，敏銳地嗅到了那股來自北方的風。他知道，未來的香港，不能只靠那些傲慢的英國老鄉，他需要扶持一個新的代理人，一個聽話、聰明、且有著巨大潛力的華人代理人。茶樓的包廂裡，沒有刀光劍影。“李，聽說你對九龍倉很感興趣？”沈弼開門見山，他的中文說得很蹩腳，但意思很明確。九龍倉是怡和系的另一塊肥肉，擁有尖沙咀最好的碼頭和地皮。李嘉誠已經在暗中吸納了接近20%的股份，這讓怡和系驚恐萬分。“沈生，我只是做一點財務投資。”李嘉誠謙卑地笑著，像個無害的小學生。“別裝了。”沈弼盯著他的眼睛，“怡和向我求救了。他們想讓你停手。作為交換，他們願意讓出一些不痛不癢的利益。”空氣凝固了幾秒鐘。李嘉誠收起了笑容。他知道，這是他人生中最大的一次博弈。如果他堅持強攻九龍倉，勢必會得罪匯豐，得罪整個英資圈，最後可能落得個兩敗俱傷。但他是潮州人，他懂得“退一步海闊天空”的真諦——退一步，是為了跳得更遠。“我可以放棄九龍倉。”李嘉誠緩緩說道，聲音沉穩，“把那些股份轉讓給包玉剛（船王）。這樣怡和就不用面對我這個‘把門口的野蠻人’了。”沈弼露出了滿意的笑容。李嘉誠很懂事，給了匯豐面子，也解了怡和的圍。“但是，”李嘉誠話鋒一轉，“沈生，作為回報，我需要匯豐幫我做一件事。”“什麼事？”“我要和記黃埔（Hutchison Whampoa）。”沈弼愣住了。和記黃埔，那是比九龍倉更龐大的英資洋行，擁有黃埔船塢巨大的地皮、屈臣氏、貨櫃碼頭。它是全香港最大的地主之一。而此時，由於上一任大班祈德尊的盲目擴張，和黃陷入了財務危機，匯豐銀行正是其最大的債權人，實際上接管了這家公司。“你想買和黃？”沈弼難以置信地看著眼前這個精瘦的華人，“你有那麼多錢嗎？”“我沒有。”李嘉誠坦誠地攤開手，“所以我希望沈生把匯豐持有的和黃股份，賒給我。”賒？向銀行借錢買銀行手裡的資產？這是空手套白狼的最高境界。沈弼沉默了許久，看著窗外繁忙的維多利亞港。他知道，如果他點頭，香港的歷史將被改寫。一個新的時代——華商崛起的時代——將由他親手開啟。而對於自以為穩坐釣魚台的置地和怡和來說，他們剛剛在九龍倉的戰役中鬆了一口氣，以為趕走了一隻狼。卻不知道，這隻狼轉過身，變成了一條龍，正張開大口，準備吞下他們更大的地盤。“李，你的茶泡得不錯。”沈弼最後舉起茶杯，“但我希望你知道，一旦你坐上了和黃主席的位置，置地的那幫人，尤其是紐璧堅，會把你視為眼中釘。中環這塊蛋糕，他們是不允許任何人動的。”李嘉誠微笑著幫沈弼添滿了茶。“沈生，潮州有句老話：未學出拳，先學扎馬。我已經紮了二十年的馬步，現在，是時候出拳了。”在那一刻，中環的夕陽正好照在李嘉誠的眼鏡上，反射出一道刺眼的光芒。那是屬於下一個十年的光芒。而在不遠處的康樂大廈裡，紐璧堅和凱瑟克還在慶祝他們“成功擊退”了李嘉誠對九龍倉的覬覦，根本沒有意識到，那個亞美尼亞人保羅·遮打留下的基業，即將迎來最猛烈的風暴。第二章：大班的黃昏與四十七億的詛咒地點： 香港紅磡，和記黃埔總部 / 中環，香港大會堂時間： 1980年 - 1982年，香港地產泡沫的最癲狂時刻1979年的那個夜晚，當匯豐銀行宣佈將手中22.4%的和記黃埔股份轉讓給長江實業時，整個香港商界都聽到了舊時代碎裂的聲音。李嘉誠並沒有像傳統的勝利者那樣，開著香檳大肆慶祝。相反，他第二天準時出現在了和記黃埔的董事會上。那是一張長長的桃花心木桌子，兩旁坐滿了英國人、蘇格蘭人和澳大利亞人。他們的眼神裡充滿了敵意、懷疑和不安。在他們看來，這個說著帶著濃重潮州口音粵語、身材瘦削的中國人，根本不懂怎麼管理一家擁有百年歷史、業務橫跨港口、零售和地產的英資洋行。“早晨。”李嘉誠走進會議室，步伐輕快，臉上掛著標誌性的招牌微笑。沒有激昂的演說，沒有清洗管理層的威脅。李嘉誠只是打開了他的筆記本，指出了一個讓所有洋大班都啞口無言的資料：“和黃擁有全香港最龐大的土地儲備，但資金周轉率卻是四大洋行裡最低的。”他不需要懂怎麼開船，也不需要懂怎麼經營屈臣氏的藥房。他只需要懂一樣東西：土地的變現。“我們要把黃埔船塢變成黃埔花園。”李嘉誠的手指在地圖上畫了一個圈，“我們要把這些沉睡的資產，變成流動的現金。”在隨後的兩年裡，香港見證了什麼是“李嘉誠速度”。巨大的黃埔船塢被拆除，一棟棟高密度的住宅樓拔地而起。預售樓花的隊伍排到了大街上，現金像洪水一樣湧入和黃的帳目。李嘉誠不僅救活了和記黃埔，更把它變成了一台超級印鈔機。而這台印鈔機的轟鳴聲，震得一海之隔的中環大班們徹夜難眠。中環，置地公司總裁辦公室。戴維·紐璧堅（David Newbigging）正站在巨大的落地窗前，看著窗外維多利亞港的景色。他不僅是怡和的大班，也是置地的主席。在這個殖民地，他本該是權力金字塔頂端的人。他並非平庸之輩。作為怡和系的“家生子”，紐璧堅曾也是中環公認的硬漢，行事果斷，極具英國軍人的威嚴。然而，正是這種刻在骨子裡的英式傲慢與教條，讓他逐漸看不清這片土地的暗流。這與置地的真正締造者截然不同。那怕是百年前，那位從加爾各答漂洋過海來到香港的亞美尼亞孤兒——保羅·遮打爵士，也不敢有絲毫的傲慢。當年的遮打，不過是慳度士丹中國日本滙理銀行（Bank of Hindustan, China and Japan）裡的一名小小職員，卻憑著亞美尼亞人特有的敏銳與極度的勤勉，博得了當時遠東金融霸主——猶太沙遜家族的賞識與信賴。是在猶太資本的推波助瀾下，遮打才得以在維多利亞港的荒灘上，用填海造地的瘋狂構想，澆築出了置地的地基。先輩是靠著在大班們的指縫裡找食吃起家的，充滿了對市場的敬畏；而紐璧堅繼承了遮打的帝國，卻唯獨丟失了那份在這個叢林社會裡賴以生存的機敏與危機感。現在，他感覺自己像是一頭被群狼圍攻的獅子。九龍倉丟了，被船王包玉剛搶走了；和記黃埔丟了，被李嘉誠吞下了。華資地產商們像是聞到了血腥味的鯊魚，正在瘋狂地蠶食著英資洋行的領地。“大班，李嘉誠最近又在和政府勾兌。”置地的執行董事鮑富達（Trevor Bedford）急匆匆地走進來，手裡拿著一份政府公告，“他們看上了中環巴士總站的那塊地。”紐璧堅猛地轉過身，臉色鐵青。中環巴士總站（即後來的交易廣場），位於康樂大廈旁邊，正對著維多利亞港。這是中環僅存的最後一塊、也是最大的一塊黃金寶地。對於置地來說，中環是他們的“私家後花園”。康樂大廈、文華酒店、太子大廈……這是他們的核心資產。如果讓李嘉誠拿下了這塊地，建起一座比康樂大廈還要高的摩天大樓，那就等於是在置地的心臟上插了一把刀。“他想進中環？”紐璧堅冷笑一聲，那是恐懼和憤怒混合的表情，“他以為他在紅磡蓋幾個鴿子籠，就有資格進中環了？”“但是，現在的市況……”鮑富達有些猶豫。那是1982年初，香港的空氣中瀰漫著一種狂熱而詭異的氣氛。樓價在過去三年裡翻了兩倍，所有人都在炒樓。但與此同時，那個敏感的年份——1997——正像烏雲一樣從北方飄來。英國首相撒切爾夫人即將訪華，關於香港前途的談判充滿了不確定性。理智告訴鮑富達，現在應該收縮戰線，保留現金。但紐璧堅已經被逼到了牆角。作為怡和與置地的雙料大班，如果他再丟掉中環的霸權，他在倫敦的董事會面前將無法交代。凱瑟克家族（怡和背後的真正控制者）正對他虎視眈眈，隨時準備換掉他。“我們不能退。”紐璧堅的拳頭重重地砸在桌子上，“這不僅是生意，這是尊嚴。我們要拿下那塊地，我們要建全亞洲最豪華的寫字樓。我們要讓李嘉誠知道，誰才是中環的主人。”長江實業，李嘉誠辦公室。與置地那種“誓死保衛陣地”的悲壯氣氛不同，李嘉誠的辦公室裡安靜得只能聽見時鐘的滴答聲。“李生，置地那邊看起來勢在必得。”助手周千和匯報導，“他們已經聯絡了多家銀行團，準備了巨額的信貸額度。”李嘉誠正站在窗前，用望遠鏡看著遠處的中環巴士總站。那塊地皮在陽光下閃閃發光，像是一塊誘人的肥肉。“千和，你覺得那塊地值多少錢？”李嘉誠放下望遠鏡，問道。“按照現在的市價，35億港幣是合理的。如果考慮到未來的升值，40億也可以接受。”“置地會出多少？”“以紐璧堅現在的急躁心態，他可能會出到45億，甚至更多。”李嘉誠笑了。他摘下眼鏡，用鹿皮布慢慢地擦拭著。“那我們就讓他贏。”周千和愣了一下：“讓他贏？那可是進入中環的絕佳機會啊！”“千和，做生意不是鬥氣。”李嘉誠重新戴上眼鏡，眼裡的光芒變得銳利無比，“現在的樓市太熱了，熱得燙手。撒切爾夫人要去北京了，我有預感，那次會談不會太順利。一旦政治風向變動，樓市會第一個崩盤。”他是經歷過大風大浪的人。他知道，在泡沫破裂前夕，最可怕的不是買不到地，而是買到了全世界最貴的地。“我們去報名，我們去拿標書，我們要表現出志在必得的樣子。”李嘉誠吩咐道，“我們要讓紐璧堅相信，我李嘉誠為了進中環，願意傾家蕩產。”這是一個精心設計的局。李嘉誠深知紐璧堅的心理弱點——傲慢與焦慮。他把自己偽裝成一個魯莽的進攻者，逼迫紐璧堅為了防守而做出非理性的決策。“幫他把價格抬上去。”李嘉誠淡淡地說，“給這頭大象身上，再加最後一根稻草。”1982年2月，香港大會堂。“地王”競投的日子。全香港的記者都擠在現場，閃光燈把大廳照得如同白晝。這是一個特殊的時刻。拍賣官宣佈底價時，現場一片寂靜。所有人的目光都集中在兩撥人身上：一邊是紐璧堅親自領銜的置地團隊，他們穿著深色的英式西裝，表情嚴肅得像是在參加葬禮；另一邊是長江實業的代表，他們看起來輕鬆得多，甚至還在低聲說笑。拍賣開始了。價格一路飆升。30億……35億……38億……每一次叫價，都像是一記重錘敲在紐璧堅的心上。他死死地盯著長江實業的舉牌手。只要對方一動，他就必須跟。他不能輸，中環是置地的命根子。當價格突破40億時，現場發出了一陣驚呼。“45億！”置地的代表喊出了這個數字，聲音有些顫抖。全場屏住呼吸，看向長江實業。李嘉誠並沒有在現場。在遙遠的辦公室裡，他正通過電話聽著現場的直播。“李生，45億了。”電話那頭傳來助手緊張的聲音。“夠了。”李嘉誠對著話筒，平靜地說了一個字。現場，長江實業的代表放下了手中的牌子，微笑著向置地的方向點了點頭，然後靠在了椅背上。紐璧堅愣住了。他贏了？還沒等他反應過來，為了確保萬無一失，也是為了彰顯“地主”的霸氣，置地最終以47.55億港幣的天價，拿下了這塊地王。這不僅打破了香港的土地成交記錄，也震驚了世界。紐璧堅站起來接受記者的採訪，臉上掛著勝利者的笑容：“這證明了我們對香港未來的信心。置地將在這裡建設交易廣場（Exchange Square），它將是置地皇冠上最璀璨的寶石。”但他沒有看到，在人群的背後，那些熟悉李嘉誠的華資大亨們，正如包玉剛、霍英東，都在用一種複雜的眼神看著他。那眼神裡沒有羨慕，只有同情。僅僅六個月後。1982年9月，撒切爾夫人在北京人民大會堂前的台階上摔了一跤。這一跤，摔碎了香港人的信心，也摔崩了香港的樓市。中英談判陷入僵局，港元暴跌，利息飆升至20%。香港樓價在短短幾個月內腰斬。置地公司立刻陷入了深淵。那塊47.55億買來的“地王”，瞬間變成了巨大的債務黑洞。為了支付地價和建築費，置地背上了超過100億港幣的債務。銀行開始逼債，股價一瀉千里。在康樂大廈頂層的辦公室裡，紐璧堅看著那份慘不忍睹的財務報表，手在劇烈地顫抖。他贏了地皮，但他輸了公司。因為背負了過重的債務，置地不僅無力再反擊，甚至連自保都成了問題。那些曾經被他嘲笑的華資“鯊魚”，現在真的游過來了。李嘉誠坐在他位於華人行的辦公室裡，喝著工夫茶，看著窗外正在動工的交易廣場工地。“李生，置地的股價已經跌破支撐位了。”周千和匯報導，語氣中帶著一絲敬畏，“我們要動手收購嗎？”李嘉誠搖了搖頭。“不急。”他放下茶杯，“現在的置地，是一頭受了重傷的大象。如果我們現在撲上去，它還會拚死一搏，而且英國政府不會坐視不管。我們要等的，是它流乾最後一滴血。”他不僅僅盯著置地。他的目光投向了置地身後更龐大的獵物——怡和洋行。以及，置地為了自救而被迫吐出來的另一塊肥肉——香港電燈公司（Hongkong Electric）。“紐璧堅很快就會下台。”李嘉誠斷言道，“凱瑟克家族會回來收拾殘局。那才是我們要面對的真正對手。”1983年，隨著置地財務危機的爆發，紐璧堅被黯然趕下台，西門·凱瑟克（Simon Keswick）從倫敦飛抵香港，接管了搖搖欲墜的家族企業。但此時的攻守之勢，已經徹底逆轉。曾經不可一世的英資霸主，現在不得不變賣資產求生。而那個在四年前還被他們輕視的潮州人，現在手裡握著數十億的現金，正像一個耐心的獵人，等待著最後的獵殺時刻。第三章：熄滅的雪茄與點亮的萬家燈火地點： 香港中環，文華東方酒店 / 皇后大道中，長江實業總部時間： 1984年 - 1985年1月1984年的香港，像一艘在暴風雨中失去羅盤的船。中英聯合聲明剛剛簽署，雖然塵埃落定，但人心的塵埃卻飛揚在半空。街頭巷尾都在談論著“移民”、“護照”和“匯率”。港元兌美元一度跌破9.6的大關，超市裡的白米和衛生紙被搶購一空。在這樣的恐慌中，怡和與置地的新掌門人——西門·凱瑟克（Simon Keswick），做出了一個讓全香港心寒的決定。3月28日，怡和洋行突然宣佈：將公司的註冊遷往百慕達。這一消息如同在已經脆弱不堪的恆生指數上引爆了一枚核彈。作為在此地經營了一百多年的“洋行之首”，怡和的遷冊被解讀為英國資本對香港未來的“不信任票”。股市暴跌，人心惶惶。但在凱瑟克眼裡，這不是背叛，是止損。這位比紐璧堅更年輕、更冷酷、也更務實的蘇格蘭人，此時正坐在文華東方酒店的套房裡，盯著置地公司的資產負債表。他的眉頭緊鎖，手裡的雪茄已經熄滅了很久。“160億港幣的債務。”凱瑟克冷冷地吐出這個數字，“紐璧堅那個蠢貨，為了那個該死的交易廣場，把我們拖進了泥潭。”置地公司快要窒息了。銀行利息像吸血鬼一樣每天吸走巨額現金，而樓市依然在冰點徘徊。為了活下去，凱瑟克必須砍掉一隻手臂。他的目光落在了一個名字上——香港電燈（Hongkong Electric）。這是置地系最優質的資產。它擁有香港島的供電專營權，每年產生穩定的、源源不斷的現金流。它是置地的“現金奶牛”，也是最後的救命稻草。“賣掉它。”凱瑟克對身邊的財務顧問說，語氣中沒有一絲情感，“換現金。我們需要現金來償還銀行團的貸款，保住置地的命。”“賣給誰？誰有能力在現在這種市況下，拿出30億現金？”凱瑟克站起身，望向窗外灰濛蒙的天空。在那片陰霾之下，只有一盞燈依然亮得刺眼。“那個中國人。”凱瑟克咬著牙說出了那個名字，“李嘉誠。”1985年1月21日，深夜。全香港都在沉睡，但在長江實業的會議室裡，燈火通明。李嘉誠穿著一件灰色的羊毛開衫，看起來就像一個深夜還在備課的中學老師。但在他對面坐著的，是匯豐銀行的獲多利（Wardley）融資團隊，以及代表置地的談判專家。這不是一場拉鋸戰，這是一場閃電戰。李嘉誠很清楚，西門·凱瑟克是個什麼樣的人。與紐璧堅那種還要面子的“老派殖民者”不同，凱瑟克是個純粹的生意人。只要價格合適，他連祖宗的畫像都可以賣。“29億港幣。”李嘉誠開出了價碼，“我要置地持有的34.6%香港電燈股權。”“李生，這個價格比市價折讓了太多。”置地的代表試圖掙扎，“港燈擁有北角發電廠龐大的地皮，那是無價之寶。”“那是以後。”李嘉誠打斷了他，聲音溫和但堅決，“現在，你們需要的是能在明天早上九點鐘存入銀行的現金。除了我，香港沒人能在24小時內開出這張支票。”這是事實。在那個信心崩潰的年代，大多數華資大亨都忙著把錢轉去溫哥華或雪梨，只有李嘉誠，敢把全部身家押注在香港的未來上。談判持續了17個小時。李嘉誠甚至沒有要求進行詳細的資產審查（Due Diligence）。他對港燈太熟悉了，他就像一隻盯著獵物三年的鷹，連獵物身上有幾根羽毛都數得清清楚楚。“成交。”當置地代表最終點頭時，李嘉誠並沒有歡呼。他只是摘下眼鏡，揉了揉滿是血絲的眼睛，然後吩咐秘書：“給各位準備點宵夜，要熱的。”這一夜，香港的商業版圖被徹底重寫。置地為了生存，賣掉了它最賺錢的機器。而李嘉誠，僅僅用了29億，就控制了一家市值百億的公用事業巨頭。更重要的是，他完成了從“地產大亨”到“商業皇帝”的蛻變。地產有周期，樓價有漲跌，但電——是每個人每一秒都離不開的。從此，香港島的每一盞燈亮起，都在為李嘉誠的帝國通過電流輸送利潤。第二天，消息公佈。香港嘩然。報紙的頭條不再是“英資撤退”，而是“李超人接管港燈”。在和記黃埔的辦公室裡，李嘉誠站在那幅巨大的香港地圖前。他的版圖已經連成了一片：從黃埔花園的住宅，到葵湧的貨櫃碼頭；從屈臣氏的零售店，到剛剛入袋的香港電燈。一個龐大的、滲透進香港人衣食住行每一個毛孔的商業帝國，雛形已現。“李生，凱瑟克先生發來了賀電。”周千和笑著遞上一張紙條。李嘉誠看了一眼，隨手放在桌上。“他不是在祝賀我，他是在慶幸自己甩掉了一個包袱。”李嘉誠淡淡地說，“在他眼裡，港燈是變現的工具；在我眼裡，港燈是能夠下金蛋的鵝。”他走到窗前，看著遠處的中環。交易廣場的大樓已經封頂，那座耗資47億的“地王”，如今像一座墓碑一樣聳立在海邊，壓得置地喘不過氣來。“千和，你知道為什麼英國人會輸嗎？”李嘉誠突然問道。“因為他們太貪婪？”“不，因為他們總是想著‘退路’。”李嘉誠指著維多利亞港的波濤，“百慕達也好，倫敦也好，他們總覺得這裡只是一個賺錢的驛站，風雨一來就要走。但我們不一樣。”他轉過身，目光如炬。“我們沒有退路。這裡就是家。當一個人沒有退路的時候，他看到的不僅僅是風險，更是千載難逢的機會。”中環，置地廣場。雖然拿到了29億現金，暫時緩解了債務危機，但西門·凱瑟克的臉色依然陰沉。賣掉港燈，意味著置地失去了一半的利潤來源。這家曾經橫跨地產、酒店、牛奶、電力的綜合性洋行，現在被砍得只剩下了幾棟寫字樓。“大班，華資地產商們並沒有停手。”下屬匯報導，“李嘉誠拿下港燈後，雖然承諾短期內不增持，但並沒有說不準別人動。”凱瑟克感到了寒意。牆倒眾人推。置地的虛弱已經暴露無遺。李嘉誠的成功，極大地鼓舞了其他的華資大鱷。包玉剛、郭得勝、李兆基……這些名字像幽靈一樣在置地的股東名冊周圍徘徊。尤其是那個有著“股壇狙擊手”之稱的潮汕人劉鑾雄，以及李嘉誠的盟友們，似乎正在暗中吸納置地和怡和的股份。“他們想幹什麼？想把怡和也吞了嗎？”凱瑟克憤怒地將菸灰缸摔在地上。這是凱瑟克家族絕對不能容忍的底線。怡和洋行，這家從鴉片戰爭時期就存在的公司，是蘇格蘭家族的臉面，是大英帝國在遠東最後的尊嚴。“啟動‘防禦機制’。”凱瑟克下達了最後的指令，眼神中透著一種同歸於盡的瘋狂，“那怕把公司拆得支離破碎，我也絕不能讓它落到中國人手裡。”一場更慘烈的、關於股權結構的終極防禦戰——“互控”（Cross-Shareholding），即將拉開帷幕。這是英資財團最後的堡壘，也是他們為香港股市埋下的一顆超級地雷。而在此時的鴨脷洲發電廠，巨大的煙囪正冒著白煙。李嘉誠戴著黃色的安全帽，視察著這片剛剛屬於他的領地。工人們敬畏地看著他。“李生，要不要改個名字？”電廠廠長問，“比如‘長江電力’？”“不用。”李嘉誠擺擺手，看著那依然掛著的“Hongkong Electric”的牌子，“留著它。我們要讓英國人看看，同樣的牌子，在誰的手裡會更亮。”天黑了。維多利亞港兩岸的燈光亮起，璀璨如銀河。以前，這片燈火是英資洋行的背景板；從今夜起，這片燈火有了新的主人。第四章：連環船的死結與最後的和平條約地點： 香港，新世界中心頂層會所 / 倫敦，凱瑟克家族莊園 / 中環，長江集團中心（建設中）時間： 1987年10月 - 1988年5月1987年的香港，空氣中不僅飄浮著金錢的味道，還瀰漫著一種躁動的火藥味。西門·凱瑟克（Simon Keswick）是個狠人。在經歷了置地的債務危機和港燈被奪的恥辱後，他意識到，單靠傳統的商業邏輯已經無法阻擋那群華資餓狼了。他必須修築一道永遠無法被攻破的城牆。於是，一個名為“互控”（Cross-Shareholding）的怪獸誕生了。在財務顧問的建議下，怡和洋行持有置地公司即近40%的股權，而置地公司反過來持有怡和洋行30%的股權。這就像是“連環船”。兩家公司變成了連體嬰兒，你中有我，我中有你。如果你想收購怡和，你就得買下置地；如果你想買置地，你就得買下怡和。這不僅讓收購成本變成了天文數字，更意味著任何敵意收購者都會陷入一個死循環。“這是毒藥，也是解藥。”凱瑟克在董事會上冷冷地說道，“雖然這鎖死了我們的流動性，讓股價長期低迷，但這能保證只要凱瑟克家族不點頭，上帝也別想買走怡和。”這確實是一座鐵桶江山。直到那個被稱為“華資四大天王”的聯盟在暗中結成。尖沙咀，新世界中心，私密包廂。1987年夏天。這裡是“鯊膽大亨”鄭裕彤的地盤。巨大的落地窗外，維多利亞港依舊璀璨。四個人圍坐在圓桌旁。他們代表了當時香港華資財團的半壁江山： 李嘉誠（長江實業）：軍師與統帥。 李兆基（恆基兆業）：亞洲股神，資金操盤手。鄭裕彤（新世界發展）：膽大包天，負責衝鋒陷陣。 以及雖然缺席但通過電話遙控的——包玉剛（船王）。這是一場復仇者聯盟的集會。他們的目標只有一個：打破怡和系的連環船。“凱瑟克的防線看起來很完美，但有個致命弱點。”李嘉誠指著那個複雜的股權結構圖，“因為互控，他們把大量的資金都用來買自己的股票了，導致手裡的現金流極度枯竭。如果我們四家聯手，在二級市場上瘋狂吸納怡和與置地的股票，把股價推高到他們無法承受的地步……”“那就逼他們不得不高價回購，或者看著我們進入董事會。”李兆基接過話頭，眼睛裡閃爍著算計的光芒。“我有幾十億閒錢，正愁沒地方花。”鄭裕彤摸了摸標誌性的八字鬍，嘿嘿一笑，“那就陪英國人玩一把大的。”代號為“拆卸怡和”的行動悄然開始。在隨後的幾個月裡，怡和系股票交易量異常放大。無數個分散的帳戶在瘋狂買入。凱瑟克很快就發現，這不是散戶在狂歡，這是有組織的圍獵。據估計，華資財團已經秘密控制了怡和與置地各約10%的股份。如果算上外圍的盟友，他們距離發起全面收購（General Offer）的35%觸發線，只剩一步之遙。凱瑟克慌了。他在倫敦拚命打電話給各大銀行，試圖籌集防禦資金。但銀行家們看著那高得離譜的股價，紛紛搖頭。眼看城門即將被攻破，眼看有著150年歷史的怡和洋行就要改姓“李”或者“包”了。然而，歷史總是喜歡在最高潮的時候，開一個殘酷的玩笑。1987年10月19日，黑色星期一。紐約道瓊斯指數單日暴跌22.6%。這股恐慌像海嘯一樣，瞬間橫掃全球。10月20日清晨，香港聯交所主席李福兆做出了一個極具爭議的決定：宣佈停市四天。這原本是為了讓投資者冷靜，結果卻製造了更大的恐慌。當10月26日重新開市時，積壓了整整一周的拋盤像洪水一樣傾瀉而出。恆生指數一天之內暴跌33%。那是地獄般的景象。魚翅撈飯的富豪一夜之間變成了負資產，中環的寫字樓裡充滿了絕望的叫喊。在長江實業的辦公室裡，李嘉誠看著螢幕上那條垂直向下的K線圖，臉色凝重。“李生，我們的融資成本在飆升。”周千和的聲音有些顫抖，“銀行在催保證金。如果我們繼續收購怡和，可能會把長江實業也拖進去。”大火燒到了自家後院。李嘉誠摘下眼鏡，閉上眼睛沉思了良久。這是一場博弈。如果繼續強攻，固然有可能拿下奄奄一息的怡和，但自己也會元氣大傷，甚至可能因為資金鏈斷裂而倒下。而且，在這場股災中，北京和倫敦的態度都變得極為微妙，他們不希望看到香港最大的英資洋行在動盪中崩潰。“收手吧。”李嘉誠睜開眼睛，眼神中沒有不甘，只有冷靜，“時機不對。天不助我。”他拿起了電話，打給了鄭裕彤和李兆基。“留得青山在，不怕沒柴燒。我們撤。”這場本該改變香港歷史的世紀大收購，就這樣被一場全球性的股災硬生生打斷了。1988年5月，中環，交易廣場（置地總部）。雖然躲過了滅頂之災，但西門·凱瑟克並沒有感到勝利的喜悅。股災雖然打斷了華資的進攻，但也讓怡和系傷痕纍纍。為了防止李嘉誠捲土重來，凱瑟克決定“花錢買平安”。一場秘密談判在倫敦和香港之間展開。談判桌的一端是精疲力竭的凱瑟克家族，另一端是雖然未能攻城略地、但手裡握著大把籌碼的華資三大亨。“我們願意回購你們手中持有的所有怡和系股份。”凱瑟克開出了條件，“但是，你們必須簽署一份協議。”這就是著名的“七年互不侵犯條約”。根據協議，華資財團將手中的股份溢價賣回給怡和系，作為交換，李嘉誠等人承諾在未來七年內，不再收購怡和系任何公司的股份。“李先生，這是一個雙贏的結果。”凱瑟克的代表遞上合約。李嘉誠看著那份檔案。他在心裡快速計算了一下：雖然沒能吞下怡和，但這一進一出，僅僅幾個月時間，華資財團就從怡和身上賺走了數十億港幣的差價。“當然。”李嘉誠微笑著簽字，“生意就是生意。”隨著最後一筆簽字落下，長達十年的“華英爭霸戰”畫上了句號。怡和洋行保住了它的招牌和控制權，但為了回購這些股份，它掏空了家底，不僅元氣大傷，而且徹底失去了在香港繼續擴張的能力。為了安全感，凱瑟克家族隨後加速了將資產轉移到倫敦和新加坡的步伐，逐漸退出了香港商業舞台的中心。而李嘉誠，雖然沒能當上怡和的主席，但他拿走了數十億的現金。他用這筆錢，開始了他的全球化征程——加拿大的石油、英國的港口、歐洲的電訊。他不再需要通過征服怡和來證明自己是香港之王。他已經超越了香港。尾聲：維多利亞港的新天際線1990年代末。當最後一任港督彭定康乘坐“不列顛尼亞號”離開維多利亞港時，他回望中環。那裡的天際線已經徹底變了。曾經傲視群雄的康樂大廈（怡和中心），如今被兩座更高的建築夾在中間： 一座是貝聿銘設計的中銀大廈，像一把利劍直插雲霄； 另一座，是剛剛落成的長江集團中心。長江集團中心就在匯豐銀行和中銀大廈之間。李嘉誠特意囑咐設計師：“不要太尖，不要太高，要四四方方，像個盒子。”因為在風水上，這叫“四面穩陣”，既能抵擋中銀的煞氣，又能守住匯豐的財氣。在長江中心70層的辦公室裡，已經70歲的李嘉誠依然每天早上6點準時上班。他站在落地窗前，俯瞰著腳下的香港。他看到了置地的交易廣場，那是紐璧堅的傷心地；他看到了遠處的黃埔花園，那是他和記黃埔的起家地；他看到了港燈的煙囪，那是他現金流的源泉。曾經不可一世的置地大班們，如今大多已經回到了蘇格蘭的鄉下釣魚。而那個當年被他們嘲笑的“塑膠花匠”，此刻正掌握著這座城市的脈搏。周千和早已退休，但新一代的助手依然保持著敬畏。“李生，怡和那邊發來邀請函，慶祝他們成立165周年。”李嘉誠接過邀請函，看了看上面那個著名的薊花標誌。“送個花籃去吧。”李嘉誠淡淡地說，“畢竟，如果沒有他們當年的‘成全’，也沒有今天的長江。”他轉身回到辦公桌前，那裡擺放著一張新的地圖，上面不再是中環，而是倫敦、溫哥華和北京。窗外，維多利亞港的潮水依舊起起落落。 舊的獅子老了，退回了叢林深處；新的獅王站在岩石上，目光已經投向了更遠的大海。至於那段驚心動魄的爭霸史，最終都化作了中環寫字樓裡，那杯工夫茶的一縷餘香。 (發條老張)

11月30日，華潤置地與中海地產合作開發的深圳灣沄璽項目開盤，單日成交130億元，創下年度新房開盤紀錄。與此同時，華潤置地在上海聯合產權交易所掛牌轉讓西安、貴陽兩座萬象系商業項目股權，底價合計超20億元。往前推半個月，這家央企剛完成一輪融資，重啟境外債發行計畫規模39億美元，減持華潤萬象生活股份套現20.6億港元，兩項合計約295億元人民幣。帳面上，華潤置地持有現金超1200億元，融資成本2.79%，但面對2800億債務和銷售下滑，一系列資本運作正在加速。01深圳灣沄璽的成交資料不算常見，據《每日經濟新聞》報導，項目首批推出348套大平層，面積從209到1149平方米，單價25萬至28萬元每平方米，最貴的總價3.3億元。開盤當天，500平方米以上戶型率先售罄，整體去化接近七成。這塊地去年12月以185億元拿下，創了深圳住宅地塊總價紀錄。類似項目還有幾個，11月29日，華潤置地在上海的澐啟濱江入市，地塊今年7月以244.7億元成交，是全年單次拿地金額最高的項目。下半年，北京、武漢等城市也有高端項目陸續開盤，產品結構明顯往豪宅集中。市場資料能看出分化，克而瑞統計顯示，2025年前三季度，全國11個重點城市總價千萬以上住宅成交27372套，比去年同期多15.6%。其中上海最活躍，總價3000萬以上成交1524套，5000萬以上成交674套。賣豪宅的同時，華潤置地也在處理商業資產。11月30日掛牌的兩個項目，西安西咸萬象城底價9.7億元，貴陽萬象匯底價11.08億元。轉讓條件裡有個細節：受讓方要接受營運管理服務協議，不能參與實際營運。這意味著華潤置地賣掉產權，管理權留在手裡，從持有物業收租變成提供營運服務收費。這個操作用過多次，太原萬象城、蕭山萬象匯、北京清河萬象匯、南通萬象城，這兩年都這麼轉讓的，價格從19億到40億元不等，基本實現溢價。加上西安、貴陽，通過“賣產權、留營運”方式，華潤置地收回資金超過百億。除了直接轉讓，還有證券化。從2022年起，華潤置地以成都、深圳、重慶、北京等地商業項目為基礎資產，發行了至少160億元CMBS，另外註冊了上百億類REITs額度。2024年3月，青島萬象城做底層資產的華夏華潤商業REIT上市，募資69.02億元。華潤置地2025年上半年財報顯示，經營性不動產業務收入121.1億元，同比增5.5%，其中購物中心租金收入104.2億元，增9.9%，毛利率78.4%創新高。在營購物中心94座，期內總零售額1101億元。02資產變現之外，融資管道也在打開。11月10日，華潤置地公告申請39億美元中期票據計畫在港交所上市，採用美元債加人民幣點心債模式，首批發行不超過9億美元等值。這是2019年11月以來第一次發行美元債，六年沒動這個管道。穆迪給了Baa1投資級評級。11月17日，華潤置地配售華潤萬象生活4950萬股，每股41.70港元，套現20.61億港元，持股比例從72.29%降到70.12%。據媒體報導，這次配售超額認購4倍，長線基金佔接近60%。兩項合計補充資金約295.7億元人民幣。按理說，華潤置地不缺錢。截至今年6月，現金及銀行存款1202.4億元，一年內到期債務616.16億元，完全覆蓋。平均融資成本2.79%，在行業裡很低。但債務總額2813億元，比半年前多了200多億，主營業務造血能力在下降。2025年上半年，開發銷售型業務核心淨利潤同比減少23.8%，對集團利潤貢獻不到四成。前10個月累計銷售額同比降16.6%，10月單月降51%。回款能力減弱，光靠帳上現金應付營運和投資擴張，壓力確實存在。華潤置地拿地節奏沒停，今年1至10月，華潤置地權益拿地金額538億元，排行業第五，接近去年全年水平。新增土儲和可售貨源裡，近九成在一二線城市。多數房企收縮，華潤置地還在逆勢擴張，對資金需求更大。摩根大通分析認為，配售股份不是因為流動性緊張，可能是為了彌補某些收益缺口。比如之前預計出售崑山項目能獲得20億至30億人民幣收益，如果交易延遲會影響年度核心利潤，配售收益規模相當，可以起避險作用。華潤置地經常性業務收入佔總營收比重已到21.7%，對核心淨利潤貢獻提升到60.2%。商業資產從重到輕，開發產品從剛需到豪宅，這套組合拳能不能改善財務結構、形成新增長邏輯，還要看後續執行效果和市場反應。至少從目前動作看，這家央企在流動性管理和資產結構調整上比較主動。 (城市邊緣CityEdge)

七月份，國家統計局發佈的2025年上半年房地產資料，揭示了一個嚴峻現實，即樓市正陷入“不好賣、不敢建”的螺旋下降循環。資料顯示，上半年全國總投資額為 46658 億元，同比大幅下降 11.2%；全國新開工房屋面積同比暴跌 20%；新建商品房銷售額44241億元，下降5.5%，其中住宅銷售額下降5.2%。購房者和房企正在互相強化這樣的一個僵局，即：購買力下降，需求不足，銷售量價齊跌，開發商資金鏈緊張，投資水平下降，新房供應下降，宏觀經濟得不到刺激，購買力下降。在這一僵局下，即便是行業洗牌之後的頭部房企，也不得不面對業績連續下滑的境況。至於腰部及以下的規模企業，出現虧損已經是司空見慣的事情了。管理大師傑克·韋爾奇說過，任何規模的企業都有可能遭遇創傷，這就是生活，這就是商業。行業形勢一直險象環生，不過還是有個別房企以多元化“護城河”和專業化壁壘，與當下的行業困境形成了有力抗衡，比如華潤和龍湖兩家企業，近兩年正在由過去招牌式的地產開發商角色漸漸過度到了城市營運商角色，成為了全行業中最先走出來的轉型引領者。龍湖作為一家民營企業，這波突圍尤為來之不易，無論在戰略上還是戰術上都表現出了特有的步驟和章法，最終實現了自身角色的躍遷，而當下正在進行的舉措和籌謀或將讓龍湖步入更具生命力的發展路徑。●正現金流當下，國內房地產市場進入了一個新周期。7月中旬，中央城市工作會議指出，中國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。隨著地產開發觸頂回落，房企們正在經歷從“高槓桿、高周轉” 向 “低負債、輕資產” 的根本性轉變。當下，房企們最推崇的經營模式就是輕重並舉的發展策略，即圍繞“開發+經營”建構核心業務框架，通過住宅開發等重資產業務與商業營運、物業服務等輕資產業務協同發展。這種模式既能保持地產開發的既有優勢，又能通過多元化經營和服務業務保障現金流的穩定。由於市場變化過於迅猛，目前絕大部分房企的收入依然依賴房地產開發業務，多元化業務收入佔比很少超過10%，大多在4%-8%徘徊。行業總體態勢雖然仍在調整期，但當下還是有個別房企以長期積澱的多元化產業優勢，實現了向新經營模式的過渡。比如華潤置地，這兩年確立了大資管戰略方向，採用了“3+1”一體化業務模式，即開發銷售型業務、經營性不動產業務、輕資產管理業務三大主營業務，與生態圈要素型業務聯動。今年上半年，轉型成果進一步鞏固。中報資料顯示，公司實現經常性收入205.6億元，同比增長2.5%，佔總營收比重21.7%；非房開業務合計實現核心淨利潤60.2億元，貢獻佔比提升至60.2%。還有龍湖轉型的速度也很快，其“開發+營運及服務”模式已趨於成熟，近兩三年的營運和服務營收佔比一直保持在20%以上。上周發佈的中報顯示，龍湖上半年營業收入為人民幣587.5億元，同比增長25.4%。其中，地產開發業務收入為人民幣454.8億元，同比增長34.7%；營運業務收入為人民幣70.1億元，同比增長2.5%；服務業務收入為人民幣62.6億元，同比微增。營運及服務業務收入合計為人民幣132.7億元，同比增長1.3%，佔總營收22.6%，貢獻核心淨利約40億元。在地產開發方面，龍湖乘著“好房子”政策推出，不斷提升產品力，獲得了良好的銷售成績，共計23座城市銷售進入當地市場TOP20，15座城市進入TOP10，上半年共實現合約銷售金額350.1億人民幣，其中一二線城市銷售佔比約90%。深耕多年的商業投資類股繼續保持增長態勢。中報資料顯示，上半年租金收入同比增長4.9%至55億元，營業額同比增長17%，日均客流同比增長11%，上半年出租率保持97%高位。此外，資管、服務和智慧營造類股也處於良性循環狀態。據悉截至到目前，龍湖經營性業務下的四個航道都已經實現了正現金流和自身造血功能。在宏觀經濟收縮的大環境下，取得這一成績實屬不易。●三盤托舉龍湖成為轉型先行者並不偶然，這首先有一層戰略性安排。今年6月龍湖召開的股中國會透露出的資訊非常豐富。有關內容顯示，這幾年龍湖提前踩剎車，包括提出以經營性現金流去壓降負債的戰略，到今年底之後，公司僅餘不到1400億的有息負債，每年需歸還的信用融資非常少，幾乎用物業管理和智慧營造兩個輕資產行業的收入就足夠覆蓋；而銀行貸款中近1000億，是用經營性資產做抵押，周期基本在10-15年。現在，債務安全性就是下一個周期的“基本盤”。“基本盤”的最大意義就是，未來龍湖的正向現金流將不用再去償還有息負債，而是可以直接助力商業投資、資產管理、物業管理、智慧營造四個營運及服務賽道。這四個賽道正是通向未來的“增長盤”。如果說地產開發讓龍湖在第一個地產大周期裡躍升至世界500強，那麼下一個大周期，這四個賽道將是成長增量的主要牽引力。從最近兩三年的表現看，這四個賽道堪當重任。在“基本盤”和“增長盤”之後，龍湖還在培育一個“創新盤”。“創新盤” 蘊藏著未來的可能性。首先是關於AI的試水。龍湖管理層表示，今年結合AI，公司開始在內部做很多行業級的AI應用試水，從內部試水開始做，未來成熟了會通過龍湖龍智造的千丁數科對外輸出。其次是今年年初，龍湖推出將各航道產品及服務整合一體的“龍湖”APP，標誌著“一個龍湖”直達使用者、深度互動平台的誕生。目前龍湖APP已接駁購新房、租好房、逛天街、享服務等全生態場景，實現了全航道協同、多功能連通的服務閉環。目前，完成了轉型的龍湖被多家投研機構看好。最近，申萬宏源證券表示，龍湖集團近30餘載穩健發展歷程樹立了公司守信篤行的市場形象。他們認為，公司後續將繼續憑藉戰略前瞻、精細營運、財務穩健和城市深耕四大特色穩健前行；考慮到公司地產結算毛利率已在底部區域，減值計提也已經逐步推進，並且多元業務仍然穩步增長，能夠貢獻業績壓艙石，看好公司的長期發展，維持“買入”評級。今年年中，重慶市原市長黃奇帆在一場峰會上預判，針對全國當前九萬多家房地產企業“全民建房”的亂象，兩三年內開發企業將縮減至兩萬家以內，行業將進入 "強者恆強、專業分工”的新階段，國企、央企及優質民企將主導市場，專注於精細化營運與保障房建設。龍湖現作為民營房企的頭部，目前多元化輕重並舉的業務組合帶來的高品質增長路徑已經展現，這也成為其穿越周期的關鍵密匙。 (鷹覓房研)

當多數房企還在“活下去”的邊緣掙扎時，華潤置地甩出了一記重磅炸彈——244.7億元吞下上海跨江超級地塊。這不僅是2025年全國最大手筆的地產併購，更像一聲驚雷炸響在冰封的市場上：行業寒冬裡，頭部房企為何敢押上上半年近四分之一的銷售額？這場橫跨黃浦江的交易，究竟藏著行業的那些新訊號與深層邏輯？一、逆周期佈局：核心城市的“確定性”賭注2025年上半年的房地產市場，仍未走出調整周期。國家統計局資料顯示，全國新建商品房銷售面積、銷售額同比分別下降3.5%、5.5%；銷售額超千億的房企僅剩4家，較去年同期減少2家。即便是華潤置地，也未能完全置身事外——上半年合同銷售額1103億元，同比下降11.6%，銷售面積降幅達21%。但就在行業普遍“現金為王”的當下，華潤置地卻將相當於上半年銷售額22%的資金投入上海核心地塊。這一決策的底層邏輯，是對“核心城市核心地段稀缺性”的堅定押注。上海作為中國經濟中心，2024年GDP同比增長5.2%，人口持續淨流入，核心區域土地資源早已進入“存量時代”。此次交易涉及的浦東後灘與黃浦區餘慶裡地塊，前者毗鄰世博文化公園與前灘中央活動區，後者位於歷史文化風貌區核心，均屬“不可再生資源”。從行業規律看，房地產市場的分化已成為常態。三四線城市面臨庫存壓力時，一線城市核心地段仍保持較強抗跌性——2025年上半年，上海新建商品住宅成交均價同比微漲1.2%，而浦東、黃浦等核心區優質項目去化率保持在70%以上。華潤置地的逆勢佈局，本質上是對“核心城市資產穿越周期能力”的戰略選擇。二、交易架構：SPV模式的常規應用與針對性設計此次交易中，華潤置地通過收購四家新成立項目公司（上海新霽周、新霽坊、新執裡、新賢坊）100%股權及債權間接獲取地塊，這一SPV（特殊目的載體）模式引發關注。其實呢，SPV在房地產合資開發中並非“創新設計”，而是行業常規操作。從行業實踐看，SPV模式因“風險隔離”、“獨立核算”的特性被廣泛應用。例如融創與綠城在杭州、北京的多個合作項目中，均通過成立SPV公司實現資金閉環與風險切割；龍湖與地方國企合作開發城市更新項目時，也常以SPV為載體明確權責。其核心邏輯在於：通過新設公司承接特定資產，避免項目開發風險傳導至母公司，同時簡化股權交易流程。此次交易的特殊性，在於SPV的“針對性設計”。四家項目公司均為新設主體，無歷史債權債務，徹底隔離了地塊開發可能涉及的拆遷、產權等潛在風險；同時，華潤置地與上海南房集團（黃浦區國資委全資企業）按90%:10%比例持股，既通過“大股比”掌握開發主導權，又借助地方國企的“小股賦能”獲取政策協調、本地資源對接優勢。這種“常規模式+定製化細節”的組合，體現了實操層面的嚴謹性。三、跨區捆綁：地塊組合出讓的行業演進與上海特色此次交易採用的優質地塊與複雜地塊捆綁出讓模式，實則是土地市場“肥瘦搭配”邏輯的延續，並非上海首創。從歷史案例看，此類模式早有實踐。2025年年初，北京昌平區推出的“未來科學城地塊+北七家鎮舊改地塊”組合交易中，要求競得企業同時承接產業匯入與拆遷安置任務，最終由中海聯合昌平區屬國企以127億元拿下；2024年廣州荔灣區“白鵝潭宅地+茶滘村舊改”捆綁項目，也以“優質宅地補貼舊改成本”的邏輯完成交易。其核心目的是通過市場化手段平衡“開發收益”與“城市更新責任”，推動難啃的舊改、產業配套項目落地。上海此次交易的獨特性在於“跨區尺度”與“複雜度升級”。一方面，資產包橫跨黃浦江，涉及浦東後灘（純宅地，估值174.09億元，樓麵價70162元/㎡）與黃浦餘慶裡（6宗城市更新地塊，估值73.27億元，含歷史建築保護、雲南路美食街風貌保留等要求；另一方面，餘慶裡地塊位於三大歷史文化風貌區銜接處，拆遷安置涉及300余戶居民，歷史建築修繕需符合《上海市風貌區保護條例》，開發難度遠超常規項目。這種“跨區+高複雜度”的組合，既考驗房企資金實力，更要求其具備城市更新、歷史保護、高端住宅開發的綜合能力——而這正是華潤置地的優勢所在（其在深圳大沙河舊改、北京麗澤商務區開發中均有成熟經驗）。四、政企協同：風險共擔背後的城市發展邏輯華潤置地與上海南房集團的合作，本質是“市場化力量+政府資源”的協同模式，這一邏輯在核心城市更新項目中已成為主流。從政府視角看，黃浦區餘慶裡項目涉及歷史風貌保護與民生改善，需要房企兼具資金實力與專業能力：華潤置地2024年末現金儲備達1200億元，融資成本僅3.2%，能支撐長周期開發；其在上海新天地附近的“潤府”項目，曾通過“修舊如舊”手法實現歷史建築商業化營運，經驗可復用。南房集團10%的股權參與，則承擔著政策銜接、居民溝通等“在地化”角色，降低項目推進阻力。從企業視角看，與國企合作可減少政策不確定性。2025年以來，上海城市更新項目審批流程收緊，涉及歷史風貌區的項目需多部門聯合審批，南房集團的參與能加速流程推進。這種“90%市場化主導+10%政策性保障”的股權結構，實現了商業利益與社會效益的平衡。五、併購案的市場訊號：行業分化與核心資產重估244.7億元的交易金額，在行業下行期難免引發“市場是否反彈”的猜測，但更值得關注的是其背後的行業趨勢：其一，頭部房企的“馬太效應”加劇。據中指研究院發佈的《2025年上半年全國房地產企業拿地TOP 100排行榜》資料顯示，2025年上半年，TOP 10房企拿地金額佔全國總量的45%，較2024年提升10個百分點。華潤置地此次併購，本質是“優質資本+優質資產”的匹配——在中小房企融資成本攀升至8%以上時，華潤置地憑藉央企背景能以3%左右成本獲取資金，這種“融資剪刀差”使其有能力逆周期佈局。其二，核心城市土地市場進入“存量併購時代”。從上海土地市場相關統計資料可知，2025年上半年經營性用地出讓中，“存量盤活”佔比達62%，遠超2024年的50%。此次交易並非傳統招拍掛，而是通過產權交易所完成的資產包收購，這預示著“併購”將成為核心城市獲取土地的主流方式之一。其三，市場對“風險定價”的邏輯重塑。在房企普遍“避險”的背景下，華潤置地願意承擔餘慶裡項目的開發難度，實則是對“風險與收益”的重新計算：浦東後灘宅地預計毛利率可達25%，足以覆蓋餘慶裡項目的拆遷與保護成本，這種“以優補難”的模式，或將成為核心城市更新的標配。結語：穿越周期的“確定性”邏輯華潤置地的244億併購案，並非行業反彈的訊號，而是房地產深度調整期的必然選擇。當市場從“普漲時代”進入“分化時代”，核心城市的核心資產成為稀缺品，具備資金、營運、政企協同能力的頭部房企，正在通過併購加速收割優質資源。對於房地產行業而言，這一案例更像一個“坐標系”：它標註了未來房地產市場的競爭焦點——不是規模擴張，而是對核心資產的掌控力；不是模式創新，而是對風險與收益的精準平衡。而上海這宗交易的最終價值，或許要等到幾年後項目入市時才能完全顯現，但可以確定的是，它已為行業提供了一份“逆周期佈局”的實操樣本。 (馬永斌資產頻道)

不想當將軍的士兵，不是好士兵。今年之前，成華樓市的存在感，更多是主城首改、中產家庭最後的倔強，購房者深思熟慮後的無奈之選。但如今計畫有變，“拋棄中產、挑戰錦江”，似乎才是成華的終極KPI！上月中旬，槐樹店類股的華潤置地華宸府取證，建面約253㎡產品，定位終改，備案總價約1073-1135萬，成為成華首個總價突破千萬的大平層（只算常規樓層）！掉頭看一街之隔、去年底首開的首開股份臻禮著，其產品最高總價約545萬，這也是成華絕大多數大平層的天花板！不止於此，7月底，東客站的綠城潤百合取證，其7F建面約168㎡的洋房，也實現了單價5萬+、總價850萬+的跨越......半年時間，產品越階、房價沖千萬，甚至可以對標錦江區的終改定位。難道，曾經最不起眼的主城區，要化身白天鵝了？成華，究竟有沒有底氣？今天，仔細擺一擺。地價破局從最後的溫柔到該死的溫柔眾所周知，2024年至今，成都樓市這波新房獨立行情，最大功臣莫過於“控土地、去庫存”策略。而這其中，成華土拍的“熱度壟斷”，堪稱教科書等級。去年最後一天，萬景以19800元/㎡成交樓麵價，溢價率27.70%，摘得東客站約15.18畝地塊，拉開成華土地高熱狂潮的開端。緊接著，1月27日，槐樹店約50畝地塊引發華潤、中鐵建、綠城、龍湖等10家頭部房企激烈角逐，華潤以20400元/㎡強勢奪地......資料顯示，去年12月31號至今，成華共成交10宗涉宅用地，其中有8宗樓面地價超過1.7萬/㎡，最高約2.05萬/㎡。反觀2024年，整個成華7宗涉宅用地成交（不含萬景地塊），最高成交樓面地價僅約1.51萬/㎡。換句話說，半年時間，成華地價漲了約35.7%！地價躍升，房價質變也就成了理所應當。2025之前，心理價位3萬/㎡+上車成華核芯類股，可以走出六親不認的步伐，現如今，撿漏都得拼手速！天宸上院新批次備案價約3萬/㎡起（還要搖號），招商錦城序約3萬/㎡起，D23風華約3.2萬/㎡起，綠城潤百合約3.8萬/㎡起，華宸府約3.9萬/㎡起......並且，據投資雲地圖資料，上半年，成華新房住宅成交套均總價約323萬，比去年同期上漲了14.5%。而隨著7月綠城潤百合、華宸府、天宸上院等高價地項目拿證，勢必會將成華下半年的成績單，提升至少一個台階，有點嚇人那種！從最後的溫柔，到該死的溫柔。成華，只用了半年。成交量方面，上半年，成華新房住宅共備案成交5042套，居五城區之首，“5+2”區域內僅次於天府新區，比去年同期增長了近1300套！也不意外，在高新、天新甚至錦江都沒有集中供應的“饑荒年代”，但凡家裡有餘糧的小弟，都是大哥！產品迭代高端血脈覺醒引熱銷狂潮當然，成華量價齊升的背後，也離不開產品形態的根本性躍遷。畢竟，唯地段論已成為過去，居住體驗才是當下房價猛增，客戶還願意買單最好的情緒價值！具體到成華身上，有兩個方面特別明顯：其一，產品建面越來越大。2023-2024年，成華新房成交套均面積分別為128.9㎡、129.1㎡，均是5+2區域內最低的，甚至還不如雙流和龍泉。但從今年開始，尤其進入下半年，成華在售/即將開盤的項目，主力產品均是139㎡、160㎡、175㎡、185㎡等純改大戶型產品。最值得矚目的突破點在於，成華區終於撕開了“千萬級豪宅”的缺口。華宸府建面約253㎡大平層，起步價約1073萬；華天龍湖杉峰大平層，建面約190-300㎡，總價破千萬隻取決於拿證時間；邦泰339項目，建面約245-295㎡，破千萬也在情理之中......雖然上半年成都983套千萬級的成交，都集中於高新、錦江、天府新區、青羊（含二手房，其中新房成交714套），但隨著這三個項目入市，成華必有一席！其次，產品設計越來越卷。隨著產品新規的執行，這兩年成都的產品用捲來形容，都顯得有些無力，成華尤其明顯。從去年的越秀天悅雲萃、中環天宸，到今年初的招商錦城序、澳南錦江序，再到近期的天宸上院、華宸府......得房率直線飆升的同時，還能將公區迭代，簡直“壕無人性”！拿天宸上院建面143㎡為例，套四三衛、客廳270°採光的基礎上，配置有三個前後庭院，入戶電梯廳更是達到了恐怖的20.8㎡，實際得房率超過110%。143的改善建面，享受160㎡+的高端品質，誰看了不心動？城市更新加速醜小鴨飛上枝頭當鳳凰相比於其他主城區，成華還有領一張王牌——【城市更新】。2022年，成華區提出打造“金色中環”，整體規劃形成“一軸連三段、三心帶三點”的放射組合的空間佈局。自此，以中環路為主軸，從東客站到槐樹店，再到崔家店、杉板橋、二八類股，正式拉開了大規模城市更新的序幕。恰巧不巧，以上類股，正是成華當下高端改善項目聚集地。以崔家店為例，早在2020年成華就提出，將對崔家店的東、西片區進行城市更新，打造大型商業綜合體、特色商業街區等多重城市生活場景。按照規劃，崔家店西片區北至二仙橋路、東至崔家店路、南至杉板橋南四路、西至杉板橋路，佔地約1523畝，擬改造19萬㎡，擬新建59.8萬㎡。崔家店東片區北至二仙橋路、東至成華區區界、南至中環路雙店路段、西至崔家店路，佔地約1351畝，擬改造14.1萬㎡，擬新建52.46萬㎡。2022年11月13日，兩片區城市更新項目搬遷改造正式啟動簽約，涉及改造住宅2800余戶，企業約26家。截至目前，西片區的安逸園安逸園、崔家店485號院、送變電小區等住宅逐步完成了搬遷工作，僅剩下企業辦公樓、廠區以及少量住宅等待拆遷。好消息是，去年10月，成華先後發佈崔家店片區城中村改造國有土地上房屋徵收項目（二期）的模擬公告和意願徵詢結果，結果顯示，西片區涉及到的10家企業全部同意搬遷！崔家店東片區，拆遷進度也很明顯。2024年10月18日，成華發佈國有土地房屋徵收決定書，決定對崔家店路502號成都理工大南校區的房屋及其附屬物實施徵收。8月1日，成華區連發5條國有土地上房屋徵收決定書，其中就包含有崔家店東片區的崔家店路538號四川元慶貿易有限公司，崔家店路540號成都市成華區崔家建築隊等小區。所以，當綠城、華潤們以2萬+地價重倉成華，當140㎡成為門檻戶型，當千萬級頂豪在這裡破土而出，當幾千畝城市更新作底氣......一個全新的主城格局已然降臨。成華，這個曾被貼上“主城最後倔強”、“無奈之選”標籤的區域，正在用實力改寫遊戲規則。它的野心，可能遠不止於追趕！當然，成華想要挑戰錦江樓市，還遠遠不夠，比如教育資源、生態環境、區域方位等方面的差異，都是難以企及的。並且，通通認為，成華和錦江最好的關係不是競爭，而是互補。前者覆蓋普通改善以及少量高端改善，後者則以高端&終極改善為主，既是傳承，也是時勢造就，大家覺得呢？ (成都購房通)

8月1日，華潤置地聯合南房集團完成了一筆引人注目的土地交易。兩家企業以244.7億元的價格，通過股權轉讓方式獲得了上海浦東後灘和黃浦餘慶裡的超大資產包。這一交易金額創下了2025年全國單次土地成交的最高紀錄。上海聯合產權交易所的公開資訊顯示，此次交易包含浦東後灘2宗住宅地塊和黃浦餘慶裡6宗綜合用地。後灘地塊是該類股的首批住宅項目，預計提供超過2000套房源。餘慶裡項目則位於黃浦區中心地帶，緊鄰已經售完的金陵華庭項目。華潤置地這次投資的金額幾乎等於其今年上半年在上海的全部銷售收入。今年前7個月，華潤置地在上海實現251.6億元銷售額，在當地房企中排名第三。如此大規模的投資反映出這家央企對上海市場的看好，也顯示了其在行業調整期專注核心城市的戰略思路。值得注意的是，華潤置地近期正在進行組織架構調整，撤銷區域管理層級，由總部直接管理重點城市。在這一背景下，上海作為其重點佈局城市之一，獲得了更多資源傾斜。01華潤置地此次收購的資產分佈在上海兩個核心區域，每個項目都有其獨特價值。浦東後灘的兩宗地塊是重頭戲，總價174.09億元，佔整個交易額的71%。後灘類股位於浦東內中環之間，是目前該區域僅剩的三大可開發區域之一。07-1地塊成交價88.69億元，佔地3.96萬平方米，樓麵價6.9萬元/平方米。04-1地塊成交價85.4億元，佔地4.19萬平方米，樓麵價7.03萬元/平方米。兩宗地塊距離黃浦江都在400米以內，未來的高層產品可以看到江景。市場表現為這一投資提供了支撐，去年底開盤的中鐵世博雲境，158套均價10萬元/平方米的房源認購率達到291%。華潤置地計畫將後灘項目打造為高端產品線，戶型面積預計在120平方米以上，今年四季度有望推出首批房源。黃浦餘慶裡項目的複雜性更高，但潛在收益也更可觀。70.61億元的投資獲得了6宗地塊，包含住宅、商業、辦公等多種物業類型，總建築面積8.98萬平方米。項目緊鄰地鐵大世界站，距離人民廣場步行可達。餘慶裡的住宅部分包括高層住宅2.65萬平方米和風貌住宅1.29萬平方米，樓板價約10.6萬元/平方米。作為對比，一路之隔的金陵華庭今年初售價已達18.9萬元/平方米。按此計算，僅住宅部分的貨值就能覆蓋大部分土地成本。華潤置地在上海已有成功案例，前灘潤璟項目當年也是通過產權交易中心獲得，後來成為區域內的熱門項目。中環置地中心雖然地段相對偏遠，但今年連續12次開盤全部售完，證明了華潤置地的產品力。此次合作夥伴南房集團並非新面孔。兩家企業此前已在士林潤園項目上合作，該項目定位風貌別墅，預計今年三季度入市。02華潤置地的大手筆投資與其整體戰略調整同步進行，7月份，公司完成了新一輪組織架構重組，住宅業務的區域管理職能被取消，20個重點城市改為直接向總部匯報。這種扁平化管理旨在提高決策效率，將更多資源投向重點市場。與此同時，華潤置地正在收縮非核心業務。公司以1元價格出售了湖北省城市更新集團1%的股權，徹底退出這一合作平台。該公司成立於2021年，華潤置地最初持股50%，但在去年已減持至1%。2024年該公司的各項財務資料均為零，顯示項目並未產生實際業務。業績資料反映出華潤置地戰略調整的效果，中指研究院的統計顯示，今年1-7月華潤置地全國銷售額1103億元，同比下降12%。但在上海市場表現突出，251.6億元的銷售額位列當地房企第三位，僅次於保利發展的280.7億元和招商蛇口的258.4億元。華潤置地在上海的項目確實有不錯的市場反應。翡雲悅府位列今年上半年上海銷售前三，僅次於上海壹號院和金陵華庭兩個頂級項目。中環置地中心去年是唯一一個不在市區的百億項目，今年繼續保持熱銷勢頭。盈利能力為大規模投資提供了基礎，華潤置地2024年經常性業務利潤首次超過100億元，佔總利潤的40.7%。集團首席財務官郭世清透露，今年這一比例有望提升至45%以上。強勁的經常性收入主要來自商業地產營運，這也是華潤置地相比其他房企的優勢所在。從行業角度看，頭部房企普遍在進行類似調整。萬科、招商蛇口等企業今年都撤銷了區域公司，改為總部直管模式。這反映出房地產行業正在經歷深度調整，企業需要更精細化的管理和更聚焦的投資策略。華潤置地的選擇是收縮戰線、專注核心城市核心地段。244.7億元的上海投資體現了這一策略的具體實施。在行業整體下行的背景下，這種做法既是對優質資產稀缺性的認知，也是對自身營運能力的信心體現。 (房金時代)

2025 年5 月8 日，高盛發佈中國房地產產業研究報告。報告指出，鑑於保單對內需的支援可望緩解外部不確定性，房地產價值鏈相關股票迎來新機會。報告詳細分析了中國房地產市場到2035 年的發展趨勢，推薦7 隻股票，並對各公司進行了深入解讀。一、核心結論：看好房地產價值鏈股票長期潛力高盛認為，政策對內需的支援是緩解外部不確定性的長期舉措，將推動住房升級需求，利多二手房交易和建築翻新市場。在此背景下，房地產價值鏈相關公司可望受益。報告推薦7 隻股票，涵蓋開發商、建材、家居耐用消費品、物業管理和經紀等行業。預計這些公司在2035 年將穩健成長，平均本益比有較大上升空間，股息率也將提高。二、中國房地產市場2035 年展望：需求結構與市場格局重塑（一）需求總量與結構變化預計2035 年住房需求降至2017 年高峰的60%，剛需、改善性和置換需求貢獻大致相等。一線城市和二線城市需求佔比將從2024 年的60% 升至2035 年的70%。以2035 年基準情境為例，預計新增房屋需求為10 億平方公尺/ 年（多頭情境為12 億平方公尺/ 年），較2017 年高峰下降40%（牛市情境下降30%）。（二）市場格局變化開發商產業整合加速：隨著新房市場規模縮小，高等級城市在房地產銷售中的權重增加，預計2035 年Top - 10 開發商全國市場份額將接近50%（2024 年為21%），在一線和二線城市的市場份額可能翻倍至60% 左右。二手房市場崛起：新房供應減少，預計2035 年二手房銷售佔比將升至66%（2024 年為42%），交易價值佔比升至64%（2024 年為45%），與已開發國家60%-90% 的水平相當。翻新需求成長：受建築老化及二手房交易增加影響，預計2035 年翻新需求幾乎翻倍，達到20 億平方公尺/ 年（牛市情境為23 億平方公尺/ 年），佔總建築施工面積的60%（2024 年為26%）。三、對房地產價值鏈的影響：挑戰與機會並存（一）建築產品需求分化部分建築產品需求下降，如玻璃、磁磚等行業，但防水、石膏板等產品需求相對穩定。以2035 年基準情境為例，玻璃需求較2024 年下降11%，而防水需求僅下降4%。（二）翻新需求帶來機遇2035 年翻新需求規模可達3 兆元，佔價值鏈總市場規模的30% 以上（2024 年不足30%），為相關企業提供了持續成長的機會。（三）經紀與管理業成長隨著二手房交易和建築存量增加，房地產經紀和管理行業市場規模預計到2035 年將增長約50%，達到2.7 兆元，佔價值鏈總市場規模的30% 左右。四、7 隻股票推薦：各行業龍頭可望受益（一）中國華潤置地（1109.HK；買進）：產業復甦領軍者身為國企和中國第三大開發商，華潤置地在市場佔有率、商業營運等方面優勢顯著。預計2035 年合約銷售額達4,500 億元，較2024 年成長70%，核心利潤上升至530 億元，自由現金流收益率擴大至15%，股息率可望提高。 2035 年基準與多頭市場情境下，隱含股價分別為46 港元/ 股（上漲75%）及55 港元/ 股（上漲110%）。（二）東方雨虹（002271.SZ；買）：通路轉型捕捉需求變化中國最大的防水材料生產商，透過通路轉型和產品擴張，降低了對開發商的依賴。儘管防水產業前景謹慎，但公司預計將鞏固市場地位，並受益於翻新需求成長。預計2024 - 2035 年營收復合年增長率為2%，淨利復合年增長率為5%，2035 年自由現金流量收益率升至15%。 2035 年基準和多頭情境下，隱含股價分別為14.4 元/ 股（上漲29%）和17.1 元/ 股（上漲53%）。（三）北新建材（000786.SZ；買入）：多元化佈局受益翻新需求全球最大的石膏板生產商，透過收購拓展了業務組合。預計核心石膏板業務將穩定成長，新產品擴張將推動獲利成長。 2024 - 2035 年營收和淨利復合年增長率分別為2 - 3% 和4%。 2035 年基準和多頭情境下，隱含股價分別為34.3 元/ 股（上漲22%）和40.3 元/ 股（上漲44%）。（四）廣東堅朗五金（002791.SZ；買）：以產品優勢抵禦周期中國最大的五金市場企業，產品豐富，銷售管道多元化。預計長期受惠於翻新需求成長，2035 年淨利較2024 年成長12 倍，自由現金流收益率擴大至13%。 2035 年基準與多頭市場情境下，隱含股價分別為33 元/ 股（上漲45%）及38 元/ 股（上漲67%）。（五）杭州老闆電器（002508.SZ；買入）：產品擴張鞏固領導地位中國高階油煙機和瓦斯爐市場的主導企業，正拓展產品類別。預計收入和淨利潤在2024 - 2035 年分別以4% 和5% 的復合年增長率增長，2035 年自由現金流收益率擴大至12%，股息支付率提高至80%。 2035 年基準與多頭市場情境下，隱含股價分別為28 元/ 股（上漲43%）及36 元/ 股（上漲84%）。（六）貝殼（BEKE/2423.HK；買入）：打造一站式住宅服務平台中國最大的房屋交易和服務平台，業務涵蓋二手房、新房經紀及家裝等領域。預計受惠於二手房交易成長及市佔率擴大，2035 年淨利較2024 年成長3 倍。 2035 年基準和多頭情境下，隱含股價分別為25.2 美元/ ADS（上漲24%）和29.0 美元/ ADS（上漲43%）。（七）綠城服務（2869.HK；買入）：在成長市場中擴大份額中國領先的高端物業管理公司，客戶滿意度高。預計2035 年淨利較2024 年成長兩倍，自由現金流收益率擴大至17%。 2035 年基準與多頭市場情境下，隱含股價分別為7 港元/ 股（上漲58%）及8 港元/ 股（上漲80%）。五、風險提示：市場波動與產業不確定性房地產市場下行可能對銷售、利潤及資產品質產生負面影響；新業務拓展可能不如預期；原物料價格上漲、競爭加劇等因素也可能對相關公司造成不利影響。投資人應密切注意產業動態和公司基本面變化，謹慎做出投資決策。 （資訊量有點大）

香港麗新擬出售倫敦金融城第三高樓開發項目香港麗新集團正在籌備出售其位於倫敦金融城的地標寫字樓100 Leadenhall Street開發項目，預計售價在1.5億至2億英鎊之間。圖片來源：SOM據悉，麗新集團尚未正式委託顧問，但正考慮委託Eastdil Secured和新加坡星展銀行（DBS）代理出售事宜。出售方案仍在制定中，可能包括出售項目50%的股權，或者直接尋找買家整體收購這座預計落成後價值將超過15億英鎊的摩天大樓。該項目已獲得規劃許可，將建造一座高達263米的57層現代化寫字樓，設計獨特，建成後將成為倫敦金融城又一地標性建築，高度僅次於One Undershaft和22 Bishopsgate。由於建築成本上升與債務壓力增加，麗新集團曾於2024年初探討引入合資方，但並未正式啟動合作流程。市場亦傳出部分投資者對現有建築進行大規模翻新的興趣，這一方向或成為替代既有重新開發方案的選項，因為原有開發方案是在2019年制定的，彼時市場對辦公樓的需求不同於今日。香港麗新集團於2018年以1.07億英鎊購入原址上建築面積約12.5萬平方英呎的建築，而在此前的2014年還收購了相鄰的地塊107-112 Leadenhall Street，以整合開發用地。目前，現有建築已出租給Ace Global Markets，租約至2025年年中到期，之後物業將空置，為未來的開發或出售鋪平道路。分析認為，香港麗新集團此次考慮出售該項目，或旨在緩解其面臨的建設和融資壓力，並可能重新調整其在倫敦房地產市場的投資策略。中渝置地為其旗艦項目簽署出資承諾函，最高追加投資9,315萬英鎊香港上市開發商中渝置地近期簽署了一項重要的出資承諾函，將為其倫敦明星開發項目The Whiteley提供最高達9,315萬英鎊的額外投資，作為總額5.05億英鎊再融資協議的一部分。此舉旨在確保這個價值12億英鎊的大型綜合體項目擁有充足的資金以完成開發和償還現有債務。圖片來源：C C Land中渝置地早在2019年就投資1.82億英鎊參與該項目的合資開發。此次達成的5.05億英鎊再融資協議，由原貸款方提供，將用於償還現有債務並支援項目的後續建設。本次簽署的出資承諾函用於確保借款方具備償債能力，中渝置地承諾將根據項目需要，提供最高達9,315萬英鎊的股權出資。目前，該項目合資結構為：CC Land持股47.16%，MARK持股52.84%。項目由Apollo Global Management提供8.5億英鎊建設貸款。The Whiteley 的前身是倫敦著名的老牌百貨公司，經過中渝置地、MARK和Finchatton的共同開發，已改造成為一個包含139套頂級豪華公寓、109間客房的倫敦首家六善酒店以及19個餐飲、零售和休閒單元的綜合體，並已於上月重新開業。目前住宅銷售已達70%，平均售價約為每平方英呎3,600英鎊，遠高於周邊Bayswater區域均價。商業部分的預租率也已達到80%，包括Everyman Cinema、Third Space等知名品牌已入駐，預計今年夏季將陸續開業。值得一提的是，義大利房地產集團Gruppo Statuto去年斥資1.8億英鎊收購了項目內的六善酒店。此外，包括中國當代藝術畫廊3812 Gallery在內的多家特色商戶也已簽約入駐，進一步提升了該區域的商業活力。中渝置地此次追加投資和完成再融資，標誌著 The Whiteley 重建項目進入關鍵階段，有望為倫敦市中心帶來一個全新的高端生活和商業地標。 (全球地產投資筆記)