此前，因擔憂被視為唱衰市場，故在相關論述中有所保留，然而實際情況卻不容忽視。過往，我們曾預測房地產市場波動的影響範圍大致會波及強二線城市，但近三年的市場走勢表明，超一線城市的調整幅度遠超預期，其深度與廣度均超出了此前的預判。自2020年末起，在與讀者交流房地產市場動態時，我基於市場分析，建議他們處理冗餘房產，持有現金，並定期投資實物黃金。不少讀者採納了這一建議，並付諸實踐，從目前的情況來看，他們的財務狀況相對穩健。當前市場的真實狀況如何呢？大體上，這與王石在接受採訪時所提及的兩個方面不謀而合。個人認為，我們此前可能低估了房地產行業對中國經濟穩定的支撐作用。房價的下跌，實際上等同於中國民眾多年積累的財富大幅縮水。僅房地產一項，就對中國消費和投資產生了顯著的拖累效應。要知道，消費的提振並非單純依靠政策刺激，當民眾手頭寬裕時，消費自然會水到渠成。根據個人對市場的深入研判，至少在一線城市——北京、上海、廣州、深圳，若無重大不可預見事件（如黑天鵝或灰犀牛事件）發生，預計到2026年，房地產市場將趨於走穩並止跌。以北京為例，我談談我所觀察到的房地產現狀：1. 限購政策調整：北京此次放鬆限購政策，實際效果有限，但其象徵意義重大，為未來的政策調整打開了空間。可以預見，未來北京房地產市場將有更多針對限購政策的放鬆措施出台。然而，在經濟形勢全面好轉之前，完全放開限購的可能性不大。北京的房地產政策，更多體現的是更高層級的戰略考量，而非北京市自身的決策。因為一旦北京放開限購，不僅可能對其他二線城市房地產市場造成衝擊，還容易引發市場炒作。在北方地區，能夠支撐房地產價格的，唯有北京。北京房地產市場的開放，不僅對北方地區，甚至對全國都將產生深遠影響。更何況，北京未來的定位，是對標國際大都市，如華盛頓，在中美博弈的大背景下，北京可能面向全球市場。因此，北京在房地產政策上的謹慎態度，是必然且合理的，其考慮的是長遠利益和不可控因素。2.市場趨勢：房地產市場將趨於止跌回穩，並緩慢回升，但暴漲的情況將不再出現。市場將呈現分化態勢，而非全面上漲或下跌。未來，我們無法再籠統地談論房價走勢。即便是在北京，不同區域、不同樓盤之間的差異也將愈發顯著。豪宅、改善型住房和剛需住房，各自的市場表現將大相逕庭。不同命運的房產軌跡3. 區位變遷的軌跡分析從近期兩次針對城市“五環”區域的調整策略來看，房產區位呈現出由外至內、逐步最佳化的明顯趨勢——即從五環外圍區域逐步向五環、三環乃至ZW核心區聚焦。這一變化不僅對應出城市規劃的穩步推進，也預示著不同區位房產將面臨截然不同的發展前景。4. 老舊房產的價值評估對於位於核心地段的老舊住宅，筆者並不認同部分專家提出的“價值歸零、應立即拋售”的觀點。在限購政策持續、購房需求受限的背景下，加上未來社會不婚不育趨勢的加劇，核心區域的小戶型住宅，憑藉其潛在的拆遷重建價值，仍不失為一種穩健的投資選擇。然而，對於非核心區域的老舊房產，則建議儘早進行資產置換，以獲取更為優質的居住資源。5. 學區房的未來展望儘管未來人口結構可能發生變化，但優質教育資源的稀缺性將長期存在。因此，學區房作為教育與圈層資源交匯的特殊產物，其市場價值不會輕易消失。若學區房真的退出歷史舞台，那麼“孟母三遷”的典故也將失去其現實意義。6. 第四代住宅的展望關於第四代住宅，筆者認為其真正意義上的普及尚需時日，目前更多仍停留在概念層面。近期，尤其是來自一線城市的提問者，紛紛諮詢是否應拋售房產、持有現金，以應對房價可能繼續下跌的擔憂。對此，筆者認為，除部分區位不佳、品質低劣的房產需及時處理外，對於那些區位尚可、已大幅下跌（甚至腰斬）的房產，當前拋售實非明智之舉。若真有出售打算，那也應在四年前市場高位時操作。當前的最佳策略，或是置換為更優質的房產，或是保持現狀不動。在“房住不炒”的政策導向下，投資者應避免盲目購房（豪宅、四合院等特殊資產除外）。對於剛需及改善型購房者而言，現在或許是開始看房的好時機，但務必遵循“先賣後買”的原則，並嚴格控制債務比例。畢竟，沒有那種資產能夠永遠上漲或永遠下跌。以日韓為例，儘管人口結構出現下滑，但房價依然保持高位運行。在當前美元加息、政治因素導致資本撤離的複雜背景下，中國房地產市場的調整雖仍將持續，但一線城市的調整已基本到位。回顧過去幾年的市場變化，不難發現，若普通人能提升對世界的認知，借鑑華爾街投行的投資策略——在繁榮時期保留充足現金，在蕭條時期抄底優質資產，那麼人生中只需把握一兩次這樣的機遇，便足以實現財富的穩健增長。僅憑藉特定的契機或條件，便足以對個人命運產生顯著的改變效應。房產，作為極為關鍵的人民幣資產類別，在未來的市場格局中，勢必將面臨新一輪的價值重估與定價調整。在此情境之下，公眾無需陷入無謂的恐慌情緒之中，切勿盲目跟從大眾的普遍行為模式，而應秉持堅定的信心，並具備獨立分析、審慎判斷的能力。 (房地產那些事兒)

你有沒有發現，現在買房這件事變得越來越難判斷了？以前怎麼說？一句話就能打發——“有錢就上車”。那怕借錢湊首付也得趕緊買，誰買誰賺錢。但現在呢？房東送車位都沒人接盤，中介忙著打折甩賣，銀行也在下場清庫存，連朋友圈裡曬“買房上車”的都少了。2026年樓市真的變了。我們今天不喊口號、不談情緒，就聊4個最紮實的訊號，看清這屆樓市的底層邏輯。01一、政策徹底轉向，不是打壓，而是托底過去幾年“房住不炒”喊得震天響，限購、限貸、限售三板斧齊上陣，目的就是給樓市降溫。但現在呢？政策早就開始“調頭”了。從2025年開始全國200多個城市密集出台了超過500條樓市相關政策，什麼購房補貼、契稅減免、首套房貼息、公積金提額……層出不窮。就連“零首付”“首付貸”這種以前被喊打的詞彙，現在都悄悄回來了。說白了國家不是不管樓市，而是換了種方式保底。不是刺激炒房，而是精準扶持剛需。只要你是真買來自住，政策那邊不會讓你太吃虧。02二、樓市重構，從“期房時代”切換到“現房為王”你注意到沒有，現在大家買房更願意買現房了。以前開發商一張圖紙、一個沙盤就能賣得火熱，現在沒人敢輕易買期房。為何？怕“爛尾”啊。所以很多城市乾脆直接要求：“沒竣工驗收，不許賣！”一邊是現房可見即所得，另一邊是期房風險難控，購房者自然就用腳投票。二手房也開始升溫了。2025年前10個月重點城市的二手房成交反而在回暖，特別是一線城市，部分熱門類股價格還有小幅反彈。這說明什麼？樓市已經進入“買得安心”時代。現房、二手房，誰能提供真實、靠譜、有保障的居住體驗，誰就能贏。03三、炒房客退場，買房回歸“住得舒服”這兩年最明顯的變化就是：投資客越來越少了，剛需開始挑了。以前買房是為了“增值”，現在買房更看重“值不值”。戶型要合理，通勤要方便，配套要完善，物業要靠譜。你去問現在的年輕人：寧願在郊區買套100平期房，還是市區二手60平小戶型？大多數人會選後者。為何？實用、方便、住得安心。房子真的回歸了“居住本質”。炒房暴富的神話過去了，接下來的買房邏輯是比誰能選對“長期住得舒服”的那一套。04四、城市間“馬太效應”加劇，有人崩盤，有人抗跌你要問我：房價到底會不會漲？我只能說這年頭看城市說話，看類股定價。一二線城市依然是“避風港”，人口穩、產業強、資源優，就算跌，也跌不深。而那些三四線小城、人口外流嚴重的地方，真的是“送裝修、送車位、送家電”都沒人要。你以為這是促銷，其實是“去庫存”。而城市內部也開始分化。市中心小戶型照樣搶手，郊區大平層卻空置半年都賣不掉。“房價均價”這東西早就沒參考意義了。你得看類股、看配套、看人口流入、看產業支撐，別再閉眼拍腦袋。05買房要看清三件事看政策紅利：有沒有補貼、有沒有契稅減免、利率有沒有優惠；看類股價值：是不是主城區、副中心，或者未來規劃確定的產業帶；看產品本質：戶型好不好、物業靠不靠譜、通勤是不是方便。別再幻想房子能“自動升值”了，現在的市場不是你買房就對，而是你選對了房才不虧。真正適合你的房子不是中介朋友圈裡刷屏的熱銷爆款，而是能陪你安心住10年、不焦慮的那個家。別急，但也別等太久。2026年或許就是最好的窗口期。 (知理樓市)

你有沒有這種感覺？每個月咬牙還一萬多房貸，一年下來十幾萬，五年一看帳單，發現還了六十多萬，結果本金幾乎沒動！你以為你買的是“家”，其實你給銀行打了五年工，人家一分不少地收了你的利息，還說你“資產配置合理”。別騙自己了，房貸不是什麼“財富自由”的開始，而是一場長達30年的溫水煮青蛙。今天我們就來聊聊：你真的看懂房貸了嗎？01一、你以為自己在還房子，其實是在還銀行的利潤前幾天有個網友吐槽：“貸款200萬，5年後查還款記錄，發現本金只少了8萬。像拿把小刀砍Boss，砍了五年只掉了一層皮。”很多人第一次發現這件事，都是在還款第五年、準備提前還貸的時候，猛然一看帳戶：咦？我每個月一萬多，怎麼本金還剩這麼多？是的，這就是等額本息的“精妙之處”——前期基本都在還利息，本金動得非常慢。你以為自己是在朝“無債一身輕”的方向走，其實只是在為銀行兜裡的利潤添磚加瓦。一句話扎心總結：“你不是在為自己打工，而是在為銀行打工。”02二、這筆帳，真的不能不算清楚我們來擺個真實的例子。假設你貸款200萬，30年還清，利率4.5%，用的是等額本息法：每月要還：10133元30年總還款：約364.8萬元利息總額：164.8萬元，佔本金的82%！如果你是2021年高峰期上的車，利率還可能高達4.9%。這是什麼概念？光利息就要還182萬，等於再買一套小房！再來看看利率比較低的情況，假設你是近兩年上車的，利率3.3%，200萬30年：每月月供約8722元總還款：約315.9萬總利息也得115.9萬！換句話說，不論你那種利率，總利息都遠遠超出了想像。你以為自己買了200萬的房子，其實你是花了300多萬，慢慢把它贖回來。03三、還房貸，是成年人最深的套牢為什麼那麼多人義無反顧地背30年房貸？說穿了大多數是被現實和認知推著上車：為了結婚，不買房就沒人嫁被“房價永遠漲”的神話嚇住了看到身邊人買房暴富，怕錯過最後的上車機會但理想很豐滿，現實卻太骨感。買房後發現壓根不是“住上自己的房”，而是“住在銀行的債務裡”。房貸+物業+房租+裝修+家具+車位，一環套一環，壓得人喘不過氣。真實寫照：“身上穿的衣服不超過100塊，房子沒拿到手，貸款卻月月還，雷打不動。”04四、婚後生活開銷，才是雪上加霜的開始你以為貸款只是前期痛苦，過幾年就好了？不，真正的“煉獄”是在婚後。裝修、結婚、彩禮買車、換車、車位生娃、帶娃、早教、課外班雙方父母養老、醫療開銷每一項都是錢。房貸不過是個起點，真正讓人崩潰的，是每個月工資到帳當天就分完了：一部分給銀行，一部分給孩子，一部分給日常開支，存款是個笑話。一句話總結：“房貸就像一個永動機，你得不斷往裡投錢，它才能繼續轉。”05五、自由，從簽下房貸那一刻起就“暫停”了有了房貸之後，你就會發現：你的人生選擇開始變得非常有限。不敢辭職，怕斷供不敢跳槽，怕試用期發不出錢不敢創業，怕風投來不及救場生病不敢請假，加班不敢拒絕原本應該是為了“生活更好”才買房，結果卻變成了“為了供房活著”。金句升維：“30年房貸不是綁住了房子，是困住了你整個人生。”06六、更殘酷的是：房價還在跌，本金越還越虧最讓人崩潰的其實不是月供，而是買貴了還跌了。很多人2019年~2021年高點上車，買的房子200萬，現在掛牌才150萬，而且沒人接手。房貸呢？還剩190多萬。賣房的錢還不夠還銀行的貸款。這意味著什麼？你不僅沒有房子了，還要補幾十萬給銀行。有個網友說得特別扎心：“我家縣城的房子，2018年買的33萬，現在頂多值18萬，五年還貸還了9萬本金。賣掉還不清貸款，只能硬抗。”這不是個例，這是很多中小城市的真實現狀。過去靠“房價升值”逃掉高利息，現在是利息照收，升值沒戲。07七、最後說一句：別讓房貸，毀了你的人生節奏當然不是說房子不能買。有剛需、有合理預算、有穩定收入，那可以慢慢來。但千萬別在“房價焦慮”中匆忙決定。你買的不是一個房子，是30年的枷鎖，是60萬起步的利息，是你未來30年自由與選擇權的交換。買得起是一回事，能扛住是一回事，認清本質，更重要。點睛之句：“別讓房貸成了你人生的終點，而不是起點。”你以為你買下了房，其實只是簽了一份30年的“服從合同”。每個月交的不只是錢，是選擇權，是生活感，是未來感。別讓這筆帳毀了你對生活的所有幻想。 (知理樓市)

一個朋友在房產領域歷經十載，期間買賣過三套房屋，直至近期，才從一位退休的樓盤總監理口中聽聞一則行業隱秘：部分樓層自設計起始便註定面臨難住且難售的局面，更為令人驚心的是，這些樓層大多時候被開發商包裝為“特價房源”，用以專門吸引那些貪圖便宜的購房者。某二手房平台的最新統計結果證實了我的發現：這三個樓層的房屋平均成交周期相較於其他樓層，多出了60天，降價幅度也比其他樓層高出10%至15%，更為糟糕的是，這些房源在中介的內部系統中都被標記為“硬骨頭”，導致經紀人帶看的積極性非常低。第一個：裝置層及其上下層——24小時低頻噪音轟炸北京的劉女士指著天花板訴說著自己的經歷，當初她為了節省20萬，選擇購買了裝置層樓下的房子，而如今她卻懊悔不已，甚至表示那怕倒貼50萬都想換房，她家樓上是整棟樓的裝置間，裡面有水泵、電梯機房以及空調主機，這些裝置每天24小時都在不間斷地運轉著。最令人感到絕望的情況是，這類問題幾乎沒有解決的辦法，除非對整棟樓實施裝置改造，不然業主只能默默承受，有資料說明，裝置層以及與其相鄰的樓層的轉手率是其他樓層的3倍。第二個：腰線層——用美麗線條換來無盡煩惱杭州的陳先生指著窗外50公分寬的裝飾腰線說道，當初自己覺得腰線能讓建築外立面變得更好看，可如今才明白這竟是個會帶來問題的設計，正是這個看上去較為美觀的設計，致使他家每年在雨季時都要面臨滲水的威脅。工程監理王師傅作出解釋稱，腰線層位置存在突出平台，此平台極易出現積水現象，一旦防水工作存在些許問題，便會向內發生滲透情況，更為糟糕的是，該平台已然成為天然的“垃圾收集站”，樓上掉落下來的雜物以及灰塵，均在此處留存堆積。腰線對於室內採光存在影響，一般情況下會致使窗戶高度降低30至40釐米，在花費相同資金的前提下，所獲得的採光權出現了類似“縮水”的狀況。第三個方面是頂層之下的“次頂層”此層級需承受頂層所有的缺點，同時又無法享受到頂層所擁有的優點。深圳的趙先生表示：“人們常說次頂層是‘黃金樓層’，然而我住了三年後才發覺自己好像上當了，”開發商將這個樓層包裝成能享有頂層視野，又可規避漏水暴曬問題的樣子，可實際上它處於一種尷尬的狀況。次頂層在居住環境中面臨著諸多問題，其一它需要承受來自屋頂裝置所產生的噪音以及振動影響，其二當頂層防水出現老化狀況時，次頂層會成為最先受到影響的樓層。物業經理李先生道出了一個更為殘酷的實際情況：“當電梯需要進行大修之時，次頂層業主所分攤的費用與頂層業主相同，然而卻要承受更長的等待時長，”。如果你正在看房，務必記住這三個建議：第一，一定要查看樓層平面圖確認裝置間、管道井的位置，避開裝置層及其上下相鄰樓層。第二，實地考察腰線影響不僅要白天看，最好在雨天再去看一次，檢查是否有滲水痕跡。第三，關注頂樓防水狀況如果考慮次頂層，務必確認頂樓的防水保修期限和維護記錄。有一位成功避開了所有購房陷阱的購房者說得很實在：“購買房子就如同尋覓伴侶，僅僅關注其外在表像是不夠的，要要深入瞭解它內在的實際情況，”。在當下房地產市場已然回歸理性的這個時期，每一項購房決策都應當可經受住時間的長久檢驗。 (裝修幫DESIGN)

控增量、去庫存、優供給——2026年中國房地產市場供給側三大重點解讀近日舉行的中央經濟工作會議提出“因城施策控增量、去庫存、優供給，鼓勵收購存量商品房重點用於保障性住房等”。在剛剛結束的全國住房城鄉建設工作會議上，這一政策思路得到進一步細化和落實。2026年中國房地產市場如何落實“穩”的要求？供給側施策有那些重點發力方向？記者就此採訪了行業專家學者。浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬表示，因城施策是“穩市場”根本遵循。房地產具有鮮明的區域性市場特徵，城市之間的市場態勢差異顯著，即便是同一城市的不同行政區、不同類股，住房的供求格局也存在較大分化。“各地需在精準掌握人口流動趨勢、住房存量現狀、新建商品住房庫存、二手住房掛牌量等核心資料的基礎上，嚴格遵循‘人-地-房-錢’協同匹配原則，實施精準調控。”虞曉芬說。對於當前房地產市場形勢，專家普遍認為，中國房地產市場供求關係已經發生了重大變化，控增量的政策要求愈加緊迫。“控增量，核心是順應存量時代趨勢轉變發展思路。”清華大學房地產研究中心主任吳璟分析說，中國房地產市場進入存量主導的新階段，並非短期市場波動所致，而是市場發展到一定階段的必然趨勢。當前全國城鎮存量住房規模大，改善性需求成為市場的主體，多數改善性需求通過“一買一賣”的置換模式實現，這一市場結構決定了房地產市場從增量擴張到存量提質的路徑轉換。國家發改委宏觀經濟研究院研究員劉琳表示，要堅決貫徹中央經濟工作會議要求，房地產過剩的城市，嚴控新增房地產用地，重點結合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地；鼓勵以自主更新、原拆原建方式改造老舊住房，可以避免額外新增房屋數量。“這兩項措施從源頭控制新增房地產供給，對緩解供求矛盾、穩定市場預期，將發揮關鍵性的積極作用。”“去庫存”的關鍵在那裡？專家表示，供求基本平衡是穩市場的基石，當前中國房地產市場的主要矛盾是存量房源積壓與有效住房需求錯配。會議部署的“去庫存”舉措，並非簡單的庫存消化，而是兼顧市場穩定、民生保障與城市升級的系統性工程。一方面，推動收購存量商品房用作保障性住房、安置房、人才房等，既能夠快速消化市場存量，緩解房企資金壓力，又能拓寬保障性住房供給管道，降低保障房建設的周期與成本，實現“去庫存”與“補保障”的雙重突破。據瞭解，目前，浙江、四川、山東、湖南等省份已發行專項債券用於收購存量商品房並轉化為保障房，形成了可複製的實踐經驗。另一方面，實施城中村、城市危舊房改造工程，鼓勵自主更新、原拆原建，既能改善老舊小區居民的居住條件，又能通過改造啟動存量住房價值，同時帶動上下游產業發展，釋放內需潛力。在“優供給”方面，專家表示，這是著眼長遠“穩市場”的重要發力點，其核心在於通過最佳化供給結構、提升住房品質，更好滿足不同群體的多樣化住房需求。虞曉芬認為，在住房保障層面，進一步提高住房保障的精準性和有效性，加快實現人人住有所居。在品質建設層面，圍繞好標準、好設計、好材料、好建造、好維運的“五好”要求，推廣成熟有效的經驗做法和惠民實用技術，降低新建“好房子”、改造“好房子”的成本，加快推動“好房子”建設從示範試點邁向全面普及，全面提升住房在空間功能、綠色低碳和智慧化等維度的綜合品質，以“好房子”撬動並持續釋放改善性居住需求。吳璟表示，供給端精準施策則是實現房地產高品質發展的關鍵路徑。從控增量順應存量時代趨勢，到去庫存實現多維協同效應，再到優供給統籌短期與長期目標，“控增量、去庫存、優供給”三位一體、有機銜接，構成了房地產供給側改革的完整邏輯鏈條。隨著各項舉措的落地見效，必將推動房地產市場供求關係實現動態平衡，引導市場走出轉型陣痛，邁向更健康、更可持續的高品質發展新階段。 (瞭望)

北京樓市迎來年末重磅調整。012025年12月24日，北京市住建委等四部門聯合印發《關於進一步最佳化調整本市房地產相關政策的通知》，自即日起施行。新政核心內容包括：非京籍家庭購買五環內住房，連續社保或個稅繳納年限從“3年”調減“2年”；購買五環外住房，年限則從“2年”調減為“1年”。多子女家庭在五環內購買住房可再增加一套。商業性住房貸款利率將不再區分首套住房和二套住房；公積金貸款二套房最低首付比例由30%改為25%。北京此次政策調整併非孤立事件。2025年8月8日，北京已出台過一輪最佳化政策（京建發〔2025〕360號），當時主要調整了普通住房標準和個人住房貸款政策。與8月政策相比，本次調整的核心差異在於：進一步降低非京籍購房門檻，五環外社保年限從2年降至1年；首次明確支援多子女家庭，允許二孩及以上家庭在五環內多購1套住房。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，此次北京出台的房地產政策，進一步響應了中央經濟工作會議精神，充分發揮了地方在房地產政策方面的調整最佳化作用。02實際上，上海在限購政策最佳化方面已走在前列。2025年8月25日，上海出台“滬六條”政策，包括調減住房限購、最佳化住房公積金政策等。實施三個月以來，政策初步顯現成效，尤其是限購政策的調整，允許符合條件的家庭在外環外購房不再限制套數。根據2025年上海房產政策，外環外地區對上海戶籍家庭和非戶籍家庭的購房限制已大幅放寬，購房套數基本不受限制。而在外環內，對於上海戶籍家庭的限購為2套，非滬籍家庭需滿足3年社保要求，限購1套。針對多子女家庭，上海政策同樣給予支援：外環內可在原限購基礎上多購1套。這與北京新政中的多子女家庭支援措施高度相似。寫在最後：北京新政中，五環外社保年限降至1年，已與上海外環外標準看齊。而上海外環內3年的門檻，相比北京五環內的2年，顯得更為嚴格。隨著北京“靴子落地”，上海是否會進一步最佳化調整，降低外環內社保要求，成為市場關注焦點。我們，拭目以待。 (上海樓市情報)

今天我們來聊一個讓美國的房東引發恐慌的話題：美國正在發生一場系統性的租金暴跌，全美有12個城市已經提前進入“地產冰河期”。你可能以為這是局部現象，但我要告訴你：這個趨勢會慢慢蔓延到美國更多城市。如果你在美國持有投資房、做多戶公寓、做基金投資、甚至自己租房——這都是一個值得關注的周期訊號。為什麼？因為這波下跌，不是小幅的的震動。這是由 過量供應 + 高息打擊 + 人口回流 + 再融資危機 四種現象疊加的結果。今天，我將借用大量資料、實戰邏輯案例，帶你走一遍這 12 個城市到底發生了什麼，這輪危機真正的底層邏輯是什麼？本文分成5部分：第1：這些降租是偶發現象還是共性？第2：這12 個暴跌城市的真實情況第3：租金崩盤的7個核心原因第4：2026–2028 投資策略第5：老郭給投資人的提醒？一、 這些降租是偶發現象還是共性？先給大家三個數字，看看目前問題有多嚴重：①　有城市租金一年暴跌 48%②　有城市空置率飆到 10%③　甚至有房東把整棟房子850美元一個月甩租，只求不被法拍說到空置率，你可能沒有感覺，我說個數字：2008 金融危機前部分市場空置率剛突破 9–10% ，然後就是房價的暴跌，這個數值被認為是房租市場即將進入完全失控的區間了。這不是個別區域的隨機事件, 而是對200多萬套出租房的資料做了系統分析，總結出來的“必然發生”的市場周期。全美租金暴跌的這12 個城市，並不都是由同一種原因導致的崩盤。每一個市場都對應著房地產基本面裡一種完全不同的“失敗模型”。而理解這些失敗模式之間的差別，決定你是被市場收割，還是賺到下一波周期的財富。我會逐個帶大家走一遍這 12 個城市，並用這些“失敗模型”幫你理解每個市場的崩盤方式。二、12 個暴跌城市的真實情況1. 第一名：薩拉索塔 —— 供應崩盤 + 保險災難薩拉索塔現在是全美最慘的租賃市場，沒有之一。租金一年暴跌 48%，從3,290 美元下降到 1,868 美元，空置率衝到12–16%，租賃市場完全失控。而形成這一切的主要理由，2022 年，當地市議會搞了一場所謂的“住房建設閃電戰”：推行混合用途分區政策（mixed-use zoning）給高密度社區獎勵（density bonuses）還拿出4,000 萬美元補貼經濟適用房結果，這些政策直接引發了一場瘋狂的建設潮。一個一年只能消化 1200 套 的市場，硬是被塞進 3800 套新公寓房。還有一個再次催化房價崩盤的事件，就是海倫（Helene）和米爾頓（Milton）兩場颶風的破壞，大量人口流出，不僅減少了需求，保險費還暴漲 40–60%，15%的出租房還在掛牌出售，為了搶客戶，很多房東甚至提出3 個月免租、免押金。看似是在出租，但更像在止贖前做最後掙扎。2. 第二名：奧斯汀  —— 科技泡沫破裂奧斯汀作為全美前列的科技城市，是疫情時代“投機過度”的典型代表,這次房租崩塌也驗證了科技市場過渡投機的危險！空置率衝到 10.01%租金下跌 17.44%房產估值跌了 22.6%2021–2023 年間，奧斯汀每 1,000 名新增居民就批准新建造 546 套公寓。正常健康市場只能承受每千人150–200 套，奧斯汀實際【新增房產對比新增人口的比率】 在15-20%。正常市場，比率在15%左右比較合理，但奧斯汀又批准了近 50,000 套新的租賃公寓。而同一時期只增加了 100,000名居民。【新增房產對比新增人口的比率】直接飆升到50%。這是正常市場去化能力的 3–5 倍。結果是：2021–2022 年那波高價融資的房產，如今面臨再融資困境：• 租金比高峰下跌17.44%• 空置率飆到10年來最高• 債務服務覆蓋率（DSCR）跌破 1，意思是連還利息都不夠這也導致技術性違約（technical defaults）。為了逃避債務，大量業主被迫“割肉”賣房，虧 30–40% 都算正常。更可怕的是：納什維爾、夏洛特、鳳凰城，目前正顯示出完全類似的訊號3. 第三名：拉斯維加斯 —— 需求破壞型崩盤拉斯維加斯的崩盤，不是因為建太多——是因為需求沒了。由於旅遊業衰退，全城的經濟基本面出現重大問題。租金掉 4.6%，空置率一路往上衝。一個月內，獨棟住宅出租掛牌量飆升 15%，庫存量從2125套暴增到2450套。這肯定不是正常的市場波動。這明顯是市場的恐慌情緒。與此同時，多戶公寓的供應和恐慌性拋售也在增加，更關鍵的是：4年前，疫情期間搬來的那撥加州人——根本不是長期租戶，是“短期虛假需求”。現在遠端辦公收緊，他們不是回沿海城市，就是搬去更便宜的二級城市4. 第四名：亞特蘭大 —— 增長神話破滅亞特蘭大本應該是“最穩的大城市之一”：經濟多元、人口增長快、企業湧入……理論上怎麼都不應該出問題。結果現在租金一年跌 9%，租金從歷史高點算起跌了 13.6%。原因很直接：亞特蘭大也犯了“建設速度過快”的錯誤——但更致命的是需求端出了問題。原本的核心租客：千禧一代（Millennials）與 Z 世代租戶（Gen Z）隨著生活成本的攀升，為了不減少生活質量，要麼和家人合住，或者直接離開這個大都市圈，大量住房需求正在瓦解。現在全城40%的高層出租項目在無底線讓利，已經提供超過90天的免租優惠期。高端A級公寓瘋狂讓利，那讓B/C 等級公寓更是活不下去。這不是短期供應過剩，而是市場需求的底盤不在存在了5. 第五名：丹佛 ——供應海嘯丹佛的崩盤，是教科書式的“供應超過極限”。空置率：7%（創15年來最高）租金下降：3.7%（伴隨讓利連鎖反應）光2024年一年，就交付了 18,000多 套新公寓，2025 年第一季度再交付 6,000 套。15 個月裡合計 24,000 套。而丹佛正常一年只吸收 8,000–10,000 套。供應硬是被做到了正常值的兩倍以上，房租自然會崩。截至2024 年底，入住率跌至 94%。這一低入住率直接觸發一場：房東讓利競賽，而且目前還在持續升級。即便在通膨時代，平均租金還是跌到2022年以來的最低水平。丹佛市中心空置率已經7.7%：情況如果再惡化一點點，就是系統性風險——大量房東會還不上貸款。6. 第六名：邁阿密 —— 高端市場的崩裂即便邁阿密擁有“全球財富磁石”的地位，但高端市場還是撐不住了，租金開始下跌。平均下降：6.7%。這說明：即便是有錢的租戶，他們也有價格的極限。目前邁阿密市中心平均租金是：3,634 美元/月；空置率達到 7.8%。戴德縣出現空前的“外遷潮”，尤其是疫情後湧入的年輕專業人士，現在也在往外跑。主要還是因為：邁阿密保險成本飆升監管不確定生活成本太高7. 第七名：鳳凰城 —— 吸收幻象破滅鳳凰城的問題不在需求不夠——需求看起來還不錯，每年可以去化17,000 套，是歷史均值的兩倍。但問題是：同一時期，市場交付有 23,000–24,000 套。也就是說：每吸收1套，就有 1.4 套供應入市。當供應超過吸收能力35%–40%時：空置率必然上升，這與需求強度無關。這也證明了一個關鍵事實：只要供應遠超過去化能力，需求再強也沒用。儘管鳳凰城是美國增長速度最快的大都市區之一，但空置率目前已經到8.5%了，逼近10年新高。8.第8-12名：佛羅里達 的I-4 走廊城市比如奧蘭多、坦帕、邁爾斯堡、科勒爾角等——主要是因為連鎖調整危機（Florida correction cascade）這些城市都在經歷同一種危機的不同階段。怎麼理解？這其實不是某一個城市單獨出事，而是整個佛羅里達州的租賃市場一起“連鎖跳水”。因為佛州正被“四連擊”同時打到：供應暴漲保險費飆升自然災害頻發需求跟不上節奏當這四個因素疊在一起，就是“多米諾式”調整——一個倒了，後面一排跟著倒。原本 2024 年應該交付的一堆新房，被颶風 Milton 一下子全部拖延。結果就是——所有推遲的庫存，在 2025 年一口氣集中入市。這一“遲到的供應潮”：將 I-4 走廊（奧蘭多—坦帕一帶）的空置率推到 20 年來的最高點。像邁爾斯堡（Fort Myers）與科勒爾角（Cape Coral）這兩個城市，是所有 12 城市中最極端的。空置率從 10% 一路衝到 16%（位居全國第二高），出租房直接變成“甩賣房”，整棟房屋每月850–900美元掛牌出租。這個價位已經不是“競爭”，而是：而是標準的困境定價（distressed pricing）， 這就是市場完全投降（capitulation）的典型場景。。這 12 城市的崩盤，並不是“租金下跌”那麼簡單。三、租金崩盤的7個核心原因12個城市租金崩盤，總結起來是由7個核心原因驅動：原因1：原來的建設演算法崩潰每一個成功的房地產市場，都依賴一個簡單演算法：“新增供應量 ≈ 去化量 + 3–5% 的健康空置緩衝”。而疫情，完全打破了這個演算法。比如奧斯汀，正常市場每 1,000 人只需要 150–200 套新房。奧斯汀直接批了 546 套/每千人——足足超標 2–3 倍。供應早就註定崩潰原因 2：遷移逆轉這是所有人都沒預料到的。疫情時期，遠端辦公和高房價需求製造了人為的需求激增，開發商誤以為這是新常態，於是瘋狂建設。但事實是：“疫情遷移是一次性事件，而非長期趨勢。”遠端辦公政策推動了超過30萬加州居民遷往德州、佛州和亞利桑那。資料顯示：目前有“40% 的疫情移民正在離開當地的市場。”原因 3：租戶投降這是需求端正在崩潰的關鍵因素。租客已經撐不住了。疫情後，美國年輕人的壓力一下子疊滿：1. 學生貸款還款恢復很多年輕人每月要還 $400–600。預算被直接掏空。2. 通膨削弱15–20%的購買力工資漲 3–4%，結果房租漲 25–40%。生活的體面性完全沒法維護。3. 年輕租戶只能“投降式調整”要麼合租，要麼逃離大城市。需求端被掏空，租金當然撐不住。原因4：保險費暴漲自然災害和監管變化，對原本就脆弱的市場再補一刀。保險費每年上漲 40–60%，把原本水深火熱的房東逼得法拍出售。尤其在沿海市場，簡直是災難級衝擊。Factor 5：再融資海嘯這是最驚悚的部分之一。2021–2022年買的房：原本利率 3–4% → 現在變成 6–8%資產估值下降 20–30%租金收入下降 15–40%債務覆蓋率掉到1以下導致：業主貸款還不上銀行要增資不補錢就違約大量業主的資產可能被迫拋售這種再融資危機將在2025年第四季度達到頂峰。原因 6：讓利螺旋（Concession Spiral）當房東開始降價競爭 ，市場就回不去了。3 個月免租 聽起來不多，但其實等於把有效租金直接砍掉 25%。高端帶頭讓利，中端、低端只能被迫下調價格，最後就是整個市場的租金體系全線塌掉。原因7：機構倉位切換有意思的是：當散戶房東在“扛著”“撐著”“等等看”時，機構投資人已經悄悄整裝待發了。過去幾年，他們瘋狂開發；現在，他們在幹嘛？✔ 開始募集“困境資產基金（Distressed Debt Funds）”✔ 準備用40–60 美分/美元的價格收購過度槓桿房產。✔ 從“開發賺錢”切換到“抄底賺錢”如果你現在正在持有美國出租房，或打算入場，下面一部分是最重要的。四、2026–2028 投資策略1.如果你是買家：①  供應周期，就是指未來一段時間的交付量。前瞻供應 < 6 個月，代表有機會，恢復較快比如拉斯維加斯部分區域（Vegas），這些市場供應壓力相對有限，有望在 2026 年初穩定。前瞻供應 > 12 個月 ，代表趕緊遠離，恢復較晚比如薩拉索塔（Sarasota）、奧斯汀（Austin），這些市場供應量遠超可持續吸收能力，要到 2027 年才可能恢復。② 盯準困境資產多談判：現在是典型的買方市場，談判空間大③ 只做現金流為王的項目：不要賭未來、不要賭漲租金，現在是現金流時代。2.如果你是房東：根據現金流分三類：① 過度槓桿的房東：考慮“戰略放棄”收入撐不住貸款的，評估下你還能扛多久？所在市場低谷期有多久？② 現金流穩定的房東：此類房東，反而是下一輪抄底的主力，請捏好你的錢！③ 勉強收支平衡的房東：做好撐 18–24 個月的準備！3.那個城市最先恢復？① 2026–2027年恢復：比如奧斯汀、夏洛特、丹佛。這些城市主要是因為供應錯配，基本面還是很強的② 2027–2028年恢復：比如佛羅里達 I-4城市。這些城市是結構性傷害，不是短期失調五、老郭給投資人的提醒今天恐慌的房東，正是三年前堅信 “房地產永遠漲” 的那群人。未來三年，美國投資人分成兩類：能看懂周期的人，會在低谷佈局；看不懂周期的人，會在高點接盤。市場不會獎勵僥倖，永遠獎勵認知。 (老郭聊地產)

12月24日，北京發佈《關於進一步最佳化調整本市房地產相關政策的通知》，主要是放鬆限購、降低利率和降低首付比，包括：非京籍購房門檻放鬆，五環內社保3年改2年、五環外2年改1年；多子女家庭五環內可增購一套；二套房公積金貸款首付降至25%等。我們預計新一輪穩樓市政策到來：北京樓市新政打響第一槍，後面上海、深圳會跟進，其他地方將根據市場表現進一步加碼，加上降息降准寫進中央經濟工作會議檔案，新一輪穩樓市政策正在出台。新政的背景是，三四季度以來，北京和全國樓市成交回落，市場遇冷。新政的影響：我們認為會加劇二八分化現象，房地產長期看人口，隨著人口老齡化少子化到來，房地產長周期拐點出現，後房地產時代，人口向都市圈城市群流入，未來20%人口流入的核心城市、核心區域將逐步築底，但是人口流出的低能級城市還將陰跌。後房地產時代，簡單取消限制性措施已不能實現樓市走穩，目前核心制約因素是居民支付能力和房價預期。2025年10月，居民消費信心指數對未來的收入、就業預期環比分別-1.5%、5.7%，同比分別為2.1%、3.2%。房地產穩則經濟穩，需要住房收儲等力度更大的穩樓市措施：1）組建5兆以上的大型住房銀行收儲，利率要低、期限要長、規模要大、分配要公平。同時，嚴控增量，商品住宅去化周期超過36個月的應停止新增用地出讓。12月中央經濟工作會議也提到：“鼓勵收購存量商品房重點用於保障性住房。”我們在業內較早且持續倡導住房收儲用作保障房，可以解決開發商現金流、地方財政、爛尾樓問題，而且為低收入家庭、農民工、應屆大學生提供低租金的保障房，利國利民，一舉多得。2）持續降息，配合降低相關稅費、中介費等，減少購房成本。3）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，廣州已全面放開，後續其他一線城市也應該逐步全面放開。2025年政府工作報告提到：“因城施策調減限制性措施”。對於生育家庭，給予住房生育補貼。我們預計，未來一年北上深外環將全面放開，三年左右全域放開。房地產政策正從“防過熱”轉向“防過冷”，不用擔心取消限購引起市場過熱。按照達利歐的債務大周期理論和辜朝明的資產負債表衰退理論，日本之所以會落入失去的三十年和低慾望社會，是因為讓居民和企業部門獨自化解房地產大泡沫破裂以後的債務。根據日本和美國的經驗教訓，房地產大泡沫破裂後的出路在於“債務大挪移”。如果由居民和企業部門獨自化解債務，將導致債務通縮循環、資產負債表衰退和低慾望社會。由政府和央行擴張資產負債表來減輕居民和企業債務壓力，就有望恢復消費和投資的活力。長期看，以“城市群戰略、金融穩定、人地掛鉤、房地產稅和租購併舉”為核心，可以加快建構房地產新模式。1 事件：北京放寬購房條件、多子女家庭可增加購房套數12月24日，北京市住房城鄉建設委等四部門聯合印發《關於進一步最佳化調整本市房地產相關政策的通知》，從限購放寬、信貸利率最佳化、公積金放鬆、營商環境提升幾大維度推出重磅舉措。其中，非京籍購房門檻顯著放鬆，五環內社保3年改2年、五環外2年改1年；多子女家庭五環內可增購一套。本次北京樓市新政主要是放鬆限購、公積金首付和商貸利率調整。限購：限購政策放鬆，釋放住房需求非京籍購房門檻顯著降低。五環內社保或個稅繳納年限由3年調減為2年，五環外由2年調減為1年。其中，五環外1年社保的寬鬆條件有望吸引更多新市民置業，大幅縮短了非京籍群體置業周期。此次新政是北京繼8.8政策（五環外購房不限套數）之後的又一次精準發力，上次放鬆了套數、這次下調了門檻。多子女家庭購房支援升級，二孩及以上家庭可在五環內額外增購1套商品住房。京籍多子女家庭限購套數擴至3套，非京籍多子女家庭（滿足2年社保/個稅）限購套數擴至2套，精準匹配家庭改善需求。但是，目前北上深還執行部分限購政策，廣州在2024年9月底就全面取消限購，成為一線城市中首個全面取消的城市，外地戶籍購房不受限制。2025年6月，廣州繼續最佳化房地產政策，全面取消限購、限售、限價，降低貸款首付比例和利率等。我們預計，未來一年內外環將全面放開，三年左右全域放開。信貸政策：取消首套二套利率區分、二套公積金首付降至25%商業貸款利率定價革新，不再區分首套與二套房貸利率。銀行可根據市場自律機制、經營狀況及客戶風險靈活定價，為購房者提供更多利率優惠空間。加大二套房公積金貸款支援力度。二套住房公積金最低首付比例由30%下調至25%，進一步減輕改善型購房群體的首付壓力。本次最佳化信貸工具，從8.8新政的“公積金額度提升”到這次新政的“商貸利率市場化”、“二套首付調降”，政策工具箱持續豐富，調控精準度不斷提升。可有效降低置業成本、購房門檻等。供給端：改為備案制，效率提升，最佳化市場營商環境房地產開發項目由核准改為備案。新政將招拍掛拿地的房地產開發項目立項方式，由市區分級核准調整為區級備案。立項審批流程簡化，將縮短項目開發周期、降低企業制度性交易成本，疊加需求端改善帶來的去化預期改善，有望提振房企拿地與開發積極性，促進供需兩端形成良性互動。2 背景：三四季度以來，北京和全國樓市銷售持續放緩四季度以來，北京整體成交回落。10月，北京新房成交面積環比-3%，同比-28.1%；二手房成交面積環比-24.2%，同比-28.7%。11月,新房成交面積環比-34.4%、同比-53.5%；二手房成交面積環比19.6%，同比-22.3%。總體看，北京房地產政策持續放鬆，具有風向標意義。此次新政是8.8新政的深化拓展，回應了市場核心訴求，在延續“支援剛性與改善性需求”核心導向的基礎上，進一步突破了限購約束、最佳化信貸工具。這是對中央精神的響應、貫徹，體現出當前著力穩定樓市態勢的必要性。預計上海、深圳將跟進放鬆限購。隨著北京此輪最佳化樓市政策，預計後續各地將根據市場表現，進一步加碼政策，著力穩定房地產市場。3 市場：去年“924”以來房地產市場表現從去年“926”至今，房地產政策持續加碼，核心城市房地產市場表現相對更佳，整體以價換量，二手好於新房，但大部分三四線城市有價無市。6月，30城新房成交面積環比14.3%、同比-9.6%；16城二手房成交面積環比1.8%、同比-0.7%。11月，重點30城新房成交面積環比-5.7%、同比-43.4%。其中，北上廣深新房成交面積同比分別為-53.5%、-22.1%、-33.1%、-76.8%。核心16城二手房成交面積環比11.5%、同比-20.4%。其中，北京、深圳二手房成交面積環比分別為19.6%、5.8%，同比分別為-22.3%、-35.7%，杭州、成都二手房成交面積同比分別為-50.3%、-28.9%，樓市下行壓力加大。從庫存和去化周期看，11月市場因成交季節性低迷等影響，部分能級城市去化壓力環比上升。11月，13 城新房累計庫存（可售面積）略有去化，為7225萬平。13城新房去化周期為15.6個月，環比上升0.6個月。分線看，一、二、三線城市去化周期分別為13.2、12.4、22.5個月，較上月分別變化+0.53、+0.60、+0.84個月。那麼，全面取消限制性措施有用嗎？目前看，對核心城市的核心區域有部分效果，實現了以價換量，但從整體而言，房價仍處於下行通道。說明後房地產時代，簡單取消限制性措施已經不能實現樓市走穩，目前核心制約因素是居民支付能力和預期，所以，需要住房收儲之類力度更大的措施。4 趨勢：一線城市放開限購是大勢所趨海外國家核心城市房地產市場長期向本國、全球買家開放，不限購也不限售，遵循市場化原則，通過價格和稅收調節。人口和產業持續向大都市圈、城市群集聚是發達國家的共同經驗，核心城市樓市不限購，遵循人口流動規律，有利於促進人才流動並提升城市競爭力。在日本購房（包括東京），沒有身份限制，不限購，只要年滿18歲，有資金就能購買。外國人需要準備身份證、護照、個人資訊公證書、印章、宣誓供述書。如果是全款買房，提供身份相關證明材料即可；如果是貸款，要有日本的長期簽證及工作納稅狀態。在美國購房，同樣沒有身份限制，也不限購。聯邦法律規定，年滿十八歲，不需要綠卡、特殊類型的簽證，任何人都可以在美國購買和擁有房產。如果是現金買主，需要準備有效護照和簽證、購房資金證明（國內銀行的存款證明）、美國當地銀行的帳戶；如果是貸款買主，還要準備工作證明、工作收入公證、自付款部分的資金證明。對比海外，中國一線城市的核心區域購房政策則限制明顯較多。全面放開一線城市限購的意義重大：限購政策本是房地產市場過熱時期出台的臨時性政策，如今抑制了剛需和改善型需求。放開限購，意味著讓過緊的房地產市場回歸正常市場狀況，接受供需調節，並非激起泡沫與過熱的“刺激性措施”。中長期可考慮在市場走穩後，通過徵收房地產稅等稅收機制調控市場，同時能為地方財政增加穩定稅收來源，通過人地掛鉤實現供求平衡，避免熱點城市房價暴漲，短期暫無此擔心。放開一線城市限購，帶來積極的政策訊號，可提振市場整體信心。化解房地產困境的關鍵在於需求端信心恢復，信心提振才能帶動銷售回暖。當前中國對住宅市場較冷、購買力較弱區域，包括一線城市的非核心區已經放鬆限購，但提振效果有限。一線城市核心區域的樓市，是全國房地產市場的風向標，聚集了相對旺盛的住宅購買力，放開限購，能夠滿足新市民的合理住房需求，有效提振需求端信心。化解庫存，穩房價、穩市場、穩經濟。房地產是國民經濟第一大支柱行業，事關經濟恢復、金融風險，房地產穩，則經濟穩。中國一線城市目前成交量價、庫存積壓情況存在壓力，但一線城市的住房潛在需求高，對於全國投資置業人群有較強吸引力，全面放開限購帶來銷售提振，有利於去庫存、穩房價、穩市場、恢復經濟。5 制約因素：收入就業預期和房價預期1）外部環境變化帶來的不利影響增多，國內有效需求不足，居民就業收入預期不穩。2025年第二季度GDP實際同比5.2%，較一季度下滑0.2個百分點，第三季度GDP同比4.8%，較二季度回落0.4個百分點。居民對未來就業、收入預期存在不確定性。2025年10月，居民消費信心指數對未來的收入、就業預期環比分別-1.5%、5.7%，同比分別為2.1%、3.2%。2）資產價格預期尚未扭轉，居民企業資產負債表受損、支付能力減弱。中國住房資產佔家庭資產比重較高，2023年中國家庭房產佔總資產的比重約60%，高於英國的50%、日本的38%、美國的28%、德國的25%。樓市近三年持續下滑，一二線城市房價平均跌幅約30%，遠郊區和三四線房價幾近腰斬。房價下跌一方面使得家庭資產面臨收縮困境，制約居民支付能力；另一方面，由於“買漲不買跌”的心態，當前需求大多處於觀望階段。6 重要性：樓市是最大的內需和民生股市樓市回升的財富效應將帶動消費。房地產是國民經濟第一大支柱行業，聯絡著上下游五十多個行業，房地產投資下行，影響著居民和企業部門資產負債表修復、“信心”問題等。1）房地產是國民經濟的支柱產業2024年房地產業增加值為8.5兆元,佔GDP的6.3%。自2003年以來，國務院18號文將房地產定位為支柱性產業。20年來，房地產成為中國經濟發展火車頭之一。2024年，受房地產行業下行周期、房地產市場供求關係發生重大變化影響，房地產行業佔GDP比例下調至6.3%，是2009年以來的歷史最低值，但依舊處於5%以上的支柱地位。2）房地產佔固定資產投資比重五分之一從房地產開發投資看，受房地產周期調整影響，新開工持續低迷、房企拿地保持謹慎，2024年房地產開發投資10兆元，同比下降10.6%，但仍佔固定資產投資的19.5%。房地產開發投資，是指房企本年完成的全部用於房屋建設、土地開發的投資額以及土地購置費等的投資，屬於固定資產投資的統計範疇，進而構成GDP固定資本形成，說房地產是國民經濟的重要支柱毫不為過。1998年住房制度全面市場化以來，房地產業固定資產投資大幅增長。2000-2024年間，房地產開發投資從4902億元到10兆元，年均複合增長率為13.4%。房地產開發投資佔固定資產投資的比重從14.9%到19.5%，意味著每年全國進行固定資產投資的資金中，1/5份額投入了房地產業。3）房地產帶動幾十個上下游產業鏈產值房地產通過投資、消費既直接帶動與住房有關的建材、家具、批發等製造業部門，也明顯帶動金融、商務服務等第三產業。根據國家統計局最新的2020年投入產出表，我們估算出廣義的房地產業完全拉動上下游產業鏈GDP10.0兆元、直接拉動上下游產業鏈GDP2.4兆元。分行業看，貨幣金融、零售、鋼壓延、石膏水泥由廣義房地產行業拉動的GDP增加值居前列，分別為8107億元、4230億元、3527億元、2820億元。陶瓷製品、磚瓦等建材、石膏水泥由房地產完全拉動的GDP佔該行業總GDP佔比最高，高達51.2%、50.9%、47.1%。4）地方政府依賴土地財政，房地產相關收入約佔26.3%在土地財政制度設計中，地方政府依賴土地財政，房地產的直接稅收及土地出讓收入貢獻可觀。2023年土地出讓收入和房地產專項稅合計佔地方財政收入的26.3%，地價佔房價6成左右。從宏觀層面看，2023年地方政府與房地產相關收入總額：7.7兆，其中國有土地出讓金收入5.8兆，5個房地產特有稅種稅收合計1.9兆。2012-2019年土地出讓收入和房地產專項稅合計佔地方財政收入從27.1%升至35.6%，後降至2023年的26.3%。2023年土地出讓收入和房地產專項稅佔商品房銷售額的65.6%。從中觀城市看，選取北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津等11個城市進行房價構成核算。2023年，土地成本佔房價的49.7%，稅收成本佔15.9%，建安費用佔比22.5%，企業毛收入為9.5%，土地成本加稅收成本佔房價的6成左右。將2014-2023年房價增速對土地價格增速進行回歸之後發現，土地價格每提高一個百分點，房價提高0.2個百分點，且土地成本上漲對房價上漲解釋力很強。5）房地產業直接解決中國實體經濟就業近1500萬房地產業解決中國實體經濟大量就業，雖然近兩年房地產行業面臨重大調整，但物業從業人數逆勢增長，2023年中國房地產從業人數1440萬，相較2004年規模擴大三倍。2004-2023年中國房地產業從業人數由396萬增至1440萬，預估至2025年中國房地產從業人數將達1460萬。歷史上中國房地產業的快速發展，為社會提供了大量就業機會。根據中國最新的第五次全國經濟普查，2023年房地產業從業人員中，物業管理、房地產開發經營、房地產中介服務、房地產租賃經營從業人員分別佔59%、19%、13%、8%。我們預計2025年房地產業從業人員中，上述佔比將調整為60%、18%、13%、9%。房地產帶動上下遊行業就業，房地產能夠帶動上下游多個行業平均8%的就業彈性變化。房地產業經濟增加值帶來的就業吸納能力明顯，房地產業與其他產業存在著很強的關聯關係。商品房兼具投資和消費屬性，產業鏈條長。房地產的完全消耗需求帶動了商業、建築等後周期行業，同時也帶動了關聯產業吸納人員就業。根據2020年投入產出表，房地產帶動的就業彈性分別為：建築業22.2%、租賃和商務服務9.6%、金融業4.3%、、製造業2.4%、電力煤氣及水的生產和供應業2.4%。7 未來：中長期房地產市場仍有較大發展空間2025年4月，國務院總理李強在北京調研時定調“當前和今後一個時期，中國房地產市場仍有很大的發展空間，要進一步釋放市場潛力。”充分肯定了房地產行業的市場潛力，以及對中國內需的帶動效應。3月“好房子”首入政府工作報告，“好房子”建設將加速推進。《政府工作報告》提到：最佳化城市空間結構和土地利用方式、盤活存量用地和商辦用房、推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。2023年6月，住建部部長倪虹在中國城市高品質發展論壇上首次提出“好房子”概念。此後，從中央到地方，一系列“好房子”政策出台。當前，中國城鎮化率67%，加上改善型需求，房地產市場還有較大空間。我們連續6年在《中國住房存量報告》系列中跟蹤研究發現，綜合考慮城鎮化處理程序、改善性需求、城市更新等，中國房地產市場未來需求下降，但中長期仍有發展空間。根據我們的測算，據我們測算，預計2025-2030年中國住房需求約55億平，年均9.2億平/年，並不會大幅下跌至較低水平。據測算，到2030年中國新增住房需求緩慢降至8.9億平方米。從結構來看，2025-2030年剛性需求、改善性需求、更新需求佔比分別為28.7%、41.7%、29.6%，改善性需求成為中國住房市場最大的需求支撐。從趨勢來看，未來中國住房需求整體呈緩慢下降趨勢，其中，剛性需求呈下降趨勢，改善性需求保持平穩，更新需求保持小幅緩慢上升。8 辦法總比困難多：組建5兆住房收儲銀行、持續降息、全面放開限購1）組建5兆以上的大型住房銀行收儲，利率要低、期限要長、規模要大、分配要公平，收購開發商的土地和商品房庫存，用於租賃房保障房。地方政府獲得商業銀行資金後支付給房企，緩解房企資金壓力。一舉多得，解決地方財政、開發商現金流、居民“爛尾樓”的問題，同時解決新市民的住房保障體系。12月中央經濟工作會議也提到：“鼓勵收購存量商品房重點用於保障性住房。”央行設立3000億元保障性住房再貸款，方向是對的，但3000億資金規模較少，1.5%的資金利率疊加配套融資和維運成本，總體成本較高，地方收購動力不足，可以從以下四方面進行完善。利率方面，當前保障性住房再貸款年利率1.5%，建議降至1.5%以下，讓國企收儲的收益能夠覆蓋成本；期限方面，當前設立的保障性住房再貸款期限1年，可展期4次，考慮到保障性住房項目期限長、回款期限長達15-30年，因此收儲相關資金期限要與項目回收期匹配；規模方面，3000億元或是初步嘗試，政府收儲模式是解決房地產困境的有效路徑，未來需持續加碼，我們認為要將全國住房去化周期壓縮至18個月內，所需的資金總量要加碼至5兆；監管方面，收儲來的商品房定位為廉租房、保障房，要強化公平分配和兜底作用，保障住房困難家庭居住需求。（參考《關於組建住房銀行收儲的必要性》）同時，嚴控增量，商品住宅去化周期超過36個月的應停止新增用地出讓。2024年自然資源部規定：各地方商品住宅去化周期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓。商品住宅去化周期在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據本年度內盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態確定其新出讓的商品住宅用地面積上限，政策需加碼。2）降低利率和稅費，包括降低存量房貸利率，配合降低相關稅費，減少購房成本，為居民減負，並通過降准等降低銀行負債成本。LPR下降、加點部分下降導致此前房貸利率與新增購房利率差距較大，隨著各城市相繼取消或下調房貸利率下限，疊加LPR下調，新增房貸利率步入“3時代”，新增貸款和存量貸款利率利差走闊，無形中增加了居民貸款壓力。為緩解銀行淨息差壓力，可以通過定向降准、繼續下調存款利率等方式進行配合。調降方式，上一輪方式是變更合同條款，調降加點部分，本輪調降是否可跨行“轉按揭”等仍待具體方案出台；3）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，二線城市已基本全面放開，一線城市可以像廣州一樣全面放開。廣州已經全面放開，後續深圳、上海可以全面放開限購，北京可以先放開五環外和大戶型的限購。以支援剛需和改善型需求，促進房地產市場止跌回穩。房地產發展階段變了，應該盡快調整此前的收緊措施，防止資產負債表衰退。當前房地產從“防過熱”轉向“防過冷”，不用擔心取消限購引起市場過熱，當前正是放鬆限購的良機。今年政府工作報告提到：“因城施策調減限制性措施”。長期看，以“城市群戰略、金融穩定、人地掛鉤、房地產稅和租購併舉”為核心，可以加快建構房地產新模式。 (澤平宏觀展望)