近期四大指標顯示香港樓市有回暖跡象： 1、成交量創4年最佳。2025年中國香港全年整體樓宇買賣合約登記量同比增長19%。 2、房價結束43個月連跌。私人住宅售價指數自2025年3月見底後連續三個季度回升，全年上漲3.3%。 3、租金創歷史新高。在人才引進帶動下，租金穩步上漲，2025年租金指數全年上漲4.3%，超2019年高點。 4、庫存壓力邊際改善。2025年第4季度一手住宅貨尾量跌破2萬，創兩年半新低。 四大力量共振，推動香港樓市回暖：1、“撤辣”、減稅降低交易成本。2024年全面取消額外印花稅、買家印花稅等“辣招”，1000萬港元物業購置成本節省約100多萬港元。2025年將徵收100元印花稅的物業價值上限由300萬港元提高至400萬港元。 2、租金回報率反超房貸利率。2025年聯準會降息後，HIBOR大幅回落，新造按揭利率降至3.31%，而小戶型租金回報率約3.6%，“以租養貸”啟動各類需求。 3、人口流入。2022年底推出“高才通”等多項搶人才措施，截至2025年底，各項人才計畫獲批近40萬宗，約26萬人攜家屬抵港。 4、股市財富效應外溢。2025年恆生指數上漲28%，創2017年以來最佳年度表現。 根據我提出的 “房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融” 的分析框架：短期看，香港樓市在庫存壓力持續緩解、政策紅利延續、人口流入支撐下，成交規模與房價有望進一步回升。同時，租金回報率持續高於按揭利率的“正利差”格局，為樓市提供支撐。長期看，人口與產業是房價的錨。香港通過人才計畫持續吸納高素質人口，高收入群體的置業需求將在未來數年逐步釋放。同時金融業回暖帶來的財富效應，也將為樓市提供增量資金。但是，需要關注的風險點：高才通續簽率約54%，部分人才可能回流；2026年私宅用地供應提升，供給改善或對漲幅形成制約；全球經濟不確定性可能影響利率路徑等。結論：近期香港樓市初現回暖跡象。如果持續加強國際金融中心地位、吸引人才流入以及利率下行，樓市有望延續量價齊穩的復甦態勢，核心區的優質房產是更佳選擇。反之，樓市有壓力。新周期，新機遇，我在2024年提出“信心牛”，2025年提出“大宗元年”、“AI不是風口，是海嘯”。 9日晚，我將跟大家聊聊新觀點。 (澤平宏觀)

本次吳說專訪香港投資推廣署金融服務及科技、可持續發展環球總裁梁瀚璟，內容圍繞香港投資推廣署在 Web3 與加密貨幣行業的招商引資策略展開深入交流。梁瀚璟詳細解析了香港作為“引進來、走出去”金融跳板的獨特優勢，探討了共識大會的國際影響力及 Web3 行業在監管逐步明晰背景下，邁向更可持續、規範化發展的趨勢 。針對企業落地的開戶、牌照等“卡點”，港府通過合規路徑清晰化及政策放開予以回應。此外，訪談深入拆解了 RWA（現實世界資產代幣化）的法律與監管邏輯、穩定幣在跨境支付與 AI 結算中的應用前景，並提出了針對不同階段企業的“四階段落地路線圖” 。通過“Hong Kong Inc”的聯動機制，香港正持續完善監管制度與產業配套，致力於打造全球最友好的監管環境與產業生態 。嘉賓發言不代表吳說觀點，不構成任何投資建議，請嚴格遵循當地法律法規。音訊轉錄由 GPT 完成，可能存在錯誤，請在小宇宙、YT 等收聽完整的播客。從共識大會看香港的“金融底色”與 Web3 全球連接能力貓弟：有些讀者可能對您跟投資推廣署還不太瞭解，能不能先給我們簡單介紹一下？梁瀚璟：其實我們是香港特區政府的一個部門，我們主要負責的範圍包括招商引資，同時間我們也非常的努力幫助內地企業出海，所以簡單說，“引進來、走出去”都是我們的負責範圍。那同時間，因為其實推廣署的功能也包括跟很多的業界去交流，幫助業界解決在香港做生意的一些問題，或者是對接資源去解決。所以我們對於市場的脈搏比較瞭解，因為有這個功能和背景，所以其實我們跟政策局或者是一些監管機構有密切合作，我們的功能就是在市場收集一些市場實況的資訊。貓弟：其實我們去年也採訪過一次了，當時也是在共識大會期間。從你們的視角來看，相比傳統金融的峰會，我們的共識大會有那些特點或者說優勢？然後你們覺得這個會議辦得怎麼樣？成功嗎？梁瀚璟：這個肯定是成功的。回顧去年的情況，參與人數大約在一萬人左右，但更值得關注的並不僅是規模本身，而是大會首次舉辦就取得了非常好的國際反響。據我記得，去年的參與者比例中超過 70% 不是香港本地人，而是來自世界各地，從美國到歐洲、新加坡等等，當然也包括一些內地背景的人士參加。這一點充分體現了活動鮮明的國際化特徵。與此同時，大會也吸引了不少來自美國、在 DeFi 等不同前沿領域具有高度創新能力的企業負責人和行業領袖參與交流。從促進跨區域對話和行業交流的角度來看，這是一個非常積極、也非常重要的訊號。至於今年的情況，目前官方資料尚未正式公佈，畢竟今天只是大會的第三天。但從現場的參與度和交流氛圍來看，我們對本屆大會的整體表現仍然持非常正面的看法。應該之後我們估計他們公佈的數字會比去年更大，因為我們看到比如在主論壇以外，他們還有大概 300 到 400 個 Side Event（分論壇及配套活動），所以整體活動密度和覆蓋面都相當可觀。從更宏觀的角度來看，這類國際性行業活動對於香港經濟同樣具有積極意義，不僅帶動了會議、酒店等相關產業，也對餐飲、零售及文娛等行業產生了明顯的溢出效應，為城市整體活力注入了重要動力。貓弟：那香港政府以及你們投資推廣署將如何持續吸引更多的這種國際活動，以及一些頂尖的開發者和全球機構去落戶或者在香港擴張？梁瀚璟：這個問題也很容易理解。說到底，香港的品牌一方面是我們的金融中心，但大部分行業的發展最終都需要資金。我們發現不同的活動或者不同的行業，都會因為香港作為一個金融中心而過來。我舉個例子，比如一些很大的基建，所謂的新基建、新能源，像風電、太陽能、電池等等。雖然香港本身的人口規模不是太大，只有 700 多萬，但為什麼這類機構和相關活動也會到香港呢？因為這一類的基建項目需要出海。當然，比如內地的那些企業要出海，也需要一個發力點。所以香港推出了一個新的平台叫“出海專班”，主要是利用香港這個橋樑，幫助內地企業在香港適應國際市場的規則。同時間在香港融資，比如在港交所上市融資，之後再通過我們的一些資源，比如投資推廣署在全世界有 35 個辦公室，當地有當地的資源。所以經過我們這個跳板能幫助他們走出去。所以我想說，很多這類企業是因為香港金融中心的屬性，選擇到香港做生意，利用香港這個跳板再走出去。當行業轉向長線博弈，香港的監管政策正加速存量優質項目“回航”貓弟：相比我們去年上次做採訪，你覺得過去一年就你自己觀察到的，來香港進行諮詢或者落地的項目，它的類型有沒有一些變化？那些賽道在增加？那些賽道在降溫？你覺得如果產生變化，背後的驅動原因是什麼？梁瀚璟：那這個也是非常多行內專家關注的課題。在過去兩三天的活動中，我也跟很多人交流，如果需要總結的話，我看到有三個點值得大家去理解。首先，因為香港作為國際金融中心，其實很多在交易層面的所謂 Broker（經紀商）、Market Maker（做市商）都在進入並佈局虛擬資產相關業務。大家可以怎麼理解呢？就是傳統金融原有的功能，其背後的角色現在也在虛擬資產領域出現了，這些機構最終都來到了香港。為什麼呢？因為大家看到的第一點是，儘管是虛擬資產，比如比特幣、以太坊，現在已經公認為是一種另類資產。而且在香港和西方市場都已經有了 ETF，這等於讓資產合法化了。所以，在資產配置方面也需要提供相應的服務。由於傳統銀行在合規或內部安排上，這類服務目前尚未完全覆蓋，這也為新一代專業機構帶來了發展空間 — — 功能邏輯仍然是金融本質，只是資產形態發生了變化。第二點，我們發現以前有很多所謂“有趣、可愛”、以概念為主、缺乏清晰商業模式的項目數量明顯減少。這一趨勢與整體市場環境趨於理性密切相關。我們在與投資人交流時也注意到，當前大家更加關注的是是否具備可持續商業模式、真實應用場景以及現金流能力，而不僅僅停留在概念或敘事層面。從產業發展的角度來看，這種變化有助於行業回歸長期價值創造的軌道。時間會逐步檢驗項目的真實能力，最終能夠留下來的，往往是那些具備實際商業價值和長期發展潛力的機構。第三點，其實很多不同地方的領袖和老闆，在過去三年、五年時間裡跑遍了全世界，去過一些島國或者中東地區，繞了一圈後，最後又回到了香港。我們也非常興奮看到這麼多優秀的企業最終回到香港。原因很簡單，大家發現數字貨幣行業比較新，說到底還是需要信心。第一要靠譜、有規格、有監管；第二要不容易被“割韭菜”。所以你需要一個監管比較嚴格的市場，才能給投資者和使用者信心。比如在某些島國拿牌照可能比較容易，但相較之下，香港在監管清晰度、制度穩定性以及國際金融體系對接方面具備明顯優勢。這也是為什麼很多機構最終選擇回到香港的原因，這個趨勢非常明顯。回應 Web3 企業落戶卡點，標準不降但合規路徑更清晰貓弟：過去一年，這些企業在落地香港的時候，有沒有向你們反饋過有那些卡點？比如他們在那些地方處理起來不那麼容易？像是開戶、託管、審計披露、拿牌照或者是行銷邊界等問題。這些問題在過去一年，從你的感受上有沒有一些改變或改善的地方？梁瀚璟：如果需要簡單總結的話，我想有三四個比較普遍的卡點。第一，是你剛才提到的開戶問題。如果機構在登記開戶時說“我們做 Crypto”，但描述得不夠細緻，這就比較難了，銀行需要他們更清楚地講明商業邏輯。目前香港已經有一批銀行 — — 雖然數量不是太多，但已經做出商業決定要服務好這類機構。所以銀行資源是有的，但最重要的是這類企業的背景是否合規。如果機構已經拿到證監會的牌照，這類機構開立銀行帳戶應該是沒有問題的，因為這代表其合規性比較靠譜。第二是拿牌照。拿牌照需要一定的時間，看你是那一類牌照，1 號牌、9 號牌或者是 VASP 等等，時間從幾個月到超過 12 個月不等。如果申請機構拿香港與一些小島國的速度相比，那是很難比的，因為香港是國際金融中心。我們的標準肯定需要堅守，因為這是香港金融中心幾代人、幾十年積累下來的招牌。所以審批時間會比一些小市場長一點。但如果你問行業內的學者，他們會告訴你，過去一年證監會有很多新舉措在加速這類發展，並有很明確的藍圖，這些大家是看得到的。我們一方面會加快進度，但不等於會降低標準。最後，大家也擔心在香港容不容易賺錢。如果你有關注昨天共識大會，證監會的 CEO 也公佈了一些新產品的放開，並有一個很明確的規則路線圖。我們跟行內人交談，他們非常歡迎這類開放，這主要為市場參與者提供了更多具有盈利模式的產品方向。簡單總結一下，在特區政府內部，從政策制定機構、監管機構到我們投資推廣署，其實非常瞭解市場的需求。但我們同時間也需要很謹慎地一步步放開。我們清楚企業的訴求，也在同步改善環境，讓市場更容易實現盈利。拆解 RWA 落地邏輯，法律理順比技術實現更關鍵貓弟：其實在過去一年有一個方向很火，就是 RWA（現實世界資產代幣化）。在“內地資產+香港發行營運 RWA”這條路徑上，你們覺得目前合規和執行的難點在那一環？是在審批備案、跨境資金與外匯，還是資料網路安全、資訊披露，或者是託管這些問題上？第二個問題是，你們通常會如何建議企業去拆解實現合規的路徑，並降低風險？梁瀚璟：這是一個非常熱門的課題。我簡單講清楚，首先大家對 RWA 非常期待，這確實是個創新。但為了方便理解，監管機構及證監會的同事也經常在公開場合談到 Tokenization（代幣化），其實它就像一個 Technology Wrapper（技術包裝），只是用科技手段包住裡面的資產，用一個更有效率的方法去做交易，簡單來說就是這樣。所以為什麼我們的監管機構經常強調，香港的監管框架是原則性的，他們常說“相同業務、相同風險、相同規則”。按照這個邏輯去想，不管那一類業務或資產，如果原本就能在香港合法合規地跑通融資，那你外面加一個 RWA 的殼也是可行的，因為本質上沒有區別，只是 Wrapper（容器/包裝）有分別而已。所以從證監會的層面看，本質一樣就用統一的方法和規則去監管。唯一的區別在於現在多了一層科技包裝，那麼這層科技包裝是否安全，比如網路安全等方面是否達標，如果能滿足監管需求，它就和普通的資產項目是一樣的。第二點，如果你看過去幾年，香港已經有一些持牌機構（比如 1 號牌機構）在一些項目上做出了嘗試，推向市場後反饋還不錯。雖然規模不是太大，但已經有媒體報導過相關案例。比如有一家在香港持牌的機構，幫助一家內地背景的大型機構處理香港充電樁業務。因為充電業務有收益，他們就用 RWA 的方式把收益打包，最後回饋給投資者一定的回報。這件事聽起來簡單，但我們也跟他們的行政總裁談過，其實背後做的工作中，科技層面不是最重要的，最重要的是在法律上能夠理順。要確保項目與我們現有的法律框架相銜接，這個過程耗時最長。好處是一旦跑通之後，他們就能加速這類項目的上線，因為法律路徑和案例已經清晰了。在這個過程中，他們與監管機構保持了非常緊密的溝通。所以只要有一個案例跑通，後面同類模式的複製就會比較快。目前我們看到香港在這方面的項目落地已經越來越活躍了。尊重國家大格局，發揮香港金融“沙盒”功能貓弟：其實前兩天大陸中央政府也發了一個關於 RWA 的新政策公告，包括中國人民銀行和其他部門一起發佈的。那在內地發佈了境內資產代幣化相關政策之後，你們現在準備如何向這些企業解釋香港的開放空間，以及必須遵守的紅線邊界？你們有沒有一套對外溝通的常用判斷標準，比如那些對香港來說是可以的，那些又是明令禁止的？梁瀚璟：好，這個問題大家也非常關注。一方面，我們非常尊重國家對於風險控制的整體考量，這背後一定有更宏觀、系統性的判斷，我們對此是完全理解的。同時間，香港作為國際金融中心，本身承擔著一個非常清晰的功能定位 — — 服務國家發展大局，協助內地企業在合規前提下，通過香港連接國際市場、實現“走出去”。所以從這個方向，我們在對外溝通時，一直強調兩點：一是必須遵守國家的相關規則與政策導向；二是香港自身的監管制度和法律框架，同樣是所有項目必須遵循的基礎。比如，如果有一些資金已經在香港了，而香港銀行業在資金來源審查方面本身就非常嚴格，只要資金來源合規，並且整個項目在香港的商業和監管層面也是合規的，那從香港的角度來看，這類項目一般是可以正常推進的。如果用一個更容易理解的例子來說明，香港是一個自由港，資金能夠依法自由進出；同時間，內地有其他的風險考量。所以你會看到，香港金融市場擁有期權、權證（Warrants）、避險基金等，Long-Short 等這類商業行為在香港非常普遍，但在內地出於風險考量可能就未必適合全面開展。這並不是說那一方“更開放”或“更保守”，而是制度分工和功能定位的不同。我們把香港看作是一個“沙盒”：在香港這個環境下，說到底只要合法合規、錢的來源合規，我們看到大部分項目都是可以很正常操作的。通過政企溝通機制推進政策落地貓弟：那從你們投資推廣署的市場情報視角，過去一年你們把那些最關鍵的行業反饋帶到了香港的政府體系？以及這些反饋裡面有沒有那一條已經轉化為明確的制度安排或者執行機制？梁瀚璟：這也是個好問題。行內人非常關注特區政府的高級官員或者是監管機構能否理解民間的需求。其實在過去三、四年時間裡，我們也參與了很多建議和討論，應該舉行了幾百場閉門會議，讓政府官員與業界進行深度溝通。大家的一些關注點我們是很理解的。如果你看一兩年前大家給我們的意見是什麼？首先是希望能有更多產品的放開，不然機構很難生存。這一點政府非常理解，也是為什麼剛才提到，昨天證監會公佈了三個不同方向的放開政策，這就是為了給市場營運機構提供更多業務空間。所以這是第一個，我們不停地在行動上做出回應。第二點，比如過去有機構反映，香港還沒有託管（Custody）框架，或者 OTC（場外交易）的監管框架。其實在過去一年時間裡，這些都已經進入立法或制定流程了，整個市場也已經知道了我們的進展，大家對此非常期待。所以其實大家發出的聲音我們是有聽進去的，並且在一步步執行。可能有人會覺得，為什麼政府沒有很明顯的回應？其實我們在很多閉門會議中已經做出了回應，而大家能看到的，就是過去幾年我們持續推出的各種舉措和行動，這就是我們在行動上的回應。穩定幣未來兩大藍圖，跨境支付與 AI 微服務結算貓弟：我們再來聊一個熱點話題，就是關於穩定幣。因為我看共識會議期間，港府的工作人員提到 2026 年 Q2 可能會發一些牌照。關於穩定幣，過去一年行業的關注點從最開始的概念和場景，轉移到了現在的牌照以及真實使用場景。你認為香港最可能先跑出來的兩個規模化穩定幣場景是什麼？是跨境 B2B、供應鏈結算，還是機構資金管理？梁瀚璟：這個也是業界討論很多的。我做一個簡單的總結。首先最明顯的肯定是跨境支付，這毋庸置疑。因為我們國家跟 180 多個甚至更多國家有貿易往來，貿易背後需要結算、計價和支付，這本身就是一個非常現實、且體量巨大的需求場景。比如一些拉美國家、非洲國家，中國應該是他們最大或第二大的商業夥伴。所以，利用穩定幣解決跨境支付的難題是一個非常清晰的方案。我可以分享一個我們在中東交流時聽到的實際案例，幫助大家更直觀地理解這一點。我們在跟當地機構交流時，他們把中東定位為連接非洲的重要窗口，例如通過阿聯作為一個窗口，跟香港做生意、做結算。他們提到，以前在非洲如果需要匯款買中國的商品，平均需要經過 5 家銀行轉帳，成本大概在 10% 到 15%，非常高。很多中小企業的毛利都沒有這麼高，15% 的手續費太誇張了，盈利壓力很大。所以穩定幣在這裡有非常明顯的解決問題的價值。另外一個備受關注且討論很多的，是人工智慧（AI）與 Web3 的交匯點。這是過去三個月到半年時間裡很多人開始研究的方向，雖然現在還不是特別成熟。但如果按照大家期待的方向發展，這將是一個巨大的市場。因為人工智慧在不同應用場景發展，背後離不開算力支援，而算力的使用本身需要一種高頻、低成本的結算方式，正正可用 Token（代幣）去做。如果未來一到三年內，有很多應用場景是以 AI Agent（人工智慧代理）的形式出現，也就是有很多機器人代勞工作，它們完成工作後需要付費或收費。如果你需要加速，因為很多是所謂的 Micro Services（微服務），是非常微小的工作。比如用 AI 幫你打電話訂餐廳，或者申請個人證件，這些完全可以用 AI 解決。但是這類費用的交易成本必須壓得特別低才能做大。從這個層面想，AI 結算本質上也是一種 Token 化的行為。雖然還不清楚穩定幣最終會以什麼形象出現，但作為 AI 相關服務的交付支付工具，這肯定是一個巨大的應用場景。走出 AI 敘事陰影：區塊鏈正在金融底層完成一場“靜默革命”貓弟：既然你提到了人工智慧 AI 這個話題，我們也追問一下。過去一年，從我們加密貨幣行業的感受來看，AI 似乎比我們要火得多，無論是社會的關注度還是資金的去向，AI 好像都超過了加密行業。不知道從投資推廣署的角度有沒有這樣的感受？你們過去一年對接的企業，AI 行業是不是已經超過了加密行業？梁瀚璟：其實關於這個看法，我只能代表個人觀察到的一些市場情況，而不能代表整個政府的立場。總體來看，無論是人工智慧還是虛擬資產，本身都存在周期性的關注度變化。從長期投資的角度來看，很多成功的投資者，包括巴菲特，或者是達利歐這類行業大咖，如果他們長期持有某種資產，通常不會過度受短期波動所影響。其實從一個城市或經濟體的層面來看也是類似的邏輯，我們不能因為這半年什麼項目火就推一個政策，下半年另一個火了又改推另一個，不能這樣做。我們要看長遠一點，保持長期視角和政策的連續性。對於虛擬資產，說實話，我們看的不是比特幣或者以太坊的價格，我們看的是“鏈” — — 即區塊鏈能夠幫助整個金融行業升級的潛力。這種潛力會在半年之後完全消失嗎？應該不會，因為整個金融行業都需要升級。而在升級的過程中，肯定會誕生很多不同的商機和產品需求，我們看重的是這個層面，而不是單純看幣價的高低。另一方面，雖然現在人工智慧非常火，但從投資層面來看，大家也不會盲目高位去追。我們也看到人工智慧將來會改變很多生活需求。所以政府領導層的看法是，我們如何做好這個生態？投資推廣署的工作就是全世界去跑，尋找那些在人工智慧或 Web3 領域非常優秀的企業。如果他們的技術或應用場景是香港目前缺失或者還不夠完善的，我會邀請他們來香港做生意，把我們的生態圈做大。我們是從“生態”這個層面去思考，而不是追逐短期的熱度。Web3 與科技企業落戶香港的四階段路線圖貓弟：您剛才提到了邀請企業來香港，如果落腳到落地層面，現在有一家合規的、非 ICO 導向（即不是為了發個幣就走）的企業，它可能是 Web3 企業或金融科技企業，如果它要來香港，您能不能給出一個可執行的落地路線圖？比如前 3 個月、3 到 6 個月、以及 6 到 12 個月分別要做什麼？其中有那些關鍵點或風險點？梁瀚璟：這是一個非常好的問題。首先，我們要把企業分為兩類：一類是不需要拿牌照的科技企業，另一類是需要持牌經營的，兩者的路線圖會有所不同。我先講第一類，不需要拿牌照的業務。第一階段（0–3 個月）：打基礎與建團隊。企業首先需要招聘。我們會介紹很多行內的商會或獵頭機構，幫助企業在香港市場快速找到領軍的“靈魂人物”。同時，我們會提供落地建議，因為在今天的商業速度下，很難靠一家機構單打獨鬥，所以我們會對接潛在的合作夥伴，讓他們更快融入香港的生態圈。至於辦公地點，我們會介紹科技園、數位港或者主要的商業區域，這些都比較簡單。第二階段（3–6 個月）：開發與客戶對接。基礎打好後，企業要考慮開發和業務落地。如果是內地企業，通常會在香港招聘，同時保留在內地的開發團隊。我們會幫助企業對接客戶。雖然企業有技術能力，但可能不完全理解香港客戶的需求（比如香港與內地或其他國家的需求差異），這需要時間去磨合，我們可以提供客戶資源方面的對接。第三階段（6–12 個月）：融資與擴張。當企業成功拿下了幾個客戶後，通常會考慮融資。雖然進來時自帶了一批資金，但要做大，比如從香港擴張到東南亞或中東，就需要更多資本。我們會對接 VC（風投機構）。如果規模更大，比如我負責的可持續發展和新能源機構，他們甚至會有上市計畫，我們也會介紹與上市相關的資源。第四階段：以此為跳板走出去。在資金和基礎都穩固後，企業會考慮進一步擴張。利用我們提到的海外資源，幫助他們決定優先進入那個海外市場，並協助他們在當地落地。如果是需要拿牌照的第二類企業，步驟與上面這四個階段差不多，但需要增加一個早期環節：在最開始，他們必須深入瞭解香港法規的標準。在這個層面，我們會介紹專業的律師事務所或顧問公司，幫助他們專業地解讀政策。如果決定申領牌照，他們會通過合適的律師事務所遞交申請表，開始走正式的監管程序。這就是我們建議的四個步驟，希望能給有意向的企業提供參考。香港對項目的兩大支援：精準對接與專業孵化：解構貓弟：您剛才提到了企業落地的整個路徑，也提到了投資推廣署能提供的幫助。那麼在推動這些項目對接傳統金融、國際資本以及新市場方面，除了剛才提到的資源介紹、經驗指導和政府部門對接，你們還有那些獨特的支援嗎？梁瀚璟：簡單回答你的問題，我們會把支援的對象分為兩類機構：第一類是本身已經在其他市場非常成功，想在香港把生意做大的機構；第二類是比較早期的初創企業。這兩類企業的心態和需求是完全不同的。首先說那些比較成熟、有實力的機構。說實話，他們有的是資源，錢不是問題，對他們來說時間才是最寶貴的。雖然我剛才提到的資源他們自己肯定也能找到，但問題是他們是願意花一年、兩年、甚至三年去慢慢找對人，還是由我們直接幫他們找對人？這中間存在巨大的時間差。所以，這類成功機構非常看重我們能幫助他們盡快對接正確的資源，這對他們來說是非常寶貴的。對於另一類機構，比如初創企業，他們往往更需要資金、幫助、建議，或者需要導師（Mentor）和投資者給出專業的路線指導。針對這類機構，我們會把他們介紹給香港數位港或香港科技園，因為這些園區有專門的孵化計畫，提供一定的補貼和資源幫助他們成長。另外，我們也能介紹一些早期的 VC（風投）、天使投資人，幫助他們盡快定好發展路線。整合 Hong Kong Inc. 打造最友好的 Web3 監管環境貓弟：聽您講下來，推廣署能幫助企業的地方非常多。但我從官網瞭解到，你們的人員似乎並不是特別多。香港是一個極其國際化的城市，不僅是內地企業，全球各地的城市和國家可能都會考慮來香港發展。在人數不多的情況下，面對這麼多的需求，會不會感到力不從心？企業需要等待的時間會不會比較長？梁瀚璟：壓力肯定是有一些的。過去兩三年時間，香港整體的發展氛圍確實越來越好，這一點大家都有所感受。無論是資本市場的活躍度，還是國際資金和機構對香港的關注度，都在明顯提升。在這樣的大環境下，我們的工作節奏確實比較緊湊。我們解決人手與效率問題主要依靠三個方面的支撐。首先，提供幫助的不單純是我們推廣署，我們只是整個拼圖裡的一塊。我們叫“Hong Kong Inc”，是一個整體。我們有其他的兄弟姐妹機構，比如剛才提到的數位港、科技園。同時間，監管機構也極力配合市場需求。我舉個例子，我在海外出差時，幾乎到每一個國家都會問那些業務全球化的機構：你們在五個不同市場都有需要持牌的業務，你覺得香港的監管機構 — — 金管局也好，證監會也好，與其他監管機構相比怎麼樣？十個裡有九個都會說，香港的監管機構是全球最友好的，或者是其中之一。他們非常願意與需要拿牌照的機構溝通。這正是香港的優勢：標準是全球認可的，但同時監管機構也非常願意與市場主體溝通，幫助他們理解規則、走好合規路徑。這正是香港的重要優勢之一，也是“Hong Kong Inc”協同運作的體現。第二，我們會打造一些平台型工具。大家可以把它想像成一個網上的社交媒體平台，幫助大家更容易地進行資源配對。我們在早期已經進行過測試，今年會通過更多活動進行宣傳，讓更多機構用好這個平台，自主對接所需資源。最後，我們也發現，其實很多在香港居住的朋友，無論是內地背景還是海外背景，他們都非常喜歡在香港生活，有一種情懷。很多在香港工作過一段時間的人非常愛香港。所以當我們需要幫手時，有時會請業界的行業領袖幫忙。比如有一家瑞士機構非常想瞭解歐洲企業如何來港做生意，我們會找一些已經在香港發展的、來自瑞士附近歐洲國家的商人，請他們去談一談。大家都是非常願意幫忙的。所以從整體來看，投資推廣署並不是“單打獨鬥”。是整個香港的產業、機構和專業人士一起協作，共同為企業提供支援，也共同維護和建設香港的營商環境。 (吳說Real)

又一座3兆城市誕生。近日，香港統計處發佈資料，2025年GDP總量為3.31兆港元，同比增長3.5%，高於年初預期，且連續三年保持升勢。按照當年平均匯率換算，香港GDP約為3.05兆人民幣，成為繼上海、北京、深圳、重慶、廣州之後第六座3兆城市，也是大灣區第三座3兆城市。香港靠什麼突破3兆，大灣區何以更進一步？01中國GDP10強市，全面揭曉。我們熟悉的GDP十強市，一般以內地城市為主。如果將港澳台地區考慮在內，GDP十強市、50強市格局為之一變。香港位居第一梯隊，澳門躋身百強，台灣雖然沒有兆俱樂部成員，但台北、新北均逼近兆大關。先看香港，香港GDP總量位居第六，介於廣州與蘇州之間。香港GDP總量雖然不及北上廣深，但經濟密度卻有過之而無不及，歷來都是中國發展水平最高的城市。香港土地面積僅為1115平方公里，不及上海浦東新區、北京昌平區一個區；常住人口751萬，僅為廣深的4成，不到京滬的1/3。如果看人均，香港人均GDP超40萬元，地均GDP高達27.5億元/平方公里，均位居重點城市首位、國際第一梯隊。再看重慶主城都市區，為何要特別單列？中國的城市，多數都是廣域型政區，有城有鄉，並非嚴格意義上的城市，重慶更是如此，一市堪當一省。重慶下轄37個區縣，面積高達8.2萬平方公里，常住人口3200萬人，無論規模體量還是區劃層級，都儼然一個中等省份。近年來，重慶規劃了“主城都市區”，隨著江北、渝北合併成兩江新區，主城定格21個區縣。如果將重慶視作一個省，主城都市區相當於省會，與廣州、成都、杭州等省會，具有一定的可比性。即使以主城都市區來看，重慶“省會”GDP也達到2.6兆以上，雖然不及廣州，但與蘇州、成都基本處於同一區間。02香港GDP破3兆，究竟靠什麼？同為兆城市，有的靠規模體量取勝，有的靠高新產業趕超，有的靠經濟密度突圍。內地已有的五大3兆城市，多數都是工業城市，北京雖以第三產業為主，但仍保留汽車、生物醫藥、智能製造等高端製造業。此番新晉的香港地區，則以服務業為絕對主導，第三產業佔比長期保持在93%以上，製造業佔比僅為1%左右。受限於土地空間不足，香港在上世紀中後期開啟“去工業化”，如今幾乎看不到製造業的身影。當前，金融服務、貿易及物流、專業服務業及工商業、旅遊業取而代之，成為支撐經濟的四大支柱。這一次香港經濟回暖，正是得益於四大支柱全面復甦，尤其是金融業、轉口貿易及房地產業的反彈。去年，香港重奪全球IPO市場榜首，進一步鞏固國際金融中心之位，也說明地緣變局之下，作為內地與世界“超級聯絡人”的香港，地位仍舊舉足輕重。在出口方面，2025年香港出口達5.2兆港元，增長15.4%，主要得益於對內地、東盟貿易的繁榮，以及AI對於全球電子產品的強勁需求。值得一提的是，經歷多年調整，香港房地產觸底反彈：2025年全年私人住宅樓價上漲3.3%，租金亦上升4.3%，結束此前的“三連跌”。這背後，聯準會降息、大規模鬆綁是直接因素，內地高才通人才的湧入帶來托底效應，合理的租金回報率，則構成根本支撐。這一趨勢有望持續。據官方及市場預測，2026年香港經濟將增長2.5-3.5%，房價有望上漲5-10%。03突破15兆，大灣區劍指世界級城市群。2025年，粵港澳大灣區GDP總量達15.3兆，站上15兆大關。作為中國三大世界級城市群之一，大灣區雖然面積最小，但人均GDP、地均GDP均位居首位。香港GDP突破3兆，意味著大灣區成為全國唯一坐擁三座3兆城市的城市群。如果只是一座城市單打獨鬥，在全球未有之大變局下，國際化程度越突出，越容易遭遇地緣變局的衝擊。然而，香港並非單兵突擊，且不說深港正在上演“雙城記”，“深圳-香港-廣州”叢集更是躍升全球第一創新叢集。去年召開的十五運會，就是首次由粵港澳三地聯合承辦，未來世界盃、奧運會的申辦，大機率也將以三地為共同主體。這背後，大灣區的硬聯通、軟聯通，以及產業融合，正呈現前所未有的加速之勢。從硬聯通來看，在珠江口，將有11座跨海大橋橫貫其上，包括港珠澳大橋、深中通道、虎門大橋、南沙大橋，以及正在規劃中的深珠通道，大幅壓縮時空距離。從軟聯通來看，聯合舉辦大型賽事、粵港澳高校合作辦學、跨境理財通、灣區社保通、政務跨境通辦、港車澳車北上等，全方位縮短心理距離。從產業融合來看，香港知名高校眾多、國際化一流，深圳先進製造業發達，廣州科研機構林立、綜合優勢突出，三地具有充分的融合空間。當前，全球競爭範式從基於產品或服務的單項競爭，逐步轉向基於產業生態的復合競爭、綜合競爭。製造業與服務業的兩業融合，科技創新與產業創新的深度融合，越來越重要。粵港澳三地的協同發展，廣深港澳的融合創新，大灣區的抱團發展，將構築新的競爭優勢。 (功夫財經)

在內地樓市領域，杭州、上海、深圳、成都、廣州等城市表現較為突出，堪稱樓市中的佼佼者。然而，就當前形勢而言，這些城市均未出台收緊樓市政策之舉。與之形成鮮明對比的是，香港卻採取了收緊政策，這背後的原因值得深入探究。2月底，香港出台了一項引人矚目的政策——提高印花稅稅點。這一舉措顯得頗為反常，在內地樓市普遍趨於放鬆的大環境下，香港卻反其道而行之，收緊政策。並且，此次政策調整併非全面收緊，而是僅針對豪宅市場。香港樓市向來有其獨特之處，此次加稅舉措旨在給過熱的市場降溫。令人意外且欣喜的是，香港成為近年來首個對樓市進行壓制的城市。香港樓市熱度頗高，這從多個事實中可見一斑。其一，自2004年前後起，歷經長達20年斷斷續續的復甦，呈現出螺旋式上升的態勢。其二，金融業的發展帶來了顯著的財富效應，對樓市產生了積極影響。其三，儘管人口數量有所下降，但人才持續引進，為樓市注入了新的活力。其四，聯準會對香港樓市持看好態度。其五，在2025年，香港成交了122宗總價1億港元以上的豪宅，這一資料創下歷史新高。那麼，此次印花稅究竟提高了多少呢？不妨通過一個具體例子來加以說明。此前，印花稅稅率為4.25%，調整後提高至6.5%，漲幅至少達到一半。以一套總價1.5億的豪宅為例，按照之前的政策，印花稅約為637萬；而依據最新政策，印花稅則上升至975萬，前後相差近340萬。運用稅費手段來抑制市場熱度，是政府常用的調控方式，但香港此次的操作十分精妙。其政策並未針對普通住宅，而是精準指向豪宅市場。這一舉措可謂精準拿捏，既贏得了普通民眾的拍手稱讚，對於有錢人而言，增加的稅費對其影響相對有限，同時香港政府還能借此機會增加財政收入，可謂一舉三得。與此同時，內地樓市也呈現出分化態勢。以上海為例，其樓市表現尚可，賣地收入僅出現微降，二手房成交量也較為可觀。上海在樓市調控方面採取了兩手策略，一方面繼續徵收房產稅，另一方面再次放鬆限購政策，同時政府還介入市場收購房產。那麼，上海的樓市政策究竟是收緊還是放鬆呢？實際上，兩種傾向兼而有之。這正是上海的聰明之處，但這種策略是基於其樓市相對良好的市場基礎。倘若其他城市盲目效仿，極有可能引發問題，甚至被市場所左右。上海的這種做法，正是因城施策的典型體現。許多人看到上海放開限購政策，便認為這是上海樓市難以支撐的表現。若認為一旦政策放寬，市場便會迎來所謂的“小陽春”，這種觀念實則有失偏頗。首先，這種看法過於片面，猶如盲人摸象，僅觸及了問題的一隅。將上海的政策調整單純視為樓市鬆綁，不過是觸及了整體局勢的局部，猶如僅摸到了大象的一條腿或一隻鼻子。試圖通過簡單地放開限購、降低首付比例及房貸利率等措施來啟動市場，無異於刻舟求劍，難以觸及問題的本質。其次，上海的政策導向實則更為深遠，其目光並未侷限於樓市本身，而是著眼於國際大都市的長遠發展。上海正積極吸引非滬籍人才，致力於建構更加開放、包容的人才生態，以支撐其作為國際大都市的宏偉藍圖。未來，類似上海這樣的城市將不斷湧現，這不僅是市場回暖的積極訊號，更預示著因城施策、靈活應對的智慧政策將日益增多。上海在政策調整上張弛有度，既放開了限購，又繼續執行房產稅，展現了其高超的治理藝術。以下是一些值得關注的資料動態：新增供應面積持續縮減。據克爾瑞統計，30個重點城市的新增供應面積均呈現下滑態勢，降幅至少達到五成。這一趨勢有助於緩解庫存壓力，促進市場健康發展。二手房掛牌量亦呈下降趨勢。儘管對於二手房資料的精準性存疑，考慮到下架及未上架房源未納入統計範圍，但整體而言，二手房掛牌量的減少仍是一個積極訊號。這有助於穩定二手房價，進而對新房價格形成倒逼效應，促進市場情緒的平穩，以及租售比的合理回歸。自2021年以來，儘管房價經歷了大幅下跌，但這一調整也帶來了租售比的提升。資料顯示，25個重點城市的平均租售比已從2.0%攀升至近2.4%，超越了經營貸利率，接近商貸利率水平，個別房源的租售比甚至超過了商貸利率。此外，廣州與深圳等城市也傳來了積極的市場訊號。廣州成功出讓了總價高達200多億、單價8.5萬的地王項目，同時保利玥璽灣、保利翡麗甲第等單價十幾萬的超級豪宅項目依然熱銷。深圳方面，華潤沄璽、中信信悅灣等高端住宅項目同樣備受追捧。這些現象共同表明，優質資產依然具有強大的市場吸引力。近期資料顯示，上海的豪宅成交量在全國範圍內佔據近半壁江山，表現極為突出。與此同時，北京諸如紫京宸園、中建運河灣等單價處於7 - 10萬區間的中高端樓盤，市場成交量同樣可觀。此外，成都與杭州這兩座城市，在房地產市場上的表現也持續向好。這一市場態勢無疑是積極的，有助於為市場築牢底部基礎，推動市場更快地復甦。然而，我們也應清醒地認識到，當前市場結構仍較為脆弱。目前，市場主要由頭部城市支撐，具體而言，是這些頭部城市中的特定片區、少數樓盤以及頭部房企在發揮作用，這樣的市場根基不夠穩固，缺乏紮實性。那麼，未來市場需要怎樣的助力呢？一方面，需要更多民營企業進入市場，如同鯰魚效應一般，激發市場活力；另一方面，腰部城市應發揮更大的作用，共同築牢市場底部。同時，民眾的購買力需進一步提升，企業收入與個人收入逐步趨於穩定，如此，市場才能更加堅實可靠。進一步而言，當內地某個城市開始出台政策抑制市場過熱，促使市場降溫時，才意味著市場真正觸底。就目前情況來看，尚未有城市出現此類現象，這表明市場底部尚未真正到來。此外，還有以下幾點值得關注：1. 中國香港與內地的樓市政策愈發趨同。中國香港針對樓市開始採取因地制宜的策略。自2019年相關事件後，我們開始從兩方面著手應對。政策層面屬於硬性手段，在實施過程中需精準把握分寸，且政策效果需要時間來消化；融合層面則屬於柔性手段，如今，港人北上趨勢明顯，有資料顯示，港人女性北上結婚的比例逐漸升高，尤其是在深圳、廣州等經濟實力強勁、身份認同感強的大灣區城市。2. 豪宅稅的徵收與否，對億萬富豪的影響微乎其微。與上海、深圳、廣州等城市的情況類似，豪宅市場與普通住宅市場存在明顯脫節。即便國家針對普通住宅出台了契稅、個稅、增值稅、房產稅等多方面的減稅政策，購買力仍未完全釋放。對於億萬富豪而言，他們屬於真正的剛性需求群體，資金充裕，不受此類政策影響。3. 對豪宅徵稅，本質上是一種“劫富濟貧”的手段。如前文所述，有錢人並不缺錢。正如《大明王朝1566》中所揭示的，歷史上依靠農民維持的政權眾多，而依賴商人支撐的政權則極為罕見。4. 不僅中國香港政府面臨財政壓力，內地政府同樣存在資金短缺的問題。相關資料顯示，2018年，中國香港的土地出讓收入為1648億 。至2025年，相關數值已縮減至136億元，此現象實屬市場規律作用下的正常表現。以鄭州市為例，在其土地交易市場的鼎盛時期，年度土地出讓收入曾突破千億元大關，然而，至前一年度，該數值已驟降至僅90億元，這一降幅遠超“腰斬”範疇，堪稱市場急劇收縮的典型例證。香港地區的房地產市場展現出較強的抗風險能力與穩定性。自2004年起，該市場歷經二十載平穩發展，即便期間偶有波動，整體仍呈現螺旋式上升態勢。作為全球資本尋求避險的優選之地，香港尤其受到高淨值人群的青睞。加上土地資源稀缺，供需關係緊張，進一步鞏固了其房地產市場的獨特地位。近期，市場上開始流傳關於“小陽春”的預測。事實上，回顧過往資料，2023年、2024年均出現過類似的市場回暖跡象，2025年也曾短暫顯現。然而，對於“小陽春”的持續性和強度，難以一概而論。樂觀來看，市場活力逐年增強；悲觀分析，則全年可能僅維持這一短暫回暖態勢。面對市場波動，建議投資者避免盲目預測與衝動決策。深入分析歷史資料，把握市場脈搏，方能做出更為理性與穩健的投資選擇。 (房地產那些事兒)

過去兩年，RWA（現實世界資產代幣化）始終是橫跨傳統金融與數字金融圈的頂流賽道，卻一直困在「喊得越響，落地越難」的死胡同裡：要麼是游離在監管邊緣的加密原生嘗試，要麼是傳統機構關起門來的小範圍試水，全行業愣是沒跑出一套能複製、全鏈路合規、完全適配香港監管體系的完整業務範式。直到 2026 年 2 月 24 日，這個僵局被徹底打破。德林控股當日發佈公告，披露香港證監會對其 RWA 代幣化業務計畫出具 “無進一步意見” 的反饋。這絕不是單個項目的普通合規進展，而是香港市場首套可全行業複製的 RWA 持牌業務範式正式敲定，標誌著香港 RWA 行業從概念驗證階段，正式邁入可規模化落地的全新階段。全鏈路合規閉環：香港 RWA 首套可複製範式敲定這套跑通的業務結構，徹底跳出了行業此前 “加密原生優先” 的慣性思維，全程貼合香港現有金融監管框架，幾乎沒有游離於監管外的創新環節，實現了全業務鏈的持牌閉環。具體來看，底層資產被裝入香港有限合夥基金（LPF）結構中，由持有香港證監會第 9 類牌照的資產管理機構負責管理，再由持有第 1 類牌照的券商負責向專業投資者分銷，區塊鏈技術在其中僅承擔基金份額的登記職能，而非交易場所功能。這也直接敲定了 RWA 在香港合規落地的首個標準形態：行業此前熱議的 “底層資產直接上鏈” 並未成為現實，真正跑通的合規路徑，是基金份額代幣化上鏈。監管底層邏輯清晰：新玩法不突破舊框架這套範式能夠獲得監管認可，核心在於其完全遵循了香港金融監管的核心原則：同一類金融活動，無論採用紙質帳本、電子登記系統還是分佈式帳本技術，都必須接受完全一致的監管要求。在這套結構中，底層資產始終未脫離傳統金融體系，相關法律權屬關係、投資者權利義務並未因代幣化發生任何改變，所有核心業務環節均在現有監管框架內運行，區塊鏈僅在帳本層面完成了份額的數位化表達。簡單來說，牌照監管體系沒有發生任何變化，只是技術拓展了金融業務的落地邊界。邊界與階段明確：投資者門檻、市場節奏均有清晰紅線從落地範式來看，當前香港合規 RWA 的業務邊界與發展階段有著極其明確的監管紅線，不存在模糊空間。首先是投資者門檻的明確限定：代幣化的基金份額，本質上仍屬於非公開發行證券，產品結構相對複雜、流動性有限，資產估值高度依賴管理人，現階段僅面向符合香港監管要求的專業投資者開放。在缺乏標準化做市商機制、即時淨值核算體系與全鏈路穿透式託管結構的前提下，面向零售投資者開放的條件尚不具備。唯有同時滿足標準化產品形態、合規二級市場交易場所、穿透式託管清算體系三大核心條件，零售市場的開放才具備可行性。其次是市場發展的階段特徵明確：這套落地範式中，並未涉及持牌虛擬資產交易平台（VATP）與二級市場交易安排。這是當前階段的必然結果 —— 當前合規 RWA 仍屬於一級市場產品，發行、認購、持有、贖回全流程均在持牌金融機構體系內完成，在產品未實現標準化、缺乏持續定價與做市機制的前提下，交易場所無法承接流動性功能。這也明確了香港 RWA 的發展順序：先完成一級市場的合規數位化，再逐步形成可標準化交易的產品，而非行業此前部分嘗試的 “先上交易場所再找底層資產” 的反向路徑。行業認知徹底刷新：RWA 的核心是法律結構，而非底層公鏈這套範式的落地，也徹底刷新了行業對 RWA 的核心認知：決定 RWA 能否合規成立的核心，從來不是底層採用那條公鏈，而是能否搭建符合監管要求的法律與業務結構。現實世界的資產權屬變更，有著明確的法定登記規則：物業權屬需土地註冊處確認，公司股權需公司註冊處登記，債權權利需依賴合同與司法體系執行，區塊鏈無法替代法定機構完成權屬確認。而香港 LPF 基金結構，恰恰為現實資產提供了一個可拆分、可轉讓、可數位化表達的標準法律容器 —— 基金持有底層資產，投資者持有基金份額，代幣化僅完成了份額登記方式從傳統系統向鏈上的遷移，徹底解決了現實資產上鏈的法律權屬難題。從本質來看，合規 RWA 從來不是 “把現實資產搬到區塊鏈上”，而是 “讓分佈式帳本技術成為合規金融體系的一部分”。當金融業務的底層帳本完成合規化重寫之後，流動性最佳化、二級市場建設、零售市場開放，才會成為行業下一階段的發展命題。此次香港 RWA 首套可複製範式的落地，不僅為行業指明了合規發展的核心方向，也進一步夯實了香港作為全球數字金融合規樞紐的定位。對於整個行業而言，唯有始終堅守合規底線，貼合監管框架推進創新，才能讓 RWA 真正釋放服務實體經濟的價值。 (RWA現實世界資產研究院)

近期，央行數字貨幣研究所與香港金融管理局聯合開展的數位人民幣跨境 RWA 結算專項測試，在人民幣國際化和數字金融發展中具有標誌性意義。這一測試的核心指向十分清晰：在不依賴私人穩定幣的前提下，同樣可以建構高效、低成本、合規可控的跨境金融基礎設施。一、官方實測資料：效率與成本雙改善本次測試並非概念性試驗，而是面向真實場景的全流程閉環測試。數位人民幣作為鏈上結算貨幣，與香港合規穩定幣在區塊鏈上完成即時兌換、原子交收，形成 “數位人民幣 + RWA + 區塊鏈” 的全流程閉環。成果明確、資料可查：傳統模式下，同類跨境 RWA 清算業務全流程約需2 小時；數位人民幣方案將時間壓縮至3 分鐘，清算效率大幅提升；綜合交易成本下降超過 20%。測試重點覆蓋跨境基建、農產品貿易兩類實體經濟場景，並實現數位人民幣與香港持牌穩定幣相關體系的即時兌換清算，標誌著中國法定數字貨幣正式進入機構級、大額、資產上鏈的跨境應用新階段。二、穩定幣的優勢，與其內在侷限市場上不少人有一個直觀印象：穩定幣轉帳快、費率低，部分場景甚至可以實現秒級到帳，綜合成本降幅也很可觀。客觀來看，穩定幣在鏈上轉帳環節確實具備速度快、手續費低的特點，這也是它在部分跨境場景中被使用的重要原因（速度快也是因為鏈鏈直達，避開監管等諸多環節；手續費低也因為沒計算很多隱性成本）。但與此同時，穩定幣由商業機構發行，在監管合規、資金兌付、系統穩定性、法律定位等方面，都存在天然侷限，難以直接作為國家層面、機構大規模使用的主流跨境清算基礎設施。三、20% 降本：是合規前提下的已實現成果本次數位人民幣測試實現綜合成本下降超 20%，是在完整合規框架下取得的現實成果：基於央行法定數字貨幣，具備國家信用支撐；全流程滿足反洗錢、客戶盡職調查、跨境監管等要求；交易可追溯、可審計，符合機構與企業正式入帳、結算規範；風險可控，適合長期、規模化、制度化推廣。簡單說，這一降本效果，是在守住合規與風險底線的基礎上實現的，具備現實可推廣性。四、未來綜合成本，仍有空間本次 20% 的成本下降，並非最終天花板。當前階段，測試重點在於打通流程、驗證合規、建立標準，系統自動化程度、參與主體範圍、業務規模、智能合約應用等仍有較大最佳化空間。未來，隨著多邊央行數字貨幣橋等系統的接入、清算鏈路持續簡化、智能合約深度應用、跨境交易規模不斷擴大，數位人民幣在跨境結算中的中間環節將進一步壓縮、營運效率持續提升、綜合成本下降仍有空間。五、核心意義：走出自主可控的跨境金融道路這場測試最核心的訊號，並非簡單的 “更快更省”，而是一條清晰路徑已經顯現：我們不必依賴私人穩定幣，也能實現高效、快捷、低成本的跨境清算效果。穩定幣擅長的點：跨境流轉快、結算成本低，數位人民幣同樣可以實現，並且是在合規、透明、風險可控的框架內完成。穩定幣難以解決的問題：貨幣主權、監管穿透、法律保障、系統穩健性，正是法定數字貨幣體系的天然優勢。結語數位人民幣跨境 RWA 結算測試，是一次關鍵的突破。它證明：完全可以走出一條自主可控、安全高效、開放相容的跨境數字金融道路。快與省很重要，合規、穩健與可持續，同樣重要。以數位人民幣為核心的新一代跨境金融基礎設施，正被推動從藍圖走向現實。 (數鏈新時代)

通過持牌監管與資訊披露機制確保風險可控保證監管有效一致，中國香港將成為制度創新的窗口，促進國際數字金融市場之間的互聯互通香港首個地產RWA項目被業界關注，源於香港核心商業區實體資產的代幣化不僅將提升資產的流動性和交易效率，也可給傳統商業地產與數字金融融合提供合規範本。  攝/焦建中國香港特區首批穩定幣牌照開閘在即，當地RWA發行也因聚焦於“境外資產境外發行”及商業化落地加速迎來熱潮。2月下旬，中國香港首個地產RWA項目被放行。所謂RWA，是Real World Assets Tokenization的英文縮寫，中文則可被翻譯為現實世界資產化、通證化，以及在香港較多使用的現實世界代幣化等。據香港證監會發佈的定義，代幣化一般涉及使用相關技術將傳統分類帳中所記錄的資產權利記錄於可程式設計平台過程。按照2月26日德林控股集團有限公司（01709.HK，下稱德林控股）方面透露的消息顯示，其兩項RWA代幣化產品於近日獲得香港證監會批准。具體而言，將涉及德林證券分銷RWA代幣及德林數字家辦對旗下基金權益進行代幣化。此次代幣化發行的兩大標的分別為持有香港中環德林大廈的有限合夥基金，以及投資於私募股權項目的有限合夥基金。在全球範圍內，RWA涉及的底層資產類別其實較為多元，既有私募信貸、上市股權等金融類資產，亦包括大宗商品、房地產等，但香港以往類似代幣化資產主要為金融產品。2023年7月香港金管局啟動數位港元先導計畫時，參與銀行之一的富邦銀行曾與金融科技公司Ripple推動房地產代幣化方案，但真正落地的傳統領域RWA案例不多。因此，此次香港首個地產RWA項目之所以被業界關注，正源於作為香港核心商業區的實體資產，德林大廈的代幣化不僅將提升資產的流動性和交易效率，也被認為或可給傳統商業地產與數字金融的融合提供可複製的合規範本。在該項目於2025年公佈醞釀階段，中國（深圳）綜合開發研究院金融發展與國資國企研究所執行所長余凌曲則對《財經》解析稱，“考慮金融產品創新，一個基本觀察點是解決了那些問題，再一個是看成本與收益。類似RWA產品獲得監管方批准及可持續經營的基本前提，應是有產品創新。”《財經》此前查詢到的相關地產資料顯示，該大廈由聚焦於在黃金地段商業物業開發為主的資本策略地產公司開發，屬於銀座式商廈。位於香港中環核心商業區威靈頓街92-96號，步行至國際金融中心（IFC）約五分鐘、置地廣場約七分鐘。德林控股方面於2023年以逾2.8億港元購入最高五層全部單位及命名權，呎單價逾2.53萬港元。在具體實施層面，作為擬議的RWA代幣分銷商，德林證券將著手建立必要的營運基礎設施及產品上架流程。德林數字家辦則作為擬議投資經理，將依據其第九類（資產管理）受規管活動，與代幣化綜合解決方案服務商Asseto展開合作，借助區塊鏈技術對相關基金權益進行代幣化發行。“RWA作為新興領域，彼時尚無成熟先例可循。德林在沒有既定範本情況下從零開始與香港證監會進行深入、持續的溝通，確保業務模式、技術架構和投資者保護措施完全符合監管預期。歷經數月稽核才最終獲得‘無異議回覆’的監管認可。這不僅是單一產品的獲批，而是RWA業務模式獲得了監管認可，可以進一步推進。”長期深耕數位資產項目投資與量化交易的德林控股合夥人William Li則對《財經》表示。他也指出，該地產RWA項目既為香港證監會提供了檢驗現有牌照制度和代幣化指引在真實商業場景中適用性的實踐案例，也向全球市場展示了香港在RWA領域的開放姿態與監管確定性，有助於吸引更多優質資產和專業投資者匯聚香港，鞏固其全球RWA中心的競爭地位。作為較早在香港的合規框架下推進RWA代幣化相關探索的金融機構之一，該項目落地受人關注的宏觀背景，還包括近日中國人民銀行等八部門聯合發佈了《關於進一步防範和處置虛擬貨幣等相關風險的通知》（下稱《通知》），以及中國證監會公佈《關於境內資產境外發行資產支援證券代幣的監管指引》（下稱《指引》）。《通知》和《指引》首次明確了中國內地語境下的RWA代幣化官方定義，即使用加密技術及分佈式帳本或類似技術，將資產的所有權、收益權等轉化為代幣（通證）或者具有代幣（通證）特性的其他權益、債券憑證，並進行發行和交易的活動。在《通知》和《指引》被業內視為“RWA新規”之際，香港近日則頻頻釋放進一步推動數位資產發展的強烈訊號。其中被業內關注的核心議題之一，則是內地經批准後的相關項目可到香港開展RWA代幣化業務。業界也普遍預期，在內地監管細則沒有進一步明確之前，2026年香港RWA發行的重點仍將是前述境外資產境外發行，通過商業化加速探路，為相關合作帶來更多借鑑。而在此之前，香港已有的主要優勢被認為包括監管框架有序又不死板，且能保護投資。一旦出現爭議或違約，香港的仲裁或訴訟結果可直接到內地執行。“隨著全球金融市場與機構投資者加速擁抱現實世界資產的鏈上對應，代幣化正成為連接傳統金融與去中心化金融的重要橋樑。香港特區憑藉其清晰、穩健且全面的法律、監管與政策框架，正崛起為全球數位資產樞紐以及優質資產與鏈上資本之間的超級連接器。”執業範圍涵蓋數位資產及金融監管的金杜律師事務所香港辦公室合夥人兼香港大學法學院講師費思如此對《財經》解析稱。他也指出，中國境內有關監管部門近日首次根據“相同業務、相同風險、相同規則”的監管原則為部分代幣化產品提供了合法合規的境外發行路徑。“在此背景下，香港特區憑藉其完善的數位資產法律與監管框架以及全球領先的金融與數字基礎設施，有條件在合規框架下，更好發揮連接境內與國際市場的橋樑作用”。William Li則認為，內地監管導向更強調風險防控與邊界清晰；香港則在發牌監管與投資者保護框架下，允許合規機構面向合資格客戶開展探索。香港市場的實踐經驗，有助於完善操作流程、風控機制與資訊披露安排，為行業提供參考。全球最新的RWA產品模式、技術標準和風險管理方案可以在香港這個高度市場化、國際化的環境中先行先試，其成功經驗和失敗教訓，都可以為內地和其他地區未來制定相關政策提供寶貴的參考依據。德林控股此次的項目就展示了在不同司法轄區監管差異背景下，通過合規安排實現資產數位化的可行性。“內地、香港及一些其他地區，在RWA監管上均以風險可控與投資者保護為前提，其策略差異是一種互補的戰略佈局。香港在RWA領域的角色，可通過持牌監管與資訊披露機制，確保風險可控，從而保證監管有效一致，是全球制度創新的‘窗口’，並促進國際數字金融市場之間的互聯互通。”William Li稱。 (財經雜誌)

2026年1月，香港單月億元以上豪宅成交26宗，涉資超53億港元，比去年同期暴漲7倍，直接創了歷史新高。7倍——不是7%，是7倍。同期內地是什麼情況？2025年，北京跌了5%，上海跌了7%，深圳跌了8%，但香港全年累計反彈了2%到4%，全國獨一份。很多人的第一反應是：香港房價都是內地一線城市的2.5倍了，憑什麼還能漲？這個問題問反了。真正該問的是：香港買房，賺的是那門子錢？搞清楚這件事，才能理解這輪為什麼漲，還能不能上車。內地買房的邏輯是漲價：買進來，等升值，賣掉套現。這套邏輯在2021年之前跑通了，現在基本失效了。香港的邏輯不一樣，核心是租售比。目前香港住宅租售比普遍在3%到3.5%，按揭利率現在2%出頭。買了房出租，租金可以覆蓋月供，甚至略有盈餘——這叫正現金流資產。這件事在內地已經很難實現了。上海核心區租售比大概1.5%，深圳更低，按揭利率就算降了也還在3%以上。每個月倒貼，持有成本壓死人，這是內地房產現在最大的問題。所以香港這輪漲，不是在炒，是市場在重新定價一個能產生正現金流的資產。嗅覺靈敏的錢最先行動。阿里巴巴和京東，2025年底兩個月內豪擲超百億港元，掃貨香港核心區寫字樓。機構等級的錢進場，往往意味著普通人還沒想明白的事，它們已經想清楚了。緊接著內地高淨值人群跟進，尤其是江浙滬的企業主和中產家庭。不是因為香港便宜，而是內地的錢確實已經沒有太好的去處。房產在跌，銀行利率一降再降，股市波動大，黃金漲了很多但沒有現金流。比來比去，香港反而顯出性價比了。政策上還有兩件事在同步發生。一是2024年2月香港全面撤辣，把之前打擊炒房的額外印花稅全部取消。撤辣前內地買家在港買房最高要多付30%的稅，動輒幾百萬，現在直接省掉了。二是高才通計畫持續發酵，截至2025年底約26萬名人才攜家人已經抵港定居，這26萬人要住的地方，是真實的居住需求。人口流入、撤辣降門檻、正現金流，三件事疊在一起，這才是香港這輪樓市的真實底色。內地這幾年房產信仰的崩塌，本質上是單一資產配置的代價。很多人一輩子的錢全壓在內地房產上，倉位重，市場一波動資產和現金流一起往下走。所以我給自己定的原則是，每一類資產不超過30%。內地房產不超過30%，香港房產不超過30%。不是說香港一定漲，而是把雞蛋分開放，不要讓單一市場的風險把整個家庭壓垮。想清楚要配置，下一步就是怎麼買。真正動手前，有三件事必須算明白——首先是選區，核心區和新界價格差距很大，對應的租售比和流動性完全不同，要先想清楚買的目的是收租還是自住，目的不同，該看的盤完全不一樣。其次是把現金流帳算出來，月供能不能被租金基本覆蓋，不要靠升值預期撐著買入決策，升值是預期，租金才是落袋的錢。最後是匯款和按揭的路徑，這是內地買家最容易踩坑的地方，流程不熟，一步走錯代價很大。 (滬港紀老闆)