全域限購,江湖已變:海南樓市六年的失去與得到
海口主城區。陳標誌/攝 今年4月22日,是海南「史上最嚴」樓市調控政策-「全域限購」實施6週年。在這6年時間裡,海南樓市生動演繹了一場悲歡大劇,很多人身在時代的舞台上,但是沒能按照劇本演好樓市人生。 陸豪銘與開發商的愛恨糾葛,源自於一間82平方公尺的房子。 2018年3月下旬,緊跟島外購房客的步伐,陸豪銘以一次性支付的方式,在海口西海岸片區購買了一套82平方米的房子。 對於這套房產,陸豪銘毫不忌諱地展現自己的投資意圖。 2018年4月13日,海南建省辦經濟特區三十週年慶祝大會在海口舉行,習近平總書記在大會上宣布,「黨中央決定支持海南全島建設自由貿易試驗區,支持海南逐步探索、穩步推動中國特色自由貿易港建設」。 這是海南歷史性的重大利多。在消息宣布之前,一大批嗅覺靈敏的島外居民湧向海南島,他們希望能踩著「節點」尋找機會。 陸豪銘自感慶幸的是,他買完房的30天后,海南發布「史上最嚴」房地產調控政策,成了全國唯一全省限購的地方。 頃刻之間,許多抱著投資目的的島外購房客被擋在了門外。 從2018年到2024年,「全域限購」的6年時間,海南樓市發生了深刻變化:弱化傳統房地產依賴性開發,引導房企轉型升級,探索和構築適配海南自貿港的住房保障體系, 「壯士斷腕」擺脫海南經濟對房地產的過度依賴症。 這個政策立刻讓人頓時感到恍如隔世。因為在此之前的2017年,是海南樓市史上收成最好的一年,總共賣了2713.72億元貨值的房子,佔海南當年GDP總值4462.54億元的一大半。 最嚴限購政策將一片喧鬧火熱的海南樓市,一把推入了冰河中。所有投資客、炒房客能找到的漏洞,都被政府堵住了,海南拉開了消除房地產過度依賴的歷史進程。 海南房地產一業獨大除了體現在2017年商品房銷售額上,也反映在房地產稅收佔49%、投資佔51%。 2019年1月12日下午,海南省人民政府企業家諮詢會議在三亞宣告成立,時任海南省省長沈曉明在會上直言海南存在房地產依賴、人才缺、物價高等三大痛點。他說,房地產不限制,大家都會去做房地產,因為房地產被別人求著,其他產業還得去求人。但是房地產要消耗土地,我們沒有那麼多土地可以消耗,最近一段時間我們千方百計減少房地產對於經濟的依賴,不能無休止的再去大量搞房地產。 2018年,海南以有形之手強力劈開一道樓市分水嶺,用驚魂、刺激來形容一點也不為過。 奔向海島的購房客 2018年,陸豪銘39歲。當年3月份,他從哈爾濱老家趕赴海口,在進行短暫休整之後,他要做的第一件事就是四處看房。 循著身邊朋友在海口的購屋路徑,陸豪銘找房的方向很明確:首選區域為海口西海岸片區,那裡是海口市政府辦公所在地,也是海口房地產開發的熱點區域。 3月17日,陸豪銘在海口濱海大道某項目二期看中了一間82平方公尺的房子。這個計畫距離海口市政府辦公所在地1.5公里、僅4分鐘的車程。 當天,陸豪銘與開發商簽訂了一份認購協議,交了5萬元訂金。 3月24日,陸豪銘一次向開發商支付了約167萬元的全部房款。 購屋後不到一個月時間,正如陸豪銘與朋友先前預料的一樣,一個重大的利多消息撲面而來。 2018年4月13日,海南建省辦經濟特區三十週年慶祝大會在海口舉行,黨中央決定支持海南全島建設自由貿易試驗區,支持海南逐步探索、穩步推進中國特色自由貿易港建設。 風從海上來。海南一時之間站在開放的前沿,處在時代的浪尖。陸豪銘的購屋目的很明確,就是作為一種“旅遊度假+理財投資”,後者屬性偏重,因為他十分相信國家的戰略,他也希望從中獲得一絲發展的利益。當海南興建自貿港的重大利多消息經媒體揭露後,陸豪銘第一時間打電話給多個在海南購屋的東北老鄉。 9天后,一個對於陸豪銘來說「不算好也不算壞」的消息傳來。 2018年4月22日海南「全域限購」政策匯集。 2018年4月22日晚間,海南省政府緊急召開記者會,公佈新的房地產調控政策。後來,人們習慣稱之為「全域限購」。 這就是業界所稱的「史上最嚴」房地產調控政策,具體從三個層次限購: 一是五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣興建的房屋只能對本市縣居民家庭銷售。 二是海口、三亞、瓊海已實施限購的區域,非本省戶籍居民家庭購買住房的,需提供至少一名家庭成員在海南省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。 三是目前未實施限購的其他​​區域,非本省戶籍居民家庭購買住房的,需提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。 在當晚的記者會上,海南省相關部門負責人表示,以供給側結構性改革為主線,堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位,建立和完善房地產長效機制,堅決防範炒房炒地投機行為。 實施「全域限購」政策後,類似陸豪銘這樣的非海南戶籍居民,在海南購屋變成一件十分不容易的事。 2017年,海南全島賣了25萬套房子,八成以上的房子都被島外人買走。對島外人限購,意味著海南幾乎失去了八成的房地產市場。 在龐大的投機衝動之下,也使得一些人動起了歪腦筋,透過虛假申報個人所得稅以及偽造社保的方式,騙取購屋資格。 2018年5月,海南省地方稅務局通報,透過大數據進一步分析比對,發現共有214人虛假申報、補繳個人所得稅,並將資料通報給住建部門。住建部門發現其中139人透過虛假的完稅證明,已經購買住房,於是取消了這139人的購房資格,解除合約和網簽備案,並禁止他們5年內在海南購屋。為了做好房地產限購政策的個人所得稅完稅憑證管理,海南省地稅局對個人所得稅進行風險核查工作。 開發商從天堂跌落地上 海南「全域限購」6年樓市變化圖。 海南實行最嚴全局限購後,一個故事在全國成為輿論熱點。一位著名經濟學家想在海南陵水買一套別墅,定金已交,不巧趕上了「4∙22」限購政策出台,因戶口問題被拒之門外。 房地產開發商也從天堂跌落地。限購沒幾天,旭輝海南公司就被集團降級,歸入深圳公司管理,海南被旭輝從集團重點戰略佈局之地的名單中劃掉。 海南房地產和土地市場佔有率最多的魯能、綠地、融創和恆大的區域公司,紛紛召開了對策會議,每個人的情緒就像那個玩得正高興突然被家長強行喊回家的孩子。 事實上,自2017年4月起,海南各地至少26次推出了樓市調控或與樓市相關的新政。例如2017年9月推出的房地產新政,永久停止五指山、保亭、瓊中、白沙四個中部生態核心區市縣開發新建外銷房地產項目。 但是,2018年這次「全域限購」不只是表現在「限購」上,還包括限售、限貸、限價等「多限」政策。 從此之後的6年裡,「全域限購」政策還一路「打補丁」加碼限制,海南樓市「壓力山大」。作為房地產最重要的流通環節,當地房產中介圈流傳開一張黑底白字圖片,寫著“全劇終” ,圈內人士稱10萬房產中介人員“逃離海南島”,奔赴雲南、廣西等地另謀生路。 2018年9月,海口樓市再次傳出限價“新政”,規定“海口商品房備案價最高不得超17300元/平方米”。這項至今也未正式發文的“口頭政策”,因為海口部分房企“花式漲價”被政府部門約談而流出。 在流出海口「17,300(元/平方公尺)限價新政」消息一個月後,海口椰海大道某大型樓盤200多戶購屋人,拖家帶口駐守在售樓處向開發商維權。 當時,維權的購屋人在現場告訴中國房地產報記者,涉及的維權原由指向開發商存在“虛假宣傳、變相收取認籌金、違規收取房款、強制收取改造費、涉嫌違建'偷面積'”等諸多問題。 王明亞是其中的一名維權人。 2018年8月4日,王明亞在該樓盤認購了一間55平方公尺的房子,總共交了四成的頭期款58萬元。 擁有4口之家的王明亞,55平方公尺的房子根本無法滿足一家人的居住。但置業顧問告訴他,加上擴展面積可達80平方公尺左右,一室一廳也就變成了兩室一廳。這也是王明亞下定決心購屋的主要原因。 若以55平方公尺計算,王明亞購買的房產單價超過26,000元/平方公尺。這一價格在當時海口主城區樓盤中已經很高了。 「17,300(元/平方公尺)限價政策」之後,後面的購屋價格自然就降了,王明亞等高價買房的購屋人很是不服氣。但他們面上又不能直接提房價高的事,於是「虛假宣傳、變相收取認籌金」等理由成為購屋人指向開發商的「維權者」。 200多戶業主的集體維權,一度成為海口職能部門最困擾的輿情。類似的矛盾糾紛在其他樓盤也時有發生,就像猛然揭開滾燙燒水壺的壺蓋,熱氣騰騰。 雙方玩起貓鼠遊戲 海南「全域限購」至今的6年裡,政策最嚴密的當屬海口、三亞兩個重點城市。 2020年3月7日,海南再度發表樓市新政:全省首推現房銷售制度,本地居民限購兩套房屋。 2021年9月18日,海口再次發布購房新政,除了對人才購房條件進行調整外,還對離婚人士購房進行了限制,“離婚”購房的偏門被徹底堵死。 海口一個開發商戲稱,「全域限購」之下的海南樓市,更像是一場圍追堵截、乘勝追擊的戰役。在樓市政策疊加的背後,也衍生了樓市浮世繪。 有人趕在離婚限制政策前,「假離婚」僥倖購屋;有人透過贈與等房產轉移登記的方式,將多套房變成了首套房,從而獲得再次購房的資格;還有人鋌而走險偽造購房資格……2021年,三亞市住城局決定註銷12人的購屋合約網簽備案,並將13人列入三亞市誠信體系黑名單,5年內不得在三亞市購屋。 為購得一套海南房產,購屋者和房地產開發商達成默契,沒有條件創造條件,最典型的一個做法是購屋者先付全款,開發商透過自己的第三方公司代交個稅或社保,等到滿足條件之後再簽約,再辦不動產權證,絞盡腦汁想盡辦法打擦邊球。 2023年1月,上海居民江黎明斥資上千萬元,在陵水縣土福灣某樓盤為兒子買了一棟別墅。但後來因退房糾紛一事,當事人自曝開發商幫購屋人「代繳個稅」。 依照海南「全域限購」政策的規定,江黎明家庭成員在海南並不具備購屋資格,除非在海南累計繳納兩年社保或個稅。 為不具備購屋資格的人隱晦地代繳社保或個稅,交滿兩年後再簽正式商品房買賣合同,顯然是在鑽政策的空子。有些開發商為了賣房子鋌而走險規避政策,但這種行為對購屋者而言,潛藏著巨大的購屋風險。 江黎明要求退房返還購房款的主要理由,便是開發商違規為其兒子代繳個稅,他擔心將來會遇到麻煩。但他的相關投訴,並沒有引起有關方面的重視,事情最終不了了之。 海南樓市斷崖式下滑 2015年~2023年海南省銷售額走勢圖。 2015年~2023年海南省銷售面積走勢圖。 在最嚴謹的調控政策打擊後,最明顯的市場反應就是各樓盤的銷售業績大幅下滑。 以「全域限購」為分界線,2017年海南全省房地產銷售面積及銷售額達到了歷史最高位,之後從2018年開始逐年下滑。 根據海南官方統計數據顯示,2017年,海南全省房屋銷售面積2,293萬平方米,較上年增加52%;銷售額2,714億元,成長了82%。 而在2018年,海南全省房屋銷售面積縮減至1,432萬平方米,較前一年下降約38%;銷售額2,083億元,下降了23%。 之後的6年間,海南大部分市縣市縣成斷崖式下滑。其中2022年銷售業績跌至6年來的最低谷。這一年的房屋銷售面積僅644萬平方米,較前一年下降約28%;銷售額1,098億元,下降約30%。 對各大房地產開發商而言,他們認為樓市限購政策過於嚴厲,是給市場戴「緊箍咒」;但站在行政主管機關的角度,他們希望海南房地產市場更趨健康有序,防止市場大起大落。 時任海南省住建廳廳長霍巨燃在「全域限購」政策記者會上稱,「全域限購」新政出台的目標是為了堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,回歸房子的居住屬性,調整優化房地產區域結構、產品結構、租售結構,維持房地產市場平穩健康發展,推動自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港建設。 海南省主要領導也在多個場合表態,海南不能成為房地產的“加工廠”,以壯士斷腕的決心降低海南省經濟對房地產的依賴。 6年來,海南房地產發展也釐出了一個清晰的想法:島內居民基本需求由政府保障,改善性需求由市場調節,投資性需求靠制度限制。 2020年3月7日,海南省委員會辦公室、省政府辦公室印發《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》,明確提出建立健全海南省住房保障和供應體系,發展公共租賃住房、安居型商品住房、市場化商品住房、市場化租賃住房四類住房,滿足本省居民和引進人才住房基本性需求和改善性需求,以及省外居民租賃住房需求。 海南大力推動安居屋工程建設,實施現房銷售制度等,被賦予更深刻的民生內涵。 王娟娟是三亞市的醫護人員,是安居房的受益者。 2022年,她優先參加三亞市區一批安居房的搖號選房,並以13900元/平方米的價格,抵押貸款購買了一套約100平方米的安居房。若以週邊市場化商品住宅的價格,要超過30,000元/平方公尺。 房地產開發企業在安居房的代建上,也成為企業「1.0版」轉型升級的象徵。在三亞,萬科、保利發展是安居屋計畫代建的代表企業。 根據海南省對安居房項目建設的計劃,到2025年,海南安居房建設將增至25萬套,主要面向符合條件的本地居民家庭和引進人才銷售。 時隔六年的“鬆綁” 嚴厲調控取得了巨大效果,房地產供需關係也發生了巨大變化。 2023年12月上旬,海南發布《關於優化調整房地產調控政策有關工作的通知》,引發外界廣泛關注。 這份通知被外界視為「海南樓市松綁」政策,其內容有三大項、共10條政策措施,主要內容涉及當前海南樓市調控政策的優化調整,包括個人住房貸款的套數認定標準、降低存量首套房屋貸款利率、不動產「帶押過戶」、放寬二手房屋交易轉讓年限,以及增加多孩家庭購屋套數等。 之後,省會城市海口迅速跟進,在「省十條」的框架內,首批推出多條優化調整房地產政策措施。包括商品住房轉讓年限「5改2」、二孩及以上家庭購屋可增加1套、停止「離婚人士3年內購買商品房屋總套數計算」限制,以及註冊企業可購商品住房等優化政策措施。 從此之後,海南多個市縣在「省十條」的基礎上,推出了樓市「松綁」政策。根據不完全統計,截至目前海南共有13個市縣推出了優化調整房地產新政。 鮮為人知的是,在這些優化調整樓市新政的背後,是政府職能部門充分聽取了當地房地產業協會和房商代表的建議和呼聲。 2022年底,海南省房協形成了一份長達4,000餘字的《產業調查報告》,並將提交至相關職能部門主要負責人手中。這份《產業調查報告》歸納了7大類共10餘項建議。海南省房協主要負責人也曾告訴記者,相關職能部門的主要負責人也曾多次到協會及房商調查。 記者對比這份研究報告和「省十條」新政,多項建議已被政策採納。 「全域限購」前在海南購屋的陸豪銘,最後房子沒有買成。 由於開發商遲遲未能與他簽訂《商品房買賣合約》,2019年8月,陸豪銘將開發商訴至法院。開發商也承認,遲遲未與購屋人簽購屋合約確實是事實,但主要的原因是政府部門推出了限價政策,導致其無法進行價格備案。 但法院審理後認為,主要原因是案涉房產被抵押,並非政府限價政策原因所致。法院據此判令陸豪銘與開發商解除認購協議,返迴購屋款及賠償購屋人相應損失。 某些時刻,為著某些利益,人們總是會出現意外。王明亞等200多戶購屋人,大部分透過法律訴訟的形式解決彼此的爭端;在陵水購屋的江黎明已透過與開發商協商的方式解決,目前大部分購屋款項已經返還;三亞醫護人員王娟娟,如今已住上了新房。(文中購屋者皆為化名) (中國房地產報)
香港樓市“撤辣”,效果較預期好
「已經很久沒有在香港的賣樓現場見到這麼多人了,隊伍不僅排滿了紅磡置富都會的行人天橋,甚至一路排到了巴士站,平均要半個小時左右才能進入開盤現場。” 談到4月6日港島南岸(Blue Coast)的新盤開盤現場,地產代理殷子珊用「墟」(廣東話,表示現場如集市一樣熱鬧)向《中國經濟周刊》記者形容當日的情景。 Blue Coast是由長江實業和港鐵合作的黃竹坑站上蓋開發地產計畫。開盤當天,首輪推出的422套住宅當天即賣出406套,單套房的折後實售價從878萬至2649.4萬港元不等。 長實營業部首席經理郭子威表示,Blue Coast的銷售套現近75億港元,創下2013年4月香港《一手住宅物業銷售條例》實施以來新盤單日銷售金額的最高紀錄。 01. 「撤辣」首月,一手住宅成交量較上季上升57.2% 對於全面「撤辣」後的香港樓市來說,Blue Coast的盛況並不罕見。就在特區政府宣布「撤辣」的首個週末,恆基兆業地產集團旗下的「長沙灣(Belgravia Place)」首輪發售在開盤4個小時過後便全部售罄,總吸金約7.48億元。 所謂“撤辣”,指的是今年2月28日,香港特區政府宣布自即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施(俗稱“辣招”),即所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。 「撤辣」之前,內地買家或公司買家在香港購買物業需要繳付樓價共15%的買家印花稅和新住宅印花稅,「撤辣」後只需繳付從價印花稅,依據物業價值計算,稅費在100港元至樓價的4.25%之間。 打個比方,若以1000萬港元的住宅為例,此前非本地買家需要繳納150萬港元的“辣稅”,如今則只需要按照稅費梯度繳納37萬港元從價印花稅,較原先節省了113萬港元。此外,額外印花稅被撤銷,亦意味著住宅買賣不再設有兩年期的轉售限制,購入物業後任何時間出售,都不需要再繳交樓價10%至20%的額外印花稅稅項。 對於已經沉寂了很久的香港樓市來說,全面「撤辣」的刺激效果是顯而易見的。物業代理公司聯名物業監測的數據顯示,3月,香港一手房成交按月升逾14倍至4200宗,創1998年後單月新高,而「撤辣」前一個月(1月28日至2月27日)成交量僅229宗。香港特區政府土地註冊處最近公佈的數據亦顯示,3月送交土地註冊處註冊的所有種類樓宇買賣合約共5013份,環比上升57.2%。其中,住宅樓宇買賣合約佔3,971份,較上季上升67.2%,單月登記量亦為去年6月以來最多。 樓價方面,反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)也開始見回升,最新報147.08點(4月7日)。此外,土地註冊處的數據顯示,3月樓宇買賣合約總值374億港元,較上季上升65.5%。其中,住宅建築買賣合約總值301億港元,較上季上升57.4%。 中原集團創辦人施永青接受媒體訪問表示,「撤辣」效果較預期好,因過去樓市由用家(剛需自住者)主導,「撤辣」後,壓抑已久的投資人重投樓市。 「以前是一隻手托著樓價,現在有兩隻手,基礎就好了很多。」他認為,這次不是簡單的反彈,而是結構性變化之後,整個市場的基礎會提升。 施永青補充稱,過去樓市欠佳時,地產商未有推售新盤,故一手庫存量高,現時樓市轉活,大部分地產商想先求量,希望能盡快套現。他預計,基於國內外經濟環境,本港樓價於下半年可望升5%至8%。 02. 香港樓市庫存壓力高企,內地客、新港人被視作“買房主力” 「救市」無疑是「撤辣」的第一個考量。香港差餉物業估價署(負責向香港所有地產物業估值及徵收差餉及地租的政府部門)數據顯示,2023年全年,香港住宅樓價下跌6.75%,較2021年高點累跌近22% 。 2024年1月樓價指數跌至306.4,跌至7年多以來的最低點,年跌幅達9.43%。 據媒體報道,香港特區政府財政司司長陳茂波在解釋「撤辣」政策時指出,2023年,香港住宅物業市場在息口上升及外圍環境充滿不確定性的情況下,市場氣氛自去年中起十分審慎。樓價全年下跌7%,成交量減少5%至約4.3萬宗的低點。在目前的經濟及市場情況下,有關措施已無需要。 先前為抑制樓價走勢,「辣招」推出已有10餘年。自2022年樓市開始下行,香港特區政府就已經開始逐步「減辣」。尤其是對於外來人才,先前推出的「先徵後退」「先免後徵」都從一定程度上促進了非本地買家在香港置業。 對香港特區政府來說,全面「撤辣」的另一個原因,許是賣地收入減少帶來的財政壓力。 根據特區政府公佈的新一年財政預算案顯示,2023/2024年度港府綜合赤字預計達1,016億元,較去年的估算多出86%。相對比印花稅收入的減少,土地收入的影響因素佔比或許更大。數據顯示,2023/2024年度地價收入為194億港元,較去年的2月預計的850億港元大幅減少77%。這也是近18年來地價收入最低的一年。 記者註意到,儘管樓市表現火熱,但一手住宅的交易價格並未出現顯著上漲,不少地產商更是趁勢推出優惠活動。以剛銷售一空的Blue Coast為例,最低實用面積18998港元/平方英尺的價格,相較於週邊同類二手住宅價格,相當於打了7折。 如此大的優惠力道背後,是香港樓市不可小覷的庫存壓力。香港房屋局的數據顯示,未來3到4年,香港一手可售住宅單位潛在供應量約109,000套,創有紀錄以來最高。相較之下,土地註冊處的數據顯示,過去兩年,一手住宅年均銷售量僅約10,000套。 居高不下的庫存即使對於頭部地產商亦是不小的壓力。長實集團最新公佈的2023年財報顯示,公司目前擁有可開發土地儲備約7,400萬平方英尺,其中位於香港的有700萬平方英尺。此外,2023年全年,房地產銷售收入年減29%至131.53億港元,其中香港的銷售收入為58.4億港元,比前一年減少60%。此外,新鴻基地產發展中及待售物業達2,197億港元。恆基地產則擁有總計1,010萬平方英尺的待發展/發展中之物業及已建成主要存貨。而新世界發展截至去年6月,在香港持有應佔總樓面面積的土地儲備則為814萬平方英尺。 華泰證券首席宏觀經濟學家易峘表示,香港有其獨特的優勢和競爭力,如租金回報率較高、多重優勢下人口流入,但租金回報率較高本身不成為房價上升的理由,還要看其相對於通膨預期和真實利率的變化。近年來,隨著香港加大對人才和資金的吸引力度,香港人口於2022年下半年以來重回上升通道,香港租金回報率趨於上升。但若降息伴隨通膨預期快速下行,真實房貸利率可能上升,香港房貸負擔能力則不一定會上升。 (中國經濟周刊)
馬來西亞的IOI集團如何成為新加坡最大的房東之一
由億萬富翁兄弟Lee Yeow Chor(李耀祖)和Lee Yeow Seng(李耀升)的公司IOI集團已經在新加坡建立價值約50億美元的房產。 馬來西亞的IOI集團長期以來一直專注於兩項業務:棕櫚油和房地產。在這兩家公司中,由上市的IOI公司持有的棕櫚油市值為250億林吉特(53億美元),而同樣是公共的IOI地產集團的估值僅為120億林吉特。雖然該集團已故創始人Lee Shin Cheng(李深靜)於1975年首次建立了房地產業務,但從20世紀80年代到90年代的一系列戰略收購幫助Lee將IOI Corp.轉變為馬來西亞收入第三大棕櫚油生產商。 李深靜經營這兩家企業,直到2014年他放棄了在IOI Corp.和IOI Properties的執行長職位,並任命他的兩個兒子來領導每家公司。創始人一直擔任兩人的執行主席,直到他於2019年去世。長子李耀祖在過去十年裡一直經營棕櫚油方面,而弟弟李耀升則負責房地產投資組合。 2014年,IOI集團創辦人,已故的Lee Shin Cheng(中)任命小兒子Yeow Seng(左)領導IOI Properties,大兒子Yeow Chor(右)領導種植園業務。 棕櫚油業務仍佔李家族53.5億美元淨資產的大部分。但是房地產方面的重要性變得越來越大。在截至2023年6月的一年中,由於原油棕櫚油價格從前一年的歷史高點回落,IOI Corp.的收入下降了26%,至116億林吉特。相較之下,在辦公大樓、購物中心和飯店的強勁捐款支持下,IOI Properties同期的營收穩定在26億林吉特。 IOI Properties目前在中國、馬來西亞和新加坡擁有361億林吉特的資產,新加坡約佔市值的64%。2016年,IOI Properties震驚了經驗豐富的開發商,如Mapletree Investments(由Temasek擁有)和香港地產的合資企業和億萬富翁李嘉誠的長江和記實業有限公司,IOI以26億新元的報價超過了他們。該辦公大樓耗資約40億新元(包括土地成本),包括約130萬平方英尺的淨可租賃空間、一座16層的塔樓和一座48層的摩天大樓上。 大約50%的辦公空間已經租賃,包括亞馬遜和摩根士丹利等租戶,每月租金超過11新元/平方英尺,位於現行金融區租金的上端。一旦完全租戶,估計該物業將貢獻至少1.8億新元的年度租金收入,在截至2023年6月的年度,約佔該集團收入的20%。隨著跨國公司繼續將其區域總部設在新加坡,許多公司引用了廣泛的人才庫、稅收激勵措施、多樣化的經濟和現代基礎設施,新加坡對國際商業界的吸引力保持不變。 」截至3月,CBD主要辦公大樓的入住率約為95%。 新加坡的吸引力在於它從一個地方城市演變為一個區域城市,現在是一個全球性的城市。它已經發展成為世界私人銀行中心,許多家族辦公室搬遷到該市。所有這些家族辦公室都需要租賃辦公室,並且通常願意為符合客戶高端形象的優質地址支付高額的費用。 儘管由於政府去年採取的冷卻措施,對豪華物業的需求有所放緩,但是由於CBD的此類項目稀缺,即使是增量出售,也會對該集團的財務做出巨大的貢獻。 在截至2023年12月的六個月裡,IOI Properties的淨利潤比前一年下降了72%,至2.96億林吉特,而收入下滑了8%,至12.5億林吉特,原因是其在中國和馬來西亞房地產項目的貢獻減弱。儘管有這些結果,股價已經飆升;4月2日,股價在一年前幾乎翻了一番。 該公司也看漲其在新加坡的住宅和酒店項目。在Shenton House後面,IOI Properties正在開發Marina View Residences,該住宅在2021年肺炎疫情高峰期購買的7817平方米的場地上正在上升。它為這塊土地支付了15億新元,並將再花費10億新元建造豪華酒店和公寓大樓。這是一塊罕見的土地,因為政府已經不出售濱海灣的飯店地塊了。 雖然自去年對外國買家徵收60%的高額稅以緩和房價以來,新加坡對豪華住宅物業的需求已經放緩,當IOI Properties在2024年年中開始營銷該項目時,有相當多的新加坡人會有能力投資這個項目,回以每平方英尺5000至6000新元的價格出售這些公寓,最小的一居室單元以300萬新元的價格出售。整個項目預計將產生86億林吉特的銷售額。 儘管利率高,房地產受到限制,但由於新加坡作為商業和娛樂中心,舉辦泰勒·斯威夫特音樂會等大帳篷活動,新加坡房地產市場的前景仍然樂觀。在當地不斷增長的需求和升級願望的支持下,私人住宅價格預計在2024年仍將走高。 新加坡IOI中央大道塔 新加坡的酒店收入已恢復到疫情前的水平,平均房價在2023年9月的一級方程式大獎賽期間升至歷史新高。酒店業的整體收入估計在2028年應攀升至創紀錄的15億美元,比去年增長40%。新加坡飯店房價出現了上升的結構性變化。 IOI Properties也積極擴大了其在馬來西亞的酒店足跡,以利用疫情後的旅遊熱潮。 12月,它以2.7億令吉的價格從馬來西亞房地產大亨Danny Tan的Tropicana Corp.手中收購了吉隆坡150間客房的W酒店。下個月,它以1.65億林吉特收購了檳城Tropicana擁有199間客房的萬怡酒店,將其馬來西亞投資組合擴大到擁有2000多間客房的七家酒店。 IOI Properties也正在利用中國廈門380間客房的喜來登大酒店的會議市場準備今年開業,其大廳可容納1500人。該公司今年也將完成廈門的辦公室和購物中心。李說:“這些物業投資中國的產出比將相當可觀。” IOI創辦人的兩個兒子從父親那裡學到的教訓是“什麼都親力親為”,經常去公司工作場所——種植園或建築工地。他們願景是希望成為棕櫚油和房地產領域的領導者。 李深靜在馬來西亞的橡膠莊園長大,他講泰米爾語,這是許多橡膠工人的語言。 11歲時,他輟學一段時間,從自行車上賣冰淇淋,幫助養家。 17歲時,他成為橡膠莊園的主管,在30歲之前,他成為莊園經理。IOI創辦人李深靜是一位天生的企業家。 1975年,36歲的他在吉隆坡以南開始了一個住房項目,七年後,他進入了棕櫚油行業,收購了工業氧氣公司,該公司後來更名為IOI公司。 1990年,Lee以5億林吉特(當時約1.85億美元)的價格收購了主要棕櫚油生產商Dunlop Estates,並將其作為跳板,將IOI轉變為主要的棕櫚油公司,在印尼和馬來西亞擁有超過20萬公頃的種植園,以及亞洲、歐洲和美國的煉油廠和特殊油和油化製造設施。 (發比利斯)
推動澳洲房價長期成長的三大動力
【接續上期《推動澳洲房價成長的八大短期因素》,以下是房產投資大師Michael Yardney長文:《從繁榮到蕭條:房價漲跌的原因》的第五篇,後續內容請關注澳房。 】 1. 人口結構變化 人口統計學是描述人口結構的數據,它包括年齡、種族、性別、收入、遷移模式和人口增長等因素。 這些因素是決定哪些類型的房產受歡迎,也是影響房產定價的重要驅動力。 這是因為一個地區的人口結構變化不僅決定了人口數量,還關係到人們希望如何以及在哪裡居住。 我這裡討論的不只是人口成長──實際上,家庭的組成才是關鍵。 此外,移民潮的進入也是一個因素。 澳洲的移民政策專門挑選技術工人,而他們是在組建家庭的時候來到澳洲,這是推動我們房屋市場的一個重要因素。 另外,新冠疫情引起的人口結構性變化也將對我們的房屋市場產生持續影響。 不僅如此,疫情引發的居家辦公潮也大幅改變了人口結構——現在,許多打工者可以在自己舒適的家中工作,節省了通勤時間和費用,這意味著他們需要更多的空間。 可以說,疫情使人們重新評估了他們對家的需求。 許多人換購了更大的房產,有些人遷移到了城市更遠的地方,有些人完全搬到了鄉下地區(儘管這一趨勢目前正在逆轉)。 同時,鄰裡的重要性也得到了加強。 對許多人來說,一切都是圍繞著「就地生活」——即從家出發,步行、騎自行車或乘坐當地公共交通工具,20 分鐘內就能滿足大部分日常需求。 2. 未來人口成長 澳洲的人口一直在快速增長。 最近發布的國家數據顯示,在過去的財政年度中,澳洲人口增加了約62萬人。 這是史上最高的數字,比五月聯邦預算預期的還多出十萬人。 其中15歲及以上人口成長2.8%,也是一個創紀錄數字,為我們的房屋市場帶來了巨大壓力。 最新的聯邦預算預計,未來五年內,澳洲人口將增加218萬人(相當於一個珀斯的規模),主要推動力來自創紀錄的淨海外移民150萬人(相當於一個阿德萊德的規模)。 最新的代際報告預計,澳洲的人口在未來40年將增加1,420萬人,相當於在現有人口基礎上增加了雪梨、墨爾本、布里斯班和阿德萊德人口的總和。 這樣的人口成長將由每年23.5萬的淨海外移民所推動。 澳洲住房短缺的直接原因,是近20 年來淨海外移民人數居高不下,預計這種情況將持續數十年。 如果我們認為澳洲的人口將繼續增長,並且根據商業計劃,到本世紀中葉,澳洲人口將會接近4000萬,而我們這個富裕的國家將繼續保持富裕,那麼就能支撐起房地產的長期價值。 3. 國民財富 家庭收入(扣除通膨後的「實際收入」)與住房需求之間存在正相關關係。 最新數據顯示,2021年澳洲的房價以創紀錄的速度上漲,全國獨立屋中位數較去年同期飆升了25.7%,公寓則上漲了7.7%。 正是這一價格飆升,加上股市的穩健成長,推動了澳洲家庭總財富在去年12月季度增長了4.5%,達到了歷史新高的14.7兆澳元。 這比前一年增長了20.2%。 同樣,人均家庭財富也在該季度增長了3.9%,達到了每人556,541澳元的新紀錄,比去年增長了19.9%。 事實上,家庭財富與房產價格的成長是相輔相成的。 你看,澳洲的房地產市場價值為10兆澳元,而我們的債務只有2.5兆澳元。 因此,很明顯,房地產中蘊藏的巨大財富是支撐房地產市場的基礎,而這個基礎不會輕易崩潰,每當市場稍有下滑,就會有人開始搶購。 (澳房匯)
剛剛!上海豪宅,"日光"
繼3月底一高端住宅項目刷新全國開盤紀錄後,上海又一高端住宅「日光」。 4月21日,融創外灘壹號院二期開盤即罄,單日銷售額99.97億元,成為今年內上海單盤銷售額TOP2的項目。值得注意的是,這已經是上海4天內的第二個「日光」盤,4月18日,上海陸家嘴豪宅「濱江凱旋門」開盤售罄,單日收金70.27億元。 此外,今年上海高端改善項目推盤節奏加快,接下來將有多個單價超16萬元、單套總價三、四千萬元的樓盤上市。接受券商中國記者採訪的業內人士認為,上海熱銷高端住宅都位於已經許久沒有供應的上海核心地段,且房價有倒掛,市場看好項目後續的增值機會。 值得注意的是,根據國金證券不完全統計,目前已有超40座城市階段性取消首套房貸款利率下限。4月伊始,福建福州,安徽蕪湖,山東濟寧、青島、煙台,江西南昌、贛州、九江和新餘,遼寧沈陽、本溪、丹東、錦州、遼陽,廣東潮州、汕尾等地「官員」取消首套房貸款利率下限。根據「網信廣東」4月12日消息,廣東省目前已有15個符合資格的城市取消首套房貸款利率下限,包括潮州、汕尾、江門、佛山、東莞、韶關、湛江、中山、汕頭等城市。截至目前,廣東15個城市首套房貸款主流利率執行水準在LPR-40BP至LPR-70BP之間。 開盤即罄 4月21日,融創外灘壹號院二期開盤即罄,單日銷售額99.97億元,成為今年內上海單盤銷售額TOP2的項目。 據了解,融創外灘壹號院二期是上海市黃浦區重點項目,項目地處外灘董家渡板塊,東接全球第三大金融中心董家渡金融城,西接塑造了上海精神的老城廂,與外灘萬國建築博覽群、南京路、豫園、世博園為鄰,具有不可複製的地段優勢。此次推出產品以建築面積約255平方公尺—380平方公尺的大平層為主,並透過對核心筒結構更合理的設計,實現超80%的得房率,套均總價5000萬元。 融創年報顯示,公司大量優質資產在手,截至2023年底未售土儲貨價值約1.23兆元。 2024年融創新增供貨近千億元,超85%分佈在一二線核心城市。 一位知情人士表示,繼北京融創壹號院、外灘壹號院二期後,上海黃浦亞龍計畫也將於年內入市。融創在核心城市充足、優質的項目,構成了其紮實的資產基本盤,也為其經營恢復奠定良好的基礎。 上海高端住宅熱銷撐起市場 近期,上海多個高端住宅熱銷引起市場關注。 3月底,位於上海黃浦新天地地塊的中海·順昌玖裡項目開盤當天售罄,512套房源銷售額達196.5億元,刷新全國開盤紀錄。 4月18日,上海陸家嘴豪宅「濱江凱旋門」開盤售罄,總價1.1億元「樓王」開場即被選購,該項目單日收金70.27億元。 4月21日,融創外灘壹號院二期開盤即罄,單日銷售額99.97億元,成為今年內上海單盤銷售額TOP2的項目。 從上海樓市整體狀況來看,今年3月份,上海全市共成交新建商品房5,370套,較上季成長299%,年減41%;成交金額594億元,較上季成長440%,較去年同期下降3%;套均總價1105萬元/套,季增35%,年增65%;成交均價86,050元/平方米,季增29%,年增41%。 對於上海高端住宅熱銷的原因,易居研究院研究總監嚴躍進接受券商中國記者採訪時表示,從今年的房地產市場形勢來看,高端住宅市場繼續受大家認可,這也說明在經濟形勢復甦的階段,前期的資產荒使得各種資金還是進入到高端住宅市場,所以上海高端住宅尤其內環以內的一些高端住宅的推出,市場認可度是非常好的。 「從融創本身來講,雖然企業這兩年有所調整,但是從此次高端住宅項目售罄來看,說明企業這幾年遇到的一些調整和風波並不影響其產品力的構建,所以其整個產品市場的認可程度非常高,相應的去化狀況也非常好,這對其他開發商的啟發在於,如果產品好且具有保值增值的功能,那麼市場的認可程度就非常好。說。 嚴躍進進一步表示,還有一點就是購屋人看好項目後續增值的機會,上次中海的項目和這次融創的項目的售罄都體現了市場對上海當前一些房價倒掛項目後續增值的預期和投資策略。 上海中原地產分析師盧文曦接受券商中國記者採訪時也表示,上海高端住宅這些年放盤並不算多,尤其是絕對市中心還有黃浦、濱江、陸家嘴這種稀缺性非常高的地段,已經很久沒有供應了,不少人等這些盤也挺長時間了,再加上項目價格有倒掛,儘管沒以前那麼多,但還是有,所以吸引人。「最近就是高端住宅在撐市場,中低價位的樓盤表現一般。」他說。 全國樓市出現正面訊號 今年以來,中央和地方持續釋放房地產政策寬鬆訊號。在一系列政策支持下,房地產銷售指標在3月開始出現了積極信號:1月—3月,全國商品房銷售面積和銷售額同比降幅較1月—2月有所收窄;3月70個大中城市中,新房價較上月上漲城市數量增加,各線城市房價較上月降幅略為收窄,上海新房價領漲全國;3月,無論是新房或二手房成交量均比前期上升。 除了上海高端住宅熱銷,近期香港樓市也表現熱門。 據了解,2月底香港樓市全面「撤辣」後,開發商加速推盤,多個新房計畫傳來熱銷的消息。其中,香港由長實集團與港鐵公司合作開發的「Blue Coast」計畫首次開盤推售近422套房,當日銷售金額近75億港元,創下香港《一手住宅物業銷售條例》2013年4月實施以來新盤單日銷售金額的最高紀錄。由於在香港購屋門檻的大幅降低,許多內地買家重返香港樓市。 聯準物業監測數據顯示,3月香港新房成交按月成長14.5倍至4,200套左右,創下自1998年以來的單月新高;二手住宅成交約5,000套,季增近85%。 (券商中國)
中國房價快「觸底」了嗎?
「土地供應是中國房地產的底層邏輯,麵粉漲了,麵包才能漲。” 觀察標竿:杭州 阿飛是房產仲介,在杭州拱疊區香積寺路一家鍊家門店上班。那兒屬於大關板塊,地段良好,老房子居多,總價不高,適合剛需,是中介的「必爭之地」。前不久,馬路對面又開了一家鍊家門市。 停放在老鏈家店門口的電瓶車似乎變少了,店裡的工作人員零零散散,有一種即將倒閉的感覺。但如果繞到店後門,卻是另一番景象:幾個西裝革履的中介在打電話,開頭幾乎一致:“今天來看房嗎?” 香積寺路鏈家門市 透過後門的大玻璃窗還能看到談判桌。一到晚上,買家和賣家兩軍對壘,劍拔弩張。臉色陰沉的往往是賣家,看著對面舉起的屠龍刀,賭氣般說道:“這個價格沒有談的必要。” 就在一個月前的3月14日,杭州發布樓市新政,宣布全面取消二手房限制、縮減增值稅免徵年限。根據杭州貝殼研究院數據,這一個月來,杭州市區整個二手房交易達到9,000多套,新增客源和新增帶看年增了50%以上。 資料來源:杭州貝殼研究院 「3·14新政」讓二手房市場突然熱鬧了起來。之前開單少、擔心完成不了業績的阿飛,這兩天為了帶客戶看房,還放了小巴一次鴿子。 阿飛的描述基本上符合「掛牌量和帶看量激增」的情況。 「房源多了,帶看的人多了,不少賣家急著出手,撿漏的機會也就多了起來。」他表示,目前成交價基本上比掛牌價低2000元/平方米左右。而根據他這幾年來的觀察,比起2021年最高點,這片區域的房價保守估計跌掉了20%到25%。 香積寺路東北方的新天地附近的二手商業住宅也出現了排隊看房景象。非loft房型掛牌價格已經低於1.9萬元/平方米,算是價格窪地。也有一些大戶型的,詢問中介成交情況,中介只留下一句「暫不知曉」。 小巴也簡單看了下文三、採荷附近二手房掛牌和成交情況。學區房的表現不出意外,成交量基本上都出現50%以上的漲幅,代價卻是房價5%到10%的跌幅。 銷量上去了,價格卻在跌。新一線城市杭州的二手房市場一定程度能反映了全國重點城市的現況。 就在不久前,上海易居房地產研究院發布的《22城二手房成交報告》,監測了22個重點城市的二手房在3月和第一季的交易狀況。今年3月,二手房交易量較上月上漲112%,年減32%,但整體交易量處於歷史較高水準。 而自2016年起,全國二手房價格開始上漲,2021年達到歷史最高點。今年第一季數據顯示,一線城市的「老破小」均價為4.16萬元/平方米,相比歷史高點縮水了33%,回到2018年底的水平。 「房價低」固然是頭等好事,但「房價跌」卻讓普通人和國家頭疼,特別對於新中產而言,一邊還房貸,一邊看著自己的房子天天跌,一旦跌掉一個首付,哪還有心情大肆消費。 於是,房價到底何時止跌,「拐點」何時到來,成為業界熱議的話題。 「聳人聽聞」的判斷 樓市「拐點論」最早出自萬科前董事長王石。 2007年12月,王石在北京的一場研討會上被記者提問:「近期不少城市的房子賣不動了,成交量大幅下降,是否能認為是樓市行情的拐點出現?」王石沒有猶豫,說:“我認可你的觀點。” 萬科前董事長王石 當時的背景是,一紙「927新政」——規定二套房必須50%首付,讓炒房資金成本大幅攀升,導致樓市成交量大降。 現在來看,王石所謂的「拐點」並未成為中國房地產由盛轉衰的轉折點,反而高歌猛進。如今轉折點再次被提及,驚悚和戲劇性的元素仍舊少不了。 「拐點」能引發熱議,離不開一篇名為《高盛預測中國房價還有40%下降空間》的文章在金融圈的廣泛傳播。 高盛對中國房價「拐點」的判斷邏輯,參考了美國房地產的漲落歷程: 美國房地產在2006年達到頂峰,接著就是次貸危機,直到2012年才觸底;美國房屋空置率在2008年達到頂峰,十年後才回落到平均水平。高盛認為,美國的崩盤期有六年,總共跌了40%,而中國房價從2021年三季到2023年三季度,3年時間裡下降了16%,參照美國,中國房價的跌幅空間還有一半。 當然,中美情大不相同。高盛認為中國的空置率、人口、收入這些指標的「昂貴程度」遠高於美國,同時也指出了二者根本差異:美國房價問題是因為次貸,是個金融問題。中國則是因為特殊的土地供應機制,最後變成了一個財政問題。 從以往的判斷來看,高盛在民間被稱為“最懂中國經濟的投行”,也正是因為它太“懂”中國,說的話只能信一半。這篇文章的原文小巴並未在網路上找到,有些圖片和觀點有拼湊的跡象,暫且定義為假訊息。不過話題性卻足夠重視。 「拐點」等於剛需入場? 那麼,有沒有一個比較好的觀察「拐點」的角度呢? 首先觀察二手房市場。長期以來,像杭州、深圳這樣人多地少的大城市,二手房主導了整個房價體系。供需不均的情況下,逼購屋者往二手房走,市場定價,自然水漲船高。 如今,二手房又成了房地產市場的疏通口,只有二手房流動起來,市場購屋資金提振了,才會撬動新房認購市場。新房和二手房市場欣欣向榮、充滿信心,下跌的頹勢才可能止住。 從某種意義上來說,杭州放量下跌不算是個壞現象,而是市場正逐漸恢復正常狀態,需要經歷一個陣痛期。 其次從樓市復甦規律來看,基本上從一線城市開始,然後向外傳導。 數據顯示,上海3月住宅成交量為1.85萬套。房地產界有個說法:1.5萬套是二手房交易的榮枯線,高於這個數字,表示市場上行;2.1萬套是陽春線,判斷市場是否火熱。 也就是說,經歷2023年的低迷期後,上海樓市有了火熱的跡象。 在這1.85萬套中,外環和300萬元以下的房子佔比相較2023年平均上升3%左右。深圳也有類似的趨勢:3月成交的戶型,63%是90平方公尺以下的戶型。 因此結合一線城市和杭州的情況,可以得出一些「不太成熟」的結論:在購屋者信心尚未完全恢復的情況下,學區和核心地段的房子依然受歡迎,「老破小」和遠郊的房子的泡沫收縮速度較快。 更重要的是,剛需群體似乎逐漸變多了。通常來說,房價「觸底」要看剛需是否真正入場。 但另一方面,社融數據就有些打臉了:3月居民中長期貸款新增規模為4516億元,年比少增長1800億元,回到了2017年至2019年平均(4293億元)。這個數字的減少,意味著背房貸的人正在減少。 而中國人民銀行最新發布的《2023年第四季城鎮儲戶問卷調查報告》顯示,20.2%的居民對房價預期下降,為五年來最低,僅14.3%的居民選擇購屋。 剛需群體較為搖擺不定,又容易受政策影響,到底能否真正入場,還需要經過之後幾個月的時間來檢驗。 真正拐點:土地供應減少? 還有一個觀察「拐點」的角度是:看供應。正如「高盛」所說的中國房地產問題是一個特殊的土地供給機制的問題,麵粉的價格決定麵包的價格。 不管是杭州,還是深圳,目前樓市的癥結在於產能過剩,一端是新房供應量太大,另一端是需求大幅減少。 易居CEO丁祖昱認為,土地供應是房地產的底層邏輯。走出調整期的關鍵,在於樓市供需關係的恢復。 因此解決方案要么刺激需求,要么限制供給。 就在全國房屋銷售數據公佈的同時,各大城市的供地計畫也陸陸續續出來了,數據清一色地變成兩個大字:收縮。 我們看到,全國重點28個城市,有22城住宅用地供應年減,佔比接近八成,降幅超過30%的城市總共有10個,基本上是沿海發達城市。 其中,商品住宅用地供應面積整體下滑18%。住宅用地收得最緊的東莞,其商品住宅用地供應面積,年減67.3%,蘇州下降63.5%,廈門下降53.8%,連上海都年減了12.9%。舟山下滑得最厲害,高達78%。 杭州和西安尚未披露這項數據。 「賣地大戶」杭州變得跟至今還未公佈常住人口的黑龍江一樣磨嘰了,不過從已公佈的住宅用地供應面積同比下降44.3%來看,杭州商品住宅供應減少區間應該在30%至40 %。 收縮土地供應量的另一面,就是開始出讓核心地段的優質地塊。從數據來看,蘇州、廈門等優質板塊都出現了很高的溢價,一線城市也刷新了「地王」的紀錄。 最近上海也出現了豪宅供應放量,這既是對高端市場的考驗——地段和配置越好的產品會賣得越好,也表明改善型需求在一線和強二線城市對房價依然有很強的支撐。 而長遠來看,成交量長期大於供應量,庫存就會消化完,一般去化低於12個月,就有上漲的壓力。未來隨著居民負債比率調整,改善型需求爆發,一二線新房遲早會出現「房荒」。 可以說,縮減土地供應算是一大狠招了,儘管這意味著地方政府將面臨土地財政收入減少所帶來的衍生危機。 階段性的底部 如今「房價還要跌多久」本身就是一個系統性、無法用短期和週期性來解答的複雜問題,它既有供需的因素,也有長期的老化、少子化的因素。不過,訪問了不少經濟學家和學者後,還是能找到一些共識,例如「分化」: 一線城市、重點城市的核心地段基本上到了階段性底部,非核心城市和地段就相當困難了。 而有些觀點也符合高盛「最快還要三年」的判斷。 例如財經評論家劉曉博認為:「四大一線城市樓市能在今年見底,部分強二線城市明年見底,大多數二線城市2026年見底,三四五線城市,真的恐怕要到2027年了。 《22城二手房成交報告》最後也給了一個結論:一線城市二手房的泡沫基本消除,如今入手性價比較高。 不過真正的「底」在哪兒,還真不好說。(吳曉波)
取消房屋限購、推「以舊換新」、下調公積金貸款首付比例…多地優化購屋政策
近日,多地持續優化購屋政策。 4月19日,福建廈門下調房屋公積金貸款首付款比例,首套房最低首付款比例為20%,二套房最低首付款比例為30%。 4月18日,湖南長沙發文支持購買改善住房,其中取消了限購政策,對「以舊換新」執行「認房不認貸」政策,購新房上調住房公積金最高貸款額度。長沙市住建局相關負責人表示,此次新政將有利於充分釋放市場潛力,加強新房、二手房市場連動,有利於全市房地產市場穩中向好。 同日,浙江麗水發布房地產新政,其中提出,延續實施購屋補貼政策、「以舊換新」推進有機更新、加大公積金政策支持力度。 另外,證券時報記者梳理,除了福建廈門,近日,江蘇徐州、浙江寧波、北京、山東濟寧、河南鄭州、四川成都等地也調整了住房公積金政策。 廈門下調公積金貸款首付比例 4月19日,廈門房屋公積金中心發布了《關於調整房屋公積金貸款首付款比例的通知》。 其中提出,申請房屋公積金貸款購買本市首套房屋的,最低首付款比例為20%;申請房屋公積金貸款購買本市第二套房屋的,最低首付款比例為30%。 長沙發布購屋新政 4月18日,長沙住建局印發《關於支持居民購買改善房屋的通知》。 其中提出,「以舊換新」購買新房的,可依照「認房不認貸」政策,享有首套房首付比及房貸利率優惠。 同時,購買新房申請房屋公積金貸款的,在原有基礎上調高最高貸款額度。 另外,不再審查購屋者資格條件。 長沙住建局相關負責人介紹,此次全面優化長沙房地產限購政策,實施“以舊換新”,支持居民購買改善住房,旨在適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關係變化,滿足居民多層次多樣化購屋需求,將有利於充分釋放市場潛力,加強新房、二手房市場連動,有利於全市房地產市場穩中向好,從而促進長沙房地產市場平穩健康高品質發展。 麗水發布房地產新政 4月18日,根據「麗水建設」公眾號消息,麗水市房地產市場平穩健康發展領導小組印發《進一步優化房地產市場調控措施》,聚焦降低市民購屋成本、強化一二手房聯動、優化產業營商環境等領域推出了9項政策措施。 其中提出,延續實施購屋補貼政策,去年提出的個人購屋補貼、青年人購屋補貼、多孩家庭購屋補貼、「以舊換新」稅費補貼和使用房屋徵收「房票」購屋等政策的適用期限順延至2024年12月31日。使用房屋徵收「房票」購房,取消「單套住宅建築面積不得少於60㎡」的限制。推動各單位落實人才房票補貼政策。 同時,「以舊換新」推進有機更新,結合城中村和老舊小區改造、城鎮危舊房治理和城市基礎設施建設,採取國有企業「以舊換新」方式,分批有序推進城市有機更新,打通房地產企業“房票”融資通道,幫助居民家庭改善居住環境和住房條件。鼓勵老舊小區既有多層住宅加裝電梯,市區符合條件的加裝電梯獎勵由每台10萬元提高至每台25萬元,助力“一老一小”,保障和改善民生。 另外,加大公積金政策支持力度,新市民、青年購買自住住房,公積金貸款最高限額上浮20%。給予青年首次首套房屋公積金貸款利息補貼,補貼期限為公積金貸款發放後前36期,補貼額度為房屋公積金貸款利息支出的20%。全面取消保留金額政策,支持房屋公積金借款人變更還款方式及縮短還款期限。 多調整住房公積金政策 證券時報記者梳理,除了廈門,近日,徐州、寧波、北京、濟寧、鄭州、成都等地也調整了住房公積金政策。 4月18日,徐州住房公積金管理中心發布《關於調整房屋公積金貸款政策》的通知。其中提出,調整公積金貸款最低首付比例,購買新建商品房或存量房,首次使用公積金貸款的,最低首付比例為20%,第二次使用公積金貸款的,最低首付比例為30%。支持購買高品質住宅,購買高品質住宅,公積金貸款最高額度上浮20%。另外也提出,放寬公積金貸款申請條件,調整貸款額度計算方式,開通淮海經濟區及江蘇省其他城市繳存職工商轉公貸款,支持軍人購屋貸款等。 同日,寧波房屋公積金管理委員會印發《關於調整寧波市住房公積金繳存、提取、貸款相關政策的通知》,其中提出,職工個人住房公積金貸款可貸額度計算不足25萬元的,保底額度按25萬元/戶計算。購買自住房屋提取房屋公積金,對首付比例不作明確要求,以購屋合約約定的首付比例及金額為準。還貸提取次數由每年一次放寬至可按月提取。 4月17日,北京住房公積金管理中心發布《關於優化老舊小區改造後住房公積金貸款期限核定標準的通知》,明確“對於購買老舊小區住房且完成老舊小區綜合整治中“節能綜合改造” 「抗震節能綜合改造」「單項改造與環境整治」「危舊樓改建」改造計畫的,借款人在申請貸款時予以支持。低於剩餘土地使用年限減三年。 同日,濟寧住房公積金管理中心發布《關於調整住房公積金個人住房貸款最高額度的通知》,其中提出,提高住房公積金貸款最高額度,多子女家庭,購買首套或二套自住住房的,住房公積金貸款最高額度提高至100萬元;購買高品質住宅的員工家庭,房屋公積金貸款最高額度提高至90萬元。 4月15日,鄭州住房公積金管理中心發布《關於商業銀行個人住房貸款轉住房公積金個人住房貸款有關事項的通知(徵求意見稿)》,其中提出,已經使用商業貸款在鄭州行政區域內購買自住住房的家庭,符合條件的,可申請辦理商轉公貸款。同時提出兩種「商轉公」轉換方式,分別是自籌資金方式、公積金直還方式。 4月12日,成都房屋公積金管理中心發布《關於提高多子女家庭首套房最高貸款額度的通知(徵求意見稿)》,其中提出,符合住房公積金貸款條件的多子女家庭,在成都市購買首套房屋的,雙繳存人家庭最高貸款額度從80萬元調整為90萬元,單繳存人家庭最高貸款額度從40萬元調整為50萬元。(證券時報)
王健林回血,儒意撿漏
萬達電影改姓,影視、遊戲左右手互握 王健林手中的牌,又少了一張。 4月17日,萬達電影股份有限公司(以下簡稱「萬達電影」)官網發布《關於間接控股股東股權轉讓完成暨公司控制權變更的公告》。公告顯示,北京萬達文化產業集團有限公司(以下簡稱「萬達文化集團」)、王健林,分別轉讓所持北京萬達投資有限公司(以下簡稱「萬達投資」)20%股權、1.2%股權,4月15日已辦理完成工商變更登記手續。 至此,「儒意系」旗下中國儒意、儒意投資,合計持有萬達投資100%股權,王健林與萬達投資徹底分割,萬達電影正式易主,公司實際控制人變更為柯利明。 把時間回撥到2005年,當時的首富王健林在​​99%的萬達股東反對下,依然高喊“電影業是我的夢”,成立北京萬達電影院線有限公司(萬達電影前稱),高調進軍影視業,決心「死磕」影視業。 10年後,A股「院線第一股」萬達院線正式在深交所掛牌上市。 但追夢18年後,王健林的「電影夢」戛然而止——為解除上市對賭危機,萬達2023年走上「賣賣賣」模式,自2023年7月,萬達電影開始逐步被王健林放棄。 2023年7月11日,萬達投資擬向陸麗麗轉讓其持有的1.8億股,對價合計約21.73億元;7月18日,萬達投資擬向莘縣融智興業管理諮詢中心轉讓所持無限售條件流通股數1.77億股,占公司總股本的8.14%,轉讓價約23.36億元;7月23日,王健林將北京萬達投資49%的股權轉讓給了上海儒意影視。 2024年1月12日,北京珩潤(萬達投資全資子公司)又向儒意投資轉讓其持有的萬達投資29.8%股權,辦理完成了工商變更登記手續。王健林僅透過萬達文化集團及其一致行動人持有萬達電影約10%的股份,而柯利明透過萬達投資間接控制萬達電影20%股權,成為公司實際控制人。原儒意系高階主管陳女希在今年1月29日被任命為萬達電影新任總裁。 萬達電影股權穿透圖。來源:萬達電影財報 萬達電影,不再姓「王」。不過,對於這家昔日曾有過1400億元市值榮光,如今縮水成300多億元市值的老牌電影巨頭來說,出售後或許會過得更好。 萬達電影新掌舵人柯利明與陳女希,近年來連續製造了《你好,李煥英》《送你一朵小紅花》《唐人街探案》《熱辣滾燙》等爆款電影。 曾經做投行的柯利明,被人評價為“善於用理性的思維分析”,而學表演出身的陳女希,在理性之上,還有一份對影視的感性洞察,這二人也因此被認為是行業絕佳拍檔。 此外,萬達電影背後的投資機構之一騰訊,也可以助力萬達電影。 目前,騰訊持股中國儒意21.97%,僅次於董事長柯利明。中國儒意又透過上海儒意影視製作有限公司(簡稱「儒意影視」)持股萬達投資的49%,即騰訊目前間接持股萬達電影約2%。 於儒意而言,2022年上半年剛啟動了遊戲業務,營收就達到了4,100萬元,其中3,950萬元皆來自騰訊的遊戲推廣業務。 同時,儘管騰訊入股萬達電影比例不高,但對於原本也將遊戲納入營運板塊,但主要押寶電影的這家公司來說,有了更多儒意與騰訊的加持,院線、影視、遊戲等IP生態,將進一步打通,具備重要戰略意義。 王健林回血,儒意撿漏 在獲得600億元戰略投資後,在出售萬達資本的股權後,王健林再次回血100多億元,落袋為安。 萬達電影曾有過它的光輝歲月。 2005年,萬達電影股份有限公司成立,王健林從熟悉的地產角度切入,主要經營海內外院線業務,並開啟了「買買買」之路。 在下游方面,2012年,萬達電影海外第一個收購項目是美國連鎖電影院AMC院線。隨後,澳洲第二大院線Hoyts、美國卡麥克院線也逐漸被萬達電影收入囊中。 2015~2016年開始,萬達電影的收購之路又拓展到了影視上游、中游。慕威時尚、美國影視製作公司傳奇影業,都在此時被萬達電影併購。 2019年,萬達電影也作價105億元,完成了對萬達集團內部子公司萬達影視的併購。 自此,萬達電影成為了全球唯一集影視劇投資、製作、宣傳、行銷、放映為一體的產業巨頭。 不過,盲目擴張也是一把雙面刃。正因為大舉介入內容,萬達電影沒能避開2018年的陰陽合約風波;又因為線下資產太重,在前幾年院線業務不景氣時期,萬達電影受到了重創。 萬達電影營收在2018年達到162.87億元的高峰後,於2019年開始下降。 2019年,萬達電影營收降到154.35億元,2020年更是大降至62.95億元。 2021年萬達電影營收雖反彈至124.9億元,但隔年又跌到百億以下。 意識到需要資產輕量化後,萬達電影於2021~2023年陸續剝離AMC院線等不良資產。去年,萬達電影曾表示其目標為“追求經營效益最大化”,減少新開直營店的數量至10~20家。 在降本增效以及電影業元氣恢復之下,萬達電影發布的2023年年度業績預告顯示,報告期內公司淨利潤為9億元~12億元,2022年同期虧損約19.23億元;扣除非經常性損益後的淨利為7億元~10億元,2022年同期虧損約20.8億元。 儘管經歷了風雨飄搖的五年,但在經歷了「賣賣賣」的幾年後,萬達電影終於走向了正軌。此時,王健林不得不賣了萬達電影,儒意影視低價入了局,可謂是「撿了漏」。 截至2023年12月31日,萬達電影在國內擁有已開幕戲院905家,7,546塊銀幕,市佔率16.7%,在國內院線市佔第一。 同時,根據2023年12月萬達電影發布的公告,最近一次受讓協議簽訂後,轉讓方承諾:促使大連萬達商業管理集團與萬達電影(含分公司與子公司)存續的租賃合約剩餘期限不低於10年(自2024年1月1日起算),且10年租期到期後可再延長10年;轉讓方同意,促使萬達商管在其所有自有產權的項目在同等條件下優先與萬達電影合作。 對於影視製片公司儒意影視來說,萬達電影的下游佈局,無疑為儒意院線電影的發行平添一翼。 左手影視,右手遊戲 儘管忍痛割愛,王健林還是給了萬達電影一個不錯的歸宿。 公開資料顯示,上海儒意影視製作公司成立於2013年,主要從事廣播電視節目的製作和營運及電影發行業務,為中國儒意100%實際權益的受控制結構實體。 儒意的創始人是柯利明。柯利明畢業於澳洲格里菲斯大學,取得風險管理學士學位、貨幣銀行學碩士學位,畢業後進入一家對沖基金管理公司擔任資深分析師。 2009年的一場金融危機,促使他離開金融業,嘗試探索自己熱愛的文學與影視。 儒意早期,在柯利明團隊的帶領下,成功出品了《瑯琊榜》《致青春》《羋月傳》等叫好又叫座的作品。 然而,早期從事投行工作的柯利明,一直覺得自己更擅長收集數據、分析專案的投資報酬率,但對於內容仍缺乏一點感性的理解。他需要找一個更懂電影的人。 於是,2015年,柯利明請到了當時在業界已經小有名氣的製片人陳女希,出任儒意影視的製片。在那之前,陳女希製片的電影包括徐嶇的處女座《泰囧》(2012年,12.67億元票房),鄧超的處女座《分手大師》(2014年,6.65億元票房)以及大鵬的處女座《煎餅俠》(2015年,11.59億元票房)。 陳女希在業界被人評價為「膽大、心細、敏銳」。演員出身的她,對於電影業有更深入的理解,對於優秀作品有一種敏銳的嗅覺;與此同時,年輕的她身上又有一股不畏懼虧本的勁兒,因此挖掘了不少演員轉行做導演的新人。 柯利明與陳希希領航的團隊,出品了《三生三世十里桃花》《縫紉機樂隊》《動物世界》《送你一朵小紅花》《你好,李煥英》等,使儒意影視逐漸躋身為國內電影公司的第一梯隊。 柯利明把這些年的成功,歸結為「強製片人+觀眾+導演」邏輯,把製片人中心製看作公司的核心競爭力,也因此有了比較穩定的內容輸出。 對於現今的萬達電影來說,陳女希任總裁,柯利明成為實控人,老牌的電影公司注入了更具開拓性、更應時而變、更注重工業化的人才,為萬達電影的內容製作業務帶來了新鮮的血液。 同時,騰訊作為中國儒意的第一大控股機構,預計對於萬達電影也將會有深遠的影響。 2022年上半年,中國儒意進軍遊戲,建立「景秀」品牌,做發行與行銷。 2022年遊戲業務收入5,500萬元,2023年為4.46億元,增幅達7倍之多。 2023年2月,儒意和騰訊訂立了基於遊戲發行、營運和行銷合作的三年策略協議。從2023年6月到10月底,光是5個月儒意就從騰訊遊戲中獲得了5,0100萬元,月均收入1億元。騰訊對儒意遊戲業務的影響,可見一斑。 2022年,萬達電影遊戲業務營收約3.87億元,佔營收比例3.99%,年減了12.81%。但早在2016年,萬達電影就以26億元收購了遊戲發行公司互愛互動,開始涉足遊戲產業,併計劃2~3年內成為行業前三,如今看來,還有長足的距離。 如今,萬達電影不再姓王,在騰訊加持下,透過院線+影視內容+遊戲,能否開啟一番新局面,還有待觀察。(中國企業家雜誌)