再見了，所有的期房！ 8月28日，周五晚，多條房地產新政突然落地。 8月31日，周一，地產股直接上演了過山車，中證房地產指數先是霸氣地高開3.40%，然後來了個大跳水，整個類股一片綠油油，行業龍頭“招保萬金”分別跌了8.80%、4.82%、0.63%、2.16%，港股那邊更慘烈，一大群房企單日跌幅超過10%……這局勢用兩個字形容就是，迷茫。 似乎，一個周末的時間還不夠讓大家想明白，新政之後，中國樓市何去何從。

8月28日，多個部委密集發佈房地產新政。當天密集出台的多項房地產政策涉及商品住房銷售制度改革、房地產信貸、房地產各項融資業務、房地產融資制度等多個方面。 此次集中發佈多份重磅檔案包括住房和城鄉建設部、自然資源部、金融監管總局聯合印發的《關於完善商品住房銷售制度的通知》，央行、金融監管總局聯合印發的《關於改革完善房地產信貸管理 推動加快建構房地產發展新模式的意見》，證監會發佈的《關於資本市場支援建構房地產發展新模式的意見》，國家金融監管總局發佈的房地產相關融資管理辦法。 01 五部門同步發聲，房地產銷售及信貸制度迎來重大調整 8月28日五部門出台三檔案同步發聲，同時發佈5份信貸配套檔案，房地產基礎制度迎來重大調整。政策以項目公司制、主辦銀行制及現房銷售製為基石，覆蓋土地供給、開發建設、融資體系、銷售交易、風險監管全鏈條，對運行20多年的預售制、高槓桿融資模式進行系統性重構。短期內部分城市可能面臨供給收縮，房企可能面臨現金流階段性壓力，但中長期將推動房地產從“經濟增長引擎”向“民生保障+資產配置”的雙重定位回歸。

【導讀】午後全線拉升，發生了什麼？ 大家好啊，今天的市場，又給咱們股民一個大大的驚喜，本以為有聯準會加息預期的利空，結果今天午後市場突然上演“一支穿雲箭，千軍萬馬來相見”的拉升行情。 按照慣例，我們一起來分析一下背後發生了什麼事情。 8月的最後一天，市場全天低開高走，三大指數午後翻紅。截至收盤，滬指漲0.86%，深成指漲0.44%，創業板指漲0.42%，科創50指數漲超1%。

8月20日，上海市住建委、市房管局等六部門聯合印發《關於最佳化本地房地產政策措施的通知》（以下簡稱“通知”），該政策將於2026年8月21日正式實施。 通知從住房公積金、信貸、購房補貼、房票安置、存量住房收購五大方面出發，共推出八項舉措，打出一套“組合拳”來降低居民購房置換成本。 公積金政策方面，新政明確，將擴大公積金提取支付購房首付款範圍，在2025年8月“滬六條”支援繳存人提取公積金支付新建預售商品住房首付款的基礎上，新增新建現房首付款提取支援，且提取不影響公積金貸款額度核算；最佳化購房提取頻次與限額，上海無公積金房貸、未辦理沖還貸業務的購房繳存人，自不動產權證發證之日起5年內，購房提取由一次性提取調整為每年可提取一次，提取上限放寬至該套住房自有資金實際支付房款。 在最佳化個人住房信貸政策方面，新政明確，購買外環外（含原差異化政策區域）住房，二套房商業貸款最低首付比例由不低於20%下調至不低於15%。調整後，本市首套房商貸最低首付比例統一為15%；二套房延續區域差異化政策，外環內最低首付比例不低於25%，外環外不低於15%（含寶山、嘉定區全域）。

去年12月北京樓市新政打響第一槍，2月上海跟進，3-4月市場小陽春。此次深圳跟進，力度較大，新一輪穩樓市正在落地。一、背景深圳樓市熱度分化。4月（截至26日）新房、二手房成交套數環比分別增長28%、11%。核心區高端盤價格堅挺，郊區以價換量、去化壓力大。二、本次新政兩大變化核心區限購繼續鬆綁。 福田區、南山區和寶安區新安街道，符合條件居民可增購1套，深戶家庭可購3套，非深戶（社保滿1年）可購2套；持有效居住證的非深戶家庭，可購1套，無需社保或個稅證明，再次降低購房門檻。公積金貸款額度提升。 基礎額度從60/110萬元提至70/130萬元。更關鍵的是，初婚初育家庭上浮50%，與今年兩會“加強初婚初育家庭住房保障”一脈相承；多子女家庭上浮比例從50%大幅提高至70%。以兩孩深戶家庭首套房為例，可累計最高上浮170%，個人最高可貸189萬元，家庭最高可貸351萬元。當前深圳首套房貸利率降至3.05%的歷史低位，組合貸成本大幅下降。三、房子能買了嗎？我十多年前提出“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”分析框架，2015年預測“一線房價翻一倍”，2020年預測“房地產將出現歷史性大頂”。判斷未來樓市需抓住兩大關鍵：人口與政策導向。人口是根本需求。2020年以來，中國面臨老齡化少子化，人口總量減少、往都市圈集聚，城鎮化率近70%。房地產大開發時代落幕，進入後房地產時代，房價不再普漲，未來市場將呈二八分化。20%人口持續流入的核心城市核心區域將逐步築底，人口流出的低能級城市和遠郊區面臨漫長去庫存。政策是頂層導向。過去房地產是經濟增長引擎，如今新質生產力是新引擎。對房地產的定位是“努力穩定”。四、怎麼救地產？我認為有三招一是全面放開限購。廣州已放開，北上深在跟進。時代已變，不必擔心放開後房價暴漲。二是持續降低利率。存量和新增房貸利率都需降低，減輕居民月供壓力。三是加大住房收儲。我在業內較早倡導收儲房子用作保障房。當前主要矛盾是大量庫存積壓，而大學畢業生、新市民住房困難。可組建5兆以上的大型住房銀行收儲：為困難群體提供保障房，打通開發商現金流，緩解地方財政壓力，避免爛尾樓。過去買房是普通人財富增值的主要手段，如今邏輯有變。新政是利多，但普漲時代一去不返。新周期，財富機會轉向“信心牛”、大宗元年和AI海嘯，關注我發起的全球財富會，幫你看清財富新趨勢。 (澤平宏觀)

目前粵港澳大灣區的相關企業對香港的制度與服務較為熟悉，但國內其他省份相關企業採用香港服務被認為尚有挖掘潛力。香港將如何進一步“為內地企業與國際接軌提供過渡空間”？文｜《財經》特派香港記者 焦建編輯｜蘇琦10月6日正值中國內地國慶假期之際，中國香港特區旨在吸引出海內地企業的一個新平台正式宣告成立。該平台以“內地企業出海專班”命名，旨在為相關企業通過香港進行海外拓展提供服務，其基礎為整合香港在全球範圍內的各類辦事處機構等，除跨部門協調特區政府各相關政策局及部門，亦吸納當地多家商業機構及專業團體。與以往中國內地企業自行赴港對專業機構進行諮詢相比，該專班由香港特區政府牽頭調配當地資源提供服務。為增強“引進來、走出去”功能，香港希望通過此舉招攬更多生意。在扮演了數十年全球資本投資中國內地“跳板”角色後，香港此次謀劃新角色背景之一，是內地企業正在全球南方加速產業鏈和供應鏈佈局。以2024年為例，當年中國內地對外直接投資超過1900億美元，同比增加超8%。其中，對東盟及“一帶一路”國家或地區的投資，則分別增加近四成及兩成左右。另據香港匯豐銀行近期的一項調查結果顯示，有85%內地企業計畫拓展至新的海外市場，計畫拓展至中東及南亞地區分別有28%及27%。“愈來愈多內地企業正開拓海外市場，這些企業不只需要資金，更需要合適的策略和海外網路，以及能夠提供信心和保障的出海基地，香港真正能夠擔當這個角色，能夠作為企業出海的啟航點。”負責督導前述專班的香港特區政府商務及經濟發展局長丘應樺稱。“目前中國內地企業出海東南亞仍是好時機，貿易框架相對比較成熟加上關稅壁壘存在，東南亞對中國的優質服務和商品仍然存在廣闊空間。相對而言，香港對東南亞的市場拓展是比較成熟的，也具有相關的能力，包括貿易、金融、物流服務等，可做好通道並進行賦能。”從事國際物流業務的燕程國際貨運代理公司合夥人黃彪對《財經》解析稱。部分內地企業對此有所需求。例如對於部分中小企業而言，其出海仍面臨諸多挑戰，包括對目標市場環境認知不足、團隊與供應鏈建設困難、監管政策變化以及文化差異等。目前粵港澳大灣區的相關企業對香港的制度與服務較為熟悉，但國內其他省份相關企業採用香港服務的市場潛力被認為尚有挖掘空間。在此之前，香港服務內地企業出海主要聚焦於資金往來方面。作為出海首選地，內地企業在港可進行便捷的跨境結算，利用多元化融資工具包括上市、發債、銀團貸款等進行融資，並可在港設立財資中心，高效管理全球資金。截至2023年末，內地對香港直接投資存量為1.92兆美元，佔對外投資總量約65%。這被認為證明了香港既是內地對外投資的中轉樞紐，也是海外資本進入內地與亞太市場的優質跳板。在此基礎上，中國香港近年來也在積極拓展其他複合型優勢，包括健全的法治環境及相對深度的資本市場，以及能為內地企業提供一站式的專業支援。例如，在法律與合規方面，香港金杜律師事務所合夥人費思就對《財經》解析稱，不同國家和地區的法律體系、監管框架及合規要求存在顯著差異，且這些差異往往與當地文化深層繫結。“作為中西融合的國際化平台，香港可為內地企業提供天然的過渡空間，幫助企業在組織架構最佳化、思維模式轉型及戰略規劃升級上逐步與國際接軌。”費思稱，“香港的監管制度完全與國際接軌，無論是在ESG領域還是綠色金融方面，均與全球先進水平同步，這為內地企業走出去提供了高度匹配的合規營運平台，幫助企業規避國際市場的監管風險。”可資證明的資料是，截至2024年底，外地駐港企業在香港合共設有超過1400間地區總部，其中超300間來自內地。此外，當年母公司在海外及內地的駐港公司數目也因同比增長10%左右創下新高，達到9960間。其中數量最多的為內地駐港公司，達到2620間。為進一步增強服務優勢，在架構角度，前述專班將整合香港特區政府的各類辦事機構，包括投資推廣署、貿發局和駐內地辦事處，以及金管局、港交所等共同組成一站式平台。具體而言，投資推廣署將負責協調該專班工作，並與相關政策局、部門、駐內地辦事處及業界合作夥伴等合作。以專班機構成員之一香港貿發局為例，其在全球就有超過50個的辦事處網路。在此基礎上，為提升協助內地企業拓展業務的網路，香港特區政府近年來也在積極擴展經貿辦覆蓋範圍，駐吉隆坡經貿辦即將投入運作。據丘應樺透露，該專班的相關工作將從三個維度展開：一是合作共贏，促進資源整合與知識共享，發揮協同效應；二是拓展網路，擴展國際視野；三是實效為本，根據企業實際需求，提供針對性、量身定製的一站式支援，涵蓋稅務、法律、融資、檢測認證、智慧財產權保障等多方面諮詢服務。香港特區政府財政司司長陳茂波透露，在專班督導下，特區政府將推出多項政策措施，包括推動內地銀行在港設立區域總部，輻射東南亞和中東市場；吸引內地企業在港設立財資中心，並於2026年上半年完成研究最佳化稅務寬減措施；由金管局與沙烏地阿拉伯基金共同設立10億美元投資基金，支援大灣區企業進軍沙烏地阿拉伯；組織商界考察團赴東南亞拓展商機，並行揮香港會展優勢助力品牌雙向流通；此外還將推動碳排放核算服務等。香港投資推廣署署長劉凱旋則透露稱，該專班將於年底前討論工作策略和計畫，並舉辦首項大型推廣活動。 (財經雜誌)

大家還記得以前申請H-1B嗎？註冊費僅215美元，加上各類附加費，總體成本也就幾千刀。而現在規則驟變：凡是人在美國境外，想要靠H-1B入境、成功下籤，就必須額外交上10萬美金。對很多中小企業僱主來說，這筆錢根本難以承擔。消息一出，留學生和矽谷科技圈瞬間炸鍋。有人下意識怒罵：“瘋了吧？這不是胡來嗎！”可事情真有這麼簡單嗎？細看檔案，你會發現，這步棋其實延續著川普一貫的政策邏輯——高薪高技留下，低薪外包走人。細細琢磨，你會發現裡面竟還有模糊空間——真正可能笑到最後的，反而是美境內的留學生。要理解這場“十萬美金風暴”的走向，必須先看原檔案。白宮在9月21號發佈的公告直接表明，該項收費針對美國境外申請人。圖源：White House Proclamation緊接著，9月22日，USCIS FAQ細化了新政策的時間節點，明確了收費只針對9月21日後提交的新案，續簽和舊案不受影響。圖源：USCIS FAQ在9月24日有權威律所律師解讀——如果在美境內身份轉換（COS），可能不在收費範圍。圖源：CDF Labor Law不過這是律師解讀，還未得到DHS最終確認，屬於灰色地帶。總而言之：境外申請人必交，境內留學生可能免繳。如果此條款成立，那對美國留學生來說無疑是個局大利多如果硬要說一個波及最大的群體，非一眾印度外包公司還有想來美的印度人莫屬。有調查研究表明，2023 年 H-1B 批准者中印度出生者佔 73%，中國出生者佔 12% 左右。近四分之三的高份額意味著申請者所佔整個H1B申請池的份額可能更多。如此龐大的基數，印度人受到的風波可想而知。與此同時，多年來，印度外包公司的各種操作一向被人詬病，其最大的“殺手鐧”就是在印度本土海量遞簽：一人多抽、低成本申請，把抽籤池擠得滿滿噹噹。可這次新規一出，一人一抽加上10萬美金，這幾乎等於直接掐斷了他們的命脈。有些印度人可能想賭一把，但是羊毛出在羊身上，一些公司預付的這10萬很有可能體現在未來實際到手薪資的腰斬上。之前，中國申請人的整體中籤率只有約12%，遠低於印度申請者。一旦ICC的“人海戰術”失效，這個比例很可能迎來明顯反彈。此消彼長，其實，境內留學生反倒不必手足無措，很有可能你們才是潛在贏家。最理想的情況，如果境內COS（Change of Status）最終確認免繳，留學生從OPT轉H-1B的流程將幾乎不受影響，卻能少掉一大批境外競爭者。不過，也別急著歡呼，最核心的分化——薪資水平出現了，起薪不高的新人可得注意了。另一項改革正在同步推進——薪資加權抽籤。Bloomberg Law 在9月23日的報導甚至寫明：最高工資等級的申請人會被“錄入”四次，最低等級則僅一次。這也再次驗證了在薪資加權抽籤的設計中，工資等級將直接決定中籤機會。圖源：Bloomberg意思很直接：工資越高，中籤機會越大。剛畢業的留學生，大多隻能拿到 L1–L2 的起薪，很可能在新規則下有些吃虧；而能進大廠、直接拿到 L4 及以上薪資的人，多重優勢疊加下，才是真正的“贏家”。表面上看，川普的移民政策似乎反覆橫跳；但放在時間線上，就能發現一以貫之的邏輯：優先高技能人才薪資加權抽籤落實為“薪資等級決定中籤機率”。打擊低端外包路徑川普長期以來一直批評H-1B被外包公司濫用，此次10萬美金收費就是對ICC的“精準狙擊”。這一點在他之前的演講和競選講話中都曾多次出現。服務美國教育體系2025年8月，他還在公開場合表示“歡迎60萬中國留學生”，邏輯很簡單：想留下？先來美國讀書、交學費，再通過高技能路徑留下。這就是為什麼，看似“天馬行空”的新規，其實都在執行同一個核心：留下高薪高技，趕走低薪外包。對H1B新政有想法的留學生們別忘了：直接關係到你中籤機率的薪資加權抽籤改革草案，目前正處於9月24日–10月24日的公眾意見徵詢期。在美國的規則制定裡，公眾意見並非擺設——所有評論都會進入正式記錄。既然都是有關H1B的問題，那麼討論10萬美金收費對象也完全合乎情理，留學生群體完全可以提出訴求：區分境外低成本外包與境內完成學業的合法申請人；境外申請人繳費合理，但境內COS不應“一刀切”收取10萬美金。同學們可以去國土安全域公示網站上留下自己的建議，抓住未落實的點，強調希望只有在美國境外的人申請H1B才交10萬美金，但是在境內的學生的話可以不用，如果成功將大大有利於中國留學生。入口👇這是一次實實在在能被納入官方檔案的窗口。模糊細則尚未落地，誰發聲更響亮，誰就可能在最終版本裡受益。10萬美金的新規看似是“天價門檻”，但結合川普一貫的移民邏輯來看，它既是壁壘，也是篩子。外包路徑被步步截斷，留學生競爭環境其實變相改善了；高薪崗位直接受益更大，低薪新人仍可能被邊緣化；公示期是留學生爭取話語權的關鍵窗口。危機，還是機會？取決於你站在那個區間，也取決於你是否願意在規則未定型之前發出聲音。 (留學生日報)

上海外環外不再限購，公積金可作首付，這座國際化大都市的房產新政為不同需求的購房者打開了機會之窗，同時也讓全球資產配置成為新思路。今日（2025年8月26日），上海房地產市場迎來重大政策調整。上海市六部門聯合印發的《關於最佳化調整本市房地產政策措施的通知》正式施行。新政包括調減住房限購、最佳化住房公積金、最佳化個人住房信貸以及完善個人住房房產稅等四個方面。上海新政詳解：力度空前，惠及多方本次上海房地產政策調整範圍之廣、力度之大，堪稱近年來之最。政策核心聚焦於限購鬆綁、公積金加碼、信貸最佳化和稅收減免四大領域。限購政策調整最為引人注目。新規明確，上海戶籍居民家庭及符合條件的非滬籍居民家庭在外環外購房不再限制套數。對於非滬籍人群，只需在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上，即可在外環外不限套數購房。受益群體分析：誰是新政贏家？非滬籍家庭無疑是最大受益者之一。此前他們在上海購房面臨較高門檻，現在只需繳納社保或個稅滿1年即可在外環外購房，滿3年還可在外環內購買1套住房。改善型需求家庭也獲得了更多支援。公積金貸款額度提高，購買綠色建築住房最高可貸184萬元（多子女家庭216萬元），二套最高貸款額度也從130萬元提高至149.5萬元。年輕單身人士同樣受益良多。新政明確成年單身人士按照居民家庭執行住房限購政策，意味著他們也能享受相應的購房資格。政策最佳化方向：未來還有那些空間？上海此次政策調整顯著降低了購房門檻，但仍有最佳化空間。差異化信貸政策可能是一個方向，針對不同區域、不同價位的住房實施更有針對性的信貸支援。稅收優惠政策也有進一步深化的餘地，對於長期持有物業的投資者給予更多稅收激勵，促進市場穩定發展。租賃市場培育值得加強，通過“租購併舉”滿足多樣化住房需求。房地產投資信託基金（REITs） 發展也能為投資者提供更多元化的房地產投資管道。國際經驗借鑑：全球視野下的房產配置縱觀全球發達房地產市場，有不少值得借鑑的經驗。新加坡的組屋制度實現了“居者有其屋”的目標，為不同收入群體提供了多樣化住房選擇。德國的租賃市場規範完善，租戶權益保障充分，租賃成為長期可行的住房選擇。美國的房地產投資信託基金（REITs）市場發達，為中小投資者提供了參與大型商業地產投資的機會。日本的都市更新模式值得學習，通過容積率獎勵等政策激勵業主參與舊區改造。英國的學區房投資模式成熟，特別是大學城周邊的房地產項目兼具居住和投資價值。曼徹斯特X1尚萃公館：海外資產配置的優質選擇在國內房地產市場進入新階段的背景下，海外資產配置成為越來越多投資者的選擇。曼徹斯特作為英國重要的教育和經濟中心，其房地產市場具有獨特優勢。X1 Frederick Street尚萃公館位於曼徹斯特索爾福德文化與教育核心區，是知名開發商X1的最新力作。項目提供精裝修studio戶型，起價僅16.2萬英鎊（約合160萬人民幣），擁有999年產權。最引人注目的是其10年包租計畫，開發商承諾前10年固定年淨收益達7%，總保證淨回報率為70%。投資者無需支付地租、服務費和管理費，真正實現了“拎包投資”的便捷體驗。項目投資價值：穩定收益與增值潛力並存項目坐落於曼徹斯特最具活力的學生聚居區，步行2分鐘即可抵達索爾福德大學，10分鐘內直達曼徹斯特市中心。周邊匯聚了曼徹斯特大學、曼徹斯特城市大學等知名高校，在校學生數量龐大，租賃需求穩定。交通配套正在全面升級：索爾福德中央站正進行1億英鎊升級改造，索爾福德新月站獲2100萬英鎊投資增建第三站台。這些基礎設施改善將進一步提升區域通達性和房產價值。X1是英國領先的開發商，其過往項目業績表現卓越。X1 The Campus自2023年交付至今始終保持100%滿租，租金收益穩定。X1 Cheltenham Place在2025年2月開業後同樣實現100%入住率，短短數月就錄得12%的資本增值。隨著北京、上海等一線城市相繼最佳化樓市政策，短期深圳跟進的機率也將增強。新政後上海外環外市場有望率先回暖，資料顯示今年以來上海新建商品住宅成交中外環外佔比超60%。與此同時，曼徹斯特X1尚萃公館這樣具備穩定收益、增值潛力和教育資源優勢的海外房產項目，正成為精明投資者資產組合中的重要組成部分。 (美亞置業)