港人開始扎堆北上，主動融入大灣區了。為什麼呢？主要就在於，香港的生活成本太高了。但是呢，如果在香港賺錢，大灣區消費，那就太爽了。鳳凰衛視就報導了一名香港一線警察，選擇北上買房，定居中山了。為什麼選擇中山？這不是他一個香港人的選擇，而是形成了一股新風潮。他的理由很簡單，香港收入確實高，但物價也太貴了。在超高物價條件下，所謂的高收入，根本就不夠用。比如租一個車位，每個月就要4000港幣了，買一個房子呢？更要上千萬港幣了，買到的房子還特別小，因為普遍一平方就要15到16萬港幣了。大部分香港人付不起全款，只能貸款。雖然香港貸款利率不高，約為2.5%到3.5%，但是因為額度大，所以，香港背負的房貸利息還是非常高的。再加上買車，醫療，小孩教育等，香港的普通公民，即便勤儉節約，一年也要三四十萬的開支，生活起來還是相當累的。但如果切換到中山就不同了。比如一個香港基層警察，退役的時候，可以一次性領取100到200萬港幣的退役津貼。然後呢？每個月還有2萬港元的退休補助金。這個錢，你在香港，連個廁所都買不起。但是，你到了中山，不僅可以買一套房，還能過上非常寬裕的生活。在香港奮鬥賺錢，到大灣區養老，成為香港市民的人生新選擇。其實，這個風向，李嘉誠也早就嗅到商機了。在2025年中，李嘉誠就曾一次性甩賣大灣區400余套房產。比如惠州瀧珀花園、中山瀧珀花園、廣州逸翠莊園、東莞海逸豪庭等，都被李嘉誠以超低價甩賣。這個價格有多低呢？咱就拿東莞海逸豪庭來說，高峰期時，4.4萬一平，李嘉誠呢，直接賣1.4萬一平，這都不是腰斬價了，而是直接砍到大腿了。但這還不是最低價，還有更低的。在惠州，李嘉誠甩出300余套房產尾貨，最便宜的只有40來萬就能買一套了，單價大約8000一平。這些房子，內地人基本不買。那賣給誰呢？長和集團從香港拉人，組建“北上購房團”，把這些房子賣給香港人。那香港人為什麼願意買單呢？主要就一個原因：太便宜了。同樣大小的房子，在香港，要800到1000萬，可在惠州呢？連100萬都不要。而香港人本身收入就比較高，到惠州買個房子，根本沒壓力。就算自己不常住，但是也可以留著以後養老了。很多香港人北上買房，不是為了日常通勤上班，就是為了退休養老。不只是普通香港市民這麼幹，有些香港明星也扎堆北上買房了。比如楊千嬅一家，就集體搬去上海了。陳小春一家、鄭希怡、張柏芝、蔡少芬等，也都搬去上海了。那收入沒那麼高的呢？就主要搬去珠海、中山、惠州了。為什麼這麼多香港人搬來內地呢？它背後的根源是，內地經濟越來越好了，而物價卻相對便宜，更宜居，公共服務也更完善。與其蝸居在香港苟活，不如在香港賺錢，內地花！ (牲產隊)

一邊是“房貸不用還”的司法判例引發熱議，另一邊是多地密集推行現房銷售制度，政策層正從司法保障與制度重構兩端發力，試圖根治期房爛尾的頑疾，重塑購房者信心。2025年7月，江蘇鹽城一起案例被納入人民法院案例庫，成為標誌性事件。購房者小陸和小張因開發商爛尾無法交房，法院判決解除購房合同與房貸合同，要求開發商返還首付、已還月供，並承擔剩餘銀行貸款責任。這一判例顛覆了傳統司法邏輯，過去，購房合同與房貸合同被視為獨立關係，即使樓盤爛尾，購房者仍需繼續還貸。最高法的司法態度早已釋放訊號。2023年4月，其明確“房屋無法交付時，購房款返還權優先於建設工程債權、抵押權”。但需注意，“房貸不用還”並非普惠政策，而是有嚴格前提：房屋必須達到“無法交付且無交付可能”的標準，且需通過訴訟程序確認。例如，西安曾有2000余個爛尾項目，但多數因被認為“存在復工可能”而未達到司法解除條件。司法救濟治標，制度重構治本。2025年11月以來，湖南平江縣、河南信陽、湖北荊門、湖南邵陽四地相繼宣佈新出讓土地項目實行現房銷售。其中荊門明確“2026年1月1日起新出讓土地原則上限現房銷售”，並採用“新老劃斷”策略：2025年8月後取得施工證的項目需主體封頂方可預售。改革方向直指預售制核心弊端。中國的預售制借鑑自香港“賣樓花”，但缺乏第三方資金監管機制，購房款直接進入開發商帳戶，易被挪用。對比美國、新加坡等地，購房定金由律師行信託帳戶監管，按工程進度支付，爛尾風險顯著降低。2025年，現房銷售佔比已升至30.84%，較2020年的12.7%翻倍增長，反映市場正向“所見即所得”轉型。與此同時，短期政策著力減輕購房負擔。2025年12月，北京出台新政，商業貸款不再區分首套、二套利率，統一降至3.05%左右，五環內二套房月供最高省約439元；公積金二套首付比例從30%降至25%，並擴大至租房、裝修等場景。這些措施與現房銷售改革形成互補：前者啟動合理需求，後者重建市場信任。央行資料同步印證信貸成本下降。2025年第三季度新發放個人住房貸款加權平均利率為3.07%，較第二季度（3.09%）微降，處於歷史低位。但業內分析指出，利率進一步下調空間有限，未來需依靠財稅工具（如房貸貼息）進一步減負。現房銷售雖能根治爛尾，卻可能加劇房企分化。房企資金周轉周期將從預售制的1-2年延長至現房銷售的3-5年，對融資能力提出更高要求。2025年1—11月，全國房地產開發投資同比下降15.9%，部分房企已通過債務重組化解風險（如融創、碧桂園化債超9000億元），但行業整體流動性仍緊張。政策層正嘗試平衡改革節奏。住建部部長倪虹在《“十五五”規劃建議輔導讀本》中強調，需“配套完善土地、金融制度”，避免現房銷售導致供應短缺。例如，北京在土地出讓中試點“競現房銷售面積”，並延長土地款繳納期限，緩解房企壓力。“房貸不用還”的司法突破與預售制改革，共同指向一個目標：將購房風險從個體轉向制度承擔。當房子從“期貨”變為“現貨”，當房企從拼規模轉向拼品質，樓市才能真正告別爛尾焦慮，走向“一手交錢、一手交房”的公平交易時代。 (樓市傑說)

截至2025年年末，中國房地產市場在歷經深度調整後，已呈現出一系列積極轉變的態勢。在銷售資料方面，今年1月至11月期間，中國新建商品房銷售額累計達到7.5兆元，基於當前銷售趨勢預估，全年銷售額有望維持在8兆元至9兆元這一區間。儘管與2024年9.7兆元的銷售規模相比，仍存在一定差距（同比下降17%），但銷售下降的幅度已顯著縮小，這一現像有力地表明市場底部正逐步得到夯實。土地市場方面率先釋放出回暖訊號。此前在土地市場較為沉寂的民營房企，如今紛紛重返競價現場，且將目光聚焦於一二線城市的核心地塊。例如，北京朝陽區松榆裡地塊在競拍過程中，歷經超百輪激烈競價，最終由懋源地產以50.24億元的價格成功競得；成都郫都區的一宗地塊同樣競爭激烈，經過35輪爭奪後，被金沙鷺島以3.37億元收入囊中，溢價率高達39.53%。這些土地交易動態充分反映出市場信心正在局部範圍內逐步復甦。在企業層面，也出現了至關重要的轉折。以融創、碧桂園等為代表的一批曾陷入困境的出險房企，通過艱難推進債務重組工作，正逐步走出經營困境的至暗時刻。這一現像在一定程度上顯示，房地產行業的債務違約高峰期已然過去。展望2026年，房地產政策的走向已清晰明確。近期召開的中央經濟工作會議將“著力穩定房地產市場”列為重要工作議題，並首次對“控增量、去庫存、優供給”進行協同部署安排。同時，會議還要求深化住房公積金制度改革，有序推動“好房子”建設，加快建構房地產發展新模式。剛剛結束的中國住房城鄉建設工作會議同樣強調“著力穩定房地產市場”，明確提出城市政府要充分運用房地產調控自主權，根據市場實際情況適時調整最佳化房地產政策，切實支援居民的剛性和改善性住房需求，推動房地產市場平穩有序運行。此外，會議還指出要加快建構房地產發展新模式，有序搭建基礎性制度體系。這一系列政策安排充分表明，房地產政策正從短期的托底扶持轉向中長期的制度建構，旨在推動房地產市場實現軟著陸以及發展模式的轉型。中國房地產行業正加速邁向以人為核心、供需精準匹配的高品質發展新周期。可以預見，在2026年，更為系統、精準的穩樓市政策“組合拳”值得各方期待。2025年：政策全面發力，“止跌回穩”成效初顯2025年，中國房地產市場呈現“強政策”與“弱市場”相互交織的複雜局面。政策層面展現出前所未有的連貫性與堅定決心，全力以赴推動市場走穩；而市場層面則因內生動力匱乏，在經歷短暫反彈後，再度步入尋求新平衡的調整階段。“切實穩住樓市股市，持續加大力度推動房地產市場止跌回穩。”這是2024年底中央經濟工作會議針對2025年房地產工作作出的總體戰略部署。這一部署的背後有著重要考量：自2024年第四季度起，重點城市的新房銷售量連續兩個季度呈現回升態勢，二手房成交量也實現顯著增長，房地產市場“止跌回穩”已初顯成效。2025年3月，中國兩會順利召開。政府工作報告首次將“穩住樓市”納入總體要求，並再度著重強調“持續用力推動房地產止跌回穩”，向市場清晰傳遞出中央穩定樓市的堅定決心。與此同時，“好房子”概念首次被寫入政府工作報告，其建設處理程序的加速將有力推動住宅產品的迭代升級，通過提供優質供給助力市場止跌回穩。在一系列密集政策的強力推動下，房地產市場在年初迎來一波回暖小熱潮，其中一線城市及部分核心二線城市的表現尤為亮眼。今年第一季度，深圳新建商品住宅網簽成交面積同比增長超過80%，上海、廣州、杭州、寧波、南京等城市的同比增幅均超過20%，這一資料一度讓市場看到“止跌回穩”的希望之光。然而，此輪迴暖的基礎並不穩固。隨著前期積壓需求的快速釋放，自4月起，市場動能明顯減弱。中國國家統計局發佈的資料顯示，1至4月份，新建商品房銷售額同比下降3.2%，降幅相較於第一季度擴大1.1個百分點；房地產開發投資額同比下降10.3%，降幅較第一季度擴大0.4個百分點，重新回到兩位數下跌區間。此外，房價上漲的城市數量也在持續減少。在70個大中城市中，新房價格環比上漲的城市有22個，較3月份減少2個；二手房價格環比上漲的城市有5個，較3月份減少5個。在4月、6月以及8月期間，中央政府於多場重要會議中屢次強調，需“鞏固經濟穩定態勢”並“實施更為有力的政策舉措”。與此同時，地方政府亦積極響應，陸續出台了一系列扶持政策，涵蓋一線城市限購政策的進一步放寬、貸款利率下限的取消、首付比例下調至15%、增強住房公積金政策扶持力度以及購房補貼的發放等。然而，這些政策措施的效果逐漸顯現出邊際遞減的態勢。除部分核心城市的中高端房地產市場展現出一定的抗跌能力外，中國範圍內的新開工面積、房地產開發投資等關鍵經濟指標的下降幅度持續擴大，房地產市場整體步入了“慣性下滑”的階段。儘管6月份部分房企為衝刺半年業績而加大了促銷力度，引發了短暫的市場“波動”，但這一勢頭並未能改變市場下滑的整體趨勢。市場所面臨的真正挑戰在於預期管理。當業界普遍寄望於傳統銷售旺季“金九銀十”期間能出台強有力的政策刺激時，今年9月底的政策窗口期卻顯得相對沉寂。預期的落空直接導致了“銀十”銷售旺季的黯淡收場，進一步削弱了市場信心。步入四季度，房地產市場面臨的下行壓力愈發顯著。據統計，1至11月份，中國房地產開發投資同比下降了15.9%，降幅較前10個月又擴大了1.2個百分點，對中國投資增長構成了進一步的拖累。在房價方面，同樣承受著不小的壓力。11月份，在中國70個重點監測城市中，僅有8個城市的新建商品住宅價格環比上漲，而二手住宅價格上漲的城市數量則為零。全年房地產市場的成交量與價格峰值均定格在3月，而四季度則成為了全年表現最為低迷的時期。縱觀全年房地產市場走勢，從3月的銷售高峰，到6月的短暫波動，再到四季度的觸底回落，一條完整的樓市“高開低走”軌跡清晰可見。這一年不僅見證了市場曲線的起伏變化，更標誌著房地產行業正告別舊有周期，向著“穩定預期、建設優質住宅”的新發展模式邁出艱難而關鍵的一步。2026年展望：聚焦樓市穩定，加速新模式建構面對百年未有之大變局，二十屆四中全會審議並通過了《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》，其中明確提出“要推動房地產行業實現高品質發展”，並著重強調“要清理並廢除住房消費領域的不合理限制性措施”。此項決策突破了房地產行業長期以來被視作單一經濟增長手段的傳統認知框架，它更預示著行業正經歷一場深刻的轉型——從追求規模擴張的粗放式發展，轉向注重質量提升的精細化發展；從作為短期經濟刺激工具的角色，轉變為維護民生穩定的重要基石。這一轉變不僅為房地產行業未來五年的發展路徑提供了明確指引，也預示著更長時期內行業發展的新方向。為實現房地產行業的高品質發展，首要任務在於穩定市場態勢，確保市場止跌並逐步回穩。特別是在即將到來的2026年，作為“十五五”規劃的起始之年，其重要性不言而喻。近期舉行的中央經濟工作會議上，針對房地產市場提出了具體部署：“需著力穩定市場，實施因城施策的策略，有效控制新增供應，積極消化現有庫存，最佳化住房供給結構，並鼓勵將存量商品房轉化為保障性住房。同時，深化住房公積金制度改革，有序推進高品質住房建設，加快建構房地產發展的新模式。”這一系列措施既簡潔又全面，涵蓋了從市場穩定到模式創新的全方位佈局。12月16日，新華社發佈了中央財辦對2025年中央經濟工作會議精神的深入解讀。中央財辦指出，當前房地產開發投資呈現下降趨勢，這是地方積極消化庫存、嚴格控制新增供應的結果，也是房地產企業基於市場形勢做出的理性調整。對此，應保持客觀分析，正確看待。同時，鑑於房地產行業的高度關聯性和廣泛影響，以及社會各界的廣泛關注，中央財辦強調，當前新房與二手房交易總量保持基本穩定，房價降幅持續縮小。這些表述不僅肯定了房地產在國民經濟中的重要地位，也有效回應了市場對於“行業衰退”的過度憂慮，傳遞出政府理性看待市場短期波動的政策導向。中央財辦進一步分析指出，2024年中國常住人口城鎮化率已達67%，但戶籍人口城鎮化率尚不足50%。這意味著，新落戶的農民工、新畢業的大學生等“新市民”群體，其剛性住房需求仍有待進一步釋放。針對需求端，中央財辦提出應採取更多精準措施，充分激發居民的剛性和改善性住房需求。未來，將通過深化住房公積金制度改革、落實住房信貸和稅收政策等舉措，有效降低購房成本，釋放居民“以舊換新”“以小換大”的住房升級需求。在庫存消化方面，中央正式明確，可運用地方政府債券作為支援手段，以盤活閒置的存量土地資源，並收購市場上現存的商品房。同時，賦予城市在確定收購主體、制定收購價格以及規劃收購后土地用途等方面更大的自主決策權。此舉旨在達成消化房地產庫存以及最佳化住房供給結構的雙重戰略目標。中央財經委員會辦公室進一步指出，需對房地產開發、融資以及銷售等基礎性制度進行改革與完善。在推進過程中，要合理把控各項基礎制度出台的時機，採取漸進式的方式，逐步建立新制度、破除舊有模式。此外，還著重強調，在城市更新領域，尤其是針對危舊房和城中村的改造工作，仍有大量任務亟待完成，這為房地產行業實現高品質發展規劃出了長遠的發展路徑。原國家房改課題組組長、中房集團前董事長孟曉蘇分析認為，當前房地產行業陷入低迷態勢，主要原因在於市場信心匱乏。事實上，中國人並非缺乏資金，而是更傾向於將資金存入銀行，而非用於購房。孟曉蘇預計，到2026年，中國房價將迎來至關重要的轉折點，市場有望止住下跌趨勢，實現走穩回升。多家專業研究機構同樣預測，2026年房地產市場整體將趨於穩定。在政策不斷最佳化以及市場需求的有力支撐下，核心城市的優質房地產資產有望率先實現走穩。然而，低能級城市仍將面臨較大的去庫存壓力。當前，房地產行業的發展邏輯正從注重“增量擴張”向側重“存量最佳化”轉變，保障性住房建設、城市更新項目以及“好房子”建設等領域，已成為行業未來重要的發展方向。隨著政策層面持續給予支援呵護，以及經濟基本面逐步得到修復，房地產市場有望實現軟著陸，並步入長效健康發展的軌道。過去五年，房地產行業的變革之路充滿挑戰，並非一帆風順。但政策的堅定決心與市場的強大韌性，正共同為行業發展構築新的起點。中國房地產行業已從過去的高速增長階段邁向提質換擋的新階段，發展理念也從“規模為王”轉變為“民生為錨”。當下，中國房地產行業正在一場悄無聲息卻意義深遠的轉型處理程序中，重新塑造自身的價值坐標體系。2026年，不僅是時間維度上的全新開端，更是房地產行業邏輯重構的關鍵節點。當短期市場波動逐漸平息，長期發展機制穩步建立，一個更加健康、可持續，且與人們居住幸福感緊密相連的住房時代，正緩緩拉開帷幕。 (房地產那些事兒)

徐家匯核心獨棟，業主通知已售本次常規出售和之前拍賣一樣，獨棟物業一經上市中介圈炸鍋瘋狂推薦客戶，客戶圈也炸鍋摩拳擦掌要談判，最終還是被一個私人買家拿下，一次性付款一個星期內比其他客戶提前付錢，決策速度超級快業主優中選優快速收款錢簽約！本次簽約價格低於原買家1.4億買來的成本價格買家為個人實力雄厚為人大氣恭喜這位有眼光的買家！極度稀缺徐家匯內環內小獨棟，關鍵獨門獨院，自己管理沒物業，錯過的客戶和居間此刻正在拍大腿！！！在繁華的上海內環核心，徐家匯商圈西側，一座極具潛力的商務地標——卓信商務大廈，正以稀缺的整棟產權物業身份，向全球投資者與企業發出邀約。這裡是城市發展的前沿陣地，是商業、文化與生活的交匯樞紐，更是您實現資產增值與品牌躍升的黃金舞台一、頂級商圈門戶位置，彰顯品牌價值卓信商務大廈坐落於上海市徐匯區虹橋路882號，緊鄰徐家匯商圈，處於內環內沿街核心位置。作為徐家匯商圈西側門戶，大廈坐擁絕佳的昭示性與品牌展示度，是企業樹立獨立形象、彰顯高端定位的不二之選。周邊匯聚了匯京國際廣場、新淮海坊等眾多商業地標，商業氛圍濃郁，人流量與消費力旺盛，為企業拓展業務、吸引客戶提供了得天獨厚的條件。二、立體交通網路覆蓋，商務通達無界項目緊鄰地鐵3、4、10號線虹橋路站，三軌交匯，步行僅需250-300米，高效連接上海各大商圈與交通樞紐。通過地鐵網路，約37分鐘可達虹橋樞紐，約63分鐘可達浦東機場，無論是商務出行還是跨城往來，都極為便捷。同時，大廈臨近虹橋路、肇嘉濱路等城市主幹道，自駕出行順暢，可通過高架道路快速抵達上海各區域，立體交通網路的完善，為企業員工通勤與商務往來提供了極大的便利。 三、產權清晰自主靈活，業態適配多元卓信商務大廈擁有1本獨立產證，產權交易清晰，無產權分割問題，買家可完全自主管理物業。在業態選擇上，高度靈活，可適配企業總部、專科醫院、高端會所、酒店、公寓等多種需求。▲地下一層平面圖▲一層平面圖▲二層平面圖▲三至五層平面圖▲六層平面圖▲六層平面圖大廈地上7層、地下1層，建築面積達4571.7㎡，空間佈局合理，可靈活分割，滿足不同企業的個性化設計與功能需求。目前項目已具備酒店批文，若自營酒店（參考亞朵輕居3.6標準），年收益不低於800萬元，投資回報穩定接近6%，為投資者提供了多元化的收益路徑。四、稀缺資產價值凸顯，保值增值潛力巨大在徐家匯內環內，可交易的整棟產權物業極為稀缺，卓信商務大廈作為此類稀缺資產的代表，具有強大的保值和增值潛力。隨著城市核心區域土地資源的日益緊張，以及徐家匯商圈的持續繁榮發展，此類獨棟商業資產的價值有望持續提升，為投資者帶來豐厚的資產回報。五、配套完善，生活與商務無縫銜接。周邊商業、教育、醫療資源豐富，滿足企業員工的全方位需求。3公里內有109個幼兒園、37個小學和49個中學，教育資源優質；3公里內有36個醫院，距離上海市胸科醫院、上海市第六人民醫院等三甲醫院較近，醫療保障完善。同時，周邊華聯超市、家樂福等生活設施齊全，餐飲、娛樂配套一應俱全，為企業員工提供了便捷舒適的生活環境。網路效果圖卓信商務大廈，不僅是物理空間的載體，更是企業發展的戰略支點。它以稀缺的地理位置、靈活的小獨棟資產、多元的業態適配性和強大的保值收益潛力，成為上海內環核心區域不可多得的投資與辦公選擇。 (AEGISTAR)

2025年，上海辦公租賃市場經歷了前所未有的挑戰與變革。儘管市場整體呈現“前低後穩、弱復甦”格局，租金累計下跌、空置率攀升，但在這看似艱難的表象之下，隱藏著深刻的機遇與強大的發展動力。我們有理由對上海辦公租賃市場的未來充滿信心！上海作為中國的經濟中心，正加速向創新驅動型經濟轉型。2025年，以人工智慧、半導體、新能源、新消費為代表的新質生產力企業蓬勃發展。這些企業對辦公空間的需求不僅體現在數量上，更體現在對高品質、智能化、生態化辦公環境的追求上。例如，字節跳動、華為、大疆等科技巨頭在張江、徐匯濱江等區域的擴租與入駐，不僅帶動了區域辦公市場的活躍度，更推動了產業與空間的協同升級。新經濟企業的持續擴張，為辦公租賃市場注入了源源不斷的活力，成為市場復甦的重要支撐。2025年上海辦公樓租賃市場呈現明顯分化，以下是綜合不同維度的排行榜資訊供參考：一、按去化面積排名（2025年全年）徐匯濱江區域 西岸數字谷、網易大廈、星揚西岸中心等項目合計去化超30萬平方米，憑藉人工智慧產業聚集效應，成為全市去化最活躍區域。真如中海中心真如區域 中海中心及中海環宇城MAX帶動下，全年去化超16萬平方米，依託交通樞紐和產業配套優勢，吸引大量企業入駐。北外灘區域 北外灘金茂中心異軍突起，在虹口北外灘辦公租賃面積排名第一，辦公樓營運模式對比總結優秀案例（以大宗資產交易營運）北外灘金茂中心入住客戶：吸引律師協會、天風證券、城際酒店等入駐，形成浦江金三角北外灘經典招商項目項目核心招商思路：堅持 “市場邏輯 + 基本盤” 營運理念，以總部型思路打造，聚焦提升樓宇自身優勢關鍵動作：關注租客企業價值、盈利能力與成長性，助力客戶發展行業普遍問題  營運短板：樓宇承壓能力弱，“來客就接” 導致客戶承租能力、穩定性不足，未來留存率低北外灘金茂中心北外灘全年去化超13萬平方米，結合濱江景觀和商務配套，成為新興熱點。浦東張江區域 張江科學之門西塔綜合體、張江數智天地等項目合計去化超15萬平方米，依託科技創新產業生態，吸引大疆、盛趣遊戲等頭部企業。創新與服務升級面對市場挑戰，業主和營運商紛紛通過創新和提升服務來吸引租戶。例如，一些項目通過打造產業生態圈、提供定製化裝修、最佳化物業管理等方式，提升了辦公空間的附加值。同時，數位化技術的應用也為辦公租賃市場帶來了新的機遇，如線上看房、智能辦公系統等，提高了市場的效率和透明度。這些創新和升級，不僅滿足了租戶的需求，也為市場的發展注入了新的活力。徐匯漕河涇區域 漕河涇科技綠洲、漕河涇北楊AI小鎮等項目去化超10萬平方米，聚焦智能製造和人工智慧領域，吸引奇瑞、米哈游等企業。辦公市場資料按市場熱度排名如下：1. 閔行區：市佔率飆升至32.35%，成為當月最熱區域，受益於產業配套和性價比優勢， 閔行區橫跨浦東，浦西上海絕對神奇的區域。2. 靜安區：市場熱度躍升至第二位，高端樓宇租賃活躍，吸引總部型企業。3. 浦東新區：熱度下滑至第三位，但仍保持較高關注度，部分租戶策略調整。4. 嘉定區：成為最大黑馬，市佔率暴增至17.65%，新興產業需求拉動明顯。5. 寶山區：躋身第九位，熱力值提升，展現新興區域發展潛力。儘管傳統核心商務區面臨租金壓力，但新興類股如徐匯濱江、真如、北外灘等區域表現出了強大的韌性。這些區域憑藉交通便利、產業配套完善、租金性價比高等優勢，吸引了大量企業入駐。例如，徐匯濱江憑藉人工智慧產業的聚集效應，成為2025年辦公租賃市場的熱點區域，多個項目實現了高去化率。新興類股的崛起，不僅緩解了核心商務區的壓力，也為市場提供了更多的選擇，推動了市場的多元化發展。AEGISTAR房地產資料中心：部分國內知名擴租搬遷企業字節跳動旗下豆包科技：租下上海楊浦區雲際尚浦（AXIOM）約4萬平方米辦公空間，用於人工智慧領域業務拓展和技術研發。盛趣網路在張江科學之門西塔整棟入駐，辦公面積超5萬平方米。喜馬拉雅整體遷入靜安大寧雲匯數智中心，佔用約2萬平方米作為“AI+聲音”新總部。拼多多租下上海藝豐中心約1-2萬平方米辦公空間。AEGISTAR房地產資料中心收集外資企業租賃諾華上海園區位於浦東新區張江科學城金科路4218號，是諾華全球第三大研發中心，也是中國最大的綜合性國際前沿醫藥研發中心。園區共六棟大樓，全部獲LEED EB(O+M)白金獎認證，提供整層生物醫藥精裝實驗室及辦公室，可拎包入駐，適合生物醫藥、研發類外資企業。綠地外灘中心（國際貨幣基金組織上海區域中心入駐）位於黃浦區外灘區域，國際貨幣基金組織上海區域中心在此落戶，吸納近4000平方米辦公空間，體現外資機構對上海核心商務區的認可。  4. 上海中心大廈（沙烏地阿拉伯公共投資基金入駐）作為上海地標性建築，上海中心大廈吸引了沙烏地阿拉伯公共投資基金等外資企業入駐，彰顯其在國際商務領域的吸引力。上海市政府出台了一系列政策，旨在最佳化辦公租賃市場環境。《關於推進上海市商務樓宇更新提升的實施意見》推動商務樓宇功能復合化發展，支援存量樓宇轉型為酒店、長租公寓、醫院等多元業態，既盤活了存量資產，又滿足了不同市場主體的需求。同時，政策引導下的商辦相容、產業生態打造等措施，吸引了更多企業入駐，提升了市場的整體吸引力。這些政策的實施，為辦公租賃市場創造了良好的政策環境，促進了市場的健康發展。漕河涇科技綠洲（多家外資企業入駐）位於徐匯區，是上海重要的科技園區，吸引了羅氏、卡爾蔡司等外資企業入駐，提供現代化辦公空間及完善的產業配套。TC (徐家匯中心)的入駐企業涵蓋多個領域默沙東中國總部：全球知名的製藥企業，選擇ITC作為中國總部，體現了對上海商務環境和人才資源的認可。 費森尤斯醫療中國區總部：作為全球領先的血液透析產品和服務提供商，入駐ITC三期A座，依託徐家匯核心商圈的資源，推動在中國市場的業務發展。阿迪達斯中國總部：位於ITC二期寫字樓，利用項目完善的商務配套和交通優勢，輻射全國市場。雖然2025年辦公租賃市場面臨供大於求的局面，但市場正在通過調整實現供需平衡。一方面，部分區域的新增供應放緩，甚至出現土地用途調整、項目停工等情況，減少了市場的供給壓力。另一方面，企業對辦公空間的需求逐漸從追求規模轉向追求品質和性價比，更傾向於選擇租金合理、配套完善的辦公空間。這種供需關係的調整，將促使市場逐步回歸理性，為未來的穩定發展奠定基礎。法國陽獅陽獅所屬行業：專業服務租賃面積：約24000平方米租賃項目：太平洋新天地商業中心以上記錄多為大宗租賃案例案例涵蓋生物醫藥、人工智慧、金融、科技等多個領域，反映了外資企業在上海辦公租賃的多元化需求和對不同區域的偏好。2025年上海辦公租賃市場雖然面臨諸多挑戰，但產業轉型、政策支援、區域分化、市場調整和創新服務等因素，為市場的未來發展提供了堅實的基礎。我們有理由相信，在各方共同努力下，上海辦公租賃市場將逐步走出困境，迎來更加繁榮的未來。 (AEGISTAR)

“十五五”規劃是國家未來發展的路線圖，這麼重要的檔案，對房地產是怎麼定調的？房市還救不救了？房子還有沒有機會？我之前在智囊機構工作的時候，參與檔案和改革方案起草。今天就用幾分鐘，帶你讀懂“十五五”規劃建議中蘊藏的房地產六大趨勢，這關係你買房賣房的重大決策。第一大趨勢，調控從收緊全面轉向放鬆。仔細對比“十四五”規劃你就會發現，“十五五”規劃建議中房地產的定調已經出現大調整，從強調“房住不炒”轉向強調“高品質發展”。這意味著什麼？這意味著房地產調控從過去的收緊全面轉向放鬆，以及建好房子和新模式。我預計未來某個時點會重啟房地產來拉動中國經濟復甦。房地產穩，則經濟穩，全國房子400多兆市值，是GDP的4倍，是老百姓最大的財富，作為第一大支柱行業——房地產關係著七千多萬人就業，上百個上下游產業。就像6年前我呼籲放開並鼓勵生育一樣，現在全國各地都開始發放生育補貼了。這些年我一直呼籲放開房地產調控。孩子和房子是最重要的民生，做有溫度、有情懷的研究，希望我的呼籲能夠被更多人聽到。第二大趨勢，限購措施將全面退出。“十五五”規劃建議明確提出要“清理住房消費不合理的限制性措施”。這幾年大多數城市都取消了限購，現在只剩北京、上海、深圳和海南。預計未來1-2年一線城市的外環限購將全面放開，三年左右全域放開，這是大勢所趨。不用擔心一二線城市放開限購就暴漲，那個時代早就過去了。第三大趨勢，城市更新將迎來黃金期。當前中國城市住房，房齡超過25年的老房子佔比超過三成。到2040年，近八成的房子都將成為“老舊小區”，都需要進行更新改造。這次“十五五”規劃建議明確提出“高品質開展城市更新”，未來老舊小區改造、城中村改造將迎來大機會。第四大趨勢，加快建構房地產發展新模式，好房子時代到來。“十五五”規劃建議重點提了房地產新模式。未來的新模式究竟是什麼？主要是：建設好房子，加大保障房和長租房供給，改革預售製為現房銷售，實施人地掛鉤，漸進推行房地產稅，促進房地產長期健康發展。當前中國城鎮人均住房建築面積超過40平方米，套戶比1.07，居民住房問題已經從“有沒有”轉向“好不好”。今年，“好房子”成了高頻詞。什麼是好房子？就是符合新標準、設計好、材料好、全生命周期安全的改善型房子。第五大趨勢：閒置資產迎來盤活機會，商品房收儲成為重中之重。當前大量庫存過剩的房子和土地怎麼辦？我在2023年底提出：可考慮組建大型住房保障銀行，收購庫存的房子和土地用於保障房。當前中國房地產市場最突出的矛盾，一邊是大量庫存過剩的房子、土地賣不出去，另一邊是大量的農民工、大學應屆畢業生沒有房子，只能高價市場化租房子，一半的工資交了房租，生活壓力大。怎麼辦？如果拿出5兆組建住房銀行，收儲過剩的房子，再以很低的租金租給農民工、大學畢業生，這些年輕人以後會多麼感恩啊，在人生的起點、最困難的時候，國家的住房保障銀行幫了他們一把。我們不是一直羨慕新加坡組屋、德國保障房做得好嗎，當前就是建立中國住房保障銀行的歷史性機遇。組建住房保障銀行一舉多得：開發商拿到現金流，就可以保交樓，避免爛尾樓，避免居民買單；打通優質房企現金流，避免金融風險；改善市場信心，促進止跌回穩，當前有些地方的樓市已經明顯超調；不用再多批地建租賃房保障房，避免重複浪費建設；未來房地產市場結構將更加最佳化，高端有市場、中端有支援、低端有保障，滿足不同收入群體的需求。2024年以來，國家已經出台多項措施推動存量商品房和土地的收儲工作，目前全國超過80個城市發佈了收購存量房作為保障性住房的公告。這是利國利民的大事。第六大趨勢：風險將逐步出清，市場回歸健康。“十五五”規劃建議提到“統籌推進房地產風險有序化解，嚴防系統性風險。”這說明國家要推動市場止跌回穩，防範房地產風險，讓市場回歸健康，支援居民剛需和改善性需求。我十多年前提出“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架。未來房地產市場的基本格局是區域大分化，未來20%人口流入的一二線城市還有新增購房需求，房價會逐步走穩，長期還可能會漲。而80%人口流出的低能級城市，未來沒有新增購房需求，不僅房價可能不漲，甚至還會長期下跌。諸位，未來五年將是房地產的大變局，新趨勢、新模式正在到來，蘊藏著新的機會，你準備好了嗎？看懂宏觀趨勢，把握投資機會，關注澤平宏觀。 (澤平宏觀展望)

近期，銀行業意外地成為房地產市場的重要供應方。在京東、阿里等知名資產拍賣平台上，銀行直接提供的房源數量顯著增加，且這些房源的售價極具吸引力，普遍僅為市場價格的70%至80%。那麼，為何市場上會突然湧現如此大量的銀行直供房源？這對房地產市場以及普通民眾將產生何種影響？銀行直供房源並非新興現象，但其規模在近期急劇擴大，這或許主要與兩類抵押房產有關：一是個人住房按揭貸款的抵押房產，二是個體工商戶及小微企業申請經營貸款時用作抵押的房產。若這兩類抵押房產的借款人無法按時償還貸款，這些房產便可能成為銀行進行資產處置的對象，進而構成銀行直供房源的主要來源。以個人住房按揭貸款為例，購房者在申請貸款時，通常需將所購房產抵押給銀行。若借款人無法按期還款，例如累計逾期達六個月，或連續三個月未能償還貸款，銀行便有權終止借款合同，並依法通過司法程序對抵押房產進行處置，以變現資金來收回貸款。近年來，全國房價持續呈現下跌態勢，至2025年，這一趨勢不僅未有緩解，反而加速下滑。根據國家統計局最新發佈的房價資料，今年10月份，一線、二線及三線城市的二手住宅價格同比分別下降了4.4%、5.2%和5.7%，跌幅均呈現擴大趨勢。經過持續下跌，眾多城市的房價累計跌幅已超過30%，甚至部分城市跌幅高達40%。對於房地產市場而言，30%的跌幅是一個關鍵的分水嶺，因為這意味著許多人的房產已淪為負資產，即房產的市場價值低於其銀行貸款餘額。當房產變為負資產時，房主將面臨一個艱難的抉擇：是否應斷供並放棄房產？對於大多數自住家庭而言，若家庭收入穩定且現金流正常，他們通常不會輕易放棄房產。然而，對於那些收入本就不穩定的家庭而言，一旦房產價值跌至負資產水平，他們可能會選擇斷供並放棄房產，這些房產隨後便成為銀行進行資產處置的目標。《一路朝陽》劇照《一路朝陽》劇照所展現的房地產市場現象背後，除房貸抵押房源外，銀行直供房數量的增加，在很大程度上與經營性貸款的變動緊密相關。經營性貸款，是指借款人以其所擁有的房產或金融資產作為抵押物，向銀行申請貸款，該筆資金主要用於滿足企業日常營運中的資金周轉等需求。自疫情衝擊過後，為助力小微企業紓困發展，政府針對經營性貸款實施了財政貼息政策。這一舉措使得經營貸的利率顯著降低，進而推動其規模迅速擴張。據統計，2020年末，中國住戶經營性貸款餘額為13.62兆元；而截至今年三季度，這一數字已攀升至25.21兆元，幾乎實現了翻倍增長。經營貸規模之所以能夠如此快速地增長，一方面得益於利率下調後，更多小微企業選擇通過經營貸獲取資金支援；另一方面，也不乏個人利用經營貸違規購房的情況。事實上，大量經營貸並未按照既定用途用於創業或企業營運，而是違規流入了房地產市場。針對這一現象，2021年，銀保監局、住建部與央行三部門曾聯合發佈檔案，明確要求嚴防經營用途貸款違規流入房地產領域。由於經營貸的期限普遍較短，通常在3年左右，因此2025年將成為經營貸集中到期的高峰年份。屆時，那些當年通過經營貸購房的貸款者，將面臨到期還款的嚴峻挑戰。考慮到抵押房產在3年間的價值可能已大幅縮水，貸款者既無法獲得展期續約，又缺乏足夠的償還能力，因此，當年通過經營貸購入的房產，如今已開始批次出現違約風險，成為銀行亟待處置的不良資產。從銀行的角度來看，當前正面臨著較大的不良資產處置壓力。隨著經濟增速的放緩，銀行的不良資產規模也隨之上升。金融監管總局的資料顯示，今年三季度，全國商業銀行的不良貸款餘額已達3.5兆元，不良貸款率也攀升至1.52%，均呈現出明顯的上升趨勢。為應對這一挑戰，今年3月份，財政部還向四大國有銀行注資5000億元，以補充銀行資本，增強其風險抵禦能力。《最食人間煙火色》劇照《最食人間煙火色》劇照所反映的，正是這一複雜多變的金融環境。近日，國家金融監督管理總局局長李雲澤也明確表示，將“牢牢守住不發生系統性金融風險的底線”，通過加大不良資產處置力度、補充銀行資本、豐富處置資源和手段等多項措施，確保金融市場的穩定與健康發展。為確保金融體系穩健運作，監管機構已明確要求銀行加速不良資產處置處理程序。受多重因素影響，銀行業持有的房產資源持續累積，但鑑於銀行缺乏長期營運房地產的專業能力與意願，其核心訴求聚焦於通過資產快速變現來降低風險敞口、最佳化資產配置結構。基於此，近期市場上湧現出大量銀行直供房源，且普遍採取較大幅度的價格優惠策略。對普通購房群體而言，銀行直供房源的集中入市拓展了購房選擇空間。這類房源的核心競爭力在於顯著的價格優勢，多數房源較市場價低20%-30%。相較於存在產權瑕疵風險的法拍房，銀行直供房的產權歸屬清晰，交易風險係數較低，更符合普通購房者的風險偏好。但需注意的是，此類交易缺乏專業中介機構參與，購房者需自行辦理複雜手續，這在一定程度上增加了交易成本。從房地產行業視角觀察，銀行直供房源的批次入市實質上構成了新的市場供給，且屬於低價庫存範疇。其最終市場影響程度將取決於供給規模，當前該現象雖已引發市場關注，但具體規模尚待觀察。若供給量達到臨界點，可能引發三重連鎖反應：首先，低價房源將形成價格窪地效應，推動整體房價下行；其次，存量房產價值重估將引發資產縮水；最後，資產貶值壓力反推銀行加速處置房產，形成惡性循環。從深層動因分析，當前銀行直供房源激增現象本質上是房價下行周期的衍生結果。要打破這一負向循環，關鍵在於實現房地產市場的價格走穩。唯有房地產市場恢復平穩運行態勢，才能有效阻斷風險向金融領域的傳導路徑，防範系統性金融風險的累積。 (房地產那些事兒)

隨著《非沙烏地阿拉伯籍人士房地產所有權法》生效，沙烏地阿拉伯房地產市場繁榮的紅利將惠及海外個人與實體。沙烏地阿拉伯使命在肩。其“2030願景”旨在實現社會現代化和經濟多元化，擺脫對石油的依賴，且已在利雅德、吉達、麥地那、麥加等重點城市展開大規模城市建設，並同步推進相關基礎設施項目。如今，距該計畫收官僅剩不到五年時間。如今，非沙烏地阿拉伯籍人士也將有機會參與沙烏地阿拉伯的國家願景建設。《非沙烏地阿拉伯籍人士房地產所有權法》將於 2026 年 1 月生效，允許外國個人、公司及投資基金在麥地那、麥加等指定區域購置房產並享有相關權益。投資平台 BlueFive Capital 創始人兼首席執行長夏本佳 (Hazem Ben-Gacem) 表示：“這次的所有權改革具有里程碑意義。它不僅可以釋放流動性，提升透明度，加快重大基礎設施項目的建設進度，也將助力沙烏地阿拉伯實現到 2030 年吸引 800 億美元私人投資以推動旅遊業發展的目標，全球資本不是錦上添花，而是必不可少。”他近期投資了專注於私人資產、符合伊斯蘭教規的資產管理公司 Sidra Capital。監管變革正在重塑沙烏地阿拉伯各地的開發模式，聖城麥加亦不例外。近期公佈的“薩勒曼國王之門”(King Salman Gate) 項目將打造地標性綜合體，毗鄰聖地大清真寺，總建築面積為 1,200 萬平方米，計畫於 2036 年竣工。屆時，來自世界各地的穆斯林都能在麥加這座聖城投資置業。開啟王國之門沙烏地阿拉伯正加速轉型，蓄勢待發。目前，沙烏地阿拉伯全國在建項目超過 255 個，總值達 1.7 兆美元。2030 年世博會和2034 年國際足聯世界盃相繼落地，為房地產市場注入強勁活力。Grand View Research 的資料顯示，沙烏地阿拉伯房地產市場 2024 年營收達 1,323 億美元，預計 2030 年復合年均增長率將達到 7.5%。2024 年推出的“高級居留計畫”允許投資者、企業家和高技能專業人才無需當地人擔保即可在沙烏地阿拉伯生活工作。而新的房地產所有權法在此基礎上更進一步。夏本佳認為：“這項改革對以下幾個主要投資者群體頗具吸引力。一是機構投資者，清晰的法律框架可助其進入沙烏地阿拉伯市場；二是可通過聯合投資和平台合作參與的區域家族辦公室及主權相關投資者；三是被旅遊業增長前景所吸引的國際酒店品牌和綜合開發企業。”萊坊（Knight Frank）沙烏地阿拉伯項目和開發服務主管 Ian Sinclair 已在中東生活 13 年，在利雅德工作 10 年。他表示：“變化切實可感，如今 15 分鐘就能線上獲取旅遊簽證，這在以前是不可想像的。這裡宜居宜業，新的房地產所有權法也是一項標誌性的轉變。迪拜可作為參考範本，但沙烏地阿拉伯志在超越。”迪拜政府早在 2002 年就對外籍人士開放永久產權，然後迅速崛起為全球房地產投資中心。落戶伊斯蘭聖城萊坊發佈的《Destination Saudi 2024》報告對全球 500 名穆斯林房地產投資者進行了調查。報告顯示，麥加與麥地那房地產需求旺盛，受訪者意向投資總額接近 20 億美元。報告指出，沙烏地阿拉伯商業地產市場蘊藏豐富機遇；2024 年第三季度，沙烏地阿拉伯住宅成交量同比增長 12%，同期銷售總額增長 25%。麥加因其神聖地位而在產權方面存在特殊限制，但隨著城市持續擴容——預計到 2030 年每年將接待 3,000 萬人次副朝朝覲者——其投資吸引力顯著提升。在此背景下，“薩勒曼國王之門”項目預計將新增約 5 萬套住宅單元，其中包括 1.1 萬套品牌豪華公寓，並配建 1.6 萬間酒店客房，同時完善商業配套、停車設施和公共交通網路。開發商 RUA AlHaram AlMakki（沙烏地阿拉伯公共投資基金 (PIF) 旗下公司）估算，該項目將創造 30 萬個就業崗位，為沙烏地阿拉伯 GDP 貢獻 4,800 億里亞爾（約 9,013 億人民幣）。夏本佳指出：“對投資者而言，麥加和麥地那幾乎是全球獨一無二的‘獨角獸市場’，其核心優勢在於長期旺盛的需求與結構性供給不足。”他補充道：“政府不僅只是寄希望於增長，更是主動推動增長，投資重點也不再侷限於‘宗教基礎設施’，而是面向宗教旅遊者和好奇心驅動的全球遊客打造‘門戶基礎設施’。這種雙重需求模式使聖城投資成為全球最具獨特性與韌性的投資案例之一。”“2030 願景”及其配套建設計畫正在重塑沙烏地阿拉伯的未來。隨著《非沙烏地阿拉伯籍人士房地產所有權法》的生效，全球投資者將共同助力沙烏地阿拉伯實現王國的宏偉藍圖。 (FT中文網)