房地產市場對超富階層以外的所有人來說都是崩潰的。美國成屋銷售創2010年以來最慢，房價再創新高，庫存持續增加。美國住宅房地產市場正處於幾十年來普通老百姓最負擔不起的階段，整個美國房屋銷售市場進入了冷凍狀態，也阻止了一代有抱負的購房者。然而，有一個群體不受這場危機的影響：富人。 近日，美國公佈關於地產的一些資料，出現較大變化：月度現房銷售增長從之前的-0.7%進一步下降到-5.4%；房屋總庫存呈上升趨勢；新屋開工有所增加；30年期抵押貸款利率從7%下降到6.87%。整體顯示高利率環境下美國房地產市場已經不堪重負，總體來看，美國的主要銷售季節令人擔憂。 6月的新房銷售略有下降，遠低於預期，而二手房交易連續第四個月下滑。根據全國房地產經紀人協會的資料，市場唯一的亮點是豪宅，價值超過100萬美元的房屋是6月份唯一銷量上升的價格類別。 這並不難理解。30年期固定抵押貸款利率約為6.8%，而從2019年底到2022年初大約為3%。任何需要借款的人如今購買同樣的房屋都要支付更高的價格。 但是，有足夠現金流的買家不需要擔心，因為他們可以一次付清。 “我不記得上次聽到買家談論融資是什麼時候了，”位於佛羅里達州薩拉索塔的Douglas Elliman豪華房地產經紀人麗莎·魯克斯·莫里斯說。“他們都用現金購買。” 結果就是高端房地產繁榮，將美國最大豪宅建造商的股市推向新高。Toll Brothers公司在5月份公佈的財年第二季度財報中顯示，訂單強於預期，並提高了全年交付指導。該公司股價自2023年初以來上漲約160%，接近創紀錄水平，使其在這段時間裡成為標普中型股400指數中的第六大漲幅，也是過去六個月裡表現第二好的上市美國建造商。 Toll Brothers，美國高端房屋中介 “歷史上，價格較高的房屋是利率上升時首先受到影響的，”首席經濟學家阿里·沃爾夫表示。“我們現在沒有看到這種情況。高房產淨值和強勁的股市為富裕的美國人抵禦了利率影響。” 根據Redfin的資料，截至第一季度末，45%的美國高端購房者使用全現金支付，這是至少十年來的最高比例。豐厚的股票組合、商業地產長期持有資產的出售以及新繼承的代際財富都是常見的資金來源。 相比之下，首次購房者依靠個人儲蓄和收入，這些都沒有跟上通貨膨脹。對於低收入借款人來說，問題不僅僅在於上升的抵押貸款利率，還有能否獲得貸款的批准，因為信用卡和汽車貸款的拖欠率正在上升。 “我們在房地產市場上看到的分化反映了我們在整個經濟中看到的更廣泛的分化，”Nationwide高級經濟學家本·艾爾斯說。美國的資產價值正在飆升，“雖然很多人從中獲利，但在光譜的另一端，更多人只能勉強度日。” 富有的買家正在回到疫情期間的繁榮城鎮黑鑽石鎮，距華盛頓州西雅圖以南30多英里。在前煤礦小鎮Toll Brothers的活躍成人社區The Regency at Ten Trails，房價從60萬美元起步，但最受歡迎的戶型售價超過100萬美元，面積約為2,000平方英呎（186平方米）。根據Toll Brothers的資料，超過一半的買家用現金支付，銷售代理克里斯蒂·布魯爾表示，她注意到過去幾個月需求有所上升。 在佛羅里達州，莫里斯今年早些時候以775萬美元的價格售出了一套新建房屋，僅在掛牌72小時後成交。她說，現在與疫情期間的搶購潮不同的是，優質庫存過剩。“現在你有時間真正考慮、購物和談判，”莫里斯說，而這在疫情期間的競標戰中是許多買家無法做到的。 建築行業並沒有忽視對低成本住房的需求。挑戰在於，在建造房屋的每一個要素成本都高於以往的環境中，如何做到這一點。 例如，休斯敦的David Weekley Homes公司是美國最大的私人建築商之一，其活躍的成人細分市場正在迅速增長。但是，該公司由於土地、勞動力和材料成本的上升，難以生產售價低於40萬美元的房屋。“每個建築商都在努力推進更易獲得的住房，”該公司總裁克里斯·威克利說。“但隨著我們這樣做，風險在於獲得更便宜土地的唯一方法是向外擴展。而這是一筆風險更大的賭注。” 與此同時，潛在買家的口袋裡有錢的人群很大——截至2022年，美國39%的房屋沒有抵押貸款。 美國，現在到處都是半價的豪宅。曾看過一個1980年代的豪宅，40年前原價2750萬美元，目前要價800萬美元。美國房地產市場的購買條件已經崩潰。目前已達到1960年以來僅出現過兩次的水平：1974年和1981年。兩場戰爭都以經濟衰退告終。房地產市場是商業周期的關鍵領先指標，往往對利率變化反應非常迅速。 7月19日，根據美國房地產經紀人協會的報告，從2023年4月到2024年3月，國際買家在美國購買了54300套現房，比前一年下降了36%。這是美國房地產經紀人協會自2009年開始追蹤這項資料以來的最低國際投資水平。 (發比利斯)

新加坡最大房地產投資信託面臨削減辦公樓售價的壓力：新加坡的凱德集團綜合商業信託面臨買家要求降低其優質辦公樓售價的壓力，這表明在這個城市的市場需求對商業資產的需求正在大打折扣。 21 Collyer Quay 據知情人士透露，這家在亞洲金融中心按市值計最大的房地產投資信託基金，已將位於市中心的21 Collyer Quay大樓掛牌出售。（21 Collyer Quay 是新加坡的一座商業辦公樓，位於中央商務區（CBD）的萊佛士坊（Raffles Place這棟建築有21層聯合辦公空間和私人辦公室並且靠近萊佛士坊地鐵站，交通非常便利） 儘管最初尋求以7億至8億新加坡元（約合5.2億至5.95億美元）出售這座21層高的大樓，按其淨可出租面積計算，每平方英呎價格為3,286至3,756新加坡元，但買家要求的價格顯著低於這一水平，這些知情人士在討論私下事宜時要求不具名。 據知情人士透露，今年早些時候至少有一位競標者為該大樓出價約6億至7億新加坡元，而該房地產投資信託基金仍在與潛在買家進行討論，同時表示它仍可能選擇保留該物業。這座大樓在去年年底的估值為6.49億新加坡元。 凱德集團綜合商業信託的代表拒絕對此發表評論。這些談判反映出新加坡優質辦公市場的認知差距，該市場在全球商業房地產低迷期間表現突出。買家因擔心高利率和工作模式的變化而尋求更低的價格。但賣家則表示，市中心空間的空置率較低，租金仍在上漲。 由於利率上升，新加坡的房地產投資信託行業面臨特別的壓力。金融監管機構最近提出了簡化的槓桿規則，以確保房地產投資信託能夠充分支付利息。 近幾個月來，也出現了剝離非核心資產的趨勢。根據房地產公司Savills Plc的資料，Mapletree Pan Asia Commercial Trust在上季度以7.75億新加坡元，約每平方英呎2,352新加坡元的價格，將一棟19層的優質辦公樓Mapletree Anson出售給投資公司PAG。 凱德集團房地產投資信託於2005年以1.47億新加坡元的價格收購了21 Collyer Quay。現在大樓已完全出租，聯合辦公空間提供商WeWork公司已承諾租約至2028年。匯豐控股的租約於2020年結束。 不只是市區的商業地產這樣，其他地區的商業租賃發展也收到了阻礙。 新加坡商業園區發展遇阻 新加坡曾投入數十億美元在樟宜機場附近打造一個替代商業中心，吸引了眾多銀行和科技巨頭。然而，如今這個商業園區正在迅速空置。 樟宜商業園，曾被稱為“東部中央商務區”，吸引了國際商業機器公司（IBM）和超威半導體公司（AMD）等科技巨頭，以及摩根大通公司和花旗集團等全球銀行的後台營運。該商業園現在迅速空置，對新加坡政府精心策劃的城市規劃和吸引外國企業在這個東南亞島國擴展區域業務的努力造成了打擊。根據房地產諮詢公司高緯物業的跟蹤資料，該園區內的10處商業地產的空置率在過去三年中翻了一倍多，達到近40%。 空置率40% 這種困境反映出，自疫情以來，全球科技和金融領域的裁員以及居家辦公的興起，即便是在一個擁有強大支援的項目中，也佔據了上風。與此形成鮮明對比的是，新加坡市中心的辦公樓幾乎爆滿，核心區的辦公租金在今年早些時候飆升至15年來的最高點。 在最近一次對樟宜的訪問中，包括IBM之前佔用的空間在內的幾棟現代玻璃建築外都貼上了“待租”標誌。由政府機構裕廊集團擁有的Hansapoint，在瑞銀集團縮減規模後，2023年底的入住率僅為36.5%，而此前幾乎是滿的。Hansapoint由凱德Ascendas房地產投資信託公司擁有，該信託公司是新加坡最大的商業地產公司之一。其在該園區內超過230萬平方英呎的可出租空間的整體入住率，到2023年底已降至約76%，而四年前接近94%。 渣打銀行的發言人表示，新加坡仍是渣打銀行的重要全球樞紐，這裡超過80%的員工已採用靈活工作安排。該銀行在樟宜商業園和市中心的濱海灣金融中心仍有重要的業務存在。IBM表示，其在樟宜的空間“最佳化”部分是由於混合辦公模式和其管理基礎設施服務業務的剝離。 儘管全球許多商業園區面臨類似的挑戰，新加坡的商業園區面臨一些獨特的本地問題。樟宜商業園是新加坡在1990年代初期開始的長期去中心化努力的一部分。然而，對於習慣在市中心工作的白領來說，樟宜商業園的地理位置仍然太過偏遠。對於一些員工來說，每天通勤需要花費至少90分鐘的時間和2美元的費用。 為了方便通勤，一些公司，如渣打銀行，提供從市中心或地鐵站到樟宜的班車服務。雖然新加坡正在建設一條新的地鐵線，以縮短島嶼兩端的通行時間，但這條線需要幾年時間才能完工。 新加坡政府近年來收緊了移民政策，例如提高工作簽證持有者的最低薪資標準。這推高了企業的招聘成本，使得它們考慮在鄰近的馬來西亞等成本較低的國家設立區域後台員工。一些銀行甚至以此為談判策略，要求房東降低租金。 根據高力國際的資料顯示，新加坡整體商業園區的空置率在今年第一季度上升至約22%，為十多年來的最高水平。Google母公司Alphabet公司已放棄在城市中心邊緣的楷力商業城的約6萬平方英呎的空間。Google發言人表示，該公司正努力確保其房地產投資符合當前和未來混合辦公員工的需求。 投資者信心受到打擊。自去年以來，另一家房地產投資信託公司Mapletree Industrial Trust一直在尋求出售其價值5.33億新加坡元（3.96億美元）的三項新加坡商業園區資產，其中包括樟宜的九層大樓The Signature。 尋找租戶的工作仍在繼續。IBM大樓曾經使用的樓層已經變得寂靜無聲。其中一層展示了要求員工在2022年底前搬出的塵封標誌，而另一層則有隔間和家具，但沒有人。 新加坡功能：全球最強護照 擁有新加坡護照意味著可以免簽證進入創紀錄的195個全球目的地，使該地方在亨利護照指數中名列前茅。今年早些時候排名第一的四個歐洲國家現在與日本並排在第二位。 亨利首席執行官Juerg Steffen說：“免簽證前往各種目的地的能力不再只是一種便利。”“這是一個強大的經濟工具，可以推動增長，促進國際合作，並吸引外國投資。” 中國富人上個月收到新加坡洗錢行動影響紛紛跑到香港去了，而這個月新加坡最大房地產投資信託面臨削減辦公樓售價的壓力，且商業園區的商業入駐率僅有36.5%，看來最有吸引力的還是獅城的護照，方便臨時落腳跑來跑去。 (發比利斯)

香港豪宅新盤再度出現單套巨額成交。 7月24日，香港一手住宅物業銷售監管局資訊顯示，港島區豪宅新盤——壽臣山15號項目的3號洋房，以7.17億港元（合約9200萬美元）成交，買家採用35天現金付款計畫入市。這也是港島區今年以來最大金額的一手住宅成交。 據香港中原地產透露，香港南區壽臣山15號項目由英皇國際、中渝置地及資本策略地產旗下尚家生活合作開發，目前已是現樓。若撇除內部轉讓，該項目至今累計銷售6幢洋房，總金額31億港元。 上述成交的3號洋房實用面積9694平方呎（1平方呎≈0.09290304平方米），屬6房（6套房）戶型連健身室，連3085平方呎花園及2559平方呎天台，另有游泳池、私人升降機及兩個停車位。 壽臣山15號項目3號洋房 來源：香港中原地產 中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，今年2月底香港特區政府全面“撤辣”後，市場氣氛轉為樂觀，加上發展商積極推盤，一手住宅市場成為市場焦點。今年上半年已急速吸納大量購買力，6月起承接力開始減慢，估計今年第三季度一手私人住宅買賣宗數約2400宗，將按季下跌六成。 註釋：在粵語裡，“辣招”是指為解決比較棘手的問題而採取的強制手段。港府此前為了應對樓市過熱，防止過度炒作而採取的一些強力限制措施，就被稱為“辣招”。“撤辣”等同於“撤掉辣招”，此處指2月28日香港廢除推行了14年的樓市“辣招”。 香港中原地產統計顯示，今年第二季度，香港一手私人住宅買賣合約登記6571宗，總值834.46億港元，較第一季度的2844宗及290.37億港元，分別上升131.0%及187.4%。宗數創2019年第二季度7031宗後的20個季度新高，而金額更創1996年有統計以來的次高，僅低於2017年第二季度的880.88億港元。 整體看，香港樓市今年上半年一手住宅市場無論是成交量還是成交金額已遠超去年同期表現。香港中原地產預計，開發商將繼續採取以價換量手法促銷樓盤，故下半年一手住宅成交雖明顯遜於上半年，但預測2024年全年一手住宅買賣仍可達到約13500宗，較2023年的10682宗升近三成，預計為2021年後的高位。 (新浪港股)

黨的二十屆三中全會通過的《中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》提出，“統籌城鄉就業政策體系，同步推進戶籍、用人、檔案等服務改革”“全面取消在就業地參保戶籍限制”。 實際上，今年以來，南京、佛山、武漢、瀋陽等十多個城市已經出台落戶新規，包括重啟購房落戶、探索租房落戶、提高買房積分賦分等，買房租房“送”戶口。 放寬落戶要求後，這些地方如何加強配套服務保障，真正留住人？ 1 多地買房、租房可申請落戶 多個新一線城市、核心二線城市今年出台落戶新規，放寬落戶條件，買房、租房即可申請落戶。 其中，南京時隔6年重啟購房落戶政策，明確提出“進一步放寬落戶條件，在本市擁有合法穩定住所且實際居住的非南京戶籍人員，可以直接辦理落戶”。 蘇州、佛山、合肥等地推行“買房即可申請落戶”，並允許配偶、未成年人子女等隨遷。 武漢進一步最佳化購房落戶手續，因房屋尚未交付而無法直接辦理落戶的外地購房者，可憑經備案的《商品房買賣合同》及繳費憑證等申請提前辦理購房落戶手續。 “以前要等新房交房、辦完房產證才能落戶，新政出台後，落戶處理程序加快了不少。”武漢一家房產中介的經理人小孟說，他有位客戶最近剛買了房子，用網簽合同一個月就完成了落戶。 杭州雖然沒有放寬至“零門檻”落戶，但提高了現有積分落戶框架內自有產權住房的賦分權重——今年7月起，杭州市居住證積分管理指標體系中“在本市市區自購產權住房且實際居住”指標標準分值由30分提高到80分。 “買房賦分大幅度提升，意味著按現行規則，45周歲及以下人群在杭州買房，可憑藉年齡積分和住房積分獲得落戶資格。”杭州市住保房管局房地產業發展處副處長何陳煜介紹說。 部分城市還將租房落戶作為政策調整的落點。佛山的落戶新政中提到，當地就業滿三年，租房可申請入戶；6月1日起實施的《瀋陽市進一步促進外來人口落戶若干政策措施》明確租房即可落戶，同時放寬投靠落戶範圍至兒媳、女婿、兄弟姐妹、孫（外孫）子女等近親屬。 “聽說租房也能落戶，請問具體有什麼要求？”近日，在瀋陽市公安局和平分局新華派出所，江西人鄭先生來諮詢落戶相關問題。記者留意到，戶籍民警金鷺的登記簿顯示，該派出所近一個月來已有幾十名新落戶者。 ▲6月末，群眾在瀋陽市公安局皇姑分局四檯子派出所戶籍窗口辦理落戶。瀋陽市公安局供圖 瀋陽市公安局社區警務支隊副支隊長李偉介紹，為全力做好新政實施，瀋陽公安全市派出所戶籍窗口365天無休，實行“一次告知”和“一窗通辦”。 2 增加購房“含金量”的深層考量 業內專家認為，多地出台的落戶新政是戶籍制度改革的進一步落實，既有拉動房地產市場的考量，也是城市吸引人才、人口的需要。 2014年以來，共有1.5億農業轉移人口進城落戶，全國戶籍人口城鎮化率由2014年的35.93%提高到2023年的48.3%。目前，中國城區常住人口300萬以下城市的落戶限制基本取消，300萬以上城市的落戶條件正有序放寬。 浙江省社會科學院經濟研究所副研究員李明豔認為，各地紛紛出台落戶新政，主要目的是提振市場活力。記者採訪發現，多地放寬落戶限制在一定程度上盤活了本地消費市場，尤其是住房市場。 在武漢，新政出台後，新房市場呈回暖趨勢，6月商品房日均成交325套，較去年同期增長18.4%；在杭州，6月二手房網簽達8849套，同比去年增長68.3%，創下了杭州15個月以來的成交量新高。 華中師範大學經濟與工商管理學院教授陳立中認為，中國房地產市場供求關係已發生變化，在此背景下，通過出台購房即可落戶等政策，既從需求側降低購房門檻，也提升了房產的“含金量”，可以更好調結構、穩市場。 “城市競爭實則是人口、人才的競爭，只有人才要素流動起來，城市的發展活力才會越來越強。”瀋陽市人社局就業處副處長韓松說，放寬落戶限制能夠暢通年輕人、農村人口進城管道，更充分利用勞動資源。 梳理各地公佈的落戶政策可以發現，學歷、年齡等門檻逐漸放寬，頂尖人才爭奪轉向人口爭奪。暨南大學教授、華南城市研究會創會會長胡剛說，“搶人”已不侷限於高學歷人才，技能人才、勞動力人口等都成為爭奪對象。 不同地區的“搶人”策略不同。長三角、珠三角多地表現出對技能人才的青睞，東北一些城市傾向於吸引不同類別、不同層次的人才群體。業內人士分析，政策轉向符合城市產業結構轉型需要，也有助於解決區域經濟可持續發展面臨的技能人才青黃不接和勞動力缺口問題。 3 吸引人還需留住人 瀋陽落戶新規發佈後一個月，全市落戶9719人，同比上升3.16%，環比上升31.60%；佛山5月13日起實施落戶新規，至7月5日全市共受理市外遷入申請5.3萬人，是去年同期近3倍。 意願落戶人群中不少來自小城鎮，看中大城市的就業機會、綜合生活品質和多元文化氛圍，期待通過落戶讓子女接受更好的教育，個人及家人享受更好的醫療、養老等保障。 受訪專家認為，大城市的戶口之所以被十分看重，主要是其附帶了購房購車資質，以及教育、就業、社會保障、醫療、養老、城市基礎設施等一系列優質公共服務。近年來，雖然不少城市基本社會服務逐步向無戶籍的外來人口拓展，但一些優質資源依然會優先提供給戶籍人口。 李明豔舉例說，落戶後可享受孩子就近入學、老人就近申請入住公立養老機構等服務，領取相關補貼、公共交通優惠、景點免費等面向的普遍是戶籍居民。 在一些城市，拿到戶口並不意味著能順利入學。比如，目前武漢市購房落戶政策是市級層面，但義務教育入學政策由區一級來制定實施；各個區要求可能不同，有的區需要學籍對口，有的是戶籍對口，有的是人戶合一，市、區政策需要更好協同。 對實行租房落戶政策的城市而言，如何保障租售同權依然面臨一些難題。在一些地方，租客落戶、子女上學需要提供政府相關部門認可的租賃證明及產權人許可，一些房東怕麻煩不願配合。業內人士建議，適當簡化流程手續，加強配套服務保障，如建立專門“公共戶”，便利政策落地。 “下一步需要思考如何更好保障遷入人口的各項權益，讓遷入人口享受到常住人口的相同待遇。”胡剛說。 陳立中等專家認為，城市需要特別注重最佳化公共服務質量，營造有品質的居住環境，完善交通、商場、公園等配套設施；同時，大力發展新興產業，提供更多更優質的就業機會，為人才發展提供更廣闊的空間，讓人們不僅能“安居”還能“樂業”。 中指研究院（華中）市場研究中心主任李國政認為，政策放開的同時，還應考慮區域的差異化發展，避免人口向中心城區聚集，增加本就嚴重的城區負擔。 (財經國家周刊)