越南樓市，徹底瘋了！最近，胡志明市一個樓盤開盤的清晨，彷彿讓人看到了2015年上海內環樓市開盤現場的影子。 這不是越南孤立的場景。這一幕正在越南幾個大城市重複上演。 資本的狂歡下，越南樓市四位參與者，和八妹講述了各自的故事。越南樓市，徹底瘋了！最近，胡志明市一個樓盤開盤的清晨，彷彿讓人看到了2015年上海內環樓市開盤現場的影子。一群來自中國的炒房客空降胡志明，即將復刻曾經無數次上演的“中國式”搶房。凌晨三點，售樓處前蜿蜒的隊伍里，有人裹著毛毯打盹，有人刷著手機螢幕亮著冷光，還有人間或用中文低聲交流著“投資心得”，這一幕幕場景讓人依稀記得2015年的上海樓市開盤的盛況。當年開盤時，空氣裡瀰漫著同樣的對財富的飢渴。這不是越南孤立的場景。這一幕正在越南幾個大城市重複上演。和胡志明樓市相似，在河內一處高端樓盤，另外一群炒房客用計算器快速敲擊，按鍵聲在緊繃的寂靜中格外清晰，計算著人民幣與越南盾匯率間微妙的差價和未來可能的回報率。焦慮與期待，這種十年前中國一線城市搶房時特有的、幾乎能觸摸到的集體情緒，在這裡完整復刻。這不是2015年的上海，而是2025年的越南。資本浪潮正以前所未有的速度湧入這個東南亞國家，創造了全球最高的房價漲幅。胡志明市房價年度漲幅33%，均價已達每平方米3萬元人民幣，而當地人月均收入僅3600元人民幣。資本的狂歡下，越南樓市四位參與者，和八妹講述了各自的故事。下一個爆發點，賭一把越南城市化紅利溫州商人 阿強“2019年我第一次來越南考察，胡志明市第七郡的房價每平米不到1.5萬人民幣，感覺像撿漏。”阿強笑著說，他的團隊不止看房價，更建立了複雜的政策分析模型。“我們研究越南的五年規劃、基礎設施圖紙，就像當年研究上海浦東一樣。”▲圖源：東方IC阿強的邏輯極度清晰：重走中國樓市黃金二十年的老路。他尤為關注地鐵規劃。“你看胡志明市地鐵2號線的規劃圖，沿線那些現在還是空地或舊廠區的地塊，像極了當年張江的農田。” 他已提前佈局，收購數套沿線公寓。“這裡規劃明確，外資工廠正在遷入，下一個爆發點就在這兒。我賭的就是越南快速城市化的時代紅利。”政策風險大，投機就是用好資訊差和時間差資深炒房客 阿軍“就是這個味道！和2015年的深圳上海北京，一模一樣！”阿軍的炒房地圖橫跨中國半個經濟增長極，如今指向越南。他分享的“越南攻略”極具實戰性：避開核心區成熟地段的泡沫，專攻“規劃新區”和“地鐵延伸段末梢”。“賭的就是資訊差和時間差。”他最近在胡志明一個項目“掃貨”三套相鄰公寓，總價控制在600萬人民幣以內。“用足槓桿，海外帳戶操作。五年，就賭五年內這裡地鐵通車，配套起來，外資工廠的管理層和員工會產生大量租賃和購買需求。”但他始終保持警惕，手機裡存著越南各級政府的官網連結。“最大的風險不是市場跌，而是政策風險。如果越南學習中國突然出台限購限貸，遊戲規則就全變了。 所以得快進快出，見好就收。”阿軍嚴肅地說。一天拿下三套市中心豪宅，買房還是中國客戶最大方越南本地房產中介 阿梅作為土生土長的胡志明市人，從業十年的阿梅打開電腦，對比著2015年和2025的同區域房價圖，曲線陡峭得令人窒息。“十年前，一對普通白領夫妻省吃儉用幾年，還能夢想在城區買個溫馨的小公寓。現在這個夢想遙不可及。”她苦笑著搖頭，“那個價格已經變成了他們無法理解的數字。”她最敏銳的感知來自國外客戶的瘋狂，尤其是中國炒房客出手最大方。“外國投資者，特別是來自中國、韓國、新加坡的投資者，他們一來就問頂級樓盤，推高了整個高端市場的基準線。一個中國客戶一天刷了三套市中心豪宅，主打一個快准狠，眼都不眨。”我在越南混得風生水起，因為最懂中國炒房客華人房產中介 阿傑“2015年我剛來越南，帶客戶看房全靠一輛本田摩托，曬的都脫皮了。現如今，由於抓住了越南樓市的黃金窗口期，阿傑在越南混得風生水起，出門帶客看房，開的都是寶馬越野車。“中國客戶的投資邏輯幾乎是中國市場的完美複製。”他總結道，“他們追問‘政府重點規劃那個區？’‘地鐵站具體在那？多久建成？’‘未來三到五年預估漲幅多少？’ ，他們眼中那種對財富增長的篤定和熱切，讓我恍惚間以為回到了十年前的深圳前海。”不過，經歷了多輪周期洗禮的阿傑，現在給客戶的建議多了幾分冷靜。“我開始反覆提醒他們算好長遠帳，拋開增值幻想，這套房的租金回報率到底有多少？能不能覆蓋月供和持有成本？要假設未來轉手不會像今天這麼容易等等。”/ 十年河東十年河西，越南樓市重走中國路/這四位參與者的自述，拼出了一個清晰的真相：眼下越南樓市的倒反天罡，不是什麼經濟奇蹟，而是一套名為 “中國式炒房” 的成熟打法，正在被覆制到越南。怎麼解讀政策畫出的“大餅”，怎麼賭定政府一定會修路蓋地鐵，怎麼用槓桿把一塊錢變成十塊錢。這套玩法效果立竿見影。它用資本強行按下了越南城市化的快進鍵，高樓拔地而起的速度讓人眩暈。瘋狂炒作的背後，歸根結底還是越南房地產市場有著堅實的經濟基礎和供求關係，以及刺激政策作為支撐。2025年第一季度，越南GDP增長達到2020年以來最強勁的表現。胡志明市全年商品房新增供應不足1萬套，而城市人口已超千萬。越南政府2023年修訂《住房法》，放寬了外國所有權限制，為國際資本打開了進入越南樓市的通道。外資湧入越南房地產市場，尤其在高端住宅和工業地產領域表現搶眼。將今天的越南樓市與十年前的中國對比，會發現驚人的相似。十年前，中國一線城市房價在棚改刺激計畫後飆升，炒房團橫掃上海、北京、深圳、廈門、南京、合肥等地樓盤。類似地，如今越南也出現了資本推動的房價快速上漲。兩國樓市有相同，有不同。相同點方面，兩者先後都處於快速城鎮化階段，有大量農村人口向城市轉移；都實行土地公有制，政府對土地供應有絕對控制權；都吸引了大量外資流入。不同點在於發展階段：中國樓市經歷了完整的周期，而越南市場剛剛開始快速上漲；政策環境不同，越南的房地產法規尚在完善中；經濟基礎不同，越南製造業基礎相對薄弱；市場參與者不同，越南市場中外資比例更高。越南房價在過去五年上漲了59%，超過了美國、澳大利亞、日本和新加坡等國家，繁榮的背後兩大隱憂初現。第一大隱憂是供需的結構性錯配。 新供應主要集中在高端市場，而普通民眾真正負擔得起的住房嚴重不足。越南房地產協會研究顯示，河內房價已飆升至平均每平方米2800美元，而購買均價住房所需的收入是河內普通家庭收入的10倍。第二大隱憂是市場的社會性割裂。 越南房地產市場正分裂為兩個幾乎獨立的市場：一個面向外國投資者和本地富裕階層，另一個面向普通民眾但供應嚴重不足。這種割裂可能導致社會矛盾加劇。盛宴終會散場。現在，越南政府也開始意識到，房價漲得比工資快，終究不是長久之計。加大供給，加速推出保障房抑制投機，為過熱的樓市敷上冰袋“大降溫”。▲圖源：東方IC一個忠告是：過去那種閉眼買都能賺的機會越來越少。窗口期進入倒計時。未來的投資，考驗的是真眼光。世界上沒有穩賺不賠的生意，越南樓市也如此。說到底，一個國家的發展，是為了帳面上不斷跳漲的數字，還是為了讓每一個辛勤工作的人，都能踏實擁有一個溫馨的家。胡志明市頂級公寓的觀景窗裡，資本正俯瞰著自己的新王國。而樓下巷弄深處，一個個加班歸來的越南青年的手機螢幕上，房價數字又漲了一截。資本狂歡後，留下的一地雞毛，誰來買單？當資本的潮水退去，最終能定義這片土地價值的，不是它堆砌了多少天價水泥盒子，而是它能否安放無數普通人的平凡夢想。畢竟，家和房子，從來就是兩回事。一個關乎溫度，一個常常只關乎數字。 (金融八卦女頻道)

越南的改革正如火如荼，熱錢不斷湧入，國民收入不斷提高，一派欣欣向榮……但某些領域，繁榮得有些過頭了。目前，河內公寓每平方米已超過8000萬越南盾，折合人民幣2.1萬元，已經和中國最強地級市蘇州城區一個水平。而越南人均GDP不到5000美元，只相當於2010年的中國，當時上海的房價也不過如此。一個剛剛起步的開發中國家，房價卻飆升到了發達國家水平。這種離奇的劇情，我們經歷過。但越南樓市的故事，與我們的經歷，並不太一樣。01. 廉價貨幣毒癮與土地枷鎖越南國家銀行（SBV）印鈔機的轉速，遠比房價更誇張。2008-2025年，越南基準利率從15%降至4.5%的歷史低位，這波持續十餘年的降息潮，本質上是以貨幣寬鬆換經濟增長的賭博。尤其在2024-2025年，為了保住GDP 7%-8%的增長目標（越南政府的政治紅線），SBV在聯準會維持高息的背景下，仍然選擇逆勢降息。四大國有銀行的12個月存款利率一度擊穿4%的心理防線，實際利率（名義利率-通膨率）一度為負值。即便在2025年全球流動性緊縮的背景下，信貸增長目標仍被死死釘在15%-16%，M2依然保持著13.5%的狂奔式增長，遠超5.5%的實際GDP增速。低利率環境徹底扭曲了市場資金流向。這些貨幣的本意是流向製造業，去生產鞋子、手機出口。但現實極其骨感：全球需求疲軟，工廠訂單不足，企業根本不敢擴產。於是，被釋放出來的巨額流動性，在實體經濟裡轉了一圈，發現無處可去，最終全部湧向了資產市場。與此同時，為了緩解貨幣貶值引發的資本外流，越南政府不得不消耗大量外匯儲備以穩定匯率。這種被動寬鬆進一步加劇了流動性過剩。更關鍵的是，在需求端這邊洪水滔天的同時，供給端卻被僵化的制度卡住了。2024年，越南《新土地法》開始生效。這本該是一場旨在“市場化”的改革，結果卻大相逕庭。在2024年之前，越南政府每五年制定土地供應指導價，通常只有最終市場價的1/5甚至1/10，催生了大量投機行為。更荒謬的是，房企完全可以特意等待定價周期末尾拿地，最大限度利用價差。這種制度設計造成了三重惡果：1.政府土地出讓收入流失，2023年越南土地相關收入佔財政比重僅12%，遠低於東南亞國家 25%的平均水平；2.房企囤地惜建，胡志明市某房企2018年拿地後閒置至今，坐等地價上漲而非開發建房；3.供應嚴重不足，2024年河內僅供應3.9萬套公寓，每231人才能分到一套，胡志明市更誇張，每2000人僅有1套新房供應。……《新土地法》做了一個看似很公平的決定：廢除政府限價，採用“年度土地價格表”，並要求基於“市場原則”估值。這樣做的後果就是，開發商的土地獲取成本瞬間翻了3-5倍。根據世邦魏理仕和Savills在2025年Q1的報告，河內新盤的拿地成本佔總開發成本的比例，從之前的15%-20%飆升至40%-50%。但是，市場預判拿地成本即將飆升，房企反而更瘋狂搶地備貨，個人投資者跟風入市，形成"越漲越買、越買越漲" 的螺旋。成本漲了問題並不大，漲售價就是了。羊毛出在羊身上，開發商精準地將每一分上漲的土地成本、拆遷補償費，加了30%的利潤後，轉嫁給購房者。漲價的理由很充分。越南的城鎮化率從2020年的 37% 飆升至2025年的45%，年均新增城鎮人口超200萬，但城市規劃卻嚴重滯後。比如2025年胡志明市地鐵1號線開通後，沿線公寓價格應聲上漲15%，但全市僅規劃3條地鐵線路，遠不能滿足千萬規模人口的需求。更關鍵的是，《新土地法》雖然通過了，但實施細則這兩年處於嚴重滯後狀態。在史無前例的反腐運動中，大量越南地方官員因為害怕在“市場定價”過程中被指控造成國有資產流失，普遍是“不做不錯”的擺爛態度。審批陷入停滯，成百上千個項目都被卡在“土地估值”這一環節，進而導致供應斷崖，2024年河內的新房供應量雖然比2023年略有回升，但相比2018-2019年的高峰期，依然腰斬。胡志明市更誇張，人口近1000萬，2024年只供應了5000套住宅……很顯然，越南房價雖然漲得誇張，但這並不是“房子”的故事，而是一個關於“錢”變質和“地”便秘的故事。簡單來說，就是“錢太多，地太少”。但這並不是故事的全部。02. 越南新房不是給越南人蓋的因為產業鏈遷移加速，過去兩年，越南北部的工業園區在2024-2025年持續吸納全球供應鏈轉移。數以萬計的韓國、中國、日本工程師和高管隨之湧入，當然不會住在工廠旁邊的村子裡；同時，工廠僱傭的數以百萬計當地工人，大多都是進城打工的“鄉下人”，也得有地方住。他們的住房需求呈現梯度傳導特徵：高端技術人員追求Vinhomes Smart City或West Lake等高端公寓，普通工人則湧向郊區的經濟型住宅，管理層多選擇帶國際學校配套的別墅。2024年，越南平陽省住宅銷量增長46%，遠超全國平均水平，這種產業帶動樓市的模式，與曾經中國東莞、蘇州的發展軌跡高度相似。只不過，如今越南的供應缺口更大，漲幅更為猛烈。這是明確而火熱的市場。2024年，越南房地產領域吸引FDI達56.3億美元；2025年1-7月，23.6億美元，佔全部外資的23.5%。主要佈局河內、胡志明市的中高端公寓項目。這形成了一個“雙軌制市場”：房子的定價是賣給拿美元工資的工程師和拿分紅的老闆的，而不是賣給月薪1500元的越南工人的。根據Savills的資料，河內高端公寓的租賃市場中，外籍租客佔比超過40%，高昂的租金回報支撐了高昂的房價。就外籍人員的收入而言，越南的房價雖然漲得誇張，但還稱不上“貴”。明白了開發商的目標群體是誰，就很容易解釋接下來的事情。翻看越南2024-2025年的新批項目列表，會發現一個驚人的現象：平價房滅絕了。因為土地成本和合規成本漲了50%，開發商如果蓋4000萬/平米的剛需房，利潤是負的。唯一的出路只能是給有錢人、給外國高管們是蓋豪宅、蓋高級公寓。配備泳池、健身房、智能家居，貼上“新加坡風情”或“迪拜奢華”等標籤，把單價做到8000萬甚至1億越南盾，才能覆蓋成本並賺錢。這就導致統計資料上的“均價”被劇烈拉高。並不是所有河內的公寓都漲到了8000萬，而是新房全是8000萬以上，你想買別的？對不起，沒有。房價暴漲正在撕裂越南基層社會。河內西湖區高端公寓業主與郊區貧民窟居民的財富差距擴大至100倍以上，而且這種差距還在以每年15%的速度拉大。2024年調查顯示，越南前10%富裕家庭持有78%的房地產資產，而後50%家庭僅持有2%，這種財富集中度遠遠超過超過泰國、馬來西亞等鄰國。河內25-35歲群體的房價收入比達28:1，意味著不吃不喝28年才能買房。這還是所謂的“平均值”。在國際標準中，超過6倍就是泡沫，超過10倍就是巨大泡沫。結果就是，2025年越南結婚率降至6.2‰，創歷史新低，"無房"是男性被拒的首要原因。這種社會情緒積累，正在孕育不穩定因素。2025年河內爆發的 "住房抗議" 活動，迫使政府出台臨時限購政策。但房地產貢獻了12%的GDP和26%的財政收入，2024年土地相關收入佔非稅收入的41%，貿然打壓必將導致經濟失速。現有調控措施顯得杯水車薪。胡志明市將外國人購房上限設定為每個項目30%，但外資通過"代持"等方式輕鬆規避；河內試點"房價備案制"，但房企通過"裝修包"變相漲價，實際售價仍高於備案價20%。更尷尬的是，2025年推出的"社會住房計畫"僅建設 1.2 萬套，不足需求的十分之一，淪為 "象徵性工程"。這大概就是越南融入世界的陣痛了。03. 尾聲此時此刻的越南、尤其是河內樓市，就像一個壓力鍋。下面是貨幣的烈火在燒，上面是土地政策的蓋子捂得死死的，中間是焦慮的中產在沸騰。本質是貨幣購買力的系統性轉移：從持有現金的工薪階層，轉移到了持有土地和房產的資產階級手中。既是經濟活力的體現，也是風險累積的訊號。其中更有無數普通人的悲歡。與2016年的上海、2018年的首爾，細節不同，但總體相似。瘋狂、貪婪，且搖搖欲墜。 (功夫財經)

東亞人好像都逃不開炒房的怪圈，無論是日本、韓國、中國，還是如今才剛剛開始有點起色，被稱之為新的“世界工廠”的越南。房價直線飆升，公寓均價已突破每平米8000萬越南盾（約合2.1萬元人民幣），和我們的二線城市，蘇州、南京、成都差不多。經濟上，目前越南的人均GDP才剛剛接近5000美元，大致相當於中國2010年的水平。在2010年，上海北京深圳的房價也才剛剛衝破2萬關口，廣州一萬多，大部分的二線城市不到一萬。越南近年來什麼模仿中國，不僅製造業產連結的打造幾乎是照搬中國，文化上有影視劇和電影審美也在模仿，越南李子柒數量比中國還多，但都稍遜一籌。唯獨房地產模仿的可以說是“青出於藍”。我看了一下，越南房價之所以失控，玩法套路基本上一致，離不開兩點，土地供應和放水，只是越南的操作更讓人驚訝。先是土地，2024年越南出台了《新土地法》，核心是市場化，廢除政府限價，引入年度土地價格表，按市場原則估值，初衷良好，但效果卻適得其反。新的土地法實施後，地價立馬翻了三到五倍，這點我們很熟悉了，麵粉貴了，面包能便宜嗎？面對預期中的成本上漲，開發商在過渡期瘋狂搶地，進一步推高地價，形成惡性循環。根據世邦魏理仕和Savills在2025年Q1的報告，河內新盤的拿地成本佔總開發成本的比例，從之前的15%-20%飆升至40%-50%。開發商自然會把這些成本全都轉嫁給購房者。越南最大的問題在於，經濟發展太快了，但法律法規是明顯落後，並沒有對開發商做出什麼限定，於是大量開發商開始囤地，減少新房出售。加上這段時間，越南開始了史無前例的反腐風波，越南官員普遍產生了多做多錯、不做不錯的畏難情緒。大量項目卡在審批環節，導致新房供應斷崖式下跌。2024年，擁有近千萬人口的胡志明市，全年僅供應了約5000套住宅，杯水車薪。這頭土地供應、房屋供應“便秘”了，那頭貨幣卻洪水滔天，供需的極端失衡，為房價失控種下了一顆種子。為了保住經濟增長，越南央行開啟了一場長達十餘年的降息潮，基準利率從高位一路降至4.5%的歷史低點。大家別用我們現在的利率去看越南，2010年的時候我們的基準利率可是高達6%以上的，而越南經濟才剛有起色，利率就降到4.5%，簡直是撒錢。於是越南市面上的錢越來越多，M2增速長期維持在13%以上。而越南又沒有太多產業可以兜住那麼大的資金量，本來還想放水是希望錢流去製造業。但製造業壓根接不住天量的資金，今年全球需求疲軟，疊加貿易戰起起伏伏，工廠訂單不足，也不敢開足馬力擴張。於是天量的貨幣兜兜轉轉還是湧向了房地產，貨幣就像是石油一樣，一點就著，一發不可收拾。銀行甚至推出了針對35歲以下人群的零利率購房貸款，還各種宣傳：“這是年輕人買房的黃金時代”之類的口號，這種定向刺激精準地將一代越南年輕人的未來與樓市繫結。越南還有一個特殊的情況，就是外資和外國人數量龐大。近年來，伴隨全球產業鏈轉移，數以萬計的韓國、中國、日本等外籍工程師、高管湧入越南北部工業園區。他們與本地迅速崛起的富裕階層，共同構成了高端市場的堅實購買力。在河內高端公寓租賃市場，外籍租客佔比超過40%，高昂的租金回報率支撐著更高的房價。對他們而言，以美元計價的越南房價並不算貴。很多越南人苦笑說，越南的房子都是為外資高管和本土新貴而建，和普通人無關。不過看回越南的經濟，的確是一片欣欣向榮，去年越南GDP增速達到7.09%，位於全球的前列，在喊得上名字的國家裡面算是排名第一了，比印度還強。而今年越南官方自己預測全年增速將會達到8%以上，發展的確迅猛。也難怪外資不斷進軍越南房地產市場，以前中國房地產上行的時候，對外資是有限制的，這一次要在越南全部拿回來。越南無論是城鎮化率45%，經濟發展階段，還是人口結構相對年輕……多方面條件顯示房地產依舊有很大空間。有不少本地的購房者由於擔心房價進一步上漲，只能硬著頭皮買單。我老家不少人都在越南發展，二三十年前中國有一段時間很流行娶一個越南老婆，現在他們的子女都長大了。這幾年越南經濟發展迅速，而我們這邊過於內卷，他們的子女又懂越南話，都跑去那邊謀生了，很多都是做建材衛浴等裝修生意的，也算是吃到越南的房地產紅利了。我聽老家的朋友說，現在有錢人都在買房，很多人都認為越南的房價會像中國一樣，會有至少十幾年的快速上漲期。越南現在的城鎮化大約45%，還有較大的上升空間，房價那怕短期下跌了也不怕，調整後就會重新上漲，（這套敘事邏輯是否似曾相識）？而他還有越南國籍，除了買公寓，更多是買宅基地自己蓋房子。現在越南房價上漲的信念，就跟我們房價下跌的信念是一樣的，都形成了思想鋼印。只是不少越南普通年輕人就比較倒霉了，接受上漲現實，但深感無力。 (櫻桃大房子)

此前，因擔憂被視為唱衰市場，故在相關論述中有所保留，然而實際情況卻不容忽視。過往，我們曾預測房地產市場波動的影響範圍大致會波及強二線城市，但近三年的市場走勢表明，超一線城市的調整幅度遠超預期，其深度與廣度均超出了此前的預判。自2020年末起，在與讀者交流房地產市場動態時，我基於市場分析，建議他們處理冗餘房產，持有現金，並定期投資實物黃金。不少讀者採納了這一建議，並付諸實踐，從目前的情況來看，他們的財務狀況相對穩健。當前市場的真實狀況如何呢？大體上，這與王石在接受採訪時所提及的兩個方面不謀而合。個人認為，我們此前可能低估了房地產行業對中國經濟穩定的支撐作用。房價的下跌，實際上等同於中國民眾多年積累的財富大幅縮水。僅房地產一項，就對中國消費和投資產生了顯著的拖累效應。要知道，消費的提振並非單純依靠政策刺激，當民眾手頭寬裕時，消費自然會水到渠成。根據個人對市場的深入研判，至少在一線城市——北京、上海、廣州、深圳，若無重大不可預見事件（如黑天鵝或灰犀牛事件）發生，預計到2026年，房地產市場將趨於走穩並止跌。以北京為例，我談談我所觀察到的房地產現狀：1. 限購政策調整：北京此次放鬆限購政策，實際效果有限，但其象徵意義重大，為未來的政策調整打開了空間。可以預見，未來北京房地產市場將有更多針對限購政策的放鬆措施出台。然而，在經濟形勢全面好轉之前，完全放開限購的可能性不大。北京的房地產政策，更多體現的是更高層級的戰略考量，而非北京市自身的決策。因為一旦北京放開限購，不僅可能對其他二線城市房地產市場造成衝擊，還容易引發市場炒作。在北方地區，能夠支撐房地產價格的，唯有北京。北京房地產市場的開放，不僅對北方地區，甚至對全國都將產生深遠影響。更何況，北京未來的定位，是對標國際大都市，如華盛頓，在中美博弈的大背景下，北京可能面向全球市場。因此，北京在房地產政策上的謹慎態度，是必然且合理的，其考慮的是長遠利益和不可控因素。2.市場趨勢：房地產市場將趨於止跌回穩，並緩慢回升，但暴漲的情況將不再出現。市場將呈現分化態勢，而非全面上漲或下跌。未來，我們無法再籠統地談論房價走勢。即便是在北京，不同區域、不同樓盤之間的差異也將愈發顯著。豪宅、改善型住房和剛需住房，各自的市場表現將大相逕庭。不同命運的房產軌跡3. 區位變遷的軌跡分析從近期兩次針對城市“五環”區域的調整策略來看，房產區位呈現出由外至內、逐步最佳化的明顯趨勢——即從五環外圍區域逐步向五環、三環乃至ZW核心區聚焦。這一變化不僅對應出城市規劃的穩步推進，也預示著不同區位房產將面臨截然不同的發展前景。4. 老舊房產的價值評估對於位於核心地段的老舊住宅，筆者並不認同部分專家提出的“價值歸零、應立即拋售”的觀點。在限購政策持續、購房需求受限的背景下，加上未來社會不婚不育趨勢的加劇，核心區域的小戶型住宅，憑藉其潛在的拆遷重建價值，仍不失為一種穩健的投資選擇。然而，對於非核心區域的老舊房產，則建議儘早進行資產置換，以獲取更為優質的居住資源。5. 學區房的未來展望儘管未來人口結構可能發生變化，但優質教育資源的稀缺性將長期存在。因此，學區房作為教育與圈層資源交匯的特殊產物，其市場價值不會輕易消失。若學區房真的退出歷史舞台，那麼“孟母三遷”的典故也將失去其現實意義。6. 第四代住宅的展望關於第四代住宅，筆者認為其真正意義上的普及尚需時日，目前更多仍停留在概念層面。近期，尤其是來自一線城市的提問者，紛紛諮詢是否應拋售房產、持有現金，以應對房價可能繼續下跌的擔憂。對此，筆者認為，除部分區位不佳、品質低劣的房產需及時處理外，對於那些區位尚可、已大幅下跌（甚至腰斬）的房產，當前拋售實非明智之舉。若真有出售打算，那也應在四年前市場高位時操作。當前的最佳策略，或是置換為更優質的房產，或是保持現狀不動。在“房住不炒”的政策導向下，投資者應避免盲目購房（豪宅、四合院等特殊資產除外）。對於剛需及改善型購房者而言，現在或許是開始看房的好時機，但務必遵循“先賣後買”的原則，並嚴格控制債務比例。畢竟，沒有那種資產能夠永遠上漲或永遠下跌。以日韓為例，儘管人口結構出現下滑，但房價依然保持高位運行。在當前美元加息、政治因素導致資本撤離的複雜背景下，中國房地產市場的調整雖仍將持續，但一線城市的調整已基本到位。回顧過去幾年的市場變化，不難發現，若普通人能提升對世界的認知，借鑑華爾街投行的投資策略——在繁榮時期保留充足現金，在蕭條時期抄底優質資產，那麼人生中只需把握一兩次這樣的機遇，便足以實現財富的穩健增長。僅憑藉特定的契機或條件，便足以對個人命運產生顯著的改變效應。房產，作為極為關鍵的人民幣資產類別，在未來的市場格局中，勢必將面臨新一輪的價值重估與定價調整。在此情境之下，公眾無需陷入無謂的恐慌情緒之中，切勿盲目跟從大眾的普遍行為模式，而應秉持堅定的信心，並具備獨立分析、審慎判斷的能力。 (房地產那些事兒)

你有沒有發現，現在買房這件事變得越來越難判斷了？以前怎麼說？一句話就能打發——“有錢就上車”。那怕借錢湊首付也得趕緊買，誰買誰賺錢。但現在呢？房東送車位都沒人接盤，中介忙著打折甩賣，銀行也在下場清庫存，連朋友圈裡曬“買房上車”的都少了。2026年樓市真的變了。我們今天不喊口號、不談情緒，就聊4個最紮實的訊號，看清這屆樓市的底層邏輯。01一、政策徹底轉向，不是打壓，而是托底過去幾年“房住不炒”喊得震天響，限購、限貸、限售三板斧齊上陣，目的就是給樓市降溫。但現在呢？政策早就開始“調頭”了。從2025年開始全國200多個城市密集出台了超過500條樓市相關政策，什麼購房補貼、契稅減免、首套房貼息、公積金提額……層出不窮。就連“零首付”“首付貸”這種以前被喊打的詞彙，現在都悄悄回來了。說白了國家不是不管樓市，而是換了種方式保底。不是刺激炒房，而是精準扶持剛需。只要你是真買來自住，政策那邊不會讓你太吃虧。02二、樓市重構，從“期房時代”切換到“現房為王”你注意到沒有，現在大家買房更願意買現房了。以前開發商一張圖紙、一個沙盤就能賣得火熱，現在沒人敢輕易買期房。為何？怕“爛尾”啊。所以很多城市乾脆直接要求：“沒竣工驗收，不許賣！”一邊是現房可見即所得，另一邊是期房風險難控，購房者自然就用腳投票。二手房也開始升溫了。2025年前10個月重點城市的二手房成交反而在回暖，特別是一線城市，部分熱門類股價格還有小幅反彈。這說明什麼？樓市已經進入“買得安心”時代。現房、二手房，誰能提供真實、靠譜、有保障的居住體驗，誰就能贏。03三、炒房客退場，買房回歸“住得舒服”這兩年最明顯的變化就是：投資客越來越少了，剛需開始挑了。以前買房是為了“增值”，現在買房更看重“值不值”。戶型要合理，通勤要方便，配套要完善，物業要靠譜。你去問現在的年輕人：寧願在郊區買套100平期房，還是市區二手60平小戶型？大多數人會選後者。為何？實用、方便、住得安心。房子真的回歸了“居住本質”。炒房暴富的神話過去了，接下來的買房邏輯是比誰能選對“長期住得舒服”的那一套。04四、城市間“馬太效應”加劇，有人崩盤，有人抗跌你要問我：房價到底會不會漲？我只能說這年頭看城市說話，看類股定價。一二線城市依然是“避風港”，人口穩、產業強、資源優，就算跌，也跌不深。而那些三四線小城、人口外流嚴重的地方，真的是“送裝修、送車位、送家電”都沒人要。你以為這是促銷，其實是“去庫存”。而城市內部也開始分化。市中心小戶型照樣搶手，郊區大平層卻空置半年都賣不掉。“房價均價”這東西早就沒參考意義了。你得看類股、看配套、看人口流入、看產業支撐，別再閉眼拍腦袋。05買房要看清三件事看政策紅利：有沒有補貼、有沒有契稅減免、利率有沒有優惠；看類股價值：是不是主城區、副中心，或者未來規劃確定的產業帶；看產品本質：戶型好不好、物業靠不靠譜、通勤是不是方便。別再幻想房子能“自動升值”了，現在的市場不是你買房就對，而是你選對了房才不虧。真正適合你的房子不是中介朋友圈裡刷屏的熱銷爆款，而是能陪你安心住10年、不焦慮的那個家。別急，但也別等太久。2026年或許就是最好的窗口期。 (知理樓市)

你有沒有這種感覺？每個月咬牙還一萬多房貸，一年下來十幾萬，五年一看帳單，發現還了六十多萬，結果本金幾乎沒動！你以為你買的是“家”，其實你給銀行打了五年工，人家一分不少地收了你的利息，還說你“資產配置合理”。別騙自己了，房貸不是什麼“財富自由”的開始，而是一場長達30年的溫水煮青蛙。今天我們就來聊聊：你真的看懂房貸了嗎？01一、你以為自己在還房子，其實是在還銀行的利潤前幾天有個網友吐槽：“貸款200萬，5年後查還款記錄，發現本金只少了8萬。像拿把小刀砍Boss，砍了五年只掉了一層皮。”很多人第一次發現這件事，都是在還款第五年、準備提前還貸的時候，猛然一看帳戶：咦？我每個月一萬多，怎麼本金還剩這麼多？是的，這就是等額本息的“精妙之處”——前期基本都在還利息，本金動得非常慢。你以為自己是在朝“無債一身輕”的方向走，其實只是在為銀行兜裡的利潤添磚加瓦。一句話扎心總結：“你不是在為自己打工，而是在為銀行打工。”02二、這筆帳，真的不能不算清楚我們來擺個真實的例子。假設你貸款200萬，30年還清，利率4.5%，用的是等額本息法：每月要還：10133元30年總還款：約364.8萬元利息總額：164.8萬元，佔本金的82%！如果你是2021年高峰期上的車，利率還可能高達4.9%。這是什麼概念？光利息就要還182萬，等於再買一套小房！再來看看利率比較低的情況，假設你是近兩年上車的，利率3.3%，200萬30年：每月月供約8722元總還款：約315.9萬總利息也得115.9萬！換句話說，不論你那種利率，總利息都遠遠超出了想像。你以為自己買了200萬的房子，其實你是花了300多萬，慢慢把它贖回來。03三、還房貸，是成年人最深的套牢為什麼那麼多人義無反顧地背30年房貸？說穿了大多數是被現實和認知推著上車：為了結婚，不買房就沒人嫁被“房價永遠漲”的神話嚇住了看到身邊人買房暴富，怕錯過最後的上車機會但理想很豐滿，現實卻太骨感。買房後發現壓根不是“住上自己的房”，而是“住在銀行的債務裡”。房貸+物業+房租+裝修+家具+車位，一環套一環，壓得人喘不過氣。真實寫照：“身上穿的衣服不超過100塊，房子沒拿到手，貸款卻月月還，雷打不動。”04四、婚後生活開銷，才是雪上加霜的開始你以為貸款只是前期痛苦，過幾年就好了？不，真正的“煉獄”是在婚後。裝修、結婚、彩禮買車、換車、車位生娃、帶娃、早教、課外班雙方父母養老、醫療開銷每一項都是錢。房貸不過是個起點，真正讓人崩潰的，是每個月工資到帳當天就分完了：一部分給銀行，一部分給孩子，一部分給日常開支，存款是個笑話。一句話總結：“房貸就像一個永動機，你得不斷往裡投錢，它才能繼續轉。”05五、自由，從簽下房貸那一刻起就“暫停”了有了房貸之後，你就會發現：你的人生選擇開始變得非常有限。不敢辭職，怕斷供不敢跳槽，怕試用期發不出錢不敢創業，怕風投來不及救場生病不敢請假，加班不敢拒絕原本應該是為了“生活更好”才買房，結果卻變成了“為了供房活著”。金句升維：“30年房貸不是綁住了房子，是困住了你整個人生。”06六、更殘酷的是：房價還在跌，本金越還越虧最讓人崩潰的其實不是月供，而是買貴了還跌了。很多人2019年~2021年高點上車，買的房子200萬，現在掛牌才150萬，而且沒人接手。房貸呢？還剩190多萬。賣房的錢還不夠還銀行的貸款。這意味著什麼？你不僅沒有房子了，還要補幾十萬給銀行。有個網友說得特別扎心：“我家縣城的房子，2018年買的33萬，現在頂多值18萬，五年還貸還了9萬本金。賣掉還不清貸款，只能硬抗。”這不是個例，這是很多中小城市的真實現狀。過去靠“房價升值”逃掉高利息，現在是利息照收，升值沒戲。07七、最後說一句：別讓房貸，毀了你的人生節奏當然不是說房子不能買。有剛需、有合理預算、有穩定收入，那可以慢慢來。但千萬別在“房價焦慮”中匆忙決定。你買的不是一個房子，是30年的枷鎖，是60萬起步的利息，是你未來30年自由與選擇權的交換。買得起是一回事，能扛住是一回事，認清本質，更重要。點睛之句：“別讓房貸成了你人生的終點，而不是起點。”你以為你買下了房，其實只是簽了一份30年的“服從合同”。每個月交的不只是錢，是選擇權，是生活感，是未來感。別讓這筆帳毀了你對生活的所有幻想。 (知理樓市)

一個朋友在房產領域歷經十載，期間買賣過三套房屋，直至近期，才從一位退休的樓盤總監理口中聽聞一則行業隱秘：部分樓層自設計起始便註定面臨難住且難售的局面，更為令人驚心的是，這些樓層大多時候被開發商包裝為“特價房源”，用以專門吸引那些貪圖便宜的購房者。某二手房平台的最新統計結果證實了我的發現：這三個樓層的房屋平均成交周期相較於其他樓層，多出了60天，降價幅度也比其他樓層高出10%至15%，更為糟糕的是，這些房源在中介的內部系統中都被標記為“硬骨頭”，導致經紀人帶看的積極性非常低。第一個：裝置層及其上下層——24小時低頻噪音轟炸北京的劉女士指著天花板訴說著自己的經歷，當初她為了節省20萬，選擇購買了裝置層樓下的房子，而如今她卻懊悔不已，甚至表示那怕倒貼50萬都想換房，她家樓上是整棟樓的裝置間，裡面有水泵、電梯機房以及空調主機，這些裝置每天24小時都在不間斷地運轉著。最令人感到絕望的情況是，這類問題幾乎沒有解決的辦法，除非對整棟樓實施裝置改造，不然業主只能默默承受，有資料說明，裝置層以及與其相鄰的樓層的轉手率是其他樓層的3倍。第二個：腰線層——用美麗線條換來無盡煩惱杭州的陳先生指著窗外50公分寬的裝飾腰線說道，當初自己覺得腰線能讓建築外立面變得更好看，可如今才明白這竟是個會帶來問題的設計，正是這個看上去較為美觀的設計，致使他家每年在雨季時都要面臨滲水的威脅。工程監理王師傅作出解釋稱，腰線層位置存在突出平台，此平台極易出現積水現象，一旦防水工作存在些許問題，便會向內發生滲透情況，更為糟糕的是，該平台已然成為天然的“垃圾收集站”，樓上掉落下來的雜物以及灰塵，均在此處留存堆積。腰線對於室內採光存在影響，一般情況下會致使窗戶高度降低30至40釐米，在花費相同資金的前提下，所獲得的採光權出現了類似“縮水”的狀況。第三個方面是頂層之下的“次頂層”此層級需承受頂層所有的缺點，同時又無法享受到頂層所擁有的優點。深圳的趙先生表示：“人們常說次頂層是‘黃金樓層’，然而我住了三年後才發覺自己好像上當了，”開發商將這個樓層包裝成能享有頂層視野，又可規避漏水暴曬問題的樣子，可實際上它處於一種尷尬的狀況。次頂層在居住環境中面臨著諸多問題，其一它需要承受來自屋頂裝置所產生的噪音以及振動影響，其二當頂層防水出現老化狀況時，次頂層會成為最先受到影響的樓層。物業經理李先生道出了一個更為殘酷的實際情況：“當電梯需要進行大修之時，次頂層業主所分攤的費用與頂層業主相同，然而卻要承受更長的等待時長，”。如果你正在看房，務必記住這三個建議：第一，一定要查看樓層平面圖確認裝置間、管道井的位置，避開裝置層及其上下相鄰樓層。第二，實地考察腰線影響不僅要白天看，最好在雨天再去看一次，檢查是否有滲水痕跡。第三，關注頂樓防水狀況如果考慮次頂層，務必確認頂樓的防水保修期限和維護記錄。有一位成功避開了所有購房陷阱的購房者說得很實在：“購買房子就如同尋覓伴侶，僅僅關注其外在表像是不夠的，要要深入瞭解它內在的實際情況，”。在當下房地產市場已然回歸理性的這個時期，每一項購房決策都應當可經受住時間的長久檢驗。 (裝修幫DESIGN)

控增量、去庫存、優供給——2026年中國房地產市場供給側三大重點解讀近日舉行的中央經濟工作會議提出“因城施策控增量、去庫存、優供給，鼓勵收購存量商品房重點用於保障性住房等”。在剛剛結束的全國住房城鄉建設工作會議上，這一政策思路得到進一步細化和落實。2026年中國房地產市場如何落實“穩”的要求？供給側施策有那些重點發力方向？記者就此採訪了行業專家學者。浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬表示，因城施策是“穩市場”根本遵循。房地產具有鮮明的區域性市場特徵，城市之間的市場態勢差異顯著，即便是同一城市的不同行政區、不同類股，住房的供求格局也存在較大分化。“各地需在精準掌握人口流動趨勢、住房存量現狀、新建商品住房庫存、二手住房掛牌量等核心資料的基礎上，嚴格遵循‘人-地-房-錢’協同匹配原則，實施精準調控。”虞曉芬說。對於當前房地產市場形勢，專家普遍認為，中國房地產市場供求關係已經發生了重大變化，控增量的政策要求愈加緊迫。“控增量，核心是順應存量時代趨勢轉變發展思路。”清華大學房地產研究中心主任吳璟分析說，中國房地產市場進入存量主導的新階段，並非短期市場波動所致，而是市場發展到一定階段的必然趨勢。當前全國城鎮存量住房規模大，改善性需求成為市場的主體，多數改善性需求通過“一買一賣”的置換模式實現，這一市場結構決定了房地產市場從增量擴張到存量提質的路徑轉換。國家發改委宏觀經濟研究院研究員劉琳表示，要堅決貫徹中央經濟工作會議要求，房地產過剩的城市，嚴控新增房地產用地，重點結合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地；鼓勵以自主更新、原拆原建方式改造老舊住房，可以避免額外新增房屋數量。“這兩項措施從源頭控制新增房地產供給，對緩解供求矛盾、穩定市場預期，將發揮關鍵性的積極作用。”“去庫存”的關鍵在那裡？專家表示，供求基本平衡是穩市場的基石，當前中國房地產市場的主要矛盾是存量房源積壓與有效住房需求錯配。會議部署的“去庫存”舉措，並非簡單的庫存消化，而是兼顧市場穩定、民生保障與城市升級的系統性工程。一方面，推動收購存量商品房用作保障性住房、安置房、人才房等，既能夠快速消化市場存量，緩解房企資金壓力，又能拓寬保障性住房供給管道，降低保障房建設的周期與成本，實現“去庫存”與“補保障”的雙重突破。據瞭解，目前，浙江、四川、山東、湖南等省份已發行專項債券用於收購存量商品房並轉化為保障房，形成了可複製的實踐經驗。另一方面，實施城中村、城市危舊房改造工程，鼓勵自主更新、原拆原建，既能改善老舊小區居民的居住條件，又能通過改造啟動存量住房價值，同時帶動上下游產業發展，釋放內需潛力。在“優供給”方面，專家表示，這是著眼長遠“穩市場”的重要發力點，其核心在於通過最佳化供給結構、提升住房品質，更好滿足不同群體的多樣化住房需求。虞曉芬認為，在住房保障層面，進一步提高住房保障的精準性和有效性，加快實現人人住有所居。在品質建設層面，圍繞好標準、好設計、好材料、好建造、好維運的“五好”要求，推廣成熟有效的經驗做法和惠民實用技術，降低新建“好房子”、改造“好房子”的成本，加快推動“好房子”建設從示範試點邁向全面普及，全面提升住房在空間功能、綠色低碳和智慧化等維度的綜合品質，以“好房子”撬動並持續釋放改善性居住需求。吳璟表示，供給端精準施策則是實現房地產高品質發展的關鍵路徑。從控增量順應存量時代趨勢，到去庫存實現多維協同效應，再到優供給統籌短期與長期目標，“控增量、去庫存、優供給”三位一體、有機銜接，構成了房地產供給側改革的完整邏輯鏈條。隨著各項舉措的落地見效，必將推動房地產市場供求關係實現動態平衡，引導市場走出轉型陣痛，邁向更健康、更可持續的高品質發展新階段。 (瞭望)