當今社會，很多人奮鬥一輩子，就是為了有一天能擁有屬於自己的房子。買房問題深刻影響著大多數人的工作、消費和投資決策。但是現在，越來越多的美國人已經放棄了這個夢想。到了40歲，很多租房者已徹底放棄買房夢。圖片來源：Getty Images根據美國西北大學的李承亨（音）和芝加哥大學的柳永根（音）本月初發表的一篇論文，美國的年輕一代有的推遲了購房計畫，還有越來越多的年輕人甚至根本放棄了購房夢。買不起房這件事，在美國已經演變成了一場危機，讓數百萬美國人只能望房興嘆。2022年，美國房價的中位數是家庭收入中位數的5.81倍，遠高於2010年的4.52倍和1984年的3.57倍。而且這還沒有算上保險等也在同步上漲的相關成本。李承亨和柳永根在論文中警告道，一旦買房看似成了一個不可能完成的任務，人們的行為就會發生變化，從此不再努力攢錢交首付。而那些堅持買房夢的人，往往在生活中更加精打細算，在工作中也會更傾向於努力奮鬥。也就是說，決定買房與決定不買房的人的行為模式是有很大的不同的。論文指出：“這些區別突顯了希望的強大力量。如果你相信買房目標可以實現，那麼你在一生之中，就會去存錢，去努力工作，去進行理性的投資決策，這些都會對社會的長期貧富差距問題產生深遠影響。”這也解釋了為何“千禧一代”和“Z世代”都出現了“擺爛式消費”的現象，也就是有的年輕人在奢侈性消費和旅遊上面毫無節制。來自租房平台Apartment List的資料顯示，2023年，美國“千禧一代”的租房者中，完全沒有攢首付的人的比例已經從2018年的48%飆升至67%。與此同時，人們越來越追求工作與生活的平衡。很多人不再相信“努力就有回報”的鬼話，而是開始悄然“躺平”。李承亨和柳永根的研究發現，在淨資產低於30萬美元的租房者中，有4%-6%的人坦承自己已經“躺平”，這個比是有房者的兩倍。隨著買房夢的破滅，新興投資平台和高風險加密資產的興起，也給人們提供了另一條財富增值的途徑。“如果穩健儲蓄和傳統資產積累方式已經不足以實現買房的目標，一些家庭就可能會寄希望於高風險、高回報的投資策略——比如投資加密貨幣。對有些買不起房的人來說，在高風險市場上賭一把，或許也是一種理性的選擇，尤其是在一些年輕人看來。”“幾乎就是月光族”研究人員發現，即便購房意向較低的年輕租房者與購房意向較高者在財富水平上相差不大，但他們一生中的行為差異也會導致截然不同的結果。簡單來說，一個放棄買房夢想的人，可能會更難擺脫低財富的人生軌跡。研究發現，低購房意向者在人生大部分時間裡的淨資產幾乎為零。“他們的資產積累微乎其微，幾乎一直都在當月光族。”李承亨和柳永根還指出，這種行為傾向甚至是有遺傳性的。如果父母對買房失去希望，那么子女在人生起點上掌握的資源就更少，因而他們也會更傾向於不買房。相反，有房者的子女成為有房者的機率也更高。“這樣的話，不買房也會形成一種傳導機制，這會加劇代際貧富差距。如此一來，普通家庭如果沒有代際財富轉移，就會更難實現買房的目標。”李承亨與柳永根的研究還指出，到了40歲，對於有生之年要不要買房這件事，大多數租房者已經做出了自己的決定。李承亨與柳永根還建議，有的人目前雖然放棄了買房的希望，但是只要湊夠了錢，他們還有具有買房意願的。對於這部分人，有必要對他們提供幫助。該研究還表明，在當前的高房價背景下，即使是高收入的美國人，也存在日益加劇的經濟焦慮。哈里斯民調（Harris Poll）近期的一項調查顯示，許多年收入達六位數的美國人，其實自己都在承受著不為人知的經濟壓力。有64%的年收入達六位數以上者表示，他們的收入還遠遠談不上成功，充其量只能勉強維持生計。“我們的資料顯示，即便是高收入人群也存在經濟焦慮，他們表面過著富足的生活，私下裡卻也要還債、還信用卡，或為了生存掙扎。”哈里斯民調首席策略官、未來學家利比・羅德尼表示。上周，簡化資產管理公司（Simplify Asset Management）首席策略師兼投資組合經理邁克爾・格林在新聞網站Substack發表的一篇文章引發了很多人的共鳴。文章認為，考慮到住房、醫療、育兒、交通和大學學費的上漲，美國真正的貧困線應該定在家庭年收入14萬美元。與此同時，如果你的收入低於格林所定義的貧困線，那麼你就算再努力提高收入，你也還是被社會拋在了後面。他解釋道：“美國的整個社會保障體系旨在那些生活在社會最底層的人，卻為那些試圖爬出社會底層的人設定了一個陷阱。當你的收入從4萬美元增到10萬美元時，你的福利的消失速度就超過了工資的增長速度。我將這稱為‘死亡之谷’。”（財富FORTUNE）

住房和城鄉建設部明確表態：本年度房地產市場價格下行趨勢必須得到有效遏制。針對此態勢，業內專家普遍分析認為，後續或將有一系列扶持政策加速落地實施。從各地政策動向觀察，房地產市場正經歷一場深層次的結構性調整——有市場觀察人士預測，至2025年，中國房地產市場或將迎來一輪深度整合，在此背景下，當前選擇高位拋售房產的業主，未來或將面臨資產價值重構的挑戰。三大核心扶持政策解析政策一：財政資金精準注入，超7兆資金保障項目交付國家層面正通過實質性資金投入穩定市場信心。截至目前，全國範圍內已累計完成750余萬套滯銷住宅的交付工作。同時，針對重點房地產項目的白名單貸款審批規模已突破7兆元，有效保障了商品房建設項目的資金鏈安全，切實維護了購房者權益，消除爛尾樓風險隱患。據權威機構監測，在獲得資金支援的項目中，超八成已恢復施工進度。值得關注的是，政策層面預計將持續加大資金支援力度，確保市場平穩運行。政策二：信貸政策結構性調整，購房門檻顯著降低中央層面已明確調整住房信貸政策框架。當前首套房貸款利率已降至3%區間，創歷史新低；首付比例同步下調至15%水平。以總價100萬元的房產為例，購房者僅需支付15萬元首付即可完成交易。此類政策調整已對市場交易產生積極拉動效應。政策三：品質導向政策轉型，行業進入優勝劣汰期政策導向正從規模擴張轉向品質提升。2025年後，行業發展重心將聚焦於建設四好住宅——即安全性更高、居住舒適度更優、環保標準更嚴、智能化水平更強的新型住宅。隨著品質標準的強制落地，房地產開發企業將面臨產品力競爭的嚴峻考驗。具備資金實力和品牌優勢的頭部企業有望鞏固市場地位，而高負債、高庫存的中小房企或將面臨被整合或淘汰的命運。市場回暖四大訊號顯現核心城市價格走穩回升監測資料顯示，一線城市房價已呈現止跌回穩態勢。以北京為例，部分區位優越、配套完善的成熟社區房價漲幅超過15%；上海閔行區多個品質社區項目同樣表現出較強的價格韌性。房地產市場的最新動態顯示，價格漲幅已逼近19%這一顯著水平。2. 核心城市住宅成交量顯著增長在政策環境持續最佳化調整的背景下，剛性與改善性住房需求正逐步得到釋放。據住房城鄉建設部最新統計資料揭示，本年度1至10月期間，全國二手房交易網簽面積實現了4.7%的同比增長，其在整體交易量中的佔比已攀升至45%。尤為值得注意的是，上海、深圳、重慶、南京、常州、東莞等十餘座重點城市的二手房交易網簽面積同比增長幅度均超過了10%。改善型住房需求持續旺盛伴隨新型城鎮化的穩步推進、居民收入水平的穩步提升以及多孩家庭數量的增多，購房者愈發傾向於選擇面積更大、品質更優的住宅。據58安居客研究院院長張波分析，從統計局公佈的資料來看，90至144平方米的新建商品住宅價格環比穩定性表現最佳。同時，結合58安居客研究院對線上找房資料的監測，90至120平方米戶型找房佔比達29%，120至140平方米戶型佔比則為21.1%，這充分表明改善型需求已成為推動成交的核心力量。熱門城市土地市場重現活躍景象商品房交易的止跌回穩態勢已積極傳導至前端的土地市場。在2025年的上半年，全國300個城市的住宅用地平均溢價率達到了10.2%，較去年同期提升了6個百分點。北京、杭州、成都等地的成交樓麵價更是創下了新高。重點城市優質地塊的土地競拍活動異常熱烈，這一方面反映出房企對這些城市新房市場銷售回穩的樂觀預期，以及強烈的補倉意願；另一方面也體現了各地政府在加大優質地塊供應力度方面所做出的努力，推出了諸多位於城市核心區、配套設施成熟的地塊。面對大變革，普通人應如何應對？儘管2025年的房地產市場已顯現出回暖的積極訊號，但分化趨勢依然顯著。一線及重點二線城市的恢復速度明顯快於三四線城市；即便在同一城市內部，也呈現出“核心區域強於外圍區域”的鮮明格局。簡而言之，核心城市的優質住宅未來將更具保值潛力；而那些庫存量大、品質欠佳的住宅，其未來需求或將進一步萎縮。因此，對於正在考慮購房或售房的個體而言，以下兩點建議值得參考：在房地產市場的抉擇中，對於超高層住宅，建議投資者與購房者秉持審慎態度。超高層住宅普遍呈現容積率較高、居住人口密度大的特徵，這不僅導致實際得房率相對較低，而且長遠來看，其後續的維護保養成本預計將顯著上升，同時，在面臨城市更新或拆遷時，其複雜性與難度亦不容忽視。鑑於此，若當前持有此類物業，考慮適時出手或為一個明智之選；而對於計畫購置房產的消費者而言，則建議儘量避免選擇超高層住宅。進一步而言，具備以下特質的房產往往更具市場價值與投資潛力：1. 低密度小洋房：總樓層數控制在11層及以下的住宅項目，以其低容積率、居住人口稀疏的特點，提供了更為舒適的居住環境，是追求高品質生活的優選。2.學區優勢的“老破小”：儘管這類房產可能在建築年代與外觀上略顯陳舊，面積也相對有限，但憑藉其緊鄰優質學區的獨特優勢，在市場上仍保持著強勁的需求與競爭力，未來轉手或出租均較為容易。3. 地鐵沿線的次新房：地鐵作為城市發展的動脈，其線路規劃往往與城市擴張方向緊密相連，沿線區域因此成為發展的熱點。位於這些區域的次新房，憑藉其便捷的交通條件與良好的居住品質，往往具備更高的增值空間與投資價值。綜上所述，在當前複雜多變的房地產市場環境下，無論是購房還是售房，均需保持理性判斷，充分調研市場資訊，多方諮詢專業意見，避免盲目跟風。明確個人真實需求與財務狀況，方能做出最為適宜的決策，以免日後追悔莫及。 (房地產那些事兒)

報告的核心結論是，市場情緒在2025年第四季度顯著惡化，尤其是在一線城市。調查發現，潛在購房者對未來房價的展望變得更加悲觀，預期房價下跌的比例創下新高。一線城市（T1）的房價下跌預期遠超其他城市等級。與此同時，居民的購房意願也降至調查開始以來的最低點，對收入前景的擔憂是主要抑制因素之一。在供給端，賣家的售房意願依然迫切，超過半數的潛在賣家表示願意接受虧損以盡快出售房產。綜合來看，疲軟的買方情緒、被動的政策應對以及高基數效應，可能導致未來數月房地產銷售額的下降趨勢持續。基於此，報告建議投資者對民營房企（POEs）保持謹慎，但認為近期的市場回呼可能為佈局具備阿爾法機會的優質國有房企（SOEs）提供了良好入口。1. 房價預期進一步惡化，尤其在一線城市10月調查顯示，淨42%的受訪者預計未來12個月房價將下跌，該比例高於7月的33%，表明潛在購房者的價格展望顯著減弱。其中，一線城市自第二季度以來的疲軟趨勢延續且加劇，信心惡化最為顯著，淨67%的受訪者預計房價下跌，遠高於7月的50%和4月的39%；二線城市的該淨比例為45%。2. 業主售房意願依然迫切，且願意虧損出售在潛在賣家中，計畫在未來六個月內出售房產的受訪者比例略有下降（從7月的44%降至41%）。然而，售房的緊迫性依然很高，願意承受虧損以出售房產的業主比例仍高達52%。同時，堅持售價必須高於其買入價的賣家比例已降至17%，這與二級市場上掛牌量增加、掛牌價走低的趨勢相符。3. 購房計畫持續疲軟，創下調查新低僅48%的受訪者表示未來會考慮購房，這是自2023年第三季度該調查開始以來的最低水平。其中，表示“極有可能”購房的比例僅為15%，且只有2%的受訪者預計在未來12個月內完成購買。報告認為，居民對收入前景的擔憂可能會使其在未來幾個季度對購房保持謹慎態度，這可能進一步對房價施加下行壓力，形成負反饋循環。 (RatingDog)

8月25日，上海發佈重磅樓市新政，自8月26日起施行。簡單來說是這4個方面：1.限購進一步放寬：外環外不再限制購房套數，非滬籍單身只需社保1年2.公積金支援力度加大：貸款額度最高上浮15%，餘額可用作首付（僅限買新房）3.商業房貸利率機制最佳化：商貸利率不再區分首套二套，支援銀行合理定製利率4.房產稅政策同步完善：非滬籍家庭首套房免徵房產稅，二套房有人均60㎡的免徵面積（2025.1.1之後符合條件的購房者）今天，我整理了一份上海購房政策，包括大家關心的限購、貸款、利率、公積金、稅費政策等。一、上海2025年8月最新限購政策彙總外環外購房不限套數‌：對符合本市住房購買條件的居民家庭（包括本市戶籍居民家庭、在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的非本市戶籍居民家庭），在外環外購買住房（含新建商品住房和二手住房）不限套數。‌單身人士購房政策調整‌：成年單身人士（含滬籍和非滬籍）按照居民家庭標準執行限購政策。具體為：滬籍居民家庭/單身人士：外環外不限購，外環內限購2套；非滬籍居民家庭/單身人士：社保/個稅滿1年可在外環外不限購；滿3年可在外環內限購1套。崇明區：根據上海8月26日最新樓市政策，在崇明區購房參考外環外購房政策。只需在購房網簽合同前1個月滿足連續15個月累計12個月的上海的社會保險或者個人所得稅即可購買崇明區住房，無需單獨在崇明繳納社保或者個稅或者在崇明工作。二、上海2025年8月最新購房商貸/公積金貸款政策1、商業貸款政策（首套房/二套）：注意：根據最新政策，上海購房商業房貸利率不再區分首套住房和二套住房。現階段上海商貸利率執行情況如下：首套：3.5％-45BP=3.05%二套（主城）：3.5％-5BP=3.45%二套（臨港、嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山）：3.5％-25BP=3.25%2、公積金貸款政策：貸款額度提升‌：購買二星級及以上綠色建築住房的，公積金最高貸款額度上浮15%首套：160萬元→184萬元（多子女家庭可疊加至216萬元）二套：130萬元→149.5萬元‌提取支付首付‌：支援提取本人及配偶公積金支付新建預售商品住房首付款‌“又提又貸”‌：提取公積金支付首付不影響貸款額度計算3、溫馨提示tips：二手房貸款“三價就低”自2021年8月6日起，上海二手房房貸再出新規，執行“三價就低”：購房者申請貸款時，將從買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價中，選擇最低的一項，作為貸款申請房價標準。三、上海2025年8月最新購房稅費政策非滬籍家庭優惠‌：首套房暫免徵收房產稅，第二套及以上住房給予人均60平方米免稅面積扣除。 (上海樓市情報)

京滬之後，深圳也對樓市政策進行了最佳化調整。9月5日，深圳市住建局、中國人民銀行深圳市分行聯合發佈《關於進一步最佳化調整本市房地產政策措施的通知》（以下稱《通知》），針對居民和企事業單位購買商品住房政策和個人住房信貸政策等方面進行了最佳化調整，政策自9月6日起正式施行。最佳化力度超預期從本次深圳政策調整的內容來看，力度比京滬更大一些，尤其是對外圍區域的購房政策調整略超預期。根據《通知》，符合深圳商品住房購買條件的居民家庭，在羅湖區、寶安區（不含新安街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區範圍內購買商品住房不限套數。對無法提供自購房之日前在深圳連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上證明的非本市戶籍居民家庭，在羅湖區、寶安區（不含新安街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區範圍內購買商品住房限購2套。在鹽田區、大鵬新區購買商品住房，不再稽核購房資格。成年單身人士按照居民家庭執行商品住房限購政策。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，對於有1年社保的外來人口來說，雖然核心區域依然限制1套購房，但非核心區域已經不限購房套數，客觀上更好滿足了購房需求，支援了改善型或多套購房需求的釋放，也體現出職住平衡導向。值得注意的是，此前寶安區新安和西鄉兩個街道購房政策較嚴，但此次西鄉購房政策明顯放鬆，對於此類區域有較好的支援作用。此次深圳還對企事業單位購房政策進行了調整。《通知》顯示，企事業單位可在本市範圍內購買商品住房，用於解決員工住房等需求。其中，在福田區、南山區和寶安區新安街道範圍內購買商品住房，需同時滿足設立年限滿1年、在本市累計繳納稅款金額達100萬元人民幣、員工人數10名及以上條件；在本市其他區域購買商品住房，不再稽核購房資格。嚴躍進表示，此類政策對於各個區域的購房市場都有積極作用。尤其是對於如龍華、龍崗、光明等區域，本身企業數量多且確實有購房需求，客觀上也使得企業購房成為一類重要的購房需求。此外，深圳還最佳化調整了個人住房信貸政策，進一步降低了二套房或改善型住房的房貸成本。《通知》要求，各銀行業金融機構根據深圳市市場利率定價自律機制要求和本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業性個人住房貸款的具體利率水平。據瞭解，此前深圳首套房和二套房的利率定價公式分別為LPR-45BP和LPR-5BP。新政出台後，二套房貸利率降低40個基點。根據易居研究院測算，按照100萬貸款本金、30年期等額本息的方式，房貸總還款成本將減少近8萬元、月供額將減少220元。然而在實際過程中，二套房貸利率的具體定價還要根據自律機制、銀行和客戶的具體情況。“金九銀十”有望實現止跌回升從此前廣州到北京、上海，再到此次的深圳，一線城市集體完成了對住房政策的新一輪最佳化調整，或將帶動房地產市場在“金九銀十”實現止跌回升。從北京和上海的成交資料看，政策出台後短期對市場起到提振作用，新政至今成交量均出現不同程度回升。根據中金公司一份研報，北京自8月8日新政後至9月5日的新房及二手房交易量日均值分別較7月日均值上升9%和10%，呈現小幅改善效果；上海自8月25日新政後至9月5日的新房交易量日均值較7月日均值上升25%，其幅度較高或受到觀測窗口還較短的影響，仍待持續觀測。深圳方面，上一輪放鬆限購後，新房市場交易活躍度明顯提振。易居研究院預計，此次深圳新政後會進一步產生購房需求。參照北京和上海新政後的市場表現，對於此類非核心區域市場而言，預計交易量環比增幅超40%、且至少有30%需求源於新增購房套數的客戶。《丁祖昱評樓市》指出，在當前“金九銀十”關鍵節點，一線城市政策集體最佳化和鬆綁在一定程度上對市場信心有一定的提振作用，整體樓市也將迎來新的一輪保衛戰。未來城市間、項目間分化還將持續加劇。核心一二線城市市場熱度或將延續高位波動，北京、上海、深圳受益於新政出台，目前仍處於政策利多期，而成都、杭州因適銷對路改善盤入市，市場熱度有望延續。武漢、南京、合肥、鄭州等二線城市或將呈現出弱復甦走勢，購房信心逐步修復。 (中房網)

上海外環外不再限購，公積金可作首付，這座國際化大都市的房產新政為不同需求的購房者打開了機會之窗，同時也讓全球資產配置成為新思路。今日（2025年8月26日），上海房地產市場迎來重大政策調整。上海市六部門聯合印發的《關於最佳化調整本市房地產政策措施的通知》正式施行。新政包括調減住房限購、最佳化住房公積金、最佳化個人住房信貸以及完善個人住房房產稅等四個方面。上海新政詳解：力度空前，惠及多方本次上海房地產政策調整範圍之廣、力度之大，堪稱近年來之最。政策核心聚焦於限購鬆綁、公積金加碼、信貸最佳化和稅收減免四大領域。限購政策調整最為引人注目。新規明確，上海戶籍居民家庭及符合條件的非滬籍居民家庭在外環外購房不再限制套數。對於非滬籍人群，只需在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上，即可在外環外不限套數購房。受益群體分析：誰是新政贏家？非滬籍家庭無疑是最大受益者之一。此前他們在上海購房面臨較高門檻，現在只需繳納社保或個稅滿1年即可在外環外購房，滿3年還可在外環內購買1套住房。改善型需求家庭也獲得了更多支援。公積金貸款額度提高，購買綠色建築住房最高可貸184萬元（多子女家庭216萬元），二套最高貸款額度也從130萬元提高至149.5萬元。年輕單身人士同樣受益良多。新政明確成年單身人士按照居民家庭執行住房限購政策，意味著他們也能享受相應的購房資格。政策最佳化方向：未來還有那些空間？上海此次政策調整顯著降低了購房門檻，但仍有最佳化空間。差異化信貸政策可能是一個方向，針對不同區域、不同價位的住房實施更有針對性的信貸支援。稅收優惠政策也有進一步深化的餘地，對於長期持有物業的投資者給予更多稅收激勵，促進市場穩定發展。租賃市場培育值得加強，通過“租購併舉”滿足多樣化住房需求。房地產投資信託基金（REITs） 發展也能為投資者提供更多元化的房地產投資管道。國際經驗借鑑：全球視野下的房產配置縱觀全球發達房地產市場，有不少值得借鑑的經驗。新加坡的組屋制度實現了“居者有其屋”的目標，為不同收入群體提供了多樣化住房選擇。德國的租賃市場規範完善，租戶權益保障充分，租賃成為長期可行的住房選擇。美國的房地產投資信託基金（REITs）市場發達，為中小投資者提供了參與大型商業地產投資的機會。日本的都市更新模式值得學習，通過容積率獎勵等政策激勵業主參與舊區改造。英國的學區房投資模式成熟，特別是大學城周邊的房地產項目兼具居住和投資價值。曼徹斯特X1尚萃公館：海外資產配置的優質選擇在國內房地產市場進入新階段的背景下，海外資產配置成為越來越多投資者的選擇。曼徹斯特作為英國重要的教育和經濟中心，其房地產市場具有獨特優勢。X1 Frederick Street尚萃公館位於曼徹斯特索爾福德文化與教育核心區，是知名開發商X1的最新力作。項目提供精裝修studio戶型，起價僅16.2萬英鎊（約合160萬人民幣），擁有999年產權。最引人注目的是其10年包租計畫，開發商承諾前10年固定年淨收益達7%，總保證淨回報率為70%。投資者無需支付地租、服務費和管理費，真正實現了“拎包投資”的便捷體驗。項目投資價值：穩定收益與增值潛力並存項目坐落於曼徹斯特最具活力的學生聚居區，步行2分鐘即可抵達索爾福德大學，10分鐘內直達曼徹斯特市中心。周邊匯聚了曼徹斯特大學、曼徹斯特城市大學等知名高校，在校學生數量龐大，租賃需求穩定。交通配套正在全面升級：索爾福德中央站正進行1億英鎊升級改造，索爾福德新月站獲2100萬英鎊投資增建第三站台。這些基礎設施改善將進一步提升區域通達性和房產價值。X1是英國領先的開發商，其過往項目業績表現卓越。X1 The Campus自2023年交付至今始終保持100%滿租，租金收益穩定。X1 Cheltenham Place在2025年2月開業後同樣實現100%入住率，短短數月就錄得12%的資本增值。隨著北京、上海等一線城市相繼最佳化樓市政策，短期深圳跟進的機率也將增強。新政後上海外環外市場有望率先回暖，資料顯示今年以來上海新建商品住宅成交中外環外佔比超60%。與此同時，曼徹斯特X1尚萃公館這樣具備穩定收益、增值潛力和教育資源優勢的海外房產項目，正成為精明投資者資產組合中的重要組成部分。 (美亞置業)

沙烏地阿拉伯房地產市場即將迎來歷史性變革！沙烏地阿拉伯內閣近日正式批准一項突破性政策，允許非沙烏地阿拉伯籍人士在境內特定區域購買房產，該政策將於2026年1月起正式實施。這一舉措被視為沙烏地阿拉伯"2030願景"經濟改革的重要里程碑，將徹底改變該國房地產市場的格局。一、新政核心內容詳解根據沙烏地阿拉伯市政、農村事務與住房大臣Majid bin Abdullah Al-Hogail的說明，這項開創性政策包含以下關鍵要點：1.開放區域：全面開放：利雅德、吉達等主要城市特殊限制：伊斯蘭聖城麥加和麥地那將實施差異化政策具體範圍：由房地產總局負責劃定，預計將覆蓋主要經濟中心2.實施時間表：2026年1月：政策正式生效2025年中：相關細則將在法律刊登後180天內通過"Istitlaa"平台發佈3.配套政策：與現行居留許可（Iqama）制度相銜接與海灣合作委員會（GCC）公民房產所有權規定保持一致二、政策背後的戰略考量這項改革絕非孤立之舉，而是沙烏地阿拉伯系統性經濟轉型的重要一環：1.經濟多元化：目前房地產佔沙烏地阿拉伯GDP的6.5%年增長率穩定在2.5%新政有望進一步刺激住宅建設需求2.外資吸引力：世邦魏理仕專家預測將吸引大量國際資本與今年1月推出的上市公司股權投資政策形成組合拳3.人才戰略配合新工作許可分級制度（高技能/技能型/基礎型）建構"置業-就業"良性循環三、市場影響與投資機遇房地產專家Matthew Green分析指出，新政將帶來多重積極影響：1.供給端：預計新增住宅開發項目將增長35%高端住宅市場可能率先受益2.需求端外籍專業人士購房需求將集中釋放租金收益率有望提升至6-8%3.產業鏈帶動建築、建材、家居等相關行業創造數萬個就業崗位四、投資者須知有意進軍沙烏地阿拉伯房地產市場的投資者需注意：1.區域選擇利雅德新城（NEOM）等經濟特區潛力巨大吉達濱海區域具備長期增值空間2.流程準備關注2025年細則發佈提前瞭解稅務及產權規定3.風險防範注意麥加、麥地那的特殊限制諮詢專業法律和財務顧問五、沙烏地阿拉伯改革的全球意義這一政策標誌著沙烏地阿拉伯正加速融入全球經濟：向國際投資者開放核心資產類別提升市場透明度和規範性為中東地區樹立改革樣板正如住房大臣Al-Hogail所言："這是沙烏地阿拉伯房地產改革自然演進的結果，將創造更具活力的市場環境。"隨著2026年實施日期的臨近，國際投資者已經開始摩拳擦掌。可以預見，沙烏地阿拉伯房地產市場即將迎來一輪新的發展熱潮。 (出海壹路通)

“與交投仍較低迷的商業地產類股相比，今年上半年中國香港的豪宅成交量絕對跑贏。其中矚目的大額豪宅成交，大部分是由中國內地買家承接”2025年行至過半，隨著中國香港特區的豪宅項目成交繼續保持2024年的暢旺態勢，市場受那些利多因素推動，以及有中國內地背景的買家為何積極入市，均受到市場高度關注。6月下旬，測量師行萊坊公佈的《全球超級豪宅報告》顯示，在12個追蹤市場中，今年一季度共錄得527宗價格逾千萬美元超級豪宅交易。中國香港以42宗位於第六位，按年同比則增加了17%，交易金額亦達到6.9億美元。整體而言，在截至今年一季度末的過去12個月中，全球超級豪宅總成交達到2055宗，中國香港以229宗排名全球第三，僅次於迪拜及紐約。僅以中國香港自身市場環境變化角度衡量，今年前五個月，按照香港中原地產整理資料顯示，當地已成交52套總價超億港元豪宅。除這一數字對比此前數年有所增長，其中可能約有七成左右被內地買家購入這一現象，亦受到關注。因各方對豪宅定義包括超千萬美元、超5000萬港元，以及超億港元等不同標準，統計數字無法簡單進行類比，但可看出其反映出的市場整體升溫態勢基本一致。特別是自今年6月起，中國香港曝出多宗內地客赴港購買上億港元豪宅消息。以亞洲樓王Mount　Nicholson頂層特色戶、山頂白加道31號洋房等為例，買家均被認為有中國內地背景。前述不同標準，往往與其他背景有所牽扯。以5000萬港元這一檔標準為例，按照中國香港特區從2024年開始推出的新版“最佳化投資移民計畫”，申請人可投資住宅物業，但該單一物業成交價須為5000萬港元或以上，被認為將有利於5000萬港元以上豪宅成交。“隨著中國香港取消印花稅而新加坡向外國買家徵收高達60%的購房稅，以及部分移民開始悄悄回流等，我們認為中國香港樓市經過一輪下調後即將迎來上揚周期，於是從2024年下半年開始帶迪拜、日本和澳大利亞等地買家來中國香港看房。”全球房產經紀公司居外IQI集團（Juwai IQI）香港總監李瑞華(Nelson Li)對《財經》形容稱，“今年春天，我們帶一組迪拜客戶來看九龍塘的豪宅新房項目緹外(Mont Verra)。就在客戶看中一套10億港元的豪宅並商量如何匯款事宜時，房子已被內地客買下。他們才明白香港的行情來了，不能晚下手。”“中國香港今年上半年的豪宅整體交投情況表現不錯，相比起交投仍然較為低迷的商業類股如寫字樓及零售商舖，豪宅的成交量絕對跑贏。其中矚目的大額豪宅成交大部分都是由中國內地買家承接，可見優質的超豪宅仍然受到中國內地富豪及中資企業老闆垂青。”世邦魏理仕香港資本市場部執行董事及主管甄浚岷亦如此對《財經》形容稱。另一個在此值得提及的當地市場的微觀交易邏輯，則是中國香港特區可對投資者提供三重選擇，即分別配置股市、債市等金融產品，寫字樓和商舖，以及超級豪宅等。在此之前，不少豪宅投資者可能也持有商舖等物業。隨著這些地產項目價格表現持續承壓，財務類投資者願意減持套現。一方面增加市場豪宅項目供應，另一方面也提升了買家議價空間。“內地買家入市購買香港豪宅現象其實一直都有。但2024年和2025年的情況有所差異。”甄浚岷也解釋了內地買家在不同時段入市香港豪宅的微觀背景區別，“前者是受當年2月底香港特區政府全面撤銷辣招的影響，非香港居民買家可以用和香港居民相同的較低印花稅買入住宅物業，此舉大大提高了內地買家的入市意願。”2024年中國香港房地產市場一度的相對回暖，也被認為起到了擴大購房者基數及提振信心作用。除2月底香港特區政府層面對樓市政策的全面“撤辣”，當年三季度至年底，中國香港連續三次跟隨聯準會減息，加上中央政府一系列提振經濟措施出台，被認為均有力推動了內地客及新港人加快入市置業。與2024年的降稅“政策市”相比，中國香港的豪宅市場近期的暢旺態勢，被認為主要受金融資金環境方面影響。圖為6月底豪宅密佈的港島夜景。攝/焦建據香港置業研究部的資料顯示，在2024年已知個人買家的超1億港元一手私宅註冊量中，內地買家(以買家姓名的英文拼音鑑別)佔約八成；除超億港元豪宅，超5000萬至1億港元的一手私宅個人買家中，內地買家亦佔了約72%，遠高於整體一手佔比約39%的水平。從2025年初至今，利多市場情緒的推動因素，其實也在進一步出現變化。“2025年上半年，中國香港特區政府推出的利多地產政策，主要為減低細價樓（總價低的樓盤）的印花稅，對豪宅影響不大。豪宅市場近期的暢旺態勢，主要是受金融資金環境方面影響，1個月香港銀行同業拆息( HIBOR )於兩個月前大幅由4%跌至低於1%，令買家借貸成本下降，增加入市信心，刺激了豪宅市場的交投。”甄浚岷指出。另外一個備受市場高度關注的利多因素，則是今年上半年港股市場的交投暢旺，尤其是IPO（首次公開募股）的集資數額不斷創下新高。這一背景加上當地豪宅整體的價格已有一成至三成不等的跌幅，“股樓雙旺”正逐漸落地成真。“今年以來，中國香港再次成為財富的集聚地，並憑藉其獨特的國際化金融環境和與中國內地的緊密聯絡，吸引了越來越多的科技行業高管來投資與定居。”居外IQI集團首席執行官卡西夫·安薩裡（Kashif Ansari）則對《財經》解析稱，“2025年香港豪宅市場呈現出一幅複雜多面的圖景, 與過去幾年香港豪宅市場普遍疲軟的局面不同，今年市場逐漸迎來了更多的資金流入，特別是來自亞洲地區的淨財富流入。”在此基礎上，2025年是否會成為中國香港的“超級豪宅年”，相關樓盤的成交量和價格是否會持續上漲，以及由此會對中國香港特區整體的地產市場帶來那些利多，則是近日接受《財經》採訪的多位香港地產相關業界人士的共同關注。展望後市，根據全球投資移民諮詢公司恆理環球和財富情報公司新世界財富的最新報告預測，今年將有800名百萬美元富翁移居中國香港，中國香港將首次躋身全球“百萬富翁淨流入”榜單前十名。這一變化被認為將標誌著中國香港豪宅市場的復甦，並反映中國香港在全球富裕人士眼中的獨特地位。“香港豪宅市場下半年將會見到更多的內地買家投入市場。隨著預期美國下半年減息，再加上近月股票市場暢旺，本地IPO顯著增加，相信豪宅市場的氣氛會大大改善，令更多買家重拾信心，作出入市的決定。”甄浚岷亦對今年下半年的市場行情如此預測。中國香港樓市價格從歷史高位已調整約28%，外來資金及人才持續湧入會否給樓價整體走穩帶來更大幫助，則備受各界關注。攝/焦建整體而言，按照香港特區政府財政司司長陳茂波於6月24日透露的資料顯示，當地樓市從2021年9月曆史高位至今年4月已調整（下降）28%。“香港樓市在目前水平趨向平穩，調整幅度不大。加上隨著各項人才計畫申請人來港，對住宅物業有需求，預測可以穩住香港樓市。”陳茂波則如此指出。 (財經雜誌)