3月1日，深圳住建局、規自局印發了《關於進一步規範城市更新項目管理有關事項的通知》。其中多項政策，對城市更新、對樓市都構成了利多。比如：第一，土地移交率 “鬆綁”，開發商成本顯著下降。通知說，符合條件的城市更新項目，可調整城市更新單元計畫和法定圖則要求，合理核定土地移交率，具體在城市更新單元規劃中研究確定，不再履行計畫調整程序。城市更新單元實際土地移交用地面積應不小於基準土地移交用地面積。這意味著開發商可將更多土地用於可售物業開發，可售建築面積增加，增厚利潤。調整土地移交率無需單獨走計畫調整程序，直接納入單元規劃審批，審批周期縮短。新政出台後，部分因土地移交率過高、算不過帳而停滯的舊改項目（尤其寶安、龍崗、龍華等區域），現在具備重新啟動的可行性。第二，城市更新可以不配建保障房。通知說：未完成規劃審批的城市更新項目，取消保障性住房獎勵容積，原則上可不配建保障性住房。市相關主管部門、各區政府、前海管理局應通過新增建設、存量房屋盤活、多元收購等各種管道統籌落實保障性住房建設籌集要求。可以不配建保障房，意味著同一個項目開發商可以對外發售的商品房增加了，可以救活一些因為房價下跌“算不過帳”的項目。同時，因為不配建保障房所以不再享有容積率獎勵，意味著整體供應量有所減少。少建的保障房，通過其他管道來補充，包括了存量房屋盤活、多元收購等，有利於商品房去庫存。這一輪房地產大調整以來，各地房價顯著下跌，很多舊改項目因為“算不過帳”（虧損）停滯，形成了另一種爛尾。盤活這些項目，對於房地產健康發展，經濟良性循環意義重大。今年2月6日，深圳召開規格高、規模大的城市更新現場推進會，帶有誓師大會的性質。會議要求“用好市領導掛點服務機制”，“拿出過硬作風、採取有力舉措，加強資源要素保障，及時破解項目推進中的堵點卡點問題”。最新發佈的利多，就是落實這次會議的要求。此前我們曾統計過，過去5年深圳人均土地出讓產生的可售住宅面積，加起來只有1.8平方米，而北上廣都超過人均5平方米。深圳未來會非常缺房子。盤活舊改，可以適當增加一些供應量。由於容積率控制越來越嚴，深圳在一線城市裡仍將是新建住宅供應量最少的。接下來，深圳會跟隨北京和上海進一步鬆綁限購嗎？不妨拭目以待。 (劉曉博說樓市)

春節後開工第二天，上海便緊急出台“滬七條”樓市新政。這種時不我待的緊迫感，本身就是一種明確的訊號，意在為市場注入信心。目前市場已形成一點共識：新政及時為上海樓市注入了活力與預期，今年的“小陽春”算是穩了。但小陽春之後，走勢如何？市場上存在分歧：有人視“滬七條”為“大招”，將加速上海樓市止跌回穩；也有人覺得未徹底取消限購，不及預期，難改下行趨勢。我認為，比盲目猜測市場更重要的，是通過“滬七條”認清上海樓市政策的底層邏輯。而樓市政策，也是影響多空博弈及未來走勢的一個重要變數。01 上海樓市政策的底線“滬七條”從限購、公積金及房產稅三個維度打出了一套組合拳，細節無需贅述。其中，最受關注的無疑是限購政策的再次放鬆。非戶籍外環內購房的社保要求，從三年降至一年，實現了環內環外在社保年限上的拉平，區別僅限於環內仍有套數限制。一年社保，這應該是社保要求的“最低限度”了，基本沒有了再次調整的空間。從一年降到半年，在操作上已無實際意義。本次新政一個方向性的突破，是持有5年居住證即可在全市擁有購房資格，且無社保要求。這釋放了其他城市外派人員及靈活就業人員的購房資格。根據我們此前的測算，常住上海但不在本地繳納社保的就業人員超過200萬人，這是一個規模龐大的潛在群體。但不變的是，核心門檻依然存在——要麼是一年社保，要麼是五年居住證。這實際上仍將購房資格嚴格限定在上海常住人口範圍內，客觀上也把外省市的投資性需求和資金隔離在外。2026年第一天，《求實》雜誌發表特約評論員文章，提到“政策要一次性給足，不能採取添油戰術”。市場普遍預期，這是對京滬等城市限購政策的明確訊號。如今，“滬七條”將社保要求拉至最低限度，卻依然沒有突破限購這道紅線。這或許透露出：限購，就是上海樓市政策的一條“紅線”，或者說最後的底牌。不到萬不得已，這張牌不會打出。02 上海樓市政策的基本框架上海為何堅守“限購”紅線？一方面，是從更高站位上避免對其他城市產生“虹吸效應”；另一方面，則可能是基於對自身市場的判斷：上海並不缺乏需求和購買力，完全可以通過精準的微調來實現市場健康發展。更深層次的因素在於，上海的樓市政策並非孤立的刺激手段，而是被納入了城市空間最佳化與人才安居保障的總體框架之中。雖然各區都有通過賣地賣房拉動經濟的動機，但具體政策必須在這個總體框架內運行，做到師出有名，名正言順。在供給端，供地緊密圍繞城市空間佈局規劃。郊區降低容積率、提高中小套型面積標準、最佳化設計規範供應“好房子”，核心目的都是滿足改善型需求。在需求端，降低購房成本、清除不合理限制，核心目的是釋放合理住房需求。本次“滬七條”中關於5年居住證的政策，突破了社保的硬性要求，頗具新意。但這並非突發奇想。上海2025年發佈的《深入實施以人為本的新型城鎮化戰略五年行動計畫的實施方案》，和剛剛出爐的《十五五規劃》，都提到了要將公共服務、安居保障及落戶政策向保障城市營運的服務人員下沉。5年居住證政策，正是給這些城市基礎建設者一個安家置業的選擇。可以預料，接下來還會有針對這類人群的落戶政策陸續出台。總體來說，上海樓市政策從來不是單一的、孤立的刺激樓市，而是將城市空間最佳化、各類人才安居及民生保障結合在一起，形成政策聯動，謀求綜合發展。03 上海樓市政策的重要原則這樣的政策框架，會推動樓市迅速止跌回穩嗎？這個問題，本身就高估了政策對市場的決定性影響。2022年之前的二十年，層出不窮的限購限貸政策，也未能阻擋房價螺旋式上升的趨勢；如今樓市進入大周期調整階段，政策是影響短期行情的重要變數，但絕非改變市場趨勢的決定性力量。上海最新發佈的《十五五規劃》中，提出了一個原則：堅持有效市場和有為政府相結合。充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發揮政府作用。這一提法在《十四五規劃》中並未出現，而在《十五五規劃》中被單獨強調，意味深長。這個原則落實到樓市，會體現在兩個方面：一方面，政府將持續最佳化市場環境，取消不合理的消費限制，釋放各類群體的住房需求，提高供應端的精準性，制定更公平的行業規則，引導社會預期，這體現了“有為政府”的職責。另一方面，也意味著政府力量將更多地限定在規劃制定和規則維護上，不會更深入地介入市場運行。據悉，上海接下來也將逐步把新房定價權交還給企業，過去的聯動價及軟聯動價將逐步退出歷史舞台。寫在最後“滬七條”的落地，無疑為正處於關鍵節點的上海樓市注入了難得的積極因素。無論是社保門檻的實質性降低，還是公積金力度的顯著加碼，都在短期內為市場帶來了確定的增量預期，今年的“小陽春”也因此有了更堅實的支撐。但透過這些具體條款，我們更能看清上海樓市的獨特底色——這座城市從不缺乏真實的需求與足夠的購買力。正是基於這一底氣，上海才能在樓市調控上始終保有一份從容，不走“大水漫灌”的老路，而是堅持“精準制導”的上海特色。短期看，政策紅利會為市場注入活水，啟動交易鏈條，提振各方信心。但長期而言，樓市終究要回歸基本面的邏輯。人口流向、收入預期、產業格局、城市活力——這些決定住房真實需求的底層力量，才是支撐市場行穩致遠的關鍵。政策可以改變節奏，但無法扭轉趨勢；可以點燃情緒，但無法替代價值。理解了這一點，我們或許就能以更平和的心態看待接下來的市場起伏：享受政策帶來的暖意，但把最終的判斷，交給市場。 (城讀上海)

一頭連著經濟增長，一頭事關民生保障，中國房地產市場的發展走向備受社會關注，料成今年全國兩會的熱點話題，即將在全國兩會上提交審議的「十五五」規劃綱要草案中涉及房地產市場的舉措亦備受矚目。業界及經濟學家在全國兩會召開前夕接受香港文匯報採訪時指出，在經歷長期高速增長後步入調整階段，當前中國房地產正站在新舊模式轉換的關鍵節點，預計未來五年房地產行業將以城市更新為主要抓手，進一步從制度完善、要素聯動、房屋品質等方面發力，加快建構房地產發展新模式，從而實現行業從「規模擴張」向「質量提升」的轉型、民眾住房需求從「有房住」到「住好房」的升級，並為保障國民經濟平穩發展注入可持續動力。專家認為，「十五五」內地房地產發展方向將更加注重民生保障和質量提升。圖為雲南昆明滇池樓盤。資料圖片中共二十屆四中全會審議通過的「十五五」規劃建議，房地產相關表述置於「加大保障和改善民生力度，紮實推進全體人民共同富裕」部分，明確提出要「推動房地產高品質發展」。由「規模擴張」向「質量提升」轉型「把房地產納入『保障和改善民生』框架，將其作為推進全體人民共同富裕的重要抓手，標誌著行業發展邏輯的根本性轉變。」易居房地產研究院副院長嚴躍進對香港文匯報指出，「十四五」時期，特別是2021年下半年以來，內地房地產市場經歷了一場罕見的深度調整，傳統的高槓桿、高周轉、高負債發展模式已難以為繼，更無法回應民眾對宜居生活的核心訴求。「十五五」時期，房地產作為關聯產業眾多的行業，其在擴大內需戰略中依然佔據重要地位，但將不再僅僅是拉動經濟增長的工具，其發展方向將更加注重民生保障和質量提升，政策導向也轉向著力於「模式重構」和「高品質發展」的系統性建設。住房城鄉建設部部長倪虹早前在解讀「十五五」規劃建議時表示，房地產高品質發展的關鍵，是加快轉型升級，並提出推動房地產高品質發展的六大重點任務：最佳化保障性住房供給，完善以公租房、保障性租賃住房和配售型保障性住房為主的多層次體系；促進房地產市場持續健康發展，建立「人、房、地、錢」要素聯動機制，根據人口變化科學安排土地供應，因城施策最佳化調控政策；改革完善房地產開發、融資、銷售制度，推進商品房現房銷售制，規範預售資金監管，防範交付風險；實施房屋品質提升工程，建設安全舒適綠色智慧的「好房子」；實施物業服務質量提升行動；建立房屋全生命周期安全管理制度。專家普遍認為，「十五五」時期推動房地產高品質發展的導向是建立一套能夠支撐長期發展的制度框架，推動行業由「規模擴張」向「質量提升」轉型，由依賴「土地紅利」轉向依靠「科技創新」，從「增量拉動」為主轉向「存量營運」價值創造為主，走內涵式發展之路。住房民生屬性將獲充分彰顯廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對香港文匯報指出，未來五年，民生導向將貫穿房地產發展全過程，進一步聚焦民眾「住有宜居」的核心訴求，將「好房子」建設作為房地產高品質發展的關鍵方向，同時保障房供給體系的完善、城市更新的深入推進以及「人、房、地、錢」聯動機制的建立，切實回應不同群體民眾對居住品質的多元需求，讓住房的民生屬性得到充分彰顯。他認為，城市更新是推動房地產高品質發展、建構房地產發展新模式的重要抓手，既銜接新型城鎮化需求側的人口集聚，又通過存量用地盤活、設施升級最佳化供給，直接帶動投資與消費。同時，要素市場化流動的進一步放開，有助於低效用地向需求旺盛區域流動，增加了住房供給，促進存量資源的盤活利用，將為行業發展注入新的內生動力。根據中指研究院測算，「十五五」期間，內地新建商品住宅年均銷售面積預計將保持在7億至8億平米左右，隨著市場庫存逐步回落，配合社會預期修復，「十五五」中後期房地產有望逐步走出調整階段。「三道紅線」淡出 房企邁向穩健發展今年年初，多家媒體報導，房地產企業已不再被監管部門要求每月上報「三道紅線」相關指標，僅部分出險房企需向總部所在城市的風險處置專班組定期匯報核心財務資料。消息受到多方關注，並引發了地產股應聲上漲。這個自2020年8月啟動的監管政策，歷經五年多執行後悄然淡出，體現了政府對於房地產市場監管的調整和最佳化，也標誌著房企開始實現從高槓桿狂飆到穩健經營、從規模擴張到質量提升的健康轉型，邁入高品質發展的新階段。專家料北上深仍然在核心區域保留限購。圖為深圳前海城區。 資料圖片「三條紅線」政策自2020年8月試點，2021年全面推行。當時，內地房地產行業正處於高槓桿、高周轉的規模擴張高峰期，部分房企過度依賴債務融資，盲目拿地擴張，行業金融化風險持續累積。監管部門為控制房企有息債務規模，要求房企每月上報指標，並根據觸線情況（紅/橙/黃/綠四檔）限制有息負債增速。具體而言，「三條紅線」包括剔除預收款後的資產負債率不得超過70%、淨負債率不得超過100%、現金短債比不得小於1倍。內地房地產行業將進入「低負債、高品質、穩增長」的新階段。圖為廣州南沙自貿區。資料圖片行業風險正加速出清政策實施四年間，行業經歷了深刻的去槓桿調整，房企經營思路發生根本性轉變。據中指研究院資料，截至2025年12月，已有21家出險房企完成或獲批債務重組、重整，累計化解債務規模達1.2兆元（人民幣，下同），涉及總負債超2兆元，行業風險正加速出清。易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，2024年以來，監管層逐步放寬部分房企的融資限制，最佳化「三道紅線」考核指標，為政策退出鋪墊基礎；隨著房企化債進入尾聲，監管層同步推出房地產融資「白名單」制度、主辦銀行制等配套政策，銜接融資端支援，避免行業出現融資斷層，確保行業平穩過渡。住建部資料顯示，「十四五」期間，城市房地產融資協調機制推動「白名單」項目貸款規模突破7兆元，支援近2,000萬套住房交付，有力保障廣大購房人的合法權益。嚴躍進指，去年底召開的全國住房城鄉建設工作會議強調，要「進一步發揮房地產項目『白名單』制度作用」，預計今年作為「十五五」開局之年，將繼續通過專項債擴容與「白名單」機制精準輸血。在一系列政策引導下，未來五年，房企有望加快回歸正常經營軌道，不再追求盲目擴張，而是聚焦產品力提升、服務最佳化、多元化佈局；房地產行業也告別「高槓桿、高周轉、高風險」的舊發展模式，進入「低負債、高品質、穩增長」的新階段，行業健康生態將逐步形成。政策轉向推動市場「止跌回穩」中指研究院最新發佈的《「十五五」中國房地產市場趨勢展望》指出，內地房地產市場在「十四五」初期經歷新房銷售規模的歷史高峰後，自2021年下半年起進入持續調整階段。當前深度調整已超四年，雖然臨近「十四五」結束市場尚未止跌回穩，但政策導向從強調「房住不炒」逐步轉向推動市場「止跌回穩」，行業也步入結構性重塑階段，房地產市場開啟新階段。內地房地產市場在「十四五」時期經歷深度調整。圖為北京城市副中心新盤售樓處。香港文匯報記者王玨 攝報告指出，「十四五」時期，中國人口、城鎮化、經濟增長等核心引擎相較20年前均出現了根本性的變化，在中長期人口規模趨於回落的背景下，新房銷售總量隨之收縮。同時，2020-2021年行業監管政策與宏觀形勢發生顯著變化，共同導致房地產市場進入深度調整階段。「十四五」樓市深度調整從市場總量來看，「十四五」時期全國新建商品房銷售面積合計約為58億平米（年均11.6億平米），與「十二五」規模基本相當，但較「十三五」整體下降25%，「十四五」期間年均下降11%。同時受價格回落影響，商品房銷售額合計約59兆元（年均11.8兆元人民幣），其間年均下降12%，2025年降至9兆元人民幣以下。從市場運行情況來看，過去五年間，政策導向從強調「房住不炒」逐步轉向推動市場「止跌回穩」。2024年四季度市場出現明顯回升，但當年全國新建商品房銷售面積仍同比下降12.9%。整體來看，臨近「十四五」結束，全國商品房銷售面積仍在下降，2025年全國新建商品房銷售面積同比降幅較上年有所縮小，但房地產市場尚未止跌回穩。中指研究院認為，當前，中國城鎮化處理程序已進入穩定發展階段，房地產供求關係已發生根本性轉變。隨著存量時代到來，市場需求結構顯著改變，改善性住房需求已成為新房市場的重要支撐，同時全國二手房交易量佔整體比重超過40%，市場驅動因素正從「首次置業」為主轉向「置換改善」主導。同時，伴隨著市場的深度調整，「十四五」時期不少房地產企業出現債務違約風險，市場集中度階段性回落，房企投資行為更趨謹慎，普遍聚焦於高能級城市的確定性機會。【專家解讀】更多增量政策落地 推動行業軟著陸全國兩會前夕，上海發佈樓市新政，通過大幅縮短非滬籍購房社保年限、顯著提高公積金貸款額度、完善相關稅收政策，全面啟動剛需與改善需求。業內預計，更多增量政策將在「十五五」開局之年加速落地，政策力度也有望進一步加大，以提振市場預期，推動行業實現軟著陸和高品質發展。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，今年開年以來，一系列穩預期政策和訊號頻出：1月初《求是》雜誌發文強調「加強預期管理」，提出「政策要一次性給足」；1月14日三部門延長換房退個稅政策至2027年末；1月15日央行下調政策利率、商業用房首付降至30%；1月20日六部門發文支援城市更新……這為「十五五」開局之年的房地產市場注入暖流，市場築底走穩基礎夯實。李宇嘉料續降低購房成本中指研究院市場研究總監陳文靜認為，中央將擴大內需作為今年經濟工作的首要任務，房地產作為最大的內需之一，仍將在經濟穩增長方面發揮重要作用。短期政策將圍繞穩定預期、啟動需求和最佳化供給落實相關舉措。啟動需求方面，一是北上深仍然在核心區域保留限購，限制性政策具備進一步最佳化空間；二是預計繼續通過降低房貸利率、降低中介費用、加大房貸利息抵扣個稅力度等方式降低購房成本。最佳化供給方面，「十五五」規劃建議強調「投資於人」，預計未來有望通過加大住房租金或購房補貼等「補人頭」方式落實住房保障，加大存量商品房和存量閒置土地收儲力度，改善市場供求關係。陳文靜(香港文匯報)

在內地樓市領域，杭州、上海、深圳、成都、廣州等城市表現較為突出，堪稱樓市中的佼佼者。然而，就當前形勢而言，這些城市均未出台收緊樓市政策之舉。與之形成鮮明對比的是，香港卻採取了收緊政策，這背後的原因值得深入探究。2月底，香港出台了一項引人矚目的政策——提高印花稅稅點。這一舉措顯得頗為反常，在內地樓市普遍趨於放鬆的大環境下，香港卻反其道而行之，收緊政策。並且，此次政策調整併非全面收緊，而是僅針對豪宅市場。香港樓市向來有其獨特之處，此次加稅舉措旨在給過熱的市場降溫。令人意外且欣喜的是，香港成為近年來首個對樓市進行壓制的城市。香港樓市熱度頗高，這從多個事實中可見一斑。其一，自2004年前後起，歷經長達20年斷斷續續的復甦，呈現出螺旋式上升的態勢。其二，金融業的發展帶來了顯著的財富效應，對樓市產生了積極影響。其三，儘管人口數量有所下降，但人才持續引進，為樓市注入了新的活力。其四，聯準會對香港樓市持看好態度。其五，在2025年，香港成交了122宗總價1億港元以上的豪宅，這一資料創下歷史新高。那麼，此次印花稅究竟提高了多少呢？不妨通過一個具體例子來加以說明。此前，印花稅稅率為4.25%，調整後提高至6.5%，漲幅至少達到一半。以一套總價1.5億的豪宅為例，按照之前的政策，印花稅約為637萬；而依據最新政策，印花稅則上升至975萬，前後相差近340萬。運用稅費手段來抑制市場熱度，是政府常用的調控方式，但香港此次的操作十分精妙。其政策並未針對普通住宅，而是精準指向豪宅市場。這一舉措可謂精準拿捏，既贏得了普通民眾的拍手稱讚，對於有錢人而言，增加的稅費對其影響相對有限，同時香港政府還能借此機會增加財政收入，可謂一舉三得。與此同時，內地樓市也呈現出分化態勢。以上海為例，其樓市表現尚可，賣地收入僅出現微降，二手房成交量也較為可觀。上海在樓市調控方面採取了兩手策略，一方面繼續徵收房產稅，另一方面再次放鬆限購政策，同時政府還介入市場收購房產。那麼，上海的樓市政策究竟是收緊還是放鬆呢？實際上，兩種傾向兼而有之。這正是上海的聰明之處，但這種策略是基於其樓市相對良好的市場基礎。倘若其他城市盲目效仿，極有可能引發問題，甚至被市場所左右。上海的這種做法，正是因城施策的典型體現。許多人看到上海放開限購政策，便認為這是上海樓市難以支撐的表現。若認為一旦政策放寬，市場便會迎來所謂的“小陽春”，這種觀念實則有失偏頗。首先，這種看法過於片面，猶如盲人摸象，僅觸及了問題的一隅。將上海的政策調整單純視為樓市鬆綁，不過是觸及了整體局勢的局部，猶如僅摸到了大象的一條腿或一隻鼻子。試圖通過簡單地放開限購、降低首付比例及房貸利率等措施來啟動市場，無異於刻舟求劍，難以觸及問題的本質。其次，上海的政策導向實則更為深遠，其目光並未侷限於樓市本身，而是著眼於國際大都市的長遠發展。上海正積極吸引非滬籍人才，致力於建構更加開放、包容的人才生態，以支撐其作為國際大都市的宏偉藍圖。未來，類似上海這樣的城市將不斷湧現，這不僅是市場回暖的積極訊號，更預示著因城施策、靈活應對的智慧政策將日益增多。上海在政策調整上張弛有度，既放開了限購，又繼續執行房產稅，展現了其高超的治理藝術。以下是一些值得關注的資料動態：新增供應面積持續縮減。據克爾瑞統計，30個重點城市的新增供應面積均呈現下滑態勢，降幅至少達到五成。這一趨勢有助於緩解庫存壓力，促進市場健康發展。二手房掛牌量亦呈下降趨勢。儘管對於二手房資料的精準性存疑，考慮到下架及未上架房源未納入統計範圍，但整體而言，二手房掛牌量的減少仍是一個積極訊號。這有助於穩定二手房價，進而對新房價格形成倒逼效應，促進市場情緒的平穩，以及租售比的合理回歸。自2021年以來，儘管房價經歷了大幅下跌，但這一調整也帶來了租售比的提升。資料顯示，25個重點城市的平均租售比已從2.0%攀升至近2.4%，超越了經營貸利率，接近商貸利率水平，個別房源的租售比甚至超過了商貸利率。此外，廣州與深圳等城市也傳來了積極的市場訊號。廣州成功出讓了總價高達200多億、單價8.5萬的地王項目，同時保利玥璽灣、保利翡麗甲第等單價十幾萬的超級豪宅項目依然熱銷。深圳方面，華潤沄璽、中信信悅灣等高端住宅項目同樣備受追捧。這些現象共同表明，優質資產依然具有強大的市場吸引力。近期資料顯示，上海的豪宅成交量在全國範圍內佔據近半壁江山，表現極為突出。與此同時，北京諸如紫京宸園、中建運河灣等單價處於7 - 10萬區間的中高端樓盤，市場成交量同樣可觀。此外，成都與杭州這兩座城市，在房地產市場上的表現也持續向好。這一市場態勢無疑是積極的，有助於為市場築牢底部基礎，推動市場更快地復甦。然而，我們也應清醒地認識到，當前市場結構仍較為脆弱。目前，市場主要由頭部城市支撐，具體而言，是這些頭部城市中的特定片區、少數樓盤以及頭部房企在發揮作用，這樣的市場根基不夠穩固，缺乏紮實性。那麼，未來市場需要怎樣的助力呢？一方面，需要更多民營企業進入市場，如同鯰魚效應一般，激發市場活力；另一方面，腰部城市應發揮更大的作用，共同築牢市場底部。同時，民眾的購買力需進一步提升，企業收入與個人收入逐步趨於穩定，如此，市場才能更加堅實可靠。進一步而言，當內地某個城市開始出台政策抑制市場過熱，促使市場降溫時，才意味著市場真正觸底。就目前情況來看，尚未有城市出現此類現象，這表明市場底部尚未真正到來。此外，還有以下幾點值得關注：1. 中國香港與內地的樓市政策愈發趨同。中國香港針對樓市開始採取因地制宜的策略。自2019年相關事件後，我們開始從兩方面著手應對。政策層面屬於硬性手段，在實施過程中需精準把握分寸，且政策效果需要時間來消化；融合層面則屬於柔性手段，如今，港人北上趨勢明顯，有資料顯示，港人女性北上結婚的比例逐漸升高，尤其是在深圳、廣州等經濟實力強勁、身份認同感強的大灣區城市。2. 豪宅稅的徵收與否，對億萬富豪的影響微乎其微。與上海、深圳、廣州等城市的情況類似，豪宅市場與普通住宅市場存在明顯脫節。即便國家針對普通住宅出台了契稅、個稅、增值稅、房產稅等多方面的減稅政策，購買力仍未完全釋放。對於億萬富豪而言，他們屬於真正的剛性需求群體，資金充裕，不受此類政策影響。3. 對豪宅徵稅，本質上是一種“劫富濟貧”的手段。如前文所述，有錢人並不缺錢。正如《大明王朝1566》中所揭示的，歷史上依靠農民維持的政權眾多，而依賴商人支撐的政權則極為罕見。4. 不僅中國香港政府面臨財政壓力，內地政府同樣存在資金短缺的問題。相關資料顯示，2018年，中國香港的土地出讓收入為1648億 。至2025年，相關數值已縮減至136億元，此現象實屬市場規律作用下的正常表現。以鄭州市為例，在其土地交易市場的鼎盛時期，年度土地出讓收入曾突破千億元大關，然而，至前一年度，該數值已驟降至僅90億元，這一降幅遠超“腰斬”範疇，堪稱市場急劇收縮的典型例證。香港地區的房地產市場展現出較強的抗風險能力與穩定性。自2004年起，該市場歷經二十載平穩發展，即便期間偶有波動，整體仍呈現螺旋式上升態勢。作為全球資本尋求避險的優選之地，香港尤其受到高淨值人群的青睞。加上土地資源稀缺，供需關係緊張，進一步鞏固了其房地產市場的獨特地位。近期，市場上開始流傳關於“小陽春”的預測。事實上，回顧過往資料，2023年、2024年均出現過類似的市場回暖跡象，2025年也曾短暫顯現。然而，對於“小陽春”的持續性和強度，難以一概而論。樂觀來看，市場活力逐年增強；悲觀分析，則全年可能僅維持這一短暫回暖態勢。面對市場波動，建議投資者避免盲目預測與衝動決策。深入分析歷史資料，把握市場脈搏，方能做出更為理性與穩健的投資選擇。 (房地產那些事兒)

01. 政策環境 中央強化信貸支援上海最佳化限購提振預期2026年2月，人民銀行、中央財辦等中央部委多次表態，將繼續加強貨幣信貸政策支援，促進房地產市場平穩發展。地方層面，30省市密集推進穩市場新政，從發佈頻次統計來看，公積金最佳化、城市更新、保障安居成為本月地方政策重點。而上海在2月末放鬆限購、最佳化公積金、房產稅減免，則成為了本月地方政策的焦點，成為本月提振市場預期的政策典型。中央層面，主要聚焦貨幣信貸政策：人民銀行明確將推動保障性住房再貸款等金融政策落地見效，完善房地產金融基礎性制度；四部門聯合出台意見，支援有條件的易地搬遷集中安置區用好保障性住房金融支援政策，按以需定建原則籌集保障房源；中央財辦則強調從供需兩端發力，依託貨幣信貸工具因城施策控增量、去庫存、優供給，中共中央政治局定調繼續實施適度寬鬆的貨幣政策，強化宏觀政策與改革舉措協同，以貨幣信貸支援為抓手築牢房地產市場平穩發展的金融基礎。地方層面，上海2月25日新政成為本月焦點，從放鬆限購、最佳化公積金、完善房產稅三大維度打出組合拳，不僅將非滬籍購買外環內住房的社保/個稅年限縮短至1年，符合條件的非滬籍可在外環內增購1套住房，持居住證滿5年的非滬籍購房無需社保/個稅證明，還將首套住房公積金貸款最高額度從160萬元提升至240萬元，疊加政策後最高可達324萬元，同時最佳化貸款套數認定、擴大多子女家庭公積金支援範圍至二套房，並明確本市戶籍成年子女購買家庭唯一住房可暫免徵收房產稅，精準對接新市民、青年人、改善型群體等各類住房需求，釋放出積極的政策趨勢訊號，對提振全國市場預期亦有重要引領作用。從各類出台頻次來看，本月公積金最佳化政策出台頻次居首，達 18 次。天津明確跨區二套房結清貸款按首套認定，簡化貸款流程；鹽城放寬首貸認定，提高多子女、退役軍人貸款額度，支援公積金繳物業費；蘭州將公積金最高貸額提至 128 萬元，擴大商轉公申請範圍；博州把最高貸額提至 90 萬元，推出 12 項最佳化措施。城市更新政策次之，福建兩度出台相關政策，推進城中村、危舊房改造，支援老舊住房自主更新，系統建設 “好房子”，還通過收購存量房等籌措安置房源，鼓勵金融機構提供優惠信貸。各地以城市更新為抓手，同步提升住房品質、增加保障房源，實現城市發展與民生保障雙贏。02. 新房成交 2月同環比雙降3成 一二線同環比跌4成降幅領先克而瑞監測資料顯示，2026年2月，全國重點50城市新建商品住宅成交面積約675萬平方米，環比下降26%，同比減少28%，累計成交面積1584萬平方米，累計同比跌26%。從各能級城市表現看，4個一線城市成交面積約71萬平方米，環同比分別下降48%和36%，降幅均高於50城整體和其他各能級城市，累計成交面積207萬平方米，累計同比下滑30%。22個二線城市成交面積約339萬平方米，環比同比分別下降34%和40%，累計成交面積855萬平方米，累計同比下滑33%。24個三四線城市成交面積約265萬平方米，環比增加3%，同比持平上升2%，累計成交面積522萬平方米，累計同比微降7%，持續低基數效應下，三四線城市市場波動較小。03. 二手房成交 15城2月成交面積環比腰斬 同比降28%但累計同比仍增2%克而瑞監測資料顯示，2026年2月，全國重點15城市二手房成交面積約497萬平方米，環比銳減51%%，同比亦下滑28%，1-2月累計成交面積約1509萬平方米，同比微增2%。從重點城市成交面積絕對規模看，成都二手房成交面積達108萬平方米高踞首位，但環比銳減50%，同比下跌23%%，略好於整體，但累計同比增18%；其次是北京成交面積約68萬平方米，環比下降49%，同比減少37%，累計同比降10%。廈門、蘇州、寧波和煙台等二三城市環比都大幅下降但同比變化較小，累計亦有顯著增長。04. 土地成交 2月土拍供求規模仍處低位 但熱度明顯回升2026年2月，土地成交規模仍處在季節性低位，但土拍熱度明顯回升。供應規模方面，截至25日本月土地供應面積3202萬平方米，環比下降4.7%。全國經營性土地招拍掛成交建築面積2157萬平方米，環比下降19%，同比下降21%；本月成交金額724億元，環比上升13%，同比下降29%。重點監測城市範圍內，除廣州、北京以外，本月所有城市土地成交金額均不超過50億元；所有城市成交建築面積均不高於100萬平方米。受北京、廣州等高能級城市優質宅地佔比增加影響，本月全國平均樓板價3358元/平方米，環比增加40%。從市場熱度來看，本月溢價率指標顯著回升，時隔9個月再度回到9%以上，不僅僅是備受關注廣州馬場地塊鏖戰9小時、競拍243輪方才成交，哈爾濱、石家莊等地也有宅地實現溢價出讓。就高總價地塊成交情況來看，高總價地塊成交頻次延續低位，至截稿時僅有5宗地塊成交總價超過10億元。土拍熱度仍未全面恢復，總價前十僅有2宗地塊溢價成交，分別為總價第一的廣州馬場地塊，馬場一期地塊溢價率27%，成交總價236億元，如期由地塊的一級開發商越秀競得。另一宗則是總價第十的石家莊橋西區宅地，地塊容積率2.2，成交總價6.9億元，由保利溢價14%競得。單價榜方面，TOP4地塊均來自於廣州、北京。除榜首地塊廣州馬場1期地塊以外，TOP2-4均來自於北京。本月杭州、蘇州、寧波、成都等地的土拍節奏尚未全面恢復，導致單價TOP10門檻降至1萬元/平方米以下，為近三年以來首次出現。(克而瑞地產研究)

上海又出新政了！3月1日，上海市規劃和自然資源局修訂印發的《上海市不動產登記技術規定》正式施行。此次新規對不動產登記流程進行了全鏈條最佳化與收緊，特別是針對產權變更、車位登記及限售管理作出了重大調整，旨在進一步規範市場秩序，堵住政策漏洞。以下是針對這五項調整的詳細解讀：1、產證分離：房產證與車位產證必須分開辦理新規內容：房屋與車位不再合併登記在一本產證上，而是分別頒發獨立的《不動產權證書》。影響與解讀：資產獨立：車位被認定為獨立的資產，後續的交易、抵押、計稅都將獨立核算。堵住漏洞：此舉徹底堵住了過去“房+車位”打包登記以規避限購政策的漏洞（例如，通過打包登記來滿足“家庭唯一住房”的認定條件）。2、房產稅重認定：產證增減名需重新認定新規內容：無論是否為夫妻關係，只要辦理產證加名、減名或更名，都必須重新核算家庭住房套數，進而重新認定房產稅。影響與解讀：成本增加：直接掐斷了通過“加減名”操作來降低房產稅的操作空間。例如，原本通過減名來降低人均面積以享受免稅優惠，現在行不通了，多套房家庭的持有成本或將因此上升。3、動遷房變更限制：大產證不滿3年，夫妻間不能變更新規內容：動遷房在大產證未滿3年的情況下，即便是夫妻之間的更名、加名也被明令禁止。影響與解讀：鎖死路徑：動遷房的早期產權騰挪路徑被徹底鎖死，有效防範了“提前更名套現”或“規避限售”等行為，保障了動遷安置政策的嚴肅性。4、抵押變更要求：有抵押需銀行同步配合新規內容：夫妻之間調整產權份額時，若房產存在銀行抵押或貸款，必須取得銀行同意，並同步辦理抵押變更手續。影響與解讀：風控繫結：將產權變更與金融風控強繫結，杜絕了私下變更份額以逃避債務、轉移資產的可能性。流程變長：這意味著此類變更的流程將更加嚴格，耗時可能更長，因為必須等待銀行出具相關材料。5、特殊房產變更限制：三類房產未滿年限，夫妻變更全面叫停新規內容：經適房未滿5年（無官方證明）、動遷房未滿3年、新購商品房（5年限售）合同未滿5年，這三類房產即便是夫妻間的產權變更，也一律不被允許。影響與解讀：補丁升級：這是對限售政策的執行力度顯著加碼。過去部分限售房可能通過“內部更名”的灰色地帶提前流轉，現在這一通道被徹底清除，確保了限售政策的有效落地。 (上海樓市情報)檔案如下：

巴適！最高補貼100%！！近期，成都住建等四部門聯合發佈《成都市人才優租行動實施細則》，針對成都市市級A/B/C/D/E/F類人才租住保障性租賃住房的補貼，做出了詳細規定。其中關於補貼比例，標準為：A/B類100%、C類70%、D/E類及縣市新城F類50%，按規定面積租金總額計算。補貼面積上限50㎡，實際租住面積≤50㎡的，則按實際算，超50㎡按50㎡算，且補貼累計發放的期限不超過36個月。另外，檔案提到，符合條件的人才，可優先租住保障性租賃住房。政策自2026年4月1日起實施，有效期5年。 (成都購房通)

近期，房地產市場呈現出一種隱性的活躍態勢。周圍人群中關於房產的討論頻率顯著上升，房產中介與置業顧問的社交媒體動態中，頻繁出現醒目的成交喜訊。樓市回暖的跡象，正逐步成為2026年房地產領域的新焦點。那麼，本年度的樓市回暖趨勢將如何發展？這一問題的答案，實則有跡可循。近日，春節期間的樓市交易資料新鮮出爐。儘管從表面上看，這些資料似乎波瀾不驚，但深入分析後不難發現，其中暗含諸多值得關注的亮點，特別是部分城市的表現，著實令人眼前一亮。其中，杭州與深圳兩座城市的樓市表現尤為搶眼，它們在全國範圍內對樓市動態的敏感度極高。春節期間，杭州二手房的帶看量相較於去年春節假期增長了17%，新簽合同量更是實現了高達47%的顯著增長。同時，杭州新房市場在春節期間共成交63套，這一數字創下了近五年春節假期的新高。深圳樓市的熱度亦不遑多讓。據深圳中原發佈的資料顯示，春節期間，深圳二手住宅日均成交量為3.1套，相較於去年春節假期日均成交量，實現了211.1%的驚人增長。貝殼深圳合作門店在除夕至初七期間，二手房簽約量較去年同比增長88%。新房市場方面，日均成交量為3.7套，較去年春節期間上漲了125.6%。春節期間歷來被視為樓市的成交淡季，然而，杭州與深圳的樓市卻在此期間逆勢上揚，迎來了小陽春般的回暖趨勢。除了深圳與杭州之外，北京的二手房網簽量同比去年也有顯著增長，上海的新房網簽與二手房帶看資料同樣呈現出明顯的上升態勢。這些城市的資料，共同構成了春節樓市資料中的一抹暖色。然而，在這股暖流之下，全國重點城市的春節樓市資料整體上卻保持平穩。根據中指院發佈的資料，全國21個重點城市在春節假期期間的新房網簽成交總量為10萬平方米，與去年春節假期的日均成交量基本持平。至此，我們可以清晰地看出，整體與局部城市的資料共同勾勒出了當前樓市的真實面貌與溫度。全國樓市整體上仍保持著低溫常態，但在部分強勢城市中，樓市的堅冰正逐漸消融，展現出回暖的跡象。接下來，我們需要密切關注的是……審視當前樓市堅冰的消融態勢，我們尤為關注的是，這一回暖趨勢能否自個別城市起始，逐步向二線、三線乃至四線城市蔓延擴散。要判斷這一傳導過程能否順暢進行，關鍵在於剖析當前那些已顯現回暖跡象的城市，其樓市復甦背後的深層次動因。這些引領樓市回暖的先鋒城市，其復甦並非僅憑單一城市的政策舉措或個別案例的推動，而是多重因素共同作用的結果。首要驅動力源自全國範圍內的政策導向與支援。鑑於2026年被視為房地產行業止跌回穩的關鍵節點，自今年年初《求是》雜誌發出明確訊號以來，一系列旨在促進樓市健康發展的利多政策便相繼出台。這些政策涵蓋了增值稅調整、商業用房政策最佳化、公積金政策改革以及換房個稅減免等多個方面，有效降低了購房者的首付負擔、貸款成本及交易費用。以上海為例，其樓市新政不僅激發了本地購房需求，更在塑造市場信心、引導市場預期方面發揮了風向標作用。在此，需特別指出的是，救市政策雖非一蹴而就，但其持續多年的實施已形成累積效應，對穩定樓市預期、托底市場運行起到了至關重要的作用。隨著今年年初新一輪樓市政策的落地，可以說，針對房地產市場的全國性政策調控已基本到位，近年來的一系列救市舉措形成了政策合力，為市場提供了有力支撐。其次，經濟基本面的積極變化為樓市回暖提供了堅實基礎。預計2026年將成為經濟復甦的顯著年份。過去幾年，受負通膨影響，經濟運行面臨一定壓力，但自去年上半年以來，價格回升的訊號愈發明顯。截至1月份，無論是PPI還是CPI，均顯示低價循環周期已告終結，我們正步入溫和通膨的新階段。與此同時，其他資產市場也呈現出活躍態勢，除房地產外，黃金、白銀、股票及大宗商品等資產價格普遍上漲，使得房地產成為相對的價值窪地。儘管房地產行業的大周期已告一段落，但經濟復甦的預期與資產價格上行的共識相結合，仍在一定程度上改善了樓市的市場預期。最後，國內開發商的集體促銷活動也為樓市回暖注入了新動力。今年春節假期期間，全國範圍內的開發商紛紛加大促銷力度，在春節期間，國內多個地區的樓盤項目均保持正常營運，並紛紛推出包括特惠房源、購房折扣等在內的多樣化促銷舉措。這些促銷策略，在市場平穩無波的階段，其成效並不顯著。因此，回顧過去數年，儘管開發商持續進行各類促銷活動，但市場反響平平。然而，一旦市場出現回暖的跡象，那些市場敏感度較高的城市，其樓市便能迅速激發購房者的熱情。正是促銷策略、市場回暖預期以及購房者心理變化這三重因素的交織作用，使得春節期間的樓市呈現出意外的回暖態勢。深入分析春節期間的樓市交易資料，我們可以發現，購房需求主要源自兩大方面。一方面是改善型需求，這一需求在新房市場尤為突出。新房市場中，不同樓盤的銷售情況差異顯著。春節期間，銷售業績較為突出的，仍是那些位於核心地段、產品品質卓越、性價比高且在春節期間推出促銷活動的改善型或剛需改善型樓盤。購房者基於對產品品質和價格的全面考量，最終在春節期間做出了購房決策。另一方面則是學區需求。與往年相比，今年春節的日期相對較晚，這促使家長們提前掀起了學區房的購房熱潮。不少家長在春節期間便前往售樓處諮詢購房事宜，而在二手房市場，春節前後更是家長們頻繁看房、選房的關鍵時期。這兩類需求，近年來一直是樓市的主流需求。特別是學區房的熱潮，幾乎每年都從2月持續至6月初。然而，這種季節性的需求波動，往往會對市場拐點的判斷構成干擾。真正能夠反映市場拐點的，是剛需群體的規模性入場。作為樓市中的龐大群體，剛需購房者對價格變動極為敏感。一旦他們開始大規模購房，便意味著市場拐點可能真的已經到來。因此，在即將到來的3月和4月，我們需要密切關注剛需購房者的動態。具體而言，我們需要重點觀察以下幾個關鍵資料：全國重點城市的二手房掛牌量是否持續下降，以及二手房的帶看量是否持續上升。這些資料將為我們判斷市場拐點提供重要依據。當前，針對剛性需求的二手住宅市場，其價格議價空間正呈現逐步縮小的趨勢。與此同時，二手房市場的交易活躍度是否顯著增強，以及月度價格環比降幅持續減緩的現象，均成為市場關注的焦點。步入5月，市場資料發生顯著變動，這一系列變化不容忽視且確鑿無疑，預示著房地產市場的轉折點已然到來。 (房地產那些事兒)