上海又出新政了！3月1日，上海市規劃和自然資源局修訂印發的《上海市不動產登記技術規定》正式施行。此次新規對不動產登記流程進行了全鏈條最佳化與收緊，特別是針對產權變更、車位登記及限售管理作出了重大調整，旨在進一步規範市場秩序，堵住政策漏洞。以下是針對這五項調整的詳細解讀：1、產證分離：房產證與車位產證必須分開辦理新規內容：房屋與車位不再合併登記在一本產證上，而是分別頒發獨立的《不動產權證書》。影響與解讀：資產獨立：車位被認定為獨立的資產，後續的交易、抵押、計稅都將獨立核算。堵住漏洞：此舉徹底堵住了過去“房+車位”打包登記以規避限購政策的漏洞（例如，通過打包登記來滿足“家庭唯一住房”的認定條件）。2、房產稅重認定：產證增減名需重新認定新規內容：無論是否為夫妻關係，只要辦理產證加名、減名或更名，都必須重新核算家庭住房套數，進而重新認定房產稅。影響與解讀：成本增加：直接掐斷了通過“加減名”操作來降低房產稅的操作空間。例如，原本通過減名來降低人均面積以享受免稅優惠，現在行不通了，多套房家庭的持有成本或將因此上升。3、動遷房變更限制：大產證不滿3年，夫妻間不能變更新規內容：動遷房在大產證未滿3年的情況下，即便是夫妻之間的更名、加名也被明令禁止。影響與解讀：鎖死路徑：動遷房的早期產權騰挪路徑被徹底鎖死，有效防範了“提前更名套現”或“規避限售”等行為，保障了動遷安置政策的嚴肅性。4、抵押變更要求：有抵押需銀行同步配合新規內容：夫妻之間調整產權份額時，若房產存在銀行抵押或貸款，必須取得銀行同意，並同步辦理抵押變更手續。影響與解讀：風控繫結：將產權變更與金融風控強繫結，杜絕了私下變更份額以逃避債務、轉移資產的可能性。流程變長：這意味著此類變更的流程將更加嚴格，耗時可能更長，因為必須等待銀行出具相關材料。5、特殊房產變更限制：三類房產未滿年限，夫妻變更全面叫停新規內容：經適房未滿5年（無官方證明）、動遷房未滿3年、新購商品房（5年限售）合同未滿5年，這三類房產即便是夫妻間的產權變更，也一律不被允許。影響與解讀：補丁升級：這是對限售政策的執行力度顯著加碼。過去部分限售房可能通過“內部更名”的灰色地帶提前流轉，現在這一通道被徹底清除，確保了限售政策的有效落地。 (上海樓市情報)檔案如下：

近日，黑石集團管理的房地產基金與新加坡城市發展集團（CDL）簽署協議，以140 億日元（約8,930 萬美元，6.36億人民幣）收購位於大阪心齋橋商業區的Bespoke Hotel Osaka Shinsaibashi酒店資產。據悉，本次交易預計12 月完成，交易資本化率約4.1%，在黑石日本飯店組合中屬於穩健型現金流資產。該飯店為永久產權物業， 2019 年開業，總建築面積5585 平方米，配備256 間客房，地理位置位於大阪核心零售與旅遊商圈。 2025 年大阪關西世博會帶動下，飯店所在區域入住率持續穩定在80% 以上，每間可售房收入實現雙位數增長，閉幕周同比近乎翻倍。從資產質感來看，此交易折合每間客房約5,470 萬日元（約35 萬美元），此價格已觸及同品類資產的價格天花板。黑石日本房地產負責人Daisuke Kitta 明確表示，交易契合集團「飯店與休閒」及「日本市場」兩大核心投資主題，將進一步擴大在日飯店版圖。收購完成後，黑石在日本營運的飯店客房數已升至約7,100 間，飯店資產規模達13 億美元。而對出售方CDL 而言，此交易是其資本循環策略的關鍵一步：CDL 於2023 年8 月以85 億日元購入該飯店，兩年間淨賺65 億日元。值得注意的是，2025 年黑石已在日本收購多個專案。截至11 月，2025年黑石已落地9 筆投資，累計承諾金額逾1.1 兆日元（約73 億美元）投資觸角全面覆蓋飯店、辦公室、物流倉儲、資料中心等核心賽道。1月，黑石以4000 億日元（約26 億美元）收購“東京花園露台紀尾井町”，該建築為原赤阪王子酒店舊址，建築面積達24.6 萬㎡，創下2025 年一季度全球單筆金額最大的城市更新交易紀錄。3 月，黑石聯合韓國樂天資產營運平台，以1,100 億日元收購東京上野的飯店與零售綜合體，合計922 間客房與1.2 萬㎡零售面積，黑石佔股80%，進一步鞏固東京核心區佈局。6 月，黑石以750 億日元收購三井不動產持有的「新宿三井大廈」 南棟70% 權益，計畫2026-2028 年分階段升級外立面與機電系統，目標將租金提升18%，挖掘核心商圈辦公大樓的增值潛力。此外，黑石在2025年，也持續對現有專案追加投資了CapEx支出1,200億日元，預計2027年投入營運。從市場紅利來看，日本成為全球資本「避風港」 的特質愈發凸顯：日元匯率低位運行大幅降低外資收購成本，永久產權制度與健全的法律體系保障了投資安全性；大阪關西世博會帶動了旅遊復甦，刺激核心區域酒店、寫字樓的需求；老齡化社會社會相關領域的不動產需求催生了關聯。資料顯示，2025 年上半年海外資本在日房產投資額達1.14 兆日元，較去年同期翻倍，佔同期商業地產成交額的60%。 （地產資管說）

自台灣積體電路製造公司（TSMC）至熊本開設工廠至今，已同步帶動熊本當地經濟，不僅吸引眾多相關企業進駐，連帶熊本當地以及福岡等九州地區的不動產也被推至另一波投資高峰，台灣投資人也躍躍欲試加入投資行列。而日本不動產專家衛富達在日母公司WealthPark RealEstate Technologies (以下簡稱 WealthPark RET) 為了因應台灣投資人對於九州當地日益高漲的投資需求，於2025年即日起正式在熊本設立營業據點。（熊本台積電照片）一站式服務！不動產管理、日本設址、辦理簽證、國際稅務等輕鬆搞定海外投資房產常因管理、稅金、房客應對等問題而令投資人卻步。為解決投資日本不動產的各種煩惱，WealthPark RET於2022年在台灣成立子公司「衛富達股份有限公司」。近期，隨著台積電進駐熊本，九州地區的投資需求日益增長，針對有意拓展日本業務的投資人以及需要移居的半導體產業從業人員，衛富達與熊本營業團隊攜手提供一站式服務。除了協助尋找合適的投資物件外，更能解決海外公司設立、國際稅務諮詢，以及簽證辦理時常見的語言隔閡與文件處理等問題。透過台日兩地的工作人員在地協助，投資人無需再為不同需求奔波於各代辦機構，節省時間與成本。日本不動產投資神器！專屬代管App「Wealth Park」一鍵查看所有！投資人忙碌時還得來回詢問房產管理近況，時間溝通成本高，總讓人身心俱疲。衛富達因應投資人需求結合母集團的數位服務優勢，將自主開發的不動產資產管理App應用程式與數位轉型結合進解決方案中，透過專屬的行動應用程式App「Wealth Park」App，讓海外投資人無論身處何時何地，只需打開App，即可快速便捷地處理資產相關事務，App不僅提供最即時的管理工具，也能清晰呈現資產的收支報告與管理資訊。除了展現集團在科技與行動應用領域的雄厚實力，並憑藉多語言對應能力的多國籍專業團隊，持續為有意投資日本的不動產投資者，提供專業的全方位服務。（代管App「Wealth Park」示意圖）衛富達致力於讓海外投資人擁有最快捷的一條龍投資管道，今後衛富達將與 WealthPark RET熊本營業團隊攜手合作，打造一個無語言隔閡，專為台灣投資人量身打造的日本不動產投資管道，成為台灣投資人投資日本不動產的首選夥伴。衛富達股份有限公司不動產經紀人:（108）北市證字第02557號 張筱珺https://weifuda.tw/（熊本分公司團隊合照，右二為衛富達股份有限公司代表董事社長 冨康達矢）＜關於WealthPark RET 熊本營業據點＞地址：熊本県熊本市中央区手取本町11-1銀染コア501号室電話：+81-50-5785-2475負責人：冨康達矢＜關於衛富達＞2022年衛富達股份有限公司於台北成立，為日商WealthPark RealEstate Technologies台灣子公司，提供日本不動產買賣、代管、申辦簽證、以及稅務支援等全方面服務。團隊具多語言支援服務，無痛解決海外房地產投資等一系列服務。公司名稱：衛富達股份有限公司總公司地址：台北市大同區南京西路62號16樓代表人：代表董事社長 冨康達矢網址：https://weifuda.tw

2024年租賃住宅市場情況在2024年的租賃住宅市場中，以高品質的家庭型住宅為中心，租金上漲趨勢明顯。住宅租金上漲的區域在地理上也在不斷擴大。據日本不動產研究所的“全國租金統計”顯示，在調查對象的158個城市中，有70個城市觀察到租金上漲（見圖表1）。辦公租賃市場情況在辦公租賃市場方面，自新冠疫情以來一直處於調整階段的東京市場，供需改善的情況尤為引人注目。空置率已經見頂並開始下降，租金也呈現出觸底反彈的趨勢。在銷售額持續增長的商業店舖以及每間客房住宿費用上升的住宿設施等領域，租賃市場也呈現出好轉的跡象。物流設施租賃市場情況然而，首都圈物流設施的租賃市場情況卻令人有些擔憂。空置率居高不下，租金也呈現出增長乏力的態勢。這主要是由於疫情後物流設施大量供應導致供需平衡惡化所致。2020年全國物流設施的開工面積在時隔23年首次突破1000萬平方米後，連續4年保持在1000萬平方米以上的水平。隨著這些設施竣工並進入租賃市場，部分地區出現了供應過剩的局面。不過，2024年物流設施的開工量大幅低於前一年。除了對前期增長的反作用外，建築成本的上漲也可能是導致開工量減少的一個因素。如果供應速度繼續保持緩慢，預計租賃市場情況也將逐漸好轉。2024年房地產市場：建築成本飆升及其影響在2024年的房地產市場中，建築成本的大幅上漲成為了焦點話題。從統計資料來看，建築成本的上升始於2021年左右，短短三年間，建築費用已經上漲了30%至40%（見圖2）。實際上，也有不少市場人士指出，建築成本的漲幅可能比這還要高。另一方面，儘管有觀點認為構成建築成本的材料價格已經趨於穩定，但這並不意味著建築成本會下降。房地產市場可能仍需面對建築成本居高不下的局面。建築成本的上升對新開發項目產生了顯著影響，要求在經濟性方面進行更為嚴格的評估。這導致建築開工的活躍度不可避免地下降。事實上，2024年就是一個開工緩慢的年份。具體來看，2024年1月至11月，新住宅開工套數同比下降3.4%，僅為72.9萬套，這是自2009年以來的最低水平。從用途和結構來看，只有租賃公寓的開工量有所增加，其他類型均未達到去年的水平，尤其是獨棟住宅的開工量下降明顯。在非住宅領域，如上所述，倉庫開工面積的減少尤為突出。然而，2024年住宿業建築開工面積同比翻了一番，辦公建築開工量也以兩位數的速度增長。但這並不意味著建築成本的上漲沒有對開工產生影響。此前，住宿業建築開工量在新冠疫情期間大幅下降，從2018年的304.0萬平方米峰值下降到2023年的90.3萬平方米，連續五年下降。2024年的增長可以看作是對此前下降的反彈。此外，無論是住宿業建築還是辦公建築，2024年的開工增長都集中在少數地區。例如，2024年（1月至11月）全國住宿業建築開工面積同比增加了86.8萬平方米（增長106.4%）。從都道府縣來看，東京都增加了46.5萬平方米，北海道增加了12.4萬平方米，大阪府增加了8.6萬平方米，這三大地區（總計增加67.5萬平方米）佔全國增長的80%。對於辦公建築而言，全國開工面積增加了75.4萬平方米，而東京都增加了90.5萬平方米，這意味著除東京都外的46個道府縣的總開工面積同比有所下降。總體而言，2024年應被視為一個在建築成本上漲背景下開工疲軟的年份。2024年金融政策的重大轉折2024年在金融政策方面也成為了一個重要的年份。自2022年末以來，日本央行實際上一直在朝著放寬傳統的收益率曲線控制政策（即引導短期利率為負，同時嚴格設定長期利率上限的政策）的方向調整。然而，在2024年3月的政策會議上，日本央行正式決定廢除收益率曲線控制政策。此後，在2024年7月和2025年1月，日本央行兩次上調了政策利率。市場利率上升及其影響這一系列政策調整導致市場利率上升。與長期利率掛鉤的固定利率住房貸款利率自2019年左右的低點以來，已經明顯上升（見圖表3）。房地產市場的穩定表現然而，至少到目前為止，房地產市場尚未出現顯著的波動。各種統計資料表明，房價仍在持續上漲或保持高位。儘管在部分地區有房價上漲乏力的報導，但尚未出現房價即將下跌的跡象。地價持續上漲及地理範圍擴大地價也在持續上漲，且地價上漲的地理範圍也在擴大。根據國土交通省每年7月1日統計的“都道府縣地價調查（基準地價）”，2024年住宅用地的調查地點（與前年可比的14,554個地點）中，有6,524個地點地價上漲，5,934個地點地價下跌（見圖表4）。這是33年來首次出現上漲地點數超過下跌地點數的情況。住宅投資熱度不減，房地產投資市場持續活躍房地產投資市場中，投資者獲取房產的意願依然強勁。據日本不動產研究所的“房地產投資者調查®”顯示，截至2024年10月的調查，表示“將在未來一年內積極進行新投資”的受訪者比例高達94%。相比之下，表示“暫時擱置新投資”的受訪者僅佔2%。此外，當詢問那些表示“積極進行新投資”的受訪者其關注的資產類別時，與新冠疫情爆發前夕的2019年10月相比，選擇投資面向家庭的公寓的投資者大幅增加。在2024年10月的調查中，最受投資者青睞的是單身人士租賃住宅（單間公寓），這表明投資者對住宅的關注度比以往任何時候都更高（見圖表5）。金融機構的貸款態度與租金上漲預期在利率上升的情況下，房地產市場並未出現明顯的負面影響，其前提條件是金融機構對房地產的貸款態度依然保持寬鬆。如果金融機構開始限制對房地產的貸款，那麼利用借入資金進行房地產投資的投資者可能會陷入資金困境，不得不為了套現而出售持有的房產。此外，如果住房貸款的發放減少，住房需求也將不可避免地受到負面影響。如果這種趨勢在整個市場中蔓延，房地產價格將面臨嚴峻的調整壓力。然而，目前尚未出現這種情況。通過查看日本央行的“金融機構貸款態度DI”資料，我們可以看到，認為金融機構貸款態度“嚴格”的房地產公司比例一直保持在較低水平。根據日本央行的“按貸款對象分類的貸款金額”統計資料，面向房地產業的貸款餘額呈現出較高的增長態勢，住房貸款餘額也以與以往相似的速度持續增加。儘管如此，由於金融政策的調整，房地產投資者對利率上升的警惕性確實有所增強。在這種情況下，要維持房地產市場的穩定，就需要租金收入的增長能夠抵消利率成本上升的預期不斷增強。對於住房貸款而言，如果借款人對未來的收入增長更有信心，那麼他們將能夠彌補因利率上升而導致的購房預算減少的影響。政府和日本央行一直以來都在努力擺脫通縮，2025年對於房地產市場而言，也需要切實實現通縮的擺脫。這將是確保在利率上升的環境下房地產市場能夠保持穩定的關鍵。嚴苛的J-REIT市場表現儘管房地產市場並未因金融環境的變化而受到重大衝擊，但股票市場對房地產的前景感到擔憂，這一點在J-REIT（日本房地產投資信託）市場上表現得尤為明顯。2024年末，東京證券交易所的REIT指數較前一年末下降了8.5%，與同期上漲19.2%的日經平均股價和上漲11.4%的東證行業股價指數（房地產業）相比，J-REIT的低迷表現顯得尤為突出。從2024年J-REIT投資單位的買賣情況來看，投資信託、銀行和海外投資者是主要的賣方。自2024年開始實施的新NISA政策中，將所謂的每月分配型投資信託排除在適用範圍之外，這可能是導致投資信託出售J-REIT投資單位的一個原因。銀行方面，由於市場利率上升，從投資運用的角度重新審視資產組態，從而減少了對J-REIT的持有。對於海外投資者而言，自疫情以來遠端辦公的普及，使得一些投資者擔心日本的租賃市場前景，進而推動了J-REIT的拋售。J-REIT市場的現狀與未來展望儘管面臨諸多挑戰，J-REIT市場仍顯示出一定的韌性。根據日本不動產研究所的資料，2024年12月的NAV倍率（基於評估價值的淨資產額與市值總額的比率，類似於股票的PBR）下降至0.8，而分配金收益率則上升至5.15%。這表明，儘管市場表現不佳，但J-REIT的分紅吸引力仍在增強。為了使J-REIT市場真正實現復甦，需要在利率上升的環境下增強市場對J-REIT盈利能力改善的信心，並吸引更多市場參與者關注J-REIT。這最終將取決於租賃市場的表現，特別是能否實現從通縮中解脫出來。2025年，日本經濟面臨的不確定性因素依然較高，尤其是來自海外的風險。儘管美國新政府的貿易政策和能源政策尚未完全明朗，但它們可能會通過多種途徑對日本經濟產生影響。此外，地緣政治風險，如各地的衝突走向，也不容忽視。然而，基於當前的國內經濟狀況，預計2025年的日本經濟雖然缺乏強勁動力，但仍將保持穩定增長。在勞動力短缺的背景下，家庭的就業和收入環境有望繼續改善。企業盈利狀況良好，且企業擴張意願強烈，這些宏觀因素表明，2025年租賃市場的改善趨勢有望延續。 (成竹海外)

在不動產交易中，不動產買賣契約是保障雙方權益的重要法律文件。這份契約不僅確保交易的合法性，還詳細規範了買賣雙方的權利與義務，為整個交易過程提供了清晰的指引。 一、契約的基本構成要素 不動產買賣契約通常包括：雙方的身份信息、不動產的詳細描述、價格與付款條件、交屋日期及稅費分擔等內容。契約的核心在於確保交易的合法性和透明度，雙方需在簽署前確認所有條款的合理性與可執行性。 二、貸款條款的重要性