如今，買房的邏輯徹底改變了，購房者不再為虛無的預期買單，而是用腳投票投向二手房市場。資料顯示，2026年1月全國百城新房價格環比微漲0.18%，二手房價格卻環比下跌0.85%，但與此同時，重點13城二手房成交面積同比暴漲33%，深圳二手房網簽量甚至創下近10個月的新高。這種“價格跌、交易火”的悖論，正是新舊邏輯交替的縮影，也就是說，房子正從“資產符號”回歸“居住工具”，安全感和實用性取代升值幻想，成為決策的第一要素。政策層面也在為這場邏輯反轉添柴加火。2026年1月起，換房個稅退稅延至2027年底，增值稅不滿2年的住房稅率從5%降至3%，公積金貸款利率探至2.6%的歷史低點。這些措施看似普惠，實則精準擊中了二手房交易的痛點：以一套總價300萬的房子為例，稅費和利率優惠可直接省去近20萬元成本，讓“賣舊買新”的鏈條加速轉動。更關鍵的是，政策不再盲目刺激房價，而是轉向疏通流動性。例如上海試點政府收購老舊二手房轉化為保障房，福建推行“帶押過戶”簡化交易流程，本質上是在用制度保障“住有所居”，而非鼓勵投機。購房者的心態變化更為深刻。過去，人們迷信“新房=升值”，如今卻因期房爛尾風險轉向二手房。貝殼平台調研顯示，2026年1月購房者諮詢量中，超65%的提問涉及房屋質量、物業水平和周邊配套，而非升值潛力。這種轉變背後是血淚教訓：全國商品房待售面積高達7.66億平方米，部分三四線城市房價較峰值腰斬，但核心城市的老破小因總價低、配套全，反而成為剛需“避風港”。例如北京天通苑片區，一套60平米老房總價不足200萬，月供甚至低於同地段租金，這種“租房不如買房”的性價比，讓現金流緊張的年輕人敢於出手購買。市場的分化也折射出邏輯重構。一線城市核心區豪宅依然熱銷，但遠郊新房深陷滯銷；同一小區內，房齡20年的二手房可能比新房便宜30%，卻因學區穩定、交通便利更受青睞。這種分化印證了新邏輯的底層規則：房子的價值不再由“新舊”決定，而是由“需求匹配度”定義，通勤時間、學區質量、社區配套等實用指標，取代了虛無的規劃藍圖。未來的樓市，將徹底告別普漲的神話。政策的工具箱仍有儲備（比如貨幣化安置、房貸貼息），但居民收入的預期修復仍需一段時間，市場會更趨於理性。對普通人而言，買房早已不再是財富躍升的捷徑，而是生活方式的選擇。當邏輯反轉為“為居住買單”而非“為泡沫付費”，樓市才能真正走向健康，這或許才是它本該有的樣子。 (樓市傑說)

步入2026年之際，房地產領域的去庫存行動於悄然無聲中拉開了帷幕。此次行動中，國家隊率先發力，正憑藉多樣化的方式與策略，積極消化存量房市場的龐大庫存。其中，上海的動作尤為引人注目，規模與影響均居前列。2月2日，上海正式啟動了國企收購老舊小戶型的試點工作。該試點選取了靜安、浦東、徐匯這三個核心區域作為先行區，重點聚焦於內環以內、建成於2000年之前、面積不超過70平方米、總價不超過400萬元的老舊住宅。這些被收購的房產將被用作保障性租賃住房，以滿足廣大市民的居住需求。在此次收購過程中，國企主要面向有置換需求的業主進行收購，收購價格依據市場評估價確定，雙方達成交易意向後完成收購。業主在完成出售之後，需將所得款項用於購置新房，以此實現住房的更新換代。這一以舊換新的舉措，有效疏通了當前上海住房置換鏈條中的瓶頸環節。以舊換新模式，在全國範圍內已非新鮮事物，但上海的實踐卻具有深遠的訊號意義。上海，作為全國樓市政策調整與市場動態變化的晴雨表，此次國企的介入收購，無疑向市場傳遞了一個明確訊號：樓市已步入觸底階段，市場調整與政策引導正共同推動行業向更加穩健的方向發展。值得注意的是，近期參與存量住房收購的並非僅限於上海，且收購方式也並非只有以舊換新一種。全國各地均加大了對存量房的收儲力度，地方國企正通過一系列創新手段，積極消化市場上的過剩庫存。以湖北省為例，該省近期印發了《關於推動2026年一季度經濟實現平穩起步的若干舉措》，其中明確提出要推進利用專項債券收購存量商品房，將其改造為保障性住房、人才住房、安置房以及大學生宿舍，以滿足不同群體的住房需求。湖南省也透露，2026年將繼續加大保障性住房的供給力度，計畫全年收購存量商品房超過200萬平方米，用於保障性住房、安置房、宿舍及人才房的建設，進一步緩解住房供需矛盾。此外，去年全國範圍內的高校也掀起了一股收購存量商品房用作學生宿舍的熱潮。中南大學、合肥工業大學、中國礦業大學（徐州）、湘潭大學以及湖北大學陽邏校區等均紛紛出手，收購存量商品房並改造為學生公寓，為學生提供了更加舒適、安全的居住環境。而自年底以來，廣州南沙、海南海口等地的國企也頻頻在法拍房市場上出手，批次購買法拍房，進一步拓寬了存量房的消化管道。南沙城市營運公司於法拍市場集中購入60余套房產，其成交價格僅為同小區市場成交價的60%至70%。放眼全國，國家隊正以積極姿態大力開展存量房的收儲工作。這股力量不容小覷，在2026年及後續市場發展中，國家隊將扮演市場穩定器的關鍵角色。商品房收儲加速擴容，實非偶然之舉。在去年12月22日至23日召開的全國住房城鄉建設工作會議上，已為2026年的房地產與住房建設工作確立了新的基調。2026年作為“十五五”規劃的開局之年，本年度房地產政策的核心要點，可高度凝練為九字方針：控增量、去庫存、優供給。這無疑是新時期房地產領域供給側改革的重要舉措，為房地產供給側的調整與重塑勾勒出了一幅清晰、具體的路線圖。在這條路線圖中，巧妙地將去庫存與最佳化供給結構相結合，展現出高瞻遠矚的戰略眼光。當前，房地產市場面臨的一大突出問題便是供需結構失衡。這種失衡主要體現在商品房與保障性住房的供給比例上。存量商品房數量龐大，而保障性住房的供給量卻遠遠無法滿足實際需求。在此背景下，將商品房收儲轉化為保障性住房的舉措，猶如打通了一條關鍵通道，成功實現了商品房與保障性住房之間的有效轉換。具體而言，由國企或地方政府負責收儲存量商品房。這些存量商品房來源廣泛，既涵蓋新房市場上的積壓房源，也包括二手房市場上的待售房源。只要這些房源在面積、地理位置、房型等關鍵方面符合保障性住房的標準要求，均可納入收儲範圍。對於地方政府而言，以往為達成每年保障性住房的供給目標，往往需投入大量資源進行新建，不僅耗時費力，且建設周期較長。而如今，通過從存量市場中挑選符合條件的商品房進行收購，既能輕鬆完成每年的保障性住房供給任務，又能有效消化新房市場的庫存，可謂一舉兩得。此外，隨著房價的理性回呼，全國範圍內的租售比收益率呈現出逐步上升的趨勢。目前，全國多數城市的租售比已突破2%大關，租售比達到3%以上的城市數量亦不在少數。截至2015年12月，全國租售比資料已呈現出顯著變化 。資料來源於國信達相關統計資料。在當前的市場環境下，隨著租售比數值的逐步攀升，地方國企在完成商品房收儲之後，所獲取的租金收益率能夠超越專項債以及各類金融產品的利率水平。如此一來，在收儲商品房的過程中，從現金流成本的角度進行核算，能夠逐漸實現收支平衡，並且為後續的營運預留出充足的空間。自2025年起，國家隊參與商品房收儲的力度與規模持續加大，呈現出不斷增強的態勢。時至今日，已成功建構起“土地 + 商品房”雙輪驅動的發展格局。值得注意的是，這一雙驅動模式正日益朝著存量商品房領域傾斜，存量商品房在整體業務佈局中的比重愈發突出。回顧過去一年，全國範圍內有超過80個城市相繼出台了與商品房收儲相關的政策措施，其中36個城市正式啟動了房源徵集工作。僅專項債用於商品房收儲的實際落地金額就超過了3000億元，這一資料充分體現了各地在推動商品房收儲工作上的積極投入與顯著成效。進入今年，隨著上海這一重要城市的加入，存量房收儲工作預計將進一步加速推進，動作幅度也會越來越大。在此背景下，保障性住房領域極有可能掀起以“購”代“建”的全新發展潮流，為住房保障體系的建設注入新的活力。在房地產市場的穩定與發展處理程序中，去庫存工作佔據著核心地位。特別是對於房價走勢而言，市場上庫存數量的減少，能夠有效改善商品房市場的供需關係。當供需關係達到相對平衡的狀態時，房價自然會停止下跌趨勢，實現平穩發展。此前在相關文章中，我曾多次著重強調，真正能夠促使房價觸底反彈的關鍵因素，主要在於供給端改採取的有效措施。而在眾多供給端措施中，存量房收儲能夠發揮的作用最為顯著。然而，存量房收儲工作並非一蹴而就，它是一個需要精心謀劃、穩步推進的細緻過程。與某些政策的突然出台不同，存量房收儲不會在市場上瞬間引發巨大的預期波動。它更像是春雨潤物般，悄然發揮作用，只有當收儲規模達到一定的量級之後，才能夠爆發出足以扭轉市場局勢的強大威力。經過過去一年的不懈努力，存量房收儲的規模正在逐步擴大，全國商品房庫存的拐點已初現端倪，即將來臨。從去年的相關資料中，已經能夠捕捉到一些微妙的訊號。根據國家統計局公佈的資料顯示，儘管全國商品房庫存的同比資料仍然呈現增長態勢，截至年末，商品房待售面積達到78832平方米，較上年末增長了1.6%。但環比資料卻開始出現下降趨勢，2025年年末商品房庫存量相較於11月末回落了1個百分點。從市場規律來看，庫存拐點的出現具有先導性意義。只有先迎來庫存的拐點，隨後才會出現新房房價的拐點，進而帶動二手房價的拐點到來，這一系列的變化將逐步推動房地產市場實現健康、穩定的發展。此為量價關係所呈現的傳導機制。當下，市場庫存狀況已隱約透露出些許積極訊號，彷彿在黑暗中透出了一絲曙光。基於這一態勢，可合理推測，2026年新房與二手房的房價若要觸及底部區間，已然為期不遠。需明確的是，我們無法絕對地斷言2026年房價必定觸底，但可以確信的是，房地產市場已然步入最後的磨底階段。在這一階段，市場將經歷一系列複雜的調整與博弈，直至達到相對穩定的平衡狀態。然而，房價止跌回升，並不必然預示著房價將再度開啟上漲通道。當前，房地產市場已邁入全新的發展時期，無論是人口結構的變化，還是城鎮化處理程序的推進，均不再為房價的暴漲提供有力支撐。在新的市場環境下，房價的波動將更加趨於理性與平穩。對於普通人而言，房子在未來將主要扮演兩個角色：其一，是滿足居住需求的溫馨家園；其二，是可作為資產配置的一種選擇。隨著房地產市場內部結構的不斷演變與深化，購房者在選擇房產時所面臨的難度也在逐步提升。一旦決策失誤，所購房產未必能夠帶來預期的增值收益，甚至可能面臨貶值風險。儘管如此，當個人經濟實力允許時，房產依然是一種值得納入資產配置範疇的優質選擇，可視為一種具有長期保值潛力的“壓箱底”資產。 (房地產那些事兒)

正式下場。近日，樓市出現了極具風向標意義的訊號。上海浦東、靜安、徐匯三區正式官宣：正式下場，批次收購居民手中的二手房。這些收回來的房子，經過標準化裝修後，將變身為保障性租賃住房，定向供應給城市“新市民”。很多人還在糾結：政府收那麼點房子，能頂什麼用？但我認為，動作大小不重要，關鍵的是動作“方向”。因為這是有史以來，政府第一次下場收二手房。很可能在上海試驗成功後，還要進行全國各城市推廣。而且更重要的是，這可能是中國樓市這五年來，最硬核的一次“房價底部確認”。接下來講講這背後的底層邏輯，文末有一些建議，希望能幫到大家。首先為什麼是現在？為什麼是“老破小”？我認為是，國家要準備入場對房子“錨定底價”了。過去五年，樓市最可怕的不是跌，而是沒有價格。當成交量萎縮到冰點，每一套急售的房子都在通過無底線的殺價來試探底部。以至於一套超低價房子交易，就會帶崩附近一批房子的市場價格。而上海政府此時下場，則是通過評估價直接洽談收購，本質上是給市場定了一個“硬度”。要明白，政府是最聰明的，它不可能在半山腰當“接盤俠”。既然敢拿真金白銀（區級財政+銀行專貸）出來買，就說明在管理層的測算裡，核心區域的這類資產已經跌出了“安全邊際”。現在“剪刀差”消失了，是抄底的好時機。那麼底部是如何評定的？答案是租金回報率。過去，上海的租金回報率可能只有1%，連貸款利息都覆蓋不了。但現在，經過五年的深度回呼，上海核心區部分“老破小”的價格已經縮水了30%-40%。與此同時，很多房子的租金回報率已經回升到3%-4%。而現在政策給到的支援貸款利率可能只有2%多。當“租金回報”能跑贏“資金成本”時，這就不再是財政負擔，而是一筆極其划算的優質生意。既解決了年輕人的住房痛點，又幫國企持有了核心地段的長期資產，可謂一石二鳥。很多人說，收購老破小只是對這類房屋的業主發福利。其實很多人不懂，老破小其實是一個城市“置換鏈條”的最後一公里。上海樓市現在最大的痛點是：小房子賣不掉，大房子買不起。底層流通性卡死了。而政府收購70平以下的小戶型，本質上是在給市場定向注入“流動性”。那個賣掉“老破小”的房東，拿到了購房款，轉身就會進入新房或大戶型市場。促進了向上交易的螺旋，以此帶動整個置換鏈條的連鎖反應。其次當大量的老房子從交易市場退出，轉入租賃市場，二手房的“掛牌量”會極速下降（這就是為什麼上海掛牌量從 11 萬降到 8 萬）。供需關係一旦逆轉，剩下的二手房就不再是“爛在手裡”，而是重新獲得了漲價或止跌的底氣。 這種預期的改變，才是盤活鏈條的最強動力。後市怎麼看？對於房東來說，我認為要積極接納“資產重估”，尋找離場時機。這兩年，很多人都在樓市上虧錢了。這種痛，很多人都在經歷。但你要明白，過去的房價是泡沫支撐的虛高，現在的價格是邏輯支撐的回歸。如果你的房子在核心區，那麼不用擔心，你手裡的資產獲得了“政府認證的流動性”。趁著這波信心回升的“小陽春”，該置換的置換，該離場的離場。對於買家來說。恐懼正在消散，紮實的底部正在形成。資料顯示，上海1月成交量重回2.2萬套，掛牌量從11萬降到8萬。而深圳，二手房錄得量連續3周上升。要知道，這還是在傳統淡季的資料，節前翹尾，意味著節後會出現小陽春行情（我接下來具體分析那些城市會有小陽春行情）。現在的市場正在從“恐慌拋售”轉向“縮量築底”。如果你是剛需，或者準備“老換大”，現在可以考慮。因為等到政策效果完全顯現、大家都不再害怕“踏空”的時候，你可能又要面對失去議價空間的煩惱。同時要明白，“投資於人”是寫在最高戰略思想裡面的。上海把收回來的房子租給大學生和新市民，就是在高度對齊“投資於人”。對於購房者也是一個重要啟示：未來房價的唯一支撐，不是鋼筋混凝土，而是這個城市能留住多少有創造力的年輕人。買房，就是買這個城市的“船票”。跟著政府的動作走，關注那些產業園區周邊、軌道交通附近的資產，那是未來的租金錨點。總之，如果閱歷足夠，就會明白：否極泰來，往往就在最絕望的時刻。上海政府的這次“高姿態抄底”，更像是一次宣告：房住不炒是底線，但資產價格崩盤絕非目標。經過五年的大浪淘沙，樓市正在回歸它的本質——一個關於居住、關於城市競爭力的實物資產。當然房價即使反彈，也很難帶來大面積的普漲，作為國民核心資產，房子一定會起到非常穩健的壓艙石作用。這個邏輯，所有國家都適用。比如前幾天川普就公開說了這麼一段話：“已經擁有房產的人，我們要讓他們保持富有。我們要讓房價保持高位。我們不會為了讓那些不怎麼努力工作的人買得起房子，而去摧毀他們房產的價值。我們會讓買房變得更容易，我們會把利率降下來。但我想保護那些第一次在人生中感覺良好的人。他們覺得自己，你知道的，成了有錢人。現在有太多聲音在說，‘哦，我們要把房價壓下來。’我不想把房價壓下來，我希望推高房價，讓擁有房屋的人受益。你們可以放心，這正在發生。”川普現在主要收益靠股市和虛擬貨幣，這比房子來錢快多了。但為何還要為房價“正名”？因為但凡是懂經濟學的人都明白，房地產是萬物周期。同時也是中產人群的核心資產組成。股市牛，富的是少數人，樓市牛，富的是大多數人。這不是我寫樓市，就支援樓市，廿同樣我也在小號寫股市，而且目前主要收益都來源於股市。只是想告訴大家底層邏輯，在宏觀經濟周期角度，沒有一個國家的樓市和經濟是呈反比的。只有房價穩，或者慢牛，人們才有消費的預期，經濟才有向上破局的動力。兩者互為螺旋。同時樓市和股市也不一定是排斥關係。而是樓市更像老大哥，為國民資產托底，同時讓兄弟股市帶頭衝鋒，增加社會創富效應，刺激市場流動性。股樓雙牛，才代表經濟繁榮。總之，國家隊這時候入場，說明底部已經形成，房價有了復甦的希望，但過程依然會磕磕絆絆。大家要看清訊號，才能得出屬於自己的結論。 (快刀財經)

這兩天，上海正在召開兩會，昨天突然傳出一個爆炸性消息。上海市政協委員丁祖昱接受採訪說：“我們率先有3個區，浦東、徐匯和靜安，收購二手房，來提供給保租房，未來可能有7個區會加入，估計全年的收購總規模大概在1萬套左右”。1萬套老破小是什麼概念？我在上篇文章《宣佈：房價到底了》裡說過了，目前上海這三個區收購的二手房主要是市區老破小，比如浦東的收購標準就是：單套70平米以下，內環內2000年以前，不高於400萬的總價。上海去年2025年全年成交二手房是25.4萬套，如果按照一年收購1萬套來算的話，就是4%的收購比例。如果按照每月成交量估算的話，2000年前70平以下的成交比例是25%。所以，如果收購這1萬套老破小是限定在2000年前內環內總價400萬70平以下的話，收購比例可能會超過30%以上。當然了，這只是一個大概的匡算，不過，上海政府假如真能收1萬套的話，這個尺度將是非常巨大的。上海政府收購二手老破小其實是非常明智的舉措。比如徐匯東安新村，江南新村的老破小動遷補償款都是15萬/平，而內環內的老破小現在普遍市場價只有6-7萬，現在如果能按照市場價收購的話，那麼政府將來大批次收購後直接動遷，成本就可以節省一半以上。其次，大批次收購老破小，就相當於給房價托底了。比如按照6萬一平收購，那麼就預示著老破小最低就是6萬，不會再跌。那地段好，樓層好，裝修好，學區好的老破小就可以賣6.5萬，賣7萬+。這就相當於止跌回穩了。一旦最底層的老破小穩住了，置換和剛需客就會進場，向上的置換鏈條就徹底打通了，次新房、豪宅的成交量和價格就會上漲。政府下場收儲這個政策前年中央就提出來了，各地也有零星試點，但是主要是針對新房庫存，而且量太小，沒啥作用。這次假如上海能動真格的開始在核心區大批次收購老破小，那麼對樓市的拉動作用將是非常大的。上海不愧是標竿，這個政策一旦能夠起到很好的止跌回穩效果，也會在其他城市很快鋪開的。還是那句話，年後的金三銀四會很火爆。我感覺，2026年，樓市的冬天快過去了，春天可能越來越近了！ (柯談地產觀)

在寧波華茂外國語學校的校園裡，一座建築如虹般輕盈地跨過內河，將兩岸風景連為一體。這便是由普利茲克獎得主、日本建築師伊東豐雄設計的寧波華茂國際學校國際圖書館，也是他在中國大陸落成的首個作品。項目總佔地面積約1.37萬平方米，總建築面積達3.98萬平方米，總投資約5億元人民幣，由中建八局承建。建成後，這座“河流之上的圖書館”將成為寧波城市文化新地標，與華茂美術館、華茂藝術教育博物館共同構成華茂“四校五館”教育文化矩陣。圖書館以柔美通透的姿態融入自然，彷彿一座“文化虹橋”。設計摒棄了現代建築的刻板印象，用18根清水混凝土樹狀柱支撐起漂浮於水上的立方體，結構似懸索橋般既有力量又不失輕盈。建築外立面選用清水混凝土、玻璃幕牆與U型玻璃，在光影中呈現豐富層次，屋頂的花瓣造型則為其增添了靈動一筆。整座建築共7層，地上4層，地下3層，以“單棟建築、多元功能”為佈局理念。地下設有活動大廳與餐飲空間；二層是學習交流區域，配有音樂廳與咖啡廳；三層為開放式圖書館，打破傳統格局，營造自由閱讀氛圍；四層則是融合藝術、科技與互動的探索空間；走上屋頂，空中花園與VIP多功能廳讓人在自然中靜思或交流。這裡既鼓勵獨處的沉思，也支援共同的探討，在平衡中營造出適合綜合性學習的氛圍。它不僅是校園內的精神驛站，也將面向公眾開放，與周邊的華茂美術館、藝術教育博物館共同構成獨特的教育文化矩陣。在滿足師生學習交流的同時，也為寧波這座城市注入了新的文化活力，成為一座連接自然、人文與未來的標誌性建築。(GA環球建築)

2026第一個房價上漲的城市出現了。中原地產創始人施永青直呼：“要連漲6年，漲幅85%！”連摩根士丹利也預測，這座中國城市房價繼25年回升4%後，今年還將上漲10%以上。那裡？答案是——香港。去年下半年，香港私人住宅售價指數連漲6個月。全年新房成交量同比升兩成，近6年最高；二手房量價齊升，近4年最強。租金連漲12月，破歷史紀錄。香港樓市為何突然支棱起來？施永青歸因於“心理預期+基本面”共振：1是港股日均成交額穩定超2000億港元，遠超此前千億水平；2是多數行業薪資穩步上揚，租售比不斷上升。“供平過租”遍地開花：月供竟比房租還低。對許多白領而言，與其交租幫房東還貸，不如自己當業主。走進銅鑼灣，時代廣場周邊滿是操普通話、掛大廠工牌的年輕人。美團、小米、京東、小紅書紛紛入駐；阿里與螞蟻更豪擲66億整棟買下寫字樓。過去一年，內地人在香港拚命買樓。25年用普通話拼音登記買房的買家，拿下13500套，同比上漲一成多——人才與資本加速湧入。政策也一次性給足。24年香港“撤辣”力度極大，非本地買家購800萬房產可省稅214萬，好比北上廣深徹底取消限購，需求集中釋放。香港這台造富機器正加足馬力全面開動：25年港股IPO募資規模時隔6年重回全球首位，香港跨境資產規模預計達2.9兆美刀，超過霸榜第一多年的瑞士。香港還在佈局“區域黃金儲備中心”，目標三年囤積2000噸黃金。不僅要奪回國際金融中心地位，更要成為全球資本“終極避風港”。這一切，其實有跡可循。去年中聯辦換帥，新掌舵者不僅有地方經驗，更是歷任多家企業的“實戰派”，釋放強烈訊號：香港的工作重心正轉向“發展”。特首李家超也明確表態：在整體安全獲保障後，現階段香港要“全力以赴拚經濟”。這標誌著整座城市的焦點議題，回到了經濟建設的原點。最具戰略意義的，是規則體系的“自主化”，“國際調解院”在獅子山下正式成立。它提供一套非西方主導、高效低成本的國際爭端解決機制。過去打一場跨國官司要耗時數年，如今在香港，幾個月即可裁決。這種制度型開放，才是真正的硬實力。香港樓市V型反轉，是一場從人口結構、資本流向到制度話語權的系統性重構。東方之珠的爆發期，再次到來。三個影響26年經濟的靴子都已落地，接下來不再是滔滔洪水大水漫灌，不同領域接到的水會截然不同。 (智谷趨勢Trend)

近日，財聯社發佈了一則具有重大影響力的新聞報導：據多位來自不同房地產企業的相關知情人士透露，目前，他們各自所在的公司已不再被監管部門要求每月上報“三條紅線”相關指標資料。這一變動究竟傳遞出了何種訊號？這絕非僅僅是簡單的為房企“減輕負擔”，實則彰顯了政策層面的明確轉向。1. 房企如釋重負自2020年“三條紅線”政策出台以來，它便如同一條緊繃的鋼絲繩，時刻懸在所有房地產企業的腳下，令其如履薄冰。該政策明確規定，房企在剔除預收款後，其資產負債率不得超過70%、淨負債率不得高於100%、現金短債比則需維持在不低於1.0倍的水平。這三大核心指標的鎖定，直接對房企的融資管道構成了嚴格限制，無論是銀行貸款、信託融資，還是債券發行等融資方式，均受到了嚴密管控。據CRIC的權威統計資料顯示，2021年上半年，100家具有代表性的房地產企業的融資總額僅為6090億元，與上一年同期相比下降了34%，與上一季度相比則下降了29%。其中，中型房地產企業的融資規模下降尤為顯著，部分企業的融資規模甚至近乎腰斬。受此政策影響，自2020年第四季度起，房地產企業的發債規模與到期債券規模之間便呈現出了“剪刀差”的態勢，償債壓力持續處於高位，令房企倍感承壓。儘管近年來國家不斷出台各項利多政策，但效果卻相對有限。直至2025年1月至12月期間，克而瑞研究中心對65家具有代表性的房地產企業進行了持續監測，結果顯示這些企業的累計融資總量為4143.14億元，與上一年同期相比減少了14.1%，依然處於較低水平。而如今，這條最為核心的監管枷鎖一旦得到放鬆，對於房地產企業而言，無疑是一個巨大的利多消息，其意義甚至超越了降息等傳統調控手段。房企無需再每月緊盯著那幾個關鍵指標，這意味著它們在融資和經營方面將獲得更大的自由度和靈活性。從短期來看，這將直接緩解房地產行業普遍面臨的現金流緊張壓力，降低債務違約的風險；從長期來看，房企得以將精力從應對指標要求上轉移至實際經營上，有望從被動去槓桿的階段邁入主動最佳化負債結構的新階段。2. 監管思路實現重大轉變在過去五年的時間裡，所有房地產企業均需按月向監管部門匯報相關情況，生怕一不小心就踩了“紅線”。然而，如今監管部門的重點卻轉向了那些真正存在風險的、已經出險的房地產企業。政策導向從“全面高壓”轉變為“精準拆彈”，體現了監管部門在房地產行業監管上的更加精準和高效。當前，部分出現風險的房地產企業仍被要求定期向其總部所在城市的專項工作組匯報資產負債率等關鍵財務資料。這一舉措表明，監管機構已認定多數房地產企業的風險處於可控範圍，因此無需繼續實施全面且高強度的監管措施。這無疑是一個積極的訊號，彰顯了監管層對市場穩定恢復的信心。此次監管政策的適度放寬，進一步體現了國家正通過實際行動為房地產市場提供堅實支撐。受此利多消息提振，港股與A股市場中的房地產類股均顯著上揚，其中港股房地產類股一度攀升約2.2%。這是否預示著房地產市場即將迎來新一輪的繁榮？對此，我們仍需保持審慎態度。政策層面的支援更像是為市場鋪設了一張“安全網”，旨在保障市場穩健運行，而非推動市場過熱。國家此次放寬政策，並不意味著房地產市場將重返“高槓桿、高周轉”的傳統發展模式，更不預示著房價將開啟新一輪的普遍上漲。實際上，房地產行業的內在邏輯已發生根本性變革：其一，房地產行業的發展已從依賴金融槓桿的“資本遊戲”回歸到注重實體營運的“製造業邏輯”。過去那種依賴土地升值、高槓桿擴張的商業模式已難以為繼。未來，房地產企業必須像製造業企業一樣，從依賴金融槓桿轉向穩健經營，精細管理成本，專注提升產品品質，提高營運效率，依靠產品力和服務贏得合理利潤。其二，國家救市舉措的核心在於防範風險與保障民生。近年來，房地產行業經歷了泡沫的擠出過程，國家與個人均為此付出了巨大代價。如今，政策調整旨在確保行業平穩著陸，而非鼓勵其再次陷入無序擴張。政策的首要任務是確保項目交付、維護市場穩定、防範金融風險。任何寬鬆政策的出台，均以不引發新的金融風險為前提。其三，市場分化將成為未來房地產市場的主旋律。隨著“人口紅利”的消退和“住房總體短缺”問題的緩解，房地產市場將告別普遍上漲的時代，進入一個以存量競爭、價值分化為主導的新階段。未來，樓市分化趨勢將愈發顯著，核心城市與普通城市、優質地段與偏遠地段、品牌房企項目與一般項目之間的差距將進一步擴大。面對這一分化的市場格局，無論是企業還是個人，均需調整策略，以適應新的市場環境。對於開發商而言，必須從追求規模擴張轉向創造價值，產品開發需緊密貼合客戶真實需求。對於投資者而言，則必須摒棄房價普遍上漲的思維定式，以更加理性和審慎的態度面對市場變化。在資產配置的宏觀視野下，房產應被視作一個與股票、債券等傳統金融資產相類似的類別，其價值同樣會隨著市場環境的變化而起伏波動，因此需要投資者以審慎、專業的態度進行精挑細選。對於廣大普通購房者而言，摒棄單純追求“上車”的心態，轉而以更為理性、挑剔的眼光去選擇房產，顯得尤為重要。購房決策應基於長期自住需求、生活品質的提升以及家庭現金流的穩健性，而非僅僅寄望於短期內的房價上漲所帶來的投機收益。當前，人口向都市圈、城市群加速聚集的趨勢已不可逆轉，同時社會財富也在持續向高淨值群體集中。這兩大趨勢的疊加效應，使得優質房產成為市場中的稀缺資源，始終吸引著最強的購買力，而普通房產則因缺乏核心競爭力，逐漸失去了上漲的動力與空間。房地產領域的財富效應，已從昔日的“普惠式”增長，轉變為如今的“專享式”收益，這意味著持有錯誤房產資產的代價，將比以往任何時候都更為沉重。若購房者對此毫無認知，缺乏對市場動態、經濟趨勢以及國家戰略佈局的深入理解，那麼他們將難以在複雜多變的房地產市場中做出明智的決策。未來的世界，充滿了未知與變數，黑天鵝事件層出不窮，令人難以預料。然而，通過跟隨專業解讀與深入分析，購房者或許能夠拓寬視野，洞察先機，從而在房地產市場的波濤洶湧中，穩健前行。 (房地產那些事兒)

基於對市場動態的綜合分析，可以預見2026年將成為近四年來最具發展潛力的年份，其依據主要體現為：市場周期性調整已充分消化前期波動，系統性風險逐步釋放，房地產價格中樞已完成顯著回呼，當前市場已進入溫和下行通道。值得關注的是，多數城市雖呈現價格回呼態勢，但交易活躍度已呈現走穩特徵，這為市場信心修復奠定了重要基礎。對於2026年市場走勢，建議採取審慎樂觀的研判態度，同時需保持必要風險意識。具體表現為：上半年市場或延續調整態勢，下半年有望呈現結構性改善。在此判斷框架下，需重點關注五大核心特徵：其一，市場價格缺乏系統性上行動力；其二，市場底部形成將呈現長期磨合特徵；其三，政策調控將保持精準滴灌特徵；其四，救市措施將體現適度克制原則；其五，市場機制將發揮決定性作用，政策干預將保持審慎邊界。以上分析僅供參考，不構成決策依據。以北京購房案例為例，某會員於2025年12月擬購入140平方米住宅，該案例具有典型特徵：該戶型在北京市場屬於改善型範疇（當地120平方米即屬大戶型，相較深圳89平方米四房設計存在顯著差異），且目標物業位於奧森類股，雖具成熟社區優勢但缺乏產業支撐與優質學區配套。儘管當前單價已從峰值10萬元回呼至6.5萬元，但考慮到總價仍超千萬元量級，建議採取先租後購策略，持續觀察市場動態。天津房產處置案例則凸顯市場資訊不對稱問題。某會員成功以130萬元出售南開區學區房（屬區域次優資產），交易過程中呈現顯著價格博弈特徵：售前中介建議調降至120萬元以下，成交後卻聲稱市場價可達160-170萬元。這種價格評估的矛盾性，既反映中介機構的行銷策略，也折射出二手房市場的定價機制複雜性，進一步印證了市場定價主導原則的必要性。聽聞此中介的行徑，我不禁啞然失笑，其專業性與可靠性著實令人質疑。難以想像，有多少對市場知之甚少的賣家與買家，正因這類中介的不當操作而蒙受損失。然而，事已至此，能挽救一個便是一個吧。在與眾多粉絲交流的過程中，我發現他們普遍存在以下幾種疑問：其一，價格已觸底，是否可考慮入手？其二，價格雖已觸底，但此時出售恐有虧損，是否應持觀望態度，靜待價格上漲？其三，今年的市場走勢能否迎來轉機？其四，展望2024、2025年，至2026年是否會有重大政策出台？針對上述疑問，有以下幾點分析：首先，關於硬著陸與軟著陸的概念。硬著陸，即指資產價值在短時間內大幅下跌，如一年內從1000萬驟降至400萬；而軟著陸，則是在較長周期內（如3-5年），資產價值逐步下滑，例如A將價值1000萬的房產以800萬售予B，B再以600萬轉售給C，C最終以400萬賣給D。儘管最終價值均從1000萬降至400萬，但後者顯然更為平穩，前者是1人承擔600萬損失，後者是4人承擔600萬損失。其次，房地產行業作為曾經的蓄水池、稅收來源及金融支柱，其歷史使命已逐漸終結。當前正處於轉型過渡期，未來房地產將逐漸轉變為消費品，其金融屬性將逐步削弱，這是市場發展的必然趨勢。再者，樓市雖根基深厚，但一旦遭遇問題，仍需及時整治與調整。無論是作為金融蓄水池還是地產蓄水池，樓市的一舉一動均牽動著整體經濟的神經。儘管2025年已出台多項政策，但效果並不盡如人意：1. 北京作為一線城市的代表，已連續兩次放寬限購政策，分別在8月與12月實施。此舉無疑為市場釋放了積極訊號。2. 部分城市開始嘗試貼息政策，但力度有限，效果一般，如武漢。3. 減稅降息成為今年政策的主流趨勢。上海、重慶等地減免房產稅，眾多城市契稅減半，增值稅也有所減免，但整體效果有限，類似於發放消費券的刺激作用。4. 1月，再次實施降息及商業貸款首付比例下調等措施，但這些小規模刺激政策效果平平。遺憾的是，這些政策的效果並未達到預期，呈現出高開低走的態勢。針對此現象，有以下幾點解釋：1. 12月未出台重大政策，主要是在等待10月、11月政策的實施效果，同時12月也是各類重要會議的召開時期，政策基調需在此期間確定，因此不會急於出台新政。預計眾多政策將在今年年初陸續推出。2. 2026年作為“十五五”規劃的開局之年，其政策走向與市場佈局無疑將備受關注。若期望在業務開展初期即取得顯著成效，且考慮到三月作為傳統銷售旺季的特殊地位，儘管一月已推出一系列政策舉措，旨在調整市場預期，但其成效仍有待進一步觀察。接下來，我們深入探討《求是》雜誌近期發表的相關文章。在與友人的交流中，我注意到一種普遍觀點：即頂層設計的智慧、關鍵時刻的權威發聲以及市場實際效果的相互結合，展現出了強大的影響力，此次政策調整亦不例外。對此，我並不持異議，但認為不應過度誇大其作用。然而，對於文章中的某些觀點，我深表贊同。值得注意的是，此次文章首次公開反思了過往救市政策的實施方式，明確指出應採取“一次性給足”的策略，而非以往的“擠牙膏式”漸進調整，這一轉變值得肯定。同時，文章還首次強調了房地產應兼具居住與金融雙重屬性。此外，文章有力駁斥了房地產重要性下降的論調，重申了房地產作為國民經濟重要支柱產業的地位，並明確指出其是居民財富的重要來源。正如我在前文所述，市場的發展應交由市場自身來決定，不應過分依賴外部救市措施。當前，許多朋友將救市視為解決所有問題的關鍵，認為《求是》雜誌的頂層設計以及國家出台的利多政策，將直接決定今年市場的走向。然而，這種看法過於片面，實際上，大家可能放大了救市政策的作用。過度期待救市政策，可能會帶來希望越大失望越大的反效果。回顧歷史，2016年《求是》雜誌發表的《積極穩妥化解房地產庫存》一文，提出了去庫存、支援三四線城市棚改安置、鼓勵農民進城購房以及降低首付等核心觀點。這些政策在隨後的幾年中，確實推動了大規模的去庫存處理程序，碧桂園、恆大等房企也借此機會挺進三四線城市，房價隨之大幅上漲。然而，到了2021年，《求是》雜誌又發表了《堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位》一文，提出降槓桿、實施三道紅線、保障租賃以及降低負債等核心觀點。這些政策雖然有效降低了市場熱度，但也引發了爛尾樓問題、房企破產潮以及樓市的迅速下滑。這些政策本身並無對錯之分，但關鍵在於政策並不能完全左右市場。市場有其自身運行的經濟規律，政策只能在一定程度上進行引導和調節。因此，我們不能過分依賴政策來救市，真正能夠救市的，是廣大老百姓的購買力和消費信心。對於今年的市場形勢，我仍持謹慎樂觀態度。目前，二手房市場仍在下跌，僅有豪宅市場表現相對較好。同時，狹義庫存量仍高達7.5億平方米，預計到2025年，百城新房的去化周期將達到27.4個月，而三四線城市的去化周期更是超過40個月。這些資料表明，市場仍面臨較大的去庫存壓力和不確定性。萬科當前面臨發展困境，同時地方土地財政增長乏力等狀況並存。基於這樣的經濟形勢與市場態勢，綜合分析判斷，2026 年中國經濟仍將處於下行磨底階段。不過，即便處於這一階段，社會各界也無需過度憂慮。從市場規律與政策導向來看，市場以及市場參與者的預期有望在短期內得到一定程度的修復，政策層面更多的是起到托舉市場的作用，而非強力拉升市場行情。基於此，在 2026 年的實際操作策略上，與 2025 年的建議大致相近，具體如下：其一，資產配置方面應適時做出調整與置換。鑑於當前市場環境的變化，合理調整資產結構，將有助於降低風險、最佳化收益。其二，鑑於當前救市政策的力度相對較弱，且未來國家頂層設計聚焦於高品質發展，因此不宜對大規模政策刺激抱有過高期待。回顧過往，北京已放開限購政策，貸款利率處於歷史低位，減稅降費舉措持續推進，各類利多政策已基本應出盡出，後續難有超出預期的大規模政策出台。其三，經濟、就業以及居民收入狀況在短期內難以實現快速顯著改善。即便開局階段採取救市措施，市場也難以出現強勁反彈。這是因為經濟結構的調整與修復需要時間，就業市場的穩定與居民收入的提升並非一蹴而就。其四，中央政治局會議著重強調，要堅守“不發生系統性風險”的底線，全力防止經濟出現硬著陸。這一政策導向為市場穩定提供了重要保障，也為經濟平穩運行指明了方向。其五，在關注宏觀經濟形勢的同時，更應聚焦於自身所處領域的微觀市場變化。具體而言，要密切留意新房價格走勢以及二手房價格動態，這些微觀層面的價格變化才是與個人利益息息相關、最值得關注的關鍵因素。 (房地產那些事兒)