又是一年聖誕季空氣裡都瀰漫著薑餅和肉桂的香甜氣息這個季節最期待的事就是去赴一場與魔都各大酒店聖誕樹的一年一度之約Travel Queen跑遍全城為你拍到了魔都酒店高貴夢幻的聖誕樹一起來感受濃郁的節日氛圍吧上海寶格麗酒店上海寶格麗酒店的聖誕樹每年如夢似幻，今年的聖誕主題從“永恆之城”羅馬的雋永魅力中汲取靈感，上海寶格麗酒店精心構築出一方光影綽約、律動翩躚的夢幻奇境。在毗鄰的歷史建築上海總商會大樓前，節日之樹匯聚成簇彼此輝映，與百年風華呼應成章。步入酒店大堂，一架精緻的寶格麗雪橇靜駐於側，為當代空間增添靈動風格。盛大節日樹矗立於大堂，樹頂鑲嵌源自米開朗基羅設計的八芒星，讓整個空間華彩滿溢。47層寶格麗酒吧露台已化作冬季仙境，在璀璨節日樹的裝點下熠熠生輝，洋溢著濃郁的慶祝氛圍。上海外灘華爾道夫酒店今年外灘華爾道夫的聖誕樹回歸經典，位於酒店總會大樓大堂的聖誕樹高大挺拔，直入眼簾。樹前有馴鹿和雪橇車，將聖誕氛圍營造得栩栩如生。12月4日起至28日，總會大樓化身“佛羅倫薩聖誕小鎮”，匯聚多家精緻品牌，為客人打造沉浸式聖誕市集，一起來過節吧！上海半島酒店魔都酒店人氣最高的聖誕樹，必須是半島酒店。今年大堂的聖誕樹依舊是Chanel主題的，從去年別出心裁的高冷黑白，換成了暖洋洋的彩色，細節超美~有種經濟上行的美！當暮色四合，真正的魔法才悄然上演，酒店外牆璀璨的光影藝術，宛若為這座經典建築披上了一襲流動的星河。上海浦東香格里拉路過浦東香格里拉，沒想到今年的聖誕裝置那麼美那麼夢幻！內部都是聖誕元素，餐廳、大堂、公區全都五光十色的。一樓還有一些漂亮的聖誕特定打卡點，比如香格里拉飛船、聖誕郵局、聖誕列車、胡桃夾子的樓梯等等，儼然是一座聖誕王國！尤其是大堂酒廊，巨型聖誕樹璀璨奪目，坐在樹下享受一份下午茶，幸福感瞬間滿格。亮燈之後，戶外區域氛圍感直接拉滿，恍惚間彷彿置身倫敦攝政街，不愧是老錢風範拉滿的酒店～上海靜安香格里拉上海靜安香格里拉的聖誕氛圍，年年都是大熱門。穿過長長的“聖誕通道”，夢幻的場景浮現眼前。位於酒店四層的1515酒吧，已限時變身為「奇蹟酒吧」（Miracle Bar）。經典的紅白聖誕色彩交織纏繞，將整個空間溫柔包裹，宛如一座懸浮的甜蜜雲朵屋。節日的濃郁氣息，在此悄然瀰漫。上海魯能JW萬豪侯爵酒店上海魯能JW萬豪侯爵酒店每年的“聖誕樓”都讓人期待~今年，酒店以“金鈴築夢Dreamy Christmas ”為主題，金色蝴蝶結點綴的聖誕樹非常貴氣。外立面的“江畔巨型聖誕樹”超有創意，晶瑩雪花片點綴，為這個冬日增添妙趣節日氛圍，成為引人駐足的江畔靚麗風景線。酒店正門也新增了紅色絲絨蝴蝶結許願池，也增添了濃郁的節日氛圍。上海浦東文華東方酒店今年，上海浦東文華東方酒店與備受尊崇的紐西蘭高端飲用水品牌Oravida再度攜手，推出第二個可持續合作項目——一棵講述蛻變故事的聖誕樹。這棵引人注目的核心裝飾，其材質皆提煉自酒店客房及宴會區域回收的水瓶。這棵聖誕樹遠不止是節日季的視覺藝術品，更是我們對於可持續理念共同承諾的美好宣言，證明了奢華體驗與環境責任能夠在和諧中熠熠生輝。更添魅力的是，樹身設計宛若旋轉木馬，讓聖誕樹的璀璨光華從每個角度綻放，以令人難忘的方式閃耀全場。此外，作為文華東方酒店集團的一員，酒店與PANTONE®潘通合作，率先預覽Pantone 2026年度代表色——一種蘊含與自然重聯及全面“淨化”本質的色彩: 「雲上舞白」。這種前瞻性的色彩啟迪了酒店專屬的節日裝飾、主題下午茶、節日季菜單等的製作，快去上海浦東文華東方酒店先睹為快明年的主色調。上海海鷗麗晶酒店今年，上海海鷗麗晶酒店攜手 Christofle 昆庭共同打造的璀璨聖誕樹與陸家嘴的現代天際線及外灘的萬國建築群同時華燈初上，光芒交相輝映，織就一幅動人的節日圖景。上海前灘華爾道夫酒店這是開業以後，前灘華爾道夫酒店的首次聖誕儀式，主打高級感拉滿的紅絲絨主題，經典又時髦。掛滿紅色蝴蝶結的聖誕樹，像冬日裡一團溫暖的火焰，氛圍感直接拉滿！養雲安縵養雲安縵今年的聖誕樹，從遙遠的北方，帶著遠方的綠意和松枝香氣，如約而至。七米高的真樹佇立酒店大堂，周身環繞耀目金與聖誕紅節日綵球，熠熠生輝、滿目絢爛，如同一場華麗的夢境，讓古宅熠熠生輝。上海蘇寧寶麗嘉酒店位於上海蘇寧寶麗嘉酒店一樓的聖誕樹，今年別出心裁地採用了純白色調。它宛若仙子般聖潔優雅，與酒店本身高貴典雅的意式空間設計相得益彰，共同營造出迷人的節日氛圍。阿麗拉上海今年，阿麗拉上海以“謐境尋光”為聖誕主題，勞斯萊斯合作主題聖誕樹創意非凡。樹身裝飾融合勞斯萊斯RR品牌元素與阿麗拉自然美學理念，以聖誕星芒與藤蔓交織出璀璨光影。上海前灘香格里拉在前灘香格里拉七樓的淺氧花園露台，一株盛裝的經典聖誕樹宛如拔地而起的星光塔，與冬日夜空彼此輝映。當燈光逐一亮起，冬日的童話便在此刻成真。上海中心J酒店上海中心J酒店室內一樓入口處，有一棵8米高的節日聖誕樹，薑餅屋、酒店標誌性的水晶石庫門和羅馬柱藝術裝置與之相呼應，璀璨光影如星河傾瀉，每一束光亮都似在為星願賦能，熠熠生輝間，讓美好期許有了具象模樣。上海外灘瑞吉酒店上海外灘瑞吉酒店今季攜手Marc Jacobs 香氛，獻上一場顛覆傳統的聖誕儀式。這棵以獨特球體構築的聖誕樹，與其說是節日裝飾，不如說是一件時髦的藝術單品，以極具辨識度的前衛造型，成為外灘最矚目的時尚宣言。上海金普頓前灘酒店步入上海金普頓前灘酒店一層公共區域，彷彿步入充滿故事的家庭客廳。大堂中央，由酒店與Swissline共同創作的璀璨聖誕樹，在金色的光芒中熠熠生輝，粉色飾球如同雪中綻放的溫柔花朵，交織著少女的夢幻與鎏金的華美，每一處細節，都在低語節日的浪漫與光芒。上海城中希爾頓酒店上海城中希爾頓酒店大堂的聖誕樹以閃耀金色取代傳統聖誕樹的紅綠配色，靈感來自旅途中被光照亮的軌跡，象徵啟程、勇氣與希望，瞬間成為整晚最具標誌性的節日印記。上海佘山世茂洲際酒店在上海佘山世茂洲際酒店，一棵聖誕樹正靜靜閃耀於地表之下88米。這棵被譽為“魔都海拔最低”的聖誕樹，在深坑的墨石飛瀑與斑斕光影中，宛如一顆墜落地心的璀璨星辰。上海人民廣場雅高瑞享酒店上海人民廣場雅高瑞享酒店的第一次聖誕季，與冰激凌品牌Mövenpick合作，打造了一棵特別的冰激凌聖誕樹，這個季節，就如冰激凌般甜甜蜜蜜。(ShanghaiWOW)

尖沙咀維港之畔，那座剛剛戴上全球酒店業皇冠的玻璃幕牆大廈，在榮耀達到頂峰的瞬間，卻可能即將迎來主人的更迭。世間繁華，猶如星河璀璨。或許每一個繁華的背後，都隱藏著難以訴說的故事......（圖片來自官方網站）全球酒店界的權威榜單“The World's 50 Best Hotels 2025”——《世界50最佳酒店》近日公佈，香港瑰麗酒店一舉奪魁，站上世界之巔，成為首個獲此殊榮的中國酒店。這座聳立在維多利亞港畔的43層建築，擁有413間客房、12間風格各異的餐飲場所和全新綜合康體概念Asaya。就在酒店行業為這一成就慶祝時，一則市場傳聞引發震動：據《彭博》引述消息人士報導，新世界發展主席鄭家純正為家族旗下瑰麗酒店集團物色買家，探討出售酒店部分資產的可能性。（圖片來自彭博社）Part-01 巔峰加冕即引槌世界第一的含金量有多高？11月的倫敦頒獎禮上，香港瑰麗酒店從800餘位匿名評審（含40%旅遊記者、30%酒店經營者）手中接過“全球最佳酒店”獎盃，較去年排名躍升兩位，成為首個登頂該榜單的香港酒店。這份榮譽絕非偶然——這座2019年開業的65層地標，由設計大師Tony Chi操刀，將維港全景嵌入每一間客房，其獨創的Asaya Lodge康養套房配備私人水療與助眠科技，被評委盛讚“重新定義了現代奢華的核心”。資料更顯硬實力：據新世界債務置換檔案顯示，即便在酒店業復甦放緩的2025年，香港瑰麗的年均入住率仍穩定在82%，平均房價（ADR）達8900港元，較香港奢華酒店均值高出41%。CBRE最新報告印證了其稀缺性——亞太區奢華酒店供給受限，而高淨值客群年增速達7%，香港作為全球旅遊樞紐，核心酒店資產正成為“抗通膨硬通貨”。（圖片來自網路）Part-02159億估值背後鄭家純的債務困局與資產抉擇此次出售並非“巔峰套現”，而是新世界發展化解流動性危機的關鍵一步。彭博社披露，截至2025年6月，新世界淨負債率已達98%，接近資不抵債警戒線。為償還45億美元永續債與23億美元定期債券，集團推出的19億美元債務置換方案中，債權人需接受最高53%的債務減記，目前僅半數債權人響應，資金鏈壓力陡增。在此背景下，香港瑰麗成為“最優質的變現資產”：159億港元的估值較2015年周大福企業收購時的19.6億港元，十年增值超7倍。值得注意的是，此次出售可能涉及部分股權或單一資產，瑰麗集團全球58家酒店的營運體系仍由鄭志雯執掌，這為潛在買家保留了品牌管理的穩定性。該家族還試圖出售香港國際機場附近的“11 Skies”購物中心，不過因調整該項目估值，新世界集團已計提27億港元的減值損失，並正與香港機場管理局商討合同變更的可能性。Part-03瑰麗家族全球酒店分佈矩陣（圖片來自官方網路）Part-04 香港瑰麗獎項及榮譽. . . . . .（圖片來自官方網路）Part-05全球資本的博弈焦點投資機遇or風險？對意向買家而言，這場交易是“抄底標竿資產”的機會窗口。CBRE預測，2025年亞太區航空巴運量將增長9%，為全球最高，香港作為跨境旅遊樞紐，奢華酒店需求將持續回暖。香港瑰麗2024年營收同比增長22%，其中康體業務佔比達35%，遠超行業均值，顯示出強勁的盈利能力。但風險同樣不容忽視。首先是交易不確定性——目前談判僅處於初步階段，新世界尚未發佈官方公告，估值可能隨市場情緒調整。其次是營運銜接問題，鄭志雯團隊的管理能力是酒店成功的核心要素，買家需明確未來合作模式。此外，香港酒店業供給端雖受限，但新世界同期擬售的11 SKIES商場若成功易主，可能對酒店客源產生分流影響。從行業視角看，這場交易或成為亞太奢華酒店投資的“風向標”。當前全球資本對優質營運型資產需求旺盛，2025年亞太酒店投資規模有望達163億美元，香港瑰麗的交易定價將為同類資產提供估值參考。已有消息顯示，中東主權基金與亞洲私募資本已通過投行接觸鄭家純團隊，角逐戰即將打響。（圖片來自官方網路）Part-06巔峰資產的下一站誰能接棒傳奇？當“世界第一”的光環遇上資本的現實抉擇，香港瑰麗的出售故事遠比交易本身更具深意。它既是新世界化解債務危機的“救命錢”，也是全球資本佈局亞太奢華酒店市場的“入場券”。對酒店營運商而言，這是獲取標竿項目的難得機遇；對投資者來說，這是考驗價值判斷與風險把控能力的試金石。截至發稿，新世界與瑰麗集團仍未回應置評請求。這場估值159億港元的交易將走向何方？歡迎在評論區分享您的判斷——是主權基金笑到最後，還是本土資本脫穎而出？我們將持續追蹤事件進展，為您帶來最新報導。 (In hotel)

京城安縵消失前夜，撕開頂奢最後體面。01昨晚，一則頤和安縵酒店將於本月底摘牌的消息，在行業內引發熱議。頤和安縵官方公眾號顯示，從 2025年12月30日起，這家曾經站在北京奢華酒店金字塔尖的龐然大物，將正式結束與安縵集團長達十七年的聯姻。它有了一個新名字：北京頤和賓館。至於換牌理由，北京頤和園賓館有限公司給出的口徑是，基於市場需求與文化傳承的戰略升級，核心服務團隊和營運標準保持穩定，硬體設施將進一步更新。圈外朋友對此褒貶不一。在一些人看來，這意味著北方市場又一次失去世界級品牌的身影，是消費收斂時代裡的一聲嘆息，但也有人毫不留情，認為頤和安縵早已掉隊，多年以前就是安縵體系裡的地板。事實上，如果你此刻打開攜程，會看到 12 月中旬的基礎房型價格3800 元含雙早，還附送兩張頤和園門票。3800元是什麼概念？在當下的北京高端酒店市場，這個價格僅為前門文華東方的三分之一，與王府井文華東方、寶格麗、華爾道夫等一線奢牌酒店相比，也明顯低了一個梯度，說句徹底掉隊並不為過。即便放在安縵自己的體系裡，落差同樣刺眼，杭州法雲安縵、上海養雲安縵、麗江大研安縵12月中旬普遍售價都維持在6000至7000元區間。若對比亞太其他安縵的價格體系，落差會更為直觀，斯里蘭卡兩家安縵一晚七八千，印尼和不丹輕鬆過萬，東京更是動輒兩三萬元。在這條全球價格曲線上，北京的價位低得近乎突兀，曾經被視為中國市場頂奢標竿的頤和安縵，如今早就是全球最便宜的一家安縵了。價格不斷滑落背後則往往是使用者體驗的集體投票。社交平台上，有住客含蓄地表示失望，也有人直言，如今的硬體與服務，掛著安縵的牌子賣3800元都嫌貴，將來改名叫賓館，賣2000元或許才更符合它的真實價值。這種從雲端跌落的即視感，讓人很難不聯想起幾個月前剛剛告別的另一位“老朋友”瑜舍酒店。那一年，北京奧運會驚豔世界，這兩家酒店作為獻禮之作，高調亮相。瑜舍，是太古地產居舍系列的第一號作品，頤和安縵，是安縵集團在中國的第一家分號。那時，它們代表了外資頂奢酒店品牌對中國市場的最好理解，也代表了中國業主對國際標準的最高期待。十七年過去了，一個徹底關停，化作商場，另一個摘牌更名，或回歸國企自營。奧運光環裡的酒店名字，如今都成了時代翻篇時輕輕合上的一頁。02在京城酒店圈，對於這場醞釀已久的豪門分手幾乎人盡皆知。早在六七年前，業主北京頤和園賓館有限公司和品牌方安縵在管理費問題上，就陷入了一場漫長拉鋸戰。一位熟悉該頤和安縵項目的業內專家向旅界披露，按照行業慣例，安縵向全球業主收取的管理費通常由兩部分構成，分別為5%的基本管理費，加上1%的市場行銷費，合計為酒店總營收6%。若以中國安縵年均9000萬元-1億元左右的營收估算，每年僅這一項，業主方就需要支付近540-600萬元人民幣。北京頤和安縵酒店/旅界實拍但有安縵方面人士稱，就是這筆錢，在過去六七年時間裡，頤和安縵業主並未按常規如期支付。既然拿不到錢，安縵為什麼不早點翻臉，偏偏要忍到現在？商業世界的邏輯，往往比表面看起來更複雜。另一位曾參與某安縵項目營運的高管朋友和我直言，對於安縵集團而言，顯性的管理費從來不是唯一收入來源，甚至在某些年份，它都不是大頭。相比於那6%，安縵更看重的是另一筆隱性但龐大的現金流，集團分攤費用。這是一張常人難以想像的隱形帳單。從安縵全球官網的每一個頁面維護，到預訂系統的每一單抽佣，再到全球銷售團隊飛往世界各地參加頂級展會的差旅人頭費，這些看似遙遠的集團成本，最終都會被拆解，分攤到每一家單體酒店頭上。知情人士透露，對於一家安縵分號而言，這筆分攤費用每年少則300-400萬人民幣，多則可達千萬元等級。而頤和安縵這方面費用其實並未欠繳，加上頤和安縵這個物業的稀缺獨特性，或許才是安縵能隱忍多年的核心邏輯。畢竟即便拿不到管理費，只要北京這家店還掛著安縵的牌子，還在使用安縵系統，它就必須為集團龐大後台成本買單。說白了，生意就是生意，面子是給外人看的，裡子才是自己的。但這根脆弱的平衡線，在數個月前被突然剪斷了。多位獨立信源向旅界證實，這一變局源於一位新任安縵亞太區董事總經理的空降，這位名叫Guenter的德國人，作風強硬，對安縵財務報表有著近乎潔癖般的執著。而此前北京業主方面經過六七年拉扯或許還持觀望態度，作為中國首家安縵，品牌方會為了象徵意義一直妥協下去，畢竟這裡是頤和園，還是皇家後花園。但這位安縵新任高管的決斷打破了所有幻想。接近Guenter的消息人士稱，他做事邏輯很簡單，如果品牌聲譽折損超過了收益，及時止損才是最理性的商業決策。值得一提的是，德國高管雷厲風行背後，多少也折射出這些年安縵品牌基因的深刻突變。自從俄羅斯裔大亨弗拉季斯拉夫·多羅寧在2014年入主安縵後，這家全球頂奢酒店集團早已不是當年創始人Adrian Zecha時代那個講究家庭氛圍與避世情懷的理想國。現在的安縵，更像是一台精密的商業機器，它賣香水，成衣，皮具，講究階級，效率與契約精神。在多羅寧的商業版圖中，沒有所謂的法外之地，也不存在可以無限透支的情懷。當錙銖必較的商業意志，撞上了同樣不願低頭的本土邏輯，分手成了必然結局。03隨著本月底那塊低調的牌匾被摘下，一個更現實的問題擺在了桌面上。沒有了安縵光環加持的北京頤和賓館，未來將駛向何方？在一些人看來，這或許是一筆無所謂的划算買賣，省下了每年數百萬元顯性管理費，也切斷了那筆龐大的隱性分攤成本，看似實現了利潤回流。但硬幣的另一面，往往被刻意忽略。因為安縵之所以貴，賣的不僅僅是房間和頤和園的隔壁，更是它背後那個獨步全球的會員網路和預訂系統。對於那些習慣飛往世界各地打卡的“安縵痴”而言，他們認的是Aman這個Logo，而不是某一家具體的單體酒店，一旦脫離了這個生態系統，也就意味著切斷了源源不斷的高淨值國際客源輸送。上海養雲安縵/旅界實拍更殘酷的現實是，當頤和安縵變成了頤和賓館，它失去的不僅是定價權，還有那一層能讓富豪們心甘情願買單的神秘濾鏡。正如諸多業內人士所擔憂的，如果沒有了國際頂級品牌背書，單靠國企自營的靈活性和服務顆粒度，能否支撐起如此高昂的溢價，市場會給出最誠實的答案。這或許是所有試圖“去洋名化”的中國酒店業主，都必須直面的一次大考。而這也是一個意味深長的訊號。十七年前，我們把引進一家國際頂奢品牌視為莫大榮耀，甚至是一些城市開發商勾地剛需，那時候的中國酒店業，像一個虛心學徒，急需一位拿著教鞭的洋老師來確立標準。十七年後，當本土業主經歷了完整的地產周期，他們開始覺得羽翼豐滿，計算投入產出比，甚至開始質疑那些曾經奉為圭臬的國際標準是否真的物有所值。從某種意義上說，頤和安縵的謝幕，恰恰是中國高端酒店市場完成了一次集體祛魅。未來的北京頤和賓館，或許會成為一個更有京味兒的接待場所，也或許會在激烈的市場競爭中通過降價來換取生存空間。無論結局如何，這都是商業回歸本質的必然過程。只是，當那些曾經驚豔過時光的名字一個個消失在歷史塵埃裡，我們依然會感到一絲唏噓。那個屬於外資品牌在中國躺贏的黃金時代，在2025年的這個冬天，大約結束了。 (旅界)

香港開發商也扛不住了。首圖 | 廣州瑰麗酒店/旅界實拍01前兩天，一則瑰麗酒店擬出售消息在酒店圈炸開了鍋。據彭博社等多家財經媒體報導，新世界發展集團背後的香港鄭氏家族正在考慮出售旗下58家瑰麗酒店裡的部分資產。這次出售範圍之廣令人咋舌，連同那個剛剛拿下全球最佳酒店桂冠，估值高達159億港元的香港瑰麗，也可能被擺上貨架。看到這條新聞，我的記憶瞬間被拉回到了十餘年前。那時候，香港四大家族排名第三的鄭裕彤剛剛決定由孫女鄭志雯接手家族酒店業務。哈佛畢業的鄭志雯做了一個極其大膽的決定。她不僅通過新世界集團豪擲2.29億美元買下了瑰麗酒店，更做出一個驚人舉動，直接把全球總部從德克薩斯搬到了香港。那時候的瑰麗，偏安於北美一隅，在全球奢華酒店版圖中，聲音微弱得幾乎聽不見，甚至有不少業內人士斷言，這不過是又一個即將被萬豪、希爾頓吞併的過氣名字。但鄭志雯賭贏了。她不打算只做一個收租的房東，她想打造一個屬於華人的頂級奢華酒店品牌。2014年，她的第一張王牌打在了北京，這也是瑰麗在全亞洲第一家酒店。為了這張王牌，鄭家拿出了自己在北京CBD最核心的資產京廣中心，這棟曾經的北京第一高樓，屬於新世界中國自有物業。為了讓瑰麗一戰成名，鄭志雯做了一個極其任性的決定，把原本賺錢的京廣新世界酒店關停，整整閉關改造了三年。她把原本400多間房硬生生砍到了200多間，只為了讓每個住客在寸土寸金的國貿CBD，能擁有奢侈的空間感。這種不計成本的打法，只有業主和品牌方是同一個老闆才玩得起。後來如她所願，瑰麗亞太地區首秀確實一炮而紅，一度成了京城奢華酒店難以踰越的標竿。而那種對細節近乎偏執的追求，不計成本的投入，讓每個走入瑰麗酒店的人都能清晰地感知到掌舵者野心，更被外界公認為全球最懂女人的酒店品牌。瑰麗酒店也由此新生，迎來了一場徹頭徹尾的大換血，酒店版圖擴展到全球多個角落。上個月，我帶孩子前往墨西哥參加亡靈節，住在聖米格爾德阿連德的瑰麗酒店，依然是熟悉的配方，無可挑剔的服務。夜幕降臨，酒店裡點亮萬千燭火，工作人員畫著精修的骷髏妝容，微笑著遞來一杯特調龍舌蘭。墨西哥聖米格爾瑰麗酒店/旅界實拍那一刻你會覺得，這個品牌正處於它的巔峰時刻，生命力旺盛得如同墨西哥高原上的仙人掌。只是資本市場從不看情懷，前線的歌舞昇平，終究掩蓋不住後方報表上的滿目瘡痍。02為什麼全球排名第一的香港瑰麗酒店也擺上了貨架？事實上，眼下的香港酒店業，正經歷著一場比波動更殘酷的徹底清洗，而站在瑰麗身後的那個龐大帝國，已經搖搖欲墜。新世界發展，這個曾經代表香港地產界最高榮耀的名字，如今成了這輪危機中最顯眼的傷員。過去十年，在第三代掌門人鄭志剛的帶領下，新世界講了一個極迷人的故事。他們把藝術裝進商場，用K11刷新了商業地產的審美天花板，在全香港大興土木，建起了無數地標，這是靠瘋狂加槓桿堆出來的繁榮。但這個故事和國內無數倒下的民營開發商有著同樣的前提，那就是永遠寬鬆的信貸環境。當美聯儲開始暴力加息，廉價資金潮水退去，2024年，這家香港地產巨頭交出了二十年來第一份虧損的成績單。到了2025年中，情況變得更加驚悚，據彭博行業研究的資料，新世界淨債務已經飆升到了股東權益98%。為了活下去，新世界在今年6月拼了命地找銀行借錢，簽下了一筆創紀錄的882億港元再融資協議。本以為這筆巨款能止血，結果到了11月，他們又不得不向債主們低頭，提議把部分美元債券進行置換，甚至要求債券持有人接受高達50%的本金減記。在信用大過天的香港資本市場，這幾乎等同於公開承認自己口袋裡沒錢了。相比2019年峰值，新世界股價已經跌去了87%。當母公司新世界發展深陷千億債務泥潭，瑰麗這顆被鄭家捧在手心裡的明珠成了豪門斷臂求生時，不得不交出的籌碼。凜冬已至，無人倖免。就在新世界斷臂求生的同一時間，另一家香港老牌洋行也傳來了震動。太古集團，這個向來以穩健著稱的巨頭，被曝出在香港總部進行了罕見的大裁員。據消息稱，這次裁員涉及人數約佔總部員工的10%，連集團可持續發展主管這樣的核心高管職位，也在這場風暴中被最佳化掉了。如果我們把時間軸拉長一點，你會發現這是一場蓄謀已久的撤退。就在去年，太古地產關閉了它在北京三里屯的旗艦酒店，瑜舍。那同樣是一家承載了無數人記憶的地標酒店。為了追求更高的坪效，太古毫不猶豫地將這棟充滿設計感的建築推平，只為了把它改造成更能賺錢的零售商舖。與此同時，太古在香港的大本營也寒意陣陣，旗下東隅酒店在商務客流銳減的衝擊下苦苦支撐，曾經傲視群雄的奕居酒店，也不得不在價格戰泥潭中放下身段。香港奕居酒店/旅界實拍一邊是因激進擴張而崩盤、被迫賣身的新世界，另一邊是因嗅覺敏銳而主動收縮、關店裁員的太古。這兩家代表了香港商業地產最高水準的豪門，在同一個時間節點，做出了驚人一致的選擇。這讓很多人意識到，我們過去所熟悉的那個香港酒店業突飛猛進時代結束了。03如果剝開那些宏大敘事，你會發現支撐香港酒店業繁榮的底層商業邏輯早就變天了。過去幾十年，香港地產商願意持有酒店，甚至不惜虧本營運，很大程度上是因為資金便宜，或者是為了資產升值。但在如今的高息環境下，這筆賬怎麼算都是虧的。經營一家頂奢酒店，需要維持龐大的服務團隊和不斷翻新昂貴的硬體，辛辛苦苦一年下來的資產回報率，往往只有2%到3%。而在現在的美元加息週期裡，你把賣酒店的錢存在銀行，或者去買美債，可能都能獲得5%甚至更高的無風險收益。當躺著賺錢比站著賺錢還多時，繼續持有重資產酒店，就成了一種甚至需要向股東謝罪的財務浪費。除了這筆算不過來的賬，更讓豪門絕望的是，買單的人不見了。香港高端酒店過去賴以生存的兩個大金主，如今都在捂緊錢袋子。曾經揮金如土的內地豪客減少了，那些不看賬單只看心情的日子一去不復返。而跨國公司的高管們，也在縮減差旅預算。我身邊不少以前飛香港必須住中環五星級酒店的國企、投行高管們，現在被公司勒令改住更加經濟的四星商務旅館，甚至要求減少出差頻率。當最不差錢的那撥人開始精打細算，在這個生態位頂端的奢華酒店自然最先感到寒意。值得一提的是，一河之隔的深圳，也正在成為香港酒店業噩夢。同樣的五星級體驗，深圳瑞吉、文華東方的價格往往只有香港的一半，服務甚至更卷更細緻。這就導致了一個極度尷尬的局面，香港酒店業失去了護城河，卻還要背負著全球最高的營運成本。無論是激進如新世界，還是穩健如太古，香港地產商都對重資產營運酒店失去了耐心。說到這，我又想起了2023年夏天，香港地產圈發生的那件怪事。當大多數開發商還在硬撐價格，試圖維持最後的體面時，李嘉誠的長實突然向市場扔下了一顆深水炸彈，旗下親海駅項目直接七折甩賣，價格一夜回到了七年前。彼時，業內罵聲一片，說李嘉誠在惡意做空香港，擾亂軍心。但如今回過頭看，你不得不佩服超人的嗅覺。當別人還在貪戀桌上最後一個銅板，這叔已經果斷清空籌碼，把真金白銀揣進了口袋。而在李嘉誠轉身離場的背影裡，未來香港酒店業，情懷也將徹底讓位於報表。那個願意為了品牌格調一擲千金的時代，正在離我們遠去。 (旅界)

上周才官宣出售大阪市中心酒店，新加坡城市發展集團（CDL）在本周迎來新酒店交易。CDL通過全資子公司Copthorne Hotel Holdings，以2.8億英鎊價格完成對倫敦肯辛頓高街假日酒店（Holiday Inn London Kensington High Street）的收購，折合每間客房約39.66萬英鎊。這宗交易是今年倫敦核心區域最受關注的酒店資產成交之一。圖片來源：CDL本次收購的假日酒店緊鄰CDL旗下酒店Copthorne Tara，兩家酒店均為永久產權，在此類核心地段極其稀缺。CDL執行主席郭令明表示，這是一項“千載難逢”的收購機會。這家面積6,356平方米、擁有706間客房的假日酒店坐落於倫敦老牌富人區肯辛頓的核心地段，步行幾分鐘便可到達海德公園、肯辛頓宮、荷蘭公園、皇家阿爾伯特音樂廳等文化地標和景點。同時步行15分鐘可達正在進行13億英鎊重建的Olympia London會展綜合體，未來將匯聚辦公、零售和大型娛樂設施，為周邊住宿市場帶來進一步需求支撐。截至今年第三季度，該酒店保持97%以上的入住率，過去12個月收入超過3,900萬英鎊，並預計收益率將超過6%。隨著本次收購落地，CDL已在倫敦核心區建立起橫跨多品牌的酒店組合，包括The Biltmore Mayfair、Millennium Gloucester Hotel London、The Bailey’s Hotel London Kensington、Chelsea Harbour Hotel and Spa及Copthorne Tara Hotel London Kensington等，總規模超過3,000間客房。集團旗下Millennium Hotel London Knights bridge也正進行翻新，預計2026年完工。在資本配置層面，CDL今年已實現約19億新元的資產出售，改善資產負債表並推進“加速資本循環”策略；同期四宗約17億新元的新增投資中，三宗是收購新加坡政府土地出售地塊，以補充住宅開發儲備，而倫敦假日酒店是唯一的海外收購。上周，CDL宣佈以140億日元 (約8,930萬美元 )出售大阪市中心的酒店Bespoke Hotel Osaka Shinsaibash，買方是黑石集團管理的房地產基金。 (全球地產投資筆記)

房地產項目融資新舉措源自沙特的國際豪華房地產開發商達環球（Dar Global，倫交所交易程式碼：DAR）攜手未上市企業川普集團（Trump Organization），擬通過提供通證化股權（tokenized stakes）的方式，為計畫於2028年竣工的“川普國際馬爾地夫酒店”（Trump International Hotel Maldives）80棟別墅項目籌集資金，借助區塊鏈技術實現碎片化投資。川普媒體科技集團股價探底川普媒體與科技集團（Trump Media & Technology Group），作為一家涉足社交媒體和加密貨幣領域的公司，其股價正持續下探至歷史最低點。與此同時，某加密貨幣及其他同類貨幣價格不斷暴跌。 自2021年10月DJT的前身公司宣佈與川普社交網路公司達成合併協議以來，當前股價已創該階段最低紀錄。 美國總統川普通過其子小唐納德名下設立的可撤銷信託，間接持有近1.15億股DJT股票。小唐納德身為川普媒體董事會成員，這些持股使川普家族成為該公司的最大股東。今年以來，DJT股價累計下跌近70%，過去一個月跌幅達34.6%。 川普家族所持股份市值在2024年5月中旬達到近65億美元的峰值後，截至目前已縮水逾53億美元。 過去數個交易日，DJT股票多次刷新歷史最低價，此輪下跌與加密貨幣市場的大範圍崩盤密切相關。今年8月，川普媒體公司宣佈投入20億美元購入某加密貨幣及相關證券，躋身最大“數位資產金庫公司”之列，類似邁克爾·塞勒（Michael Saylor）的微策略公司（Strategy），將自身發展與加密市場深度繫結。 然而，此後這一投資決策遭遇重挫。本週二，該加密貨幣價格一度跌破9萬美元，儘管隨後小幅反彈，但該資產今年以來的漲幅已悉數回吐。 根據彭博社資料，上週前，DJT的歷史最低交易價出現在2024年9月，為每股11.75美元。 自上任以來，川普推行支援加密貨幣的政策，承諾將某地區打造為“世界加密貨幣之都”，還表示要建立加密貨幣“戰略儲備”，指示財政部不得出售執法行動中沒收的代幣，並研究獲取更多代幣的途徑。 某國證券交易委員會（SEC）已撤銷對被指控違反證券法（相關公司已否認指控）的加密貨幣公司的調查和訴訟。 白宮新聞秘書卡羅琳·萊維特發表聲明稱：“總統本人及其家人從未參與、也絕不會參與任何利益衝突行為。”川普發行數字貨幣爭議2025年1月，川普在第二次就任某國總統前夕，突然推出以自己名字命名的加密貨幣“川普幣（$TRUMP）”，其市值一夜之間大幅飆升，引發市場高度關注。然而，該幣本質上缺乏實際應用價值，價值高度依賴投機，且絕大多數代幣由川普旗下公司持有，引發公眾質疑其是否借總統身份謀取私利，模糊了公職與商業利益的界限。 歷史上，川普對加密貨幣的態度發生巨大轉變。2019年，他曾公開批評某加密貨幣及其他同類貨幣，強調它們並非真正的貨幣，價值波動劇烈且基於“虛無”。但自2022年起，為助力競選和投資，他開始採用新潮手段炒作數位資產，包括發行NFT和作出放鬆監管承諾，將加密貨幣視為“數字黃金”，試圖使某國成為全球加密貨幣超級大國和中心。這種轉變背後，既有通過加密貨幣強化美元全球地位的國家戰略意圖，也摻雜著個人及家族利益。川普集團通過在區塊鏈上直接發行代幣，迅速吸金數億美元，引發金融管理專家和法律專家的強烈批評，認為這是掠奪性行為，可能導致投資者損失，同時擾亂了加密貨幣市場的監管秩序。 綜上，川普發行數字貨幣的行為，既是其政策立場和投資策略的急轉彎，也是借助總統權力謀取私利的典型案例，凸顯出其在數位資產領域炒作與公職之間的矛盾，廣受批評和質疑。川普發行NFT的利弊2022年12月，川普首次在Polygon區塊鏈平台上發行限量版數字交易卡NFT，售價99美元的4.5萬個NFT迅速售罄。這一系列產品不僅為川普帶來可觀收益，更重要的是他看中了NFT背後的流量和品牌價值，借此希望重回公眾視野並強化自身政治影響力。值得注意的是，川普宣佈參加2024年總統大選時，正值其NFT市場火熱之際，其競選活動還開始接受加密貨幣捐款，顯示出其在加密資產領域的全方位佈局。同時，川普及其家族成員還參與加密貨幣及相關平台的營運，展現出將數位資產作為政治和經濟工具的野心。 然而，川普NFT發行也面臨諸多批評。一方面，這些NFT被視為意識形態資產化的典型代表，試圖用數位資產包裝其政治形象，引發對其動機的質疑；另一方面，保守派和法律專家指出這些NFT存在潛在法律風險，質疑其合規性和透明度。 第三代NFT甚至設有交易限制，且部分NFT捆綁了諸如與川普共進晚餐、擁有其被捕時服裝等特殊“權益”，被批評為利用粉絲和支持者的情感進行商業炒作。此外，川普及其團隊發行的數位資產在技術選擇和發行時機上也被解讀為帶有明顯的政治籌資和形象行銷意圖。 總體而言，川普的NFT發行既是他利用新興數字經濟手段進行品牌和政治資源整合的嘗試，也揭示出該模式背後的商業炒作和法律風險，是一次商業目的與政治目的緊密結合的實踐，其意義和長遠影響仍存在不確定性。 (中概股港美上市)

酒店數量激增與同質化競爭加劇，讓許多投資者感到無所適從。然而，供給側改革所驅動的行業重塑，為專業化、品牌化的營運模式創造了歷史性機遇。關鍵在於如何識別真正優質的酒店標的，華住集團創始人季琦總結了一套清晰的投資指南，幫助投資者在不確定的時代找到確定的戰略錨點。在樓市持續低迷、全球股市震盪、黃金價格回呼的當下，“確定性收益”成為全球稀缺資源，市場投資者在各個領域中尋找能夠穿越周期的優質標的。其中，擁有14億人口出行剛需背書的中國酒店業，因其清晰的長期價值邏輯而備受關注；然而，這個看似確定的賽道，眼下正經歷一個結構性的“迷茫周期”。一方面，酒店數量激增與同質化競爭日益加劇，部分五星酒店甚至出現“摘牌”或“擺攤”自救的行業現象，讓許多投資者感到無所適從。但另一方面，供給側改革所驅動的行業重塑，恰恰為專業化、品牌化的營運模式創造了歷史性機遇。問題的關鍵已從“是否值得投”轉向“應該怎麼投”——當舊的經驗逐漸失效，唯有具備系統方法論、堅實基本面與清晰轉型路徑的酒店模型，才能成為穿越周期的理性選擇。在此背景下，如何穿透迷霧，識別真正優質的酒店標的？華住集團創始人季琦深入一線、走遍278個地級市，用親身經歷與詳實資料為基礎，總結了一套清晰的酒店投資指南：深耕三個“三個市場”，把握兩個“三好”要素，為投資者在不確定的時代提供一個確定的戰略錨點。華住2025夥伴大會現場深耕14億人需求與“三個市場”酒店投資的核心邏輯在於市場基本面穩健，14億中國人口帶來了“人口紅利”，大家追求美好生活，對於出行的需求增加，為消費創造了空間。季琦提到：“出行成為人們最大的增量和加法。出行的價格不是很高，不像買房、結婚那樣成本高，就是出去跑一趟。”中國的經濟具備顯著的“多層次性”，季琦將其總結為三個“三個市場”，為酒店投資提供了多元化的路徑。“第一個是地理維度：發達市場（一線和強二線市場）、省城市場（二線市場）與縣域市場（三四線市場）特點截然不同，尤其是酒店業，做縣域市場和做上海完全是不同。比如在縣域開施柏閣或城際酒店，成功率很低——我不建議加盟商嘗試，基本無法盈利，市場觀唸完全不同；反之，在上海南京路開漢庭能盈利（華住確實有這樣的門店），但這是特殊案例，不具普遍性，那裡更適合全季、全季大觀、城際等品牌。”季琦坦言。從收入維度看，奢侈消費、中產消費、平價消費三大市場平行存在。從華住品牌矩陣可以看到：高端線的施柏閣、禧玥服務高淨值人群，中檔線的全季覆蓋4億中產，國民型漢庭、經濟型海友則服務於更廣闊的平價群體。而從年齡維度看，18-35歲青年群體的有更多的主張與審美、36-59歲中壯年群體更注重商務與效率、60歲以上銀髮族的旅遊熱潮，進一步細分了住宿場景，形成“多點開花”的需求格局。“把中國當作世界來做”，是華住定下的戰略方向。在中國這樣一個超大規模、多元結構的市場中，每個細分市場都可以容納足夠多的大企業，酒店投資仍具備眾多機遇。供給側改革帶來“重新做一遍”的機會如果說市場需求提供了投資空間，那麼供給側改革則帶來了投資的“風口”。在季琦看來，中國的供給側改革才剛剛開始，還沒有進入深水區。首先是規模化水平仍可提升。資料顯示，中國擁有的酒店數、客房數都遠超美國，排名第一，但僅有25%的酒店屬於“40 間客房以上的規模酒店”，而美國這一比例高達95%。其次是連鎖化率提升空間大：中國酒店連鎖化率遠低於美國，四線及以下城市酒店連鎖化率僅14%，三線城市也僅25%。北京統計局2025年上半年資料顯示，當地1600家限額以上酒店平均每家盈利僅3.7萬元，而華住旗下北京的酒店，上半年基本都實現盈利。這意味著北京仍有大量酒店不盈利（包括高端豪華酒店與低端小旅館）。酒店不盈利的本質是“供給側與需求側不匹配”，大量低效、非標酒店有待升級為品牌化、連鎖化、規範化的資產。“中國酒店業未來最大的機會在於供給側改革。”季琦說，“誇張一點說，中國酒店業需要各位投資者帶領中國酒店‘重新做一遍’。把高端的豪華的浪費的酒店，做成合適的、盈利的；把低檔的、廉價的、微小的，升級為規範的、品牌的、連鎖的程度。”進一步看，酒店投資的機會主要有三點，一是存量物業改造空間巨大。一方面，投資者可在低效營運的單體酒店旁開設品質化的連鎖門店，憑藉品牌影響力與標準化服務搶佔市場；另一方面，可通過品牌輸出將單體酒店“收編”。華住的實踐表明，經過改造後的酒店，盈利能力顯著改善，如上海外灘由東方商旅酒店改造而來的“東方·美侖美奐”酒店，ADR提升超70%。二是縣域市場成為“新藍海”。哈密地區的華住集團加盟商已在當地佈局11家華住酒店，他仍判斷至少有20家的增長潛力。縣域市場的空白，正是投資者的增量機遇。三是資產回歸投資本質。過去開發商“為抬高地價配建豪華酒店”的模式逐漸退場，越來越多業主開始以“投資回報”為核心目標選擇品牌，酒店行業開始回歸生意邏輯，要的是效益和效率，這為專業品牌營運商帶來機會。值得注意的是，當前經濟環境也為酒店投資提供了“成本紅利”。經濟新常態與通縮趨勢下，物業租金、建材採購成本均有所下降，酒店籌建與重設成本大幅降低。對比早年“高租金拿店”的時期，如今投資者的成本壓力顯著減輕，這為“低成本切入市場”創造了條件。總體而言，從微房量到中房量，從單體到連鎖、從星級到品牌、從大城市到縣城、從房地產配套到投資回報，這些供給側出現的機會，都值得關注。投資回報確定性：兩個“三好”是關鍵“做好酒店投資，‘好位置、好租金、好產品’缺一不可，而‘好產品’包括好品牌、好物業、好品質”，季琦總結出成功投資酒店的兩個三大要素。好位置意味著未來可觀的客流量和收入；好租金可以降低開店風險。2018-2019年，一些酒店商家拿了高租金物業，隨後的新冠“黑天鵝”帶來巨大損失的故事言猶在耳。季琦建議：租金一定要低，最好採用“保底+分成”的靈活模式；儘量選擇獨棟物業，避免在寫字樓裡租幾層，上下班高峰期電梯繁忙，影響客人體驗。在“好產品”中，“好品牌”尤為關鍵，是實現盈利的“關鍵變數”。若想精準判斷一個品牌是否具備提升資產價值的能力，可以聚焦以下三大核心維度：品牌效應、會員體系、以及科技水平。季琦認為華住是“品牌公司”，科技、流量、其它管理，都是為品牌服務的。品牌引領是華住發展的重要策略，以品牌為主軸，以會員和科技為兩翼，做到“三位一體”。華住30+品牌的品牌矩陣覆蓋了各個消費群體，“華住會”3億會員提供強有力的客源蓄水池，用會員池鎖住了利潤；而不斷提升的科技能力，則助力營運、提升效率。這也符合《“十四五”旅遊業發展規劃》對酒店行業及智慧酒店的發展提出的指導方向：通過數位化轉型和智能化升級推動行業高品質發展，通過技術賦能提升服務效率、最佳化使用者體驗，創新商業模式。系統化賦能效果也在顯現：華住通過會員、科技平台、供應鏈支援等，幫助加盟商提升營運效率，人房比低至0.17……多項指標領先於行業。兩個“三好”目前，市面上酒店品牌數量激增，“同質化”競爭加劇：一是產品同質化，各品牌在定位與產品設計上高度雷同；二是打法同質化，營運管理模式單一。在這一背景下，酒店品牌必須精準定位自身差異化優勢，打造具有獨特價值的酒店產品，方能在激烈競爭中脫穎而出。華住旗下的30多個酒店品牌各有特長：全季已經牢牢佔據中檔酒店中的領先地位，加盟商復購率超30%；漢庭以 359475 間客房成為世界規模第一品牌，成為國民出行優選；橘子水晶酒店RevPAR持續領先同業；中高端的城際雖進入市場時間不長，但增長非常快，2025年度增長率預估達超150%。在周期性波動中，擁有強大品牌、會員體系和科技營運的頭部酒店集團，展現出更強的抗風險能力和更快的復甦速度。而加盟模式能夠為投資者提供經過驗證的產品和營運支援，降低單店投資的不確定性。從行業地位看，頭部品牌的優勢已得到驗證。華住在二十年裡，累計接待賓客超20億人次，帶動產業鏈投資近3000億元，並躋身全球酒店集團第四位，旗下漢庭品牌成為“全球規模最大的單一酒店品牌”，全季位列世界第四。頭部品牌形成的護城河效應仍在顯現，目前，全季加盟商復購率已經超過30%，部分加盟商甚至表示“要 all in 全季”。對投資者而言，錨定中國市場的縱深潛力，抓住行業供給側改革的機遇，繫結具備核心競爭力的優質品牌，才能在酒店投資中穿越周期，實現確定性回報。未來，隨著供給側改革的持續推進、消費分級化的趨勢越發明顯，以及人們為“悅己”買單，中國酒店投資將迎來更廣闊的價值空間。 (Barrons巴倫)

次成功，可能是運氣。兩次成功，多半是靠實力。三次成功，就幾乎一定是個哲學家，對世界運行，有著深刻洞察。在我心裡，季琦，就算一個。你一定聽過漢庭、全季，這些都是華住旗下的酒店。也許，還聽過攜程、如家。是的，這些企業，都出自季琦之手。3家納斯達克上市，4次敲鐘。前幾天，他做了一次演講，花了一個多小時，系統性地分享了他對“內卷”的看法，對酒店行業、對未來機會的獨到洞察。看完之後，收穫很多。於是，挑選其中印象特別深刻的5個，和你分享。01 內卷的原因，不是人多，是東西還不夠好一提到“內卷”，很多人冒出的第一個念頭，就是：人太多了。這種想法很正常。因為打眼一看，似乎每個角落都站滿了人。市場是飽和的，機會是零和的。你多吃一口，我就得少吃一口。就比如，酒店行業。根據北京統計局資料，上半年，北京1600多家酒店，總盈利約6000萬，平均盈利3.7萬元左右。也就是說，北京開家酒店，辛辛苦苦忙活半年，才賺不到4萬元。太捲了。但季琦認為，所謂的“內卷”，本質不是人太多，而是好東西太少。換句話說，供給，雖然數量飽和了，但質量卻可能還不夠。中國的客房總數，全球第一。人均客房數，排名第二。打開線上平台，無論你搜尋城市裡那個位置，往下一滑，酒店都密密麻麻，看不到底。數量，夠多了吧。但是，質量呢？看資料。酒店的連鎖化率，美國是72%，中國只有40%多。四線及以下城市，只有14%。大量的酒店，缺乏標準、服務流程和統一供應鏈。40間客房以上的“規模酒店”，美國是95%，而中國是25%。也就是說，75%的酒店，是40間房以下的“微房量”酒店，體量小，所以難以標準化管理，也很難盈利。內卷，其實是市場在倒逼我們，把產品重新做一遍。季琦把這個過程，稱為“供給側改革的進一步深化”。所以，當你再感到“卷”的時候，不妨問問自己：我是不是還在60分的水平上，拚命努力？我能不能找到客戶最核心的需求，把它從60分，做到80分？有道理。可是，大家不都在喊消費降級嗎？我做好了產品，有人買嗎？02 消費，不是降級，而是遷移季琦在演講中，提到了一個看似矛盾的現象。一方面，因為不確定性，人們開始“多存錢、少消費”。於是，消費降級的說法，開始越來越流行。但另一方面，出行消費，又成了消費的最大增量。他還舉了個例子，自己的老父親，幾乎一輩子沒出過遠門，給錢都不去的那種。去年，也開始旅行了。大家明明都在捂緊口袋，為什麼又願意把錢花在“出去跑一趟”上呢？因為中國消費者，正在經歷一個“消費心理重構期”。不同消費的價值，正在重排。有一句話，最能一下子戳中這種心理：該省省，該花花，騎著自行車去酒吧。去酒吧的幾十元打車費，必須要省。但在酒吧裡用幾百元就能買到的快樂，必須花掉。為什麼會這樣？故事的上半部分，的確是“消費降級”。因為，不確定性的增加。今天，無數人都在承受壓力。比如，收入波動。比如，裁員風險。壓力之下，最自然的選擇就是減少消費，增加儲蓄。這也就是很多人認為“消費降級”到來的原因。但故事，還有下半部分。因為，人很難長期忍受失控感。之前，認真工作，三年就能升職。每年，還能出國玩兩次。現在呢？別說出國了，我連下個月有沒有工作，都不知道。不確定性太多，人會垮掉。所以，必須自救。怎麼救？花錢。花錢買回快樂，買回秩序，買回“我依然是我”的感覺。今天我就要去旅行，今天我就要去聽演唱會。只要我喜歡，只要我心動，它就值得。消費降級的另一面，是人們把預算，從“功能帳戶”，遷移到了“情緒帳戶”。同時也意味著，過去幾十年數以十萬計的、僅僅滿足“晚上有個落腳的地方”功能的存量酒店，已經無法匹配新需求。很多人在說“卷”的時候，是把中國市場看成了一個整體，一個大餅。然後哀嘆，這張餅早就被巨頭們瓜分完了，我們這些小玩家，只能在後邊撿點渣。但季琦的思考，給了我一個新的視角。他說，中國同時存在三個“三個市場”。劃分的維度分別是：地理、消費、年齡。他用三刀，切開了中國這個市場。第一刀，是地理。地理的分割，把中國市場切成了三塊。分別是一線城市、省會城市、縣域市場。一線城市，是試驗場。無論什麼，流行起來都快、成本也高。省會城市，是承接者，擴張的新模式往往先在這落地、驗證。縣域市場，就是另一套規則了，這裡，得靠熟人信任和線下觸達生存。第二刀，是消費能力。中國，同時存在：奢侈消費、中產消費、平價消費。這裡有4億中等收入群體，比美國總人口還多。同時，還有10億人的平價消費市場。奢侈品，講身份。買的不是產品，而是“用的人是誰”。中產，講品質。雖然可以多花錢，但要能感受到細節、舒適、耐用。平價，講性價比。不是不追求品質，而是先過日子。第三刀，是年齡。同樣是三塊。青年（18-35歲）、中壯年（36-59歲）、銀髮族（60歲+）。很多你“看不懂的消費”，比如排隊買一個毛絨玩具，就來自年輕人。他們從小物質富足，是網際網路原住民，更有主見，也更願意為審美和熱愛買單。中壯年市場，上有老下有小，是家庭消費的主力。銀髮市場，則是一個正在快速崛起的、擁有大量時間和儲蓄的藍海。地理摺疊x消費分層x年齡斷代。一個看似鐵板一塊的市場，瞬間就被解構成了一個充滿機會的“九宮格”。而當你開始用“九宮格”，重新看待身邊的酒店時，你會發現大量的酒店，是定位模糊的，既想抓住商務客，又想服務旅行團，還想承接本地宴請。當市場被解構，那些大而全的存量酒店，就必然會被取代。那麼，為什麼是現在？04 游擊隊，大機率會被集團軍所取代過去開酒店，靠的，是老闆的經驗、眼光和細心。單打獨鬥，看天吃飯。這是一個“游擊隊”的打法。但今天，專業的品牌連鎖，正在用“集團軍”的打法，重構這個行業。比如，產品上的越級體驗。越級，就是用3星級酒店的價格，睡上4星級酒店的床。幾年前，季琦曾經給我打過一個精彩的比方：中國的酒店業，就像5籃水果，上面標著1星-5星。籃子裡的水果，搭配好了。你說我不愛吃榴蓮，想換成葡萄，行不行？不行。一家五星級酒店，必須給你配上游泳池、宴會廳、擦鞋服務……可是，睡眠，就是那顆消費者，最想吃的葡萄。那怎麼辦？漢庭，就開始重新為消費者“配水果”。砍掉所有不必要的部分，拿所有的錢，都去買葡萄，把床位質量、衛生，和安靜程度，堆到4星級的標準。每一次對“越級體驗”的滿足，就是一次對行業格局的重構。比如，通過會員體系，建構洶湧的慢流量。過去，一家單體酒店的客源，要麼靠路過，要麼靠花大價錢從OTA平台買。就像接一根自來水管，付費就有水，一關閥門就斷流。流量的開關，掌握在別人手裡。但今天，華住用了十幾年的“笨功夫”，為自己挖了一口深井：一個超過3億會員的“華住會”。即便用“WIFI免費”、“積分當錢花”這些在當時看來虧的買賣，也要把使用者，沉澱到池子裡。對新加盟的酒店，這就相當於接入了一個巨大的、確定的私域流量池。根據華住資料統計，74%的可售房晚，賣給了華住會會員。大約每間客房擁有243位會員。這就是，洶湧的慢流量。又比如，系統化的效率模型。提高效率，就要降低成本，提高營收。如何降低成本？華住通過規模化集采，壓低了床墊、布草等核心物資10%-30%的價格，模組化設計，能縮短接近一個月的建造周期。通過APP辦理入住，降低人房比（每百間房需要的員工數）。如何提高營收？他們用App培訓保潔阿姨的打掃流程，抹布擰成八分干，擦地面也不會留水痕，折成八面，髒了就反過來用另一面，出房速度提高了40多分鐘。還可以用智能調價系統，即時調整房價，提高RevPAR（每間客房帶來的收入）。這種系統化的、深入骨髓的效率模型，是個體戶無法建立的。與其尋找無人區，用更先進的模型和方法論，改造落後的資產，這才是今天這個時代，最確定的紅利。05 不犯錯誤，就是最好的投資前面，我們聊了方向，也聊了機會。這很讓人興奮。但越興奮，越容易犯錯。演講中，季琦花了很長時間，分享了他對具體酒店項目投資的看法。聽完之後，我發現，他講的所有東西，都是在反覆強調：如何在投入每分錢之前，想辦法，過濾掉90%會讓你虧錢的錯誤選項。而用來建構“過濾器”的，就是他那套被反覆驗證過的，兩個“三好”投資原則。第一個，好位置。一個位置好不好，不看它在地圖上有多中心，而是看它能不能穩定地“捕獲”需求。怎麼看附近需求多不多？白天，到街口站五分鐘，看穿西裝、掛工牌的人多不多；晚上，再去看拉著行李箱的人密不密集。因為好位置，是可以同時滿足多種需求的。比如，既靠近商務區，又臨近大型商場或展館。這樣，工作日能做差旅的生意，周末能做休閒的生意。想找到好位置，就得真正理解區域的商業規律。第二個，好租金。好租金，就是給你生意的兜底。因為當波動來臨，租金就是你最大的成本。那怎麼算好？首先，佔比得合理。一旦超過25%，就是在給房東打一份看不到盡頭的工。接著，結構得靈活。比如，保底+分成。保底的租金，少算點。這樣，即便我生意真的不好，也能稍微喘口氣。但相對的，我多賺了錢，也多給你分點。第三個，也是真正考驗你水平的，好產品。季琦，還把好產品拆成了三層。好品牌，好物業，好品質。好品牌，是信任的快捷方式。當一個華住會員，在App上看到漢庭，就不再需要費力研究“床到底軟不軟”、“衛生乾不乾淨”。品牌，已經回答了這些基礎問題。好物業，能減少體驗的摩擦點。它至少包含兩個層面：外部觀感和內部結構。一個有獨門獨棟、乾淨門臉、周邊環境良好的物業，本身就是最好的廣告。內部結構，也要儘量簡潔。否則，改造成本很高不說，如果要客人拖著行李繞來繞去，體驗也非常差。好品質，是復購的發動機。它也包括硬體和軟體。硬體，包括房間隔音，門縫處理、床墊、枕頭，等等。這些細節，共同構成了穩定的“品牌標準”。軟體，則是“符合品牌標準的服務”。退房延遲兩小時，免費借到充電器和傘，都是寫進SOP的標準動作。位置解決“有沒有客源”，租金解決“活不活得久”，產品解決“留不留得住”。所有複雜的商業模式，到最後，都是一道樸素的數學題。最後的話機會，從來不在於市場夠不夠大，而在於你能不能把事情做得足夠好。比如，理解內卷的含義。其實，癥結不在人多，而是好東西太少。比如，看到消費，並沒有降級，只是在遷移。中國市場，也不是一張大餅，而是一個充滿結構性機會的“九宮格”。又比如，用“集團軍”能力，取代過往的“游擊隊”打法。落到具體項目，也要守住好位置、好租金、好產品的底線，不犯錯誤。競爭越激烈，專業的價值就越大。季琦說，從三年前開始，他們就一直堅持去一線看門店、見加盟商。迄今為止，他們已走訪278個地級市，累計行程覆蓋800萬平方公里，前後共出行77次。在一個所有人都信奉“資料驅動”的時代，一個市值百億公司的創始人，卻選擇用最“慢”、最“不經濟”的方式，去瞭解他的戰場。也許，破解內卷的終極答案，不在於尋找什麼真正高效的方法。而在於，我們是否還有耐心，去下笨功夫。因為真正的洞察，從來不誕生在辦公室裡，而是誕生在沾著泥土的現場。 (劉潤)