12月22日至23日，中國住房城鄉建設工作會議在北京召開。會議全面盤點2025年工作，系統總結“十四五”時期住房城鄉建設事業發展成就，研究部署“十五五”時期和2026年重點任務。會議認為，2025年中國住房城鄉建設系統推動住房城鄉建設事業高品質發展取得新成效。從具體工作來看，城市更新取得重要進展，保交房任務全面完成，“中國建造”多點發力，“好房子”建設起步成勢，基礎支撐不斷夯實。同時，會議總結了“十四五”時期住房城鄉建設事業發展成就。“十四五”時期，全系統推動形成引領高品質發展的一批標誌性成果，積極開展適應新形勢要求的系列創新性實踐，進一步改善人民群眾住房條件、提升城市人居環境質量、提升城鄉歷史文化保護傳承水平、加快建築業轉型升級，“十四五”規劃目標任務全面完成。著力穩定房地產市場，高品質開展城市更新會議強調，2026年是“十五五”開局之年，做好住房城鄉建設工作意義重大。具體來看，要抓好4方面工作，即：推進現代化人民城市建設，著力穩定房地產市場，加快建築業提質升級，夯實高品質發展基礎支撐。其中，前兩部分內容涉及房地產的比重較大。在“推進現代化人民城市建設”上，會議提出，高品質開展城市更新，編制實施“十五五”城市更新專項規劃，抓好城市體檢、更新試點，實施一批民生工程、發展工程、安全工程。以“繡花”功夫精細化推進城鎮老舊小區改造、完整社區建設、口袋公園建設、綠地開放共享、“溫暖工程”建設、城市小微公共空間改造，提升無障礙適老化環境品質。“著力穩定房地產市場”方面，有以下幾個重點：因城施策控增量、去庫存、優供給，結合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地，推動收購存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。最佳化和精準實施保障性住房供應，實施房屋品質提升工程，有序推進“好房子”建設；進一步發揮房地產項目“白名單”制度作用，支援房地產企業合理融資需求。城市政府要用足用好房地產調控自主權，適時調整最佳化房地產政策，支援居民剛性和改善性住房需求，推動房地產市場平穩運行；加快建構房地產發展新模式，有序搭建基礎性制度，在房地產開發上，做實房地產開發項目公司制。在房地產融資上，推行主辦銀行制。在商品房銷售上，推進現房銷售制，實現“所見即所得”，從根本上防範交付風險。繼續實行預售的，規範預售資金監管，切實維護購房人合法權益。同時，深化住房公積金制度改革。實施物業服務質量提升行動，探索社區黨組織領導下的居委會、業委會、物業服務企業協調運行新模式，探索“物業服務+生活服務”模式，推動“物業服務進家庭”。用好城市更新重要抓手，推動房地產高品質發展此外，會議還研究部署了“十五五”時期重點任務。“十五五”時期，住房城鄉建設事業整體處在轉型發展的關鍵期。全系統要在提高人民生活品質、穩定宏觀經濟大盤、推動綠色低碳轉型、賡續歷史文脈、提升城市安全韌性、拓展高水平對外開放等方面發揮更大作用。會議指出，中國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段，面臨人口、土地、房屋、設施、安全、治理等方面的新情況新問題。要用好城市更新重要抓手，把握政策窗口期，打通資金要素等卡點堵點，高品質推進城市更新。會議要求，在工作實踐中，推動建立健全科學的城市發展評價體系，城市體檢與城市更新一體化推進機制，城市更新規劃實施體系，可持續的城市建設營運投融資體系，城市更新和歷史文化保護傳承有機融合機制，城市風貌管理、城市設計制度，城市黨委或政府主要負責同志牽頭的城市管理統籌協調機制等，為推動城市高品質發展提供基礎支撐。會議指出，“十五五”時期推動房地產高品質發展，要精準把握房地產市場供求關係的重大變化，看到中國新型城鎮化仍在持續推進，城市存量最佳化調整也有廣闊空間，人民群眾對“好房子”形成新期待，房地產仍有較大發展潛力。要充分認識二手房交易佔比上升是今後一個時期的趨勢，把新房市場和二手房市場作為一個整體來看待。要加快建構房地產發展新模式，牢牢抓住讓人民群眾安居這個基點，處理好當前和長遠、頂層設計和因城施策、市場和保障、租賃和購買、增量和存量、促發展和防風險的關係，堅持政策支援和改革創新並舉，確保新舊模式轉換平穩有序。要堅持因城施策、精準施策、一城一策，城市政府要用好房地產市場調控自主權，因地制宜調整最佳化房地產政策，促進房地產市場持續健康發展。此外，會議還要求，在工作實踐中，要抓好“兩個統籌”。一方面，統籌防風險和促轉型。堅持市場化、法治化原則，防範化解房企債務風險，加強銷售資金監管，切實維護購房人合法權益。完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度，編制實施住房發展規劃和年度計畫，推動建立“人房地錢”要素聯動機制。最佳化保障性住房供給，對城鎮低保住房困難家庭兜底保障，因城施策、因地制宜滿足新市民、青年人、城鎮工薪群體等各類困難群眾基本住房需求。另一方面，統籌惠民生和穩增長。穩步推進城鎮老舊小區、城中村和危舊房改造，解決群眾急難愁盼，切實消除安全隱患。更好發揮住房公積金作用。圍繞好標準、好設計、好材料、好建造、好維運建設“好房子”，既把新房子建成“好房子”，也把老房子逐步改造成“好房子”，帶動產業鏈升級，以高品質供給滿足人民群眾多樣化住房需求。 (中房網)

中國房地產行業具備高度的關聯性，其影響範圍廣泛，因此在社會各界中備受矚目。近日，中央財經委員會辦公室的相關負責同志接受了媒體的採訪，就當前房地產市場的形勢以及中央經濟工作會議關於房地產的部署安排進行了深入剖析與解讀。該負責人在訪談中透露，自今年年初以來，中國新房與二手房的交易總量總體保持穩定態勢，其中二手房交易量佔比顯著提升，已攀升至45%的水平，同時，房價的降幅也在持續縮小。從剛性住房需求、改善性住房需求等多個維度審視，中國房地產行業實現高品質發展仍具備廣闊的空間與潛力。該負責人進一步明確指出，為了推動房地產行業的持續健康發展，下一步將重點聚焦於三個方面的工作：一是從供需兩側同時發力，以穩定房地產市場；二是積極促進房地產企業的轉型升級；三是加速建構房地產行業發展的新模式。房地產行業高品質發展前景可期近日，國家統計局發佈的資料顯示，今年1至11月期間，全國新建商品房的銷售面積達到了78702萬平方米，同比下降了7.8%；而新建商品房的銷售額則為75130億元，同比下降了11.1%，不過，與1至10月的資料相比，降幅均有所縮小。此外，根據克而瑞提供的資料，11月份，重點城市的新房成交情況持續保持穩定，其中廣州、西安、合肥、惠州、徐州、珠海等城市的新房成交環比均實現了不同程度的增長。在價格方面，11月份，70個大中城市的商品住宅銷售價格環比總體呈現下降趨勢，但值得注意的是，新房價格上漲的城市數量相較於10月份有所增加，具體包括上海、瀋陽、南京、合肥、重慶、貴陽、揚州以及襄陽這8個城市，其新房價格環比出現了上漲。回顧今年的房地產銷售市場，該負責人總結道，自年初以來，中國新房與二手房的交易總量基本保持穩定，房價降幅持續縮小，同時區域市場走勢出現了分化，各城市之間的房價漲跌情況不盡相同。從開發投資的角度來看，今年1至11月，全國房地產開發投資總額達到了78591億元，同比下降了15.9%。針對這一資料，該負責人分析指出，房地產開發投資的持續下降，是各地消化庫存、嚴格控制新增供應量的結果，同時也是房地產企業應對當前市場形勢所做出的理性選擇。對於這一現象，我們應當進行客觀分析，並正確看待。住房和城鄉建設部部長倪虹於《人民日報》發表文章稱，自黨的十八大召開以來，中國房地產市場經歷了迅猛的發展態勢，居民的住房條件得到了顯著提升。當前，城鎮居民人均住房建築面積已突破40平方米大關，戶均住房套數也超過了1.1套。倪虹部長進一步指出，現階段，居民的住房需求總體上已從基本的“有無”問題，轉向了對住房品質的更高追求。同時，受老齡化、少子化趨勢以及區域人口增減分化的影響，加上人們生產生活方式的不斷演變，住房需求正日益呈現出個性化和多樣化的特徵。展望未來，相關負責人認為，中國房地產行業的高品質發展仍具備廣闊的空間，並從以下三個維度進行了深入剖析。從剛性需求層面分析，截至2024年，中國常住人口城鎮化率已達67%，然而戶籍人口城鎮化率卻尚未達到50%。這一差距意味著，新落戶的農民工群體以及新畢業的大學生等“新市民”群體，其剛性住房需求仍有待進一步釋放和滿足。從改善性需求角度考量，儘管中國城鎮住房總量已頗為可觀，但住房的區位分佈和持有結構卻存在不均衡現象。這導致相當一部分城鎮居民對現有住房的滿意度不盡如人意，從而產生了“以舊換新”“以小換大”等改善性住房需求。該負責人表示：“據不少城市反饋，群眾賣舊房換新房的意願日益增強。今年二手房交易佔比已從2021年的28%攀升至45%，這充分說明改善性住房需求的市場潛力依然巨大，‘好房子’總體上並不愁銷路。”此外，從眾多發達國家的房地產業發展軌跡來看，即便城鎮化處理程序進入穩定期後，每年仍會產生相當數量的住房需求。房地產業增加值在GDP中的佔比也始終維持在一定水平。“我們在城市更新領域，尤其是危舊房和城中村的改造方面，仍有許多工作亟待完成。滿足城鎮居民剛性和改善性住房需求的任務依然繁重，因此，房地產行業的高品質發展前景依然十分可觀。”該負責人進一步闡述道。為穩定房地產市場，將從供需兩端協同發力中央經濟工作會議對穩定房地產市場、加速建構房地產發展新模式作出了明確部署。會議著重強調，要著力穩定房地產市場，並根據不同城市的實際情況，靈活採取控增量、去庫存等策略。最佳化房地產供給結構，積極鼓勵對存量商品房進行收購，並重點將其用於保障性住房等合理用途。同時，深化住房公積金制度層面的改革舉措，有序推進高品質“好房子”的建設處理程序，加快建構房地產行業全新的發展模式。針對上述舉措，相關負責人明確指出，接下來將著重從三個方面推進工作：從供需兩端協同發力以穩定房地產市場、積極助力房地產企業實現轉型發展、加速建構房地產行業新的發展模式。在接下來的房地產工作中，“著力穩定房地產市場”被置於首要位置。該負責人進一步明確，在供給端，要嚴格把控新增供應量，充分盤活現有的存量資源。鼓勵通過收購存量商品房的方式，將其用於保障性住房等符合政策導向的合理用途，以此加快庫存的消化速度。與此同時，有序推進高品質“好房子”的建設工作。在需求端，需採取更多具有針對性的政策措施，充分激發居民的剛性住房需求以及改善性住房需求。東方金誠研發部分析師唐曉琳在接受21世紀經濟報導記者採訪時表示，在供給端實施嚴控增量、盤活存量的策略，旨在通過合理控制房地產供給規模，避免庫存壓力進一步增大，推動地方政府加快去庫存的節奏，進而改善房地產市場的供需關係。此外，近年來，在政策引導與市場倒逼的雙重影響下，新開發的房地產項目在得房率、戶型設計以及建築質量等方面均取得了顯著提升，有力地推動了供給端在質量和數量兩個維度上的同步改善。在需求端方面，東方金誠首席宏觀分析師王青向21世紀經濟報導記者表示，接下來可根據不同城市的實際情況，繼續放鬆限購政策。同時，還有可能通過針對居民房貸實施定向降息、提供財政補貼等方式，進一步加大對居民購房的支援力度。此外，在房地產交易環節實施力度較大的稅費減免政策也值得期待，這些領域均具備充足的政策操作空間。上述中央財辦負責人還著重強調了推動房地產企業轉型發展的重要性。該負責人明確提出，要支援房地產企業加快從以新房銷售為主的傳統模式，向更多地持有物業、提供高品質多樣化居住服務的模式轉型。同時，要進一步發揮“保交房”白名單制度的作用，切實滿足房地產企業的合理融資需求。當前房地產“白名單”項目的貸款額度已超過7兆元，相較於上年末增加了2兆元。接下來，需積極引導商業銀行進一步加大對房地產開發企業的開發貸款投放力度，以恢復並延續前期在房地產資金來源中，國內貸款所呈現出的改善趨勢。這一舉措不僅對保障房屋按時交付具有積極作用，同時也能夠直接助力化解房地產開發企業的信用風險。加快建構房地產發展新模式，亦將成為明年房地產領域工作的核心要點之一。據相關負責人透露，需對房地產開發、融資、銷售等基礎性制度進行全面改革與完善，同時合理把控房地產發展新模式各項基礎制度的出台時機。此外，還需深化住房公積金制度改革，以漸進式的方式逐步確立新模式、破除舊模式，推動新舊模式之間的平穩過渡與轉換。倪虹在其署名文章中，對改革完善房地產開發、融資、銷售制度的具體重點進行了更為詳盡的闡述。具體而言，在房地產開發環節，應切實落實房地產開發項目公司制，確保項目公司依法獨立行使法人權利，而企業總部則需履行投資人責任。在項目交付前，嚴禁投資人違規抽挪項目公司的銷售、融資等資金，同時禁止抽逃出資或提前分紅等行為。在房地產融資方面，應推行主辦銀行制度，即針對每個項目確定一家銀行或銀團作為主辦銀行。項目開發、建設及銷售等所有資金均應存入主辦銀行，而主辦銀行則需確保項目公司的合理融資需求得到滿足，從而形成主辦銀行與項目公司之間利益共享、風險共擔的良性機制。在商品房銷售環節，應推進現房銷售制度，實現購房者所見即所得，從根本上杜絕交付風險。若繼續實行預售制度，則需規範預售資金監管流程，切實維護購房人的合法權益。 (房地產那些事兒)

前段時間，中國央行在一份重要的季度報告中再次明確了其政策方向，而幾乎同期發佈的房地產市場資料，則為理解這份報告的深意提供了最真實的註腳。官方資料顯示，2025年11月，全國70個大中城市商品住宅銷售價格環比整體延續下降態勢，市場寒意未消。但更值得深入剖析的，是隱藏在平均資料之下的劇烈分化與結構性變革，這或許才是當前樓市的複雜“真相”。市場的分化在多個層面同時上演，最直觀的當屬新房與二手房市場的“溫差”。在重點城市，二手房市場已成為價格下行的主要壓力區，而新房市場則因供應結構、政策支援等原因，表現出相對更強的韌性，尤其是個別核心城市的高品質項目。這種分化同樣深刻地體現在不同能級的城市之間，一線城市內部也出現了迥異的走勢。以上海為例，其新房價格在11月實現了環比微漲，成為少數亮點之一；而更多城市的房價則繼續在調整通道中運行。這種並非“鐵板一塊”的下跌，恰恰說明了用單一結論概括全國市場是危險的，當前樓市正處於一場深刻的價值重估與結構調整之中。在此背景下，央行最新的政策表態顯得尤為關鍵。與以往強調短期刺激、穩定價格略有不同，近期的政策導向更加注重基礎性制度的完善與長效機制的建構。其核心思路，正從應對市場短期波動的“救火”模式，轉向致力於修復行業健康發展內生機制的“治本”模式。例如，政策層面正大力推動包括保障性住房在內的多層次供應體系建設，通過金融工具支援市場存量房源轉化為保障性住房，這既有助於消化部分庫存，也在推動房地產市場從單一的銷售市場，向“銷售+租賃”並重的模式轉變。這標誌著房地產行業的金融支援邏輯正在發生深刻轉變。市場的劇變無疑在重塑著所有參與者的生存狀態。對於房地產開發企業而言，一個高槓桿、高周轉就能所向披靡的舊時代已經終結。行業正經歷著殘酷的洗牌，部分房企面臨嚴峻的流動性考驗，而財務穩健、聚焦核心城市和高品質產品的企業，則可能在調整期中贏得新的發展空間。資產處置、項目併購與合作開發，成為行業整合與資源最佳化配置的新常態。購房者的心態與行為模式也在同步演變。隨著市場資訊透明度的提高和二手房源掛牌量的增加，購房者擁有了前所未有的議價能力和選擇空間。他們變得更加理性、謹慎，不再盲目追漲，而是會在新房與二手房之間仔細比較，更加關注房屋本身的品質、地段及配套。市場的交易主導權，已悄然從賣方部分讓渡給了買方。展望未來，房地產市場的復甦之路很可能是非線性和分化的。整體市場的走穩可能需要更多時間，但結構性機會將一直存在。可以預見，擁有強勁產業基礎、持續人口流入的核心城市及其優質地段，將有望率先走出調整。而行業的競爭焦點，也將無可避免地從規模與速度的比拚，徹底轉向產品力、營運力與服務力的深度競爭。央行政策所引導的這場深刻轉型，雖然伴隨陣痛，但無疑是在推動中國房地產市場告別過去的狂熱與浮躁，走向一個更加理性、穩健和可持續發展的新階段。這，或許就是當下樓市最應被看清的“真相”。 (樓市傑說)

導讀房地產是國民經濟第一大支柱行業，事關經濟增長、民生就業和金融風險，一定要軟著陸，避免硬著陸。當前中國房地產從大開發時代向存量時代轉型，20-50歲主力購房人群到達拐點，供求關係發生重大變化，未來形勢如何？後房地產時代，中國房地產未來有十大趨勢：1、房地產大開發時代落幕，進入存量房主導時代。“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”，當前20-50歲主力購房人群的人口長周期拐點已出現，城鎮化率達67%，套戶比超過1.1。2、人口進一步向都市圈城市群集聚，分化加大。東北、西北、低能級城市人口面臨持續流出壓力，未來僅有兩成城市人口持續流入，出現二八現象。3、建構房地產新模式。核心包括好房子建設，保障房、長租房，預售制改革，人地掛鉤，房地產稅，以實現供求平衡和長期平穩健康發展。4、未來住房市場的三大支撐：改善型需求、城市更新、保障房需求。未來的房地產市場將更側重於質量而非數量。5、城市更新將進入大力實施新階段。通過舊城改造、城中村改造等，提升城市面貌和居住品質。存量時代房屋老化問題凸顯，開展城市更新成為城市發展新動力，補安全短板、穩房屋價值。6、房價走勢分化將加劇，一線及強二線城市因人口流入、產業集聚，未來2-3年內將築底，更長遠看一線房價有望止跌回升。而大多數三四線城市，人口流出，有價無市、去化困難，未來可能陷入漫長的陰跌。7、房地產行業大洗牌，大部分房企將消失或被併購重組，優勝劣汰，這是所有行業發展到成熟階段必然要經歷的。8、土地供應策略“控量提質”，側重優質土地和好地段土地供應，並通過取消限價、減少配建等措施提升市場活力。核心城市的核心區域受到追捧，普通城市非核心地塊遇冷，分化格局將持續深化。9、土地財政模式面臨轉型，一二線城市土地財政轉型，其他城市土地財政退出歷史舞台。為應對地方財政缺口，預計推動消費稅和個人所得稅下放到地方，以增強地方自主財力，緩解土地財政退出帶來的衝擊。10、限制性政策退出，回歸市場化，預計未來一年內外環將全面開放，三年左右全域放開。完善促進消費制度機制勢在必行，清理住房消費的不合理限制性措施是大勢所趨。對於多孩家庭給予住房補貼優惠。目錄1 第一大趨勢：房地產大開發時代落幕，進入存量房主導時代2 第二大趨勢：人口向都市圈城市群集聚3 第三大趨勢：建構房地產新模式4 第四大趨勢：改善型需求、城市更新、保障房需求成主要支撐5 第五大趨勢：大力實施城市更新6 第六大趨勢：房價分化，核心城市未來2-3年內築底7 第七大趨勢：房企從“三高”模式邁向質量深耕8 第八大趨勢：土地供應“控量提質”，核心地塊成為“新寵”9 第九大趨勢：土地財政轉型，地方尋找新稅源10 第十大趨勢：限購全面放開，回歸市場化正文1 第一大趨勢：房地產大開發時代落幕，進入存量房主導時代房地產大開發時代落幕，進入存量房主導時代。20-50歲主力購房人群到達人口拐點，城鎮化率達67%，套戶比超過1.1。“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”。由於人口紅利、快速城鎮化、土地財政、寬鬆貨幣政策、金融槓桿擴張等,1998-2018年中國房地產迎來黃金20年。1998年，國務院發佈《關於進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》，正式終結福利分房制度，全面啟動住房市場化改革；2003年-2013年為房地產高速發展階段，2003年，房地產被正式定位為“支柱產業”，政策支援力度加大，人口紅利、城鎮化、土地財政三因素推動，地產銷售面積、銷售額、投資增速均保持兩位數增長，需求爆發、房價單邊上漲、高槓桿高周轉；2014年，全國商品房銷售面積首次出現負增長，庫存壓力上升，房價漲幅趨緩；2015–2017年，棚改貨幣化製造三四線“小陽春”。隨著老齡化、少子化到來，20-50歲主力購房人群的人口長周期拐點出現，存量住房套戶比近1.1和房地產新發展模式加快建構，標誌著房地產大開發時代落幕，存量房主導時代到來。從需求看，人口方面，中國20-50歲主力置業人群規模於2013年達峰值。2024年末常住人口城鎮化率達67%，城鎮常住人口比上年末增加1083萬人。國際經驗表明，城市化發展近似一條稍被拉平的“S型”曲線，中國目前處於快速發展期（30%-70%）的減速發展階段末期。根據我們預測，到2040年中國城鎮化率將達到約78.6%，對應城鎮人口10.5億人，比2020年增加約1.5億人。從供給看，目前中國住房整體已經達到靜態平衡，但區域供求差異仍較大，1978-2023年中國城鎮住房套數從約3100萬套增至3.7億套，套戶比從0.8增至1.07。2023年一線、二線、三四線城市的套戶比分別為1.01、1.09、1.12，一線城市住房供給階段性達到靜態平衡，但由於老舊房屋佔比偏高，住房供給存在結構失衡，供給仍然不足。相比美國、日本的1.17、1.16，德國、英國的1.03、1.02，國內住房從供給短缺到總體平衡。總體看，當前中國房地產市場進入調整周期，是行業長期依賴“高負債、高槓桿、高周轉”舊模式難以為繼，並與人口結構拐點、居民預期轉變等疊加的結果。與1998-2018年政策刺激往往催生上漲行情不同，本輪調控政策雖持續加碼（如大幅降低首付比例、利率並鬆綁限購），但其效果更多體現為“止跌回穩”的托底作用，難以扭轉房價陰跌、銷售疲軟的整體趨勢。其核心原因在於基本面已發生根本性轉變，如人口總量見頂削弱長期需求，居民部門槓桿率高企制約購買力，住房總體供需關係逆轉，導致“買漲不買跌”的心理預期佔據主導等。2 第二大趨勢：人口向都市圈城市群集聚人口往都市圈城市群遷移，東北、西北、低能級城市人口面臨持續流出壓力，未來二八開，美國、日本、韓國等在城市化後半段都出現了人口集聚的現象和規律。以人口遷移看，美國、日本、韓國等國家在城市化後半段都出現人口集聚的現象和規律，遷移一般分為兩個階段：從鄉村到城市遷移，到在城市化中後期明顯向都市圈城市群遷移。美國人口遷移呈現兩個特點：一是在地區層面，從向傳統工業主導的鐵鏽8州集聚，到向能源、現代製造和現代服務業主導的西海岸、南海岸集聚。二是在城鄉層面，人口在城市化中後期明顯向大都會區集聚。日本人口隨產業持續向大都市圈集聚，但在1973年左右從向東京圈、大阪圈、名古屋圈“三極”集聚轉為向東京圈“一極”集聚。（請參考《中國人口大遷移》）從中國看，人口進一步向都市圈城市群集聚，分化加大，一、二線人口持續流入但增速放緩，三、四線城市人口持續淨流出。分地區看，人口持續向南方、東部地區集聚，2021-2023年南方、北方年均常住人口增量分別為33.9萬、-179.7萬人，2023年東部、中部、西部、東北部人口占比分別為40.2%、25.8%、27.2%、6.8%。分省看，改革開放以來，中國的跨省人口遷移經歷了從“孔雀東南飛”到回流中西部，再到粵浙人口再集聚和回流黔川渝鄂，近年浙瓊粵蘇人口持續聚集。分都市圈看，2010-2020年深莞惠、上海、廣佛肇都市圈年均常住人口增量超80萬，2021-2023年杭州、上海、合肥都市圈年均常住人口增量超20萬，濟南、南昌、蘭州等都市圈核心城市人口流入，但都市圈整體流出。分城市群看，2010-2020年珠三角、長三角城市群年均常住人口增量超180萬人，但東北、西部等區域近年面臨產業結構單一，呈現人口流出趨勢，2021-2023年長三角人口進一步集聚，年均常住人口增量達80萬人，位居第一，高於第2至第7位的城市群年均常住人口增量之和。分線看，2021-2023年一、二、三、四線城市人口年均增速分別為0.1%、0.4%、-0.2%、-0.7%，一、二線城市人口增速繼續放緩，三四線城市人口持續流出。未來人口、產業、資本將進一步向核心城市集聚，東北、西北、低能級城市人口面臨持續流出壓力，出現二八現象。預計2040年中國城鎮化率將達78.6%，未來20年超八成新增城鎮人口分佈在都市圈內部，超九成位於城市群內部，其中近五成來自五大城市群（長三角、珠三角、京津冀、成渝、長江中游）。人口遷移對經濟社會影響重大。人口流入地區發展潛力更大，人口流出地區老齡化加重，經濟社會發展壓力明顯。人口向大都市圈大城市群集中，房地產市場將更加分化。3 第三大趨勢：建構房地產新模式房地產新模式，包括好房子建設，保障房、長租房，預售制改革，人地掛鉤，房地產稅，以實現供求平衡和長期平穩健康發展。我們在《中國住房存量報告》提到：經過多年發展，2023年中國城鎮人均住房建築面積約35.9平方米；城鎮住房套戶比為1.07，一線、二線、三四線城市的套戶比分別為1.01、1.09、1.12，一線城市住房供給階段性達到靜態平衡。近年，房地產發展新模式被反覆提及。2021年中央經濟工作會議提到：探索新的發展模式，堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。2024年10月《中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》提出：“加快建構房地產發展新模式。”2025年7月中央城市工作會議在北京舉行，會議提到：“堅持人口、產業、城鎮、交通一體規劃，最佳化城市空間結構；加快建構房地產發展新模式。”概括為四個方面：1）理念上，建設適應人民群眾新期待的好房子。中國的住房發展已經進入了新階段，從“有沒有”轉向“好不好”。著力建設綠色低碳的美麗城市、建設安全可靠的韌性城市。2025年3月，“好房子”首入政府工作報告，政府工作報告中提出：完善標準規範，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。2025年7月，住建部調研組赴廣東、浙江調研，再次強調：加快建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，推動房地產市場止跌回穩。通過“好房子”供給迭代，釋放改善型需求。當前，中國城鎮化率67%，加上改善型需求，房地產市場還有較大空間。在“好房子”加速推動發展背景下，中國近期各地核心區域、小面積或低容積率的高品質地塊集中出讓，高品質第四代住宅項目也持續去化熱銷。2025年10月，住房城鄉建設部提到，未來五項工作重點推動“好房子”建設，1）好的標準，《住宅項目規範》已正式實施，涉及層高、隔音等14項新的標準；2）好的設計，依照好標準，做出好設計；3）好的建材，提升綠色建材、智慧安防等在“好房子”中應用；4）好的建造；5）好的維運。2）體繫上，以政府為主滿足剛性住房需求，以市場為主滿足多樣化改善性住房需求。提高保障性住房佔住房總量的比例，提升保障性住房的質量品質及適配性，支援城鄉居民多樣化改善性住房需求，鼓勵房地產企業提高住房建設標準、加強智能科技應用、提升物業服務水平。3）制度上，改革完善房地產開發、交易和使用制度，為房地產轉型發展夯實制度基礎。改革房地產開發融資方式和商品房預售制度，有力有序推行商品房現房銷售，加強預售資金監管、嚴格預售門檻。引導房地產企業逐步形成適度槓桿比例、合理負債水平和正常周轉速度的發展機制。4）要素配置上，建立“人、房、地、錢”要素聯動新機制。加強住房與土地、金融資源聯動，根據住房需求科學安排土地供應、配置金融資源，實現以人定房、以房定地、以房定錢，保持市場供需平衡、結構合理，防止大起大落。完善房地產稅收制度。房地產稅替代土地財政是大勢所趨。當前土地財政拖累較大，地方財政吃緊，需要新稅源，如穩步推動房地產稅試點。預計未來更多新模式配套政策將進一步完善和落地。這是適應中國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，著眼於破解房地產發展難題和防範風險、促進房地產市場平穩健康發展的治本之策。4 第四大趨勢：改善型需求、城市更新、保障房需求將成主要支撐未來住房市場的主要支撐來自改善型需求、城市更新、保障房需求等。2025年7月，時隔十年中央城市工作會議定調“中國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期”、“高品質開展城市更新”、“穩步推進城中村和危舊房改造。”2024年3月，國常會定調“房地產產業鏈條長、涉及面廣，房地產事關人民群眾切身利益，事關經濟社會發展大局”。2025年，中央城市工作會議提到：“中國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展”，會議以“堅持穩中求進，因地制宜，推進城市更新，存量提質，加快建構房地產發展新模式”為主基調。考慮到城鎮化處理程序、住房改善性需求、城市更新等，未來中國房地產還有較大發展空間和潛力。據測算，2025-2030年，中國住房需求總量約55億平，年均新增住房需求約9.2億平/年，並不會大幅下跌至較低水平。預計到2030年，中國住房需求緩慢下降至8.9億平方米，其中，剛性需求2.5億平、改善性需求3.7億平、更新需求2.7億平。具體來看:從趨勢看，未來中國住房需求整體呈緩慢下降趨勢，其中，剛性需求呈下降趨勢，改善性需求保持平穩，更新需求保持小幅緩慢上升。從結構看，2025-2030年剛性需求、改善性需求、更新需求佔比分別為28.7%、41.7%、29.6%，改善性需求成為中國住房市場最大的需求支撐。消費者不再僅僅追求“有房住”，而是追求“住好房”，家庭規模小型化趨勢也將帶來更多住房需求，人均住房面積也將由此提升。從供給看，中國城鎮化進入穩定發展，城鎮化速度放緩，根據我們測算，2025-2030年中國新增城鎮常住人口約0.4億人，城鎮化率提升3.9個百分點，帶來住房需求17.0億平方米，年均2.8億/年。城市發展從大規模增量擴張轉向提質增效，城市更新成為新動能，“十四五”規劃提出，要完成約21.9萬個城鎮老舊小區改造任務，據測算，2025-2030年，中國城市更新帶來住房需求約16.1億平，年均約2.7億平/年。城中村改造、老舊小區更新、低效用地盤活將為住房供給提供新的空間，政策層面明確住房供給“嚴控增量、最佳化存量、提高品質”，減少土地供應，重點發展建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，使之與當前的實際需求匹配。總體看，未來的房地產市場將更側重於質量而非數量，從增量為主向增存並重階段轉換。未來中國住房需求整體呈緩慢下降趨勢，其中剛性需求呈下降趨勢，改善性需求保持平穩，更新需求保持小幅緩慢上升。房地產市場正向未來更可持續的穩定規模過渡。5 第五大趨勢：大力實施城市更新城市更新將進入"大力實施"新階段，通過舊城改造、城中村改造、產業升級等，提升城市面貌和居住品質。存量時代，老舊房屋或將存在牆體結構安全隱患、屋面滲漏、外牆脫落、設施裝置老化等問題。根據我們測算，一、二、三四線1999年以前建成房屋（房齡大於25年）佔比平均值分別為36.1%、24.4%、23.7%，到2040年，預計將有近80%的房屋成為“老小區”，或將存在牆體結構隱患、外牆脫落、設施裝置老化等問題，影響居民生活體驗。時隔十年的中央城市工作會議將城市更新寫入總體要求，定調從2015年“加快城鎮棚戶區和危房改造”轉變為“高品質開展城市更新”，側重“存量提質增效”、“不搞大拆大建”。2025年5月，國務院發佈《關於持續推進城市更新行動的意見》提到：到2030年，城市更新行動實施取得重要進展，表達為一項偏長期的工程。與2015年提出棚改三年，力爭到2020年基本完成現有城鎮棚戶區、城中村和危房改造有一定區別。2025年7月，中央城市工作會議提到：“以推進城市更新為重要抓手”、“穩步推進城中村和危舊房改造。”2024年住建部部長提到從中國城鎮300多億平方米存量住房需要更新改造，房地產還是有很大的潛力和空間的。從資金看，城市更新偏向中央財政，區別於棚改中的以貨幣化安置為抓手，同時在政府舉債、融資平台等多維度融資機制。城市更新中，房屋養老金也是重要一環。2024年8月，住建部表示，研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，建構全生命周期房屋安全管理長效機制，上海等22個城市正在開展試點。當前房屋養老金主要是指用於房屋共用部位、共用設施裝置保修期滿後，房屋公共體檢、日常維修以外的大、中修，及更新改造的資金。房屋養老金制度未來或分為“公共帳戶”和“個人帳戶”，個人帳戶”由已經建立的“住宅專項維修基金”構成，主要由業主繳納。此次建設重點是養老金“公共帳戶”，款項或將主要來自於財政資金，由地方政府探索資金籌集管道。6 第六大趨勢：房價分化，核心城市未來2-3年內築底市場分化將加劇，一線及強二線城市因人口流入、產業集聚，未來2-3年內築底。大多數三四線城市，人口流出，有價無市、去化困難，未來可能陷入漫長的陰跌。後房地產時代，市場將從過去的“普漲時代”轉向“結構性分化”新格局。根據我們在《中國城市房地產保值率排名2025》的研究，以2017年房價峰值為基準，計算截至2025年8月的保值率（當前房價與歷史峰值之比），全國317個城市呈現出顯著梯度分化。保值率TOP10城市包括烏魯木齊、上海、北京、成都、杭州等，其房產保值率普遍維持在80%以上，而部分三四線城市如鶴崗、廊坊和溫州已跌破60%關口。這種分化不僅是市場情緒的折射，更是城市經濟韌性、人口吸附力與政策響應效率的綜合體現。目前全國房價從高點回落幅度不均，未來房價走勢將延續分化，核心城市憑藉產業集聚和人口流入展現出抗跌韌性，而廣大三四線城市則面臨漫長的價值重估。分地區看，東部沿海核心城市跌幅相對有限，而中西部和東北地區調整較深。未來房價的底部確認將是一個漸進過程，核心城市的核心區域已顯現走穩跡象，而廣大三四線城市的調整可能漫長而反覆。這種分化格局揭示出，中國房地產市場的黃金時代已落幕，未來價值重塑將更依賴於城市基本面的質量深耕，而非粗放式擴張。一線、強二線核心城市房價未來2-3年內築底。以北京、上海為例，其保值率均超過85%，核心資產展現出終極抗跌力。北京憑藉首都稟賦和總部效應，吸引高品質人口集聚，學區房和核心區豪宅在政策調控下仍保持高溢價；上海則依託全球資本聚集和宅地稀缺性，陸家嘴金融叢集催生高淨值需求，2024年總價3000萬以上新房成交激增300%。未來，隨著政策最佳化如限購放開（北京、上海已調整五環外、外環外限購）和降息減負，一二線市場有望逐步走穩。核心區域房價再跌20%以上的可能性極小，5%-10%的跌幅或是極限，甚至可能觸底回升。強二線城市方面，成都和杭州憑藉數字經濟和文化溢價，保值率超84%，顯示出回暖潛力。中長期看，中國住房需求結構轉向改善型主導，核心城市將受益於人口流入和產業升級，推動核心區域房價在磨底後溫和回升。弱二線、三四線城市的房價下跌遠未見底，未來可能陷入長達10-20年的陰跌周期，底部需要反覆確認和磨礪。其根本原因在於基本面支撐薄弱：人口持續流出、經濟結構單一、以及土地供應過剩。從人口看，這些城市普遍面臨人口淨流出，例如東北地區的哈爾濱、長春保值率僅74.7%，遠低於西部重點城市，由於青壯年勞動力向核心都市圈集聚，購房需求萎縮導致“有價無市”。土地供應方面，過去依賴擴張的模式造成庫存積壓，部分三四線城市商品住宅去化周期超過36個月，應暫停新增用地出讓，但歷史形成的過剩供給難以快速消化。經濟轉型挑戰加劇了買力不足，三四線城市產業多以傳統製造業為主，缺乏高收入崗位，居民購買力弱化，而賣壓卻因投資性房源集中釋放不斷積蓄。以鄭州為例，其房價峰值早於2019年出現，經歷超三年下行後保值率偏低，反映出調整深度。未來，這些城市將步入漫長的去庫存周期，房價底部不會一蹴而就，而是通過反覆試探和出清逐步形成，期間可能伴隨局部反彈但整體趨勢向下。7 第七大趨勢：房企從“三高”模式邁向質量深耕房企大洗牌，大部分房企將消失或被併購重組，優勝劣汰，眾多房企為求生存發展，向輕資產模式轉型。2024年3月，住建部表示“對嚴重資不抵債、失去經營能力的房企，要按照法治化、市場化的原則，該破產的破產，該重組的重組。”根據中指院資料，2024年，TOP100房企銷售總額同比-30.6%，其中銷售總額超千億房企11家，較去年同期減少5家，百億房企86家，較去年同期減少30家。2025年1-9月，TOP100房企銷售總額同比-12.2%，其中1000億以上陣營6家，與去年同期持平，500-1000億較去年同期減少1家，300-500億較去年同期減少1家，100-300億企業較去年同期減少4家。中國房企將從“高負債、高槓桿、高周轉”舊模式向高品質經營發展轉型。這一轉變源於舊模式在市場需求結構變化和政策深度調控下暴露出的系統性風險，過度依賴房價上漲與寬鬆融資環境，導致在市場下行周期中資金鏈脆弱性凸顯。隨著“房住不炒”定位深化及消費者需求從“有沒有”轉向“好不好”，房企將圍繞財務穩健、產品創新與技術賦能重構發展邏輯，通過降低負債、提升營運效率及聚焦“好房子+好服務”實現可持續發展。尤其值得注意的是，行業資產負債表最佳化已出現積極跡象，百強企業通過經營性物業貸置換、REITs盤活資產、剝離非核心業務等方式降低有息負債規模，同時以數位化行銷與精準定價守護現金流生命線。而2025年政府工作報告將“好房子”建設納入國家戰略，進一步推動房企從開發銷售向持有營運轉變，以長租公寓、綠色建築等新賽道開闢增長空間。對於已陷入債務困境的房企，相當一部分面臨破產重組，需嚴格遵循“保交樓、化債務、穩民生”的遞進邏輯。其中“保交樓”是化解社會風險的前提，其完成情況直接關係購房者信心恢復與市場穩定。成功案例表明，依託“政府法院聯動”機制整合司法與行政資源是關鍵，例如安徽成城置業通過共益債引入續建資金，使爛尾十年項目重生，江西怡和源公司則通過分階段清償債務、調整容積率等舉措，在300多天內化解10億元債務危機並實現普通債權超過60%的清償率。債務重組需分類施策：對金融機構債權通過債轉股、資產證券化緩釋壓力；對購房者債權優先保障交付權益；對供應商債權鼓勵共益債參與。而碧桂園、萬科等大型房企因規模龐大、債務結構複雜，轉型更為艱難，或需同步推進“瘦身健體”與“業務重構”，通過出售非核心資產、聚焦代建與物業管理等輕資產賽道，從高槓桿驅動轉向現金流管理為核心的可持續模式。未來房企格局將呈現“央國走穩盤、龍頭民企突圍、混合所有制平衡”的分化特徵。央國企憑藉融資優勢與政策支援，主導保障房建設和城市更新，如華發股份探索“開發+營運”模式，越秀地產強化全生命周期資產服務能力，並利用REITs工具盤活存量資產。龍頭民營房企將從規模擴張轉向細分賽道深耕，例如，以代建業務應對城投拿地趨勢，或以商業營運與長租公寓實現雙輪驅動。混合所有制房企如聯發集團，在社會保障性與市場性間尋找平衡，通過聚焦青年安居等差異化需求實現社會效益與經濟效益雙贏。而區域型中小房企面臨嚴峻挑戰，或將通過被國資整合、聚焦老舊小區改造或應用AI等新興技術降本增效以求生存。總體而言，行業競爭正從規模轉向產品力、營運力與創新力的綜合比拚，唯有根植於民生需求與技術變革的房企才能在新周期中贏得機遇。8 第八大趨勢：土地供應“控量提質”，核心地塊成為“新寵”土地市場將邁入以穩定和存量為主導的新階段，“控量提質”為主要特點。隨著中國城鎮化處理程序從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展模式也由大規模增量建設進入存量提質增效階段。這一背景下，2025年中央經濟工作會議首次提出“合理控制新增房地產用地供應”，強調盤活存量用地和商辦用房，標誌著土地供應政策發生根本性轉變。2025年上半年，中國月均土地供應面積、金額僅為2024年月均水平的7成。但2025年土地出讓溢價率持續回溫，2025年6月百城土地平均溢價率達到了5.5%，其中二線城市平均溢價率達到7.2%。成都、武漢、天津等熱點城市推出優質地塊，均在6月上演激烈的土拍大戰。北京、上海等核心城市則在5月成交了多宗高溢價地塊，5月一線城市平均溢價率達到6.4%。這種“控量提質”的調控思路反映房地產市場供求關係的重大變化，在去庫存的大背景下，我們預計，未來新增土地供應將進一步向人口集聚、產業集聚的核心城市的核心區域傾斜，且土地出讓總量保持適度水平，其中配套完善、低容積率的核心區域優質地塊佔比將持續提升。從市場表現看，核心城市的核心區域受到追捧，普通城市非核心地塊遇冷，分化格局將持續深化。政策與市場雙輪驅動土地市場向“質升量減”方向發展。2025年上半年，上海、杭州、成都等核心城市土地市場熱度持續高漲，高溢價、“地王”項目頻出，區域地價屢創新高。以上海為例，上半年僅4宗地塊以底價成交，嘉定、松江、奉賢、金山等外環外區域地塊均出現溢價成交，能夠形成溢價的區域範圍明顯擴大。2025年6月浦東曹路地塊以41.7%的溢價率創下上海集中供地5年來新高，楊浦濱江地塊成交樓麵價9.55萬元/平米刷新區域紀錄。同樣，深圳龍華區地塊經過65輪競爭，以46.6%的溢價率成交，樓麵價達4.46萬元/平米。杭州更是表現搶眼，2025年上半年出讓68宗涉宅地塊，土地出讓總金額高達1160億元，幾乎與2024年全年持平，成功超越北上廣深登頂全國土地成交金額榜。這些現象充分證明，體量較小、區位核心、容積率較低的土地在出讓時更易形成高溢價，市場對優質地塊的爭奪日趨激烈。這種分化趨勢背後，是政府“控量提質”供地策略的持續實施，未來土地供應將更加注重與房企購地意向對接，側重優質土地和好地段土地供應，並通過取消限價、減少配建等措施提升市場活力。在城鎮化處理程序放緩、房地產市場需求結構變化的宏觀背景下，土地資源將更高效地向核心城市優質區域配置，推動房地產市場實現從“量”到“質”的深刻轉變。9 第九大趨勢：土地財政轉型，地方尋找新稅源一二線線城市土地財政轉型，其他城市土地財政退出歷史舞台。隨著人口結構變化和區域經濟分化，土地財政模式轉型僅限於人口流入城市，其他城市土地財政退出歷史舞台。土地財政作為中國城市發展的重要支柱，長期以來以土地出讓收入支撐地方財政和基礎設施建設。當前，土地收入仍是地方財政的核心構成，相關稅費也成為地方財政收入的重要部分，2022年土地出讓收入和房地產專項稅合計佔地方財政收入的26.0%，地價佔房價5成左右。近兩年受經濟下行周期影響，地方政府土地財政空間持續收縮，2023年的國有土地使用權出讓收入是5.8兆元，跌破6兆大關，同比-13.2%，相比2021年高點的8.7兆元少了2.9兆。從宏觀層面看，土地出讓金和相關稅收佔房價的6成。2012-2023年，土地出讓金佔商品房銷售額比重平均值43.7%，其中2015、2016年由於行業庫存壓力較大，土地市場低迷，土地出讓金佔比分別為35.3%、30.3%，為近十年最低，此後佔比呈上升趨勢，2023年土地出讓金佔比為49.7%。2023年，土地出讓金和5個特有稅種合計佔商品房銷售額比重為65.6%。從中觀城市看，一線和部分二線城市因持續的人口流入，土地財政仍具有一定活力。根據中指研究院資料，2025年上半年，一線城市宅地出讓金同比增長49.5%，二線城市同比增長43.5%,多數三四線城市及人口流出地區，土地財政已顯疲態，土地需求下降，房地產庫存高企，導致土地出讓收入大幅萎縮。未來，土地財政轉型將主要集中在人口持續流入的一二線城市，通過最佳化土地供應、發展租賃市場和產業用地改革，逐步實現土地財政的可持續化。人口流出城市將逐步改變土地財政模式，部分城市甚至完全退出依賴土地財政的舊模式，轉而尋求替代財源，隨著土地財政推出，這些城市將面臨基礎設施年久失修、工資水平停止、就業機會減少等問題，年輕人口外流加速，形成“中國鐵鏽州”，老齡化程度達到65%以上。為應對地方財政缺口，預計推動消費稅和個人所得稅下放到地方，以增強地方自主財力，緩解土地財政退出帶來的衝擊。一方面，促進土地財政轉型，加力發展新基建、新能源等產業建設，培育地方產業高地；另一方面，從土地財政轉型股權財政，當前已有部分地方政府的超前意識擺脫房地產的依賴，打造地方特色產業叢集。例如，安徽加速建設以資訊技術、新能源、新材料為代表的新興產業聚集地，常州大舉“新能源之都”建設，通過股權投資孵化企業並拓寬財政收入管道。10 第十大趨勢：限購全面放開，回歸市場化我們預計，一線城市限購等限制性政策，預計未來一年內外環將全面開放，三年左右全域放開。對於多孩家庭給予住房補貼優惠。2021年房地產市場正熱，政策直指市場亂象，出台住宅用地“兩集中”供應、升級限購等政策減輕土地市場過熱的壓力、規範房地產交易，防止房地產市場過熱。2022年開始，政策方向從之前的抑制過熱轉向防範風險和市場托底，近兩年，在中國房地產市場供求關係發生重大變化的大背景下，“止跌回穩”現已成為中央針對房地產市場政策的基本定調，放鬆限制性政策、啟動需求是大勢所趨。中指院資料顯示，2022年以來各地因城施策頻次總體呈下降趨勢，2025年以來城市調控政策主要涉及調整公積金、購房補貼與引才落戶，6月合計出台51次政策，其中調整公積金類型30例，購房補貼類型8例，引才及落戶類4例，8月9月，新增開放限購政策4例。限購方面，近幾年限購政策不斷調整，可以清晰地看到一條漸進式的開放路徑，2022年，三四線城市限購政策開放，一二線城市購房門檻逐步鬆動；2023年南京、合肥、武漢、瀋陽等核心二線城市全面取消限購政策，9月，廣州成為首個放鬆限購的一線城市，將非戶籍人口首套房購置納稅社保年限從5年收縮至2年；2024年，二十屆三中全會明確提出“充分賦予個城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策”；2025年，北京、上海進一步最佳化限購政策，北京允許符合條件的家庭在五環外不限套數購房，上海放開外環以外限購。2025年10月，十五五規劃建議中提到：“完善促進消費制度機制，清理汽車、住房等消費不合理限制性措施”，我們預計未來一年一線城市內外環限購將全面開放，三年左右全域放開。逐步降低購房准入門檻，限購鬆綁有利於房地產市場回穩，放開限購是大勢所趨，目前仍存在限購的核心區域為北京五環內，上海外環內，深圳南山區、福田區以及寶安區的新安街道。住房供給方面，城市更新定調從2015年“加快城鎮棚戶區和危房改造“轉變為2025年的“高品質開展城市更新”，本次側重“存量提質增效”、“不搞大拆大建”。2024年住建部部長提到從中國城鎮300多億平方米存量住房需要更新改造來看，房地產還是有很大的潛力和空間的。另外，今年以來中央持續推進“好房子”建設，各地因地制宜發佈關於提升住宅品質，建設“好房子”的政策，。預計未來，住房供給政策將堅持“存量提質增效”，繼續深入“好房子”建設，為居民提供更好的住房保障。金融信貸方面，22年以來，貸款利率持續下調，央行降低五年期以上LPR共8次，下調公積金貸款利率3次，進入25年，各地響應號召，調整公積金政策，從提高公積金貸款額度、支援提取公積金用於首付、最佳化比例等多個方面降低居民購房門檻，釋放剛性需求和改善性需求。上海甚至支援住房公積金“又提又貸”，允許提取公積金用於首付，且不影響公積金貸款額度計算。未來住房公積金政策將持續最佳化，擴大公積金使用範圍，覆蓋更廣的人群，進一步釋放租房需求。 (澤平宏觀展望)

中央經濟工作會議（CEWC）回顧了2025年的經濟工作，並為2026年的宏觀政策立場制定了方向，我們將要點總結如下：在宏觀政策方面，強調了若干增長挑戰，包括不斷變化的外部環境、國內供強需弱的不平衡。在政策立場上，重申需要實施更加積極有為的宏觀政策，包括更積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策（與去年相同），加大逆周期和跨周期調節力度，並提升宏觀政策的協調性和有效性。分析：首先，此次CEWC強調了外部環境和國內供強虛弱的兩個挑戰。從外部看，隨著關稅戰暫時告一段落和美國新發佈的國家安全戰略（與中國的關係由對手轉為有限度的合作），2026年外部環境的變數可能更多的來自於日本。但日本的影響力無法與美國相提並論，且高市的目的很明確為博得國內支援而並非尋求對抗，所以2026年總體上的外部環境相比前兩年肯定會有顯著的邊際改善。從國內看，目前經濟中的梗阻點正如會議通稿所言是供強需弱，這一點不但體現在商品消費上，更體現在房地產市場上，新房的供應量可以主動控制，但二手房的供應量就比較難減下來了。雖然目前高線城市的新房可以憑藉其更核心的地段、更好的品質、更高的得房率等優勢賣的動，但如果和二手房的價差拉的太大的話，還是會對新房造成較大的向下牽引力，目前來說穩住二手房拋壓的辦法主要就是降存量房貸和提高收入兩種，這兩種方法都是通過減少還貸壓力來減少二手房市場的被動拋壓。在宏觀政策立場上，雖然重申了更加積極有為的宏觀政策，但與去年12月會議表述的加強超常規逆周期調節和全方位擴大國內需求相比，明年的寬鬆立場可能更加趨於審慎。在財政政策方面，提出保持適當的財政赤字、政府債務餘額和開支規模，最佳化政府支出結構，並更加關注解決地方政府財政挑戰，同時強化財政紀律。強調了完善兩新兩重政策的落實，兩新指消費品以舊換新和裝置更新升級計畫，兩重指重大專項和重大區域戰略項目政策，適度增加中央預算安排投資，持續發揮政策性銀行新增融資工具的作用以促進投資。與此同時，將繼續努力解決地方政府債務問題，並嚴控新的隱性債務。分析：總體財政政策的基調還是比較克制的，強調了適當的財政支出和強化財政紀律，所以2026年的財政應該還將延續今年的趨勢，注重為經濟托底而非大規模的刺激。另外是特別提到了更加關注地方財政挑戰，努力解決地方債務並嚴控生成新的隱性債務。這說明2026年地方政府基本的財政支出力度是有保證的，但不會出現大規模增加債務的情況，總體上將保持平穩。所以總體上看財政方面對房地產市場的影響將比較平緩。在貨幣政策方面，強調了促進經濟增長穩定和價格合理回歸（上升）的目標，提出靈活有效地使用存款準備金率下調、政策利率下調及其他政策工具以保持充足的流動性，並引導金融機構加強對國內需求、技術/創新以及中小企業（SME）的支援。在外匯方面，高層堅持長期立場，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的總體穩定。分析：貨幣政策方面錨定了經濟增長和物價上升兩個目標，其中我們比較關心的物價合理回升這個目標，因為這和我們體感和投資的關聯度最大。價格合理回升意味著再通膨正式開始，經濟回到正軌，各種資產價格（房地產市場和股市）將開啟新的一輪上漲。其實去年開始物價上漲已經被納入央行的目標之一，但限於聯準會降息節奏和銀行淨息差壓力，所以降息推進的比較緩慢，可以看看2026年會不會打開新的貨幣空間。在房地產和消費方面，與12月最高層會議相比，當時並未直接提及消費和房地產領域，而在此次中央經濟工作會議紀要中，明確提出了一些支援這些領域的表述。在消費方面，高層重申了保持國內需求為主要（增長）驅動力，同時強調需要促進消費、提高居民收入、增加高品質商品和服務的供給、改善兩提升的落實，並取消不合理的消費限制，以增強服務消費潛力。在房地產方面，提出加大力度穩定房地產市場，包括控制和改善新增供應、去化住房庫存、鼓勵地方購買住房庫存用於保障性住房建設，並根據當地情況有序推進品質住房建設。分析：與前不久的最高層會議相比，此次CEWC明確提出了支援消費和房地產，而促消費仍然是列在第一位的一號任務。會議重申了內需是經濟增長的主要驅動力，因為科技再發達生產出來的東西也要消費掉才能使經濟循環順暢，而目前外需增速雖然還可以，但終歸不受自己的控制，長期來看內需才是真正控制在自己手上的經濟發動機。那麼2026年促內需主要還是靠補貼（延續和擴容以舊換新消費補貼）和增收兩個方法，另外教育、醫療、養老等服務消費是新的增長點。穩定房地產市場的方法包括控制新房供應量、去化商品房庫存、商品房回購等。這些都是延續去年的刺激措施，今年應該會加大執行力度，特別是商品房回購時地方和開發商之間的價格問題在2026年應該會有一個解決方案出來。穩定房地產行業的優先順序排位雖然相比去年有所下降（第五降至第八），但仍然明確了要大力度穩定房地產市場，這說明房地產市場的托底強度將有所增強，但目標限於穩定而非上漲，這對於手裡捏著票等機會買房的人來說是比較友好的，市場波動平緩意味著買點判斷容錯率的提高。我們預計2026年實際GDP增長目標維持在5%左右，CPI通膨目標（在實際中普遍被視為上限）維持在2%左右，以及官方預算內財政赤字目標維持在GDP的4.0%，與2025年保持不變（圖表2）。圖表 2：高盛對2026年經濟目標和財政預算的預測摘要分析：以上是高盛預測的2026年主要經濟目標，包括5%的GDP增速、2%的CPI增速、4%的赤字率。在這些經濟目標裡我比較關心的是CPI目標，CPI的拐點確認才是中國資產（房地產、股市等大類資產）真正迎來覆蓋面較廣的行情的關鍵條件。 (finn的投研記錄)

011、新房在漲，二手在跌，樓市分化徹底撕開了你可能聽過一個說法叫做：“房價一旦上漲，就不會是溫柔地上漲，而是突然猛漲幾步。”現在回頭看這句話還真有點意思。據中指研究院的資料，全國100個城市11月的新房均價漲了0.37%，看起來不多，但同比卻漲了2.68%。這可是在大家都以為樓市“涼透了”的大背景下。再看看表現突出的幾個城市：上海漲了1.39%杭州漲了1.27%成都、寧波、合肥、青島……都在漲！而另一邊二手房徹底“躺平”了：已經連續43個月在跌！11月環比又跌了0.94%，跌得最多的是南京，直接下了1.83%，簡直像“跳崖”。這不是正常的市場調整了，這是冰火兩重天。022、成交資料一對比，買房的人和賣房的人情緒差太多了我們再看看成交量的變化，新房那邊因為年底沖業績，開發商花樣百出地搞促銷，成交量稍微有點回暖。像上海、深圳、杭州這些城市，11月新房成交量都是環比上漲的。但二手房這邊就慘了，掛了那麼多房子，真想賣出去，價格必須砍。問題是你砍了，人家還嫌不夠低。房東捂著不肯賣，買家觀望不願買，誰都不想先動手。你問中介，他會告訴你：現在的成交基本都是靠“以價換量”。換句話說，想賣就得割肉。033、為何房價總是“一動就猛”？這背後其實有邏輯的很多人不理解，為什麼房價好像都是這樣的節奏：“跌得慢、漲得快”？說白了就是政策、情緒、資金在一起攪動時，市場一下子就上來了。尤其是新房市場這幾年庫存壓得開發商喘不過氣，一旦訊號出來、有錢人進場，房價拉升就會很快。你可能記得2016年、2020年的行情，那時候也是在“調整期”之後突然起飛的。現在有沒有一點像那味了？044、有人還在觀望，有人已經偷偷抄底了如果你以為大家都在“等等看”，那你就真的錯了。已經有三類人開始動了：剛需使用者：價格差不多，利率也降了，不等了，買！投資客：手裡的錢從股市和黃金撤出來，找出口。機構資金：一些城市核心區域的優質房源，正被“暗中吸籌”。說白了錢從來沒停過，它只是在尋找新的出口。現在利率低、存款不划算，資金自然要流向更抗通膨的資產。055、二手還在跌，是不是意味著底還沒到底？其實二手房繼續下跌，不代表整個樓市沒底，而是說明：“新房和二手房已經完全分裂成兩個世界。”新房有政策護盤、有開發商帶節奏，而二手房，是最真實的市場反應，誰不想虧少點就趕緊賣。所以接下來可能會看到這樣的局面：新房價格繼續撐住甚至小漲；二手房繼續跌，但成交量慢慢恢復；真正的“底部”不是某個價格，而是成交開始動起來的那一刻。066、政策一直在放水，信心或許也快回來了你看最近這些政策動作：各地限購在放鬆，首付比例也在下調；房票安置、收儲托底、銀行自銷房，手段層出不窮；房貸利率基本打到歷史低位。再看看香港，樓市早在5月就開始反彈，房價連漲5個月，信心傳導回內地只是時間問題。中央的定調也很清晰：“支援剛性和改善性住房需求”，方向沒錯，關鍵是你能不能看懂。07這一次的樓市和以往不一樣了。不是集體暴漲，而是分化、結構性機會。你問現在是不是買房的時機？我說答案因人而異，但機會真的在浮現。只怕你還在等“谷底”，人家已經在谷底撿到金子了。 (知理樓市)

AEGISTAR獲悉近期，12月上海大宗資產市場迎來爆發式成長，短短半個月內連續完成5棟大型資產交易，涵蓋辦公、商業、廠房、飯店等多種業態，總交易金額超數十億元。這一現像不僅反映了市場對上海核心資產的持續青睞，也預示著年底大宗交易市場進入「搶購」模式。案例一：虹橋買家自用科技企業數億買下近萬坪純辦公交通樞紐核心：緊鄰虹橋高鐵站、虹橋機場，地鐵2號線、10號線、17號線貫穿，1小時內可覆蓋長三角主要城市，便於企業開展跨區域業務，客戶往來便捷。政策支援：作為國家戰略級區域，享有稅收優惠、人才落戶補貼、租金補貼等政策，降低企業營運成本。產業集聚：重點發展商務會展、總部經濟、臨空服務、人工智慧、生物醫藥等產業，產業集聚效應明顯，利於企業交流合作與資源共享。案例二：製造企業買下浦東內環超6,000萬一次性付款，銀行加飯店業態約2000m²。地理位置位於浦東內環正中心，西起源深路，東至民生路，南臨楊高中路，北靠黃浦江，與陸家嘴、洋涇、聯洋等類股相鄰，被稱為「陸家嘴後花園」。歷史沿革1990年代末，為配合浦東開發開放，源深類股作為純居住功能區開始規劃建設，首批居民多為本地國企中高層及浦東體制內人士，形成了「老幹部」社區的特色。交通配套軌交：覆蓋2、4、6、9、14、18號線，世紀大道站（2/4/6/9號線）、源深體育中心站（6號線）、民生路站（6/18號線）、楊高中路站（9/18號線）等站點環繞類股，出行便捷。自駕：世紀大道、張楊路、楊高南路、浦東大道等主幹道在此交匯，可透過羅山高架等快速連接浦東浦西，通勤效率高。案例三：浦東金橋廠房純投資客戶一次性付款總價接近4億浦東金橋片區是上海市浦東新區的重要區域，以下是關於該片區的詳細介紹： 地理位置與範圍金橋片區位於浦東新區中部，西連陸家嘴金融貿易區，北接外高橋保稅區，南近張江高科技園區，區位優勢明顯。其規劃面積27.38平方公里，涵蓋金橋鎮及周邊區域，包括工業區、生活區、商業區等多個功能類股。歷史沿革1990年9月，金橋經國務院核准設立為國家級經濟技術開發區，最初以出口加工為主。 2012年，“金橋出口加工區”更名為“金橋經濟技術開發區”，逐步向綜合性產業新城轉型。經過多年發展，金橋已成為浦東開發開放的重要組成部分，見證了上海製造業和城市化的快速發展。產業發展先進製造業：金橋是上海重要的先進製造業基地，聚焦汽車及零件、電子資訊、智慧製造等領域。沃爾沃建築裝置、日立能源等企業在此設立工廠，華為、小米等科技企業也在此佈局研發生產基地，形成了完整的產業鏈。 生產性服務業：隨著產業升級，金橋大力發展生產性服務業，包括研發設計、物流倉儲、金融租賃等。金橋副中心（金環）項目集聚了眾多商務辦公、飯店、租賃住宅等業態，成為區域服務業發展的核心載體。 新興產業培育：近年來，金橋積極佈局智慧網聯汽車、生醫、大健康等新興產業，打造「未來車」「智慧造」「大視頻」等硬派產業，推動經濟高品質發展。案例四：嘉定廠房超萬m²，自用型買家億級以上交易嘉定區作為上海市的重要產業片區，擁有多個特色鮮明的產業區域，以下是主要產業片區的介紹：1. 上海國際汽車城定位：全球智慧網聯新能源汽車創新高地，聚焦汽車「新四化」（電動化、智慧化、網聯化、共享化）產業發展。產業佈局：涵蓋整車製造、零件配套、技術研發、測試示範等全產業鏈，集聚了上汽大眾、蔚來、智己等車企，以及地平線、禾賽科技等智慧網聯汽車核心企業。擁有國內首個國家級智慧網聯汽車試點示範區、新能源汽車巨量資料中心等平台，測試里程及示範應用規模居全國前列。2. 嘉定工業區定位：嘉定創新轉型產業集聚主戰場，打造「3+1」新動能體系（汽車「新四化」、積體電路、生物醫藥、線上新經濟）。產業佈局：以聯影集團為龍頭的高端醫療設備產業叢集，形成「聯影小鎮」產城融合示範區；積體電路領域有上海智慧感測器產業園，匯聚汽車晶片設計、製造等企業；生物醫藥產業覆蓋醫療器材、精準醫療等領域，培育了東來、造物單玖行能源塗料等製造單項冠軍企業。3. 北虹橋開放創新先行區（江橋鎮）定位：“開放北虹橋，創新領航地”，重點發展創新經濟，打造總部經濟集聚區和長三角創新策源高地。產業佈局：依託「一區、一城、一灣」三大標竿項目，即上虹橋·都市更新區、臨港嘉定科技城、虹橋新慧總部灣，聚焦數字新經濟、生命新科技、低碳新能源、汽車新勢力等「四新經濟」產業鏈，吸引企業總部及創新企業進駐。4. 嘉定新城定位：上海「五個新城」之一，以特色產業提升城市能級，推動產城融合與生態宜居發展。產業佈局：圍繞「一脈七星」規劃，重點發展高端醫療裝備、積體電路、智慧網聯汽車等千億級產業叢集，同時佈局數字經濟、綠色低碳等未來產業。馬陸鎮的「上海械谷」、菊園新區的物聯網研發中心等節點，形成功能互補的產業格局。5. 生態綠發展示範區定位：以生態綠為底色，推動鄉村振興與城鄉協同發展，探索綠色產業與生態農業融合模式。產業佈局：涵蓋外岡鎮、華亭鎮等街鎮郊野地區，聚焦新能源、節能環保、生態農業等領域，建設嘉昆太地區域綠心，發展綠色製造、生態旅遊、田園綜合體等產業，打造長三角生態綠一體發展示範區的先行區。案例五：浦東張江萬平科技園自用型買家浦東張江是上海乃至中國科技創新的重要地標，以下是關於浦東張江的詳細介紹：1. 發展歷程1992年，張江高科技園區成立，成為國家級高新技術開發區。 1999年實施「聚焦張江」戰略，進入快速發展期。 2011年獲批建設國家自主創新示範區，2017年升級為張江科學城，面積從17平方公里擴展至220平方公里。 經過30多年發展，從一片農田蛻變為全球知名的科技創新高地。2. 地理位置位於上海市浦東新區腹地，地處陸家嘴金融貿易區與上海迪士尼樂園之間，緊鄰上海浦東國際機場，交通便利，地鐵2號線、11號線、13號線等貫穿區域，與上海市區及周邊地區聯絡緊密。3. 產業佈局整合電路產業：國內產業鏈最完整、技術水準最高的區域之一，集聚中芯國際、華虹集團、韋爾半導體等800餘家企業，覆蓋晶片設計、製造、封裝測試、裝置材料等全產業鏈，全球晶片設計10強中有7家在此設立總部或研發中心。 生物醫藥產業：被譽為“中國藥谷”，擁有2,300餘家生物醫藥企業，包括羅氏、復星、華大基因等國內外知名企業，累計獲批一類新藥27個，創新醫療器械37個，全球醫藥和器械企業10強中有2/3入駐張江。 人工智慧產業：國內首批人工智慧創新應用先導區，集聚600餘家人工智慧企業，涵蓋模型、算力、數據及具身智能等領域，建成張江人工智慧島、模力社區等特色園區，形成覆蓋基礎層、技術層與應用層的全端式產業鏈生態。4. 創新生態科研設施：擁有上海光源、硬X射線自由電子雷射裝置等12個重大科技基礎設施，以及李政道研究所、長三角國家技術創新中心等23家高能級科研機構，為原始創新提供支撐。 孵化平台：建成107家創新孵化器及56大企業開放式創新中心，形成「熱帶雨林式」創新生態，協助中小企業成長。 人才匯聚：吸引50萬創新創業人才，碩士以上人才佔比超20%，透過「青創15條」等政策提供人才公寓、創業補貼等支援，打造青年人才「成家立業」的理想環境。5. 政策支援上海市政府推出多項政策，如《上海市浦東新區促進張江生物醫藥產業創新高地建設規定》《支援張江高新區建設世界一流高科技園區的意見》等，支援張江在製度創新、產業培育、人才引進等方面先行先試。 設立生物醫藥、積體電路及未來產業基金等，總規模達775億元，為企業發展提供經費支援。年末「爆單」不是偶然！三重邏輯看懂資本瘋狂搶籌的真相政策托底：55條紅利禮包直接拉滿 上海產業用地「儲供一體化」改革太給力，優質項目「用地應保盡保」！ 55條政策禮包覆蓋從拿地到續期的全流程，就像松江廠房的買家，直接享受到「組合供地」的便利，還能給上下游產業鏈留足擴展空間，政策紅利直接吃到飽！價格觸底：現在入手就是「抄底黃金期」 辦公物業價格比峰值跌了30%，廠房單價穩定在2萬-2.5萬元/㎡的合理區間，還有不少資產7折起拍！就像法拍市場曾經有3億商辦八個買家搶購成交，這種窗口期誰能忍住不沖？資自然扎堆入場！買家換血：內資成絕對主力，市場更穩了 外資暫時退場後，民營企業和實體企業直接扛起大旗！三季230億元的成交額裡，超60%都來自自用型企業，保險資金也盯著百億級標竿項目長期佈局。市場從以前的“金融炒作”回歸到“實體支撐”，這下更靠譜了！ （AEGISTAR）