2026年的香港樓市，用 “狂飆” 二字形容毫不為過。3月8日，尖沙咀新盤「瑧玥」首輪推售，當天即告清盤，一套不剩。3月15日，同樣是尖沙咀的「瑜意」首輪推售160伙，收票超過5100張，超額認購31倍，再度一日售罄。兩周之內，兩個「日光碟」，把3月的香港樓市再度推上新高度。「瑜意」首輪銷售場面據香港商報網最新資料，瑜意開盤前6天累計收票 5116 張，首輪僅推售160伙，認購倍率超30倍，開盤當日即全數沽清。更令人驚嘆的是，項目大手客成絕對主力，開售時段火速賣出109伙，11組買家直接入手7 伙及以上，其中最大手筆買家斥資7300 萬港元連掃12 伙，整層購入的操作讓市場直呼 “豪橫”。美聯物業最新資料顯示，今年2月，內地買家（以姓名拼音鑑別）在香港一二手住宅市場共錄得1365宗成交，涉及金額約155.8億港元。相比1月，宗數再升10.4%，金額更猛增23.1%。這已經是連續第12個月破千宗，連續第9個月破百億——雙雙創下2010年有紀錄以來的最長周期。而在更宏觀的2025年全年，香港整體樓宇買賣合約登記量達80702宗，創4年以來新高。其中住宅樓宇買賣登記共62832宗，總值5198.30億港元，同比分別上漲18.3%及14.4%。進入2026年，勢頭不減反增。摩根大通近日將2026年香港房價升幅預測從5-7%大幅上調至10-15%，並預期2027年房價將進一步上升約5%。該行認為，香港地產行業已由“復甦初期”邁入“擴張期”。三重引擎同時向好 為何現在是最佳入場點1. 人民幣持續升值自2025年下半年至今，人民幣對港元一路上行，持續升值。央行官方中間價，1 港元兌換人民幣已從去年的0.94，降至今年3月中旬的0.87左右。對內地買家而言，這意味著什麼？一套1000萬港元的房子，去年還需要900多萬人民幣，現在只需要不到880萬人民幣，省下的匯差，直接能抵掉一套內地小戶型的首付。同樣的，在香港的一切消費、投資、置業成本都在下降。2. 租金回報跑贏月供香港樓市正在經歷一個罕見的“正利差”窗口。隨著按揭利率回落，而租金持續上漲，越來越多的房源實現了“以租養貸”。租金收入足以覆蓋月供大頭，甚至略有盈餘。差餉署資料顯示，香港租金已連續上漲12個月，不斷刷新歷史高位。與此同時，香港按揭利率進入下行通道，與租金形成“剪刀差”。3. 政策紅利持續釋放2024年香港預算案撤銷了部分針對住宅交易的“辣招稅”（包括SSD、BSD、NRSD等），大幅降低了交易成本。雖然今年2月預算案對1億港元以上豪宅加征印花稅（從4.25%升至6.5%），但分析師認為：調整後的稅率比起前幾年的高峰期還低了近八成，豪宅市場該復甦還是會復甦。摩根大通研報也表示：通過向富豪徵稅補貼低收入群體，不影響整體復甦趨勢。全球避險：3000億中東資金湧入香港如果說內地買家是這輪行情的“基本盤”，那麼國際資本的湧入，則是“增量盤”。就在香港樓市火熱的同時，3月初，因中東衝突升級，杜拜房地產指數（DFMRE）在短短十幾天內暴跌31.8%，房產過戶註冊數從日均800余套暴跌至23套，跌幅達97%。曾經被視為“全球財富避風港”的杜拜，40年打造的金融神話，在戰火面前不堪一擊。富豪們開始瘋狂撤離。有消息稱，2026年3月首周，中東資本淨流入香港超過3000億港元，覆蓋股、債、地產等資產，其中主權基金佔比超過60%。▌為什麼是香港？答案很簡單：香港具備四個核心優勢，是杜拜、新加坡這些城市永遠不能替代的。✅️安全保障：背靠祖國，遠離戰火，政局穩定✅️資金自由：無外匯管制，資金進出自由✅️法治接軌：普通法系，全球認可✅️估值窪地：恆生科技指數PE僅21倍，遠低於納斯達克100的33倍人才湧入創造海量剛需根據香港勞工及福利局最新資料，截至今年1月底，各項人才入境計畫已累計吸引逾27萬各地人才來港。其中，僅“高才通”計畫就已吸引逾10萬全球精英。雖然香港主流移民路徑（如高才通、優才）不強制購房，但持有本地房產在身份規劃中具有不可替代的戰略價值。以赴港人數最多的“高才通”為例，高才通首簽2年，續簽需證明“通常居住於香港”。移民局雖未明文要求購房，但擁有自住房產 + 水電煤帳單 + 子女入學記錄 + 本地銀行帳戶，可構成強有力的居住證據鏈，增加續簽成功率。 (嘉誠海外)

01是的，我們又出去調研了，2026年全球不停飛。大家猜我們去那裡了？這是昨天在這個城市調研，其中一個售樓部拍的實景圖，項目發佈會現場。這場景、這畫風，熟悉不？十年前，2016年，在鄭州、武漢、杭州、合肥、深圳、上海、西安……這種場面可太多了。甚至更誇張。售樓部人山人海、看房要排隊、房價一周一個樣，想買房得提前預約，一個置業顧問得同時接待好幾組客戶、一開盤就售罄……這種久違的場面，昨天，我們又經歷了一遍。猜出是那裡了嘛？——越南胡志明。去之前就知道，越南樓市這幾年很火，房價漲的也很多，而全世界的買房人心理都是：越漲越買。但親自看到這種場面，還是被震撼了，讓人恍惚到有種穿越感。此時此刻的越南樓市，比國內2016年還要瘋狂、還要猛！國內爆火的雪王，在越南大街上到處可見。前天直播，有人說印象中，越南很破舊。但你看，這是越南浦東新區隨手一拍的夜景，高樓林立、燈火通明、現代感一點不少。現在的越南，真是變化非常大而且非常快。02心理學上有種說法，說人在一種情緒泡久了，那個情緒就成了你理解世界的唯一圖式。就像這幾年，全國人都被房子坑苦了，賠慘了。但其實，除此之外，幾乎全世界的房子都是賺的、都在漲價、市場一片紅火。看幾個最典型的。比如日本東京，從2021年開始，已經連著漲了四年。新房、二手房，價格都在漲，而且去年漲的最多；租金也在同頻上漲；東京23區、大阪市中央區北區等，核心區塔樓3年漲一倍的很多。再比如澳洲，連漲了好幾年，布裡斯班去年一年就漲了17.3%；今年之前，杜拜樓市也很火，連續漲了5年，有些區域去年一年就漲了25%；但中東戰亂，杜拜在中國人的海外房產投資中，塌房塌的徹徹底底。還有我們正在考察的越南。越南，是這輪周期裡漲得最野的一個。2025年，越南全國公寓均價同比暴漲30%-40%，創下近十年最高增速。兩個熱門大城市：河內，公寓均價突破2.1萬人民幣/㎡，漲幅33%；胡志明，核心區新盤4-10萬/㎡，那怕是這個價，照樣要靠搶。拉長周期看，2019年至2025年，河內公寓一手價累計漲超72%，胡志明市累計漲了34%。換個角度看，越南市場火到什麼程度呢？像胡志明、河內這些核心城市庫存去化周期只有5-7個月，“開盤即售罄”就是常態。房子不夠賣，是現在越南的真實情況。03亂紀元裡，越南成了最大“被動受益者”！現在的全球經濟，像極了科幻小說裡的“亂紀元”，到處是冰河期和高溫季的隨機切換。而越南，是這一輪產業鏈重構中，最大的被動受益國之一。地緣局勢緊張，越南選擇極度開放，左右逢源。跟中國保持最大貿易夥伴，承接產業轉移，跟歐美簽自貿協定，當核心供應商。誰都不得罪，紅利還吃個夠。越南作為這輪全球產業鏈轉移與重構中的“撿漏王”。外資是拿真金白銀瘋狂往裡砸！2026年1月在越南實施的外國直接投資（FDI）估計為16.8億美元，較去年同期增長11.3%。這是過去五年來一月份的最高值。三星、英特爾這些巨頭，已經把這裡當成了全球供應鏈的核心節點。2025年越南人均GDP為5026美元，首次突破5000美元大關，晉陞為世界銀行定義的中等偏上收入經濟體。外資湧入、經濟高速增長、製造業迅猛發展、旅遊業火熱、基建加速落地、房地產發展的如火如荼。所以在越南，到處，可以感受到經濟上行的活力。越南這一周，我聽到一個驚人的資料：房地產及相關建築業，合計貢獻了越南GDP的37%以上，成為經濟“壓艙石”。越南人愛買房，對房子的信仰，絲毫不亞於十年前的中國人。所以，儘管越南房貸利率已經高達9.5%-11.5%，本地人還是搶著買！04未來5年，漲幅50%，胡志明。這是河內、胡志明部分項目近幾年的漲幅情況。2019-2025年，河內一些項目，房價漲幅在70%-105%左右。熱門項目、熱門房源，翻了一倍的、兩倍的也不少。就在寫這篇文章的時候，同事發來一個資訊，客戶在河內的房子我們幫忙轉售出去的。2020年7-8月買入，2025年12月賣出，三房買入價22.7億，賣出價64億，漲幅180%；兩房買入價20.9億，賣出價55.2億，漲幅164%；兩套房子，超過1.5倍的漲幅！5年漲幅超過150%，不得不說，越南房價漲的真猛！今天依然在考察，看完胡志明，我們認為站在2026年，胡志明比河內機會更好。原因有幾點：1、前幾年河內漲的太多了，已經比較貴；2、胡志明漲的也多，但相比河內來說，補漲空間更大；3、胡志明產業密度、資金密度、外資密度都更高；4、越南很重視胡志明。如何理解胡志明與河內？河內是政治中心，就像咱們的北京。胡志明是經濟中心，真正的“錢流動”的地方，就像咱們的上海。國家很重視胡志明，越南政府總理要求確保鐵路項目順利推進，其中重點優先推進連接胡志明市兩大機場的項目。還有兩點：——越南人口過億，但城鎮化率卻很低，——越南在行情好的時候，選擇控地；兩項推動下，需求暴漲，但供應緊缺，供需嚴重失衡，房價必然大漲。看，胡志明的范五老街，燈火輝煌、紙醉金迷。本地有種說法，說現在的胡志明，就是2014年的上海，到處是機會。誰不希望在大牛市初期，押中一個高速增長國家裡的“魔都錢城”？未來5年，漲幅50%，這篇文章收藏起來，5年後咱再來驗證。賺錢了，請我一碗胡辣湯。最後多說兩句，家門之外，有盛景、也有坑。越南無遺產稅、無房產稅。但市場上 90% 的樓盤不賣給大陸客戶，單項目賣給外國人比例不能超過30%，否則會被收回，這點要格外注意。還在調研，今天先寫這麼多，後續再更新。在全球亂局裡，敢於走出去、看世界、押注新興國運的人，才是最終的贏家。 (成竹海外)

未來房地產形勢如何？房子能不能買？2025年樓市成交“前高中低後穩”，二手好於新房。我對2026年房地產市場七大預測：1、市場二八分化，20%城市因人口流入產業集聚，逐步觸底走穩。大多數三四線城市，人口流出，漫長去庫存。2、住房市場主要支撐來自改善型、保障房需求、城市更新。3、房企大洗牌，從“三高”轉向質量深耕，優勝劣汰加速。4、土地市場邁入存量主導的“控量提質”階段。5、城市更新進入“大力實施”期，提升城市面貌居住品質。6、一二線城市土地財政轉型，人口流出城市逐步退出歷史舞台。7、預計一線城市限購等限制性政策，一年左右外環全面放開，三年左右全域放開。未來房子能買嗎？根據我提出的“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”分析框架，判斷樓市需抓住兩大關鍵。人口是根本需求。2020年以來，中國面臨老齡化少子化，人口總量減少，城鎮化率近70%，多數城市收縮。房地產大開發時代落幕，進入後房地產時代，核心特徵是房價不再普漲，未來市場將呈二八分化。20%人口持續流入的核心城市核心區域，未來房價將逐步築底；而人口流出的低能級城市，將面臨漫長去庫存。政策是頂層導向。樓市重在穩，而不是刺激價格再度大漲，過去幾年樓市調整雖有陣痛，但製造業實體經濟競爭力明顯提升。經濟增長引擎向新質生產力升級，大國強國，強在科技，強在製造。怎麼救地產？我認為有三招。一是全面放開限購。時代已變，不必擔心放開後房價暴漲。二是持續降低利率。存量、新增房貸利率都需要降低，降低居民支出成本。三是加大住房收儲，這是關鍵一招。我在業內較早倡導收儲房子用作保障房，現在很多地方在推行。當前主要矛盾是大量庫存積壓，而大學畢業生、貧困家庭住房困難。可組建5兆以上大型住房銀行收儲，一舉多得，為低收入家庭、農民工、應屆大學生提供低租金保障房，還可解決開發商現金流、地方財政、爛尾樓問題。結論：過去買房是普通人財富增值的主要手段，如今邏輯有變。樓市重在穩，看好股市信心牛和大宗元年。新周期，新機遇。23日晚，我和大家聊聊新趨勢。 (澤平宏觀展望)

摩天大樓的數量往往是一個城市經濟發展水平的標誌，至少是一個縮影！當然，受到政治因素以及地理環境等影響，有些超大城市的摩天高樓數量也不是很多，比如在北京，由於國家政治的需要，所以高樓的數量得到了一些限制！（所以大家要理性的看待此表，僅是如實呈現，為大家提供資料，謝謝大家！）(陽光在思考)

One Madison Avenue項目現場實景One Madison Avenue位於紐約One Madison Avenue（麥迪遜大道一號）是SL Green Realty旗下物業，項目原為中世紀風格舊建築，KPF負責整個項目改造。One Madison Avenue（ 麥迪遜大道一號）是一座有著豐富歷史的建築。它最初由Napoleon Le Brun & Sons於1893年建造，是當時城市中最大的辦公樓之一，橫跨公園大道和麥迪遜大道之間，以及東23街和東24街之間的整個街區。1909年，該建築增設了著名的鐘樓，一度成為世界上最高的建築。該綜合體直到2005年一直是大都會人壽保險公司的總部。 戰後時期，原建築於1953年由D. Everett Waid完全重建，採用後期裝飾藝術現代風格。現今，One Madison Avenue正在進行重大改造，作為重要的適應性再利用項目的一部分。KPF對原有9層高的中世紀風格建築進行更新，並在此基礎上新增了一座優雅的18層的塔樓。KPF還打造了，超過一英畝的戶外空間和多個露台，這些空間均可飽覽麥迪遜廣場公園和相鄰的麥迪遜5號鐘樓的美景。新增的戶外空間與一系列綠色空間在視覺上將建築與公園相連，並垂直延伸至塔樓內部，最終在高層形成了景觀露台。KPF保留了原有建築部分的石灰岩立面並且進行了修復，並且將鋁製窗戶和窗間牆更換為高性能的結構化玻璃幕牆。同時室內空間也進行了徹底更新，打造了寬敞開放的樓層平面，最大化提升了層高，配備了現代化的垂直交通系統，以適應現代化的工作空間需求。新塔樓採用玻璃幕牆外立面，最佳化了樓層高度，且樓層平面幾乎無柱，與地標性鐘樓形成一定距離，在過去與現在之間建立了對話。IBM租用One Madison Avenue（ 麥迪遜大道一號）27萬平方英呎（約2.5萬平方米）的面積，全球旗艦辦公空間。將曼哈頓區域原有分散的業務部門整合匯聚於這一矽谷核心地帶，構築成一個具有前瞻視野的協同辦公總部。室內設計由Gensler負責，從鑄鐵區大廳昭示企業存在的炫目光影雕塑，到連接城市脈動的夾層酒吧及高層辦公露台，這一旗艦空間重塑了IBM在紐約的佈局，有效提升了團隊協作力、工作效率與積極參與度。2323平方米的戶外辦公露台——位居紐約規模之首。(摩天漢)