許家印的最後一根“救命稻草”
9月12日,許家印的軍令狀又來了。 恆大集團復工復產保交樓週例會上,許家印說,目前恆大在全國的保交樓項目共計706個,已復工項目668個,未復工項目38個。在他上方的橫幅寫著:“大干苦幹拼命幹,為複工復產保交樓努力拼搏”。 不過,站在懸崖邊上的恆大,已經是難勒的馬。誰也不知道,“復工復產”的口號還要喊多久。 懸崖上的恆大 當初,恆大拿地有多激進,現在退地就有多瘋狂。 在房地產高速發展的時代,許家印選擇瘋狂拿地。2016年,我國土地儲備規模最大的房企,正是恆大。 截至2021年6月30日,恆大總土地儲備項目778個,分佈於中國233個城市,總規劃建築面積2.14億平方米,土地儲備原值為4568億元。 然而,自去年7月暴雷以後,恆大尚未開發的土地正在被無償收回。 此前,據不完全統計,自去年6月起,恆大系退出的地塊或項目已接近60處。這些地塊分佈在安徽、浙江、河南、青島、四川、海南等地。 其中,許家印的河南老家成為恆大退地最嚴重的地方。去年10月,雲台山恆大·養生谷項目12宗地(約1200畝)被收回;今年3月,恆大開封市運糧湖片區7宗未開發土地(約500畝)也被收回。 而收回的原因,多為欠繳土地出讓金、超過規定的動工開發日期。 除了退地以外,自去年7月1日,許家印個人已經拿出70億現金幫助恆大渡危機。 這70億元,是許家印通過出售個人資產換來的,如位於香港的別墅、位於深圳灣一號和廣州珠江新城自住的房子,以及私人飛機。 據悉,這些資金主要用於恆大兌付每月10%的理財產品、總部員工發薪、償還到期境內外公募債利息、推動全國各地項目復工復產等。 不過,70億元,對於恆大2萬億的欠債來說,可謂杯水車薪。對於恆大而言,這並非它經歷的第一道難關,卻可能是最難過的一關。 2008年,恆大也曾經歷生死一刻。彼時,恆大衝刺港交所在即,但在售樓盤僅4個,在建樓盤多達37個,回款情況令人擔憂。恰逢美國次貸危機席捲全球,“恆大恐怕無法渡過難關”的悲觀情緒瀰漫不散。 危急之時,許家印前往香港,與鄭裕彤等多位港資富商打牌。三個月後,恆大獲得5億美元入股,危機才得以解除。 然而,眼下,留給許家印的窟窿,已經不是“牌友們”可以補上的。 (圖源網絡) 恆大何以至此? 早前,恆大斥重金請來的“軍師”任澤平曾表示,自己任期內多次主動諫言降負債,反對多元化,卻被批評“格局不夠”。 瘋狂擴張,被認為是恆大失速的原罪。 恆大的第一塊地皮,價值1億元。當時,手上只有600萬的許家印,分期付款拿下這塊地皮,首筆支付500萬,剩下的100萬開工建設。建成之後,以低於市場價20%的價格出售,被一搶而空。 之後,這種粗放、土豪式的發展思路不僅在恆大的地產路上延續,也向其他產業蔓延。 2010 年,恆大上市不滿一年,許家印就豪擲1億元全資收購廣州足球俱樂部。 據字母榜統計,恆大中甲的首個賽季花費350萬美元引入巴西前鋒穆里奇;次年,恆大以1000萬美元引入阿根廷籍球員孔卡,打破當時中國足球轉會記錄;之後又花1000萬歐元的天價年薪請來世界級足球教練里皮。 恆大冰泉推出之時,許家印定下了一年100億、三年300億的銷售目標。三年後,也就是2016年,恆大冰泉被低價出售,此時恆大已經虧損近40億元。 在新能源汽車產業佈局上,恆大同樣野心勃勃。 許家印曾表示,“要用3到5年時間,將恆大新能源汽車打造成全球規模最大、實力最強的新能源汽車集團”,並提出3年投資450億、2025年實現年產銷100 萬輛,2035年超過500萬輛的目標,一年同時上馬研發15款車型。 截至2020年,恆大汽車3年累計投入474億元人民幣,虧損超183億元。 值得慶幸的是,在一片質疑聲下,恆大汽車的“恆馳5”已經開始量產。這對於苟延殘喘的恆大來說,稱得上是一些看得見的水花。 恆大汽車,最後一根“救命稻草”? 9月16日,恆大集團在官網宣布,恆大汽車的“恆馳5”在天津工廠正式量產,預售價17.9萬元。據官方透露,“恆馳5”將於10月開啟交付。 “恆馳5”是恆大汽車旗下的首款量產車型。據了解,該車型在去年12月30日實現首車下線,今年7月6日開啟全球預售。根據“恆馳”訂閱號,到8月初,“恆馳5”已拿下4萬台的預售數據。 (“恆馳5”新車) “恆馳5”的官宣量產,對於深陷巨大困境中的恆大而言,確實是個好消息。畢竟,新能源汽車業務,已成為許家印的“最後一根救命稻草”。 去年10月,許家印宣布了恆大化解風險自救的三大戰略決定:一是堅定不移、全力以赴實現復工復產保交樓;二是全面實施現樓銷售、大幅壓降房地產開發建設規模;三是10年內實現由房地產業向新能源汽車產業的轉型。 許家印提到,“10年內,完成由房地產向新能源汽車的轉型。未來,恆大的產業格局將迭代為新能源汽車為主,房地產為輔。” 不過,內憂外患之下,恆大汽車能否扛起大旗,仍難下結論。 正如一位在恆大工作多年的人士所說,“恆大汽車賣得好或不好,已經與產品力無關。”其認為,恆大汽車的未來,仍係於恆大整體的“起死回生”,也就是複工復產鏈條的全面盤活。 正如巨潮WAVE分析的,“母公司陷入債務危局,恆大汽車因拖欠供應商款項,被多方起訴追債,導致零部件供應不及時甚至存在斷裂風險,這應該是恆馳5量產延後的根本原因。” 如今,信任,成為恆大和所有利益相關方之間最為脆弱的一條連接線。對於恆大汽車而言又何嘗不是呢?恆大汽車的“好消息”,能給恆大帶來一些“暖意”,但就像70億元投進2萬億的債海中,始終是不夠的。最終,反倒是那70億元,被吞噬得無影無踪。(伯虎財經)
美國房貸利率創14年新高 租房市場卻 “火爆”加劇了通脹壓力
在美聯儲持續暴力加息之際,美國房貸利率也在持續狂飆,一年翻了一倍多。 本周美國30年期固定抵押貸款的平均利率已經突破6%,創下2008年以來的最高水平。 美國住房抵押貸款金融巨頭房地美(Freddie Mac)15日公佈的貸款商調查顯示,30年期固定抵押貸款的平均利率本週攀升至6.02%,高於上週的5.89%,更是遠高於一年前的2.86%。另一方面,儘管高利率下需求減弱,但美國的房價仍在高位運行,目前平均房價略低於37萬美元,仍高於一年前。 與此同時,“買房難”也催生了“租房熱”。 亞洲房產科技公司居外IQI集團聯合創始人兼CEO卡希夫·安薩里(Kashif Ansari)表示,房價和貸款利率雙雙高漲,買房負擔讓很多人特別是年輕家庭推遲買房,他們也加入了租房大軍。 另外,疫情改變了人們的工作和居家習慣,更多人搬出合租房或家人同住房,選擇單獨居住。美國政府在疫情期間實施的不得驅趕拖欠房租的租客的保護政策也已到期,種種因素導致租房市場上需求增加,租金不可避免上漲。 更糟糕的是,“火爆”租房市場還會加劇通脹壓力。中國銀行研究院高級研究員王有鑫分析,目前房屋租金大幅上漲,考慮到加息短期並未有效壓制房價,基於利息支付成本提高,居民買房需求將被迫延後,將更多通過租房來滿足居住需求,如此將推動房租繼續維持在高位,短期租金可能無法明顯回落,從而可能削弱加息對通脹的抑制作用。 房貸利率“破6”打壓需求 高漲的房貸利率正嚴重擠壓貸款需求。 抵押貸款銀行家協會(MBA)14日公佈的數據顯示,截至9月9日當週,抵押貸款購房申請比2021年同期下降了29%。衡量抵押貸款申請量的市場綜合指數較前一周下降了1.2%。MBA再融資指數較前一周下降了4%,較去年同期下降了83%。 對此,MBA首席經濟學家喬爾·坎(Joel Kan)表示,更高的抵押貸款利率已經導致更多的購房者處於觀望狀態。 王有鑫分析稱,在房貸利率突破6%背後,美國利率中樞快速上行將對美國房地產市場和按揭貸款領域帶來較大影響。 一是居民家庭購房成本大幅上升,房地產銷售將進一步回落,7月新建住房銷售同比下降29.6%。 二是存量貸款的利息支付成本提高,將加大居民償債壓力,在金融資產價格大幅下跌背景下,家庭資產負債表趨於惡化,貸款違約風險提高。 對於高利率下的困境,野村控股全球市場研究主管Rob Subbaraman直白地表示:“在經通脹調整後的實際工資下降之際,利率大幅上升,這可能是背負債務的年輕家庭一生中從未經歷過的事。 ” 其實在房貸利率“破6”之前,需求就已經急劇放緩。美國商務部公佈的數據顯示,7月新屋銷售環比驟降12.6%,經季節性調整後年率為51.1萬套,創下2016年1月以來最低,7月新屋銷售同比更是暴跌了29.6%。 雖然需求放緩,但房價仍處於高位。7月新房價格中位數為43.94萬美元,比一年前猛漲8.2%,僅略低於此前創紀錄的45.82萬美元。 但不管怎樣,全球緊縮浪潮下樓市降溫的趨勢已經不可避免。居外IQI集團二季度全球房價報告顯示,從房價增長的勢頭來看,世界上大多數的房地產市場現在都有放緩跡象。 在迄今為止發布房價數據的全球58個住房市場中,49個國家房價上漲,9個國家房價下降。在對數據進行通脹調整後,只有34個國家房價上漲,24個國家的房價實際下降。 租房市場“熱火朝天” 在高房價和貸款成本飆升之際,美國樓市整體有所降溫,但租房市場卻是“熱火朝天”。 8月29日Zumper公佈的數據顯示,美國新上市一居室住宅的月租金中值為1486美元,比2021年8月上漲11.8%,也超過今年7月觸及的紀錄高位。美國超半數城市的租金出現兩位數上漲,部分城市的漲幅超過30%。 紐約仍然是房租最貴的地方,一居室租金中值同比上漲39.9%,兩居室公寓的租金則同比上漲46.7%。在紐約5個行政區中,曼哈頓區房租最高,月租金高達4212美元,比去年上漲27%。 北美購房網表示,我們在西雅圖的物業管理公司替國內投資者打理三百套出租房。現在西雅圖的租房市場,獨立屋和公寓樓的差別很大,獨立屋出租房在今年上半年非常搶手,大部分租金都上漲了10%-20%。 我們一個位於西雅圖Clyde Hill的獨立屋,去年租金是8500美元,今年2月份新租客租金為1萬美元。公寓樓出租市場就截然相反,在市場出租的公寓非常多,競爭也很激烈,不少公寓都需要降價來出租。公寓和獨立屋出租市場的分化背後,除了房源供應量的分化,還由於新冠疫情導致居家辦公流行,很多工薪階層選擇不在市中心居住。 與此類似的是,安薩里也表示,相對於其他類型住宅,獨立屋需求更大。獨立屋是美國家庭住宅的主要形式,在南部地區,十幾萬美元就可以買到一套。如用貸款,則投入可以低至房款的20%,每月租金可達1千多美元,出租回報率可高達10%。 另一個有趣的現像是,對於許多在沿海地區買不起房的打工人來說,網上異地買房不失為一個好辦法,通過Roofstock等網站在全美各地尋找租售比高的房源,然後對外出租,賺取投資回報。 對此,Roofstock聯合創始人兼首席執行官加里·比斯利(Gary Beasley)表示,他們的許多客戶都是沿海地區的科技員工,年薪在20萬到30萬美元之間。這些買家需要支付約30萬美元的首付才能在自己的社區購買住宅。但要是去外州情況就不同了,首付4萬美元,他們就可以在成本較低的市場買到房子,收取租金,帶來穩定的利潤。 安薩里向記者分析稱,傳統上,個人投資房產以就近為宜,以方便個人打理。但是科技改變了投資生態,大數據和雲計算讓個人可以像投資股票一樣投資那些線上精準推送的房源,而外國買家也能遠距離跨境投資房產,專業的第三方物業管理公司也解決了物業管理問題。 疫情使得美國東西海岸白領紛紛把目光移向了房價實惠的南部陽光州,夏洛特(Charlotte)、奧蘭多(Orlando)、傑克遜維爾(Jacksonville)、伯明翰(Birmingham)、坦帕(Tampa)、納什維爾(Nashville)等東南部城市成為熱門選擇。 “火爆”租房市場加劇通脹壓力 對美聯儲而言,顯然並不希望看到租房市場如此“火爆”。 在美國勞工部13日公佈的8月CPI報告中,住房成本繼續攀升,8月住房成本指數環比上漲0.7%,高於7月的0.5%,創下了1991年以來的最大月漲幅。租金漲幅更是同比達到6.7%,創有紀錄以來的最高水平,環比亦大幅上漲了0.7%。 需要注意的是,住房成本是美國CPI構成中最大的組成部分,權重約佔三分之一,住房成本往往也會成為美聯儲決定加息路徑的重要指標。一些分析師更是預計,隨著更多租約到期並體現更高的市場價格,未來幾個月租金可能還有更多的上行空間。 頑固的通脹壓力也意味著,美聯儲下周大概率將繼續暴力加息75個基點。美國前財長薩默斯表示,為了控制通脹,美聯儲可能最終不得不將利率上調至4.3%以上。 王有鑫分析稱,雖然美國CPI同比增速已連續2個月下行,但8月CPI同比增速回落不及預期,核心CPI增速不降反升,表明美國通脹仍然頑固,緊縮貨幣政策效果有限。這意味著美聯儲將繼續堅定地實施緊縮性貨幣政策,加息幅度也將高於之前預期,到年底前聯邦基金利率可能會超過4%。 另一方面,美聯儲可能也不會很快降息。王有鑫預測,為鞏固緊縮貨幣政策對抑制通脹的效果,即使年底或明年初美國經濟陷入衰退,美聯儲可能也不會立即考慮降息。(21財匯聞)
香港二手樓價跌跌不休
香港樓市近來表現堪憂。 受新冠肺炎疫情衝擊及美國頻繁加息的影響,一向堅挺的香港樓價呈現跌勢。9月9日最新公佈的中原城市領先指數CCL(反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢)報171.83點,連續8週下跌,跌幅共計5.09%,創下2019年2月以來新低。 香港差餉物業估價署公佈的最新數據亦顯示,今年首七個月,香港樓價已累計下跌4.52%,抵消了去年約3.69%的升幅。 九龍區樓價率先跌破2019年低位,不少業主賠本賣樓 中原城市領先指數CCL由香港大型地產中介中原地產發布,主要反映大型屋苑二手住宅的樓市走勢。中原地產研究部高級聯席董事黃良升指出,9月2日-9月9日這一周,香港四大區域的領先指數均出現了下跌的情況。其中,九龍樓價跌幅最大,領先指數只有163.08點,是2018年1月以來最低。 整個8月,中原地產共成交二手房屋2341宗,總計金額達到193億港元,該金額較7月下跌2.5%,創下2020年1月的153.7億元後31個月新低。此外,公佈的部分住宅成交情況亦顯示,受樓價下跌趨勢影響,不少業主著急賣房套現,賠本成交的情況屢屢出現。 9月14日,香港地產中介窗口上張貼的二手房海報,不少都標出了“劈價”“清貨價”等字樣。(受訪者供圖) 公開數據顯示,日前,牛頭角得寶花園H座高層一套實用面積253平方英尺的房屋以389萬港元的價格售出,而原業主2019年7月的購房價則是463萬港元。持房三年,在不計算稅款、佣金及雜費的情況下,僅賬面虧損就達到16%。 香港“十大屋苑”之一的沙田第一城近日也剛剛售出一套實用面積327平方英尺的房屋,該房兩個月前標價568萬港元,最終成交價475萬港元,而原業主五年前購入的價格僅比成交價高一萬港元。 香港本地地產中介告訴記者,市場預計美聯儲9月很有可能加息75個基點,不少業主抱著在加息前賣房套現的心態,議價空間也較之前增加不少。甚至有業主擔憂樓價還會繼續下跌,即使虧本不少也要套現。 今年6月,位於何文田天鑄7座低層D室一套房屋以4880萬港元的價格售出。歷史成交記錄顯示,該房屋實用面積1479平方英尺,原業主2017年7月以約6140萬港元購入,2020年曾標價7500萬港元。若以最終成交價格計算,賬面虧損1260萬港元,達20.5%。 中介表示受加息、樓市下降影響,業主願意接受的議價空間增大 加息陰霾下地產承壓,預計今年樓價將下跌8%至10% 一直以來,香港都實行聯繫匯率制度,將香港本地貨幣與美元掛鉤。自3月份美聯儲開啟加息週期以來,香港金管局跟隨上調基準利率,港元匯率頻頻觸及弱方兌換保證。截至9月15日,一年期香港銀行間同業拆借利率(Hibor)如今已經升至3.98155%,為2007年11月以來的最高水平。 Hibor的上行背景下,銀行加息壓力倍增。自3月起,就有業內分析人士提出,銀行最優惠貸款利率大概率會隨之上調,進而推升按揭貸款成本,增加香港房地產市場壓力。 8月中旬,香港匯豐銀行成為了首個宣布提高貸款利率的銀行。將其與Hibor相關的房屋貸款(H按)的上限從新申請的2.5%提高到2.75%。渣打銀行隨後也宣布將抵押貸款利率上調25個基點。若按照加息後的貸款利率估算,以向銀行申請500萬港元的30年期抵押貸款為例,加息後,業主的每月還款預計將增加1324港元,相比之前增加了6.7%。 花旗銀行研究部香港經濟師雷智顏分析,預期美國今年共加息275點子,加息步伐急,亦將加快香港的資金外流,須關注對資產價格的壓力。她判斷稱,美國加息對香港樓市的負面影響,或需半年至9個月才能消化,預期今年樓價下跌8%至10%。 特區政府財政司司長陳茂波近日表示,隨著美國加息,9月香港的最優惠利率可能要上調,市民供樓負擔增加,但他不覺得未來樓價會出現斷崖式下跌,輕微波動則會經常有。 加息的影響之外,屢屢推出的新樓盤也對二手樓盤的吸引力造成了一定影響。尤其是近年來,隨著香港居住環境壓力倍增,不少地產商紛紛推出“納米盤”等小戶型樓盤,不到20平方米的面積可以滿足一室一廳一衛甚至兩室一廳,從設計和價格上更容易受到年輕人的青睞。 此外,為了促進銷售,地產開發商在推出新盤時往往也會加大補貼力度,尤其是在加息的背景下。相比較而言,儘管新樓盤的售價普遍高於同地區二手樓房,仍然比較受歡迎。 中原地產8月錄得的數據顯示,一手私人住宅方面,8月份共成交1,555宗及119.7億港元,較7月份的1,169宗及134.3億港元分別上升33.0%及下跌10.9%。宗數創2021年11月的1,857宗後9個月新高,金額創2022年4月的36.2億元後4個月新低。反映7月發展商積極推售大型新盤,加上新盤價錢貼市,以致宗數止跌回升。 特區政府是否會“減辣”托市? 過去幾十年間,香港樓市價格一直飆升,直到目前仍然是全球房價最高的城市之一。如今,樓價高、租金貴仍是困擾香港民眾的嚴峻民生問題。香港特區政府發布的2021年《長遠房屋策略》週年進度報告顯示,有超22萬人居住於籠屋、板房和劏房。 為遏制外來資本對香港樓市的投資和炒賣需求,過去十年間,香港特區政府屢屢祭出“辣招”,通過增加印花稅、收緊貸款等相關措施調控房價。如“雙倍印花稅”制度規定,自2013年2月起,非永居身份在香港購房除繳納15%的從價印花稅外,還需繳納15%的買家印花稅。 自政策推出以來,香港業內曾多次討論是否取消“雙倍印花稅”,並在2021年年初撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅。但對於私人住宅領域,則一直未曾“鬆綁”。近日,香港行政會議召集人葉劉淑儀接受訪問時表示,考慮免除內地置業者的雙重印花稅,以提振經濟,並扭轉人才流失局面,這是政府正在考慮的措施之一。 消息甫一傳出,特區政府財政司司長辦公室發言人立即出面對該消息澄清,指出“沒有相關討論”,並明確指出沒有任何相關計劃。財政司司長陳茂波亦表示,香港上半年樓價及租金回落約3%只是短期情況,政府不會因一些短期波動而輕易“減辣”。 儘管該消息已被澄清,但仍然在市場上引起了廣泛討論。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑在接受媒體採訪時對該消息表示贊成及歡迎,認為若措施放寬,相信可實時帶旺豪宅市場,2000萬港元以上成交可望增30%。 “全球經濟下行已是不爭事實,現時適度鬆綁樓市措施,可讓樓市重返正常市場機制,而且減辣不費政府一分一毫,反或帶來更多稅收。”陳永傑說。
房價兩位數下跌!這些國家地產泡沫正在集體破滅
在全球範圍內,飆升的借貸成本正在擠壓購房者和業主的壓力,房地產市場大幅降溫。 根據在線房產經紀公司Redfin的數據,美國平均房屋售價近18個月來首次低於要價。 這種轉變主要是因為各國央行以幾十年來最快的速度升息,抵押貸款利率飆升,數百萬在疫情期間以低廉的價格購買房屋的人面臨更高的還款額。因此購房者正在撤退,美國、澳大利亞、加拿大和瑞典等火熱房地產市場的房價都在下跌。 野村控股全球市場研究主管Rob Subbaraman表示: “在經通脹調整後的實際工資下降之際,利率大幅上升,這可能是背負債務的年輕家庭一生中從未經歷過的事。” 美國房屋售價自2021年來首次低於標價 Redfin表示,在截至8月28日的四個星期內,平均售價與掛牌價格的比率降至99.8%。自2021年3月以來,該比率從未低於100%。 此外,8月底,美國全國房地產經紀人協會(NAR)表示,占美國房地產市場銷售量90%的成屋市場,7月銷售總數意外再度不及預期,連續第六個月下降,銷售量創下兩年多新低。具有領先意義的7月新屋市場數據顯示,其銷售加速下跌,庫存升至2008年地產崩盤時水平。 由於預期美聯儲將進一步加息,抵押貸款利率創下6月以來的最高水平,並逼近2022年的高點。 9月8日房地美公佈的數據,美國30年期按揭貸款的平均利率從上週的5.66%上升至5.89%。最近,美國房貸利率持續上漲,過去一個月利率上升了近一個百分點。 儘管美國房地產市場今年迄今已經降溫,但有一些跡象表明,目前市場正開始趨於平穩。Redfin的報告顯示,降價待售的房子比例與前四周相同,為7.5%。 不過Redfin首席經濟學家Daryl Fairweather在一份聲明中表示: “雖然冷卻似乎正在逐漸結束,但有跡象表明,市場還有更大的放鬆空間。今年勞動節後的經濟放緩可能會比市場超緊張的前幾年更嚴重一些。” 因人員外流,舊金山房價急劇下滑 由於利率飆升和科技公司工作者外流,舊金山房價上個月暴跌。 根據Redfin的一份報告,在截至9月4日的四個星期內,該市的單戶住宅中位價比去年同期下降了7%,為2012年以來的最大年度跌幅,至140萬美元。 房產經紀公司Compass表示,自2021年8月以來,其在舊金山簽訂的合同數量下降了25%。 Daryl Fairweather在接受采訪時說:“舊金山的房價是因為有科技人員在這工作而變得如此昂貴。然而疫情和遠程工作削弱了科技公司與該地區的聯繫。” 由於飆升的借貸成本降低了人們的負擔能力,而賣家仍然不願降價,美國各地的房屋銷售都已剎車。舊金山受到了沉重打擊 ,因為其工人仍然不願回到辦公桌前,落後於其他主要都市區的復工率,並促使該市許多餐館和零售商關閉。 全球房價下滑才剛剛開始 雖然到目前為止的房地產衰退還沒有接近2008年金融危機的水平,但對於希望在不引發深度衰退的情況下抑制通脹的央行官員來說,房地產市場的數據是一個關鍵變量。 澳大利亞、紐西蘭和加拿大等泡沫市場已經面臨兩位數的房價下跌,但經濟學家認為全球房價下滑才剛剛開始。 據媒體,法政大學的Hideaki Hirata表示:“我們將在2023年和2024年觀察到全球同步的房地產市場下滑。”平田英明曾是日本央行經濟學家,他警告說,今年大幅加息對家庭的全面影響還需要時間才能顯現出來。 彭博經濟學家Niraj Shah表示: “如果央行收緊過度,軟著陸的前景就會減弱。房價可能會更快地下跌,加劇並延長衰退。” 在波蘭,隨著利率的上升,一些借款人的每月還款翻了一番。波蘭政府今年早些時候表示,允許波蘭人暫停還款長達8個月。在銀行業被迫計入約130億茲羅提(27.8億美元)的撥備後,抹去了銀行的主要利潤。 瑞典曾是歐洲最熱門的市場之一,自今年春季以來,該國房價已經下跌了約8%,多數經濟學家目前預計降幅為15%。不斷上升的利率也給在債券市場上大舉借債以為運營融資的房地產公司帶來壓力,讓投資者越來越擔心它們是否有能力為這些債務再融資。 英國的房價下跌也在加速。據媒體的一項分析顯示,在倫敦幾乎一半的行政區,房價持平或下跌。 匯豐控股公司警告稱,英國正處於“房地產低迷的頂點” ,未來一年的需求可能會下降20%。
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付不出來
全球富豪湧入杜拜!當地豪宅交易火了
杜拜正成為全球富豪扎堆的新熱土。 近日,全球財富研究機構—新世界財富研究主管安德魯·阿莫爾斯發布最新報告指出,今年預計逾4000位全球百萬富翁湧入阿聯酋杜拜,遠遠超過2019年的1300位。 在他看來,這主要得益於杜拜的國際商業中心地位與頗具競爭力的稅率。 “事實上,杜拜之所以吸引全球富豪流入,還包括杜拜的醫療服務日益完善,金融體系持續健全,生活設施不斷升級,令全球富豪不但將杜拜視為新的財富安全避險港,還是理想的居住生活城市。 ”一位家族辦公室管理機構負責人向記者透露。其中,越來越多俄羅斯富豪都將杜拜視為海外資產配置的新平台,因為俄烏衝突導致西方國家對俄羅斯採取一系列金融制裁措施,令俄羅斯富豪在歐美國家很難開展資產全球化配置,但在杜拜他們沒有這方面的顧慮。 與此同時,隨著杜拜全力打造全球加密數字資產交易中心,越來越多全球加密數字資產領域富豪也打算紮根杜拜,發展自己的加密數字資產產業。 記者獲悉,越來越多全球富豪湧入杜拜,正持續帶火當地豪宅市場同時,也令當地家族辦公室業務蓬勃發展。 上述家族辦公室管理機構負責人向記者透露,為了更好地保護個人財富安全,越來越多全球富豪都嘗試在杜拜設立單一家族辦公室開展資產全球化配置。 “事實上,杜拜當地政府正全球扶持當地家族辦公室發展,作為吸引全球富豪落戶的新支點。”他指出。8月初,杜拜國際金融中心(DIFC)決定啟動當地首個全球家族企業和私人財富中心,希望能匯聚更多全球富豪,一面促進杜拜家族辦公室業務發展,一面聚合更多資源,為全球富豪提供全方位的財富管理與財富傳承服務。 記者多方了解到,近期不少歐美富豪正考慮在杜拜設立單一家族辦公室開展資產全球化配置,因為他們擔心歐美國家將持續增加富人稅收,用於向民眾“補貼”日益昂貴的能源費用。 帶火當地豪宅交易 8月底,杜拜豪宅市場再度刷新的成交紀錄。 市場傳聞印度第二大富豪、信實工業集團董事長穆克什·安巴尼豪擲8000萬美元,購買一棟位於杜拜朱美拉棕櫚島(Palm Jumeirah)的海濱別墅,創下當地有史以來的金額最大單筆房地產交易額。 據悉,這棟估值8000萬美元的海濱別墅擁有10間臥室、一個私人水療中心,與室內室外游泳池,由信實集團的一個離岸實體持有。穆克什·安巴尼之所以買下這棟豪宅,主要是送給自己的兒子,且他還計劃斥資數百萬美元重新裝修改造。 “其實,這筆豪宅交易早在今年年初完成,但一直處於保密狀態,直到近期才被公佈。”一位海外房產投資中介負責人向記者透露,隨著全球富豪持續湧入杜拜,這類秘而不宣的天價豪宅交易還將持續增多。究其原因,近年持續上漲的杜拜豪宅,正成為越來越多全球富豪眼裡的新財富避險港。 記者獲得的數據顯示,去年杜拜豪宅價格平均漲幅達到10.6%,今年一季度的豪宅價格漲幅同比又上漲11.3%。 受此影響,眾多房產開發商正在積極重新啟動一些被長期擱置的杜拜豪宅項目。畢竟,富豪的持續湧入,令杜拜豪宅市場不愁買家。 世邦魏理仕(CBRE)發布的數據顯示,2022年6月,杜拜住宅市場的交易量同比增長約1/3。截至6月的過去一年期間,杜拜住宅成交量達到2009年峰值以來的最高水平。其中,豪宅別墅平均價格漲幅達到19%,尤其是朱美拉棕櫚島的豪華別墅平均成交率創下歷史新高。 這位海外房產投資中介負責人向記者透露,杜拜豪宅之所以受到全球富豪青睞,也與當地政府出台一系列針對海外房產投資者的投資簽證制度有著密切關係。比如投資75萬迪拉姆(約20.4萬美元)購買當地房產的海外高淨值人士即可全家拿到2年簽證;投資200萬迪拉姆(約合54.5萬美元)購買當地房產的海外高淨值人士即可拿到5年黃金簽證。 記者獲悉,今年以來俄羅斯富豪成為購置杜拜豪宅的主要力量,今年前六個月,他們在杜拜的豪宅購買量較以往高出逾60%。因為在西方國家對俄羅斯採取一系列金融制裁措施後,頗具上漲潛力的杜拜房產儼然成為他們海外資產全球配置的新選擇。 與此同時,全球加密數字資產富豪也熱衷在杜拜購置豪宅,因為相比全球很多國家對加密數字資產採取日益嚴格的監管措施,杜拜依然打算全力打造全球加密數字資產交易中心,吸引越來越多加密數字資產領域富豪落戶當地發展事業。 家族辦公室興起背後 隨著全球富豪持續湧入杜拜,當地家族辦公室業務正迅速蓬勃發展。 前述家族辦公室管理機構負責人向記者透露,目前在杜拜設立家族辦公室需求最迫切的,主要是三類全球富豪,一是俄羅斯富豪,因為他們希望通過家族信託架構,將資產“轉移”給第三方專業機構管理,從而避開西方國家製裁措施實現資產全球化配置;二是加密數字資產領域富豪,他們擔心全球加密數字資產監管趨嚴導致創業公司遭遇經營波折,提前將個人財富與企業資產進行風險隔離;三是不少歐美國家富豪,他們擔心西方國家政府不斷向富豪加稅,將通過在杜拜設立單一家族辦公室提前做好稅務籌劃。 專業金融諮詢公司Citywire指出,杜拜家族辦公室業務蓬勃發展,還得益於當地政府的全力扶持。 去年10年,杜拜世界貿易中心(DWTCA)出台一系列新規,包括單一家族辦公室創辦的離岸實體可以通過在杜拜自貿區成立一家新公司管理他們的全球資產、業務和投資,並獲得在DWTCA指定自貿區經營的許可證。此外,新規還為計劃在杜拜擴大家族辦公室業務的國際專業機構提供便利。 今年8月,杜拜國際金融中心(DIFC)啟動當地首個全球家族企業和私人財富中心。 一位熟悉杜拜家族辦公室業務發展的私人銀行人士向記者透露,杜拜政府之所以全力扶持家族辦公室業務發展,一方面是為了吸引更多全球富豪落戶杜拜開展資產全球化配置,推動杜拜成為新的國際金融中心,另一方面也是希望能引入更多涉足家族企業傳承規劃的專業機構,為當地企業傳承出謀劃策。 記者獲悉,在中東地區,目前僅有20%家族企業由家族第三代管理,導致當地家族企業的“接班人培養”需求日益迫切。因此杜拜政府也希望通過引入更多家族辦公室管理機構,搭建更完善的家族企業規範治理與傳承的法律框架與監管體系,助力當地家族企業更高效地完成傳承,確保家族企業基業長青。 這位私人銀行人士向記者透露,目前家族辦公室管理機構在落戶杜拜後,都會雙管齊下,一是為海外富豪提供專業的資產全球化配置與離岸家族信託服務,二是為當地家族企業富豪提供“接班人培育”計劃同時,逐步吸引他們將部分資產遷徙到家族辦公室,實現資產全球化配置。
奢靡
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當中國第一豪宅“湯臣一品”終成長租公寓
「湯臣一品」的故事,要從電影《霸王別姬》講起。 1992年,台灣女製片人徐楓在上海召集了陳凱歌、張國榮、鞏俐和張豐毅,投資拍攝這部後來的戛納電影節金棕櫚獎獲獎作品。她的丈夫、湯臣集團(0258.HK)掌門人湯君臣也到上海探班,順便投資了陸家嘴金融貿易區X4-2號地塊。 2004年,湯君臣英年早逝,徐楓並沒有效仿「虞姬」,反而成了「呂后」。她帶著兩個兒子進入董事會,接管湯臣集團。次年,X4-2號地上的「湯臣一品」以每平方米11萬元的均價開盤,最早賣得不好,一度被迫降價。 後來的事,大家都知道了。2022年6月1日,一套590平方米的湯臣一品一線江景平層,被獨家代理的經紀人以每平方米60萬元的均價掛牌出售。不過這只是虛標的價格,湯臣一品還沒那麼貴,近半年的二手房成交均價在26萬元左右,較疫情前有所回落。 整30年前,湯君臣拿地的樓面價,約每平方米4225元。 留給新貴們的大平層不多了。 01 2022年,中國房地產市場的投資、銷售、到位資金數據,向下探及20年一遇的底部時,湯臣集團於8月28日公佈2022年中報,在報告的某個角落,投資者可能忽視了一組關鍵信息:這個可售總建築面積11.5萬平方米的黃浦江畔頂級豪宅,待售部分首次降至初始建面的零頭以下。 財報顯示,截至2022年6月30日,上海市湯臣一品A棟及C棟大樓中約有總住宅樓面面積3200平方米可供出售,而B棟及D棟大樓的總住宅樓面面積約58400平方米中已租出約75%。 同期,湯臣一品確認總收入為2.38億港元,相當於集團的經營收益總額約65.85%。另有約5000萬港元銷售定金,將在對應住宅交付後於2022年全年業績中確認為收入。 2005年入市以來,湯臣一品一直是湯臣集團的收入支柱。受益於此,公司在港股市場保持了連續18年派息的分紅紀錄,徐楓在董事會主席座位上領取的年薪,也從600萬漲到了1100萬。 回顧公司銷售物業收入的三次巔峰,分別是2009年、2010年和2016年,這幾乎與中國70城房價同比漲幅的三次峰值相重合。 過去二十年,湯臣一品穿越了歷次樓市週期,見證了財富分佈的馬太效應。它跑贏了時間、通脹、調控,但最終不得不屈服於有限的容積率。 02 一位不願具名的代理經紀人說,買湯臣一品,二手房是不划算的,因為承擔的增值稅及契稅成本,遠高於新房。他沒有因此遭到客戶的鄙視,反而被認為相當負責和專業。 他私下透露,過去半年來看房的客戶,既有在手機上從沒刷到過的電商主播,也有福布斯雜誌榜上有名的商業巨擘,而影視明星則越來越少見了。不管是誰,他都不建議客戶以現在的價格買下湯臣一品用於出租。 從湯臣一品租售中心及樓槃經紀人那裡都可以打探到,B、D兩棟大樓的住宅沒有對外出售計劃,主要面向長租客戶。最便宜的出租戶型為390平方米,月租金6.5萬元;最貴的出租戶型為597平方米,月租金26萬元。即使是最貴的這套,粗算的年化租金回報率也不到2%,還沒考慮繳納所得稅、房源託管服務費和物業費的成本。 但對於湯臣集團而言,湯臣一品的剩餘價值有賴於其長租公寓部分——今天每多租出10平方米的月租金,就相對於當年一平方米的拿地成本價。 8月31日,三隻保障性租賃住房REITs上市首日,均觸及30%的漲停。很多人不理解,為什麼投資人要哄搶保租房——這不就是開發商為了拿地承諾的樓盤配建嗎? 《2022上半年重點50城租售比調查研究報告》顯示,今年上半年中國重點50城的租金回報率僅為1.95%。而以中金廈門安居REIT為例,該項目總估值12.14億元,估值單價6114元每平方米,顯著低於當地土地出讓的市場平均水平,因此租售比可以達到6%以上,2022年的預測現金流分派率為4.04%。 那些投資者認購REITs基金的中籤通知,就像一張回到過去的船票——彷彿能載著人們,回到湯君臣站在浦東的蘆葦蕩中間、目光穿過黃浦江、遠眺外灘的時代。(未來可棲)
小S有二戶***
2022下半場,上海即將迎來8大爆款商場!
受疫情影響,2022年的上海,創下了“半年零商場開業”的紀錄! 回想2021年近40個商場開業的盛況,竟讓人有種恍如隔世的不真實感。 猶記得去年下半年,網紅商場大爆發,幾乎開一座火一座:前灘太古里、天安千樹、上海久光中心、太陽宮、西岸鳳巢、松江印象城、今潮8弄…… 好在疫情對上海的影響已逐漸減弱,8月上海也迎來首個開啟試營業商場—錦滄文化廣場,打響了2022魔都新商場開業第一槍! 在剩下4個月中,上海還有哪些商場計劃開業,那些又有望成為下個大爆款呢? 1. 上海天空萬科廣場 爆火指數:★★★ ★ 商場面積:約100000㎡ 開業時間:2022年9月30日 地址:青浦區崧澤大道2229弄66號 爆火理由:TOD模式+天空之城主題 超級網紅TOD綜合體上海天空之城的“最後一塊拼圖”——約10萬㎡的購物中心上海天空万科廣場終於要登場了!這也是2022年青浦體量最大的新開商業項目。 商場由TOD鼻祖日本株式會社日建設計團隊操刀設計。與“天空”二字呼應,商場與地面架空達9米,首層就相當於很多商場3層的高度。 還打造了天空濱河跑道、天空高線公園等UNI-PARK特色場所! 商場內部則每一層都搭建了不同的生活場景,包括萬坊、萬境廣場、話題食集、萬樂園、萬昇園等主題空間和Bombom Space彈力猩球超級運動中心、PadelX板式網球場等特色場所,可謂“層層有趣,處處驚喜”! 商場目前已完成招商率超95%,商戶進場率約95%,已知的有盒馬鮮生、CGV影院、奈爾寶家庭中心、NIO House蔚來中心等一大撥區域首店,以及MUJI、優衣庫等知名國際零售品牌。 創新的TOD商業模式+“天空之城”主題+綠色低碳運營模式等多重亮點,讓商場備受消費者和業內人士的關注,期待9月上海天空万科廣場能給2022的上海商業帶來首個爆款吧! 2. 上海蘇河灣萬象天地 爆火指數:★★★★ ★ 商場面積:約60000㎡ 開業時間:2022年9月30日 地址:靜安區福建北路100號 爆火理由:上海首座萬象天地 曾有人評北京太古里和深圳萬象天地,是購物中心界“北喬峰南慕容”般的存在,足可見萬象天地的人氣和影響力。去年上海首個太古里已成功引爆購物中心打卡熱潮,今年魔都終於也要迎來首座萬象天地了! 上海蘇河灣萬象天地與200米地標寫字樓蘇河灣中心·MT、華潤高端住宅潤府等共同組成了規模超33萬㎡的大型綜合體。項目毗鄰寶格麗酒店,是上海內環內稀缺的涵蓋居住、商務、文化、公園及商業於一體的中央活動區。 購物中心建築面積約6萬㎡,包含4.2萬的城市中央公園,還保護性修繕了歷史建築群「慎餘里」,對上海市區唯一「天后宮」進行異地保護,這裡彷彿一座留住了自然與時光的城中之城,生活,自在天地。 商業部分由東里、西里構成,開放式的商業空間與公共城市公園交相融合,新銳時尚設計師零售、高端宴請餐飲、輕戶外生活方式及寵物友好體驗等業態,一起構建“永不落幕的24小時生活圈”。 目前,米其林一星魯採、黑珍珠一鑽龍吟山房、黑珍珠叁樓伴·金鍋海鮮、黑珍珠閩和南·歡席、米其林山石榴、米其林一星添好運等高端宴請餐飲品牌已經入駐。商場將於9月30日開門迎客! 3. 洛克·外灘源 爆火指數:★★★★ 開業時間:2022年年底逐步開街 商業面積:94000㎡ 地址:黃浦區圓明園路185號 爆火理由:15年等待後完整呈現 今年年底,修繕改造了整整15年的上海洛克·外灘源ROCKBUND,也要逐步開街了,這也是繼2010年5月完成修葺的11棟歷史保護建築之後,6棟新建築和公共空間完整風貌的首次亮相。 商業街區內老建築修舊如舊,保留了圓明園路及外灘源沿街風貌,5棟新建築在原有沿街建築框架中巧妙置入,老建築獨特設計元素貫穿於新建築的立面中,整體風格和諧統一。 這裡未來將成為匯聚前沿藝術、文化、創意、潮流的商業核心之地。包含美術館、藝術畫廊、生活方式買手店、書店、音樂工作室、高端餐飲、酒吧等多元業態,每一次到訪都將是一次獨特的探索。 作為外灘萬國建築群的起點和19世紀上海對外通商的前沿口岸,外灘源無論地理位置還是歷史地位都是超然和傳奇的。這裡所謂的“爆火”,不是人們對新鮮事物的一時興起,用長紅不衰來形容可能更為貼切。 4. 上海信泰中心 爆火指數:★★★ 開業時間:預計2023年6月 商場面積:67000㎡ 地址:普陀區大渡河路1416號 爆火理由:普陀時隔9年又一雙子地標 雖然是上海傳統中心7區之一,但普陀區具有全市影響力的商圈和地標綜合體建築卻一直屈指可數。近10年來能讓人印象深刻的,不外乎環球港和去年開業的天安千樹2個! 而總規模約38.5萬㎡,總投資超63億元,632米上海中心大廈同款設計事務所Gensler操刀設計的上海信泰中心,則是普陀區時隔9年後迎來的又一個重磅雙子地標綜合體,其受關注程度可想而知! 項目6.7萬㎡的購物中心,規劃了“休閒娛樂、饕餮美食、珠光寶氣、精品生活、運動能量”等5大業特色態,以及“都市夜歸人、經營第三空間”兩大社交主題區。 商場引入國際美食、運動時尚、遊藝娛樂、生活配套等150多家知名品牌。還有一座主題美食廣場:松鶴樓、Wagas、TACO BELL、Manner Coffee、星巴克等人氣餐飲一網打盡。 5. LOVE@大都會 爆火指數:★★★★★ 預計開業時間:2022年下半年 商場面積:220000㎡ 地址:普陀區曹楊路1518號 爆火理由:2022年開業最大商場 這個22萬㎡的超大購物中心,是目前2022年計劃開業商場中面積最大的一個,也是今年唯一可以斷言“只要它開,就一定會火”的商場!畢竟LOVE@大都會已經讓真如人、普陀人、乃至上海人民等待太久了! 商場不僅將成為真如的地標商業,同時也是普陀和上海最具標誌性的超大型購物中心之一,它開業後或將改變整個普陀的商業格局,對未來真如城市副中心的崛起更著重要的推動意義! 商場揉合了多個特色與主題,擁有寬24米的步行街、8000㎡兒童娛樂區以及13個主題廣場、表演場地,中庭設置超大型雙層旋轉木馬。內部設名店區,10主題放映廳&IMAX影廳的大型數碼影院等。 這裡近50%的面積——約10萬㎡都將作為餐飲配套!除了特色國際美食及娛樂元素,還將配合露天下沉式廣場、舊廠房主題改造區等,打造夜生活商業中心,未來將成為魔都真正的“吃貨天堂”! 6. 海夢一方DreamGala 爆火指數:★★★ 擬開業時間:2022年第四季度 商場面積:82000㎡ 地址:閔行區蓮花南路銀都路路口 爆火理由:上海商場首個“空中海洋館” 距市中心較遠的商場,通常來說成為爆款的概率不太大。但海夢一方DreamGala這個定位“超區域•主題生活中心”的購物中心,卻有個讓人很難抗拒的打卡理由——上海首個商場裡的“空中海洋館”! 購物中心面積約8.2萬㎡,最大的特色是5-6層、約25米高空打造了6000㎡的空中海洋館,館內將引進300餘種海洋生物,全部參觀一遍需要1.5小時左右。 這裡不僅有感受深海世界魅力的海底隧道、美輪美奐的夢幻水母劇場,呆萌可愛的企鵝家族,還能提供海底婚禮、海底夜宿、浮潛課程、科普課堂等豐富有趣的體驗內容! 商場計劃引進1個超級主力店、3個次主力店、23個國際品牌、37個國內知名品牌。目前,Peet's coffee、baker&spice、海森堡現代德國餐廳、街舞廠牌caster、SPACE ZOOM、松鶴樓、周大福等品牌已確定入駐。 7. 鑫耀·光環Live 爆火指數:★★★★ 開業時間:預計2023年春夏(一期) 商場面積:125000㎡ 地址:徐匯區蒼梧路6-12號 爆火理由:顛覆想像的商業綜合體 作為漕河涇有史以來最大的綜合體,65萬㎡的超大規模就能讓其難掩鋒芒。但要說“爆”點,那還得是來自於商業部分顛覆想像的建築設計:奇幻程度不輸天安千樹,妥妥的未來網紅打卡地標! 項目商業部分由8萬㎡蒼梧路步行商業街區,4.5萬㎡上海首個國際鄰里中心和5500㎡的文化劇場組成。 位於中軸位置的雙子星劇場尤其吸引人眼球。建築由國際大師隈研吾親自操刀設計,兩座建築酷似無數枝條搭建鳥巢,又彷佛一條正在逐漸消散的飄帶。建築、空間、文化、空中商業等無界又交互,十分特別。 除了震撼的視覺觀感,這裡也有高水準的消費體驗:從食尚餐飲、時尚零售,到科技運動、活力娛樂應有盡有。未來在這裡可以感受生活創意、文化藝術和空間想像力的多重。 8. MOHO上海 爆火指數:★★★ 開業時間:2022年下半年 商場面積:80000㎡ 地址:靜安區江寧路699號 爆火理由:四大美學原創IP,復古海派 位於老靜安核心地段的潮奢購物中心MOHO上海,是合生商業首次推出的高端旗艦項目。 由全球7大頂尖設計事務所共同打造,內部打造了紅磚鐘樓、鮮活小集市、復古電梯廳等濃濃海派風格場景。 以“City Garden城市花園”為靈感的“24H垂直城市綠洲”更是尤其令人期待。高大的喬木、攀牆的花卉、垂掛的蕨類等從建築底部貫穿至屋頂,滿眼是山岩、森林、星空等自然元素! 商場還打造從美妝到飲食的四大自營原創IP:MOHO BEAUTÉ美妝、MOHO MARCHÉ社交飲食場域、IDÉE LABO有想法的潮玩實驗室、以及虛擬偶像。 項目目前已曝光商戶包括TSUTAYA BOOKSTORE | 蔦屋、奢侈品零售LE TEMPLER LUXX、TAKIPLAY劇本藝術博物館黑金店、高端超市品牌G-Super、金逸影城上海旗艦店等。 除了文內商場外,還有龍湖奉賢天街、龍湖上海金匯天街、現所·創邑MIX(試運營)、中信泰富廣場(試運營)等多個商場都有望在年內開業,雖然數量較2021年少了許多,但總算有了新的期待啦!
不懂上樓後該做什麼?裝修前必看教學!
香港買房不容易,上樓後對待裝修非常慎重,不可以胡亂找設計師和裝修師傅!裝修最重要就是確定好室內風格定位,再找設計師畫圖,然後照著室內設計師一步一步裝修打造完美家居!那到底在香港家居,哪個風格和裝修省錢又美觀呢?那種風格最適合自己?千辛萬苦買下人生第一棟房,下一步就是規劃如何​裝修​了!新手​裝修​不知如何開始,真的非常煩惱~ 畢竟一住就是十幾年,一定要謹慎小心。如果你不清楚該如何著手,不妨看看以下​裝修​要點,再一步步規劃​裝修​、​室內設計​等事宜,打造理想家居! 室內設計師需要提供空間整體規劃、美學設計、工程及建材等專業知識,另外也需要與業主溝通討論,將住戶的生活習慣融入空間之中,創造獨一無二的舒適空間。如何選擇室內設計師?香港室內設計公司如何分類?室內設計是一門獨立的設計能力及專業知識,因此即使只有一個人也可以成立室內設計工作室。由Freelance室內設計師到大型室內設計公司、專業裝修公司,香港室內設計公司可分為個人工作室、專業室內設計公司、中小型工裝修公司、室內裝修大型裝修公司 ,以下會教你們該如何處理上樓! 1. 生活習慣 設計師在規劃空間時,會以人們的生活習慣作為主要考量。你可詳細說明家居成員的生活習慣,讓設計師量身打造相對應的配備或動線。喜歡社交的家庭,由於經常會宴客,可以將重點放在客廳設計和廚房設計,容納親朋好友;喜歡購物,可以設置一間專屬更衣室;喜歡閱讀可以規劃整面書牆;所以近年來興起​室內裝修​的設計,在家工作、自由工作者等,由於家居就是工作空間,在設計上也要多重視採光、工作室等! 2. 中小型裝修公司裝修公司公司人數約在20人內,人力較為充足,會有室內設計部門和裝修工程部門,另外也有專門的客服部門,專門處理售後服務的相關事宜。