2026世界盃四強新鮮出爐，法國、西班牙、英格蘭、阿根廷即將在北美捉對廝殺。2026年上海樓市也交出一份四強名單——招商、保利、華潤、中海，清一色國字頭央企，包辦了各類企業排行榜前四。 世界排名前四的球隊，包攬世界盃四強，肯定不是巧合，上海房地產四強今年有這樣的表現，也是如此成就非一日之功。上海房地產四大天王的戰略打法，剛好對得上四支世界盃豪門的實戰踢法。 招商&英格蘭：根基最厚，全是球星 英格蘭近期大賽的劇本是——凱恩+貝林厄姆+賴斯+薩卡，陣容最強，全隊球星比比皆是。

7月1日，開發商們結束了緊張的“630沖刺”，各家機構也陸續發佈了半年度資料。可以看到，上半年的樓市發生了一些積極變化。 壹 三家“千億房企” 據中指研究院資料，今年上半年，前100家房企累計銷售額約15863.6億元，同比降幅較1—5月縮小了1.3個百分點，連續四個月縮窄。6月單月，100家房企全口徑銷售額環比增長11.8%。 保利發展、中海地產、華潤置地三家衝入“千億陣營”，全口徑銷售額分別為1351億元、1343.5億元、1165.0億元；萬科累計銷售額350.2億元，降至第十名。統計顯示，中海地產、招商蛇口、中國金茂等企業銷售額同比增長10%左右，北京城建、聯發集團等同比增速超20%。

AEGISTAR獲悉：成都萬象城項目母公司——華潤置地（成都）發展有限公司100%股權，在上海聯合產權交易所正式成交，成交價約84.75億元，較掛牌底價溢價近9.65億元。 這座營運14年、年客流超4600萬人次、年銷售額近80億元的成都城東商業地標，為何被擺上貨架？這85億的成交背後，又折射出中國商業地產怎樣的變局？ 一、 成都萬象城：一隻“下金蛋的母雞”為何被賣？成都萬象城是華潤置地在全國佈局的第四座萬象城，2012年一期開業，2020年二期投用，總建面約72萬平米，是成都主城區最大的商業綜合體之一。 作為成都城東的“流量擔當”，其2024年銷售額約75億元，租金收入超8億元，穩居成都商業“第三極”。然而，在商業地產從增量向存量轉型的當下，成都萬象城雖業績亮眼，但作為營運14年的成熟商業體，其物理空間和商業潛力的天花板已十分明顯。成華區二環路核心位置幾乎無增量空間，繼續向上增長的彈性有限，重資產沉澱帶來的資本佔用和負債壓力，使得繼續持有的邊際收益遞減。

惠譽評級在2026年4月調整了評級方法論，華潤置地未被納入亞太REIT評級框架，繼續沿用中國房企指引框架。 據惠譽評級披露資訊，華潤置地開發業務收入佔比超過80%，資產結構以存貨為主，不符合REIT框架准入標準。 龍湖集團同期被劃入亞太REIT框架，華潤置地維持BBB+投資級評級，高於龍湖集團的BB-評級。評級框架的選擇基於企業業務結構差異，華潤置地經營性業務利潤佔比雖已提升，但開發業務仍主導營收構成。 01

這一周，對於A股半導體類股而言，無疑是一個值得載入史冊的“狂歡日”！ 儲存晶片類股集體爆發，東芯股份、晶升股份等多股漲停，千億巨頭北方華創漲超8%，整個類股呈現出一種近乎狂熱的搶籌態勢。 這不僅僅是資本市場的短期躁動，而是AI狂潮席捲全球的真實寫照。當AI大模型從“百模大戰”走嚮應用落地，儲存晶片需求的指數級增長直接引爆了上游硬體的“超級周期”。 更關鍵的是，為了突破“記憶體牆”的性能瓶頸，讓海量資料跑得更快，先進封裝技術不再僅僅是製造流程的一環，而是成為了連接儲存與算力的核心命門

國際投行高盛月初將華潤置地移出亞太區“確信買入”核心名單，理由直白：在當前環境下，消費類公司的增長路徑更為清晰，而房地產行業的不確定性過高。幾乎同一時間，華潤集團副總經理韓嵩從管理層名單中消失——缺席集團年度工作會議後，又辭去了政協委員職務，官網資訊已全部撤除。在此背景下，華潤置地仍在推進組織架構調整，將地區公司從20個精簡至18個，並明確了開發銷售、經營性不動產、輕資產管理“三條增長曲線”的業務模式。資料顯示，1月公司合同銷售金額116.5億元，銷售均價約3.17萬元/平方米，經常性收入45.1億元。外部質疑與內部變革交織，這家央企標竿面臨的考驗並不輕鬆。01國家統計局資料顯示，2025年全國新建商品房銷售面積下降8.7%，銷售額下降12.6%，兩者降幅差距表明成交均價仍在下行。行業內多數企業為應對流動性壓力，已採取降價策略，促銷回款已成常態。但華潤置地選擇了一條不同的路，據上海證券報等媒體報導，2022年至2025年，其銷售均價從1.9萬元/平方米漲至2.5萬元/平方米，2026年1月更是達到3.17萬元/平方米。與之相對的是，1月合同銷售金額116.5億元僅微增0.4%，銷售面積卻下降24.6%。這種“價穩量縮”的表現，源於華潤置地聚焦一線城市高端產品的戰略佈局。2025年底連續爆發的三個項目頗具代表性：上海澐啟濱江首開當日售罄，深圳灣澐璽首開攬金130億元，北京潤園單日熱銷35億元。短短7天，三城合計貢獻近190億元銷售額，其中深圳灣澐璽更刷新了全國單盤首開紀錄。這些項目成交均價均在10萬元/平方米以上，上海澐啟濱江二批次過會均價近14萬元/平方米，三批次進一步提升至15.88萬元/平方米，北京潤園也站上9萬+。單個高價項目的成功，足以拉升整體均價水平。產品端的強勢表現暫時掩蓋了規模壓力，2025年全年，華潤置地合同銷售金額2336億元，同比減少10.5%，銷售面積下降18.6%。在主要房企中，這一降幅並不算大，但增長乏力已是事實。更關鍵的問題在於，高價策略能否持續。當前購房需求整體收縮，改善型需求雖有支撐但容量有限，華潤置地在高端市場的份額天花板清晰可見。相對穩定的是經常性業務收入，1月經常性收入45.1億元，同比增長8.7%，其中經營性不動產租金收入31.1億元，同比增長13.7%。2025年全年經常性收入首次突破500億元，達到511.5億元，同比增長6.5%。這部分收入來自商業地產租金、物業管理、長租公寓等業務，現金流較為穩定。截至2025年9月，華潤置地資產負債率為73.96%，在行業內屬於相對健康水平。02華潤置地近期啟動的組織變革力度不小，地區公司從20個整合至18個，管理層級進一步壓縮，單城市公司平均支撐業績達130億元。這一配置在央企房企中效率較高——對比來看，中海發展有21個城市公司，招商蛇口24個，保利發展27個。但精簡的代價是內部人事調整頻繁。華東地區，杭州與寧波合併為浙江公司，原杭州行銷負責人調任集團總部，原東莞行銷負責人金雲鶴調入浙江，原寧波行銷負責人高禪則回歸華南調任東莞。蘇州與南京合併後，原蘇州行銷負責人羅贇喆轉而操盤南京高端項目。業務拓展方面，華潤置地與阿那亞在深圳大鵬的合作引發關注。大鵬新區領導近日與雙方召開西湧高端酒店群項目推進會，項目定位為“大灣區文化藝術策源地、全球山海人文度假目的地”，計畫建設海邊禮堂、圖書館等配套設施。秦皇島阿那亞2024年接待遊客342.48萬人次，總收入21.96億元，作為文旅IP已有一定影響力。但阿那亞此前在廣州、深圳等地的異地擴張並不順利，能否適應華南市場存疑。華潤置地在深圳深耕多年，具備本土資源整合能力，但文旅項目投資周期長、回報率低，短期內難以貢獻實質業績。更讓市場關注的是華潤集團副總經理韓嵩的“靜默”，他於2024年7月加入華潤集團，主要負責能源業務，此前在華電集團任職。今年初缺席華潤集團年度工作會議後，辭去新疆政協委員職務，目前官網管理層名單已無其資訊。官方未說明“另有任用”或保留頭銜，這在央企高管變動中較為少見。市場猜測與能源項目審計或戰略調整有關，但未有確切消息。韓嵩負責的能源業務與華潤置地關聯不大，但管理層變動本身已反映出集團內部調整的複雜性。華潤置地當前的處境頗為微妙，一方面，其選擇的高價路線在一線城市高端市場取得階段性成功，經常性業務收入穩步增長，財務狀況相對健康；另一方面，開發業務規模下滑，轉型方向明確但進展緩慢，組織調整帶來內部磨合成本，集團層面的管理層變動又增添了不確定性。 (城市邊緣CityEdge)

要說最近上海商業圈的大新聞，必須是LV的新動作！這個國際頂奢品牌正式入駐上海華潤中心寫字樓，還成了這個新項目的首個租戶，這波操作直接給南京西路商圈添了個重量級新地標～先給大家扒扒這個華潤中心有多牛！它就在靜安區石門一路299號，妥妥的南京西路核心商務區黃金位置，是央企華潤集團打造的精品項目，剛在2025年12月30日完成竣工備案。整個項目總建築面積大概13萬平方米，既有38層的超高層甲級辦公樓，還有兩幢復建的歷史建築，光辦公面積就快8萬平方米，氣場直接拉滿。LV這次可是下了血本，新辦公室選在了華潤中心的高區——33、35、36層，光裝修就投了差不多3000萬元！對比之前的辦公地恆隆廣場，這次的選址簡直是升級buff疊滿：樓下就是地鐵2、12、13號線交匯的站點，真正的三線地鐵上蓋，不管是員工通勤還是商務出行，都方便到飛起，地理位置優勢直接拉滿。可能有人會問，LV為何非要搬到華潤中心？這背後的門道，其實藏著外資對中國市場的滿滿信心，咱們掰開揉碎了說：1. 搬新家=升段位，品牌和地標雙向奔赴從恆隆廣場搬到華潤中心，可不光是換個地方辦公那麼簡單，更是LV品牌形象的一次升級。華潤中心作為南京西路核心區的新地標，超甲級寫字樓的定位，跟LV的高端品牌調性簡直是天作之合。就像頂級明星配豪華舞台，不僅能彰顯品牌實力，還能借助商圈的高端氛圍加分，這波雙向奔赴太明智了～2. 辦公+零售手拉手，營運效率直接拉滿熟悉LV的朋友都知道，他們在旁邊的興業太古匯搞了個超火的“路易號”零售空間，現在又把辦公總部安在隔壁的華潤中心，直接形成了“零售+辦公”的雙重佈局。這操作絕了！一方面，辦公和零售離得近，溝通協作更方便，還能節省不少營運成本；另一方面，不管是顧客逛門店，還是合作夥伴談業務，都能感受到統一的品牌調性，好感度直接拉滿。3. 長期佈局不手軟，外資紮根中國是認真的最能體現信心的，還是LV母公司LVMH集團的態度——他們明確說了，“路易號”這個項目至少要保留兩年！這可不是短期試水，而是實打實看好南京西路商圈的長期潛力。現在又砸錢在華潤中心設辦公總部，足以說明品牌對上海市場、對中國市場的重視，是打算長期深耕、好好發展的節奏。而且這可不是個例！最近上海的營商環境越來越好，靜安區一直在推進“千億商圈”計畫，還出台了各種最佳化服務的政策，像張園那邊30多個國際大牌扎堆入駐，英格卡集團更是砸80億在上海建薈聚綜合體，外資企業簽約面積佔比超90%。LVMH集團之前也明確說過，“不會減少對中國市場的投資”，還在推進可持續發展、本土人才培養這些長期項目。說到底，LV選擇華潤中心，既是看中了南京西路的核心區位、華潤中心的高端品質，更是認準了中國市場的巨大潛力和越來越好的營商環境。這波操作不僅給南京西路商圈注入了新活力，更給其他外資企業打了個樣——中國市場值得深耕，紮根這裡準沒錯！ (AEGISTAR)

2003年，珠峰北坡，王石登頂。在海拔八千米的生命禁區，王石眼前雲霧繚繞，天空中飄著細雪，腳下不遠處是萬丈深淵。登頂後，王石不敢懈怠，按計畫做了兩件事：照相取證，展開國旗。萬科的司旗沒來得及展開，為安全考慮，嚮導就趕忙催促王石下山。下山過程中，王石因缺氧產生幻覺，感到陽光刺眼，周身暖洋洋，心中甜蜜蜜。這一剎那，王石想起醫生的警告，當感到周身溫暖，幸福感襲來，就是瀕死時刻，此時若睡去，便永遠不會醒來。靠著意志力，王石抵擋住死之誘惑，起身走入風雪。下山之路，漫長而艱難。隨著氧氣耗盡，王石及隊友，靠撿拾攀登者遺棄的氧氣瓶，保住了小命。2012年，那面未能在珠峰展開的萬科旗幟傲然飄揚在商業之巔。那一年，萬科全年銷售金額達1412.3億元，居全球房企首位。而此後，就是漫漫下山路。峰頂2012，瑪雅預言中的世界末日，萬科的高光時刻。面對“全球第一”的光環，王石頗有大局觀，說這是中國房企的勝利，而非個人或單個企業的勝利。低調掩蓋不住奢華。在多個場合，王石端著香檳，笑談“全球第一”只是階段性成果，萬科真正的高光時刻，將在2016年住宅產業化全面推行後。同一年，恆大銷售額突破923億元，恆大足球隊1:0絕殺遼寧隊，成為中超首支衛冕球隊。廣州某五星級酒店，許家印頻頻舉杯，意氣風發，大聲質問，誰的酒杯裡還沒有香檳？仍然是在2012年，就在萬科和恆大，各自彈冠相慶之際，一部風格暗黑冷峻的香港電影在大陸悄然上映。這部香港電影的名字叫《奪命金》，由杜琪峰執導。片中，姜皓文飾演的四眼龍，有句著名台詞——槓桿，槓桿，再槓桿。完整台詞如下：“足球是賭，馬是賭，過澳門也是賭，我們這個正規點，看著股市就行啦！沒有不貪心的，全都想不勞而獲，以小搏大，槓桿，槓桿，再槓桿。”影片結尾，四眼龍死在了“槓桿”上。在那個狂飆年代，房地產自然也是賭，而且是最大的“賭”。2012年，萬科採用高周轉模式，負債率約67.6%，負債合計2699.77億元。恆大不遑多讓，採用高槓桿擴張，2012年總負債1772億元，流動負債佔比超82%。雪球一路滾下去，恆大的負債最終在2021年達到了令人瞠目結舌的2.58兆元。猶如下山的人，在峰頂縱身一躍，粉身碎骨。王石相對幸運，仍步履蹣跚，小心翼翼，走在下山路上。下山臨近2016年，王石沒能等來“高光時刻”，等來了“野蠻人叩門”。寶能系姚振華，悄然增持萬科A股至5%，觸發舉牌。此後一個多月，寶能以“閃電戰”姿態，三度舉牌至15.04%，超越華潤，成為萬科第一大股東。幽默的是，姚振華的操作，仍是資金槓桿。姚振華耗資430億元購入萬科股權，僅動用自家資金62億元，其餘262億元，全靠槓桿撬動。《奪命金》的台詞，含金量逐步上升——槓桿，槓桿，再槓桿。以“不做胡雪巖”自警的王石，竟公開表態，萬科不歡迎民營企業。輿論大嘩。王石私下找到姚振華，一番煮酒論英雄，二人談崩。寶能系再度加碼，持股比例突破24%，萬科管理層被逼至牆角。不得已，王石宣佈停牌，拋出“聯姻”方案，引入深鐵作為戰略股東，以此稀釋寶能股份。孰料，此操作惹毛華潤。2016年6月，萬科董事會審議重組預案，華潤3名董事投反對票。華潤與寶能聯手，王石腹背受敵。2016年6月26日，寶能亮出殺手鐧，提請召開股東大會，要求罷免王石、郁亮等董事。王石的反擊，是向監管部門舉報，指寶能違規操作。之所以這麼晚才舉報，實乃投鼠忌器，蓋因“槓桿，槓桿，再槓桿”，豈止是寶能的絕技，而是包括萬科在內的，諸多房產企業共同的“絕活兒”。萬寶僵持之際，另一個“槓桿大師”——恆大，橫插一腿，以百億資金增持萬科，持股達14.07%。很快，股票戰爭進入白熱化，安邦保險站隊王石，形成“寶能加華潤”和“萬科加安邦加恆大”對峙的格局。轉折點始於華潤的退出。2017年1月，華潤與深鐵簽署協議，將15.31%萬科股份悉數轉讓。央企離場，深鐵入局。恆大知趣，將所持股份轉讓給深鐵，套現走人。至此，深圳地鐵以29.38%持股比例，成為萬科第一大股東。寶萬之爭塵埃落定。多年後，“奪命金”效應顯現。姚振華因高槓桿違規運作，被處以10年市場禁入處罰。截至2025年11月，寶能被執行總金額超500億元，被槓桿反噬的姚振華，深陷無止盡的債務泥潭。萬寶之爭後，王石辭去萬科董事長，專注於下山。午夜夢迴，王石回到“上山”的八十年代。1988年，萬科召開股東大會，股東一致決定，推選王石為企業法人。隨後，王石做了一個令所有人“大跌眼鏡”的決定——徹底放棄自己應得的股份。對此，王石解釋道，不患寡而患不均，像我這樣一個愛出風頭的人，如果很有錢，弄不好會惹來殺身之禍。謎現實往往比電影更癲狂。如果你覺得《奪命金》裡的“槓桿，槓桿，再槓桿”已經足夠顛，不妨聽聽許家印怎麼說。2019年，許家印提出新能源造車的戰略核心：買買買、合合合、圈圈圈、大大大、好好好。雖然表述不同，但這不過是“槓桿，槓桿，再槓桿”的另一個變種。此時，距離恆大暴雷僅有兩年。事發之前，很多人不信，宇宙第一房企會出事。那幾年，恆大這只“八爪章魚”，將觸角伸向四面八方，地產，足球，造車，影視，娛樂，飲料……猶記當年的“恆大冰泉”，口感有點甜，那是資本的鮮甜，伴隨著血腥味。萬科也有“八爪章魚”的時代。1991年，萬科在各個領域遍地開花，業務涉及零售、進出口、投資、房地產、廣告、影視、印刷、飲料、電氣工程、機械加工等13大類。用王石的話說，除了黃、賭、毒、軍火不做之外，基本萬科都涉及到了。就是這樣一個猶如克蘇魯的萬科，被王石用“奧卡姆剃刀”，在十年之內，將條條觸手削去，只剩下房地產這一個觸手。這還沒完，王石繼續削減，割掉酒店、公寓、別墅、寫字樓等觸手，只保留住宅。聚焦住宅，讓王石在2012年攀爬上了事業之巔；聚焦住宅，也讓王石在往後的歲月裡狼狽“下山”。或許在時代的視角下，沒有八爪魚，沒有克蘇魯，只有——大火燒了毛毛蟲。《道德經》有句話，吾所以有大患者，為吾有身，及吾無身，吾有何患？不管怎樣，王石的“保身”智慧救了他，這與他的博覽全書不無關係。“保身的智慧”讓王石不至於像許家印那樣，從山頂跌落萬丈深淵。不要股份，削減業務，急流勇退，王石一直戰戰兢兢走在從商之路上。2007年，中國樓市高燒不退，王石拋出“拐點論”，稱樓市拐點將至。現在來看，王石這個“吹哨人”沒有說錯，只是說早了一點，早得連他自己也無法全身而退。寶萬之爭後，王石退居二線，郁亮扛大旗，發出“活下去”的吶喊，似乎頗具自省意味。但回頭看那幾年，萬科一邊高喊“活下去”，一邊仍然“槓桿，槓桿，再槓桿”，有若人格分裂。看得破，忍不過。這是人性之謎。提出“拐點論”前後腳，王石的人生也來到拐點，認識了田朴珺女士。下山路，有佳人相伴，是不是也就沒那麼累，或者說，反而更累？眼下，74歲的王石，戴著假髮，繼續上班，配合妻子做節目，蒼老的雙眼，依然睿智，只是難掩失落和疲態。多年前那個滿眼星星、小鳥依人的田朴珺女士，如今已是虎狼年齡，在這漫漫下山路上，對王石，早已不再仰視。2026年，年初，田朴珺在社交媒體，清空了和王石的合影，二人共同持股的公司，也從5家減持到1家。漫漫下山路，步履維艱，老王悠著點走。 (藍鑽故事)