最近剛去日本待了一周多,元旦前後,關係緊張期,和以往考察都不同,這次有很多新感受、新發現。做研究的,都喜歡或者習慣,親自去看、去聽、去質疑、然後反覆帶著問題去驗證。今天,我想單純聊聊我的一些感受和看法,關於日本,關於東京,基於剛踩完的現場和最新資料,不整虛的,只說乾貨。01. 日本經濟,到底在變好還是變壞?很多人一聽到“通膨”就搖頭,覺得是壞事。但其實懂得人才知道,通膨,只有適度通膨才能讓經濟活起來,才利於經濟發展。什麼叫通縮?物價跌、工資不漲、大家不敢花錢、企業不敢投資,像是一潭死水、死循環;日本用了整整30年,從90年代泡沫破滅後,才從頑固通縮裡爬出來,現在步入溫和通膨。根據日本銀行資料,核心CPI在2025年11月穩定在3.0%左右,遠高於2%目標。這種通膨,這意味著錢開始流動,物價漲、工資漲、資產價格也在漲,企業敢投資、消費有動力。當然,好壞永遠“與你有關”。歸根到個人身上,不同人,不同立場,體感是完全不一樣的。對於純消費的打工人來說,通膨,物價上漲,吃飯、消費都要縮手縮腳,花酒都不敢敞開喝,確實日子過得緊巴巴。但你換個人群看,但凡手握資產的,又是完全不同的感受。大阪的朋友,疫情期間貸款買了套塔樓,現在已經翻倍了;有個同學在東京,這兩年股票房子兩手抓,2022年到現在,房子股票基本都翻倍了。資產翻倍,他們好極了,他們覺得經濟跟過去比肯定在變好。日本股市,在進入2026年後漲破了好幾次紀錄。昨天,日經225指數在歷史性地首次突破5萬3000點大關,收盤於53,549.16點,單日暴漲1609.27點,漲幅3.10%。這個世界不會對所有人公平,國內也一樣。月薪5000的鄭州,是早八擠掉鞋的地鐵車廂,和街頭6塊一碗的胡辣湯;月薪50000的鄭州,是帶會所的大平層小區,寬敞的甲級寫字樓,和永遠不用找的專屬車位。這在日本也一樣,物價大漲,工資雖然沒漲多少,但房子和股票替他們賺了更多。無論經濟怎樣,無論在那裡,平均分配,都不存在……02. 站在資產角度看日本,它到底還有沒有價值?有沒有坑?昨天上午,我把貝萊德的最新全球投資報告看了三遍。在貝萊德2026年的全球投資配置策略裡,依然將日本列為超配市場。報告裡,貝萊德明確表示,他們維持對日本的積極立場,繼續看好日本股市,甚至視其為建構“韌性組合”的關鍵一環。為什麼?經濟溫和通膨、企業治理改善、股東回報提升,加上AI浪潮,和日元相對弱勢帶來的出口競爭力和全球資產吸引力。這是實打實的結構性紅利。再看股市。而實際上,從日經225指數上看,2025全從年初約39,500點附近起步,攀升至年末50,339點,全年漲幅26%,這是連續第三年年度上漲,且漲幅為2023年以來最大。從2022年到現在,差不多漲了一倍。2026年1月甚至連續幾次刷新了紀錄,漲勢依然很猛。貝萊德看好日股,也意料之中。03. 資產的一面是股市,另一面是房市。30年前,無數日本人被房價泡沫搞崩了心態,所以很多日本人骨子裡不愛買房,尤其牴觸投資房產。就像現在的我們一樣。但凡事嘗到甜頭就不一樣了,房價一個月一個價,上漲的數字看的人心慌。和咱們2016年一樣。過去很多年輕人,寧願一輩子租房,但現在當地年輕人也開始買房了,甚至開始學著投資房產了。——根據Global Property Guide資料,東京23區公寓價格從2021到2025年累計漲超60%。這是平均漲幅,核心區、地段好的、離地鐵站近的、優質的公寓,翻倍的也不少。東京市場收官,2025年的價格漲跌成績單。我們只看東京23區,2025年1-11月,均價1.3366億日元,平均單價208.7萬日元/㎡,同比去年漲幅19.5%。2022年,這個均價資料還只是8236萬日元。貴不貴?真貴!看數字覺得貴,這次去考察看了很多房,依然覺得貴,現在東京核心區500萬人民幣都買不到好的塔樓了,誰能說不貴的肉疼。但有意思的是,房價越貴的,這幾年漲的越猛,月島一出地鐵就在眼前的那棟塔樓,疫情期500萬人民幣,現在至少得1000萬人民幣。日本房價漲超了預期,並不是他們有多牛多厲害,其實就是供應太少了。東京23區,過去一年供應從15957,一直縮減,24年、25年縮減到8000,直接砍半。再加上日元貶值、外資湧入、通膨導致的成本上漲等等……不是他們有多牛,這條件組合,放到那裡都同樣漲。很多人讓預測下日元什麼時候漲,這事兒,不預測了。誰都預測不了,誰預測誰錯。拿人民幣換日元去買日元資產,它便宜,而且比過去便宜很多,就行了。那日本市場就沒毛病嘛?錯!全世界那一個市場敢說完全沒毛病,沒有十全十美的資產,只有匹配度。日本市場的毛病是,漲的越猛,越有人想收割你,你如果不懂越容易被收割。比如同樣東京淺草橋區域,值7億的整棟,掛牌價飆到10億。再比如有些房子,賣之前搞個假租約,回報率搞到5%,其實連3%都不到……騙小白,跟玩兒一樣……所以啊,如果選不對,再好的市場也有遍地拖後腿的。世界從不存在平均分配,資產也是,市場也是,好眼光比好資產更珍貴稀缺。 (成竹海外)